Теоретические основы и перспективы в сфере деятельности оценки земельных участков

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

* определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

* расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации [23].

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

* деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

* увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам);

Земельная рента - доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как природного ресурса; часть прибыли от использования земли хозяйствующими на ней субъектами, которую получает собственник земли в соответствии со своим правом собственности [28].

Метод остатка применяется для оценки застроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

* расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

* расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

* расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

* расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

* расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

* расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

* расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

* расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией) [31].

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования)[34].

Последний метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

* определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

* определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

* определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

* расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования [26].

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. стоимость земельный участок оценка

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.



Раздел 2. Анализ основ оценки земельных участков в условиях рыночной экономики

2.1 Законодательно - правовые основы оценки земельных участков

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года [4].

Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов. Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Ф?е?д?е?р?а?л?ь?н?ы?й З?а?к?о?н «Об о?ц?е?н?о?ч?н?о?й д?е?я?т?е?л?ь?н?о?с?т?и в Российской Федерации» основан в п?е?р?в?у?ю о?ч?е?р?е?д?ь на К?о?н?с?т?и?т?у?ц?и?и Р?о?с?с?и?й?с?к?о?й Ф?е?д?е?р?а?ц?и?и, а т?а?к?ж?е б?а?з?и?р?у?е?т?с?я на Г?р?а?ж?д?а?н?с?к?о?м к?о?д?е?к?с?е Российской Федерации . М?н?о?г?и?е п?о?л?о?ж?е?н?и?я З?а?к?о?н?а р?а?з?р?а?б?о?т?а?н?ы на п?р?о?г?р?е?с?с?и?в?н?ы?х и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений. Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки. Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

Применение Международных стандартов оценки (МСО) связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении оценочных работ, и обобщают мировой опыт, накопленный оценочным сообществом в ходе своей деятельности. В 2011 году был принят МСО-2011, изменения касаются в большей мере формы подачи материала.

С?т?а?н?д?а?р?т?ы о?ц?е?н?о?ч?н?о?й деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Ф?е?д?е?р?а?л?ь?н?ы?е с?т?а?н?д?а?р?т?ы о?ц?е?н?к?и р?а?з?р?а?б?а?т?ы?в?а?ю?т?с?я Н?а?ц?и?о?н?а?л?ь?н?ы?м с?о?в?е?т?о?м с у?ч?е?т?о?м международных стандартов оценки. С?т?а?н?д?а?р?т?ы и п?р?а?в?и?л?а о?ц?е?н?о?ч?н?о?й деятельности разрабатываются и утверждаются с?а?м?о?р?е?г?у?л?и?р?у?е?м?о?й о?р?г?а?н?и?з?а?ц?и?е?й о?ц?е?н?щ?и?к?о?в и не м?о?г?у?т п?р?о?т?и?в?о?р?е?ч?и?т?ь ф?е?д?е?р?а?л?ь?н?ы?м с?т?а?н?д?а?р?т?а?м оценки (ФСО №1-7).

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации. Задачами государственного мониторинга земель являются:

- своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;

- информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

- обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель [35].

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации уточняет виды стоимостных оценок земли и сферы их применения. Он закрепляет использование для целей оценки земли показателей кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Согласно Земельного кодекса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и для иных случаев, предусмотренных Земельным кодексом и другими федеральными законами [3].

К документам второго уровня относятся:

1 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

2 Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Также необходимо отметить, что, согласно Постановлению Правительства РФ 8 ноября 2007 г. № 765 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности», Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» признается утратившим силу с 1 января 2008 г.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов.

1 Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г., № 508 от 22 октября 2010 г., №611 от 25 сентября 2014 г.

- ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

- ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;

- ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»;

- ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости».

- ФСО № 7 «Оценка недвижимости»

К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение, например методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

1 Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

2 Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

3 Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

Согласно ст. 6 ЗК объектами земельных отношений являются:

* земля как природный объект и природный ресурс;

* земельные участки;

* части земельных участков. (Утратил силу. - Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

Земля является объектом имущественных прав, она выступающая природным ресурсом, источником формирования земельных участков -- объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами [3].

