Анализ рынка жилой недвижимости города Москвы

«К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте» [10].

«Оценщик обязан:

- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений;

- представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является» [10].

«Оценка объектов недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенному типу операции (продажа, залог, налогообложение и т. д.); частникам (собственник и оценщик); дате (действительна в пределах ограниченного периода) и связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.

Оценка может быть:

· ретроспективной (на определенную дату в прошлом);

· текущей (как правило, используется в оценочной деятельности);

· перспективной.

Цели оценки объектов недвижимости могут быть различными:

1) учет имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценка основных фондов организаций и предприятий; учет накопленного износа объекта недвижимости;

2) реализация инвестиционных проектов развития объектов недвижимости;

3) обеспечение процедуры банкротства и антикризисного управления; приватизация государственных и муниципальных объектов недвижимости; заключение договоров на совершение сделок с недвижимость между физическими и/или юридическими лицами;

4) страхование оформление залогов (в том числе при освобождении подозреваемых под залог); определение налогооблагаемой базы; принятие обоснованного решения о деловом партнерстве и др» [20].

«Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

· цель оценки;

· описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

· вид определяемой стоимости объекта оценки;

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· дату определения стоимости объекта оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

· сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

· сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона» [10].

«В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки» [10].

«Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями» [10].

«Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков» [10].

«Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

· объединение в составе этой организации в качестве ее членов не менее чем триста физических лиц, отвечающих требованиям к субъектам оценочной деятельности;

· наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи 24.6 настоящего Федерального закона;

· наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

· наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона;

· наличие официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", соответствующего требованиям настоящего Федерального закона и Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях"» [10].

«Совет по оценочной деятельности создается при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности» [10].

«Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

· разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности;

· разработка правил деловой и профессиональной этики в соответствии с типовыми правилами профессиональной этики оценщиков;

· разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

· представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

· прием в члены и прекращение членства в саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

· контроль за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

· ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам с соблюдением требований настоящего Федерального закона, Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

· организация информационного и методического обеспечения своих членов;

· осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций» [10].

«Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта.

Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях. В ликвидационную комиссию некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, должен быть включен представитель Национального совета.

Некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована» [10].

«Саморегулируемая организация оценщиков вправе:

· представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

· оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов» [10].

«Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона» [10].

«Обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков являются:

· наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности;

· отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления» [10].

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости города Москвы

С начала 2017 года объем предложений бюджетных квартир на первичном рынке жилья «старой» Москвы увеличился на 10,2%.

В распределении по классам в I кв. 2017 г. года увеличились в цене новостройки «эконом» класса на 0,6%, до уровня в 6,4 млн. рублей, новостройки «комфорт» класса увеличились в цене на 0,4% до 8,6 млн. рублей, новостройки «бизнес» класса наоборот подешевели на 3,4% до уровня 18,4 млн. рублей.

По географическому распределению наименьшее значение средневзвешенной цены кв. м на рынке новостроек «старой» Москвы в I квартале 2017 г. составляет в Юго-Восточном округе (130 598 руб. за кв.м.) и Северо-Восточном (144 526 руб. за кв.м.), а наибольший показатель в Центральном административном округе (316 958 руб. за кв.м.).

· Объем предложения в границах «старой» Москвы увеличился с начала года на 10,2% .

· Средняя цена метра в новостройках на 1 квартал 2017 года составила 203 900 рублей.

· Максимальное значение средневзвешенной цены за кв. м зафиксировано в Центральном округе, а минимальное - в Юго-Восточном.

В «новой» Москве средневзвешенная цена кв.м. в марте 2017 года снизилась за месяц на 0,4% до 98 000 рублей.

В «новой» Москве «эконом» класс увеличился на 7% и достиг 4,6 млн. рублей. В «комфорт» классе показатель снизился на 0,2% до 5 млн. рублей, а вот в «бизнес» классе средняя цена осталась на том же уровне 15,2 млн. рублей.

В I кв. 2017 г. средневзвешенная цена на первичном рынке за МКАДом составила 120 345 руб./кв.м.

По информации «МИЭЛЬ- Сеть офисов недвижимости» - объем предложений сократился на 5%.

По данным подсчетам «Азбуки жилья», относительно марта 2017 года объем предложения на вторичном рынке жилья снизился на 2,2% в суммарном количестве квартир и на 1,9% - в суммарной площади.

Относительно марта спрос снизился в «старой» Москве - на 20,4%. В «новой» Москве упал на 1%.

В целом по московскому рынку отставание от 2016 года по числу сделок за первые четыре месяца 2017 года составило 16,2%.

