Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости как объекта оценки

1.2 Особенности процедуры оценки жилой недвижимости

Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

2.2 Анализ российского рынка жилой недвижимости (на материалах Московской области)

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Основные концептуальные подходы к совершенствованию оценки жилой недвижимости

3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Актуальность настоящего исследования определяется в первую очередь тем, что для любой девелоперской компании, работающей с недвижимостью, продуктом является объект недвижимости - квартира, таунхаус, дом, здание, комплекс зданий. В современной практике оценки помимо самого объекта с его характеристиками (площадь, высота потолков, отделка, архитектура и т.д.) покупатель также приобретает пользование общими площадями, инфраструктуру, престиж/ статус, экологические характеристики местности и т.д. - все это является составляющими продукта. Эти параметры также непосредственно влияют на цену объекта в большую или меньшую сторону.

Именно рынок жилой недвижимости играет ключевую роль в социально-экономическом благополучии страны и ее регионов, так как наличие жилой недвижимости имеет высокую социальную значимость для населения. Тема рынка недвижимости неоднократно поднимается в публицистике, к ней проявляют высокий интерес экономисты и историки, однако с социолого-экономической позиции рынок недвижимости исследован недостаточно, особенно мало внимания уделяется комплексному изучению рынка недвижимости.

Продажей объектов может заниматься как сам девелопер, так и привлеченная специально для этого риэлтерская компания. Соответственно, местами продаж являются офисы девелопера или риэлтора, в которых заключаются сделки купли-продажи. Однако оценка объектов недвижимости происходит также и для других целей, например, налогообложения.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства и разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступают предприятия и организации различных форм собственности, работающие в сфере капитального строительства.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в ходе ведения инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства.

В работе используются метод контент-анализа нормативно-правовых актов и литературы по выбранной теме, методы анализа и синтеза, а также методы сравнения и обобщения.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости, в том числе понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости как объекта оценки, а также особенности процедуры оценки жилой недвижимости; во втором разделе проведен анализ системы оценки жилой недвижимости, включая законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости, проводится анализ российского рынка жилой недвижимости (на материалах Московской области); в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости, в том числе основные концептуальные подходы к совершенствованию оценки жилой недвижимости и непосредственно предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы и материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), а также Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости как объекта оценки

Началом образования рынка недвижимости в РФ считается первая половина 90-х гг. XX в., когда стали проводиться реальные реформы, которые были направлены на переход от командно-административной системы хозяйствования к рыночной модели экономики. Главный вопрос перехода к рыночным отношениям - это реформа отношений собственности, являющихся базисными отношениями экономической системы. Собственность на недвижимое имущество, также как и на землю, является центральным местом в отношениях собственности. Только организация в России полномасштабного функционирующего рынка недвижимости даст возможность осуществить новые отношения собственности. Окончательный переход к рыночным механизмам регулирования экономики и ее нормальному функционированию без этого невозможен

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

При переходе к рыночной экономике в начале девяностых годов в связи с нуждой граждан в жилье была сделана ставка на удовлетворение потребности не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, находившегося бы в частной собственности граждан. С этими целями развернулась приватизация жилищного фонда. В гражданский оборот в качестве объекта ввелось недвижимое имущество.

Понятие «недвижимость» тесно связано с понятие «земля». Изменения в Закон о землеустройстве, внесенные Федеральным законом от 13.05.2008 № 66-ФЗ, полностью исключили возможность в рамках землеустройства решать вопросы формирования новых и упорядочения существующих земельных участков. Иные механизмы, позволяющие комплексно на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, планировать процесс образования новых земельных участков, отсутствуют.

Главным условием оценки недвижимого имущества является анализ состояния существующего рынка недвижимости. Основные данные используемые оценщиками при рассмотрении того или иного объекта, такие как: уровень риска, вероятная цена объекта, поток доходов находятся в прямой зависимости от функционирования рынка недвижимости. Анализ особенностей рынка недвижимости позволяет обоснованно корректировать данные при оценке методом рыночного подхода.

Понятие «рынка» в общем понимании определяется системой экономических отношений, в которой товары и услуги без ограничений переходят от продавца к покупателю и регулируются соотношением спроса и предложения. Рынок недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый механизм, через который передаются права собственности на недвижимое имущество, устанавливается цена объекта и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости - это сектор финансового рынка, связанный с оборотом прав на объекты недвижимого имущества. Рынок недвижимости является основой рыночной экономики и имеет огромное значение. Это подтверждает:

- колоссальные размеры национального богатства, материализованного в недвижимости, большая часть которых вовлечена в рыночный оборот, приносящий соответственно доход предпринимателям, ренту владельцам, налоговые отчисления в федеральный, региональные и муниципальные бюджеты

- высокая доля рынка недвижимого имущества в ВНП

- высокий уровень дохода бюджета (в ряде регионов) от сдачи в аренду, а также первичной продажи государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)

- значительное количество рабочих мест, появившихся в ходе становления и развития рынка недвижимости

- существенные финансовые вливания в бюджет от налогов на недвижимое имущество и сделки с ним

Рынок недвижимости является неотъемлемой частью рыночного механизма. Рынки труда, капитала, товаров и др. для своего полноценного функционирования должны иметь или брать в аренду необходимые им территории, помещения. Рынок недвижимости, основываясь на законах рыночной экономики и государственного регулирования, позволяет создавать новые объекты недвижимого имущества, устанавливать равновесные цены, обеспечивать передачу прав на недвижимость, инвестиции в недвижимое имущество, управление объектами недвижимости, распределение экономического пространства между конкурирующими вариантами землепользования.