2.2 Анализ рынка земельных участков Московской области

Рассмотрим стоимость земли в Подмосковье. Земельные участки в коттеджных поселках Подмосковья - самый выгодный на сегодня объект для инвестиций среди загородной недвижимости. Земли на рынке очень много.

При средней кадастровой стоимости 1 кв.м по области 1225 руб для СНТ и 1829 для дачных объединений, рыночная цена участка может очень сильно колебаться. И далеко не всегда выставленная застройщиком цена обоснованна. Об этом можно судить хотя бы по новогодним скидкам на землю в размере 500-800 тыс. руб (то есть, 1-3 сотки отдают якобы бесплатно). Эксперты считают, что место для такого свободного маневрирования в скидках появляется у продавцов именно благодаря завышенным ценам.

Поэтому мы подготовили данный материал: получив представление о средних ценах на участки в различных районах и местностях Московской области, вы сможете критически подойти к ценовой политике застройщика, а может быть и добиться скидки.

Зависимость от целевого назначения земель. Нахождение в городской черте или на территории сельского поселения с возможностью прописки заметно влияет на цену участка. Возьмем для примера Ленинский муниципальный район. Земля в СНТ «с пропиской» на землях населенного пункта Видное стоит около 560 тыс. руб за сотку. В то время, как дачные земли, на которых возводятся затем коттеджные поселки, оцениваются продавцами в среднем около 350 тыс. руб за 1 сотку[37].

Особенно выделяются в этом плане земли Новой Москвы, благодаря не областной, а столичной прописке. Например, участок ИЖС в КП «Антоновка» в 7 км от Москвы по Калужскому шоссе можно купить в районе 800 тыс. руб за 1 сотку.

Зависимость от направления. Данная зависимость ярче всего проявляется в 15-километровой зоне от Москвы. Здесь участки по западным направлениям (Новорижскому, Ильинскому, Минскому, Волоколамскому) уверенно бьют все рекорды стоимости. Цена 1-й сотки в пределах 15 км от МКАД может различаться на 200 тыс.- 1 млн. руб между престижным западным направлением и застраиваемым поселками класса эконом южным направлением.

Например, в поселке «Вудлэнд» по Каширскому шоссе участки продают по цене от 361 тыс. руб за сотку. А в «Никольской Слободе» по Новорижскому шоссе - от 1,5 млн. руб.

За исключением западных направлений и Новой Москвы, по остальным направлениям цены на землю в 15-километровой зоне колеблются в районе 300-500 тыс. руб за сотку.

Даже, если сравнивать землю на вторичном рынке, не зависящую от кредитов и маркетинговых затрат застройщика поселка: за стоимость «голого» земельного участка по Новой Риге можно купить участок с дачным домом на юге области.

Рисунок 2 - Стоимость земли в Подмосковье в 2016 г., руб

Но чем дальше от МКАД, тем меньше влияет престижность направления на цену. Здесь вступают в действие другие факторы: транспортная доступность и хорошая экология, которые индивидуальны для каждого направления. Более того, эти критерии постоянном меняются, так как в Московской области активно занялись ремонтом и строительством дорог, что не могло не сказаться на транспортной доступности[36].

Да и сама разница в ценах на землю при удалении от Москвы уже не достигает космических величин в сотни тысяч руб.

Так на различных шоссе области на расстоянии свыше 90 км от МКАД цены варьируются от 12 до 90 тыс. руб за сотку. Причем, высокие цены здесь именно на южном направлении, а Минское и Новорижское занимают среднюю позицию (30-50 тыс. руб за 1 сотку). Можно привести в пример хотя бы «Гагаринлэнд» по Минскому шоссе.

Достаточно дорогая земля и в экологически чистом Шатурском районе на востоке области - около 70 тыс. руб за сотку за участок с дачным (летним) домом. Поселок Романовский Парк предлагает землю по цене от 87 000 руб за сотку.

Зависимость от близости к Москве. Данное правило работает лишь для каждого направления в отдельности, т.к. анализируя, например, цену на земли юго-запада и севера области приходится учитывать слишком много факторов, сводящих к нулю влияние направления.

Но в приложении к конкретному направлению правило «чем ближе, тем дороже» функционирует просто железно. Рассмотрим основные направления.

