Анализ рынка жилой недвижимости города Москвы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости

Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости города Москвы

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости

3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

Из числа значимых частей рыночной экономики существенную значимость представляет недвижимое имущество, которое выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимое имущество функционирует базой персонального существования для граждан и служит основой для хозяйственной деятельности и становления предприятий и учреждений абсолютно всех форм собственности. В Российской Федерации происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Охват рынка жилой недвижимости высок. Около 90 % жилья почти во всех развитых и развивающихся странах приобретается сегодня в ипотеку, которая неразделимо связана с оценкой покупаемого имущества.

Недвижимое имущество в Российской Федерации уже давно расценивается и как товар, и как капитал в виде собственности, что может давать прибыль, и как основа, дозволяющая формироваться и функционировать предпринимательской деятельности, непосредственно по этой причине оценка жилой недвижимости обретает особую актуальность.

Целью выпускной квалификационной работы считается изучение теоретических основ оценки жилой недвижимости и создание практических рекомендаций согласно ее совершенствованию.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является жилая недвижимость г. Москвы, виды жилой недвижимости и ее методология оценки.

Предметом исследования выступают экономические отношения, формирующиеся в результате оценки жилой недвижимости Российской Федерации.

Методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных оценщиков. В работе использованы экономико-статистические, расчетно-конструктивные и другие методы.

При написании работы были использованы статистические материалы ведущих агентств недвижимости г. Москвы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов, где в первом разделе рассматривается понятие, классификация и теоретические основы оценки жилой недвижимости. Во втором разделе рассматривается законодательство в области оценки и проведен анализ рынка жилой недвижимости Москвы. В третьем разделе рассчитана рыночная стоимость квартиры.



Раздел 1. Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [4].

«К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [4].

«К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [4].

«Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещении, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части» [6].

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» [6].

«К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» [6].

Известность новостроек на сегодняшний день регулярно увеличивается. При этом их постройка проводится в многочисленных населенных пунктах Российской федерации, в том числе и не густонаселенных. Создают новейшие жилые здания согласно различным архитектурным проектам, в процессе постройки используют инновационные строительные материалы и новейшие технологические процессы. Непосредственно из-за разницы проектных решений новостройки подразделяют на несколько видов, и мы тщательно проанализируем каждый из них.

Монолитные дома. На сегодняшний день максимальной известностью пользуются монолитные дома. Их постройка начинается с установки опалубки, которая заливается бетонной смесью, что со временем затвердевает, и из этого следует монолитная конструкция. Данную технологию применяют с целью получения крепких стен, усадка монолитного строения совершается равномерно, а поверхности не трескаются и никак не деформируются с течением периода. Основное различие монолитных новостроек ? ровные потолки, стены и пол. К тому же такие здания обладают значительной звуко- и теплоизоляцией.

Следует заметить, что из-за высокой прочности и устойчивости монолитных конструкций, застройщики довольно часто помещают на крыше бассейны, летние площадки или даже penthouse. Это очень удобно, т.к. существенно увеличивается общая функциональность и вместительность жилищного комплекса. К тому же такие новостройки возводятся по индивидуальным проектам, что позволяет сделать каждое здание уникальным.

Согласно срокам монолитное строительство занимает приблизительно два года, по этой причине пайщикам приходится ожидать до ввода дома в эксплуатацию. Создание нетипового проекта также требует довольно большое количество времени, по этой причине стоимость подобного жилья довольно высока. Внутренние перегородки в таких квартирах также имеют монолитную конструкцию, вследствие этого перепланировки внутриквартирного пространства практически невозможны. Поэтому многие соискатели предпочитают иной тип зданий ? монолитно-кирпичный.

Монолитно-кирпичные дома. Квартиры в данном типе жилых строений различаются большей просторностью: высокие потолки, ровные поверхности стен. К тому же всегда возможно при желании перепланировать квартиру. Монолитно-кирпичные дома, так же как и монолитные, обладают довольно длительным эксплуатационным периодом, порядка полутораста лет. Для того чтобы убедиться, то что ваша квартира в таком роде новостройке прослужит долгое время, нужно удостовериться в том, что строительство проводилось с соблюдением абсолютно всех строительных норм и правил. Стоимость жилья в монолитно-кирпичных зданиях выше, чем в просто монолитных, безусловно, и преимуществ они имеют несколько больше.