Скидки на столичные новостройки в апреле-мае варьируются от 2% до 20% и в среднем составляют около 5%. В новой Москве и Подмосковье средний размер дисконта традиционно выше.

Таблица 1 - Цены на квартиры в г. Москва в 2017, $/кв. м. [33]

Виды жилой недвижимости	Март 17	Февраль 17
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2 336	+0,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	2 481	+1,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	2 708	+1,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2 654	+1,8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	3 312	+2,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	3 694	+0,8%
Все панельные и блочные дома	2 508	+1,0%
Все монолитные и кирпичные дома	3 220	+1,6%



Таблица 2 - Цены на квартиры в г. Москва в 2017, $/кв. м. [33]

Квартиры в Москве, $/кв.м.	Март 17	Февраль 17
Однокомнатные квартиры	2 724	+1,0%
Двухкомнатные квартиры	2 766	+2,2%
Трехкомнатные квартиры	2 782	+1,6%
Многокомнатные квартиры	3 484	+2,2%

«Основным фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости, становятся объемы предложения и строительства, макроэкономика уходит на второй план. Напомним, с 2014 года предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличилось примерно в полтора раза: с 5 млн кв. м до 7,5 млн кв. м. Рынок страдает от затоваривания: темпы продаж падают, в результате застройщики не успевают реализовать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Если до 2014 года на столичном рынке насчитывалось едва 5% готовых новостроек, то к началу текущего года их доля увеличилось до 25%. В такой ситуации у девелоперов только два выхода: либо значительно сокращать объемы строительства, либо мириться с дальнейшим сползанием цен вниз» [33].

«С приходом весны собственники квартир постарались сыграть на повышение. Попытка не увенчалась успехом, но позволила удержать динамику рублевых цен на столичные квартиры в положительной зоне - впервые за несколько месяцев.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте 2017 года рублевый индекс стоимости жилья в Москве увеличился на символические 0,3%, оставшись чуть ниже 168 000 руб. за квадратный метр. В долларах, на фоне продолжающегося укрепления рубля, цены на недвижимость прибавили 1,3% и достигли $2 884 за «квадрат».

Динамика цен по типам домов свидетельствует, что спросом в основном пользуется середина рынка - типовые кирпичные дома, в том числе пятиэтажные, а также сталинки. То есть не самые дорогие, но достаточно качественные варианты, что логично для стагнирующего рынка: люди стремятся максимально использовать свой шанс на улучшение жилищных условий в период явного и скрытого (торг и скидки) снижения цен, однако их финансовые возможности остаются ограниченными.

Престижный монолит-кирпич в марте ожидаемо оказался в аутсайдерах - курс рубля растет, и номинированные в долларах высокобюджетные квартиры в центре тянут сегмент вниз. Но, что примечательно, еще хуже показали себя панельные пятиэтажки. Из-за низкого качества панельные хрущобы традиционно не пользуются спросом, несмотря на относительную дешевизну, однако в марте сегмент получил поддержку со стороны властей.

Напомним, в конце февраля мэр Москвы Сергей Собянин объявил о начале разработки новой программы сноса пятиэтажного фонда, в рамках которой жильцам таких домов власти обещают предоставить новые, более просторные квартиры. Однако, судя по ценовым результатам марта, словесные интервенции чиновников не смогли повысить популярность такого жилья среди покупателей. По-видимому, люди понимают, что сноса придется ждать долго и не хотят годами жить в разваливающихся домах. Фактически, спрос на квартиры в домах под снос ушел в сегмент кирпичных пятиэтажек - они куда более комфортные, чем панельные, к тому же многие из них расположены в хороших районах и рядом со станциями метро.

Динамика цен в разрезе географии отражала оба вышеописанных тренда. Хуже всего в марте выглядели наиболее дорогие округа - Центральный, Западный и Северо-Западный, а также Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажек» [33].



Таблица 3 - Цены на квартиры в г. Москва в 2017, $/кв. м. [37]

Цены на квартиры в Москве по округам, $/кв.м.	Апрель 17	Март 17
Центральный округ	5 629	+2,0%
Юго-Западный округ	3 628	+2,7%
Западный округ	3 304	+2,1%
Северо-Западный округ	2 921	+2,2%
Северный округ	2 820	+2,5%
Северо-Восточный округ	2 592	+2,8%
Восточный округ	2 547	+1,6%
Южный округ	2 487	+1,9%
Юго-Восточный округ	2 330	+1,6%
Все районы за МКАД	2 178	+3,4%

«Изменение цен на жилье по географии в апреле было достаточно хаотичным. С одной стороны, в верхней половине рейтинга по динамике стоимости метра оказались многие районы и округа со значительным числом пятиэтажек, в частности, лидер по данному параметру - Восточный округ. С другой - первую строчку рейтинга заняли районы за МКАД, где пятиэтажек вообще нет, а самый непрестижный округ в пределах МКАД - Юго-Восточный ушел в конец, несмотря на то, что в нем тоже хватает пятиэтажек» [37].



Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Оценочная деятельность предполагает собою самостоятельный тип предпринимательской деятельности и считается равно таким независимым научным направлением с собственными принципами изучений.
Оценка стоимости каждого объекта недвижимой собственности считается упорядоченным и направленным процессом, который подчиняется функционирующим правилам и законам.

Но зачастую случаются эпизоды, когда не просто осуществить корректную оценку рыночной стоимости. Данными случаями, безусловно, обязаны заниматься профессионалы в сфере коммерческой недвижимости, обладающие особыми методиками и которые способны учитывать все без исключения условия сделки купли-продажи. На практике больше всего применяется сравнительный подход, предоставляющий более четко осуществить оценку недвижимости.

Данные, которыми владеют участники рынка, в большинстве случаев носят закрытый, конфиденциальный характер и не могут быть представлены либо предоставляются в ограниченном объеме, недостаточном для использования сравнительного подхода (в соответствии с требованиями стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности).

Данные, которые собраны экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены. Подтверждение информации необходимо, для того чтобы убедиться в величине фактической цены предложения.

«Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1) постановка задачи и заключение договора на оценку объекта;

2) разработка плана оценки;

3) сбор и верификация информации, полученной по результатам анализа рынка (общего и специального);

4) выбор подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости;

5) непосредственное проведение оценочных расчетов;

6) согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;

7) подготовка отчета о результатах оценки недвижимости» [31].

«Массовая оценка объектов недвижимости - это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Массовая оценка представляет собой трудоемкий и весьма затратный процесс, в результате которого можно столкнуться с такими проблемами как, недостаточность информации государственного кадастра недвижимости, отсутствие нужного объема данных для построения общей картины стоимости недвижимого имущества, а также с коррупционной составляющей как ценовой сговор между собственником и оценщиком» [29].

Оценка рыночной стоимости квартиры - это оценка среднего значения данной случайной величины для данной квартиры на дату проведения оценки. По этой причине добросовестная оценка рыночной стоимости квартиры никак не обязана соответствовать фактической цене сделки с этой квартирой с точностью вплоть до одного рубля либо доллара. Правильные оценки должны являться, близки к фактическим ценам сделок «в среднем», в статистическом значении.

Как демонстрирует западный и московский опыт, массовая оценка недвижимости способна использоваться и с целью установления её рыночной стоимости. Однако она применима только лишь для групп объектов, обращающихся на рынке в крупном количестве и обладающих установившейся рыночной стоимостью, то что дает возможность аргументировано использовать статистические методы.

В Российской Федерации примером такой группы выступают московские квартиры. Ежегодно в Москве оформляется несколько десятков тысяч сделок купли-продажи квартир. Такие масштабы рынка позволяют установить рамки, которые определяют зависимость рыночных цен квартир от их параметров.

Одним из ключевых объектов научного исследования, невзирая на специфику предметной области, считается моделирование. При создании этой либо другой модели мы обязаны принимать во внимание, как общие положения моделирования, так и те, которые принадлежат к предметной области.

Спецификация и калибровка моделей -- отдельные этапы моделирования. Спецификация модели является процессом ее построения с использованием основ экономической теории, теории оценки и рыночного анализа. Спецификация включает выбор используемых переменных спроса и предложения и определение их взаимосвязей и соотношений со стоимостью.

Калибровка модели -- дает некую возможность установить прямое воздействие факторов на стоимость и рассчитать окончательные коэффициенты модели.

Мы рассмотрим модель процесса ценообразования на вторичном рынке квартир в Москве. На нем в основном продавцами выступают частные лица, а не государство.

Цель моделирования -- определение зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его критерий и вывести определенную формулу этой зависимости.



3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры

В данном разделе применяются теоретические основы оценки на практике. Была проведена оценка квартиры, которая располагается в городе Москве в административном районе «Люблино» ЮВАО.

Описание объекта оценки представлено в приложении Г.

Рисунок 5-Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы [34]

Рисунок 6-Локальное местоположение объекта оценки на карте г. Москвы [34]

«Юго-Восточный административный округ г. Москвы является одним из двенадцати столичных округов. В его территорию входят 12 районов Москвы. Площадь ЮВАО составляет 117,56 кв. км, что на карте Москвы занимает около 11% всей столицы. На его территории проживает более 1,3 миллиона человек, что делает этот округ пятым в Москве по количеству населения» [39].

Рисунок 7 -- Расположение ЮВАО в г. Москва

«Район Люблино входит в состав Юго-Восточного административного округа города Москвы.