Таким образом, постепенное снижение стоимости по мере удаления от МКАД заметно на каждом направлении. Исключением здесь являются северные шоссе: на расстоянии свыше 90 км земля здесь достаточно дорогая, т.к. поселки позиционируются как объекты для эксклюзивного отдыха на природе [36].

Таблица 1- Цена земли по основным направлениям Московской области в 2016 г.

Направление	Расстояние до МКАД, км	Шоссе	Поселок	Цена земли в тыс. руб за 1 сотку
Восточное	До 15	Егорьевское	«Марусин сад»	286
	До 50	Носовихинское	«Прилесье»	99
	До 90	Носовихинское	«Назарьево Парк»	45
	От 90
Южное	До 15	Каширское	«Ирининское Лайф»	360
	До 50	Каширское	«Ульянкины горки»	225
	До 90	Каширское	«Лапинские дачи»	21
	От 90	Каширское	«Эко-Дачи»	21
Западное	До 15	Минское	«Лесной ручей 4»	1500
		Киевское	«Лесная Слобода»	813
	До 50	Рублево-Успенское	«Звенигородский Лес»	410
	До 90	Минское	«Ruza Resort»	58
	От 90	Минское	«Прибрежный»	20
Северное	До 15	Дмитровское	«Vita Verde»	393
	До 50	Дмитровское	«Лесной Островок»	150
	До 90	Ярославское	«Лесные дворики»	40
	От 90	Ярославское	«Рыбацкий Рай»	83
		Ленинградское	«Московское море»	120

Приведем данные по цене предложений свободных земельных участков или земельных участков со строениями, не имеющими материальной ценности, расположенных в деревнях, садовых товариществах, в дачных некоммерческих партнерствах и др. организационных формах (все, кроме организованных коттеджных поселков) Московской области за 2017 год.

Таблица 2 - Средняя цена сотки на вторичном рынке в Московской области в 2016 - 2017 гг.

Класс	Декабрь 2016	Март 2017	% изменение за квартал
Средняя цена сотки в целом по рынку ВУСТ	214 933	210 748	-1,9 %

Таблица 3 - Средняя стоимость сотки земли по Московской области в зависимости от класса в 2016 - 2017 гг.

Класс	Декабрь 2016	Март 2017	% изменение за квартал
Эконом	124 753	125 622	0,7 %
Бизнес	421 832	412 348	-2,2 %
Элит	992 453	991 218	-0,1 %

Рассматривая таблицу 2 и таблицу 3 можно сделать вывод о том, что цена за сотку в марте 2017 года незначительно упала в сравнении с концом 2016 года. Средняя цена сотки изменилась на 1,9 % и за март 2017 года составила 210 748 руб. Судя по классам, средняя стоимость сотки Эконом (до 300 тыс. руб) поднялась в цене на 0,7 % и составила 125 622 руб в марте 2017 года. А бизнес (300 - 750 тыс. руб) и элит (более 750 тыс. руб) упали в цене за сотку.

Таблица 4 - Средняя стоимость сотки земли в зависимости от зоны удаленности от МКАД Московской области в 2016 - 2017 гг.

Зона удаленности от МКАД	Декабрь 2016	Март 2017	% изменение за квартал
До 30 км	395 753	390 729	-1,3 %
31-60 км	284 749	275 960	-3,1 %
61-90 км	136 483	138 946	1,8 %
Более 91 км	72 138	73 970	2,5 %

Исходя из таблиц 4 и 5 самая высокая цена за сотку земли до 30 км от МКАД, чем дальше земля от МКАД, тем дешевле. Но по сравнению с декабрем 2016 года цена упала на 1,3% и составила 390 729 руб в марте 2015 года. Еще больше упала цена за сотку в зоне удаленности земли 31-60 км от МКАД, на 3,1 %. Зато в зоне удаленности 61-90 км и более 90 км от МКАД средняя стоимость сотки немного повысилась. В зависимости от шоссе можно выделить направления, которые подорожали в средней стоимости за сотку, но не намного. Такие как: Горьковское, Каширское, Ленинградское, Минское, Новорязанское шоссе. Больше всего поднялась стоимость сотки по Ленинградскому ш. на 5,8 % и составила 262 886 руб за март 2017 года. Снизились цены по направлениям: Дмитровское, Калужское, Киевское, Новорижское, Симферопольское и Ярославское шоссе[37].