Панельные дома. Панельные новостройки достаточно распространены на территории Российской федерации. При этом современные панельные дома существенно отличаются от подобных типовых строений советской постройки. Разумеется, современные здания имеют больше положительных сторон, нежели более старые строения. За счет того, что при строительстве новых зданий на сегодняшний день применяются инновационные материалы и технологии, панели получаются достаточно большого размера. Что дает возможность девелоперам значительно повысить площадь комнат и высоту потолка. Современные панели представляют собою сендвич-конструкцию, которая содержит несколько бетонных слоев, проложенных звукоизоляционным и теплоизоляционным материалом.

Стоимость панельного жилья невысока, т.к. строительство ведется стремительными темпами (один этаж возводится на протяжении трех дней), и дома в наименьшие сроки сдаются в эксплуатацию. Такой темп обладает и определенными негативными моментами, так как из-за спешки строительных фирм, зачастую в квартирах, возможно, найти дыры в углах, кривые поверхности либо щели в стенах.

Блочные дома. Редко на рынке российской недвижимости, возможно, встретить предложения о продаже квартир в строящихся блочных домах. Подобные здания возводятся из керамзитобетонных и шлакобетонных конструкций, которые усиливают раствором цемента. Перекрытия совершают из облегченных многопустотных железобетонных плит, а межкомнатные перегородки ? из гипсобетона. Это способствует хорошей регуляции температуры: летом в таких помещениях прохладно, а зимой тепло.

Главным преимуществом этого типа жилья считается его невысокая стоимость. Хотя и качество поверхностей внутридомового пространства достаточно высоко, а вот изменять метраж жилой площади и осуществлять перепланировку невозможно. Кроме прочего, в блочных домах довольно часто появляются трещины и плохая звукоизоляция.

Кирпичные дома. Кирпичные дома в России на сегодняшний день редкость, т.к. постройка подобного дома потребует не только большое количество времени, но и значительных расходов на материалы. Разумеется, определенные застройщики все-таки принимаются за их строительство. Квартиры в кирпичных зданиях обладают большими показателями тепло- и шумоизоляции, выделяются удобной планировкой, положение межкомнатных перегородок возможно изменять. Подобные квартиры обладают высокими потолками, в некоторых случаях даже по 3.5 метра. Примерный срок эксплуатации кирпичного здания приблизительно сто лет.

Конечно, сегодня нетиповые проекты пользуются большим спросом, т.к. каждое здание имеет оригинальную архитектуру и планировку квартир. Застройщики и архитекторы умело применяют различные технологии кладки кирпича, что позволяет создавать различные рисунки. Недостатком можно считать неровные поверхности стен, которые придется устранять с помощью отделочных материалов. Да и стоимость такого жилья достаточно высока, в сравнении с другими видами.

Каркасно-блочные дома. Данный вид новостроек встречается в Российской федерации достаточно часто. Конструкция состоит из специального каркаса, в который вставляются блоки из разного материала. Строятся подобные комплексы достаточно стремительно, однако непосредственно строительство довольно сложно. Квартиры в каркасно-блочных домах обладают хорошую высоту потолков и «дышащие» стены, отличаются необычной планировкой. Основательно ровнять стены почти не будет необходимо, поверхности их никак не деформируются и никак не трескаются. Здания отличаются превосходной звуко- и теплоизоляцией. Однако и цена данного типа жилья довольно высока за преимущественно комфортное жилье.

«Согласно разработанной единой методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить следующие классы жилья: массовое жилье, жилье повышенной комфортности.

Массовое жилье:

- эконом-класс -- это стандартный серийный проект повторного применения; стандартная отделка; площадь квартир от 28 мІ, наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам;

- комфорт-класс -- большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты. Несущие и ограждающие конструкции -- сборный железобетон, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-железобетонные каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича и др.). Площадь квартир от 34 мІ (студии -- от 28 мІ). Возможна ограда по периметру, обязательно наличие типовых детских и хозяйственных площадок и общее озеленение территории.

Жилье повышенной комфортности:

- бизнес-класс -- дома по индивидуальным проектам с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Несущие конструкции -- бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-железобетонные каркасные дома. Квартиры -- без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка «под ключ». Площадь квартир от 45 мІ, а площадь кухни -- от 12 мІ. Расположение недвижимости в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Предусмотрена доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома, закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру;

- элит-класс -- дома, архитектурный облик которых требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Объект недвижимости возводится по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения. Несущие конструкции -- бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-железобетонные каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича). В проекте предусмотрены квартиры с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки. Квартиры-студии -- от 60 мІ. Предусмотрена благоустроенная, конструктивно выделенная, огороженная прилегающая территория, ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы, консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность -- установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Расположение объекта в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры. Преимущества расположения с точки зрения экологии и живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома), закрытый, наземный/подземный, отапливаемый паркинг. Доступ в паркинг для жителей: квартира -- лифт -- паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.