В национальной экономике рынок недвижимого имущества решает социальные задачи, связанные с использованием полезных свойств недвижимости; выполняет функции контроля за свободным формированием цен; контролирует отчуждение прав собственности от одного экономического субъекта к другому, защищает его права; выполняет функции по перераспределению инвестиций между конкурирующими видами объектов недвижимости.

Рынок недвижимости дифференцирован - рынок каждого отдельно взятого региона обусловлен экономическими, природными, законодательными условиями, определяющих порядок совершения сделок. Когда концепция разработана, привлекают девелоперскую компанию, которая ведет проект дальше вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Девелоперская компания отвечает за оформление документации и получение разрешений, технический и инженерный контроль строительства, заключение договоров с генподрядчиками и контроль качества и сроков выполнения объекта. Для реализации теории маркетинга партнерских отношений компании в сфере недвижимости могут делать следующее:

- создавать единую базу данных клиентов, которая содержит информацию о клиентах, годе создания, бизнесе, историю совместных отношений, характер и сумму заказов и т. д.;

- разделять всех своих клиентов на группы в зависимости от привлекательности клиентов для компании - например, группы «вознаграждать и вкладывать», «управлять», «взыскивать» и «увольнять».

Рынок недвижимости сегментирован. Среди параметров его потребительской сегментации можно выделить: характер использования (коммерческая, жилая и пр.); географическое положение (условия продажи объекта в одном районе города отличные от условий другого); цена; качество объектов (офис класса «А» принадлежат к другому сегменту рынка нежели офисные помещения класса «В» находящиеся рядом); инвестиционных мотивация (заинтересованность инвесторов в объектах не приносящей выгоды, но с большим потенциалом прироста стоимости); тип прав на недвижимость (разные типы имущественных прав определяют принадлежность к сегменту рынка - например право собственности, право аренды и пр.). Это позволило компании перераспределить ресурсы по управлению клиентами в зависимости от приоритетности каждого клиента. Таким образом «лучшие» клиенты могут получить ряд преимуществ. В эту группу попадают клиенты с определенными жизненными ценностями и целями. В группу «управлять» попадают клиенты компании, которые периодически или единожды сделали заказ в компании и выразили заинтересованность в сотрудничестве. Сюда входят клиенты, которые не являются на сегодняшний день чрезвычайно привлекательными для организации, но могут оказаться таковыми в будущем. Группа «взыскивать» - клиенты, которые по причине несовершенной системы управления или недобросовестности не вовремя выполняют взятые на себя обязательства. Отношения с такой группой продолжались после того, как были погашены все задолженности перед компанией и выполнены все требования юрколлегии. В группу «увольнять» входят партнеры, затраты на обслуживание которых превышают доход от проектов, поэтому организация отказывается от сотрудничества с ними.

Рынок недвижимого имущества - это узкий рынок, поскольку зачастую обнаруживает небольшое количество продавцов или покупателей, особенно это касается уникальных или специализированных объектов.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости [25].

Наиболее методологически продуктивным толкованием рынка недвижимости является сложная социально-экономическая система, одновременно функционирующая в трех качествах: как вид хозяйственной деятельности, как иерархическая, пространственно организованная система и как элемент системы территориальных рынков. Рынок недвижимости находится под постоянным контролем со стороны государства, а потому правительство РФ разработало ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют поведение субъектов указанного рынка и регистрацию операций с недвижимостью.

В результате рынок недвижимости выступает, во-первых, как самостоятельная отрасль хозяйственной деятельности, объединяющая совокупность предприятий, выполняющих на данном территориальном рынке совокупность разнообразных функций на разных стадиях процесса воспроизводства. С точки зрения процессов вертикальной концентрации, объединяющей предприятия, взаимосвязанные в рамках разных стадий общего технологического цикла, рынок недвижимости в более обширном смысле - это совокупность трех секторов: развитие (создание) объектов недвижимости; эксплуатация недвижимости; оборот прав на раньше, организованная недвижимость. Во-вторых - это иерархическая, пространственно -организованная система, которая включает общность локальных, городских, муниципальных, региональных и общенациональных рынков.

В-третьих, рынок недвижимости может быть - как часть системы территориальных рынков, которые включают рынки труда, капитала, информации, потребительский рынок, рынок средств производства.

И, наконец, во всех этих свойствах рынок недвижимости может выступать и как часть вертикально организованной системы государственного управления, который испытывает на себе общность у регулирующих воздействий от местных и государственных органов управления. Таким образом, методологически недопустимо формирование представлений о рынке недвижимости только как о сфере товарного обращения, в рамках которой осуществляется взаимодействие продавцов и покупателей товара.