Таблица 5 - Средняя стоимость сотки земли в зависимости от шоссе Московской области в 2016 - 2017 гг.

Шоссе	Декабрь 2016	Март 2017	% изменение за квартал
Горьковское ш.	178 493	181 456	1,7 %
Дмитровское ш.	272 193	265 611	-2,4 %
Калужское ш.	265 832	262 462	-1,3 %
Каширское ш.	251 842	258 448	2,6 %
Киевское ш.	313 472	301 738	-3,7 %
Ленинградское ш.	248 553	262 886	5,8 %
Минское ш.	291 833	292 013	0,1 %
Новорижское ш.	302 844	296 718	-2,0 %
Новорязанское ш.	186 753	190 889	2,2 %
Симферопольское ш.	201 848	200 089	-0,9 %
Ярославское ш.	260 374	255 935	-1,7 %

Рассмотрим основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков. Удаленность от МКАД самый значимый и ключевой фактор, влияющий на стоимость сотки земли. Земельные владения с одинаковыми условиями будут разница в цене в зависимости от отдаленности от МКАД. Чем дальше находится участок, тем он дешевле. Так, участок в Чехове будет иметь гораздо меньшую стоимость, нежели земля в Подольске.

Однако по данным специалистов, привлекательность земли в 30-50 километрах от МКАД растет год от года даже вопреки данному условию. Видимо жители столицы берут в учет не только непосредственную близость земельного владения к МКАД, но и экологическую обстановку.

Большое влияние на стоимость земельного участка будет иметь и наличие инженерных коммуникаций. Вода, газ, электричество - без них сложно представить себе комфортабельное проживание даже в самом живописном и экологически чистом месте. Обеспечение газом играет главную роль в формировании цены земельного участка, так как именно проведение газа является наиболее дорогостоящим и трудоемким. Обеспечение участка электричеством и водопроводом при прочих равных условиях не оказывает столь большого влияния на стоимость земли.

Не менее важный фактор, который «участвует» в формировании стоимости земельных участков. Конечно же, земельные владения, расположенные неподалеку от объектов инфраструктуры (торговые объекты, медицинские, учебные и другие учреждения и т.д.) будут иметь более высокую стоимость [37].

Рисунок 3 - Структура спроса на земельные участки в Московской области в I квартале 2017 г.

Рисунок 4 - Структура предложения по земельным участкам Московской области в I квартале 2017 г.

Рисунок 3 отображает спрос на различные виды разрешенного использования земельных участков Московской области на 1 квартал 2017 года. Большим спросом в 2017 году пользуются земли промышленного использования, они составляют 40 %. Исходя из данных рисунка 4, можно сделать вывод о том, что больше всего предложений по продаже земельных участков Московской области приходится на с/х земли, на втором месте земли промышленного назначения, которые составляют 27,3 %. Наименьший процент по предложениям относится на земли КЖС, рекреационные и КФХ[37].



Раздел 3. Совершенствование оценки земельных участков в условиях рыночной экономики

3.1 Основные направления совершенствования оценки земельных участков

С?т?о?и?м?о?с?т?н?а?я о?ц?е?н?к?а з?е?м?л?и я?в?л?я?е?т?с?я э?л?е?м?е?н?т?о?м земельных отношений, и?н?с?т?р?у?м?е?н?т?о?м у?п?р?а?в?л?е?н?и?я и?с?п?о?л?ь?з?о?в?а?н?и?е?м з?е?м?л?и, о?к?а?з?ы?в?а?е?т в?л?и?я?н?и?е при р?е?ш?е?н?и?и м?н?о?г?и?х п?р?а?к?т?и?ч?е?с?к?и?х задач. Она сопровождает п?р?о?ц?е?с?с п?е?р?е?х?о?д?а з?е?м?л?и от о?д?н?о?г?о с?о?б?с?т?в?е?н?н?и?к?а к д?р?у?г?о?м?у. Главное назначение и необходимость оценки земли определяется в п?е?р?в?у?ю о?ч?е?р?е?д?ь п?о?т?р?е?б?н?о?с?т?я?м?и с?а?м?о?г?о с?е?л?ь?с?к?о?г?о х?о?з?я?й?с?т?в?а. Поскольку данной проблеме все еще уделяется мало в?н?и?м?а?н?и?я, на э?т?о?м н?е?о?б?х?о?д?и?м?о о?с?т?а?н?о?в?и?т?ь?с?я б?о?л?е?е д?е?т?а?л?ь?н?о.

