К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная устойчивая вычисляется по таблице шести функций сложного процента: она равнозначна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равнозначна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для личного капитала именуется ипотечной устойчивой и определяется по такой формуле:

Rc = PTCF/ K , (16)

где:

Rc - коэффициент капитализации индивидуального капитала;

PTCF - годовой инвестиционный поток до выплаты налогов;

Кс - величина личного капитала.

Общий коэффициент капитализации вычисляемого как средневзвешенное значение:

R = M*Rm+(1-M)*Rc , (17)

где:

М - коэффициент ипотечной задолженности [20].

Если рассматриваются изменения в стоимости актива, то появляется потребность в учете в коэффициента капитализации, возвращение главной суммы инвестиции. Норма возврата капитала в некоторых источниках определяется коэффициентом рекапитализации. Для возвращения начальных инвестиций часть чистого операционного дохода отлаживается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур- ставкой процента для рекапитализации.

Есть несколько способов возмещения инвестированного капитала:

прямолинейное возвращение капитала (метод Ринга);

возвращение капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, метод Инвуда. Так же его называют аннуитетным методом;

возвращение капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента метод Хоскольда.

Метод Ринга. Этот метод правильного применения, когда ждут возврата основной суммы равными частями. Двенадцатимесечная норма возвращения капитала определяется за счет деления 100%-ной цены актива на остающийся срок полезной жизни, иными словами это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля стартового капитала, перевод в беспроцентный фонд возмещения:

Rk = Ry+1/n , (18)

где:

оставшийся срок экономической жизни - n;

ставка доходности инвестиций - Ry.

Метод Инвуда. Применяется, если сумма возвращения капитала заного инвестируется по ставке доходности. В результате норма возврата как осевая часть коэффициента капитализации равнозначна фактору фонда возмещения при одинаковой ставке процента и инвестициям:

Rk = Ry+SFF(n,Y) , (19)

где:

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда. Применяется в тех ситуациях, когда ставка дохода стартового капитала несколько высока, что практически невозможно заного инвестировать по той же ставке. Для новых инвестиций средств возможного получение дохода по безрисковой ставке:

Rk = Ry+SFF(n,Yб) , (20)

где:

Уб - безрисковая ставка процента.

Плюс метода капитализации доходов состоят в том, что данный метод прямо отражает рыночную конъюнктуру, потому что при его использовании оцениваются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, зачастую, огромную часть сделок с недвижимостью, к тому же при расчете капитализируемого дохода определяется гипотетический отчет о доходах, цель которого построения - предположение о рыночном уровне применения недвижимости.

Минусы метода капитализации доходов в том, что:

его тяжело применять, когда нет информация о рыночных сделках;

метод не желательно применять, если объект не готов для эксплуатации, не вышел на уровень постоянных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и ему необходима полная реконструкция.

Метод дисконтированных денежных ресурсов. Метод дисконтированных денежных ресурсов достаточно сложный, детален и дает возможность оценить объект в случае получения от него волнообразных денежных потоков, представляет характерные черты их движения. Метод ДДП, использую в таких случаях:

расчет на то, что будущие финансовые потоки станут существенно отличаться от текущих;

есть данные, дающие возможность подтвердить размер будущих потоков финансовых средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов имеют значимый характер;

делать оценку недвижимость - большой многопроильный коммерческий объект;

объект недвижимости не закончил строительство или недавно построенный и вводится в эксплуатацию [23].

Метод ДДП дает возможность оценить стоимость недвижимости полагаясь на нынешнюю стоимость числа дохода, который состоит из предсказуемых инвестиционных потоков и остаточной стоимости.

Для определения ДДП нужны данные:

периода длительность прогнозного;

возможные денежные потоки (реверсия);

дисконтирована ставка.

Алгоритм определения метода ДДП:

1 Вычисление прогнозного периода. В иностранной оценочной практике средняя ставка прогноза это 5-10 лет, в Российской Федерации эта ставка равна 3-5 лет. Это более реальный срок который поддается прогнозу.

2 Возможные формы денежных потоков.

При оценке недвижимости по данному методу вычисляются виды дохода от объекта:

1 Возможный валовой доход.

2 Реальный валовой доход.

3 Чистый операционный доход.

4 Поток инвестиций до уплаты налогов.

5 Поток инвестиций после уплаты налогов.

На деле в РФ денежные потоки меняют на дисконтируют доходы:

ЧОД определяет, что объект недвижимости рассмотрен как не имеющих проблем с долговыми обязательствами;

поток чистой наличности за взиманием расходов на применение, земельного налога и реконструкцию;

налог на облагаемую прибыль.

