Теоретические основы и перспективы в сфере деятельности оценки земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Самая большая ценность любого государства, на сегодняшний момент, это, конечно же, земля. Земля является базисом и источником экономического дохода деятельности человека. Она заполняет все сферы деятельности современного общества и играет главную роль в экономической составляющей государства, земля нужна для создания многих товаров, влияя на данный процесс, как прямо так и косвенно. Земля это незаменимый и невосполнимый источник жизни человечества.

Благодаря прогрессу в области вопросов с землей, стала совершенствоваться и выходить на первый план оценочная деятельность в сфере земельно-имущественных отношений.

В отличие от других объектов оценки, земельные участки имеют свои уникальные черты:

1 Земля есть невосполнимый и невозобновляемый природный ресурс.

2 Оценка должна производиться, учитывая все возможные варианты использования земли.

3 Земельный фонд является базисом для создания ареала обитания общества, в следствие чего любое правовое государство контролирует пользование земельными ресурсами в сфере деятельности народного хозяйства.

4 Оценивая стоимость земельных участков никогда не используют поправку на какой - либо существующий вид износа, так как земля не имеет определенного «срока годности». Учитывая это рыночная стоимость земельных участков с каждым годом возрастает на рынке недвижимости.

Основная цель выпускной квалификационной работы заключается в изучении т?е?о?р?е?т?и?ч?е?с?к?и?х о?с?н?о?в в сфере деятельности оценки земельных участков, и дальнейшей разработке мероприятий по улучшению данной области.

О?б?ъ?е?к?т?о?м исследования данной выпускной квалификационной работы стали земельные у?ч?а?с?т?ки? Московской области Московской области.

В качестве предмета выпускной квалификационной работы служат современные экономические отношения?отношения, которые сложились на рынке недвижимости в результате оценочной деятельности земли.

В выпускной квалификационной работе использовались следующие методы научных и?с?с?л?е?д?о?в?а?н?и?й: э?к?о?н?о?м?и?ч?е?с?к?о-с?т?а?т?и?с?т?и?ч?е?с?к?и?е, расчетно-конструктивные, монографические и другие.

При написании работы были использованы с?т?а?т?и?с?т?и?ч?е?с?к?и?е м?а?т?е?р?и?а?л?ы а?г?е?н?т?с?т?в н?е?д?в?и?ж?и?м?о?с?т?и, м?и?н?и?с?т?е?р?с?т?в?а э?к?о?н?о?м?и?ч?е?с?к?о?г?о развития Российской Федерации, федеральной службы государственной с?т?а?т?и?с?т?и?к?и Р?о?с?с?и?й?с?к?о?й Ф?е?д?е?р?а?ц?и?и, Д?е?п?а?р?т?а?м?е?н?т?а г?о?р?о?д?с?к?о?г?о и?м?у?щ?е?с?т?в?а г?о?р?о?д?а М?о?с?к?в?ы, П?р?а?в?и?т?е?л?ь?с?т?в?а Московской области, а т?а?к?ж?е И?н?т?е?р?н?е?т-ресурсы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе работы «оценки земельных участков в условиях рыночной экономики» дано четкое и детальное описание оценочной деятельности, разобраны существующие оценки земельных участков. Второй раздел «Анализ основ оценки земельных участков в условиях рыночной экономики» включает в себя правовую сторону оценочной деятельности в сфере земельных отношений и обзор существующего рынка недвижимости, сложившегося на данный момент в Московской области. Третий раздел «Совершенствование оценки земельных участков в условиях рыночной экономики» посвящен практическому использованию методов оценки земельных участков, а так же разработке мероприятий по улучшению данной сферы деятельности.

Раздел 1. Теоретические основы оценки земельных участков в условиях рыночной экономики

1.1 Понятие и сущность оценочной деятельности

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ» дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости»[4].

Чтобы осознать всю суть оценочной деятельности, следует дать наиболее полное и развернутое ее определение. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Не сколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них.

1) Оценка стоимости -- это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов.

2) Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например: определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету; собрать и обработать требуемую информацию; обосновать методы оценки стоимости; рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки; вывести итоговую величину; проверить и согласовать результаты. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место, т. к. это приведет к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность -- процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

3) Оценка стоимости -- процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит опять же от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.

4) Процесс оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

5) Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее связи с рыночной ситуацией. Она означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемой объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Оценщик обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущее состояние отрасли и экономики [11].

Рыночная экономика отличается динамизмом, поэтому время -- важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы. Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате. Уже через несколько месяцев она может быть иной.

Следовательно, необходимы постоянные оценка и переоценка объектов собственности.

Другим существенным фактором оценки в условиях рынка выступает риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск -- это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым. Результатом произведенной оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации [31].

Рыночная стоимость -- это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...» [4].

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки. Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения. Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив традиционные издержки [11].

В ходе определения стоимости существует последовательность действий, которую можно назвать процессом оценки.

Процесс единичной оценки земельного участка включает следующие этапы:

Этап 1 Определение задачи оценки.

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

а) цель задания;

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие.

- цель использования земельного участка.

- форма собственности.

- сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки.

- наличие застройки.