Единых классификационных критериев для вторичного рынка недвижимости не разработано, т. к. жилой фонд в России неоднороден: по времени застройки, по климатическим условиям, по этажности, по ветхости, по потребительским предпочтениям и т. п.

Некоторые классификационные признаки для вторичного рынка жилья:

1) В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей:

- жилье высокой степени комфортности (элитное) - близость к центру, надежные экологичные материалы с применением современных технологий, современные инженерные сети, развитая инфраструктура здания, цены значительно выше рыночной;

- жилье повышенной комфортности (бизнес-класс) -- ориентировано на средний класс населения -- удачное местоположение, индивидуальная планировка, эффективные инженерные сети, охрана, цена соответствует качеству;

- типовое жилье -- размещение в любом районе, соответствие современным строительным нормам и правилам, панельные или кирпично-монолитные дома;

- жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) -- низкая цена, размещение в неразвитых районах, удаленность от транспортных коммуникаций, заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

2) В зависимости от количества комнат в квартире -- 1, 2, 3-комнатные квартиры.

3) В зависимости от округа (района) города.

4) В зависимости от материала наружных стен -- кирпичные, монолитные, деревянные, смешанного типа» [22].

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости

«Оценка недвижимости - особая профессиональная сфера деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый элемент процедуры совершения практически любой операции с недвижимостью, от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости» [31].

«Оценка стоимости того или иного объекта недвижимости важна как покупателю, так и продавцу, арендатору и арендодателю, большое значение она имеет в вопросах, связанных с наследованием, дарением, страхованием. Все более актуальной становится оценка при исчислении налоговых платежей. Предприятиям, заинтересованным во внесении прав на недвижимость в уставный капитал вновь образуемых хозяйствующих субъектов или в перераспределении долей акционерного общества, в привлечении инвесторов, необходима оценка того или иного пакета прав на недвижимость» [31].

Оценка недвижимости проводится в отношении жилой, складской, офисной и коммерческой недвижимости, квартир, домов и комнат, зданий социального и культурного назначения, производственных помещений и земельных участков.

«Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах этого рынка» [31].

В оценке стоимости недвижимости применяются различные подходы и их методы. Непосредственно это считается базисом и одной из главных стадий в оценке недвижимости.

В совокупном виде подход - это способ установления стоимости, в рамках которого применяется единственный либо ряд методов оценки.

«При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки» [15].

«Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки» [15].

«Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передачи в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях» [15].

«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме» [10].

«Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона» [10].

«Потребительская стоимость -- это стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (т.е. в целом для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его НЭИ)» [31].

Восстановительная стоимость предопределяет себя как расходы в реальных ценах на строительство аналога оцениваемого объекта. При строительстве аналога применяются те же материалы для строительных работ, качество работы, используют аналогичные архитектурные решения; также, фундаментируется тот же моральный износ оцениваемого объекта и недостатки его архитектурных решений.

Стоимость замещения определяет себя как затраты в функционирующих ценах на строительство объекта недвижимости, нужность которого будет ровняться нужность объекта оценки, однако который будет возведен в новейшем архитектурном стиле с применением современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.

«Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций» [15].

«Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

1) если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;

2) если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;

3) при обосновании или анализе инвестиционных проектов;

4) при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На страховой стоимости объекта базируются определения страховой суммы, выплаты процентов.

Налогооблагаемая стоимость объектов недвижимости в соответствии с российским законодательством тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

В большинстве государств этот показатель близок к рыночной стоимости, то есть к наиболее вероятной цене, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. В таких странах налогооблагаемая стоимость -- это рыночная стоимость, которая установлена не частными экспертами, а государственными оценщиками или налоговыми органами. Публичная переоценка недвижимости проводится не чаще, чем раз в год.

В налогооблагаемую стоимость в любом случае включаются:

1) все налоги и сборы, за исключением самого НДС;

2) стоимость расходов, связанных с поставкой товара или оказанием услуги, которые ложатся на покупателя (таких как: расходы на упаковку, транспортировку, страхование и др.);

3) любые субсидии или дотации, оказывающие влияние на конечную стоимость товара или услуги» [20].

«Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным» [15].

«Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость:

1) Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи - чем он ниже, тем ниже стоимость. Срок экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стоимость реализации, уровень спроса и т.д.

2) Общая экономическая ситуация на рынке.

3) Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объекта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов.

4) Субъективные факторы.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в случаях:

1) если предприятие находится под угрозой банкротства;

2) если оценка бизнеса предприятия свидетельствует о том, что стоимость компании при ликвидации будет выше, чем в случае продолжения деятельности организации;

Методы оценки ликвидационной стоимости:

1) Прямой метод. Этот метод предполагает использование сравнительного подхода.

Применяются методы:

· сравнение продаж - прямое сравнение с аналогами;

· метод корреляционно-регрессионного анализа - количественный метод определения зависимости ликвидационной стоимости объектов от различных факторов.

2) Косвенный метод - предполагает расчет оценки стоимости ликвидации через рыночную оценку. Ликвидационная стоимость равна рыночной цене за вычетом скидки на фактор вынужденной продажи.

Основная трудность состоит в определении величины данной скидки. Она зависит от многих факторов:

· привлекательность объекта;

· ситуация на рынке;

· срок экспозиции;

· прочие факторы.

Из-за отсутствия на российском рынке необходимой информации, скидка на фактор вынужденной продажи рассчитывается экспертным путем. Статистика показывает, что размер скидки колеблется в пределах 20-50%» [20].

«Стоимость утилизации - вид стоимости объекта, определяемый по стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения» [31].

«Первоначальная стоимость объекта недвижимости -- фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования -- себестоимость (Рисунок 1).

Остаточная стоимость объекта недвижимости -- стоимость объекта с учетом износа. Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, исчисляемая, исходя из его существенных характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.

Стоимость действующего предприятия -- стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Рисунок 1 - Себестоимость создания объекта недвижимости [20]

Залоговая стоимость -- стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости -- стоимость объектов, которые в силу специфических особенностей не могут быть проданы на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) -- единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом» [20].

«Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течении шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации» [10].

На практике сделок с недвижимостью встречаются наиболее разнообразные ситуации оценки объектов. Однако любой ситуации подходят свои подходы и методы. Для того чтобы грамотно подобрать подходящий подход либо метод следует установить соответствующие ситуации критерии адекватности.

Требования частных собственников к оценке будут отличаться от требований государственных органов.

Имеется три разных подхода, при помощью которых осуществляется оценка объектов недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из них обладает своими исключительными методами и, безусловно, своими достоинствами и недостатками. Помимо этого, с помощью того либо иного подхода возможно оценить не каждый объект недвижимости, так как каждый подход имеет свои особенности.

«Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов от объекта недвижимости в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода - это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, следовательно, тем выше должна быть доля рисковой составляющей в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Основные этапы оценки доходным подходом при отсутствии заемного капитала:

1) оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов;

2) вычитание операционных издержек;

3) определение и корректировка чистого операционного дохода;

4) определение окончательной стоимости недвижимости» [31].

«Метод прямой капитализации основывается на доходе от использования объекта недвижимости и выручки от его перепродажи, которые потом капитализируются в текущую стоимость, которая и будет являться стоимостью объекта оценки. Метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации -- ставка, используемая для пересчета потока будущих доходов в общую сумму его капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации R. В сфере недвижимости коэффициент R учитывает доход на капитал (процент) и во многих случаях -- возврат капитала. Существуют три метода возмещения капитала: методы Инвуда, Хоскольда и Ринга.

Метод Ринга, или прямолинейной рекапитализации (Straight-Line Capital Recovery), гласит, что возмещение первоначально инвестированного капитала происходит равными долями каждый год. Применение данного метода будет оправдано, если поток доходов будет систематически снижаться.

Рисунок 2 - Этапы доходного подхода

Метод Инвуда, или метод аннуитета, применяется, если предполагается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода и если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

При использовании метода Хоскольда, или метода фонда возмещения к той части дохода, которая представляет собой возврат инвестиций, применяется консервативная ставка реинвестирования.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости V методом прямой капитализации рассчитывается по формуле

V =, (1)

где ЧОД -- наиболее типичный чистый операционный доход от использования оцениваемого объекта недвижимости в первый год» [20].

«Затратный подход (или способ оценки на основе суммирования затрат) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и устаревания; к полученной сумме добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход в оценки недвижимости реализуется единственным одноименным методом.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и принципе замещения, утверждающем, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период» [31].

«Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность; когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать отдельную оценку земельного участка» [31].

В затратном подходе используются три метода для оценки объектов недвижимости: метод балансовой стоимости, метод восстановительной стоимости и метод замещения.

Рисунок 3 - Основные этапы затратного подхода

Метод балансовой стоимости применяется для установления стоимости объекта недвижимости, к примеру, имущественного комплекса предприятия, исключительно на основе данных его баланса. В методах балансовой стоимости не учитываются физический и функциональный износ фондов.

Метод индексированной балансовой стоимости содержит в себе применение положений метода балансовой стоимости. При этом отдельные статьи баланса пересчитываются в соответствии с установленными индексами, то, что немаловажно в условиях ценовой нестабильности (при устойчивых изменениях валютных курсов, галопирующей инфляции), когда оценка в старых ценах не соответствует действующим ценам и условиям. Но, невзирая на переоценку стоимости отдельных видов основных средств, с ростом цен на них эта индексация проводится усреднено.

Метод восстановительной стоимости тоже является затратным, который ориентируется на объемы затрат на создание оцениваемого объекта недвижимости. При использовании этого метода удается преодолеть определенные минусы методов балансовой стоимости, главной из которых -- оценка материальных активов в старых ценах, которые были в тот момент, когда их приобрели.

Метод замещения совершенно схож с методом восстановительной стоимости, однако в случае если в методах восстановительной стоимости вычисления ведутся для полных копий объектов оценки, то в методах замещения -- для замещающих их функциональных копий.

В оценочной деятельности при использовании затратного подхода износ является основным фактором, который влияет на стоимость объекта недвижимости.

«Износ (или устаревание) - это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Существует три вида износа: физический, функциональный и экономический (внешний). Для функционального и внешнего износа семантически (с точки зрения словообразования в русском языке) целесообразно использовать термин устаревание (заметим, что и в английском языке это не depreciation, а obsolescence).

Физический износ - это потеря потребительной стоимости объектом, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и зависимая от условий эксплуатации (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т.п.). Физический износ в бухгалтерском учете отражается в нормах амортизационных отчислений» [31].

«Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов» [31].

«Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Существуют устранимый и неустранимый физические износы.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый физический износ определяется тогда, когда затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту» [31].

«Функциональное устаревание - потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.)» [31].

«Так же как и физический износ, функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым» [31] .

«Экономическое (внешнее) устаревание - снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения факторов спроса и предложения, обострение конкуренции, изменение цен на энергоносители, ограничительные правительственные меры и акты, негативное изменение экономического окружения - ситуса: постройка рядом с объектом аэропорта, завода, скоростной магистрали и т.п.).

Экономическое (внешнее) устаревание, как правило, неустранимо» [31].

Сравнительный подход -- оценка объекта недвижимости основывается на прямом сопоставлении оцениваемого объекта с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых существует информация о ценах сделок с ними.

Рисунок 4 - Этапы сравнительного подхода

Сравнительный подход берет свою основу на принципе замещения. Таким образом, покупатель не будет приобретать объект недвижимости, если его стоимость выше затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта, который имеет схожие критерии как и у данного объекта недвижимости.

Сравнительный подход основывается на анализе рыночных продаж и применяется для оценки наибольшего количества объектов недвижимости в рыночной экономике Российской Федерации.

«Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта:

V = P_R + , (2)

где P_R - продажная цена _R-го аналогичного объекта (из совокупности однородных аналогов);

- сумма поправочных корректировок.

Определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа, она требует большого опыта оценщика. Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка» [31].

«Цена объекта недвижимости формируется под влиянием мотивации участников сделки. Ни один оценщик не может угадать, как изменится цена сделки относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, а также цены предложения, поскольку и у покупателя, и у продавца мотивации могут быть абсолютно не рыночными. С одной стороны, оценщик не должен ориентироваться на цену предложения, поскольку за ней не стоит свершившаяся сделка. В то же время ориентация на информацию о цене известной сделки без знания условий ее свершения может сильно исказить результат. Достоверный результат можно получить только при достаточном количестве сделок с объектами недвижимости, по которым, кроме физических характеристик, известны реально оплаченная сумма, условия платежа, мотивации сторон и т. д. Профессиональный анализ цен предложения на рынке недвижимости позволяет получить более точную картину, поскольку собственник дает объявление о продаже, как правило, рассчитывая на некий срок, необходимый для поиска покупателя, который заинтересуется выставленным на продажу объектом недвижимости по цене предложения» [20].

