Оценка загородной недвижимости в условиях рынка

Размещено на http://www.allbest.ru/

4

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1 Теоретические основы оценки загородной недвижимости в условиях рынка

1.1 Понятия и сущность загородной недвижимости

1.2 Основные подходы к оценке загородной недвижимости

Раздел 2 Анализ практики оценки загородной недвижимости в условиях рынка

2.1 Законодательно - правовые основы оценки загородной недвижимости

2.2 Анализ рынка загородной недвижимости Московской области

Раздел 3 Совершенствование оценочной деятельности в сфере загородной недвижимости

3.1 Основные направления совершенствования оценочной деятельности в сфере загородной недвижимости

3.2 Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложения

загородный недвижимость оценочный московский

Введение

Определение цены объектов недвижимости и установление рыночной стоимости играет немаловажную роль в наше время. В жизни человека недвижимость заняла одно из основополагающих мест.

За последнее десятилетие необходимость в рыночной оценке выросла более чем на 50%. Повышение количества заказов по рыночной оценке связано с новым «переделом» собственности, с работой Федеральных законов, где юридическим лицам рекомендуется применять рыночную стоимость имущества, установленную независимыми экспертами, при купле-продаже, залоге, внесении в уставный капитал, судебных разбирательствах.

Загородная недвижимость Московской области, приходится одним из самых активных сегментов рынка недвижимости и для качественной оценки объектов нужен немалый объем знаний и ресурсов.

В Московской области огромное количество земельных участков, коттеджных поселков, садовых товариществ спрос на которые с каждым годом растет. Необходимость оценки обусловлена большим количеством причин от обязательной оценки, в соответствии с российским законодательством, до личных задач конкретного заказчика.

Оценка загородной недвижимости является распространенным процессом, это уже давно не ново, потому как количество новых загородных поселений увеличивается день ото дня, что связано с желанием граждан России сделать выгодное вложение средств. В связи с этим большую актуальность в нынешних условиях получает исследование вопросов оценочной деятельности в области загородной недвижимости.

Главной целью этой выпускной квалификационной работы приходится исследование теоретических основ оценочной деятельности в области загородной недвижимости и вычисление практических рекомендаций по ее улучшению.

Объектом исследования работы приходится загородная недвижимость Московской области.

Предметом исследования работы выступают экономические отношения, складывающиеся в результате оценки загородной недвижимости.

Методологической основой исследования работы приходятся работы ведущих специалистов по экономике, недвижимости и управлению; нормативные и законодательные акты.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы материалы Федеральных стандартов оценки, аналитического агентства «RWAY», девелоперской компании «OPIN» и административно управленческого портала «AUP».

В выпускной квалификационной работе применены такие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа содержит в себе три раздела, в первом разделе рассматриваются теоретические и методологические основы оценки загородной недвижимости; во втором разделе проведен анализ основ оценки загородной недвижимости; в третьем разделе представлены предложения по улучшению оценочной деятельности в области загородной недвижимости.

Раздел 1 Теоретические основы оценки загородной недвижимости в условиях рынка

1.1 Понятия и сущность недвижимости

Одним из наиболее активно развивающихся сегментов рынка на сегодняшний день является загородная недвижимость. С каждым днем популярность и востребованность этого направления растет. Покупка дома за городом считается не только наилучшим решением вопроса с жилплощадью, но и выгодным вложением личных средств: загородная недвижимость растет в цене с каждым годом. На сегодняшний день загородная недвижимость - одно из наиболее обширных направлений на рынке недвижимости, поскольку жизнь вдали от городской суеты приобретает все больше желающих в нее погрузиться.

ГК РФ имеет приблизительный перечень объектов недвижимого имущества. К данной категории относятся земельные участки и все, что напрямую имеет отношение к земле, то есть объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К подобным объектам относятся сооружения, здания, участки недр, леса, обособленные водоемы, многолетние насаждения, и т.п. [21]. Т.е. недвижимость состоит не только из поверхности земли, но и всего, что находится под землей и над ней.

Согласно российского действующего гражданского законодательства к недвижимому имуществу относятся, по сути, три группы объектов:

* те участки поверхности и недр земли, которые находятся в естественных состояниях. Земля и ее недра в естественном состоянии выступают в качестве объектов гражданских прав как: а) участки недр и б) земельные участки, учитывая те, которые занятые отдельными водными объектами, и те участки, которые заняты многолетними насаждениями и лесополосой;

* сооружения и здания, находящиеся на поверхности земли и относящиеся к ним сооружения в ее недрах. В этом списке не значатся нежилые и жилые помещениям, которые относят в соответствии с гражданским законодательством к самостоятельным недвижимым объектами гражданских прав. Помещения, поскольку являются недвижимыми в "физическом" составе другого недвижимого объекта являются, по сути, производными объектами, в связи с чем, будут далее рассматриваться именно в таком качестве;

* комплексы объектов недвижимости, вместе с участками земной поверхности, участками недр, зданиями или сооружениями, домовладения, предприятия, кондоминиумы.