В у?с?л?о?в?и?я?х ф?о?р?м?и?р?о?в?а?н?и?я р?ы?н?к?а земли необходимы дальнейшее с?о?в?е?р?ш?е?н?с?т?в?о?в?а?н?и?е м?е?х?а?н?и?з?м?а о?ц?е?н?к?и з?е?м?е?л?ь?н?ы?х р?е?с?у?р?с?о?в, теоретическая разработка и апробация методических подходов к определению с?т?о?и?м?о?с?т?и з?е?м?е?л?ь?н?ы?х у?г?о?д?и?й. Н?е?о?б?х?о?д?и?м?о?с?т?ь р?е?а?л?и?з?а?ц?и?и э?т?и?х и р?я?д?а д?р?у?г?и?х вопросов указывают на актуальность изучаемой п?р?о?б?л?е?м?ы.

М?о?ж?н?о в?ы?д?е?л?и?т?ь четыре основных цели оценки земельных участков:

· удовлетворение потребностей р?а?з?в?и?в?а?ю?щ?е?г?о?с?я р?ы?н?к?а земли;

· создание базы для налогообложения;

· реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

· с?о?с?т?а?в?л?е?н?и?е г?о?с?у?д?а?р?с?т?в?е?н?н?о?г?о з?е?м?е?л?ь?н?о?г?о к?а?д?а?с?т?р?а, а т?а?к?ж?е р?е?а?л?ь?н?о?е с?т?о?и?м?о?с?т?н?о?е отражение земель в статистике национального б?о?г?а?т?с?т?в?а с?т?р?а?н?ы.

Для в?ы?п?о?л?н?е?н?и?я д?а?н?н?ы?х ц?е?л?е?й н?е?о?б?х?о?д?и?м?о р?а?с?с?м?а?т?р?и?в?а?т?ь с?у?щ?е?с?т?в?у?ю?щ?и?е п?р?о?б?л?е?м?ы о?ц?е?н?о?ч?н?о?й деятельности.

Следует в?п?л?о?т?н?у?ю з?а?н?я?т?ь?с?я с?о?в?е?р?ш?е?н?с?т?в?о?в?а?н?и?е?м земельного законодательства, т.к. его незавершенность препятствует введению в оборот земельных участков и п?р?и?в?о?д?и?т к п?р?о?и?з?в?о?л?ь?н?о?м?у з?а?в?ы?ш?е?н?и?ю с?т?о?и?м?о?с?т?и их и?с?п?о?л?ь?з?о?в?а?н?и?я.

Так же з?а?м?е?т?и?м, что развитие оценки земельных участков связано с разработкой г?е?о?и?н?ф?о?р?м?а?ц?и?о?н?н?ы?х т?е?х?н?о?л?о?г?и?й, п?о?з?в?о?л?я?ю?щ?и?х о?п?р?е?д?е?л?я?т?ь локальные зоны с одинаковой рыночной стоимостью земли. Учитывая о?п?ы?т п?р?о?в?е?д?е?н?и?я т?а?к?и?х р?а?б?о?т в М?о?с?к?в?е и С?а?н?к?т-П?е?т?е?р?б?у?р?г?е, ц?е?л?е?с?о?о?б?р?а?з?н?о создание стандартов и рекомендаций по унификации п?о?д?о?б?н?ы?х р?а?с?ч?е?т?н?о-информационных систем для других регионов Российской Федерации.

Исходя из задач оценки п?р?и?р?о?д?н?ы?х р?е?с?у?р?с?о?в как ч?а?с?т?и н?а?ц?и?о?н?а?л?ь?н?о?г?о б?о?г?а?т?с?т?в?а, п?р?а?к?т?и?ч?е?с?к?и?х з?а?д?а?ч, с?в?я?з?а?н?н?ы?х, в частности, с возможным совершенствованием налогового з?а?к?о?н?о?д?а?т?е?л?ь?с?т?в?а, а?к?т?у?а?л?ь?н?ы?м я?в?л?я?е?т?с?я в?о?п?р?о?с о р?а?з?р?а?б?о?т?к?е м?е?т?о?д?о?л?о?г?и?и о?ц?е?н?к?и и?н?ы?х в?и?д?о?в п?р?и?р?о?д?н?ы?х ресурсов, п?о?м?и?м?о з?е?м?е?л?ь?н?ы?х.