Рынок недвижимости - это сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений, которые возникают при операциях с недвижимостью. Сделки с объектами недвижимости - обычно это не просто сделки в вопросе приобретения предмета потребления, а движение капитала, другими словами, стоимости, которая приносит доход.

В форме субъектов рынка недвижимости выступают государство (правительство), предприятия и организации разных форм собственности и население. Своеобразную роль при этом имеют органы государственного надзора - земельный, архитектурный, административный, экологический и т.д., а также налоговая система как структура, которая контролирует правила функционирования рынка, устанавливаемые государством.

Продавцы недвижимости - это собственники имущества: государственные структуры (фонды имущества; органы, уполномоченные местной властью и т.д.), предприятия и организации всех форм собственности, а также застройщики, подрядные и строительные организации, физические лица. Покупатели - юридические лица всевозможных форм собственности и население.

Существуют первичный и вторичный рынки недвижимости. На первичном рынке проводится формирование объектов недвижимого имущества, переход прав собственности от инвестора к покупателю. Ни одна из сделок не может быть осуществлена, до тех пор, пока специализированный регистратор не одобрит данную сделку. Исключением является купля-продажа ценных бумаг на фондовой бирже, где образование цен несёт в себе объективный и ни от кого независимый характер.

Итак, права инвестора, которые выступают в качестве прав владельца инвестиционных паев, приобретают ещё одну защиту. Защита от злоупотребления одновременно и со стороны специализированного регистратора, и со стороны управляющей компании, становится минимальной. Специализированный регистратор выполняет функцию ведения реестра собственников инвестиционных паев. Его главной задачей выступает сбор, хранение и предоставление детальной информации о том, кто и в каком объёме владеет паями фонда. Регистратор имеет возможность взаимодействия с клиентами напрямую, или посредством трансфер-агента - действующего юридического лица, при заключении специального договора. К примеру, подобные действия может осуществлять брокер из этой группы компаний, поскольку он является владельцем большого количества офисов и всегда имеет возможность на месте передавать или принимать документы от клиентов. Задачи трансфер-агента, могут осуществляться и управляющей компанией фонда.

Если говорить о самом специализированном регистраторе, то им может выступать либо компания с лицензией регистратора, либо же специализированный депозитарий фонда. Если в фонде, который Вы выбрали как объект инвестирования, применяется последняя схема, то Вам необходимо понимать, что Вы получили более дешевый механизм, который имеет возможность работать немного быстрее, однако, будет иметь место увеличение риска злоупотреблений, которые тем больше, чем меньше лиц принимают участие в процессе функционирования фонда. Банк так же играет свою роль в процессе функционирования фонда. Он принимает такое участие, как и в работе, любой организации - посредством банковских счетов происходит перечисление денежных средств. Выбор банка осуществляет управляющая компания фонда - как правило, это банк из той же группы, что и управляющая компания.

Если посмотреть с одной стороны, то услуги банка становятся более дешёвыми, но, с другой стороны - увеличиваются риски, поскольку риск злоупотреблений, как правило, внутри группы всегда увеличивается. Итак, если выбор приходится на более надежный банк, то привлекательность паев данного фонда для инвестора, увеличивается. Аудиторские компании осуществляют проверку на предмет корректности составления отчетности фонда. Заключения аудиторских компаний не малым образом влияют на уровень доверия инвесторов относительно к управляющей компании.

Единожды оформленная недостоверным образом отчетность навсегда даёт повод рынку подумать о том, в какой степени можно доверять данной управляющей компании. Однако, не менее важен уровень доверия и к самому аудитору. В том случае, когда управляющая компания ориентирована на действительно независимый аудит, она ведёт сотрудничество с рядом аудиторов - разных для различных фондов. В том случае, если, у всех фондов под управлением одной управляющей компании один аудитор, и он же осуществляет проверку самой управляющей компании, то появляется вероятность сговора между ними. Оценщик необходим далеко не всем фондам, а только лишь тем, которые ведут работу с активами, которые не имеют рыночной котировки, такими как объекты недвижимости. Оценщик использует стандарты оценки, но, результаты оценки могут сильно колебаться в зависимости от квалификации оценщика и от его действительной независимости.

Однако, у владельца инвестиционных паев, как у, конечно же, лица заинтересованного, зачастую имеется возможность проверки оценщика, поскольку цены на недвижимость есть возможность проверить, как минимум, исходя из специализированной информации на рынке.

Итак, были исследованы все лица, так называемая «инфраструктура фонда», которые принимают участие в процессе обеспечения жизнедеятельности фонда и уровень их государственного регулирования.