Так же нужно учитывать, что необходимо дисконтировать именно денежный поток, так как:

денежные потоки стабильны, в отличии от прибыли;

понятие «денежный поток» учитывает «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не несут в определение прибыль;

формы прибыли совмещают с доходами, которые были получены в определенный период, с затратами, в данный период, не имея значения от реальный поступлений или применения денежных средств;

денежный поток - это достигнутый результат владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., потому что он показывает постоянное наличие определенных финансовых средств на счетах владельца.

Особенности определения денежного потока при применении метода ДДП:

1 Поимущественный налог на недвижимость, сложенный из налога на землю и имущество, нужно вычитать из текущего валового дохода в виде операционных расходов.

2 Налоговая и экономическая амортизация не приходятся реальным денежным платежом, происходит так что амортизация при прогнозировании доходов приходится лишней.

3 Капитальные вложения нужно взымать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, потому что это реальные финансовые выплаты, увеличивающие время эксплуатации объекта и сумму го реверсионной стоимости.

4 Переводы по использованию кредита нужно взымать из чистого операционного дохода, если проведена оценка инвестиционной стоимость объекта. Когда происходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости взымать платежи по обслуживанию кредита не нужно.

5 Предпринимательские расходы покупателя недвижимости нужно высчитывать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание нужных характеристик объекта.

Вычислить ставки дисконтирования. Ставка дисконта - это применяемый коэффициент, для вычисления текущей стоимости денежной суммы, получаемой возможной в будущем.

Ставка дисконтирования обязана показывать взаимосвязь «риск - доход», и возможные виды риска относящиеся к этой недвижимости.

Определить безинфляционную составляющую для недвижимости достаточно тяжело, оценщику легче пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, потому как в данном случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже несут в себе инфляционные ожидания.

Результаты определения текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях равны. Денежные потоки и ставка дисконтирования обязаны соответствовать друг другу.

В западной практике для определения ставки дисконтирования используют такие методы:

1 Кумулятивное построения.

2 Сравнения альтернативных инвестиций.

3 Выделения.

4 Мониторинг.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования приходится функцией риска и определяется как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования равна безрисковая ставка плюс премии за риск.

Премия за риск вычисляется суммированием значений рисков, характерны этому объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, определяется на основании данных о совершенных сделках с подобными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм определения ставки дисконтирования по методу выделения такой:

моделирование для каждого объекта-аналога за какой-то промежуток времени по сценарию наилучшего и более продуктивного применения потока доходов и расходов;

определение ставки доходности финансов по объекту;

полученные результаты обработать различным подходящим статистическим или экспертным способом с целью определения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга полагается на постоянном мониторинге рынка, отслеживании статистики по данным сделок главных экономических показателей вложения финансов в недвижимость. Такого рода информацию нужно отыскивать по различным сегментам рынка и постоянно публиковать. Подобные данные служат направлением для оценщика, дают возможность проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными.

Определение стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = ?_(t=i)^n-Ci/((1+i)^t)+M*1/(1+i)n , (21)

где:

текущая стоимость - PV;

денежный поток периода t - Ci;

ставка дисконтирования денежного потока периода t - It;

остаточная стоимость - M.

Стоимость реверсии, обязана быть продисконтирована по фактору крайнего прогнозного года и приумножена к сумме нынешних стоимостей денежных потоков.

Выходит что, стоимость объекта недвижимости равна - текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков и плюс к этому нынешняя стоимость остаточной реверсии [20].

Практика показывает, что суждения о весомости результатов доходного, затратного и сравнительного подходов, принятые на основании интуитивного анализа, не менее объективны, чем решения принятые на основании математической модели. Таким образом, применение математических приемов обоснования оценочных суждений позволит не только расширить доказательную базу, но и перепроверить подтверждение вынесенных суждений.



Раздел 2. Анализ практики оценки загородной недвижимости в условиях рынка

2.1 Законодательно - правовые основы оценки загородной недвижимости

В данный момент в Российской Федерации законодательная база для оценочной работы та, которая была создана еще в 1998 году, одновременно принятая с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной работы в РФ». Как говорится в статье 3 данного закона, «под оценочной деятельностью рассматривают деятельность субъектов оценочной деятельности, которые должны помочь в определении отношении объектов оценки рыночной или другой стоимости», что подразумевается под рыночной стоимостью? «Цена, которая приближена к финансам равным возможному отчуждению на открытом рынке в условиях борьбы сторон и все стороны сделки поступают, разумно имея на руках всю нужную информацию, а на денежную составляющую сделки не отражаются различные форс-мажорные обстоятельства».

Нормативные госты определения стоимости управляются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519, уставы которого «приходятся необходимыми к применению субъектами оценочной деятельности в момент утверждения вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, и при проведении оценки».

Следовательно, данному положению, при подписании договора об оценке оценщик должен показать заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, и в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке и данные, о гостах оценки. Порядок лицензирования оценочной деятельности рассматривает Положением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности». Таким образом, данные документы и устанавливают на текущий момент порядок оценочной деятельности в РФ.