г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2 Сбор, проверка и анализ информации.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1 Юридическое описание и регистрационные данные:

2 Физические характеристики земельного участка:

а) размер (площадь);

б) форма;

в) топография (рельеф);

г) ландшафт, качество почвы, результаты инженерно-изыскательных работ (если они проводились);

д) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);

3 Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка.

4 Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) неблагоприятные условия: возможность затопления, близость оврагов, оползней, близкое залегание грунтовых вод, электромагнитное и радиационное излучение и прочее.

5 Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и другие);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

- находится в эксплуатации

- временно не эксплуатируется

- земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче;

6 Особые факторы, вытекающие из местоположения участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации:

1 Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.

2 Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

3 Исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3 Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования [13].

Этап 4 Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного и доходного и согласование полученных результатов.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации [4].

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р, рекомендуется использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Этап 5 Подготовка отчета об оценке.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

1 Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

2 Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

3 В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка.

4 Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка.

5 Для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Например, по кадастровой оценке земель поселений.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Согласно требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО №№ 1-3), обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) три основных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки [8].

Базовые принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости имущества, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, а также наиболее эффективного использования.

Российский стандарт ФСО-1 (утвержден приказом МЭРТ №256 от 20.07.07 г.) дает следующее определение:

«Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки»[8].

Таким образом, затратный подход основывается на том факте, что покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется воссоздание аналогичного по назначению и качеству объекта на дату оценки без существенных дополнительных издержек. Оценщики также принимают во внимание достоверность данных о затратах на строительство зданий, изготовление, приобретение и монтаж оборудования с учетом накопленного износа.

Процедура оценки по затратному подходу включает два самостоятельных расчета:

1 Определение рыночной стоимости улучшений земельного участка.

2 Определение рыночной стоимости прав на земельный участок как условно свободный.

Определение рыночной стоимости улучшений включает в себя определение стоимости строительства улучшений (восстановительной стоимости) и вычитание из нее величины накопленного износа [18].

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Накопленным износом называется общая потеря имуществом стоимости в процентном (долевом) или стоимостном выражении на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1 Физический;

2 Функциональный;

3 Внешнее устаревание.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и зданий в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, надежности, устойчивости, эксплуатационной пригодности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы и здания в целом, и их восстановительной стоимости [15].

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Внешний износ - снижение стоимости, вызванное внешними факторами, например, изменением финансовых и законодательных условий, изменением транспортных систем, занятости населения и т. д. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет [14].

Степень износа можно выразить в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ, иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы накопленного износа:

НИ = 1-(1-И_ф) Ч (1-И_фн) Ч (1-И_вн) (1)

где:

НИ - накопленный износ в долевом выражении;

И_ф - физический износ в долевом выражении;

И_фн- функциональный износ в долевом выражении;

И_вн- внешний износ в долевом выражении.

«Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость» [8].

Таким образом, сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объектов, основанных на сравнении оцениваемых объектов с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложения. Он основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть также сделаны исходя из информации о ценах предложения, которые демонстрируют факт существования подобных объектов на рынке.

В рамках сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют следующие методы:

· метод сравнения продаж;

· метод валового рентного мультипликатора.

Последний метод обычно применяется при оценке жилых объектов и небольших объектов коммерческого назначения (небольшие магазины, автомойки и т.п.).

Наиболее часто в рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж. Данный метод основан на том факте, что покупатель осведомлен о рыночной цене на аналогичные по качеству и состоянию объекты, поэтому он не заплатит большую сумму, чем та, по которой возможно приобретение интересующего объекта недвижимости. Оценка методом сравнения продаж включает в себя следующие основные этапы:

· изучение рынка для отбора информации об объектах недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене сделки и запрашиваемой цене, форме оплаты, местоположении, физических характеристиках и т. д.;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемыми по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т. д.;

· корректировка цены сделки или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемыми объектами;

· согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода [33].

В общем случае рыночная стоимость объекта недвижимости методом сравнения продаж определяется по формуле:

или (2)

где:

С_ср - рыночная стоимость по сравнительному подходу, ден. ед.;

P_i - цена аналога i, ден. ед.;

K_j - коэффициент j-й поправки (для относительных/процентных поправок), доли ед.;

F_j - величина j-й поправки (для абсолютных/денежных поправок), ден. ед.;

d_i - весовой коэффициент для i-го аналога, доли ед.

Как правило, объекты-аналоги имеют различную степень схожести с оцениваемым объектом недвижимости и подвергаются корректировкам в разной степени.

«Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки» [8].

Настоящий подход подразумевает, что стоимость оцениваемых объектов на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от использования или размещения на территории объектов доходного бизнеса.

Характер использования оцениваемых объектов выбирается исходя из наиболее эффективного использования.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению со сравнительным и затратным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора или собственника о недвижимости как источнике дохода. Основным недостатком доходного подхода является то, что он основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода могут быть применены следующие методы:

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда оцениваемый объект недвижимости приносит постоянный, стабильный доход, путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта;

Метод дисконтированных денежных потоков, который учитывает первоначальный отрицательный денежный поток, неравновеликие доходы и возврат вложенного капитала в форме реверсии - продажи объекта по истечении периода владения.