Инвестор попадает в очень интересную ситуацию: он вложил в фонд свои денежные средства, а управление осуществляет и несёт долю ответственности управляющая компания. Несмотря на то, что система осуществления контроля действий управляющей компании сформирована на основании требований законодательства, контроль соблюдения критериев уменьшения рисков и приложения со стороны управляющей компании максимальных усилий к увеличению стоимости чистых активов фонда сводится на нет, так как даже принимая во внимание уже имеющуюся довольно строгую законодательную базу, высокую нормативную зарегулированность рынка, активизацию Банка России в вопросах мониторинга участников финансового рынка, а также контроль, который осуществляет специализированный депозитарий, регистратор и аудитор, необходимо всегда иметь в виду обязательную законодательную оговорку - владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

На вторичном рынке обращаются права собственности на уже применяемые объекты недвижимости. Управление недвижимостью предполагает участие профессионалов в данной области на всех этапах жизненного цикла объекта. Так, например, девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск. Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных объектов [28].

Управление недвижимостью - это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.

В настоящее время на рынке недвижимости работает много компаний, предлагающих консалтинговые услуги. Однако, по мнению специалистов в данной области, в ряде случаев уровень оказания консалтинговых услуг не удовлетворяет ожиданиям собственников объектов недвижимости. Качественные консалтинговые услуги на рынке недвижимости пока являются скорее исключением, чем правилом. Исследуя вопрос развития консалтинга в сфере недвижимости, эксперты рассматривают следующие группы консультантов.

К первой группе они относят иностранные сетевые агентства, работающие на российском рынке от 5 до 12 лет. Указанные агентства занимаются девелопментом, реализуя крупные проекты. Как правило, их интересы распространяются на такие объекты недвижимости, как крупные складские помещения, бизнес-центры класса А, элитная жилая недвижимость.

Вторая группа включает в себя риэлтерские компании. Обладая возможностями получения аналитического материала о состоянии рынка недвижимости, они в состоянии предлагать консалтинговые услуги на высоком качественном уровне. Существенное значение в данном случае имеет и фактор заинтересованности в конечном результате. Конкретная область работы консультантов данной группы определяется особенностями деятельности риэлтерских компаний, стоящих у истоков ее формирования.

К третьей группе принято относить консалтинговые компании, сформировавшиеся в результате объединения нескольких компаний, которые ранее занимались оказанием консультационных услуг, а затем приняли решение о развитии своей деятельности в сфере недвижимости. В большинстве случаев, это компании, работающие на рынке один-два года и занимающиеся консалтингом в различных сегментах рынка недвижимости [32].

На первый взгляд может показаться, что проще использовать опыт работы зарубежных специалистов рынка консультирования. Однако профессионалы рынка недвижимости считают, что западный опыт пока малоприменим на нашем рынке недвижимости. Это объясняется, во-первых, специфическими особенностями российского рынка недвижимости, который в настоящее время недостаточно открыт, и, во-вторых, особенностями менталитета российских инвесторов. Кроме того, несмотря на наличие у западных консалтинговых компаний большого опыта мирового уровня, их отчеты не всегда применимы для российских заказчиков. Как правило, содержание отчетов европейских компаний включает прогнозы инвестиционного развития рынка и представляет собой информационно-аналитический материал, который носит рекомендательный характер. По мнению отечественных специалистов в области недвижимости, применение подобных отчетов к конкретному продукту вызывает затруднения.

Современные требования к объектам жилой недвижимости определяются следующими показателями:

- качество, тип постройки; количество помещений

- размеры и площадь застройки, общая площадь здания, размеры и площадь помещений и отдельных комнат внутри здания

- год постройки, время поведения реконструкции, ремонта, пристройки новых помещений

- планировка, дизайн

- конструкции: фундамент, кровля и пр.

- наружная и внутренняя отделка

- системы водоснабжения, кондиционирования, электроснабжения и пр. (состояние и пригодность)

- разделение конструкций и элементов сооружения на долговременные и с коротким сроком эксплуатации (возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок эксплуатации, состояние на момент оценки)

- функциональная пригодность или непригодность.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Рынок недвижимости - ограниченный рынок. В краткосрочной перспективе предложение на рынке неэластично. Рынок недвижимости - это относительно закрытый рынок. Сделки носят частный характер, рекламная информация может не соответствовать действительности. С 1 января 2017 года вступают в силу основные положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1.2 Особенности процедуры оценки жилой недвижимости

Результаты определения кадастровой стоимости все чаще вызывают несогласие у правообладателей недвижимости, особенно в случаях, когда для сопоставимых объектов кадастровая стоимость оказывается различной. Да и резко возросший ее общий уровень также воспринимается как необоснованный. Например, в Домодедовском районе Московской области местные жители указывали на то, что за последние годы кадастровая стоимость их земельных участков выросла более чем в 10 раз, достигнув показателей в 300 - 400 тыс. рублей за 1 сотку, что значительно превышает их рыночную стоимость.

В 2015 году в комиссии по рассмотрению споров поступило около 50 тыс. заявлений. Из них по 21,3 тыс. объектов недвижимости были приняты решения о пересмотре стоимости (исходя из данных об их рыночной стоимости, которая оказалась ниже кадастровой). Еще по 15,8 тыс. объектов в пересмотре отказано, а более 10 тыс. заявлений все еще находятся в стадии рассмотрения. Причем на протяжении последнего десятка лет цены на недвижимость демонстрировали рост. То есть, в силу установленной периодичности туров оценки, кадастровая стоимость отставала (была ниже рыночной). Сейчас же вполне вероятно обратное соотношение, поэтому количество жалоб будет расти.