Нормативные правовые акты РФ, регулирующие оценочную деятельность.

Кодексы Российской Федерации:

*Кодекс земельный

* Кодекс налоговый (часть I) (часть II)

* Кодекс лесной

*Кодекс водный

Федеральные законы, законы РФ:

*Закон Федеральный от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

*Закон Федеральный от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

*Закон Федеральный от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и определённые законодательные акты РФ, а также акты о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ»

*Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (в редакции от 23.12.2003)

Распоряжение Правительства РФ:

*Распоряжение Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»

*Распоряжение Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

*Распоряжение Правительства РФ от 17.09.2007 № 590 «О внесении изменений в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316»

*Распоряжение Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

*Распоряжение Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

*Распоряжение Правительства РФ от 11.04.2006 № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»

Акты федеральных органов исполнительной власти:

*Федеральные госты оценки (ФСО №1), назначено приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256;

*Федеральные госты оценки (ФСО №2), назначено приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255;

*Федеральные госты оценки (ФСО №3), назначено приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

*Федеральные госты оценки (ФСО № 7), назначено приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611;

*Приказ Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 года № 445 «О внесении правок в Методические указания по установлению кадастровой стоимости вновь созданных земельных участков и существующих земельных участков в результате правок земель, вида разрешенного применения или уточнения площади земельного участка, установленные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222»

*Распоряжение Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра, объектов недвижимости по выполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель»

*Распоряжение Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»

*Распоряжение Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»

*Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» [39].

2.2 Анализ рынка загородной недвижимости Московской области

Основные направления развития рынка загородной недвижимости в 2014-2015 годах. В целом год стал успешным для участников рынка и не преподнес неожиданностей. Уже в начале года на рынок начали выходить концептуальные коттеджные поселки высокого уровня, заметно вырос спрос на коттеджи высокой степени готовности, застройщики стали более внимательно подходить к качеству строительства и разработке концепций проектов. Сложилась однозначная позитивная конъюнктура рынка, которая в июле-сентябре достаточно неожиданно изменилась вследствие ряда событий национального и международного масштаба. Колебания на мировых валютных рынках в конце лета внесли неопределенность на только оправившийся после кризиса рынок загородной жилой недвижимости. С другой стороны, важными ньюсмейкерами стали Президент РФ Медведев Д.А. и власти Московского региона, которые в середине июля 2011 года стали главными фигурантами в теме по присоединению к столице новых территорий. В результате сочетания этих факторов изменились структура спроса, нового предложения, а также покупательское поведение. В конце года, несмотря на прогнозы скептиков, рынок недвижимости вне города восстановил утраченные в сентябре-октябре позиции и продемонстрировал высокие темпы продаж, во многом благодаря действиям продавцов, предложившим специальные условия на свои поселки.

В конце 2016 года в Подмосковье (не считая мелких городов в соседних областях, но принимая во внимание территорию Новой Москвы) насчитывается 714 коттеджных и дачных поселков всех категорий на состоянии первичных продаж.

В структуре новых поселков только 33% относились к проектам, представленными участками без подряда. Девять месяцев этого года создали формат таунхаусов вторым трендом, который из сезона в сезон занимает позиции, которые относятся к УБП на рынке недвижимости вне города. Мультиформатные проекты на рынке не замечены. В любом случае, темпы прироста серьёзно упали (Рисунок 1) [31].

Рисунок 1-Предложения на рынке загородной Московской области недвижимости в 2016 г.

Полная система первичного рынка вне городской недвижимости Московского региона на конец 2016 года составляла: 60% поселков указанные форматом участков без подряда (УБП). Развитие участков без подряда как продукта на территориях высокого ценового уровня, до этого принимались только с обязательным подрядом, только растет. На данный момент можно утверждать, что такая тенденция переросла у девелоперов в гибкий подход - подряд так или иначе переход в состояние дополнительной опцией и на данный момент обретает форму подряда по желанию. Таунхаусы на первичном рынке представляю около 14% от общего числа проектов. Мультиформатных проектов, около 6% от общего количества поселков. Они представлены тремя и более форматами жилой недвижимости. Так же 7% поселков находятся в положении между форматом с подрядом и без подряда (Рисунок 2) [30].

Рисунок 2 - Загородная недвижимость Московской области на стадии продаж в 2016 г.

В 2016 году значительно выросла доля поселков бизнес-класса. Так же более 50% составляет доля поселков эконом-класса (Рисунок 3).