Некоторые объекты закон относит к недвижимости не вследствие физических свойств вещей, а в следствии их экономической значимости и, а еще более значимо, по их функциональному признаку: сферы применения и назначения, которые требуют повышенного общественного внимания - суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические сооружения. Объекты этой группы недвижимого имущества относятся к предмету настоящего исследования только в той мере, в какой можно проиллюстрировать построение системы в целом и в большей мере может служить только исключением, которое подтверждает нижеописанные правила. Суть правил выражается в создании единой системы научных знаний о юридических представлениях, которые отражают явления существующих реалий.

Государство как единственный собственник недр, на сегодняшний день ограничивает свои полномочия установлением довольно строгого режима для недропользования, который включает в себя необходимость получения специальной лицензии пользователей, отсутствие вещественных прав других субъектов на эти недра, ограниченность определенных полномочий пользователей. Подобные юридические ограничения публичного собственника по отношению к недрам и их участкам, как правило, имеет под собой две группы причин. Первая группа - факторы техногенного происхождения, обусловленные не доскональностью технологических и технических процессов, для безопасного освоения, правильной эксплуатации и, что более существенно, восстановление для дальнейшего использования участков недр. Ко второй группе относятся факторы, со стороны гражданского права более значимые, обусловленные пока еще «несозревшей товарностью» участков недр, не в полной мере сформированной коммерческой привлекательностью данного объекта недвижимости для различных участников экономического оборота. Законодательство в известной мере ограничивает виды пользования участками недр закрытым перечнем. К таким видам недропользования относятся:

* региональное геологическое исследование, а также другие виды работ, не приносящих нарушения целостности недр;

* геологическое исследование, к которому относятся поиски и дальнейшая оценка месторождений полезных ископаемых, в том числе геологическое исследование и оценка пригодности тех или иных участков недр для дальнейшей эксплуатации, строительства и возведения подземных сооружений, которые не относятся к процессу добычи полезных ископаемых;

* разведка и добыча полезных ископаемых, с применением отходов горнодобывающего производства и связанных с ним процесссов;

* возведение и эксплуатация построенных подземных сооружений, которые не связанны непосредственно с добычей полезных ископаемых;

* создание и охрана геологических объектов, в которых сосредоточено культурное, научное, санитарно-оздоровительное, эстетическое, и другие значения;

* сбор геологических коллекционных материалов, в том числе минералогических и палеонтологических, которые предусматривают процессы, связанные с добычей полезных ископаемых [25].

Добыча из-под земной поверхности минерального сырья, в данном случае, становится основной задачей предпринимательской деятельности субъекта, имеющего право использования участка недр, при получении необходимой лицензии. Горный отвод участка недр в таком случае имеет вспомогательное-целевые и срочные параметры, а порядок получения в личное пользование определенного объекта недвижимого имущества в большей степени приобретает административный характер. Извлечение с минимизированием затрат полезных ископаемых из участка недр полученного в пользование исчерпывает экономический интерес к данному участку пользователя, который возвращает участок недр публичному собственнику, после проведения специальных природоохранных мероприятий. Понятие правоотношений собственника недр и их пользователя при этом сводится к извлечению из участков недр минерального сырья, как основного предмета договоров между субъектами.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимое имущество может быть разделено без нарушения его сущности на доли и при этом каждая доля после такого раздела является целой недвижимой вещью. При этом тех случаях, которые установлены законом, делимая недвижимость может быть признана неделимой фермерские хозяйства в ряде стран [21].

Недвижимое имущество иногда содержит неотделимые части, называемые существенными, которые невозможно отделить от недвижимой вещи, только при причинении ей несоразмерного ущерба - к таким элементам можно отнести, лифт или лифтовое оборудование внутри жилого дома.

К недвижимым вещам относиться могут и движимые вещи, называемые принадлежностями. Под принадлежностью понимают такую движимую вещь, которая, хоть и не является значимой частью, служит при этом недвижимости и таким образом связана с ней совместным назначением [25].

Недвижимая вещь также может иметь так называемые обременения - условия, различные запреты, которые стесняют правообладателя в процессе осуществления права собственности или других вещных прав на тот или иной объект недвижимого имущества, ареста имущества, ипотеки, аренды, и других, устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут - ограниченное в эксплуатации право пользования в земельных отношениях чужим объектом недвижимости. Может применяться, например, для прокладывания и эксплуатации различных коммуникаций, а также иных потребностей, которые невозможно обеспечить без принятия сервитута. Сервитут в качестве вещного право на помещение, здание, сооружение, может иметь место вне связи с эксплуатацией земельного участка.

Кадастровый номер - это индивидуальный уникальный цифровой номер земельного участка, который выдается при государственной регистрации, не повторяется со временем и не имеет совпадений на территории Российской Федерации. Кадастровый номер используется при проведении инвентаризации кадастрового и технического учета, согласно процедуре, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется до тех пор, пока земельный объект недвижимости существует в качестве единого объекта зарегистрированного права. Кадастровый номер сооружения или жилого здания состоит из кадастрового номера участка земли, на котором находится строение, и инвентарного номера строения. Кадастровый номер помещения в строении состоит из кадастрового номера определенного здания или сооружения и инвентарного номера самого помещения [34].

Технический и кадастровый учет инвентаризации объекта недвижимости - перечисление индивидуальных характеристик объекта недвижимости, земельного участка, строения, жилого или нежилого помещения, в результате чего он получает определенные параметры, которые позволяют четко определить его среди других объектов недвижимого имущества [21].