Загородная земля - это не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия.

Загородная земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик, которые приобретают особую актуальность в современных условиях [17].

· Постоянный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену загородной земли.

· Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

· Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения.

· В настоящее время ликвидность земли повышается. При этом рынки недвижимости являются достаточно узкими, локальными, сегментированными и персонализированными [31].

· Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.

Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения представляет совокупность предпринимаемых субъектами земельных отношений целенаправленных действий, призванных обеспечить эффективное сельскохозяйственное производство в соответствии с объективными закономерностями развития природы и общества.

Для того чтобы повысить эффективность использования земли, одних мер положительного воздействия недостаточно. Необходимо использовать эффективные способы орошения и удобрения, высокоурожайные сорта растений, новейшие технологии их возделывания и т.д.

Земельные преобразования, которые были проведены в агропромышленном комплексе, к сожалению не дали ожидаемых результатов. При этом при проведении реформ не было предусмотрено мер для повышения эффективности земли и улучшения плодородия почв. Так же нельзя не отметить недостаточное финансирование системы землеустройства в последние годы.

А ведь собственники земельных долей - это самая многочисленная группа собственников, владеющая наиболее ценными землями в стране. И почти в каждом сельскохозяйственном предприятии есть от 20 до 40 % пайщиков, которые не воспользовались правом на земельный пай и не распорядились им.

Подавляющая часть площади сельскохозяйственных земель в настоящее время не может быть вовлечена в оборот, поскольку, чтобы стать полноценным объектом оборота, земельный участок (земельная доля) должен иметь собственника, быть сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, а права на него должны быть зарегистрированы в государственной регистрационной службе [35].

Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей из-за их слабого финансового состояния это становится непреодолимой проблемой. Отсутствие законодательно закрепленных требований к квалификации лиц, имеющих право на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, дает возможность приобретать данные виды земель лицам, имеющим целью не занятие сельскохозяйственным производством, а получение прибыли с приобретаемых земель путем их перепродажи и др.

В связи с тем, что сельскохозяйственные угодья являются определяющим фактором производства продуктов питания, представляется экономически целесообразным восстановление государственного управления землями сельскохозяйственного назначения и контроля над их использованием.

Существует множество путей решения вышеперечисленных проблем, а именно:

§ необходимо проведение полной инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения;

§ строго целевое использование сельскохозяйственных земель и ответственность за их ненадлежащее использование;

§ государственный контроль над сделками с земельными участками и их оборотом;

§ совершенствование законодательной базы в части стимулирования рационального землепользования и пресечения использования земельных участков не по целевому назначению и разрешенному использованию;

§ жесткая регламентация порядка отчуждения для несельскохозяйственных целей особо ценных сельскохозяйственных земель и введение экономически значимой платы за изменение их целевого назначения;

§ уточнение и упрощение порядка выдела земельных долей в самостоятельные земельные участки;

§ устранение правовой неопределенности в отношении невостребованных долей путем их обращения в государственную собственность;

§ не менее важно установить четкий порядок отказа от права собственности на земельные доли;

§ подготовка методических документов по разработке схем и проектов консервации малопродуктивных, деградированных и непригодных для сельскохозяйственного использования земель и т.д.

Министерством экономического развития РФ был принят план мероприятий («дорожная карта») «Совершенствование оценочной деятельности», утвержденный в сентябре 2013г., который направлен на совершенствование государственного регулирования оценочной деятельности и механизмов саморегулирования в сфере оценки, а также повышение уровня профессионализма субъектов оценочной деятельности, ответственности за результаты определения рыночной, кадастровой или иной стоимости, транспарентности процедур определения кадастровой стоимости, требований к исполнителям работ по её определению, усовершенствование механизма её оспаривания, восполнение методологической базы оценочной деятельности, а также приведение законодательства об оценочной деятельности в соответствие с положениями международных стандартов оценки [5].