Рисунок 3 - Структура первичного рынка загородной недвижимости Московской области по классам в 2013-2016 гг.,%

Новорижское шоссе обошли Симферопольское и Дмитровское шоссе с уже устоявшиеся традиции по количеству новых построенных поселков. Но стоит отметить, что Новорижское шоссе так и остается, по сей день лидером по общему числу загородных поселков, которые находятся на стадии активных продаж. Как показывают итоги 4 квартала 2016 года здесь расположено 24% от всех адресов первичного рынка. Так же лидером, по количеству поселков на стадии первичных продаж, относят Киевское (вместе с Калужским) и Ярославское шоссе - 12% и включая 10% от расчетной базы. У Дмитровского и Новорязанского приблизительно 9%. Рублево-Успенское шоссе, как и ранее, возглавляет рейтинг максимально заселенных участков. На других же поселках по подмосковным направлениям число на первичном рынке превышает долю реализованных.

Распределение уже имеющихся загородных поселков имеет свои отличия от системы первичного рынка, но есть и схожие моменты: рынок свое движение дальше от МКАДа к Малому и Большому бетонному кольцу, иногда в единственном экземпляре могут, появляется проекты рядом с МКАД (5-7 км). С каждым кварталом вырастает доля «дальних» дач в системе первичного рынка на 1,5-2%, так и в целом по всем существующим поселка.

В связи с ростом рынка недвижимости вне города и естественно-историческим процессом образования были построены вначале коттеджных поселки рядом с Москвой, а со временем и дальше вглубь области, часть созданных поселков вырастает по мере приближения к границам МКАД.

Спрос на готовые дома стабилен, пусть и не особенно велик, спрос на таунхаусы чуть-чуть вырос, а все это говорит о том, что спрос на элитные объекты так беспрерывно и держится низком уровне (Рисунок 4).



Рисунок 4 - Динамика структуры спроса на рынке коттеджных

поселков в Московской области по классам в 2014-2016 гг.,%

Лидером по объему предложений по направлению, является Симферопольское шоссе, на котором сконцентрировано 75% нового предложения, уровень спроса на поселки по Новорижскому шоссе - 20%, не беря во внимание тот факт, что этот спрос, так или иначе, превышает показатели по остальным иногородним направлениям. И следует заметить, что только продолжает, увеличивается интерес к Минскому шоссе.

А в связи с курсовой динамикой, в поселках элитного уровня замечено только колебание, хотя в начале 2017 года колебания оказались весьма существенны, застройщики фиксируют курс на «спросовом» уровне. Таким образом, средняя цена за один квадратный метр снизилась на элитную недвижимость на 4%, «бизнес» на 15% и в классе эконом на 17%.

2016 год ознаменовался ростом спроса в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости: количество запросов, поступивших в фирму Blackwood, увеличилось более чем в 2 раза в сравнении с предыдущим годом. Интерес покупателей поднялся в целом почта на все направления, но в особенности к Новорижскому 31% запросов, Рублево-Успенскому 26% и Киевскому 12%, где строят качественное жильё, в котором заложены объекты инфраструктуры. По удаленности нахождения жилья от МКАД спрос сместился на близь лежащие расстояния до 10 км (Рисунок 5) [31].

Рисунок 5 - Зависимость роста цен от направления на загородную недвижимость Московской области в 2016 г.

Бюджеты клиентов в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости, % от общего числа запросов в 2016 году представлены ниже (Рисунок 6).

Рисунок 6 - Соотношение цен на недвижимость Московской области от общего числа сделок в 2016 г.

В 2016 году набольшим спросом среди коттеджных поселков, пользовалась недвижимость суммарной площадью более 300 кв.м. (Рисунок 7).

Рисунок 7 - Структура спроса по площади коттеджей в Московской области в 2016 г., %

Рост стоимости земельных участков, как и следовало предполагать, напрямую зависит от удаленности от Москвы. Наиболее заметная разница в ценах на землю проявилась на удалении 30 километров от Московской кольцевой автодороги.

Далее рассмотрим прогноз развития рынка иногородней недвижимости в 2017 году. В I квартале 2017 года на рынке иногородней недвижимости наблюдалось снижение девелоперской активности, в результате чего продажи особо не двигаются. Спрос в данной сфере берет форму более бюджетную, при этом скромный бюджет достигается за счет не больших площадей в предложениях застройщиков. Укрепление развития официальной или негласной отмены подряда в концептуальных поселках высокого уровня. Запреты возможны только на архитектурный вид и материал, который используется при строительстве. Формат участков без подряда переходит в гибкую форму под влиянием спроса на рынке. Спад средней стоимости квадратного метра на коттеджи бизнес-класса. Развязка транспорта - один из главных факторов спроса на иногороднем рынке

Как показывают данные «Вектор Инвестментс», покупателям больше по вкусу приходятся участки без подряда с подведенными коммуникациями, но вопрос коммуникаций практически для всех клиентов приходится определяющим. Если участки в организованных поселках пользуются стабильным спросом, то участки без подряда и без коммуникаций в принципе неинтересны из-за низкого уровня мобильности. По сути, покупатели поняли, что самый дешевый вариант не гарантирует прибыли, если на участке будет отсутствовать газ и электричество. На данный момент цены за врезку в магистральную сеть колеблется, и начинаются от 100 тыс. руб. за 10 киловатт на домохозяйство. Расходы на газ будут еще дороже, однако, без коммуникаций мобильность участка даже в самом живописном месте равна нулю, потому что "в холодные времена года жизнь в этом месте будет невозможна"-- говорит Евгений Скоморовский. Отмечается, так же что значительная часть клиентов покупает объекты не для цели дальнейшей продажи, а для личного пользования и постоянного проживания. Например, по данным компании Welhome, в 55% случае целью покупки иногородней недвижимости среди покупателей из регионов приходится постоянное проживание 55% [31].