Важным параметром для характеристики недвижимости считается целевое назначение объекта или разрешенное использование. Объект недвижимости существует в реальной действительности в том единстве экономических, физических и социальных и правовых характеристик, каждая из которых может в надлежащих случаях выступать в роли основного определяющего, обусловленного жизненными ситуациями.

Географическая концепция отображает физические свойства недвижимости: виды конструкции и материалов, из которых состоит строение, его размеры, конкретное местоположение, плодородность почвы, окружающую среду и другие характеристики . Все объекты недвижимости попадают под воздействие химических, биологических, физических, техногенных и других процессов. В результате чего со временем видоизменяются их потребительские качества, а также функциональная пригодность, которые принимаются во внимание при совершении сделок, владении и пользовании имуществом [34].

Экономическая концепция определяет понятие недвижимости как эффективного объекта для инвестирования и надежного инструмент получения дохода. Основные экономические показатели недвижимого имущества - цена и стоимость - возникают первично из степени его полезности, способности удовлетворять определённые интересы и потребности людей. Муниципальные бюджеты за счет налогообложения владельцев недвижимости, а также благодаря этому реализуются социально значимые программы [16].

На юридическом уровне недвижимость подразумевает комплекс частных и публичных прав, установленных государством с надлежащим учетом отечественной специфики и международных норм. Частные права разделяют на две категории на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на участках, воздушное пространство - неделимые или частичные [21].

В России, как и во многих развитых промышленных странах мира, законодательство гарантирует частным лицам право продавать, покупать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Но в случае, если частная собственность на недвижимость вступает в противоречие с интересами общества, она больше не относится к юрисдикции частного права.

Социальное значение объектов недвижимого имущества сосредоточено на удовлетворении психологических, интеллектуальных, физиологических, и других потребностей людей. Владение недвижимостью считается престижным в сознании общественности и необходимо для формирования среднего слоя цивилизованного общества.

В России сложилось традиционное разделение недвижимости на 3 группы: земля, нежилой фонд, жилищный фонд. Каждая группа самостоятельно развивается, имеет свою нормативную и законодательную базу.

Жилищный фонд - комплекс всех жилых зданий, независимо от их формы собственности, включая квартиры, дома, общежития, другие жилые помещения в других строениях, которые пригодны для проживания.

Недвижимость, наряду с типами, подразделяется по различным признакам, что в свою очередь способствует наиболее эффективному изучению рынка недвижимости и значительно упрощает внедрение методов оценки разных по характеристикам категорий недвижимости и управления ими.

По характеру использования:

* жилая недвижимость: квартиры, дома, коттеджи;

* коммерческая недвижимость: офисные помещения, рестораны, магазины, сервисные отделы, гостиницы;

* производственная недвижимость: заводы, предприятия, фабрики, склады;

* сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

* специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По степени готовности к эксплуатации:

* объекты, введенные в эксплуатацию;

* объекты, которые требуют реконструкции или проведения капитального ремонта;

* незавершенное строительство.

По целям владения:

* владение с целью ведения бизнеса;

* владение для проживания собственника;

* для инвестиций;

* владение как вид товарных запасов и НЗП;

* для освоения и дальнейшего развития;

* для использования истощимых ресурсов.

По степени специализации:

* специализированная, в связи со своими специальными характеристиками довольно редко сдается в аренду третьим лицам либо реализуется на публичном рынке для продолжения ее текущего использования, помимо случаев, когда она продается как часть ее использующего бизнеса - химические и нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки , выставочные комплексы и схожие по характеристикам помещения, которые принадлежат к общественному сектору;

* неспециализированная - вся иная недвижимость, на которую есть всевозможный спрос на открытом рынке для инвестирования, применения в существующих или аналогичных целях.

По воспроизводимости в натуральной форме:

* не воспроизводимые: месторождения полезных ископаемых, земельные участки;

* воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения [14].

1.2 Основные подходы к оценке загородной недвижимости

Оценка загородной недвижимости - это одно из наиболее развивающихся направлений в оценочной деятельности. Виды сделок, связанные с собственностью и основанные на ее рыночной стоимости, необходимо подвергать тщательному анализу и адекватной оценке. Стоимостной основой для почти любого объекта загородной недвижимости считается цена участка земли и соответственно доход определенного земельного участка напрямую связан с эффективностью его использования. Любой анализ включает в себя проведение достоверного изучения и мониторинга рыночной ситуации, характеристик объекта оценивания, определения вариантов, востребованных на рынке, совместимых с параметром объекта оценивания, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при любом варианте использования [23].

Для оценки недвижимости в настоящее время применяется несколько подходов:

затратный - включает в себя определение затрат для покупки такого же земельного участка и возведение аналогичного здания, при этом берут во внимание износ недвижимости;

сравнительный - оцениваемый объект сравнивают с другими подобными объектами недвижимости, которые выставлены;

доходный - в данном случае цена формируется исходя из возможной окупаемости средств, вложенных в недвижимость за определённый период.

Таким образом, подобная оценка недвижимости - это своеобразный целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и носит больше системный характер. На отчёт о недвижимости влияет назначение объекта: для жилой недвижимости приоритетным является сравнительный подход, для коммерческой недвижимости - доходный, для первичного рынка - затратный [38].