При применении методов доходного подхода необходимы достоверность и полнота информации, поскольку получение показателя дохода является тем базисом, на котором строится каждый из методов и его определение требует особой аккуратности. Небольшая погрешность в расчете дохода будет математически увеличиваться по мере проведения расчетов и приведет к существенной погрешности в итоговой оценке стоимости.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между ценой продажи объекта оценки и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Решающим шагом в расчетах доходным подходом является выбор соответствующих норм дисконтирования (ставок дохода). Этот выбор проводится на основе интерпретации действий и ожиданий участников рынка (продавцов, покупателей, кредиторов, брокеров, консультантов и т.п.) по объектам недвижимости аналогичного назначения [29].

Коэффициент дисконтирования с математической точки зрения представляет собой коэффициент пересчета будущих поступлений в текущие на основе понятия сложных процентов, с экономической - это уровень альтернативной доходности по проектам, сходным с оцениваемым по показателям риска.

Коэффициент капитализации - ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Метод прямой капитализации дохода основан на определении чистого операционного дохода (или других показателей доходности) за один год владения и умножении этого дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор), называемый коэффициентом капитализации. Дисконтирование строится на определении всех потоков денежных средств за весь период владения и приведения этих потоков к сегодняшней стоимости. Методом прямой капитализации можно рассчитывать стоимость доходов, приходящихся на любой интерес. При этом для капитализации можно использовать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Выбор конкретного уровня дохода зависит от целей анализа, наличия доступной информации и традиций местного рынка [12].

Процедура прямой капитализации формализуется в следующем виде:

V=I/R (3)

где:

V - рыночная стоимость;

I - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, когда можно с достаточной степенью обоснованности определить будущие денежные потоки, а значения прогнозируемых денежных потоков являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, в том числе ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

1.2 Методические основы определения стоимости земельных участков

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью [16].

В Международных стандартах оценки приводится следующее определение: «Недвижимость или объект недвижимости, или недвижимое имущество, определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней».

К недвижимым вещам, согласно ст.130 ГК РФ, (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. А также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [2].

В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя углами зрения. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка [19].

В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли [3].

Основными категориями земель являются:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним. Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО_2011), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями.

Согласно МСО_2011 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка -- например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площадке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные. Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве.

Такая трактовка земельного участка очень важна для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним.

Земля, как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями) [18].

Такие элементы земельного участка, как земля, здания и сооружения образует единую стоимость земельного участка, рассматриваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его составными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются. У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости.

В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка. Земельный участок -- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [3].

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, должны оценивать поверхность земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земли: массовую кадастровую оценку земельных участков и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки она может проводиться исходя из существующей ситуации (т. е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы.

Для земельного участка в Подмосковье, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, - это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельный участок практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости. Для административно-производственных целей выходят на первый план другие определяющие критерии: важным моментом являются транспортные развязки и интенсивность движения, близость к крупным населенным пунктам, как местам сбыта, и т.д.

Земельные отношения - общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Для эффективного управления земельными ресурсами необходимо правильно и полно отражать сведения об объекте учета в государственном реестре земель. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок. К ним относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; целевое назначение земель; обременения правами третьих лиц; разрешенное использование; описание границ земельного участка; кадастровая карта [21].

Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь земельного участка определяется после выноса границы в натуру.

Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Целевое назначение земель - это разрешенное законом использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц. Оно определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации [28].

При обороте земли в регионах с активным рынком, на котором возможно получить рыночные данные о стоимости земельных участков различного назначения, субъектами сделок с землей являются и органы власти, и юридические лица, и физические лица, информация доступна в открытых источниках, в которых представлено определенное количество предложений к продаже или покупке земельных участков.

Субъектами сделок с землей в регионах с отсутствующим активным рынком (пассивный рынок) являются, как правило, органы власти. Вторичный рынок земли практически не развит и представлен лишь мелкими участками в основном физических лиц для ведения подсобного хозяйства.

Исходя из вышеописанного, и учитывая, что рынок земельных участков (как застроенных, так и незастроенных/условно свободных земельных участков) в Московской области достаточно развит и его можно отнести к активным рынкам. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Теория оценки выделяет шесть методов оценки земельных участков, основанных на сравнительном, доходном и затратном подходах. Эти методы закреплены в Международных стандартах оценки и в документах Минимущества РФ, а именно:

· «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р);

· «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р).

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями, при оценке рыночной стоимости прав собственности (аренды) земельных участков используются указанные ниже подходы.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Рисунок 1 - Методы оценки земельных участков

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [22].

Рассмотрим метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

* местоположение и окружение;

* целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

* физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

* транспортная доступность;

* инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

* условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

* условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

* обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, продажа в условиях банкротства и т.п.);

* изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками [32].

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

* прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

* прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

* корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

* определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

* экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Второй метод - выделения, применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

* наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

* соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

* определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

* расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

* расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка [12].

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании [39].

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения [23].

Опишем следующий метод - метод распределения, который применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

* наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

* наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

* соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

* определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

* расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

...