 Раздел 3 Совершенствование оценочной деятельности в сфере загородной недвижимости

3.1 Основные направления совершенствования оценочной деятельности в сфере загородной недвижимости

На сегодняшний день качество кадастровой оценки земель еще далеко до идеала, и на то достаточно причин как объективных, так и субъективных.

1 На фоне откровенно говоря слабого рынка земельных взаимоотношений отсутствует свободный доступ к достоверной информации о рынке недвижимости. Информацию, которая реально говорила, о сделках на рынке недвижимости заменяет информация о предложениях продажи, аренды объектов недвижимости и так далее.

2 Этапы договора на имущественные права недвижимости связана, с потенциальными рисками, коррумпированностью чиновников и бесконечное изменение правовой базы имущественных отношений. Это только способствует неопределенности в формирование рыночных цен в пределах рынка недвижимости и его сегментов.

3 Серьезные проблемы качеству кадастровой оценки приносят части монополизации права: утверждение правила оценки, установление оценки, рассмотрение результатов оценки различными чиновниками. Заинтересованность Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в данный момент преобладает над общегосударственными. Так же стоит заметить, что в кадастровой оценке больше нет института судебного управления проблем технологии кадастровой оценки. Таким образом, получается что, результаты кадастровой оценки нельзя обжаловать в судебных инстанциях. По сути это полностью скрытая информация от общественности [38]. Чиновники законодательного органа муниципалитета не имеют возможности повлиять на применения кадастровой оценки и согласовать ее результат. Системный орган муниципалитета находится в безвыходное положение: он вынужден принимать то, что уже приняли исполнительные структуры, в противном случае вообще нет аргументов для того что-бы, взимать какой-либо налог.

4 Институт профессиональных оценщиков в полной мере отстранен от кадастровой оценки земли и поселений.

5 Вся суть ситуации состоит в том, что кадастровая стоимость управляет важными имущественными, финансовыми, правовыми и налоговыми отношения, но не имеет прямого определения кадастровой стоимости. По сути, количественная характеристика кадастровой стоимости вычисляется только процедурой ее установления, ну и она тоже недостаточно определённая. В результате депутаты от Роснедвижимости доказывают оценщикам, что кадастровая стоимость не имеет ничего общего с рыночной стоимостью, а что это совсем другое понятие. К примеру, суд отменяет утвержденную кадастровую стоимость земельного участка компании, а другого основания для оплаты земельного налога в отношении этого земельного участка ни одна инстанция установить не может. В результате налоговая инспекция сообщает компании что нужно сдавать нулевую декларацию по земельному платежу.

6 По этим причинам инвестиции которые используют на кадастровую оценку информационных, финансовых и кадровые ресурсы выглядит достаточно не неэффективно. Таким образом, методика кадастровой оценки земельных поселений для населенных пунктов, численность населения которых превышает 10 000 человек, рассматривает две составляющие:

*экспертно-аналитическую - определение качества кадастрового квартала;

*статистическую - отношение кадастровой стоимости к рынку с числом детерминации не менее 0,85 путем определения территориального коэффициента (Kt).

В России расчет практически происходит только за счет экспертно-аналитической составляющей, без определения статистической составляющей, достоверности расчета, оценки коэффициента. По сути данная часть кадастровой оценки земельных поселений РФ нелегитимна, ничтожна с правовой точки зрения. Во всех областях кадастровая стоимость в центре части поселения была в полтора-два раза ниже рыночной, а на отдаленных частях -- в два-три раза выше.

В системе кадастровой оценки земельных поселений, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли РФ, утверждено, что кадастровую стоимость земельных участков под индивидуальной жилой застройкой, коммерческой недвижимостью следует вычислять по статистической модели. Аксиомы математической статистики для выполнения ее методов необходим, выполнение таких условий, как независимость факторов наблюдения и воспроизводимость опыта. На рынке коммерческой недвижимости факторы, которые имеют влияние на рыночную стоимость земельного участка, взаимозависимы, а объекты рыночных отношений приходятся уникальными, таким образом, первое и второе условие не выполняются. Исполнители работ вынуждены выступить в роли экспертов и к тому же устанавливать различные коэффициенты влияния факторов. Экспертной оценки, по сути, в методике нет вообще, она применяется исполнителями после выполнения работ. Еще до окончания кадастровых работ, получается, что итоги кадастровой оценки по данным объектам будут ничтожны и оспорены в арбитражном суде.