Затратный подход - это комплекс методов оценки, основанный на определении затрат, которые понадобятся для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. Основывается на факте , что покупатель не готов платить за готовый объект цену выше, чем ему обойдется создание объекта аналогичной полезности.

Для использования затратного подхода необходимо знать:

- общая сумма накладных расходов;

- расходы на оборудование;

- уровень заработной платы;

- нормы прибыли строителей в конкретном регионе;

- рыночную цену на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода. Для оценки новых объектов используется затратный подход как наиболее надежный. Такой подход наиболее целесообразный или единственно возможный в следующих случаях:

- технико-экономическое исследование стоимости нового строительства;

- аргументация необходимости реконструкции действующего объекта;

- оценка строений специального назначения;

- при оценивании объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности эксплуатации земли;

- решение вопросов страхования объекта;

- решение вопросов налогообложения;

при утверждении затрат на объект недвижимости, определенных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

- затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости;

- попытки получения более точных данных оценки сопровождаются значительным ростом затрат труда;

- несоответствие затрат на покупку оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналогичного объекта, т.к. в процессе оценки из суммы строительства отнимается накопленный износ;

- спорность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

- трудоемкий процесс определения величины текущего износа старых сооружений;

- отдельная оценка участка земли от строений;

проблематичность точной оценки земельных участков в России.

Стадии затратного подхода:

1 Расчет общей стоимости земельного участка, при учете особо эффективного использования (Сз).

2 Расчет общей восстановительной стоимости или стоимости замещения (Свс или Сзам).

3 Вычисление накопленного износа (Сизн):

физический износ - изнашивание, связанное со понижением работоспособности объекта вследствие естественного физического устаревания и воздействия неблагоприятных внешних факторов;

функциональный износ - изнашивание из-за отклонения от современных требований, которые предъявляются к подобным объектам;

внешний износ - изнашивание в результате смены внешних экономических условий.

4 Расчет общей стоимости объекта при учете накопленного износа: Сон = Свс- Сизн.

5 Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит = Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы предусматривает расчет затрат на строительство сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость одной сравнительной единицы аналогичного объекта должна быть направлена на учет несоответствий и различий в объектах, которые берут в сравнение [18].

Предположим, что в качестве единицы сравнения выбран 1 м2, тогда формула для расчета будет иметь такой вид:

Со = См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс , (1)

где:

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Со - стоимость оцениваемого объекта;

Sо - площадь объекта оценивания;

Кп - коэффициент учитывает возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади;

Км - коэффициент учитывает расположение объекта;

Кн - коэффициент учитывает возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

Кв - коэффициент учитывает изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки [19];

Кндс - коэффициент учитывает НДС (%).

Кпз - коэффициент учитывает прибыль застройщика (%);

Выбор типичного объекта является важным этапом. В том числе необходимо учитывать:

- единое функциональное применение

- близость физическихпараметров;

- соизмеримый хронологический возраст объектов;

- другие схожие характеристики.

Метод разбивки по компонентам предполагает разбивку объекта оценки на строительные компоненты - стены, перекрытия, фундамент, и. т.п. Стоимость каждого отдельного компонента определяют, основываясь на сумме прямых и косвенных затрат, которые нужно вложить для устройства единицы объема по формуле:

Сзд = [?-?v*c?]*Kн , (2)

где:

Сзд - стоимость строительства объекта в целом;

Сj - стоимость одной единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Vj - объем j-го компонента;

Кн - коэффициент, учитывающий наличие текущих несоответствий между выбранным типичным сооружением и оцениваемым объектом.

Используют несколько вариантов применения метода разбивки по компонентам:

- субподряд;

- разбивка по профилю работ;

- выделение затрат.

Метод субподряда базируется на том, что строитель - генподрядчик заключает договор найма с различными субподрядчиками для выполнения определенной части строительных работ. В итоге должны быть рассчитаны общие затраты на всех субподрядчиков.

Метод разбивки по профилю схож с предыдущим, и берет в расчет затраты по найму различных специалистов.

Метод выделения затрат основан на использование различных единиц сравнения для оценки различных отдельных компонент здания, после чего необходимо суммировать все оценки.

Метод количественного мониторинга основан на использовании детального количественного расчета расходов на монтаж оборудования, разных элементов и в целом на строительство здания. Кроме расчета непосредственно прямых затрат потребуется учет накладных расходов, а также других затрат, т.е. составляется полная смета создания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства [20]. Затраты на строительство различных сооружений вычисляются с помощью величины инвестиций, которые потребуются для его осуществления. Стоимость строительства, принято определять на стадии проработок перед началом проекта. Сметная стоимость воссоздания сооружений и зданий - та сумма денежных вложений, необходимых для осуществления строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Учитывая сметную стоимости производит вычисление суммы капитальных вложений, всего финансирования строительства, и обсуждение договорных цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость проектного строительства состоит их таких элементов:

- строительные работы;

- выполнение монтажных работ, монтаж оборудования;

- затраты на покупку, изготовление необходимого оборудования, инвентаря и мебели;

- другие затраты [23].