Площадь района 1782.8 га. Численность населения -- около 149 тыс. чел.

На территории района Люблино города Москвы находится 1 станция метро (Люблино).

В состав района входят 40 улиц.

В 1925 году поселок Люблино стал городом. В 1931 году началось строительство завода, который должен был обеспечить потребность железнодорожного транспорта в запчастях.

В 1960 г. Люблино, насчитывающий почти 86 тысяч жителей, включается в черту города Москвы, а в 1968 году преобразовывается в Люблинский район города Москвы.

В июле 1991 года, в связи с реорганизацией административного деления города Распоряжением Мэра № 41 от 5 июля 1991 г., Люблино получает статус муниципального района.

В состав Москвы город включён в августе 1960 года, сначала в Ждановский район, а в 1969 году выделено в Люблинский район. К середине 1970-х годов практически вся дачная застройка бывшего города была ликвидирована.

C 1991 года территория бывшего города Люблино поделена между муниципальными округами Люблино и Печатники. А Люблинский район поделен на муниципальные округа: Люблино, Капотня, Текстильщики, Печатники, Марьино, после 1995 года получившими статус муниципальных районов Москвы» [36].

«Граница района Люблино проходит: по оси улицы Верхние поля, далее по осям: улицы Нижние поля и Иловайской улицы, оси полосы отвода Курского направления Московской железной дороги (МЖД), северной границе Люблинского пруда, оси Краснодонской улицы, южным границам территорий технических сооружений электроподстанции и гаражей, южной границе территории Кузьминского парка, далее, пересекая улицу Заречье, по северным границам территорий интерната персональных пенсионеров, больницы № 13, детского интерната № 11, автосервиса «Люблино-Лада», южной границе территории Кузьминского парка, западной и северной границам территории водозаборного узла, южной границе территории Кузьминского парка, оси улицы Степана Шутова, северным границам территории военного института (училища Верховного Совета), далее, пересекая Кузьминский лесопарк и МКАД, по городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), далее, пересекая МКАД, до улицы Верхние поля» [36].

Для оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта был выбран сравнительный подход и метод корректировок, так как имеется достаточное количество объектов аналогов и необходимая информация для оценки объекта.

Корректировку имеет смысл проводить по основным критериям и удобствам, которые, будут обладать стоимостью.

Подбор аналогов осуществлялся по критериям:

1) двухкомнатная квартира;

2) расположение в шаговой доступности от метро;

3) квартира находиться в панельном доме.

По итогам анализа рынка жилой недвижимости на дату оценки было выявлено 4 предложения продажи квартир (объектов-аналогов), схожих с объектом оценки.

Основное правило корректировки: корректировки подлежит только цена аналогичного объекта на основе принципа вклада. Если аналогичный объект уступает в чем-то оцениваемому, то фактическая продажная цена первого должна быть увеличена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Таблица 4 - Сравнение объектов аналогов [35]

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4
Местоположение	Москва, м. Люблино, район Люблино, Новороссийская ул., 25К1	Москва, район Люблино, ул. Марьинский Парк, 39К1	Москва, район Люблино, Краснодарская ул., 51К2	Москва, район Люблино, просп. 40 лет Октября, 40	Москва, район Люблино, Совхозная ул., 19
Описание	2-комнатная квартира 15/17 панельного дома, евроремонт	2-комнатная квартира 6/8 панельного дома, хорошее состояние	2-комнтаная квартира 15/16 панельного дома, евроремонт	2-комнатная квартира 10/12 панельного дома, евроремонт	2-комнатная квартира 6/14 панельного дома, хорошее состояние
Площадь общая (с учетом летних помещений) кв. м.	57	59	51	53,3	53
Источник информации	-	https://www.cian.ru/sale/flat/150824875/	https://www.cian.ru/sale/flat/158079931/	https://www.cian.ru/sale/flat/154051507/	https://www.cian.ru/sale/flat/155602784/
Цена предложения, руб	-	7 900 000 8600000,0	8 000 000	7 990 000	7 900 000
Цена предложения, руб/кв. м.	-	133 898	156 863	149 906	149 057

Корректировка на площадь помещения. Площадь - одна из основных характеристик помещений. Изменение рыночной стоимости объекта на прямую зависит от стоимости строительства одной единицы площади объекта в рамках каждого конкретного проекта. Цена 1 кв. м объектов с меньшей общей площадью предлагается на рынке дороже, чем цена 1 кв. м. объектов с большей площадью. Каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость на 1%. Данная корректировка применялась к объекту аналогу 2 в размере 2%, так как площадь этого объекта аналога меньше площади объекта оценки на 6 кв.м.