Цели совершенствования кадастровой оценки загородной недвижимости очевидны. Необходимо полностью переделать на законодательном уровне выявить предмет оценки -- кадастровую стоимость как подвид рыночной стоимости, управляемой при заданных процедурах в границах 70-100 процентов от рыночной стоимости, вычисленной отдельно для конкретного земельного участка по отношению к законодательству установить, что в ситуации отмены кадастровой стоимости объекта недвижимости в виде кадастровой стоимости по максимально упрощенной схеме срабатывает рыночная стоимость объекта.

Система кадастровой оценки обязана стать открытой, публичной, органы муниципалитетов, законодательные органы советов депутатов могли управлять процессом оценки.

Должны быть определена система и время утверждения результатов кадастровой оценки с налогоплательщиками в досудебном порядке.

Необходимо убрать условие проведения кадастровой оценки, которое предусматривает прохождение процедуры один раз в три года. Субъект федерации обязан иметь право сам выявлять сроки и объемы кадастровой оценки земель поселений в зависимости от потребности, соблюдая нормы Налогового кодекса РФ.

Следует передать функции проведения кадастровой оценки субъектам федерации. На уровне федерации оставить только функции разработки методических материалов, программного обеспечения, выявления единых правил кадастровой оценки земель и контроля их исполнения.

Необходимо полностью исключить элементы секретности и ограничение доступа к специальному программному обеспечению, технологии и результатам кадастровой оценки, как это происходит сегодня. Все элементы кадастровой оценки земель должны быть в свободном доступе в интернете.

Важно исключить ведомственный подход и на конкурсной равноправной основе обеспечить доступ всех оценщиков к проведению работ по кадастровой оценке.

В Методике кадастровой оценки, там, где это необходимо, экспертная составляющая должна быть определена в явном виде, в то время как в существующем варианте Методики экспертная оценка возложена на исполнителей по умолчанию. Таким образом, исполнители вынуждены выступать в роли экспертов.



3.2 Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости

В рамках выпускной квалификационной работы мы провели оценку объекта загородной недвижимости. Оцениваемый объект, находящийся по адресу: Московская область, Домодедовский район, мкр. Бабырино, село Гальчино (Приложение Д).

Село расположено в окружении лесного массива, около границ поселения находится устье реки Северки. Добраться можно по Каширскому шоссе и трассе М4 «Дон» («Новокаширскому шоссе»), а также на электричках с Павелецкого вокзала до станции «Барыбино», далее на автобусе №51 (9 мин.) до остановки Заря Подмосковья.

Правовой режим земельного участка. Согласно постановлению Администрации Домодедовского района от 15.06.2013 г. № 112 земельный участок передан в собственность Домодедовского муниципального образования для постройки садового некоммерческого товарищества.

Данный земельный участок не обременен.

Что касается размера земельного участка, то объект недвижимости земельный участок площадью 2,5 га, на котором расположены, пять жилых домов типовой застройки. Участок имеет форму прямоугольника. Дата оценки объекта - 15.03.2017.

Ландшафт участка ровный. Работ по землеустройству в период оценки не было. Делая оценку, я опирался на то, что по всему населенному пункту нет почв и грунтов, опасных для проживания, полевых работ или чего-то что может повалиться на целостность здания и сооружения.

На территории участка расположены пять двухэтажных домов, занимающих территорию в размере 0,05 га. Участок находится без ограждения на периметре.

Данный жилой дом - это двухэтажное строение с террасой и подвалом, постройки 2013 года. В плане строительства дом имеет специальные показатели:

1 Два этажа, терраса, подвал.

2 Общая площадь - 200 кв. м.

3 Жилая площадь - 172 кв. м.

4 Высота потолков - первый этаж 3 м, мансарда 2,75 м, подвал 2,2 м.

5 Фундамент - ленточный из железобетонных блоков.

6 Стены - красный кирпич толщиной 510 мм.

7 Перекрытия - железобетонные плиты.

8 Перегородки - пеноблок.

9 Кровля - металлочерепица.

10 Лестницы - деревянные.

11 Полы - цементно-песчаная стяжка.

12 Окна - пластиковые трехкамерный стеклопакет.

13 Дверь входная - стальная.

14 Отделка наружная - кирпич облицовочный.

15 Отделка внутри - отсутствует.

16 Инженерное обеспечение - водоснабжение, канализация замкнутого типа, отопление, электроснабжение, электроосвещение.