В соответствии с документом планируется достижение таких контрольных показателей, как повышение удовлетворённости потребителей качеством услуг в области оценочной деятельности, а также повышение эффективности механизмов дисциплинарной и имущественной ответственности оценщиков за результаты их деятельности. Реализация «дорожной карты» направлена на повышение ответственности оценщиков, а также качества предоставляемых ими услуг.

3.2 Оценка стоимости земельного участка

В р?а?м?к?а?х в?ы?п?у?с?к?н?о?й работы мы проведем оценку с?т?о?и?м?о?с?т?и з?е?м?е?л?ь?н?о?г?о у?ч?а?с?т?к?а.

Земельный участок под производственные цели, площадью 38 568 кв. м расположен в Московской области, Ногинском районе, Буньковский с.о., дер. Большое Буньково. На данном участке расположены объекты недвижимости:

На земельном участке общей площадью 38 568 кв. м кадастровый (или условный) номер 50:16:0402003:0902, расположены объекты недвижимости:

- Здание резервного складского корпуса и складского корпуса № 4, назначение: нежилое, 2 -этажный, общая площадь 2024,2 кв. м

- Здание: КПП № 3, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 25,7 кв. м.

Таблица 6 - Описание параметров земельного участка

Показатель	Характеристика
Общие сведения
Объект оценки	Земельный участок
Местоположение объекта оценки	Московская область, Ногинский район, д. Большое Буньково
Удаленность от МКАД	50 км
Транспортная доступность	Хорошая
Описание прав на объект оценки
Субъект права	ООО «Пет.Рус»
Вид права	Собственность
Документ-основание, подтверждающий права на объект оценки	Свидетельство о государственной регистра рации права серия 50-НВ №965740 от 20 ноября 2008 г
Существующие обременения (ограничения) права	Договор ипотеки №955 от 21.03.2011 г.
Кадастровый номер	50:16:0402003:0902
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Под производственные цели
Общая площадь, кв. м	38 568
Коммуникации	Водоснабжение, электричество, центральная канализация
Строения на участке	На земельном участке расположены 2 нежилых здания

На рисунке 5 представлено расположение оцениваемого объекта на карте Московской области.

Проанализируем местоположение земельного участка в таблице 7. Анализ местоположения позволяет сделать вывод о высокой степени коммерческой привлекательности оцениваемого объекта недвижимости.

Рисунок 5 - Местоположение оцениваемого объекта

Данные о количественных и качественных характеристиках объекта недвижимости представлены в таблице 8 и установлены на основании технических документов.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости следует проанализировать наиболее эффективное использование земельного участка.

Таблица 7-Характеристика местоположения оцениваемого земельного участка

Характеристика	Описание
Адрес объекта оценки	Московской области, Ногинском районе, Буньковский с.о., дер. Большое Буньково.
Транспортная доступность	Транспортная доступность оценивается как хорошая, ближайшая транспортная магистраль - Горьковское ш. (20-30 м.)
Развитость инженерной инфраструктуры	Имеются все виды инженерного обеспечения
Состояние окружающей среды	Уровень шума и загазованность воздуха выше нормы
Размещение в непосредственной близости объектов повышенной опасности (промышленные предприятия и пр.)	Объекты повышенной опасности отсутствуют
Озеленение прилегающей территории	Имеется
Освещение прилегающей территории	Имеется
Вид подъездных путей	Асфальтовая дорога
Существующие предложения на рынке аналогичных объектов	Умеренные

Таблица 8 - Общие сведения об улучшениях земельного участка

Наименование	Первоначальная стоимость, руб	Дата постройки (по данным Заказчика)	Литер по БТИ	Строительный объем, куб.м	Общая площадь, кв. м	Этажность здания	Материал стен; перегородки	Материал перекрытий
Здание резервного складского корпуса и складского корпуса № 4, назначение: нежилое, 2 -этажный, общая площадь 2024,2 кв. м	26 995 705,85	2010	1Д, 1Д1	28 085,00	2 024,20	2	керамзитобетон. плиты, проф. лист	ж/б
Здание: КПП № 3, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 25,7 кв. м	748 021,23	2010	З	112,00	25,70	1	кирпич	ж/б

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наилучшего и наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объект недвижимости в случае снижения эффективности его использования может изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости [38].