Корректировка на местоположение. Объект оценки и все объекты-аналоги находятся в одном районе города Москвы, поэтому корректировка будет составлять 0%.

Корректировка на транспортную доступность. Это означает выгодное месторасположение объекта оценки от ближайшей станции метро.

Все объекты находятся в шаговой доступности от метро от 2 до 6 минут. Поэтому корректировка не применялась.

Корректировка на тип отделки. Объект оценки по типу отделки отличается от объектов-аналогов. Корректировка применялась в соответствии с нижеперечисленным.

Данная корректировка выполняется в процентном выражении на основании анализа рынка купли-продажи вторичного жилья, анализа метода парных продаж.

Основные виды отделки по степени ее качества:

· улучшенная отделка (евроремонт);

· «простая».

При простой отделке выполняются: деревянные, линолеумные полы, обои, побелка, окраска стен и потолков, простые деревянные окна и двери и т. д.

При евро отделке: паркетная доска, ламинатные полы, обои, подвесные, натяжные потолки, выравнивание стен и окраска, отделочные стеновые панели, встроенные шкафы, стеклопакеты и пластиковые окна и двери и т. д.

Эксклюзивный ремонт. Это один из самых сложных и оригинальных типов ремонта квартиры. Он включает в себя сложнейшие и уникальные действия, которые требуют точности, оригинальности и наличие особых материалов. В ходе эксклюзивного ремонта, в целом повторяется стандартный набор работ при капитальном ремонте. Только технологии и материалы здесь радикально отличаются. Эксклюзивный ремонт предполагает:

1) Проведение всего спектра подготовительных работ. Если это старая квартира, то нужно вывезти из неё мебель, демонтировать старые декоративные покрытия, снять сантехнику, осветительные приборы и т.д. Если квартира новая, тогда подготовительные работы могут и не потребоваться. При необходимости на подготовительном этапе может проводиться перепланировка.

2) Монтаж черновых покрытий и коммуникаций. Залить основу для пола, проложить проводку, трубы, кабели, теплый пол. Всё это будет скрыто, в соответствии с современными стандартами дизайна.

3) Чистовая отделка лучшими материалами класса «делюкс», установка розеток и осветительных приборов.

4) Установка сантехники, подключение бытовых приборов, таких как электрическая или газовая плита, ванна и т.д.

5) Уборка в помещении и расстановка мебели.

Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит - 25 000 - 35 000 руб. за 1 кв.м.

Ремонт улучшенного качества - евроремонт. Разработки оригинальных дизайнерских проектов являются важнейшим фактором при евроремонте, ведь именно дизайн интерьера и внешний вид придает квартире, офису или частному дому настоящий стиль, который подчеркивает состояние человека и всей его семьи. Евроремонт включает в себя так же установку современных систем освещения, отопления и устройств кондиционирования. Как правило, существует особый алгоритм евроремонта:

1) подготовка помещения к началу ремонта (то есть вынос с комнаты всей ненужной мебели);

2) создание самого проекта, в котором будет размещен итоговый вид помещения и будут оговорены все необходимые условия ремонта;

3) выполнение дизайнерских и стилистических требований, оговоренных в проекте;

4) нанесение декоративных элементов на стены, двери и так далее;

5) установка систем вентиляции, водоснабжения и отопления;

6) расстановка мебели.

При евроремонте желательно использовать только современные и качественные материалы и следует соблюдать специальные технологии.

Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 18 000 - 28 000 руб за 1 кв.м.

Стандартный ремонт. Это фактическое изменение всей отделки помещения. С помощью квалифицированных работников строительной сферы проводится полный или частичный демонтаж материалов. После данного мероприятия появляется возможность перепланировать местонахождение проемов, перегородок или стен полностью.

По стоимости стандартный ремонт зависит от качества используемых отделочных материалов и сложности работ. Именно такой ремонт является оптимальным для новостроек и помещений, в которых есть желание провести перепланировку.

Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 12 000 - 17 000 руб. за 1 кв.м.

Хорошее состояние. Отечественный ремонт, который эксплуатируется в течение нескольких лет. Потолок, как правило, чаще всего окрашен акриловой, или водоэмульсинонной краской. Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 7 000 - 9 000 руб. за 1 кв.м.

Требуется косметический ремонт. Имеются небольшие дефекты в отделке помещения. Стоимость ремонта (с учетом отделочных материалов и затрат на демонтаж старого покрытия) составляет 6 000 - 7 000 руб за 1 кв.м.

Под чистовую отделку. Отштукатурены и выровнены стены. Стоимость ремонта (с учетом отделочных материалов) составляет 5 000 - 6 000 руб за 1 кв.м.

Без отделки. Полное отсутствие какого-либо вида покрытия; стены не выронены, не оштукатурены; в некоторых случаях не возведены перегородки.