Подход по затратам говорит о том, что стоимость территории равна тем затратам что на строительство подобного объекта, который в последствии может стать заменой нынешнему объекту. У инвестора есть выбор между покупкой домов, которые уже построены или строить новые, доход они будут приносить такой же, но удовлетворять его иные потребности, то есть быть настолько же полезным. Этот подход, можно назвать методом суммирования затрат (инженерный подход), так как в стоимость уже сразу входит и дом и его территория. К тому же не тратят деньги на строительство. При возведении нового дома определяются затраты, дом должен быть идентичным своему предшественнику по функциональности но не точной копией.

Затратный подход имеет такую модель:



MV = LV + (RSN - D) , (22)

где:

MV - рыночная стоимость недвижимости;

LV - стоимость земли (как свободной);

RSN - стоимость замещения, или затраты создание новых сооружений;

D - износ сооружений.

Оценка объектов недвижимости затратным методом несет в себе такие этапы:

1 Оценка рыночной стоимости земельного участка как открытого для изменений и улучшили при эксплуатации;

2 Вычисление затрат на восстановление или переработки участка;

3 Вычисление предпринимательской прибыли;

4 Вычисление затрат на восстановление с учетом предпринимательской прибыли;

5 Вычисление общего накопленного износа зданий и сооружений;

6 Оценка стоимости улучшений с учетом износа;

7 Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли [12].

После вычисления необходимых показателей и расчетов по оценке земельного участка с типовыми жилыми домами нами были приняты такие данные администрации муниципальных образований Домодедовского района о купле-продаже свободных от застройки земельных участков, предоставленных для определенного жилищного строительства (Приложение А).

Были осуществлены сбор и обработка таких документов:

1 Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки;

2 Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящейся к объекту оценки;

3 Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4 Информации, нужной для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки с возможностью вычисления его стоимости, а также иной информации, которая имеет отношение к объекту оценки.

Проверка данных нужна, потому что с ее помощью информация будет точной и достоверной - она внесет свой вклад в конечную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Информация о сделках купли-продажи свободных от застройки земельных участков, которые были даны для индивидуального жилищного строительства, получена нам за счет обращения в Регистрационную Палату Московской области. В ходе проверки информация признана достоверной.

Анализ организованных сделок купли-продажи дает возможность понять, что рыночные цены относительны, беря во внимание наличие инженерных коммуникаций, земельных участков варьируются от 57 до 62 тысяч рублей за 100 кв. м. В моих вычислениях указана стоимость в размере 60 тысяч рублей за 100 кв. м., как среднюю цену за подобный земельного участка.

Получается что, оценочная стоимость земельного участка с площадью 1000 кв. м. это:

V = 60 000*10 = 600 000 рублей.

Исходя из стоимости участка равного 10 соток, полная стоимость участка земли, площадью 2,5 га равна:

C = 600 000*25 = 15 000 000 рублей.

Получается что, оценочная стоимость земельного участка составляет 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей.

Далее перейдем к оценке жилого дома. Оцениваемый жилой дом был построен в 2013 году, вследствие чего сравнительный анализ года постройки и степени износа являются несущественными, и был исключен из расчета (Приложение Б).

Корректировка на этажность зданий. Этажность зданий, как у объекта оценки, так и у аналогов одинаковая. В нашем случае корректировка в связи с данным фактором для зданий равна 0.

Корректировка на общую площадь дома. Объект №3 принимаем в виде базового при расчете поправок, так как он по площади почти сходен с объектом оценки, его корректировка будет равна 0.

Соотношение площадей объектов-аналогов №3 и №1 составляет 0,93, поэтому корректировка стоимости объекта 1 составляет -7%.

Соотношение площадей объектов-аналогов №3 и №2 составляет 1,12, следовательно, корректировка стоимости объекта 2 составляет 12%.

Соотношение площадей объектов-аналогов №3 и №4 составляет 1,07, следовательно, корректировка стоимости объекта 4 составляет 7%.

Корректировка на жилую площадь. Объект аналог №1 принимаем в виде базового, при расчете поправок. Корректировка была применена только по отношению к объекту аналогу №2 = - 10%. Корректировками на жилую площадь аналогов №3 и №4 можно пренебречь.

Корректировка на высоту потолков. Объект оценки имеет незначительно большую величину по данному показателю, чем объекты аналоги. Принятая корректировка по показателю высота потолков равна 0.

Корректировка фундамент здания. Объект оценки и объекты аналоги имеют идентичные показатели по выбранному параметру. Корректировка 0.

Корректировка материалы стен. Объект оценки и объекты аналоги имеют идентичные показатели по выбранному параметру. Корректировка равна 0.

Корректировка материалы перекрытий. Объект оценки и объекты аналоги имеют идентичные показатели по выбранному параметру. Корректировка 0.

Корректировка материалы кровли. Объект оценки и объекты аналоги имеют идентичные показатели по выбранному параметру. Корректировка 0.

Корректировка наружная отделка. Объект оценки и объекты аналоги имеют идентичные показатели по выбранному параметру. Корректировка 0.