Методы расчета затрат. В процессе создания сметы в тандеме подрядчика и инвестора на добровольной основе могут быть использованы следующие приемы расчета затрат:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- базисно-индексный;

- исходя из банка данных о стоимости ранее спроектированных или построенных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - сведение всех расчетов в реальных тарифах ресурсов элементов затрат и прогнозных ценах, проводится основываясь на потребности в изделиях, материалах, конструкциях, а также сведениях о расстояниях и различных способах их доставки в нужное месторасположение объекта строительства, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих, расходе энергоносителей на технологические цели,

Ресурсно-индексный метод - это совокупность ресурсного метода наряду с системой индексов на ресурсы, которые используются в строительстве.

Индексы стоимости - относительные показатели, которые определяются соотношением существующих показателей стоимости и базовых показателей стоимости на соизмеримые согласно номенклатуры ресурсы.

Базисно-компенсационный метод - общая стоимость, вычисленная в основном начальном уровне сметных цен, и дополнительных затрат, определяемых расчетами, которые связанны с изменением тарифов и цен на применяемые ресурсы в ходе строительства.

Базисно-индексный метод - подробный перерасчет затрат пунктами сметы из базового уровня цен в текущий ценовой уровень при помощи индексов.

Следует принимать во внимание, что до момента стабилизации текущей экономической ситуации и организации соответствующих структур рынка наиболее эффективными способами расчета общей сметы являются ресурсный и ресурсно-индексный методы. В практической работе экспертов отрасли значительной популярностью пользуется еще и базисно-индексная методика для определения сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости. Для износа характерно снижение уровня полезности объекта, его привлекательности для потребителей с позиции потенциального инвестора, что в свою очередь прослеживается в уменьшении с течением временем стоимости под влиянием различных факторов. Износ, как правило, обозначают в процентах, а в качестве выражения стоимости износа применяется обесценивание.

Имеет значение тот факт, какие причины послужили следствием обесценения недвижимого объекта. В зависимости от этого разделяют такие виды износа: функциональный износ, физический, и внешний.

Физический и функциональный износ в свою очередь разделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ предполагает физическую возможность и экономическую целесообразность устранения износа, т.е. запланированные затраты на ликвидацию тех или иных видов износа способствуют росту цены на объект в целом.

Определение всех встречающихся видов износа - называют накопленным износом объекта. В стоимостном значении совокупный износ является разницей между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью объекта оценивания.

Накопленный совокупный износ относится к функции времени жизни здания. Рассмотрим оценочные понятия, которые как правило характеризуют данный показатель.

Физическая жизнь объекта строительства - период эксплуатации строения, на протяжении которого состояние основных несущих конструкций соответствует определенным параметрам. Срок физической жизни здания закладывается сразу при строительстве и формируется в зависимости от группы капитальности строений.

Физическая жизнь заканчивается при сносе объекта. Хронологический возраст - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки [13].

Экономическая жизнь составляет то время эксплуатации, на протяжении которого объектом приносится доход. Проводимые на протяжении этого периода улучшения добавляют свой вклад в дальнейшую стоимость объекта. Экономическая жизнь для объекта завершается на той стадии, при которой эксплуатация уже не приносит доход от объекта, обозначенный определенной ставкой по аналогичным объектам в рассматриваемом секторе рынка недвижимости. Внедряемые при этом улучшения уже не привносят дополнительный взнос в стоимость объекта из-за общего его износа.

Эффективный возраст вычисляется исходя из хронологического возраста объекта, учитывая техническое состояние и тех эконмических факторов, которые сложились на момент оценки и влияют на стоимость объекта оценивания. Учитывая различные условия эксплуатации можно говорить о том, что эффективный возраст здания иногда отличается в большую или меньшую сторону от хронологического возраста. При адекватной эксплуатации здания его эффективный возраст, скорее всего, равен хронологическому.

Периоды жизни здания и показательные характеристики. Износ в оценочной системе принято отличать по смыслу от подобного понятия, употребляемого в бухгалтерском учете. Оценочный износ - важный параметр для расчета текущей стоимость оцениваемого объекта на конкретную дату.

Физический износ - поэтапная утрата заложенных изначально при строительстве технических характеристик и эксплуатационных параметров объекта под воздействием различных природных и климатических условий и жизнедеятельности людей.

Способы вычисления физического износа строений:

- Нормативный метод, используется для жилых зданий;

- Стоимостный метод;

- Метод срока жизни.

Нормативный метод для расчета степени физического износа обусловлен следованием нормативным инструкциям ведомственного или межотраслевого уровня.

В обозначенных правилах предоставлены параметры физического износа определенных конструктивных элементов объектов недвижимости и их оценка.

Физический износ здания определяется по формуле:

Иф = [?_1^n-?И*L?]:100 , (3)

в которой:

Иi - физический износ i-го элемента конструкции, %;

Li - коэффициент, относящийся к доле восстановительной стоимости i-го элемента конструкции в итоговой восстановительной стоимости строительного объекта;

Иф - физический износ здания, %;

п - количество отдельных конструктивных элементов в здании [20].

аспределение долей восстановительной стоимости определенных конструкций, систем и элементов в общей восстановительной стоимости здания, в процентах, как правило считают по укрупненным значениям восстановительной стоимости жилых зданий, закрепленных в обозначенном порядке, а для систем, конструкций и элементов без утвержденных значений, по их сметной стоимости.