Аналог объекта оценки -- объект, схожий по главным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Цель метода сравнительного анализа заключается в том, что происходит сравнение объекта оценки недвижимости с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или продаются на рынке, с корректировкой по отличающимся параметрам.

«К достоинствам сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости чаще всего относят:

1) простота и статистическая обоснованность благодаря ориентации на фактические цены купли-продажи объектов-аналогов;

2) использование метода корректировки;

3) учет в ценах продаж изменений финансовых условий и инфляции;

4) возможность использования данных других подходов.

К недостаткам относят:

1) неприменимость при недостаточно развитом рынке недвижимости;

2) зависимость от стабильности рынка;

3) потребность в большом объеме информации об объектах-аналогах;

4) использование корректировок, требующих обоснования, и большое количество поправок, снижающих точность результата» [20].

Сложность метода сравнения заключается в том, что чем больше критерий оцениваемого объекта недвижимости и условий сделки старается соблюсти оценщик, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов недвижимости и сделок-аналогов, а иногда в общем найти хотя бы один объект-аналог.

Так как совершенно схожих объектов почти не существует, для оценки объекта, как правило, разбирают на отдельные элементы, для каждой из которых легче найти аналог (местоположение данного объекта, этажность, вид из окна, состояние объекта, количество комнат, количество лифтов, балконов, санузлов, площадь кухни и т. д.).

Иная, никак не менее существенная и распространенная трудность использования метода сравнения определена тем, что некоторые критерии оцениваемого объекта могут появиться лишь впоследствии в силу развития объекта и плановых предписаний. Это особенно трудно предсказуемо в отношении соседних участков и зданий.

Искомая стоимость оцениваемого объекта недвижимости -- это цена реализации идентичных объектов на рынке в идентичных обстоятельствах сделки и в кратчайший период.

Идея сравнительного метода заключается в сборе статистических данных по сделкам на секторах рынка недвижимости, их систематизации и подборе аналогов.

Метод выделения предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка как разницы этих двух величин. Для применения метода необходимо наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земельный участок плюс строения), аналогичными объекту, включающему в себя оцениваемый земельный участок, и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения представляет собой расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, который включает в себя оцениваемый земельный участок.

Зная стоимость единого объекта аналога, определяют долю земельного участка в общей стоимости объекта. Полученный коэффициент умножают на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, результат будет отражать стоимость единого объекта недвижимости.

Существенными критериями использования этого метода также представляют собой наличие данных о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту, включающему в себя оцениваемый земельный участок; информацию о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Принимая во внимание, вышесказанное, можно сделать заключение, основываясь на том, что в городе Москва рынок недвижимости довольно активен с учетом всех финансовых условий и инфляции, что наиболее оптимальный метод и его методология для оценки жилой недвижимости на вторичном рынке будет являться сравнительный подход. С использованием объектов-аналогов и соответствующих корректировок мы можем добиться наиболее достоверной рыночной стоимости объекта оценки.



Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

«Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то к недвижимости - прежде всего земля и все то, что неразрывно связано с ней.

В буржуазном праве «недвижимость» - это земельные и другие естественные угодья, а также иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.п.). конкретный перечень имущества, относимого к недвижимости, в разных государствах различен.

Термин «недвижимое имущество» в российском законодательстве появился довольно поздно - его установил своим указом Петр I в 1714 г.

В советском законодательстве деление на недвижимое и движимое имущество отсутствовало 70 лет. Появилось оно в законе «О собственности в РСФСР», а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик» (далее «Основы»), где в ст. 4 ч. 2 указано:

«К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения…» Кроме того, в «Основах» определено, что законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество.

В Указе президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано лаконичное определение: «Земельные участки и все, что с ними связано, относятся к недвижимости»» [31].

На сегодняшний день правовое регулирование в Российской Федерации оценочной деятельности осуществляется на основании документов:

1) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.;

2) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297;

3) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 2), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298;

4) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299;

5) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 4) утвержденные приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508;

6) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 5) утвержденные приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года №328;

7) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 6) утвержденные приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года № 628;

8) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 7) утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Исходя, из вышеперечисленного можно сделать вывод о том, что оценочная деятельность является предпринимательской деятельностью и, должна осуществляться физическими и юридическими лицами в целях получения прибыли. жилая недвижимость рыночный стоимость

«Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего федерального закона» [10].

...