За минувшие полтора - два года с учетом выявившихся проблем в правоприменительной практике законодатель внес существенные коррективы в правила осуществления ряда государственных функций (услуг) в сфере земли и недвижимости.

Так, весьма низкий уровень аукционной продажи (составлявший всего десятую часть от общего числа предоставляемых участков) <9> обусловил такую корректировку ЗК РФ, что аукционы стали основной процедурой предоставления земельных участков. Органы же местного самоуправления лишены права по своему усмотрению решать, проводить ли торги (все исключения указаны только в ЗК РФ) или предоставить участок, не прибегая к этой процедуре на основании одного лишь заявления лица, желающего приобрести земельный участок.

Трудности с регистрацией решения органа власти или местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (как обременения подлежащего изъятию участка - такое решение об изъятии еще не есть само изъятие, поэтому с момента его принятия участок как бы обременен; требование о государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость, решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд вытекает из норм гражданского законодательства) и ряд других проблем правоприменительной практики, связанных с таким изъятием, также были урегулированы путем принятия новых правил изъятия (новая глава VII.1 ЗК РФ).

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, - п. 4 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации; государственная регистрация обременения права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект - абз. 4 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Претензии к недостаточной оперативности государственного земельного надзора в сочетании с избыточным давлением на проверяемых лиц также обусловили принятие законодательного решения (о введении новой формы осуществления такого надзора, при которой должностные лица вообще не взаимодействуют с правообладателями земель и не посещают их земли, - административное обследование и ряд других уточнений действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц).

Наконец, в 2017 году происходит окончательная содержательная и организационная интеграция ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также соответствующих процедур и органов.

Следовательно, большинство проблем в правоприменительной сфере было решено законодателем путем усиления роли государственных органов и установления прямых императивных указаний.

В то же время отмеченные выше недостатки при выполнении кадастровой оценки весьма схожи по своему характеру с недостатками кадастровой деятельности, которую с 2008 года осуществляют кадастровые инженеры (напомним, независимые оценщики проводят ГКО с 2010 года). И там, и там - многочисленные претензии к качеству работ, оспаривание их результатов в специальных комиссиях.

В отношении же кадастровой деятельности законодатель не пошел по пути усиления государственного участия. Наоборот, были усилены роль и ответственность саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (такие организации существовали и ранее, но членство в них было добровольным, теперь же кадастровые инженеры для подтверждения своего статуса обязаны вступить в одну из них). Причем это относится как к проверке компетентности будущих кадастровых инженеров, так и к контролю за их деятельностью. Функции же государственных органов в данной сфере были при этом сокращены.

Таким образом, тенденции в правовом регулировании проблемных сфер земельных и имущественных отношений вариативны.

Как следует из разработанного Минэкономразвития России законопроекта «О государственной кадастровой оценке», в качестве основного способа преодоления недостатков в сфере кадастровой оценки выбрана передача соответствующих функций к вновь создаваемым бюджетным учреждениям, которые будут выполнять следующие функции:

- определять кадастровую стоимость не только для вновь учтенных объектов недвижимости, но и таких, количественные или качественные характеристики которых изменились и при проведении ГКО;

- предоставлять разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости;

- рассматривать обращения, связанные с ошибками в определении кадастровой стоимости;

- собирать, обрабатывать, систематизировать и накапливать сведения, необходимые для определения кадастровой стоимости;

- предоставлять в Росреестр имеющуюся у них информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета.

Конечно, при дальнейшей доработке указанного законопроекта и его обсуждении в Государственной Думе может еще многое поменяться (предложение о передаче функций по проведению ГКО государственным учреждениям имеет как сторонников, так и противников), но общая позиция государственных органов сформировалась.

Еще предстоит обсуждать, каков должен быть переходный период: ГКО проводится не день и не месяц, поэтому даже после принятия нового федерального закона должна быть возможность завершить начатую оценку по прежней процедуре. Это же относится и к оспариванию прежних результатов - пока не будет проведен новый тур (по новым правилам), должна действовать прежняя процедура. Представляется, что это должен быть срок не менее 2 - 3 лет. Также дискуссионным может быть вопрос о разных подходах в течение этого периода к гражданам и юридическим лицам.

Помимо сугубо законодательного решения, для оптимизации ГКО требуется еще два не менее важных шага: 1) установление индикаторов рынка недвижимости, на основании которых следует пересматривать кадастровую стоимость, если рыночные цены существенно изменились (например, снизились) и 2) упорядочение методик оценки.

Таким образом, ожидаемое изменение порядка проведения ГКО и решения других, связанных с этим вопросов, по сути, будет означать завершение комплексного обновления законодательства, регулирующего осуществление государственных функций (услуг) в сфере земли и другой недвижимости.

Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

Статьей 19 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ определены особенности применения кадастровой стоимости недвижимого имущества в период с 01.01.2017 по 01.01.2020: кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 01.01.2014, применяется для целей налогообложения с 01.01.2017 по 01.01.2020 и не подлежит изменению в указанный период.