Таблица 5 - Корректировки на тип отделки

Объект-аналог >	Без отдел-ки	Под чисто-вую отделку	Требуется космети-ческий ремонт	Хорошее состояние	Стандартный ремонт	Евроремонт	Эксклю-зивный ремонт
Объект оценки Ў
Без отделки	0	5 000 - 6 000	6 000 - 7 000	7 000 - 9 000	12 000 - 17 000	18 000 - 28 000	25 000 - 35 000
Под чистовую отделку	5 000 - 6 000	0	1 000- 2 000	2 000 - 4 000	7 000 - 12 000	13 000 -23 000	20 000 -30 000
Требуется косметический ремонт	6 000 - 7 000	1 000 - 2 000	0	1 000 -3 000	6 000 -11 000	12 000 - 22 000	19 000 - 29 000
Хорошее состояние	7 000 - 9 000	2 000 - 4 000	1 000 - 3 000	0	5 000 -10 000	11 000 - 21 000	18 000 - 28 000
Стандартный ремонт	12 000 - 17 000	7 000 - 12 000	6 000 - 11 000	5 000 -10 000	0	6 000 - 16 000	13 000 - 23 000
Евроремонт (Ремонт улучшенного качества)	18 000 - 28 000	13 000 -23 000	12 000 - 22 000	11 000 - 21 000	6 000 - 16 000	0	7 000 -17 000
Эксклюзивный ремонт	25 000 - 35 000	20 000 -30 000	19 000 - 29 000	18 000 - 28 000	13 000 - 23 000	7 000 -17 000	0

У объектов-аналогов №1, №4 ремонт в хорошем состоянии, в связи с этим к ним применена корректировка в размере 21 000 рублей на квадратный метр согласно таблице 5.

Корректировка на этажность. Учитывается этаж, на котором расположена квартира. Влияющий фактор на стоимость квартиры - это этаж, на котором расположена квартира на первом, последнем либо между ними. Если квартира находится на первом, то это может повлечь за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире. Также в квартирах, располагающихся на первом этаже мало дневного света из-за деревьев. Что же касается последнего этажа, то здесь есть вероятность в протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на среднем этаже будут стоить дороже, чем квартиры на нижнем. Корректировка не применялась.

Корректировка на вид из окон. Вид из окон квартир сильно влияет на стоимость квартиры. Квартиры, окна которых расположены на дороги или дорожные магистрали - стоят дешевле, чем квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Однако, самые дорогие будут те квартиры, окна которых будут иметь вид на обе стороны. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки. У всех объектов-аналогов окна расположены на сторону внутреннего двора, как и у объекта оценки, поэтому корректировка не применялась.

Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, величина поправки на торг составляет 0-10%. Обязательно надо учитывать, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Была введена корректировка в размере 10 %, для всех объектов-аналогов.

Расчет стоимости оцениваемого объекта с применением корректировок приведен в приложении А.

Итоговое заключение о стоимости. С учетом проведенных расчетов можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенная по адресу: город Москва, метро Люблино, район Люблино, Новороссийская улица, дом 25, корпус 1 по состоянию на 02.06.2017 г. составляет: 8 121 417 рублей, что по курсу ЦБ России на дату определения стоимости эквивалентно: 142 481 долл. США.

Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Стандартов Российского общества оценщиков, Федеральных стандартов оценки: (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255; (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.



Заключение

В ходе написания выпускной квалификационной работы мы проанализировали теоретические основы оценки жилой недвижимости, основные ее виды, законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости, исследовали рынок жилой недвижимости города Москвы и рассчитали рыночную стоимость объекта жилой недвижимости на примере квартиры.

Рассмотрев такую немаловажную из-за собственной актуальности в настоящий период и увлекательную на наш взгляд проблему оценки жилой недвижимости в Российской Федерации, необходимо подвести небольшой результат выше изложенному и сделать следующие заключения:

Во-первых, мы узнали, что жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, которые находятся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности подразделяется на: частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. В зависимости от целей использования подразделяется на: социальный, специализированный, индивидуальный и коммерческий.

Во-вторых, мы узнали, что согласно разработанной методике на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить следующие классы жилья: массовое жилье, жилье повышенной комфортности.

В-третьих, оценка стоимости недвижимости трудоемкий и кропотливый процесс, в котором применяются три разных подхода: доходный, затратный, сравнительный. Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости для инвестора, который рассматривает этот объект только как источник дохода. Затратный подход основывается на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по полезности и ценности оцениваемому или сопоставимого с оцениваемым объектом. Сравнительный подход заключается в том, что субъекты на рынке осуществляют сделки, исходя из информации об

78

аналогичных сделках.