Такой комплекс методов используется только в отечественной расчетной практике. Даже при видимой убедительности данная методика имеет следующие недостатки:

- вследствие своей «нормативности» такой способ не учитывает нетипичные условия и факторы при эксплуатации объекта;

- трудоемкость использования из-за необходимости детализации отдельных конструктивных элементов строения;

- отсутствие возможности произвести замер внешнего и функционального износа;

- необъективность удельного взвешивания проверяемых конструктивных элементов. Сущность стоимостного метода с целью определения физического износа состоит в понятии физический износ, который был выражен в момент оценки соизмерением стоимости реально необходимых ремонтных процедур, способных устранить повреждения конструктивных элементов, системы или в целом всего здания, и общей восстановительной стоимости.

С помощью такого метода рассчитывается износ отдельных элементов и всего здания в стоимостном эквиваленте. В связи с тем, что расчет обесценения осуществляется на базе оптимальных фактических затрат для придания изношенным элементам «практически нового состояния», вывод по этому подходу считается достаточно достоверным. Недостатки данного метода - обязательная точность и подробная детализация вычисления затрат для проведения ремонта всех изношенных конструктивных элементов здания.

Вычисление физического износа рассматриваемых зданий методом срока жизни. Все параметры физического износа, показатели эффективного возраста и времени экономической жизни состоят в определенном соотношении, выражаемом формулой:

И = (ЭВ/ФЖ)*100 = [ ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)]*100 , (4)

где:

И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ рассчитывают и для определенных элементов здания с дальнейшим суммированием обесценений при расчете, и для здания целиком. Для приблизительного расчета износа можно вести подсчеты по упрощенной формуле:

И = (ХВ/ФЖ)*100 (5)

Использование этой формулы также подходит при расчете процентных корректив на износ в рассматриваемых объектах (методика сравнительных продаж), в том случае, когда оценщику невозможно провести осмотр отобранных аналогов. Рассчитанный по такой формуле процент износа отдельных элементов или здания в комплексе может быть преподнесен в стоимостном выражением:

О = ВС*(И/100) (6)

Как правило все элементы строения с признаками устранимого и неустранимого физического износа, подразделяют на «короткоживущие» и «долгоживущие».

«Короткоживущие элементы» - имеют меньший срок жизни, чем все здание.

«Долгоживущие элементы» - имеют ожидаемый срок жизни сопоставимый со сроком жизни здания.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» появляется как следствие естественного изнашивания строений с течением времени, а также ненадлежащей их эксплуатации. В таком случае продажная цена объекта снижена на обозначенное обесценение, поскольку собственнику в будущем придется произвести «отложенный ранее ремонт», чтобы реанимировать нормальные эксплуатационные параметры сооружения. Считается при этом, что элементы восстанавливаются до состояния «практически новые». Устранимый физический износ в денежном эквиваленте отображается как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затраченных средств по приведению объекта в состояние, «эквивалентное» изначальному.

Неустранимый физический износ элементов с небольшим сроком жизни - это в первую очередь расходы на восстановление элементов, подверженных быстрому изнашиванию, которые вычисляются с помощью определения разницы между суммой затрат на восстановление и масштабами устранимого износа, которая умножается на соотношение срока физической жизни и хронологического возраста данных элементов.

Устранимый физический износ конструктивных элементов с долгим сроком жизни определяют суммой разумных затрат на устранение износа, аналогично устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Функциональный износ. Показатели функционального износа здания, которое подлежит оценке - признаки ненадлежащего планировочного или конструктивного решения, согласно принятым современным стандартам, в том числе определенные виды оборудования, которое используется для надлежащей эксплуатации строения согласно его текущей или предполагаемой эксплуатации.

Функциональный износ разделяют по типам на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа считается разница между суммой затрат на воспроизводство и стоимостью необходимого замещения, которая убирает из проверки функциональный износ.

Устранимый функциональный износ объекта определяется расходами на вынужденную реконструкцию, которая повлечет за собой более эффективное использование объекта недвижимости.

Источники функционального износа:

недостатки, которые требуют дополнительных элементов;

недостатки, при которых необходима модернизация или замена элементов; сверхулучшения.

Недостатки, которые требуют дополнительных элементов - конструктивные элементы строений и оборудования, которые отсутствуют в существующем окружении, что приводит к несоответствию современным стандартам эксплуатации. Измерение износа за счет дополнительных элементов осуществляется суммированием стоимости дополнения этими элементами, в том числе их монтажа.

Недостатки, при которых необходима модернизация или замена элементов - положения, еще выполняющие надлежащие функции, но уже без соответствия прогрессивным стандартам. Износ по таким положениям замеряется как стоимость текущих элементов конструкции при учете физического износа, из которой вычитается сумма, затраченная на возврат материалов и стоимость работ по демонтажу, а также расходы на монтаж других элементов. Стоимость возврата использованных материалов определяется при суммировании затрат на демонтированные материалы, а также оборудование при эксплуатации их на других.

Сверх улучшения - положения и элементы конструкции сооружения, чье наличие на текущий момент неадекватно последним требованиям, принятых на рынке современных стандартов. Устранимый функциональный износ в такой ситуации рассчитывается как реальная восстановительная ценность элементов «сверх улучшений», при вычитании физического износа и добавлении расходов на демонтаж и минус затраты на ликвидацию демонтированных позиций.