Исходя из положений Федерального закона от 03.07.2016 №360-ФЗ в указанный период должна применяться наименьшая кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная с 01.01.2014 или с 1 января года, в котором впервые кадастровая стоимость начала действовать для целей налогообложения, если на 01.01.2014 кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения.

Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (МКСО), европейские стандарты оценки (ЕСО) - Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО). Российское общество оценщиков (РОО) является полномочным представителем РФ в МКСО.

Формирование информационной базы является главной стадией в процессе оценки при страховании. Данную стадию можно разбить на следующие этапы: сбор и систематизация общих данных; сбор и анализ специальных данных[20].

Следует отметить особую значимость кадастровой оценки в оценке жилой недвижимости. Кадастровая оценка необходима для определения кадастровой стоимости и осуществления последующего налогообложения как земельных участков (с 2005 года), так и других объектов недвижимости (с 2015 года). В частности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации еще с 2001 года предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земель для установления кадастровой стоимости земельных участков.

За прошедшие полтора десятка лет правила проведения такой оценки несколько раз менялись, а в настоящее время активно обсуждается вопрос о существенном пересмотре действующего сейчас порядка.

До 2010 года порядок определения кадастровой стоимости устанавливался на основе подзаконного акта и соответствующие правила не распространялись на иную недвижимость. Такая оценка осуществлялась федеральными органами исполнительной власти (их территориальными подразделениями): сначала Госкомземом, а затем Роснедвижимостью. С 2007 года к земельно-оценочным работам стали привлекаться оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

В 2010 году порядок изменился: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка», которая предусматривала проведение такой оценки (далее - ГКО) в отношении не только земель, но и всех объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН).

Проводится ГКО не реже чем один раз в течение 5 лет, не чаще чем один раз в 3 года, а в городах федерального значения - 2 года. Норма, ограничивающая частоту проведения оценки (3 и 2 года), была введена в 2014 году с тем, чтобы не создавать искусственных затруднений при оспаривании результатов ГКО (если бы она проводилась ежегодно).

Заказчиком ГКО является орган, принявший решение о ее проведении: исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления.

Исполнителем же работ по ГКО в настоящее время являются привлекаемые на конкурсной основе оценщики, которые должны иметь: 1) право заключить договор на проведение оценки (в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд), 2) договор страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления кадастровой деятельности (на страховую сумму в размере не менее чем 30 миллионов рублей и на срок не менее чем 3 года). Кроме того, для вновь учтенных и включенных в ГКН объектов, а также таких, характеристики которых изменились, предусмотрен особый порядок определения кадастровой стоимости - их кадастровую стоимость определяют Росреестр, а также подведомственные ему учреждения.

Основными механизмами обеспечения обоснованности и справедливости результатов кадастровой оценки являются:

- открытость подготовленного оценщиком отчета об оценке и возможность высказывания по нему замечаний в процессе работы. Так, Росреестр, которому оценщик направляет свой отчет, на 20 рабочих дней включает его в фонд данных ГКО. Сведения этого фонда являются открытыми и общедоступными, и в течение указанного срока любыми заинтересованными лицами могут представляться их замечания (оценщик составляет справку обо всех представленных к нему учтенных и неучтенных замечаниях);

- экспертиза этого отчета саморегулируемой организацией оценщиков, причем заказчик может принять отчет только при положительном экспертном заключении;

- возможность оспаривания результатов оценки - они могут быть оспорены как в суде, так и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия по рассмотрению споров). Такие комиссии создаются Росреестром для всей территории соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом гражданам для оспаривания указанных результатов в суде не обязательно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Для остальных же - юридических лиц, чьи права и обязанности затрагивают эти результаты, а также органов государственной власти или местного самоуправления (по поводу объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) - это обязательный досудебный этап; они обращаются в суд только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров их заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров являются только: 1) недостоверность использованных сведений об объекте недвижимости, а также 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость) [15].

Также следует принять во внимание, что сравнительно недавно законодатель произвел изменения и в налогообложении недвижимости (для чего и проводится ГКО). В 2014 году Налоговый кодекс Российской Федерации дополнен новой гл. 32 «Налог на имущество физических лиц», содержащей нормы, сближающие налогообложение объектов капитального строительства с земельным налогом, т.е. создающие сравнительно унифицированный режим налогообложения недвижимости. Теперь если субъектом Российской Федерации утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, налоговая база определяется исходя из такой стоимости.

Однако в настоящее время всё большее распространение получают споры при оценке кадастровой стоимости недвижимости. Проблему низкого качества информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в ГКН, отмечают все авторы, которые пишут о проблематике кадастровой оценки), ее подтверждают и сторонники передачи полномочий ГБУ. К качеству данных в ГКН есть серьезные объективные претензии. Приведем несколько показательных примеров некорректной (неполной) информации, содержащейся в ГКН:

- площадь квартиры (или даже многоквартирного жилого дома) - 1 квадратный метр;

- 20-этажный жилой дом, расположенный в сельском населенном пункте;

- 9-этажный деревянный жилой дом;

- в наименовании объекта указано «профилакторий» (по факту получается, что это профилакторий для крупного рогатого скота);

- протяженность линейных объектов, трубопроводов, линий электропередачи и т.п. не указана.

