Теоретические основы и перспективы в сфере деятельности оценки земельных участков
Понятие, сущность и значение оценочной деятельности. Методические основы определения стоимости земельных участков. Анализ основ оценки земельных участков в условиях рыночной экономики. Основные направления совершенствования оценки земельных участков.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.08.2018 |
| Размер файла | 979,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Последовательность определения стоимости объекта недвижимого имущества на основе доходного метода имеет следующий вид:
· Определение величины чистого операционного дохода от коммерческого использования улучшений земельного участка (за год);
· Расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимого имущества (земельного участка с улучшениями);
· Капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость в соответствии с вышеприведенной формулой, и определение рыночной стоимости оцениваемого актива.
Наиболее вероятным и прогнозируемым видом коммерческого использования оцениваемых улучшений является аренда (сдача в аренду). Для определения рыночных арендных ставок, были проанализированы рыночные предложения по сдаче в производственно - складских помещений в производственно - складских комплексах.
Информация об объектах-аналогах и расчет потенциальной рыночной арендной ставки для производственно - складского комплекса. Расчет рыночно обоснованной арендной ставки приведен в приложении Е.
В процессе анализа объектов-аналогов был выявлен ряд расхождений между ними и оцениваемым объектом недвижимости. Из этого следует, что в цены аналогов, участвующих в расчете стоимости необходимо внести следующие поправки на:
1) Объем передаваемых прав
Объекты - аналоги, также как и объекты оценки передаются в аренду, учитывая передачу идентичных прав, корректировка по данному фактору не проводилась.
2) Условия финансирования
Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные, корректировка на условия финансирования не проводилась.
3) Дата предложения
Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Цена объектов-аналогов представлена по состоянию на март 2017 г. По данному фактору корректировка не проводилась.
4) Корректировка на уторговывание (перевод цены предложения в цену сделки).
Средняя скидка на торг объектов производственно-складского назначения составляет 13 %.
5) Корректировка на местоположение
Объекты аналоги имеют сопоставимое местоположение. Корректировка не вводилась.
6) Корректировка на площадь.
Корректировка не вводилась ввиду того факта, что в аренду помещения производственно - складского комплекса предлагаются блоками.
7) Корректировка на уровень отделки.
Объект оценки и аналоги сопоставимы по данному параметру, корректировка по данному параметру не применялась.
Расчет стоимости величины арендной ставки объекта недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении
После всех произведенных корректировок, получен статистический ряд, который характеризуется коэффициентом вариации 15,17%, что позволяет использовать среднюю арифметическую величину в качестве средневзвешенной ставки аренды для арендопригодной площади производственно - складского комплекса.
Далее в соответствии с методикой применения доходного подхода к оценке, необходимо определить величину чистого операционного дохода, остающегося в распоряжении собственника (до уплаты налогов на прибыль) и рыночную ставку капитализации, по которой можно произвести пересчет чистого дохода в рыночную стоимость ЕОН.
Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:
· Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы;
· Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за недоиспользования площадей, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы и т.п.;
· Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания [39].
Определим возможные потери от простоя (недозагрузки) помещений и потерь от недосбора арендной платы. При расчете эффективного валового дохода используется арендопригодная площадь:
- На земельном участке общей площадью 38 568 кв. м, кадастровый (или условный) номер 50:16:0402003:0902 арендопригодная площадь производственно - складского комплекса составляет 2115,3 кв. м;
Коэффициент недозагрузки принимается равным 0%, т.к. в расчетах используется только арендопригодная площадь, а не общая площадь зданий.
Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент недосбора платежей принимаем равным 0%, так как, по сложившейся практике, арендная плата за помещения вносится авансовыми платежами.
