Цивилизованный этап. На рынке недвижимости 1996 - 1998 годов постепенно назревает необходимость развития в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту. В начале данного этапа развития рынка наблюдается стремительный рост цен, обусловленный, в том числе, ходом радикальных рыночных реформ, непосредственно затрагивающих сектор недвижимости. Вместе с тем, инфляционные явления на рынке недвижимости существенно подстегивают спрос, который опережающими темпами превышает предложение. Однако, уже к началу 1998 года рост цен постепенно замедляется, в последующем стабилизируется и даже начинает снижаться. Спрос и предложение начинают выравниваться. Все больше развивается нормативная законодательная база, роль государства на рынке недвижимости постепенно начинает увеличиваться. Всё это стало возможным благодаря приватизации до 40% объектов жилой недвижимости и дальнейшему развитию рыночных механизмов. Вместе с тем, доля организованного рынка увеличивается, в рыночный оборот вовлекается сегмент индустриальной недвижимости, получает свое первичное развитие сектор земельных правоотношений.

Стабилизационный этап. Период начала развития этого этапа датируется кризисным 1998 годом и завершается в 2002 году. В указанный период развития рынка недвижимости общеэкономические кризисные явления существенно приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений, посеяли панику, пессимизм и недоверие. Основной задачей для населения и предпринимателей является сохранение бизнеса и денег. Такой факт безусловно оказывает мощное влияние на инвестиционный климат. Рынок недвижимости находится в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. Серьезный удар по ценам на рынке недвижимости нанес финансовый кризис 1998 г., в числе последствий которого - массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего не наблюдалось на рынке с начала его становления. Рассматриваемый этап развития рынка связан с его существенным качественным преобразованием. Стоимость недвижимости постепенно восстанавливается и дает все предпосылки к началу ее активного роста. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане. Институт ипотечного кредитования получает импульс к развитию.

Этап растущего профессионального развития рынка. Именно в конце 2002 - начале 2003 годов и по сегодняшний день рынок недвижимости продолжает свое бурное развитие, но, уже сквозь призму ключевых слов типа «клиентоориентированность». С принятием Земельного кодекса РФ развитие рынка земли получает мощный толчок к качественно новому развитию. Появляются многочисленные крупные и средние землевладельцы, следствием чего берет свое начало развитие строительства загородного жилья. Появляется новое направление бизнеса в сфере недвижимости - лэнд девелопмент. Стоимость земли, как, впрочем, и стоимость всех сегментов рынка недвижимости вплоть до кризиса 2008 года растет быстрыми темпами, постоянно подогревается существенным спросом, базирующимся на активно развивающихся ипотечных инструментах. В сегментах коммерческой, индустриальной и торговой недвижимости с каждым годом растет объем введенных в эксплуатацию качественных площадей, основанных на продуманной и взвешенной концепции их застройки.

Рынок недвижимости, будучи сложной системой, является подсистемой, элементом для систем более высокого уровня - экономики региона, страны, мировой экономики. Он, в свою очередь, как и любой рынок, подвержен постоянным изменениям или корректировкам в ответ на влияние внешних (макроэкономики, экономики страны и региона, финансовых рынков и т.д.) и внутренних (уровень занятости и доходов населения, спроса и предложения и т.д.) факторов. Можно отметить четыре основные фазы цикла на рынке недвижимости:

Стагнация (лат. stagnatio - неподвижность, от stagnum - стоячая вода) - состояние экономики, характеризующееся застоем производства и торговли на протяжении длительного периода. Стагнация сопровождается общим экономическим спадом и, как следствие, увеличением численности безработных, снижением заработной платы, уровня жизни населения и в конечном счете падения его покупательской способности. Такое экономическое состояние выражается в нулевых или незначительных темпах роста, неизменной структуре экономики, её невосприимчивости к нововведениям и какому-либо научно-техническому прогрессу. Состояние стагнации было характерно для экономики США в 1930-х гг., а также для советской экономики в конце 80-х гг. Так, «именно стагнация советской экономики дала первый импульс Перестройке» [19].

Кризис банковского сектора. В связи с тем, что современный рынок недвижимости неразрывно связан с рынком капитала, он подвержен влиянию негативных явлений со стороны рынка банковского сектора. Зависимость девелоперов от финансового сектора очевидна, так как большая часть инвестиционных проектов практически во всех сегментах недвижимости реализуется на 70-85% за счет банковского кредитования. Проблемы в банковском секторе на сегодняшний момент весьма очевидны и становятся все более отчетливыми. Крупнейшие банки, лидирующие на рынке в секторе розничного кредитования, отчитываются о снижении своих показателей. Эксперты банковского сектора фиксируют спад на рынке как розничного, так и корпоративного кредитования, увеличение портфеля просроченной задолженности. О сложностях рефинансирования, вызванных украинским кризисом, возникших как у госбанков, так и у ряда крупных коммерческих банков, широко известно. Ограниченность доступа крупнейших российских банков к дешевым кредитным ресурсам Запада индицирует к росту процентных ставок, как депозитных, так и кредитных, вследствие чего они вплотную приближаются к точке безубыточности ряда девелоперских проектов. Кардинально возросшая учётная ставка банковского регулятора вынуждает банки существенно увеличивать кредитные ставки. Сбербанк и ВТБ, кредитующие более 50% девелоперских проектов как в секторе жилья, так и в секторе коммерческой недвижимости, были вынуждены поднять кредитную ставку с действующих 12-14% до 19-22%. Для иностранных инвесторов, доля которых в инвестициях 2014 года стремится к нулю, еще одним фактором неопределенности является нестабильный курс рубля, вынуждающий хеджироваться и пересматривать финансовые модели с учетом валютных рисков.

Ослабление потребительского сектора. Именно увеличение товарного оборота, в том числе сетевого ритейла и сопутствующего, в конечном счете, роста благосостояния граждан, связанного с промышленным производством, в последние годы позволял девелоперам рассчитывать на заполнение новых торговых, офисных, складских площадей, а также увеличивать поглощение жилой недвижимости. Во всех сегментах недвижимости отмечался рост продаж, основным фактором которого являлся повышенный потребительский спрос. Однако, стагнация в других областях потребительского сектора, которая со временем становится все более заметной, непосредственным образом влияет на возможность развития сферы недвижимости. Обусловлено это снижением доходов населения и неуверенным его потребительским поведением, усилившимся к концу 2014 года на фоне украинского кризиса.

Трудности логистики. Геополитические риски влияют на активность логистического сектора, который является одним из крупнейших потребителей складских площадей, с одной стороны, и через который формируется существенная часть себестоимости любого, как импортируемого, так и перемещаемого в пределах одной географической единицы, товара. Следовательно, в первую очередь транспортные компании вынуждены выстраивать новые транспортно-логистические схемы, позволяющие минимизировать последствия санкций, как европейских, так и российских, что неизбежно приводит к снижению их доходности. В попытках сохранить доходность начинает расти стоимость услуг логистики, в связи с чем происходит увеличение затрат в структуре себестоимости любого товара, в том числе строительных материалов как импортного, так и отечественного производства, а затем в конечном счете себестоимости недвижимости. При этом переориентации грузопотоков на «дружественные страны» пока не происходит в должной мере. Эксперты в логистическом секторе предсказывают значительное сокращение объемов грузоперевозок наряду со снижением их качества, воздерживаясь от точных оценок, что приведет к снижению загрузки складских площадей, логопарков в индустриальных парках, офисов и иной коммерческой недвижимости.

Сокращение объемов западных инвестиций. Традиционно западные бизнесмены в России инвестировали на рынке коммерческой недвижимости, где удельный вес прямых инвестиций западных компаний составлял около 30%. Из-за роста рисков, связанных с геополитической обстановкой, в 2014-2015 году западные инвесторы инвестируют только в сделки, запланированные до начала украинского кризиса. «Замещение» уходящих инвестиций с Запада китайскими пока лишь планируется, что объясняется обозначенным китайцами трендом на освоение территорий, находящихся на востоке России.

Дисбаланс спроса и предложения на рынке. Аналитики в сфере недвижимости с осторожным оптимизмом оценивают ситуацию на рынке, несмотря на снижение инвестиций в секторе коммерческой и жилой недвижимости, отмечая что и до введения санкций падение инвестиций было обусловлено замедлением экономического роста в стране.

Таким образом, в качестве основных причин текущей стагнации прежде всего выступают факторы роста стоимости «длинных денег», сокращения лимитов финансирования вкупе со снижением инвестиционного спроса на сектор жилой и коммерческой недвижимости, увеличения стоимости товара с одной стороны и существенным снижением потребительской способности с другой. Вследствие указанных явлений девелоперы будут вынуждены приостановить проекты, находящиеся в начальной стадии их реализации, а также выбирать между необходимостью фиксации уменьшения ожидаемого уровня дохода или увеличением стоимости своей продукции. С учетом того, что во время предыдущего кризиса 2009 года девелоперская активность снизилась в несколько раз, в настоящей стагнации высока вероятность повторения такого сценария. Однако, спрос сместится в более дешевые ниши соответствующих сегментов рынка. Учитывая текущие настроения и состояние рынка, период стагнации может стать хорошим временем для инвестиционных сделок. Цены на активы больше подвержены изменениям в меньшую сторону, а продавцы в условиях экономической неопределённости склонны их продавать на более приемлемых для покупателя условиях, однако в период инвестиционного спада реальных покупателей совсем немного.

Российская экономика за последние 20 лет - период становления и развития рынка недвижимости - уже пережила два серьезных кризиса - в 1998 и в 2008 гг., разных по своей природе, но оказавших примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости страны. Краткий сравнительный анализ кризисных явлений периодов 1998-1999 годов, 2008-2009 годов и с 2014 года по настоящее время, по моему мнению, следует начинать с причин указанных экономических катаклизмов, которые кардинально отличаются друг от друга.

Первый кризис был обусловлен сугубо внутренними проблемами России и носил достаточно локальный характер. Второй являлся прямым следствием крушения банковской системы западных стран, прежде всего США, и затронул в той или иной степени все развитые страны мира. В основе экономической турбулентности третьего по счету яркого кризисного явления периода 2014-2015 годов лежат, прежде всего, геополитические факторы. В первую очередь - это присоединение Крыма, события на Юго-Востоке Украины, и, как следствие, обострение отношений со странами Запада и Евросоюза, экономические санкции которых усугубили застарелые проблемы в Российской экономике.

Однако, несмотря на различные причины перечисленных кризисных явлений, прослеживается в целом общий тренд: падение мировых цен на нефть, ослабление рубля, уменьшение доходов населения и, как следствие, снижение платежеспособного спроса, который в свою очередь самым непосредственным образом оказывает свое влияние на деловую активность, индикатором которой является снижение спроса на коммерческую недвижимость, и, в конечном счете, на ее доходность и инвестиционную привлекательность. Между тем различия очевидны в масштабах указанных периодов нестабильности.

Таким образом, вышеуказанные причины экономических кризисов и их последствия оказали непосредственное влияние на развитие рынка недвижимости соответствующих периодов, кратко охарактеризовать которые можно следующим образом:

Дефолт 1998 года: Резкая кратковременная оживленность спроса, следствием которого в среднем цены на недвижимость в долларах выросли на 5-10%. Цена предложения в рублевом эквиваленте выросла сначала на треть, а потом в 2 - 3 раза. Потенциальные покупатели -- средний класс, - ранее размещавшие свои сбережения в банковском секторе, оказались заложниками банковского коллапса из-за которого огромное количество сделок было расторгнуто и на 40-60% снизилось количество совершенных сделок. Следствием такой ситуации явилась стагнация на рынке недвижимости, по причине которой. Продавцы начали постепенно снижать цены. Сначала на 2-4%, а потом на 12-15%. Снижение цен, в свою очередь, привело к оживлению рынка, и уже в декабре 1998 года продажи жилья выросли на 30% по сравнению с июлем того же года. В среднем, цена на один метр жилья тогда составляла 18378 рублей. Также произошло резкое повышение ликвидности (способность продаваться по рыночной стоимости) недвижимости. Количество потенциальных покупателей недвижимости увеличилось. В сфере коммерческой недвижимости в офисном сегменте снижение ставок арендной платы составило от 15 до 20 %. Рынок торговой и складской недвижимости находился еще в зачаточном состоянии. Коммерческий оборот земельных активов отсутствовал вовсе[21].

Финансовый кризис 2008 года: В связи с резким сокращением ипотечного кредитования и потребительской активности ярко проявилось сжатие спроса, вслед за чем выкристаллизовался нисходящий ценовой тренд во всех сегментах. Если до 2008 года цены на недвижимость неуклонно и агрессивно росли, то кризис «отрезвил» рынок: годовой прирост цен оказался на одном уровне с инфляцией. На фоне нехватки ликвидности и отсутствия банковского финансирования многие инвестиционно-строительные проекты оказались замороженными, что в свою очередь повлияло на сокращение предложения.

В конце 2008 - начале 2009 года мировой финансовый кризис потянул растущий на 10-15% в год рынок коммерческой недвижимости вниз. На земельном рынке в силу снижения деловой активности, а также из-за существенного роста предложения неликвидных активов стоимость земли существенно «просела».

На тот момент эксперты отмечали[23], что в условиях кризиса упал спрос на земли сельскохозяйственного назначения и мало ликвидные участки, так как, чтобы дойти до реальных сделок, активы требуют больших дополнительных вложений для перевода участка под другое назначение, подведения коммуникаций и иных сопутствующих процедур для создания дополнительной стоимости актива. Девелоперы замораживали проекты повсеместно. Так как земельные активы не аккумулировали средства девелоперов, если на них не планировалось строительства, то крупные участки просто были не нужны, отмечали эксперты. Кризис почти не сказался на рынке загородной недвижимости. Спрос и цены оставались примерно на том же уровне, что и в предыдущие годы. Если и было небольшое падение, так это обычные сезонные колебания. На загородном земельном рынке в верхнем ценовом сегменте, где цены были явно перегреты, спрос практически свелся к нулю.

Стагфляция 2014 года. С января 2014 года по настоящее время валютные цены на жилье просели основательно. Текущий кризис проходит намного мягче и незаметней по сравнению с предыдущими кризисами. Ряд экспертов сходятся во мнении: это некий легкий гибрид дефолта 1998 года и мирового кризиса 2008 года. Легкий, потому что он кажется пока не таким катастрофичным, как дефолт, и не таким глобальным, как кризис 2008 года.

В течение шести-восьми месяцев с начала первых проявлений волатильности цен на нефть и как следствие нестабильности национальной валюты сегменты рынка недвижимости показывают различную динамику. При этом активность спроса в марте 2015 года постепенно ослабевает и мнение экспертов сходится на том, что преобразование «рынка продавца» в «рынок покупателя» близится к логическому завершению.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке малоэтажных квартирных домов, расположенных за МКАД, на 20-30% ниже рыночных цен на аналогичные квартиры в многоэтажных комплексах. Такое различие в ценах обусловлено сравнительно низкой себестоимостью возведения малоэтажных комплексов. Технология строительства и инженерное оснащение домов с малой этажностью проще, что сокращает затраты на строительство. Также, согласно закону, для домов с высотностью до трех этажей, девелоперам не надо проводить экспертизу, что значительно уменьшает сроки возведения объектов.

Другими причинами популярности являются низкая плотность застройки, минимальный риск недостроя, европейские стандарты проживания.

Рост спроса на малоэтажный формат жилья в этом году стал одной из ярчайших тенденций подмосковного рынка недвижимости. В этот относительно новый для российского рынка сегмент перешло большое число потребителей. Смещение потребительского интереса в область малоэтажного жилья обусловлено целым рядом факторов. Прежде всего, привлекает сочетание «клубного» формата, где в доме расположено небольшое количество квартир и соседи знают друг друга, с форматом «городским», который подразумевает и городскую инфраструктуру, и соответствующий комфорт. Рынок загородной недвижимости является растущим и очень динамичным. Спрос на объекты недвижимости на данном рынке зачастую превышает предложение, особенно в перспективных и элитных районах. В таких условиях ценообразование может быть не адекватным или не отвечающим действительности потребительских свойств объекта недвижимости. В этой ситуации, проведение независимой оценки коттеджей, дач и жилых домов является необходимым условием для соблюдения взаимовыгодного баланса интересов, как покупателя, так и продавца недвижимости.

С другой стороны, со времён кризиса интенсивность сделок с загородной недвижимостью сильно снизилась, и активность восстанавливается значительно медленнее, чем с жилыми квартирами. Это в первую очередь связано с тем, что люди воспринимают загородную недвижимость как предмет роскоши, или как второй дом.

Главные тенденции начали формироваться уже после появления первых признаков нестабильности на рынке, осенью 2008 года и усилилась в результате санкционных общеэкономических проблем. Так, главными кризисными трендами стали:

- снижение цен застройщиками и предоставление скидок, которое уже не является сезонным. Это снижение является значительным, т.к. застройщики в отдельных случаях брали кредиты на покупку указанных участков с целью привлечения дольщиков для дальнейшего строительства, по сути это - законная пирамида, но в период кризиса новые инвестиции не привлекаются, а старые кредиты надо возвращать. Следовательно, компании пытаются в срочном порядке реализовать приобретенные участки;

- изменение состава участников на рынке загородной недвижимости. Часть проектов и земельных активов выкупается компаниями, которые только осваивают рынок недвижимости в поисках ниши, в которой потери минимальны. В это же время часть компаний, в том числе профессиональных, оказавшаяся под непосильным финансовым бременем, вынуждена уйти с рынка;

- замораживание части проектов в пред инвестиционной фазе, что приведет к снижению объемов предложения. Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки.

В настоящее время следует отметить тенденцию сокращения общего количества коттеджных поселков, которые представлены земельными участками без наличия подряда. Такое уменьшение обусловлено появление на рынке объектов строительства в категории мультиформатных поселков. Предложение нового строительства в категории таунхаусов за последние годы сравнительно низка, однако данная недвижимость отлично комбинируется с объектами недвижимости других форматов. Посткризисный период выявил много сложностей и вскрыл ряд проблем связанных с управлением коттеджными поселками.

Таким образом, до недавнего времени загородная недвижимость считалась одной из самых прибыльных инвестиций. Экономическая ситуация серьезно изменила расстановку приоритетов инвесторов -- краткосрочные инвестиции ушли с рынка, поскольку он потерял свою спекулятивную привлекательность.

Также следует отметить, что цены в настоящее время в регионах еще остаются «раздутыми» вследствие деловой активности внешних (московских, петербургских) инвесторов, которые постепенно уходят с рынка.

Существует два вида анализа рынка.

1 Общий анализ - анализ общих данных рынка региона, района, города. При этом виде анализа рассматривается влияние общих данных на стоимость объекта.

2 Специальный анализ - изучение информации, непосредственно связанной с объектом оценки.

Так, анализ рынка Московской области показывает, что за три летних месяца 2016 года покупатели жилья премиум-класса в Москве и Подмосковье приобрели квартир, домов, таунхаусов и земельных участков в строящихся комплексах и загородных поселках на общую сумму около 12 млрд руб. По сравнению с 2015 годом денежный объем рынка в этих сегментах все же немного уменьшился (на 13%)[20]. Средневзвешенные цены предложения на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях сравнялись, тогда как годом ранее цена предложения на Новорижском шоссе была почти в 2 раза ниже, чем на Рублево-Успенском[21].

На Истринском водохранилище поселков высокого уровня довольно много - скажем, КП «Полуостров», «Соколиное гнездо», «Истрагорье». Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate приводит в пример КП «Высокий берег» (55 км. от МКАД по Новорижскому шоссе). Благодаря уникальным природным характеристикам - расположению на высоком (10 м от уровня воды) берегу Истринского водохранилища, в рекреационной зоне, «Высокий берег» считается поселком бизнес-класса. Стоимость коттеджей здесь аналогична стоимости домов в поселках, расположенных в два раза ближе к Москве, но без такого прекрасного окружения.

Большинство поселков бизнес-класса находятся на северо-западе, западе, юго-западе Подмосковья и в Новой Москве, вдоль Новорижского, Ильинского, Киевского, Минского, Можайского, Калужского шоссе [22].

В целом, за лето застройщиками и их агентами загородом и в городе на первичном рынке было продано чуть более 150 объектов премиум-класса (годом ранее - 169) [20].

На долю городских продаж в Москве приходится около 63% сделок с дорогим жильем и около 58% денежного оборота рынка (6,8 млрд. руб). * На первичном высокобюджетном загородном рынке за минувший летний сезон было заключено 56 сделок в поселках премиум-класса на общую сумму 4,9 млрд руб. [20] В среднем, площадь высокобюджетного загородного объекта в 4,2 раза превышает площадь городской квартиры в аналогичном качественном сегменте, а площадь таунхауса - в 2,5 раза[20].

По данным на конец марта 2016 г. на первичном рынке элитной загородной недвижимости на продажу было выставлено 922 домовладения, что на 5% меньше, чем в декабре 2015 г. Тогда как суммарная стоимость всех домовладений, выставленных на продажу на первичном рынке, за прошедший квартал увеличилась на 10%. Доля предложения, номинированного в рублях, составила 84%. За прошедший квартал показатель не изменился, при этом в текущем году в поселках компании Villagio Estate (Madison Park, «Миллениум Парк», «Монтевиль», «Гринфилд», «Лазурный Берег») прайс-листы были полностью переведены в рубли, тогда как в 2015 г. девелопер использовал фиксацию курса доллара. Отметим, что на Минском направлении все предложение по-прежнему номинировано в долларах. На Рублево-Успенском шоссе в 5 из 7 коттеджных поселков также сохранилось долларовое ценообразование[21].

Как мы видим, в Московской области цены намного выше, чем в остальной части России. Даже элитная квартира в расчёте на средние цены стоила в 2016 году как средняя в Москве только при условии площади в 1000 квадратных метров.

Начало формированию рынка жилья в России было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость аналитики жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.

Также существует первичный и вторичный рынок жилой недвижимости. Первичный рынок - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами.

Вторичный рынок - сделки, совершаемые со вновь созданными объектами, уже находящихся в эксплуатации.

С июня 2015 года начался спад. Худшие значения стройка показала в феврале текущего года (-23% г/г), затем в марте и апреле падение несколько замедлилось, составив -14% и -6%, соответственно.

Таблица 1 - Число построенных квартир в Российской Федерации в 2007-2015 гг., тыс. [35]

В начале 2014 года началось значительное увеличение спроса на недвижимость, что объясняется процессами перевода денежных сбережений населения «в квадратные метры», то есть, люди, пытаясь спасти свои деньги от обесценивания, начали активно покупать недвижимость. Также многие представители строительного бизнеса уверены, что работой по рекламе и реализации должны заниматься профессионалы, а чем больше продавцов, тем выше вероятность оперативного привлечения денег. Поэтому строительные компании часто работают параллельно с несколькими посредниками. Оптимальной считается схема «коэксклюзива» -- 2-3 агентства, которые можно без труда контролировать. Есть смысл пойти на издержки, чтобы расширить клиентскую базу и дополнительно рекламировать продукт. Хотя застройщик легко компенсирует комиссию, незначительно повышая цену за 1 кв. м.

Статистика деятельности АИЖК на этом фоне отражена в таблице 2.

Таблица 2 - Статистика деятельности АИЖК в 2005-2015 гг., млрд.руб.

Учитывая, что по данным продаж компании до 60% сделок на рынке жилой недвижимости осуществлялось с использованием ипотеки, это приведет к существенному сокращению спроса на жилье. 2016 г. неблагоприятен для ипотечного кредитования. Ограниченность доступа крупнейших российских банков к дешевым кредитным ресурсам Запада индицирует к росту процентных ставок, как депозитных, так и кредитных, вследствие чего они вплотную приближаются к точке безубыточности ряда девелоперских проектов.

Таблица 3 - Итоги работы ведущих ипотечных банков РФ в 2016 году

Проанализируем число построенных квартир в России за 2007-2015 гг. и представим результаты в таблице 1.

Источник: составлено автором настоящей работы по материалам официальных сайтов

Сегодня многие девелоперы уверены, что именно молодежь позволит им переждать кризис и поддержит динамику продаж. Поэтому доля компактных квартир продолжает расти во многих городах. Однако в приложении отражена не слишком радужная демографическая динамика. (Приложении А.1)

Цена будущего объекта, а значит, и перспективы инвестирования в него в значительной степени зависят от федерального округа, в котором работает застройщик.

Кроме того, на рынке недвижимости существует понятие «покупки лояльности». В первую очередь оно характерно для элитного сегмента, но отчасти справедливо для всей сферы. Несмотря на непопулярность риэлторов и предубеждение многих клиентов, что прямая покупка у застройщика обойдется дешевле сделки с участием посредника, агенты по недвижимости все же остаются связующим звеном между покупателями и строительными компаниями.

Рисунок 1 - Средняя цена 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости в 2011-2015 г. (составлено по данным Росстата), руб.

При формировании основных критериев классификации будут применяться стандарты, единые для всех регионов РФ, однако при этом средняя стоимость покупки квартиры в высокобюджетном городском проекте-новостройке летом 2016 года составила 72 млн. руб., в загородном поселке - 88 млн. руб. [20]

Таблица 4 - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, руб., в Московской области в 2012-2016 гг. [30]

По оценкам экспертов, разница в марже составляет 1-2%, что вполне по карману серьезным девелоперам (таблица 5).

Таблица 5 - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, руб., в Российской Федерации, все типы квартир в 2016 г. (составлено с использованием данных Росстата)

Средние цены на первичном и вторичном рынке на рисунке 2 показывают, что цена не сильно отлично.

Рисунок 2- Средние цены на рынке жилья в РФ в 2012-2016 гг., на конец квартала, тыс. руб. за 1 кв. м.

Не так давно на рынке появилась новая форма сотрудничества застройщиков и агентств по недвижимости - совместное предприятие (СП). Автором этой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп». В 2012 году она создала свое первое СП с застройщиком - ООО «Новые Ватутинки», а в 2014 году появился второй проект ООО «Ривер Парк».

По данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель цены на квартиры в Москве в отечественной валюте почти не изменились. Рублевый индекс стоимости жилья снизился на символические 0,2% и составил 167,7 тысяч рублей за квадратный метр. Апрельская динамика цен по типам жилья и по географии не отражает какой-либо системы, являясь во многом хаотичной. Так, лучше рынка показало себя как самое дорогое, так и самое дешевое жилье. Аналогичная картина и по комнатности - лучше рынка оказались большие многокомнатные квартиры, а также однушки, в то время как двушки и трешки - хуже рынка в целом. В разрезе типов домов лучше всего в апреле показали себя пятиэтажки, причем кирпичные в большей мере, чем панельные. Очевидно, что это реакция продавцов такого жилья на масштабную программу сноса, однако не факт, что желание повысить цены в этом сегменте увенчается успехом и сможет продлиться долго. Лучшие перспективы, конечно, у стоимости кирпичных пятиэтажек, так как они зачастую представляют собой более комфортное жилье, нежели пятиэтажная панель, о чем уже говорилось ранее в обзоре рынка недвижимости за март. Изменение цен на жилье по географии в апреле также очень неоднородно. Так, в верхней половине рейтинга по динамике стоимости метра оказались многие радиальные районы и округа со значительным числом пятиэтажек, в частности, лидер по данному параметру - Восточный округ. Но на первой строчке рейтинга оказались районы за МКАД, где пятиэтажек вообще нет, а представлено, как правило, недорогое современное панельное жилье, отчасти монолит-кирпич. Дорогие и престижные округа, в частности центр Москвы и Западный округ, оказались чуть ниже среднего, в то время как Юго-Западный округ расположился ближе к верхней части рейтинга. А самый непрестижный округ в пределах МКАД - Юго-Восточный ушел в конец, несмотря на то, что в нем тоже хватает пятиэтажек, но эти территории в хвосте в плане жилищных предпочтений москвичей. Таким образом, рынок демонстрирует не какое-то четкое движение в согласии с установившимися трендами, а адаптацию старых ценовых желаний продавцов к новым реалиям, а также хаотичную и порой иррациональную реакцию на планы властей по сносу и расселению ветхого жилья.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

С начала года объем предложения на первичном рынке жилья увеличился на 9%, что свидетельствует о продолжении долгосрочной тенденции роста и наращивании темпов накапливания объемов предложения. В марте 2017 года в Москве с учетом Новой Москвы объем предложения достиг 3,1 млн м2 . В I квартале 2017 года число новых проектов выросло в 1,5 раза в годовом выражении.

Цены на новостройки в старых границах Москвы (от ТТК до МКАД) незначительно скорректировались наверх. В марте 2017 года в старых границах Москвы (от ТТК до МКАД) средневзвешенная цена предложения составила 203,9 тыс. руб./ м2 . На рынке Новой Москвы цена составила 102,3 тыс. руб./ м2 , потеряв 4% за год.

Средний бюджет покупки квартир массового сегмента и бизнес-класса показал незначительное снижение. Средний бюджет покупки квартиры массового сегмента: 6 - 10 млн руб., бизнес - 17-18 млн руб.

В сегменте «эконом» большинство покупателей выбирает однокомнатные квартиры (48%). В сегменте «бизнес» наиболее востребованы двухкомнатные квартиры. Средняя площадь реализованного лота снизилась на 9% до 74,6 м2 . Снижение площади приобретаемого лота связано с переориентацией спроса на квартиры меньшей комнатности.

Цена предложения на вторичном рынке к марту составила 212 тыс. руб. /м2 (+1,4% за месяц). По предварительным данным, за март цена прибавила 0,3% Средний бюджет покупки квартир на вторичном рынке в старых границах Москвы в феврале составил 8,7 млн рублей (- 7,4% за месяц).

Рассмотрим порядок оценки жилой недвижимости на следующем примере:

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Московской области, Дмитровском районе в деревне Куминово, кадастровый номер: 50:19:003:02:04:0001. Земельный рынок Подмосковья является наиболее развитым рынком России. Деревня расположена недалеко от п. Орево, где детский сад, школа, больница и магазин. Рядом протекает канал имени Москвы. Адрес размещения объекта: Московская область, Дмитровский район, д. Куминово, 65 км от МКАД, кадастровый номер: 50:19:003:02:04:0001.

Участок ровный 6 соток в собственности, огорожен забором. Подъезд круглогодичный. На участке плодовые деревья и кустарники. На участке дом 50 кв.м. Дом деревянный 50 кв. м. - 90 года постройки с мансардой. Фундамент дома - ленточный. На участке имеется колодец. К дому подведено электричество.

Рисунок 3 - Оцениваемый объект

Рисунок 4 - Объект оценки на карте

Оценка объекта методом сравнительного подхода.

Мною было проанализировано множество предложений на продажу земельных участков с домом. Объекты - аналоги расположены в Дмитровском районе Московской области, удаленностью от МКАД 55-65км. (Приложение Б.1)

В Московской области власть ежегодно представляет под индивидуальное жилищное строительство порядка 200-250 га земли, чаще всего переведенной из категории: земли сельскохозяйственного назначения. Кардинальные изменения произошли и в законодательстве, регулирующем рынок загородной недвижимости. Увеличилось число москвичей, готовых приобрести недвижимость в Подмосковье для постоянного проживания. Мною было принято решение рассчитать рыночную стоимость объекта оценки, используя данные за прошлый календарный год.

Основные составляющие характеристики объектов аналогов были приведены к характеристикам объектов оценки с помощью внесения корректировок . (Приложение Б.1)

Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным методом

Оценка объекта методом доходного подхода. Согласно этим данным в Дмитровском районе средняя арендная ставка для объекта недвижимости с имеющимися характеристиками составляет 8000 руб. в месяц. Это 96000 руб./год. Расчёт чистого операционного дохода представлен в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет чистого операционного дохода

Определение общего коэффициента капитализации. В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная ставка- сумма отдельных составляющих.

Что касается второй составляющей, общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (если оставшийся срок экономической жизни объекта составляет 89 лет, то ставка будет равна 1/89 = 0,011 или 1,1 %)

Таблица 8 - Определение общего коэффициента капитализации

Стоимость объекта оценки есть отношение чистого операционного дохода к общему коэффициенту капитализации.

С = ЧОД/К=87681 / 0,170 = 515 771 руб.

Стоимость объекта оценки составляет: 515 771 руб.

Оценка объекта методом затратного подхода.

Мною было проанализировано множество предложений на продажу земельных участков. Объекты - аналоги расположены в Дмитровском районе Московской области, удаленностью от МКАД 55-65км. (Приложение В.1)

Поскольку рассматриваемые объекты по характеристикам аналогичны оцениваемому, то в введении корректировок нет необходимости.

Таблица 9 - Расчет среднего значения рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка равна 600*896,65= 537990 руб. жилой недвижимость имущественный цена

Определение восстановительной стоимости улучшений объекта недвижимости. Стоимость единиц работы/конструктивных элементов приняты как укрупненные показатели, включающие уже в себя НДС.

Таблица 10 - Определение стоимости замещения объекта недвижимости

В результате получили стоимость замещения объекта недвижимости равную 450000 руб.

Таблица 11 - Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

В результате вычислений получили восстановительную стоимость объекта недвижимости равную 691449 руб.

Определение физического износа объекта недвижимости.

Физический износ - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации или в результате природного воздействия.

Оценка физического износа проводилась на основе обследования конструктивных элементов здания с учетом текущего состояния здания. Согласно предоставленной заказчиком информации дом построен в 1990г.; в 2001г. была проведена замена кровли; в 2007 г. был произведен ремонт, в ходе которого были заменены окна, двери, полы и потолки. Принимая во внимание, что оцениваемый объект соответствует современным строительным нормам и правилам, считаем функциональный износ равным 0. Определение стоимости замещения объекта. Использована формула:

Восстан. ст -%износа*восстан.ст./100% = 691149-16,2*691149/100 = 579182,9.

Таблица 12 -Расчёт физического износа

Таким образом, процент износа объекта от восстановительной стоимости рассчитывается по следующей формуле:

%износа=износ/восстан.ст*100%=111780/691149*100%=16,2%

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода. Искомая стоимость определяется путем суммирования стоимости замещения улучшений и стоимости земельного участка. Стоимость объекта равна:

579182,9+537990=1117172,9

Сравнительный подход - это определение стоимости объекта оценки на основании данных о сделках по объектам-аналогам, сходным с объектом оценки, с учетом корректировок на различия аналогов и объекта оценки. Однако, учитывая, что подобрать аналоги для расчёта рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода представляется возможным, было принято решение считать сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки наиболее достоверным и присвоить ему высокий весовой коэффициент (0,55).

Доходный подход, предполагающий прогнозирование потока будущих выгод от владения недвижимостью, также был применен в оценке данного объекта. Таким образом, был сделан вывод о неэффективности применения данного подхода, при расчете стоимости объекта и присвоен ему низкий весовой коэффициент (0,01).

Затратный подход основан на принципе «замещения», т.е. положении о том, что у каждого блага есть заменители. Этот подход является весьма достоверным, так как учитывает тенденции развития рынка земельных участков, строительных и отделочных стройматериалов и услуг в сфере строительства. Было принято решение о присвоении результату, полученному данным методом весовой коэффициент (0,44).

Таким образом, рыночную стоимость объекта недвижимости необходимо определить следующим образом:

0,55*1003284+0,01*515771+0,44*1117172,9=1048520 руб.

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Основные концептуальные подходы к совершенствованию оценки жилой недвижимости

Российский рынок недвижимости, в отличие от других секторов экономики, берет свое начало в 1991-1992 году, в то время как потребительский рынок товаров, в том числе, производственно-техничес...