Заслуживает внимания масштаб проблемы.

Содержащиеся в ГКН сведения о земельных участках, кадастровая оценка которых проводится с 2000 года, должны быть наиболее полными и достоверными, однако в действительности мы имеем следующую картину:

- информация о ВРИ отсутствует у 15 - 20 процентов земельных участков;

- информация о ВРИ не соответствует факту у 5 - 30 процентов земельных участков;

- приблизительно у 5 процентов земельных участков информация о ВРИ неоднозначна (например, «в собственность», «для иного использования», «под застройку», «для строительства», «неопределенно» и т.д.).

Отметим, что низкое качество исходной информации оценщик вынужден компенсировать соответствующими допущениями. Например, при оценке ОКС в Московской области в 2015 году объем допущений превысил 10 страниц - это либо недополученные налоги (например, когда площадь квартиры или объекта коммерческого назначения, указанная в ГКН, - 1 квадратный метр), либо риск оспаривания.

Перечень сведений об объектах недвижимости, который должен быть отражен в этом кадастре, регламентирован Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ). В ГКН есть обязательные и дополнительные сведения. К сожалению, к дополнительным сведениям отнесены важные для оценки характеристики, однако только из дополнительных характеристик можно понять назначение объекта - жилое или нежилое. Если у оценщика не будет информации о материале стен, то оценка может быть проведена при определенных допущениях. Это нежелательно, но некритично, а вот отсутствие информации о степени готовности объекта может многократно исказить стоимость (есть существенная разница в рыночной стоимости объектов с 10-процентной и с 90-процентной степенью строительной готовности). К сожалению, информация о степени строительной готовности объекта отсутствует в ГКН более чем в 80 процентах случаев.

Создать в субъектах Российской Федерации ГБУ, которые наделить полномочиями по подготовке информации для проведения кадастровой оценки, в том числе по устранению технических ошибок, содержащихся в ГКН. В этой части законопроект Минэкономразвития и депутатский законопроект предлагают одинаковое решение - внести изменения в Закон № 221-ФЗ, а именно перенести из дополнительных в обязательные ряд сведений, которые должны быть отражены в ГКН:

- адрес объекта;

- категория земель и ВРИ (для земельных участков);

- назначение объекта (нежилое - формализованный перечень, жилой дом, многоквартирный дом);

- основная характеристика объекта (длина, высота, глубина, строительный объем);

- степень готовности объекта.

Следовательно, для расчёта стоимости жилой недвижимости рекомендовано применение трёх основных рыночных подходов оценки: - сравнительного, доходного и затратного. Отчет об оценке является основным документом о проведённой оценке и содержит описание оцениваемого имущества, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

2.2 Анализ российского рынка жилой недвижимости (на материалах Московской области)

Исследования зарубежных специалистов в большей степени обращены к сегменту рынка коммерческой недвижимости. Именно в этой части рынка услуги консультантов в настоящее время наиболее востребованы и потенциально могут быть достаточно качественными.

В сфере коммерческой недвижимости консалтинговый бизнес всегда имел определяющее значение. Многие компании, которые занимаются продажей или сдачей в аренду объектов коммерческой недвижимости, называют себя именно консультантами. Однако консалтинг в сфере недвижимости приносит им не более 15% доходов. Остальная часть доходов приходится на риэлтерский бизнес. Это объясняется тем, что любому проекту в сфере недвижимости, будь то строительство торгового центра или гостиничного комплекса, обязательно предшествует консалтинг. Качественный уровень консалтинговых услуг во многом определяет успех дальнейших риэлтерских контрактов. Так, например, в бизнес-центрах класса А консалтинговые услуги могут быть востребованы на начальных этапах разработки проекта: в этот период арендаторы заполняют площади в среднем на 97%. Для объектов классов В и С консультант, как правило, разрабатывает стратегию, обеспечивающую рост классности, на основе маркетинговых, рекламных и архитектурных решений [22]. В начале 2014 года началось значительное увеличение спроса на недвижимость, что объясняется процессами перевода денежных сбережений населения «в квадратные метры», то есть, люди, пытаясь спасти свои деньги от обесценивания, начали активно покупать недвижимость. В результате за первые четыре месяца 2014 г. рост спроса на жилье составил от 30% до 100% в зависимости от сегмента. Однако уже в апреле наблюдалось падение спроса на вторичную недвижимость по сравнению с мартом на 40%. В течение года спрос на недвижимость снижался.