Таблица 9 - Расчет эффективного валового дохода от улучшений земельного участка
|
Наименование показателя |
Значение |
Источник |
|
|
Арендопригодная площадь, кв.м |
2115,3 |
Данные документов |
|
|
Средневзвешенная арендная ставка без учета НДС и коммунальных расходов, руб/кв. м/год |
4 474 |
Таблица расчета арендной ставки |
|
|
Потенциальный валовой доход без учета НДС и коммунальных расходов, руб/год |
9 463 852 |
=2115,3*4 474 |
|
|
Потери от недозагрузки, % |
0% |
||
|
Потери при сборе арендной платы |
0% |
В современных складских комплексах практикуются арендные платежи в форме предоплаты |
|
|
Эффективный валовой доход, руб/год |
9 463 852 |
=9 463 852Ч(1-0%-0%) |
Определим величину операционных и эксплуатационных расходов.
Под операционными расходами понимается сумма условно-постоянных и условно-переменных расходов. К условно-постоянным расходам относятся расходы, связанные с владением имуществом:
· Налоги;
· Земельные платежи;
· Страховые отчисления;
· Взнос в фонд возмещения на отложенный ремонт.
Условно-переменными (или эксплуатационными) расходами называются расходы, связанные с использованием имущества, а именно:
· Коммунальные платежи;
· Техническое обслуживание здания (инженерных систем и оборудования);
· Охрана здания;
· Уборка внутренних помещений общего пользования и прилегающей территории;
· Вывоз мусора;
· Текущий мелкий ремонт.
В определенную арендную ставку не включены условно-переменные (эксплуатационные) расходы, поэтому выделять эти расходы из действительного валового дохода, для получения чистого операционного дохода, остающегося в распоряжении собственника до уплаты налога на прибыль нет необходимости [36].
В нашем расчете величина прочих (условно-постоянных) расходов для производственно - складского комплекса принята на основании показателей, приведенных в Сборнике рыночных корректировок: СРК-2016 под редакцией Е.Е. Яскевича[34]. Расценки снижаются для Московской области на 20-26 %, эксплутационные расходы составляют 117 руб/кв. м/год (Приложение Ж).
Определим чистый операционный доход.
В соответствии с алгоритмом расчета, ЧОД от ЕОН в рамках доходного подхода составляет (Таблица 10).
Таблица 10 - Расчет ЧОД от улучшений земельного участка
|
Наименование показателя |
Значение |
Источник |
|
|
Эффективный валовой доход, руб/год |
9 463 852 |
||
|
Условно- постоянные расходы, без учета НДС, $/кв.м/год |
3,2 |
Сборник рыночных корректировок: СРК-2016 под редакцией Е.Е. Яскевича |
|
|
Условно-постоянные расходы, без учета НДС, руб/кв.м/год |
184 |
=3,7Ч57,46 |
|
|
Условно-постоянные расходы без учета НДС, руб/год |
389 215 |
=2115,3Ч184 |
|
|
Чистый операционный доход, руб/год |
9 074 637 |
=9 463 852- 389 215 |
Принятая к расчету ставка капитализации для ЕОН составляет значение 16,60%.
Определим рыночную стоимость ЕОН в рамках доходного подхода.
В соответствии с алгоритмом расчета, рыночная стоимость ЕОН, определенная в рамках доходного составляет (Таблица 11)
Таблица 11 - Расчет рыночной стоимости земельного участка с улучшениями общей площадью 2115,3 кв.м в рамках доходного подхода
|
Наименование показателя |
Значение |
|
|
Чистый операционный доход, руб/год |
9 074 637 |
|
|
Ставка капитализации для ЕОН, % |
12,5 |
|
|
Рыночная стоимость объекта, руб |
72 597 096 |
Стоимость единого объекта недвижимости, полученная в рамках применения доходного подхода к оценке без учета НДС составляет: 72 597 096 руб.
Определим рыночную стоимость земельного участка в составе ЕОН методом остатка.
Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:
расчет затрат на замещение (восстановления) улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Определим затраты на замещение улучшений земельного участка. Затраты на замещение улучшений земельного участка определяется на основе метода сравнительной единицы затратного подхода.
Данный метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м и др.). Затраты на замещение объекта оценки определяются путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, объем, протяженность и др.) [31].