В-четвертых, мы узнали, что оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135 от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».

В-пятых, 7 июля 2006 года Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который предусматривает переход от системы государственного регулирования оценочной деятельности (в форме лицензирования) к саморегулированию.

В-шестых, анализ рынка жилой недвижимости, проведенный на основе существующей динамики цен в г. Москва дает понять, что экономическое положение страны на прямую зависит от рынка недвижимости.

В связи с этим предлагается:

Во-первых, следует применить комплексный подход к государственному регулированию оценочной деятельности жилой недвижимости.

Во-вторых, следует снизить количество оценщиков, что позволит повысить качество контроля за их деятельностью.



Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция РФ [Текст]: (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) [Электронный ресурс] - режим доступа: http://constrf.ru/

2 Послание Президента Российской Федерации В.В. Путина федеральному собранию от 3 декабря 2015 года [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.kremlin.ru/events/president/news/50864

3 Послание Президента Российской Федерации В.В. Путина федеральному собранию от 1 декабря 2016 года [Электронный ресурс] - режим доступа:

http://www.kremlin.ru/events/president/news/53379

4 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст]: от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, (в редакции последующих изменений и дополнений) [Электронный ресурс] - режим доступа: http://stgkrf.ru/

5 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст]: от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, (в редакции последующих изменений и дополнений) [Электронный ресурс] - режим доступа: http://stgkrf.ru/

6 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс РФ - [Текст]: от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/

7 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс РФ - [Текст]: от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ [Электронный ресурс] - режим доступа: http://stzkrf.ru/

8 Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс РФ - [Текст]: от 7 мая 1998 г. №73-ФЗ [Электронный ресурс] - режим доступа: http://stgrkrf.ru/

9 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» [Текст]: от 25.09.98 г. №158-ФЗ

10 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Текст]: от 29.07.1998 г. №135-ФЗ [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/

11 Российская Федерация. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ

12 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]: от 16.07.1998 г. №102-ФЗ

13 Российская Федерация. Законы. Закон РФ «Об основах градостроительства в РФ» [Текст]: от 14.07.92 г. №3295-1

14 Российская Федерация. Правительство. Постановление правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 [Текст]: «Об утверждении стандартов оценки»

15 Российская Федерация. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» [Текст]: от 20.05.2015 г. №298 [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/

16 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов 3-е изд., испр. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.

17 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов 3-е изд.- СПб.: Питер, 2013.-416 с.

18 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов 2-е изд.- СПб.: Питер, 2010. 624 с.

19 Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. -М.: Проспект, 2016. - 384 с.

20 Барсуков, Д.П. Учет и оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова.- СПб.: СПбГИКиТ, 2015.- 258с.

21 Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата 2-е изд., испр. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2016. - 190 с.

22 Бердникова, В.Н. К вопросу о формировании статистического ценового индекса на рынке недвижимости [Текст]: Экономико-статистические исследования потенциала территорий в современном информационном обществе: сб. мат-ов II междунар. Науч.-практич. Конф. - Улан-Удэ : Изд-во ВСГУТУ, 2013. с. 17-20.

23 Болотин, С.А. Информационные методы оценки недвижимости [Текст]: учебник / С. А. Болотин, Н. В. Брайла, Т. Л. Симанкина.- М.: Академия, 2014. - 205с.

24 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2011. - 655 с.

25 Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебник - М.: Маросейка, 2009. 432 с.

26 Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / А.Г. Грязнова, М. А. Федотова, И. Л. Артеменков и др. - М.: Финансы и статистика, 2010. 558 с.

27 Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. М.А. Федотовой.- 5-е изд.,перераб. -М.:КНОРУС,2016.-350с.

28 Кадастровая оценка налога на недвижимость [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.garant.ru/article/479149/

29 Максимов С.Н. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости // Проблемы современной экономики. [Текст]- №3. - 2012.

30 Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. Пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 442 с.

31 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - 2-е изд., перераб. - Москва: КНОРУС, 2017. - 306 с (Бакалавриат).

32 Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент [Текст]: учебное пособие / А.Д. Мурзин. - Ростов н/Д: Феникс, 2013.-382 с.

33 Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2017 года [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.irn.ru/news/114019.html

34 Описание местоположения объекта оценки [Электронный ресурс] -- режим доступа: https://yandex.ru/maps/213/moscow/

35 Продажа двухкомнатных квартир в Москве, объявления о продаже и аренде недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: https://www.cian.ru/

36 Район Люблино, Москва [Электронный ресурс] - режим доступа: http://gorod-moskva.ru/rayon/lublino

37 Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2017 года [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.irn.ru/news/114585.html

38 Сагайдак, А.Э. Экономика недвижимости [Текст]: методические указания -- изд. ГУЗ, 2008. - 66 с.