Неустранимый функциональный износ происходит вследствие устаревания планировочных или конструктивных параметров зданий по отношению к современным требованиям строительства. Отличием такого функционального износа становится экономическая нецелесообразность возможных затрат на ликвидацию всех недостатков. Помимо этого, нужен подробный учет рыночных условий, которые сложились на момент оценки, для адекватного архитектурного соответствия строения своему назначению.

В различных ситуациях стоимость всего неустранимого износа может определяться двумя способами:

1 Капитализация потерь в арендной плате;

2 Капитализация чрезмерных эксплуатационных расходов на содержание объекта в должном порядке.

Для вычисления расчетных показателей применяют откорректированную информацию по наиболее сопоставимым аналогам. Кроме того предоставленные аналоги не могут иметь признаков неустранимого функционального износа у объекта оценки.

Выявление обесценения, вследствие неустранимого износа из-за устаревшего со временем объемно-планировочного решения, происходит с помощью метода капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа способом капитализации чрезмерных эксплуатационных затрат, которые необходимы для содержания объекта в должном порядке, может быть осуществлен подобным образом. Такой подход используется для оценки неустранимого функционального износа объектов с нестандартными архитектурными параметрами, размер арендной платы в которых, тем не менее, сопоставим со стоимостью аренды на современный объектах-аналогах в отличие от суммы затрат на эксплуатацию[13].

Внешний экономический износ - это полное обесценение объекта, вызванное негативным воздействием внешней среды рыночной ситуации, по отношению к объекту оценки. А также ограничений, которые накладываются на определенную эксплуатацию недвижимости, перемен в окружающей инфраструктуре и изменений законодательных решений в налоговой сфере и т.п. Внешний износ объектов недвижимости, учитывая причины, которыми он был вызван, в преобладающем ряде случаев не может быть устраним вследствие неизменности месторасположения, но при определенных ситуациях может «самоустраниться» благодаря позитивным преобразованиям рыночной среды.

Для проведения оценки внешнего износа применяются такие методы:

капитализация сравнительных продаж;

капитализация срока экономической жизни;

капитализация потерь в арендной плате;

Доходный подход заключается в том, что цена недвижимости с вложенным капиталом, должна быть идентична текущей оценке количества и качества доходности, которую данная недвижимость может принести.

Капитализация дохода - это процедура выявления взаимосвязи будущей доходности и текущей цены объекта.

Основная формула доходного подхода:

С = ЧД/К или V = 1/R , (7)

в которой:

С (V) - стоимость объекта недвижимости;

К (R) - доходная норма или величина прибыли - это ставка или коэффициент капитализации;

ЧД (I) - предполагаемый доход от недвижимости, которую оценивают. Под доходом, как правило, имеют в виду чистый операционный доход, приносимый недвижимостью за период.

Ставка капитализации - это соотношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ею чистому доходу.

Ставка дисконтирования - нормативная ставка сложного процента, применяемая при пересчете в определенный промежуток времени стоимости денежных вливаний, которые возникают вследствие эксплуатации имущества.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отображает взаимосвязь между стоимостью объекта оценки и доходом.

Этапы доходного метода:

1 Определение валового дохода от применения объекта полагаясь на анализ текущих ставок и тарифов на рынке займа для аналогичных объектов.

2 Определение потерь от неполного применения территории во время займа и выплата арендных платежей происходит полагаясь на анализа рынка, вид его движения по отношению к оцениваемой недвижимости. Вычисленная таким образом что из что величины убирают валовый доход, а конечный показатель приходится реальным валовым доходом.

3 Определение расходов, имеющих отношение с объектом оценки:

операционно использование - издержки по применению объекта;

фиксированные - инвестиции вложенные в обслуживание процентов кредиторской задолженности, амортизационных переводов, налогов платежей;

резервные - инвестиции вложенные на покупку или замену необходимого товара для объекта недвижимости.

4 Расчет величины чистого дохода от продажи объекта.

5 Определение коэффициента капитализации.

Доходный метод оценивает стоимость недвижимости которая на сегодняшний день как текущая стоимость возможных денежных потоков в будущем, следовательно отражает:

инвестиции и гарантии, которые объект недвижимости может определить во время своего срока службы;

риски, типичные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный метод применяют при определении:

инвестиционной стоимости, потому что возможный инвестор не будет платить сумма более той что является текущей стоимостью доходов от этого объекта;

рыночной стоимости.

К доходному методу возможно применение нескольких подходов:

1 Прямой капитализации доходов;

2 Дисконтированных денежных потоков [16].

В момент применения метода капитализации доходов инвестиции недвижимости преобразуется прибыль за какой-то промежуток времени, а в дисконтированном методе денежных потоков - прибыль от ее возможного применения за опять-таки какой-то промежуток времени, а также доход от перепродажи объекта недвижимости в конце периода прогноза.

Достоинства и недостатки метода вычисляются по таким критериям:

возможность предотвратить неблагополучные действия потенциального покупателя;

тип, обширность и качество информации, в результате которой проводится анализ;

возможность высчитывать конкурентные колебания;

возможность высчитывать специфические особенности объекта, которые влияют на его цену.