Затраты на замещение методом сравнительной единицы по справочнику КО-ИНВЕСТ® (МСЕ-1) составили:
- Здание резервного складского корпуса и складского корпуса № 4, назначение: нежилое, 2 -этажный, общая площадь 2024,2 кв. м - 49 475 659 рублей без учета НДС.
- Здание: КПП № 3, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 25,7 кв. м - 748 299 рублей без учета НДС.
Расчет затрат на замещение улучшений с учетом износа произведен в приложении И.
Таблица 12 - Расчет стоимости земельного участка методом остатка
|
Наименование показателя |
Значение |
|
|
Рыночная стоимость объекта, руб |
72 597 096 |
|
|
Затраты на замещение улучшений земельного участка на дату оценки с учетом износа без учета НДС, руб |
42 964 629 |
|
|
Стоимость земельного участка (условно свободного, НДС не облагается), руб |
29 632 467 |
Рыночная стоимость земельного участка в рамках доходного подхода составляет 29 632 467 руб.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.
З?а?к?л?ю?ч?и?т?е?л?ь?н?ы?м э?л?е?м?е?н?т?о?м п?р?о?ц?е?с?с?а о?ц?е?н?к?и я?в?л?я?е?т?с?я с?р?а?в?н?е?н?и?е р?е?з?у?л?ь?т?а?т?о?в, полученных на основе применения указанных м?е?т?о?д?о?в и п?р?и?в?е?д?е?н?и?я п?о?л?у?ч?е?н?н?ы?х с?т?о?и?м?о?с?т?н?ы?х о?ц?е?н?о?к к е?д?и?н?о?й с?т?о?и?м?о?с?т?и объекта.
Определим скорректированную рыночную стоимость земельного участка в таблице 13.
Таблица 13 - Расчет согласованной итоговой стоимости земельного участка
|
Подходы оценки |
Рыночная стоимость в рамках подходов, без учета НДС, руб |
Весовой коэффициент |
Рыночная скорректированная стоимость, без учета НДС, руб |
|
|
Сравнительный подход |
60 050 376 |
0,9 |
54 045 338 |
|
|
Доходный подход |
29 632 467 |
0,1 |
2 963 247 |
|
|
Итого ( с учетом необходимых округлений) |
57 008 585 |
Учитывая фактор невысокой плотности застройки земельного участка, кадастровый (или условный) номер 50:16:0402003:0902, общей площадью 38 568 кв. м, определение рыночной стоимости в рамках доходного подхода не учитывает оценку стоимости с позиции интересов пользователя (инвестора), некорректно отражает результаты для доходоприносящей недвижимости. Весовой коэффициент для доходного подхода составил 0,1 %, для сравнительного подхода 0,9 %.
Т?а?к?и?м о?б?р?а?з?о?м, р?ы?н?о?ч?н?а?я с?т?о?и?м?о?с?т?ь з?е?м?е?л?ь?н?о?г?о у?ч?а?с?т?к?а после проведения оценки составляет 57 008 585 руб.
Заключение
В итоге написания данной р?а?б?о?т?ы м?о?ж?н?о сделать следующие выводы:
Во-первых, ценность з?е?м?л?и п?р?е?д?о?п?р?е?д?е?л?е?н?а ее у?н?и?к?а?л?ь?н?ы?м?и характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, к?р?о?м?е т?о?г?о, з?е?м?л?я я?в?л?я?е?т?с?я н?е?о?т?ъ?е?м?л?е?м?ы?м э?л?е?м?е?н?т?о?м ч?е?л?о?в?е?ч?е?с?к?о?й д?е?я?т?е?л?ь?н?о?с?т?и, к?о?т?о?р?а?я, в с?в?о?ю очередь, способна о?к?а?з?ы?в?а?т?ь в?л?и?я?н?и?е на к?а?ч?е?с?т?в?е?н?н?ы?е х?а?р?а?к?т?е?р?и?с?т?и?к?и з?е?м?е?л?ь?н?ы?х у?ч?а?с?т?к?о?в.
Во-в?т?о?р?ы?х, основной н?о?р?м?а?т?и?в?н?ы?й акт, р?е?г?у?л?и?р?у?ю?щ?и?й о?ц?е?н?о?ч?н?у?ю д?е?я?т?е?л?ь?н?о?с?т?ь в России, - это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Н?а?п?р?я?м?у?ю об о?ц?е?н?к?е н?е?д?в?и?ж?и?м?о?с?т?и в д?а?н?н?о?м д?о?к?у?м?е?н?т?е не сказано, однако в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия о?ц?е?н?о?ч?н?о?й д?е?я?т?е?л?ь?н?о?с?т?и, у?с?л?о?в?и?й осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности.
В-третьих, оценка недвижимости в РФ сталкивается с серьезными проблемами отсутствия достоверных, непротиворечивых и проверяемых данных о ценах на рынке недвижимости. Причины «непрозрачности» этого рынка связаны с целым комплексом правовых, экономических, технологических и социальных проблем, но, по факту - данные по ценам сделок на этом рынке фактически отсутствуют в открытом (публичном) доступе. Попытка создания системы «Мониторинг рынка недвижимости», предпринятая Росреестром как составная часть системы определения кадастровой стоимости, к сожалению, не привела к созданию публичного государственного ресурса по ценам сделок на этом рынке.
В-четвертых, как показал анализ р?ы?н?к?а, о?д?н?и?м из о?с?н?о?в?н?ы?х ц?е?н?о?о?б?р?а?з?у?ю?щ?и?х ф?а?к?т?о?р?о?в на р?ы?н?к?е з?е?м?е?л?ь?н?ы?х у?ч?а?с?т?к?о?в я?в?л?я?е?т?с?я их м?е?с?т?о?п?о?л?о?ж?е?н?и?е.
В-пятых, оценка стоимости з?е?м?е?л?ь?н?ы?х у?ч?а?с?т?к?о?в п?р?е?д?п?о?л?а?г?а?е?т к?о?м?п?л?е?к?с?н?о?е п?р?и?м?е?н?е?н?и?е т?р?е?х п?о?д?х?о?д?о?в: д?о?х?о?д?н?о?г?о, сравнительного и затратного.
В связи с этим п?р?е?д?л?а?г?а?е?т?с?я:
Во-п?е?р?в?ы?х, н?у?ж?н?о создать единую методологию, рекомендации и обоснования использования подходов к оценке к?а?к?о?г?о-л?и?б?о типа объекта недвижимости. Достаточно определенная методология приводится только в государственных методических рекомендациях по оценке земельных участков. Поэтому, в отчетах может приводиться классификация, наименования и алгоритмы применения методов, отличные от данных рекомендаций или других документов. В этих случаях возможна проверка источника, по которому приводится то или иное описание. В то же время, в настоящее время существует большое количество учебных пособий, содержащих неточные описания классификации и методологии применения методов оценки. Оценщик может быть введен в заблуждение подобным источником.
В-вторых, необходимо создание и развитие открытого и доступного, саморегулирующегося р?ы?н?к?а, что позволит не только установить наиболее достоверную рыночную стоимость на основании открытых цен, но и полноценно проанализировать рынок, к которому относится тот или иной тип объекта оценки.
В-т?р?е?т?ь?и?х, спрос на оценку растет с каждым днем, и нуждается в профессиональной и компетентной оценке для о?к?а?з?а?н?и?я к?а?ч?е?с?т?в?е?н?н?ы?х у?с?л?у?г в о?б?л?а?с?т?и о?ц?е?н?к?и необходимо развивать и повышать образование оценщиков.
В-четвертых, в целях повышения рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, можно предложить повышение эффективности использования, за счет привлечения новых инвесторов.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа [59,2 K], добавлен 01.05.2017Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
курсовая работа [92,2 K], добавлен 13.12.2014Правовые основы земельных отношений. Подходы к оценке земельных участков. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков. Земельный рынок России. Определение стоимости земельного участка.