39 Юго-Восточный Административный Округ Москвы (ЮВАО) [Текст]: входящие районы, описание [Электронный ресурс] - режим доступа: https://www.moscowmap.ru/okruga/yuvao.html



Приложение А - Расчет стоимости оцениваемого объекта

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог№4
Местоположение	Москва, м. Люблино, район Люблино, Новороссийская ул., 25К1	Москва, район Люблино, ул. Марьинский Парк, 39К1	Москва, район Люблино, Краснодарская ул., 51К2	Москва, район Люблино, просп. 40 лет Октября, 40	Москва, район Люблино, Совхозная ул., 19
Описание	2-комнатная квартира 15/17 панельного дома, евроремонт	2-комнатная квартира 6/8 панельного дома, хорошее состояние	2-комнтаная квартира 15/16 панельного дома, евроремонт	2-комнатная квартира 10/12 панельного дома, евроремонт	2-комнатная квартира 6/14 панельного дома, хорошее состояние
Площадь общая (с учетом летних помещений) кв. м.	57	59	51	53,3	53
Источник информации	-	https://www.cian.ru/sale/flat/150824875/	https://www.cian.ru/sale/flat/158079931/	https://www.cian.ru/sale/flat/154051507/	https://www.cian.ru/sale/flat/155602784/
Цена предложения, руб.	-	7 900 000	8 000 000	7 990 000	7 900 000
Цена предложения, руб./кв. м.	-	133 898	156 863	149 906	149 057
Передаваемые права на комнату	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Скорректированная ст-ть, руб./кв.м.	-	133 898	156 863	149 906	149 057
Финансовые условия	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Скорректированная ст-ть, руб./кв.м.	-	133 898	156 863	149 906	149 057
Вид сделки	чистая продажа (ипотека)	чистая продажа (ипотека)	чистая продажа (ипотека)	чистая продажа (ипотека)	чистая продажа (ипотека)
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Снижение цены в процессе торгов	рыночная	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка, %	-	-10	-10	-10	-10
Скорректированная ст-ть, руб./кв.м.	-	120 508	141 176	134 915	134 151
Дата выставления на торги	май, 2017 г.	май, 2017 г.	май, 2017 г.	май, 2017 г.	май, 2017 г.
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Местоположение	Москва, м. Люблино, район Люблино, Новороссийская ул., 25К1	Москва, район Люблино, ул. Марьинский Парк, 39К1	Москва, район Люблино, Краснодарская ул., 51К2	Москва, район Люблино, просп. 40 лет Октября, 40	Москва, район Люблино, Совхозная ул., 19 <...

Подобные документы

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

  Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.
  
  курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Рыночная оценка недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
  
  курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Типологическая классификация объектов недвижимости на территории квартала муниципального образования

  Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в городах Уфа, Стерлитамак и Оренбург, характеристика застройки. Классификация объектов внутриквартальной застройки. Изучение рынка жилой недвижимости, сведения о ее состоянии. Разработка рекомендаций.
  
  контрольная работа [569,6 K], добавлен 22.09.2019
  

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
  
  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016
  

• Типология объектов недвижимости

  Классификация объектов недвижимости, понятие естественных и искусственных объектов. Категории земельного фонда по экономическому назначению. Типологические характеристики объектов жилой недвижимости. Международная классификация коммерческой недвижимости.
  
  контрольная работа [63,2 K], добавлен 07.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Методические подходы к анализу рынка недвижимости

  Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
  
  курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016
  

• Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

  Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
  
  дипломная работа [69,5 K], добавлен 17.12.2013
  

• Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

  Понятие, сущность и правовые основы регулирования рынка недвижимости. Первичный рынок жилья столицы Республики Беларусь и его мониторинг. Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе.
  
  дипломная работа [4,3 M], добавлен 05.06.2016
  

• Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 45,1 м, расположенной по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, 19, кв. 11

  Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013
  

• Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь

  Имущественные права на объект оценки. Характеристика местоположения квартиры. Общая характеристика здания. Анализ рынка жилой недвижимости Перми. Динамика средней цены на вторичном рынке недвижимости. Оценка стоимости объекта несколькими способами.
  
  курсовая работа [1,5 M], добавлен 13.06.2012
  

• Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге

  Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
  
  дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014
  

• Анализ рынка недвижимости г. Перми

  Типология объектов многоквартирного жилищного строительства. Исследование первичного и вторичного рынка многоквартирной жилой недвижимости в Пермском муниципальном районе. Особенности старого фонда, "сталинок", "хрущевок", домов индивидуального проекта.
  
  курсовая работа [6,8 M], добавлен 27.12.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам