3 Данные о заказчике оценки, об оценщике.

4 Ограничительные условия и допущения, примененные оценщиком.

5 Используемые стандарты оценочной деятельности.

6 Описание количественных и качественных характеристик объекта и его элементов.

7 Анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта.

8 Согласования результатов с обоснованием выбора использованных весов, представленных каждым подходом.

Как правило, эта информация разбивается на три категории:

- общая - включающая в себя сведения о факторах, влияющих на стоимость объекта на региональном уровне;

- специальная - информация о факторах, влияющих на стоимость на местном и сегментном уровнях;

- конкретная - включающая данные об особенностях оцениваемого земельного участка и находящихся на нем улучшений, оказывающих влияние на его стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает вариант использования «свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость». Следует отметить, что деление объектов жилой недвижимости на классы и категории сегодня приобретает все большее значение. Ценовая политика фирм, планы на перспективу, предпочтения покупателей во многом определяются принадлежностью конкретных сооружений к тому или иному классу.

Исследователи стремятся к выработке универсальной классификации (чтобы анализировать рынок, используя общие понятия). В то же время застройщик и покупатель (каждый из своих соображений) заинтересованы в индивидуальной классификации. Клиент будет выбирать жилье, соответствующее именно его критериям удобства и комфорта. И эта субъективная оценка скорее всего не совпадет с теми определениями классов, которые предлагают и которыми пытаются оперировать эксперты. Препятствует введению универсальной классификации и так называемая территориальная неоднородность рынка недвижимости. В регионах данная сфера развивается медленнее, по своим экономическим и социальным законам. Потребности в жилье того или иного класса (а значит, понимание классов) в центре и на периферии различны. В начале 2014 года Российская гильдия управляющих и девелоперов предложила рынку Всероссийскую классификацию многоквартирных жилых домов.

Усиление конкуренции на рынке недвижимости влечет за собой необходимость использования маркетинговых инструментов, технологий и методов при создании и продвижении ценностей в целях более полного и качественного удовлетворения потребностей населения. Ориентация на потребителя на рынке жилой недвижимости позволяет организовать процесс строительного производства с учетом происходящих изменений и роста рыночного спроса, выводить на рынок жилую недвижимость, соответствующую потребностям и ожиданиям потребителей, успешно конкурировать на рынке [6].

Анализ наиболее эффективного использования - это экономическое исследование конкурирующих рыночных факторов, но не субъективное мнение и домысел оценщика или собственника.

Застройщик, который полностью игнорирует взаимодействие с риэлторами, рискует постепенно настроить против себя весь рынок. Агент никогда не обратит внимание клиента на неизвестную ему новостройку, а на прямой вопрос о конкретном Жилом комплексе (ЖК) в лучшем случае пожмет плечами, а в худшем - даст нелестный отзыв [13].

Базовые условия для эффективного сотрудничества риэлтора и застройщика - единая ценовая политика, четкие правила бронирования объектов и оперативный обмен информацией. В агентстве недвижимости покупатель должен видеть те же цены, что и на сайте девелопера. Максимальный объем продаж через посредников происходит на ранних стадиях реализации ЖК - это позволяет застройщику быстро оповестить широкую аудитории о новом проекте. По мере возведения объекта строительные компании стараются как можно больше справляться своими силами.

Не так давно на рынке появилась новая форма сотрудничества застройщиков и агентств по недвижимости - совместное предприятие (СП). Автором этой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп». В 2012 году она создала свое первое СП с застройщиком - ООО «Новые Ватутинки», а в 2014 году появился второй проект ООО «Ривер Парк».

Анализ физической осуществимости предполагает рассмотрение состояния зданий и сооружений. Это позволяет определить возможность их дальнейшей эксплуатации на новой основе [24]. Девелопер работает исключительно за гонорар и не берет на себя финансовых рисков. Такой вид девелопмента в зарубежной практике называется «девелопмент за вознаграждение» (fee-development).

В данной схеме инвестор нанимает девелопера для строительства на выбранном земельном участке нового объекта недвижимости, либо качественного изменения старого объекта. Выбор девелопера происходит, как правило, на тендерной основе. В таком проекте девелопер обычно не вкладывает свои денежные средства и, как следствие, не рискует их потерять. Девелопер осуществляет проектирование на деньги заказчика, занимается получением разрешительной документации, организует строительство объекта и дальнейшую его продажу. Для выполнения всех необходимых работ, девелопер привлекает специалистов, однако ответственность за весь проект лежит на девелопере.

Вознаграждение за проект определяется процентом от его стоимости.

Некоторое время назад собственники загородных объектов недвижимости обходились без специальных управляющих компаний. В основном они организовывали товарищества собственников жилья, т.е. ТСЖ, которые были наиболее распространенной формой управления поселками. [27].

Сегодня более актуальна иная схема управления. Условно ее можно представить в виде цепочки взаимосвязей между застройщиком, управляющей компанией и жителями коттеджного поселка. Застройщик во время заключения инвестиционного договора с покупателями коттеджей предлагает им услуги компаний-управленцев, успевших зарекомендовать себя на рынке. Обслуживание территории и загородных домов может осуществляться и самим застройщиком. Такой вариант особенно выгоден для собственников жилья, поскольку себестоимость услуг для потребителей незначительно, но снижается. Однако такие управляющие службы создаются примерно на 4-5 месяцев, чтобы обслуживать объект до момента его сдачи в эксплуатацию. После этого, как правило, жильцы самостоятельно организуются ТСЖ или выбирают управляющую компанию.

Когда речь идет о продажах земельных участков на территории так называемых коттеджных поселков, то зачастую в цену включают подряд на инженерные, дорожные или какие-либо другие виды работ. Иными словами, землю продают с обязательством покупателя производить строительные работы, используя (подряжая) определенные строительные компании, как правило, имеющие соглашение с продавцом. Соответственно, становится понятно, что такое участок без подряда. Это такой земельный участок, который покупается без каких-либо подрядных обязательств.

При разработке проектов квартальной застройки на первичном рынке недвижимости создается концепция застройки. Разработка концепции застройки помогает заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте. Этот этап особенно важен для крупных объектов, поскольку позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования и максимально учесть пожелания заказчика.

Также маркетинг играет ключевую роль в продвижении девелоперского проекта на рынке, поиске потенциальных покупателей. Через маркетинговые исследования рынка недвижимости, девелопер может оценить шансы на успех своего потенциального проекта, изучить конкурентное окружение и спрос на недвижимость.

Нехватка земельных участков с подготовленной инженерией сдерживает жилищное строительство и не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье. Муниципальные власти часто не располагают достаточным объемом средств для подготовки крупных земельных участков и обеспечения их магистральными сетями и объектами инфраструктуры. Данное бремя ложится на плечи девелопера при создании проекта жилой недвижимости с комплексным освоением территории.

Это вариант должен отвечать четырем критериям:

- юридической допустимости,

- физической осуществимости,

- финансовой обоснованности,

- максимальной продуктивности.

3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.

Цена на недвижимость слабо зависит от ее предложения, но зависит от спроса, определяемого уровнем дохода населения.

Установление равновесной цены усложняется и тем, что рынок недвижимости представляет собой совокупность предложений первичного жилья от нескольких, пусть и многих строительных и риэлтерских компаний и вторичного жилья, которое предлагается еще большим числом собственников, действующих по личным, субъективным причинам, чье поведение можно характеризовать как хаотичное.

При прогнозировании и формированию перспектив анализа рынка жилой недвижимости следует учитывать перспективу развития экономической ситуации, которую дают Правительство РФ и ряд международных финансовых институтов. С другой стороны, экономические санкции и снижение инвестиционной привлекательности России в совокупности с падением цен на нефть, оттоком капитала и практически отсутствующим доступом к внешнему (длинному) банковскому финансированию не дают экспертам оснований сделать вывод о резком значительном падении цен на недвижимость.

С учетом этого поиск возможных путей и инструментов решения проблемы управления рыночными процессами становится одним из важнейших направлений антикризисного управления, в частности, на уровне территорий (муниципальном, региональном уровне). Конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях, при этом их финансирование осуществляется, в том числе, с привлечением негосударственных средств, включая средства населения, доля которых составляет более 50 процентов.

Ввиду ухудшения экономической ситуации в стране, на момент написания данного аналитического исследования достаточно сложно предсказать динамику развития событий на рынке жилья в Москве. Поэтому можно предположить три сценария развития ситуации в дальнейшем:

Оптимистичный сценарий.

1 Плавное восстановление цен на нефть, стабилизация курса рубля.

2 Фиксация предложений в рублевых ценах с их постепенным ростом на уровне реальной инфляции.

3 Спрос - возможна краткосрочная стагнация ввиду исчерпания ажиотажного кризисного спроса, затем активное восстановление объемов продаж.

4 Мотивация внутреннего спроса вследствие возврата капиталов в Россию (амнистия капиталов), послабления налогового бремени для бизнеса, нестабильности фондового рынка. Вложение в российскую недвижимость остается надежным и понятным инструментом для сохранения капитала.

5 Девелоперская активность - краткосрочный спад в начале 2018 года с последующим восстановлением.

Умеренный сценарий.

1 Сохранение цен на нефть на существующих уровнях, стабилизация курса рубля.

2 Фиксация цен на текущих рублевых уровнях. Переход на рублевые цены, отказ от у.е.

3 В начале года - сокращение количества сделок на 15 - 20% от уровней 2016 года, вследствие уменьшения пула покупателей (покупатели, располагающие накоплениями уже вложили свободные деньги в недвижимость).

4 Затем постепенная стабилизация спроса с параллельным увеличением рублевых цен.

5 Усиление конкуренции между объектами. Борьба между девелоперами за покупателя. Наиболее уверенно себя чувствуют только эксклюзивные проекты, как и всегда при «сжимании» рынка.

6 Снижение темпов вывода новых проектов на 30 - 50%.

Пессимистичный сценарий.

1 Продолжение снижения курса рубля и мировых цен на нефть.

2 Критическое сокращение объемов продаж, более чем в два раза.

3 Жесткая ценовая конкуренция между проектами, продажа по себестоимости или с минимальной маржинальной прибылью для девелопера.

4 Падение рублевых цен.

5 Девелоперская активность на нуле. На рынок выйдут «по инерции» только те объекты, строительство которых обойдется девелоперу с меньшими потерями, чем их замораживание.

Для более детального исследования возможностей построения системы эффективного устойчивого развития территорий должна быть определена его методологическая основа, которую составляют положения общей экономической теории, исследования зарубежных и отечественных специалистов. Следует признать, что наиболее вероятен в настоящее время пессимистичный сценарий. В России почти 2/3 инвестиций в основной капитал связаны со строительной отраслью, причем в кризисные периоды доля строительства в инвестициях растет.

Решая масштабные экономические задачи, строительная отрасль формирует заказ на поиск оптимальных технических, технологических и организационных решений, обладающих мультипликативным эффектом для всей экономики. Вместе с тем в строительной отрасли требуются количественные и качественные преобразования, способствующие более эффективному решению задач наращивания объемов строительства жилья, реализации масштабных инфраструктурных проектов, открывающие возможности для развития промышленно-экономического потенциала Российской Федерации в целом.

В столицах регионов спрос на жилье вряд ли изменится, но по большей части его характер будет отложенным, в силу того, что банки не станут слишком быстро снижать кредитные ставки, что, в свою очередь вряд ли усилит угасающую покупательскую способность граждан. Резкие изменения курса рубля заставили инвесторов вложить национальную валюту в недвижимость, и последние теперь ждут относительной стабильности рубля. Сфера строительства и жилищно-коммунального хозяйства как подсистема рынка недвижимости управляется из единого центра, что существенно расширяет круг подведомственных субъектов. Это управляющие организации, жилищные, жилищно-строительные, иные специализированные потребительские кооперативы; это товарищества собственников жилья и т. п. Это организации, осуществляющие финансирование и кредитование сферы строительства и жилищно-коммунального хозяйства (фондовые биржи, инвестиционные фонды, коммерческие банки). Кроме того, успешно зарекомендовали себя предпринимательские объединения: ассоциации и союзы (концерны, корпорации, консорциумы, компании). Вышеназванные хозяйствующие субъекты отличаются друг от друга формой собственности, финансовой структурой, мощностями, сферой занятости, материально-техническими возможностями, количественным составом работников.

При определении класса по ключевому слову исходят из некоего набора универсальных ассоциаций, возникающих у покупателя при выборе квартиры и основанных на тех или иных предпочтениях. В данном случае деление выглядит примерно следующим образом:

- эконом - класс - «минимум». Для застройщика местоположение и качество здания вторичны (не имеют определяющего значения), главное - минимизация строительных затрат и соответственно стоимости квадратного метра. Покупатель также заинтересован только в одном - дешевле купить;

- бизнес-класс - «комфорт». Здесь первично качество дома, вернее - оптимальный для покупателя набор характеристик;

- элита - «престиж». Важно не столько качество, сколько раскрученность бренда здания или района. Скажем, название «Беверли-Хиллз» говорит само за себя, априори подразумевается все самое лучшее.

У ассоциативного подхода есть как безусловные плюсы, так и очевидные минусы. Набора одних только ощущений застройщику (продавцу) явно недостаточно, чтобы спроектировать нужный дом или подобрать желаемый вариант квартиры. Необходим хотя бы минимальный набор точных параметров. Ведь, решив купить жилье, первым делом человек думает не о классе дома или о районе. Вначале он определяет для себя качественные характеристики будущего жилища: площадь, количество комнат, высоту потолков, наличие машиноместа в подземном паркинге и т. д. А о том, к дому какого класса эта комбинация относится, он скорее всего даже не задумывается. В данном случае задача продавца -- объединить эти параметры так, чтобы максимально угадать потребности своей целевой группы покупателей и ее ожидания.

Таким образом, более-менее точные критерии классификации - это исключительно продукт совместной деятельности покупателя и продавца. Покупатель (некая целевая группа) выделяет некоторые значимые параметры, на основании которых продавец определяет класс.

Естественно, определяя класс, необходимо помнить о комплексном подходе. Одного и даже нескольких параметров недостаточно, чтобы отнести строение к той или иной категории (высокие потолки и огороженная придомовая территория не позволяют причислить к бизнес-классу здание, возведенное по панельной технологии).

В этом смысле некорректным видится понимание классности жилья некоторыми специалистами, допускающими некий компенсационный вариант, когда явная неполноценность (или полное отсутствие) одних критериев покрывается за счет превосходства других. Например, среднее качество строительства или нерациональная планировка восполняются престижностью района. И статус дома якобы в этом случае остается прежним.

Подобный подход представляется неверным прежде всего потому, что допускает серьезнейшее нарушение -- отклонение от базовых характеристик, которые выделены потребителем как значимые. Например, для покупателя принципиальна высота потолков от 3 м, а то, что застройщик «компенсирует» потолки в 2,7 м качеством и престижностью местоположения дома, вряд ли привлечет такого клиента (ориентированного, если верить таблице, на жилье бизнес-класса). Какой же смысл возводить дома с высотой потолков в 2,7 м в престижном районе, удорожая тем самым строительство и неизбежно устанавливая цену квадратного метра на уровне хорошего бизнес-класса? Это просто невыгодно.

Вот почему при определении параметров и их содержательных характеристик для того или иного класса так важно соответствие всех показателей друг другу. Взаимозаменяемости быть не может - это чревато расхождением с потребительскими ожиданиями, а значит, недостаточным спросом на квартиры и невыгодной экономикой проекта.

То же можно сказать и по поводу вопроса, вызывающего извечный спор экспертов: что же первично и более важно при определении класса - местоположение дома или его качество? Здесь также приемлема лишь комплексная оценка.

Положение здания и его внутренние характеристики - самостоятельные в глазах покупателя параметры. Но при этом они настолько взаимозависимы, что их всегда следует рассматривать вместе. Например, планируя возведение элитного дома необычной архитектурной формы и с дорогой отделкой, компания-застройщик никогда не выберет в качестве места для строительства неблагополучный район. И наоборот, на дорогой земле престижных, экологически чистых зон нет смысла возводить типовое жилье. И в том и в другом случае это будет невыгодно. Качество здания должно соотноситься со стоимостью (престижем) земли. Только проанализированные в комплексе, эти критерии дают наиболее полное представление о классе жилой недвижимости.

Сравнительный подход может быть применён к определению стоимости жилой недвижимости. Названный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Самый распространенный метод сравнительного подхода - метод сравнения продаж, который основан на принципе замещения. Принцип замещения гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. Сравнительный подход дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе. Поэтому, при сравнительном подходе, необходимы достоверность и полнота информации[15].

В силу того, что представленные к оценке объекты имеют свои качественные особенности, для обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемых объектов с объектами - аналогами необходимы корректировки.

Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Затратный подход к определению стоимости жилой недвижимости. Метод применяется для оценки жилой недвижимости.

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить: проверку полученных данных о величине стоимости; анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации; выведение итоговой величины стоимости.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- задаче оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Заключение

Анализ рынка жилой недвижимости - это изучение сферы вложения капитала в объекты недвижимости жилого назначения и система экономических отношений, которые возникают при операциях с недвижимостью.

Результаты анализа спроса и предложения показали, что Московская область является одной из самых благополучных областей в сфере строительства жилья. Высокая конкуренция среди застройщиков г.Москвы делает покупку первичного жилья более доступной для жителей (по сравнению в более ранними годами, но не иными регионами). В настоящий момент первичный рынок жилой недвижимости активно поддерживается со стороны государства, отодвигая на задний план вторичный рынок жилой недвижимости. Вторичный рынок жилья теряет конкурентоспособность в связи с продвижением в регионе предложений на первичном рынке жилья с чистовой отделкой.

Проблемы и задачи спроса и предложения заключаются в том, что на всем протяжении развития отечественного рынка недвижимости при наступлении кризисов прогнозы, построенные исключительно на допущениях естественной цикличности рынка, кардинально не совпадают с фактическим течением экономических процессов. При этом прогнозы в рамках естественных рыночных циклов перестают быть надлежащими инструментами для участников гражданского оборота.

Направления и решения анализа опираются на то, что для более детального исследования возможностей построения системы эффективного устойчивого развития территорий должна быть определена его методологическая основа, которую составляют положения общей экономической теории, исследования зарубежных и отечественных специалистов. Следует признать, что наиболее вероятен в настоящее время пессимистичный сценарий.

На основе проведённого исследования автором настоящей работы сделаны следующие выводы:

Московская область занимает сильные позиции по вводу жилья в стране.

В настоящий момент имеет место «рынок покупателя», под которого вынуждены подстраиваться другие участники рынка недвижимости.

Вторичный рынок жилой недвижимости находится в состоянии упадка из-за снижения доступности для населения.

Первичный рынок имеет больше перспектив для развития, но менее управляем, в отличие от вторичного рынка недвижимости.

Рынок жилой недвижимости Московской области находится в стагнации.

Задача оценщика определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ). Однако в рамках настоящей темы проанализирован ещё 1 важный аспект - оценка земли в землях налогообложения. Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за использование земли - земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость гостиничного комплекса.

Обобщая выше изложенный материал, нужно отметить, объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому чету:

- здания, помещения, сооружения;

- земельные участки;

- подземные сооружения;

- объекты незавершенного строительства.

Вследствие государственного кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается единственный и неповторяющейся кадастровый номер. Данная процедура нужна для того, чтобы можно было идентифицировать конкретный определенный объект среди других объектов недвижимости. Так же в государственный кадастровый учет вносятся такие характеристики, как:

- площадь земельного участка;

- категория земель;

- описание местоположения границ, данного участка;

- кадастровая стоимость;

- вид разрешенного использования;

- сведения о кадастровом инженере;

- сведения о водных объектах, лесах и других природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

- сведенья о правообладателе;

- сведения об обременениях или ограничениях использования;

- отметка о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков;

- сведения о вещевых правах;

- сведения о земельном участке или участках, из которых был образован данный земельный участок.

Данная проблема достаточно нова: только в 2000 году Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля № 316 впервые установлены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В период с 2001 по 2003 год были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель.

Следует отметить, что при составлении отчетов об оценке в целях налогообложения необходимо обратить особое внимание на применение именно действующих редакций стандартов оценки, что относится также и к ссылкам на европейские и международные стандарты. Важно учитывать правовой статус соответствующих документов. К примеру, Международные стандарты оценки утверждены крупными общественными организациями оценщиков, которые придерживаются этих стандартов в своей работе. Однако статуса международного договора, имеющего определенный приоритет над национальным законодательством, они не имеют.

Эти требования можно разделить на две группы: общие, строго регламентированные (то есть такие, которые предполагают наличие в отчете обязательных, «формальных» элементов), и содержательные, «авторские», которые связаны с отражением в отчете трактовки существенных элементов (этапов) процесса оценки и применением самим оценщиком определенных процедур, влияющих на итоговое значение стоимости объекта оценки.

Также необходимо учитывать опыт демократических государств, независимо от степени их развитости, в которых действует важнейший принцип - кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, поскольку нельзя говорить о справедливости, когда налог за малодоходный, неудобно расположенный участок будут взимать как с такого же по площади, но высокодоходного участка.

Учитывая, что на размер кадастровой стоимости прежде всего оказывают влияние два основных фактора - вид разрешенного использования земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости, а также законность и обоснованность действий государственных органов, ответственных за организацию и проведение кадастровой оценки, значительное количество землепользователей, недовольных результатами оценки, обращаются в арбитражные суды в рамках процедуры оспаривания действий и бездействия государственных органов, участвующих в процедуре государственной кадастровой оценки земель. При этом заявители в первую очередь исходят из того, что законом за каждым из этих органов закреплены свои полномочия, которые должны соблюдаться, иначе кадастровая оценка не будет признана законной.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

2 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ . - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

3 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости.: федеральный закон от 13.07.2015, № 218-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

4 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30.11.1994, №15. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

5 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон от 26.01.1996, № 14-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

6 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001, №136. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

7 Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации, ч.1: федеральный закон от 31.07.1998, №146. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

8 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации,: федеральный закон от 29.12.2004, № 188-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

9 Российская Федерация. Постановления Правительства РФ. О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом: постановление от 05.06.2008 № 432 [Текст]//Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 23. - т. 2721ФСО № 2

10 Алещев, И. Дом у воды [Текст]// ЭЖ-Юрист. 2016. № 34

11 Болдырев, В.А. Оценка актов публичной власти и размера кадастровой стоимости земельных участков в судебной практике [Текст]// Российская юстиция. 2011. № 2. С. 64 - 68.

12 Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и инноваций[Текст]. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2015

13 Вечер, Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость[Текст]. СПб.Питер: 2015

14 Волович, Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы [Текст]// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 30 - 38.

15 Генри, С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 2013

16 Гуреева, О.В. Развитие нормативной и методической базы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения[Текст]. Саратов: СГСЭУ, 2017.

17 Липски, С.А. Кадастр и оценка земель в системе земельных платежей: Монография[Текст]. М.: ГУЗ, 2001. 95 с.

18 Липски, С.А. Новый шаг в развитии законодательства о налогообложении недвижимости [Текст]// Налоги. 2015. № 4. С. 9 - 13.

19 Липски, С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения [Текст]// Нотариус. 2013. № 6. С. 20 - 25.

20 Липски, С.А. Проблемы и перспективы законодательного регулирования проведения государственной кадастровой оценки[Текст] // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 33 - 36.

21 Липски, С.А. Совершенствование процессуального механизма предоставления земельных участков как необходимая мера обеспечения рационального распределения земельного фонда [Текст]// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2014. № 8. С. 16 - 21.

22 Липски, С.А. Тенденции и перспективы в развитии земельного законодательства: Монография[Текст]. М.: Русайнс, 2015. 220 с.

23 Меринов, В.М. О важных изменениях в процедуре государственной кадастровой оценки и порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости [Текст]// Правовые вопросы недвижимости. 2014. № 2. С. 18 - 20.

24 Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты [Текст]/ под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 2015.

25 Просолов, А. Споры в судах: Оценка недвижимости компании для целей уменьшения кадастровой стоимости [Текст]// Жилищное право. 2016. № 10. С. 49 - 52.

26 Пылаева, А.В. Фазы, стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости [Текст]// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11. С. 13 - 23.

27 Стрельцова, А. Оценка недвижимости: оспаривание результатов кадастровой оценки [Текст]// Жилищное право. 2015. № 6. С. 71 - 78.

28 Стрельцова, А. Оценка недвижимости: применение рыночной и кадастровой стоимостей [Текст]// Жилищное право. 2015. № 8. С. 43 - 51.

29 Стрельцова, А. Оценка недвижимости: оспаривание результатов кадастровой оценки [Текст]// Жилищное право. 2015. № 6. С. 71 - 77.

30 Таранюк, М. Инвестиции в недвижимость[Текст]// ЭЖ-Юрист. 2016. № 16. С. 9.

31 Тарасевич, Е.И. Экономика недвижимости: учебник[Текст]. СПб.: Питер, 2014.

32 Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости[Текст]. М.: ЮНИТИ, 2013

33 Черненков, А. Г. Формирование методической и нормативной базы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения / А. Г. Черненков [Текст]// Двадцать первые международные Плехановские чтения: Тез. докл. аспирантов, магистрантов и докторантов. - М: Рос. экон. акад., 2014.

34 Чубаров, В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения [Текст]// Журнал российского права. 2015. № 9.

35 Шогин, В.А. Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения [Текст]// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7. С. 61 - 65.

Приложение

Возрастная структура населения России. Прогноз по данным Росстата на 2017-2015 гг. , млн. человек.

Рисунок А.1- Возрастная структура населения России, млн. человек. Прогноз по данным Росстата [35]

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Таблица Б.1 - Характеристики объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)	Объекты - аналоги
	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Дата продажи (предложения)	Все предложения актуальны
Местоположение	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район
Удаленность от МКАД, км	60	60	55	56	57
Площадь земельного участка, кв.м.	600	600	800	600	800
Площадь дома, кв. м	55,0	56,9	50,0	40,0	50,0
Тип дома	Деревянный	Деревянный	Сборно-щитовой	Деревянный	Деревянный
Состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Коммуникации	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество
Наличие благоустройства участка	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Цена предложения	1300000	1150000	1000000	1100000	1200000

Таблица Б.2- Итоговые корректировки

Элементы сравнения	СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи, руб./кв. м	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Права	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Условия продажи	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Рыночные условия (дата продажи)	-	ноябрь 2017 г.	ноябрь 2017 г	ноябрь 2017 г	ноябрь 2017 г	ноябрь 2017 г
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Местоположение	-	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Инфраструктура	-	развитая	развитая	развтая	развитая	развитая
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Удаленность от МКАД	65	60	60	55	65	57
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	1250,00	1833,33	1500,00
Площадь земельного участка	0	0	0	-200	0	-200
Корректировка	-	0	0	34,8	0	29,1
Цена после корректировки	-	2166,67	1916,67	815,00	1833,33	1063,50
Площадь дома	0	-5,0	-6,9	0	+10	0
Корректировка	-	0,6	0,9	0	1,4	0
Цена после корректировки	-	2153,67	1899,41	815,00	1858,99	1063,50
Тип дома	деревянный	деревянный	деревянный	сборно-щитовой	деревянный	деревянный
Корректировка	-	0	0	+70	0	0
Цена после корректировки	-	2153,67	1899,41	1385,50	1858,99	1063,50
Состояние дома	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Коммуникации	колодец/ электричество	колодец/ электричество	колодец/ электричество	колодец/ электричество	колодец/ электричество	колодец/ электричество
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2153,67	1899,41	1385,50	1858,99	1063,50
Наличие благоустройства	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Цена после корректировки	-	2153,67	1899,41	1385,50	1858,99	1063,50
Весовой коэффициент	-	0,15	0,25	0,15	0,20	0,25
Средневзвешенная рыночная стоимость руб./кв.м	1672,14

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом

Таблица В.1 -Характеристики объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)	Объекты - аналоги
	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Дата продажи (предложения)	Все предложения актуальны
Местополо- жение	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район
Удаленность от МКАД, км	60	60	60	60	60
Площадь земельного участка, кв.м.	1000	600	6060	600	600
Наличие коммуникаций	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество
Цена предложения, руб.	900000	450000	650000	550000	500000

Размещено на Allbest.ru

...