дипломная работа [603,1 K], добавлен 21.07.2011Структура рынка предложения земельных участков области, общая цена и максимальная площадь. Исследование расположения земельных участков, имеющих наименьшее предложение. SWOT-анализ земельных участков, выбранных для строительства (различного профиля).
контрольная работа [2,3 M], добавлен 25.03.2011Анализ рынка дачных участков, находящихся на территории Кировского района, г. Кунгура. Определение рыночной стоимости земельных участков с помощью методов сравнительного, затратного и доходного подхода. Сравнительный анализ полученных результатов.
курсовая работа [110,1 K], добавлен 29.01.2014Понятие оценки земли, специфика ее классификации. Принципы и методы оценки земли. Анализ стоимости участков земли. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года. Определение стоимости участков земли.
курсовая работа [161,2 K], добавлен 26.09.2012Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012Особенности оценочной деятельности в условиях рыночной экономики. Общая характеристика и сравнение основных методов оценки стоимости земельных участков. Сущность реструктуризации предприятия, а также оценка его стоимости и анализ прямых и косвенных выгод.
контрольная работа [285,4 K], добавлен 04.10.2010Понятие и структура рынка земли, его характеристики. Порядок и главные критерии оценки земельных участков, основные этапы данного процесса. Анализ земельного муниципального рынка Кишинэу. Порядок формирования отчета об оценке земельного участка.
дипломная работа [111,8 K], добавлен 07.11.2010Экономика недвижимости и ее роль в рыночной экономике. Аренда как форма пользования землей. Методика расчета арендной платы за землю. Понятие объекта оценки и видов оценочной стоимости. Цели и организация экономической оценки земельных участков.
контрольная работа [226,9 K], добавлен 27.11.2010Анализ рынка земли. Определение рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок. Методы оценки кадастровой стоимости земли: сравнительный, доходный, затратный подходы. Факторы, определяющие стоимость земельных участков в Пермском районе.
курсовая работа [249,6 K], добавлен 24.09.2016Ознакомление с особенностями применения сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Правила составления кадастрового плана земельного участка. Принципы оценки рыночной стоимости земли при помощи метода сравнения продаж.
реферат [77,6 K], добавлен 28.12.2011Спрос на земельные участки. Цель рыночной оценки участка. Кадастровая и единичная оценка земли. Основа оценки стоимости земельных участков доходным подходом. Принципы предельной производительности и сбалансированности. Соотношение спроса и предложения.
реферат [49,5 K], добавлен 31.07.2009Понятие недвижимого имущества и принципы его оценки; рынок недвижимости. Виды стоимости земель. Нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земельных участков в РФ. Решение проблем в сфере земельно-имущественных отношений.
дипломная работа [125,6 K], добавлен 16.04.2015Определение стоимости комплекса работ по межеванию земельных участков. Физико-географическое и экономическое описание объекта работ района Гольяново г. Москвы. Длина полигонометрических ходов, протяжённость границ, количество землепользования, виды работ.
курсовая работа [1,9 M], добавлен 03.08.2012Сущность сравнительного подхода к оценке недвижимости. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости. Критерии выбора сопоставимых объектов. Единицы сравнения земли и застроенных участков. Метод сравнения продаж, капитализации земельной ренты.
контрольная работа [21,0 K], добавлен 15.07.2011Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010Правовые основы земельных отношений и экономические принципы оценки участков. Особенности земельного рынка в России. Анализ итоговой рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий совхоза "Черновский". Расчет цены надела методом капитализации ренты.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.06.2011Факторы, обуславливающие снижение стоимости объектов. Особенности земли как объекта оценки. Величина соразмерной платы за сервитут. Отличия кадастровой оценки земель от единичной. Позиция арендодателя и оценка его прав. Валовая выручка инвестора.
контрольная работа [51,1 K], добавлен 06.07.2011Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011