Метод капитализации доходов применяется, если:

движение доходов стабильное на долгосрочном периоде, и несет в себе важную положительную цель;

движение доходов на постоянное увеличение, свободными темпами.

Итог, определенный данным методом, сложен из стоимости зданий и из стоимости земельного участка, то есть приходится ценой всего объекта недвижимости. Формула вычисления выглядит так :

С = NOY/Rk или С = ЧОД/КК, (8)

где:

С - цена объекта недвижимости;

КК - коэффициент вложения (%) [24].

Получается что, метод капитализации доходов состоит из вычисления стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода - ЧОД в нынешнюю стоимость.

При использовании такого метода нужно учитывать такие условия:

нестабильность движения доходов;

если недвижимость на стадии реконструкции или не оконченного строительства.

Основные нюансы такого метода:

1 Метод которые не желательно использовать, когда объекту недвижимости необходима серьезная реконструкция или не оконченного строительства, другими словами в ближайшее время не может приносит прибыль.

2 В РФ главной проблема, с которой пересекается оценщик, - это «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, а это отсутствие любой информации по реальным сделка купли-продажи или аренды объектов недвижимости, расходам по использованию, отсутствие информации коэффициенту загрузки в виде статистики на каждом части рынка во всех регионах. Таким образом, определение ЧОД и ставки вложения становится крайне не легкой задачей.

Главные этапы метода оценки капитализации:

1 Расчет ожидаемого годового дохода, в виде прибыли, движимого и улучшаемого объекта недвижимости в момент его наиболее эффективного применения;

2 Определение ставки капитализации;

3 Расчет стоимости объекта недвижимости полагаясь на чистоту операционной прибыли и коэффициента капитализации за счет деления ЧОД на коэффициент вложения.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который определяется от недвижимости при 100%-ом ее применении без учета возможных потерь и расходов. ПВД может изменятся в зависимости от площади оцениваемого объекта и указанной арендной ставки и вычисляется по формуле:

ПВД = S*См , (9)

где:

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход - это возможный валовой доход с минусованием потерь от не до применения площадей и при взыскании арендной платы с плюсованием других доходов от нормального рыночного применения объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (10)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход с вычетом операционных расходов за год:

ЧОД = ДВД - ОР (11)

Операционные расходы - это расходы, которые нужны для необходимого функционирования объекта недвижимости и применения действительного валового дохода [16].

Определение коэффициента капитализации. Есть несколько подходов для вычисления коэффициента капитализации:

с учетом возвращения капитальных затрат;

подход связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

подход прямой капитализации.

Вычисление коэффициента капитализации с учетом возврата капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из:

1 Ставки прибыльных инвестиций, которые приходятся компенсацией, которая обязана быть выплачена инвестору за применение инвестиционных средств с учетом риска и иных факторов, которые связаны с индивидуальными инвестициями;

2 Нормы возврата капитала, то есть погашение суммы стартовых инвестиций. Стоит отметить что эта часть коэффициента капитализации используется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал вычисляется методом кумулятивного построения:

Ставка безрисковых доходов;

Премии за риск;

Вложения в недвижимость;

Премии за низкую ликвидность недвижимости;

Премии за вложеные финансы в менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая показывает «фактические рыночные возможности инвестиции денежных средств фирм и частных лиц без возможного риска не возврата». В виде безрисковой ставки зачастую применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки нужно учитывать, что возможные и реальные безрисковые ставки могут быть в различных валютных номиналах. При пересчете оговоренной ставки в реальную и наоборот нужно применять формулу американского экономиста и математика И. Фишера, которую он определили еще в 30-е годы XX века:

Rн = Rр+Jиин+ Rр+ Jиин (12)

Rр = (Rн-Jиин)/(1+Jиин) , (13)

где:

Rн - номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф - индекс инфляции - годовой темп инфляции.

При определении валютной безрисковой ставки нужно сделать корректировку с помощью формулы Фишера с применением индекса долларовой инфляции, при расчете рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Расчет рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот возможно сделать при помощи таких формул:

Dr = (1+Dv)*(1+Kurs)-1 (14)

Dv = (1+Dr)*(1+Kurs)-1,

где:

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs - темп валютного курса, % [20].

Определение различных частей премии за риск:

добавочная стоимость за низкую ликвидность. При вычислении данной составляющей рассматривается невозможность быстрого возврата инвестиций вложенных в объект, также она может быть рассчитана на уровне долларовой инфляции за схожее время экспозиции аналогичных оцениваемому объекту на рынке;

добавочная стоимость за риск инвестиций в недвижимость. В таком случае учитывается возможность возможной потери потребительской стоимости объекта, и добавочная стоимость может быть принята в размере страховых переводов;

добавочная стоимость за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны инвестиции, тем более глубокого погружения в дело они требуют. Добавочная стоимость за инвестиционный менеджмент необходимо вычислять с учетом коэффициента недогрузки и потерь при взыскании арендных платежей.

При использовании метода связанных инвестиций, или техники инвестиционной группы, если объект недвижимости покупается с помощью личного или заемного капитала, коэффициент капитализации обязан подходит требованиям доходности к двум частям инвестиций. Размер коэффициента вычисляется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы [16].

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной устойчивой и вычитается по следующей формуле:

Rm = До/К , (15)

где:

Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты;

...