Важным показателем платежеспособности населения выступил тот факт, что даже ажиотажный спрос в начале года привел всего лишь к 4-х процентному повышению стоимости жилую недвижимость в рублевом эквиваленте. При этом за этот же период стоимость национальной валюты снизилась с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. Таким образом, повышение стоимости квартир оказалось ниже, чем снижение стоимости рубля. Сравнивая эти данные с данными по рынку недвижимости в аналогичные моменты «кризисного» 2008 г., когда цены на жилье при таком же резком скачке спроса повысились на 20-25%, можно сделать вывод что платежеспособность населения находится на достаточно низком уровне. Изменения претерпела так же структура инвестиционного спроса. Так как в условиях нестабильной экономической ситуации сложно просчитывать риски и издержки, инвесторы пере нацелились на проекты, которые продаются ниже рынка (на стадии котлована). А с учетом последних новостей эксперты ожидают еще большее падение инвестиционного спроса в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В результате повышения ключевой ставки Центробанка, произошло увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам до 13-15 % годовых. В результате, по различным прогнозам, количество выданных ипотечных кредитов упадет на 80-90% по всей стране. Учитывая, что по данным продаж компании до 60% сделок на рынке жилой недвижимости осуществлялось с использованием ипотеки, это приведет к существенному сокращению спроса на жилье. С ростом ставок по кредитам, с вынужденным возникновением более жестких требований к заемщикам, а также с замедлением темпов роста доходов населения 2016 г. неблагоприятен для ипотечного кредитования. Несмотря на то, что в период, предшествующий возникновению финансового кризиса, рынок коммерческой недвижимости отличался инвестиционной привлекательностью и характеризовался тенденцией роста, существовали и продолжают существовать проблемы, сдерживающие развитие консалтинга в сфере недвижимости:

1) пока многие инвесторы, выступающие на рынке коммерческой недвижимости, не считают необходимым вкладывать средства в консалтинг. Отсутствием у инвесторов желания тратить деньги на услуги консультантов, по мнению экспертов, можно объяснить и главные проблемы столичного рынка консалтинговых услуг. Одной из самых распространенных является ситуация, когда инвестор не готов вкладывать деньги в консалтинг и исследования на пред проектной стадии. Подобная «экономия», как правило, быстро дает о себе знать. В результате неизбежными становятся дополнительные расходы на дальнейших стадиях;

2) консалтинг при всей необходимости и важности пока еще недостаточно востребован. Крупный инвестор на Западе вряд ли станет рисковать, принимая решение без предварительных консультаций со специалистами. Российские инвесторы считают, что стоимость услуг профессиональных консультантов необоснованно высока и предпочитают не тратить деньги. Это мнение является ошибочным. Экономия средств клиента в процессе реализации проекта - и есть задача консультанта. Размер вознаграждения консультантов несопоставим с той прибылью, которую способны приносить правильные решения.

Незначительная часть потенциальных покупателей такой недвижимости и, вместе с тем, весьма сложные юридические обоснования при проведении сделок, а также практически полная закрытость информации о предложении на этом рынке, не требуют участия посреднических фирм. Таким образом, период становления российского рынка недвижимости характеризуется практически полным отсутствием связи с финансовым рынком РФ, преобладанием сделок купли-продажи исключительно жилой недвижимости, основным способом расчета при которых является наличный расчет, зачастую в свободно конвертируемой валюте, дефицитом надлежащей нормативно-правовой базы. Следствием этого является ограниченность гражданского оборота в сфере недвижимости, отсутствие альтернативных договорных конструкций, позволяющих обеспечивать правовые гарантии сторонам сделок, перераспределение недвижимости между субъектами исключительно на вторичном рынке. Завершение первого этапа развития рынка знаменуется существенным скачком цен практически на все объекты рынка.

Организационный этап. Следующий этап развития рынка недвижимости принято называть переходной стадией. Он проходил со второй половины 1993 г. до начала 1995 г. Именно на этом этапе получает свое развитие активное посредничество на рынке коммерческой недвижимости. Начинает бурно развиваться массовый выкуп недвижимости малыми приватизированными предприятиями. Характерными особенностями этого периода были довольно высокие цены (хотя до мировых они ещё не дотягивали), появление рыночных отношений между участниками рынка, а также снижение темпов приватизации жилья, которая уже прошла свой пик. Страна оправляется от предыдущих кризисов и экономических катаклизмов: крушения банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Основная масса людей, наученная на собственных ошибках, к рынку недвижимости относится с большой осторожностью, желание куда-либо вкладывать деньги, в том числе в недвижимость, достаточно условное. Постепенное развитие получает новая законодательная база, которая является регулятором рыночных отношений и основанием для формирования общих правил игры. Желающих инвестировать в строительство немного: эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с большими рисками потери денег. Незначительным исключением является формирующаяся прослойка новых предпринимателей - новых русских, позволяющих себе приобретать дорогую недвижимость. Рынок жилой недвижимости продолжает свое формирование за счет капитала таких предпринимателей. Впервые, сначала в Москве, а затем и в Санкт-Петербурге появляется понятие элитной недвижимости-эксклюзивных, несвойственных для массовой панельной застройки советского периода проектов, ориентированных на людей с доходами существенно выше среднего. Однако, это не является общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений. Данный этап характеризуется высокими темпами роста цен на объекты. На вторичном рынке предложение превышает спрос, в то время как на первичном спрос опережает предложение. В коммерческом обороте появляются первые офисы, объекты торговли.

...