Район расположения объекта оценки имеет доминирующий производственно-складской характер застройки, в связи с некоторым отдалением от жилого массива, удобства территориального расположения и наличия необходимой транспортной инфраструктуры в относительной близости.

Учитывая местоположение, тип застройки окружения, окружающую инфраструктуру, можно сделать вывод о том, что наиболее экономически выгодным, эффективным и возможным является использование объекта оценки под капитальные объекты производственно-складского назначения.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка был выбран сравнительный и доходный подходы. Обоснования по применению подходов рассмотрены в приложении А.

В результате анализа предложений по продаже земельных участков в Московской области, было выявлено 3 объекта, наиболее сопоставимых с объектами оценки. Описание объектов-аналогов представлено в приложении Б.

Наиболее типичной единицей сравнения является стоимость одного квадратного метра общей площади объекта. Таким образом, в качестве единицы сравнения используется стоимость одного квадратного метра общей площади объекта. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в Приложении Б.

Показатели совокупных корректировок применяемых к объектам-аналогам составляют не более 32%, что позволяет признать объектами-аналогами используемые при проведении оценки предложения.

Проверка осуществлялась на основании коэффициента вариации, который определяется как отношение среднеквадратического отклонения к среднему значению скорректированной цены. Результат считается точным, если коэффициент вариации (отношение среднеквадратического отклонения к средней ряда) составляет ? 30 %. Расчет выполнен в среде MS Excel. Результат удовлетворяет критерию точности, т.к. коэффициент вариации составляет 17,15%. Таким образом, выбранные объекты-аналоги можно использовать при определении рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе анализа сравниваемых объектов, как правило, выявляется ряд расхождений между ними и оцениваемым объектом. Выявленные отличия требуют введения следующих корректировок:

1) Корректировка на уторговывание (перевод цены предложения в цену сделки).

Цены выявленных объектов-аналогов являются ценами предложений. Безусловно, цена реальной сделки может отличаться от цены предложения. На сегодняшний день, по мнению специалистов, работающих на рынке недвижимости, цены предложения, как правило, превышают цены сделок. Средняя скидка на уторговывание земельных участков производственно - складского назначения составляет 13 % (Приложение В).

2) Условия финансирования

Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные, корректировка на условия финансирования не проводилась.

3) Условия продажи (предложения)

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости, а также для приведения цены предложения к цене сделки. Данные о каких-либо специальных условиях сделок отсутствуют, поэтому можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях.

4) Дата предложения

Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Цена объектов-аналогов представлена по состоянию на март 2017 г. По данному фактору корректировка не проводилась.

5) Корректировка на категорию земель и разрешенное использование.

Разрешенное использование объекта оценки - для размещения объектов промышленного назначения. Подобранные объекты-аналоги имеют разрешенное использование - для размещения производственных, производственно-складских объектов.

Таким образом, так как разрешенное использование у объекта оценки и объектов-аналогов, а так же категория земель сопоставимы, корректировка не проводилась.

6) Корректировка на площадь земельного участка.

Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. В то же время учитывается оптимальная площадь для конкретного объекта. Объектами сравнения являются участки различной площади. Корректировка на площадь определялась на основании корреляционно-регрессионной зависимости изменения цены 1 кв.м. земельного участка от его размера.

Размер корректировки для аналогов был рассчитан на основе статистического исследования цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка (Приложение Г).

7) Корректировка на коммуникации.

Корректировка не применялась, так как объект оценки условно - свободный от коммуникаций, у объектов - аналогов отсутствуют коммуникации.

8) Корректировка на наличие ж/д ветки.

Анализ рынка показал, что для земельных участков промышленного назначения, наличие железнодорожной ветки является одним из главных ценообразующих факторов. Цена единицы площади выше, чем для аналогичных объектов без железнодорожной ветки при условии, что объекты-аналоги и объекты оценки не отличаются по другим параметрам (местоположение, площадь, классность, состояние и др.), то есть являются парными аналогами. Эта разница при сравнении аналогов устраняется введением корректировки на наличие/отсутствие железнодорожной ветки.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, в рамках сравнительного подхода, составляет 60 050 376 рублей (Приложение Д).

На земельном участке располагается 2 нежилых здания (производственно-складской комплекс), чтобы их оценить, мы используем доходный подход.

Основными методами при применении доходного подхода являются метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов [20].

...