Корректировка внутренняя отделка. Объект оценки и объекты аналоги имеют идентичные показатели по выбранному параметру. Корректировка 0.

Веса аналогов. Объектам-аналогам присваивается вес равный 25%.

Получается что, стоимость объекта недвижимости равна, округленно: 3 941 477 (три миллион девятьсот сорок одна тысяча четыреста семьдесят семь) рублей.

Стоимость пяти аналогичных объектов и земельного участка площадью 2,5 га составляет 34 707 385 (тридцать четыре миллиона семьсот семь тысяч триста восемьдесят пять) рублей.

В виде сравнительного подхода расчеты сделаны по методу сравнения продаж. Этот метод рассматривает рыночную стоимость объекта на основе анализа ближайших продаж подобных объектов недвижимости, похожих с оцениваемым объектом по размеру и применению.

Для оценки методом сравнения продаж были сделаны исследования и анализ рынка загородной недвижимости Московской области. В качестве аналогов были выбраны 3 земельных участка с объектами недвижимости (Приложение В).

В момент обработки информации по сопоставимым объектам мы не обнаружила информацию о заключении сделок купли-продажи подобных объектов, то есть информация об условиях продажи и реальной цене сделки, не разглашается. Таким образом, вычисления стоимости объектов методом сравнения продаж проводилась по суммам предложений с учетом корректировок [13].

Выбор подобных объектов производился на основании данных сайтов www.cian.ru, www.rosrealt.ru .

Для проведения оценки необходимо выбрать единицу сравнения и вычислить главные показатели или элементы оценивания, применив которые можно спрогнозировать стоимость объекта посредством нужных корректировок цен предложения аналогичных объектов недвижимости.

В оценочной практике при вычислении стоимости недвижимости рассматривают такие основные элементы сравнения:

1 Переданные права на недвижимость и земельный участок;

2 Условия финансовых расчетов;

3 Условия продажи;

4 Время продажи;

5 Функциональное назначение объекта;

6 Местоположение;

7 Транспортная доступность;

8 Площадь объекта;

9 Состояние отделки.

Для целей дальнейшей оценки объект оценки - земельный участок площадью 2,5 га и пятью жилыми домами типового проекта, делится на 5 равных частей - жилой дом и земельный участок 0,5 га. Данный прием позволит более точно подобрать объекты аналоги и провести оценку объекта недвижимости. Объекты аналоги подобраны с максимально приближенными характеристиками к данным объекта оценки.

Обоснование корректировок приведено в приложение Г.

Корректировка на право собственности на здание. Все объекты аналоги, как и объект оценки, оформлены по документам в собственность, поэтому корректировка равна 0.

Корректировка на передаваемые права на земельный участок. Право аренды на долгосрочный период имеют все объекты аналоги. Участок - объект оценки, так же имеет долгосрочный договор аренды. Корректировка равна 0.

Корректировка на финансовые условия, в рамках которых происходит сделка. Сделка происходит в рамках рыночной экономики, где спрос рождает предложение. Все объекты оценки равны по данному параметру, корректировка равна 0.

Корректировка на снижение цен в процессе торгов. В условиях купли-продажи недвижимости, возможен договор между участниками сделки по корректировке цен в большую или меньшую сторону. Возможность данной корректировки эксперты оценивают в 5%.

Корректировка на дату продажи. Все объекты оценки имеют приблизительно одинаковую дату продажи, корректировки не существенны, равны 0.

Корректировка на местоположение. Все объекты оценки расположены в Московской области, Домодедовском районе. Разница в расстоянии до Москвы - несущественна, поэтому корректировка равна 0.

Корректировка на доступность транспорта. Наиболее возможным способом добраться до объектов оценки является личный транспорт. Корректировка равна 0.

Корректировка площадь здания. Объект аналог №2 был взят за основу, как наиболее близкий по характеристикам к объекту оценки.

Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 1,16

Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №3 составляет 0,91

Соотношение цен за 1 кв. м. между объектами №2 и №1 составляет 0,91, значит, увеличение площади на 16% приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 6%. Следовательно, корректировка для аналога №1 = + 6%. Аналогично проведены корректировки аналога №3.

Соотношение цен за 1 кв. м. между объектами №2 и №3 составляет 0, 96, значит, уменьшение площади на 9% приведет к уменьшению стоимости 1 кв. м. на 12%. Корректировка равна - 12%.

Корректировка на состояние жилого дома. Все объекты схожести имеют хорошие показатели по этому параметру. Удорожание объектов оценено в 5%, корректировка равна + 5%.

Корректировка на площадь земельного участка. Объекты схожести имеют несущественные различия по площади относительно объекта оценки. Корректировку по этому параметру проводить не целесообразно, корректировка равна 0.

Корректировка на наличие коммуникаций. Все объекты схожести имеют улучшенные показатели по этому параметру. Удорожание объектов оценено в 7%, корректировка равна + 7%.

Получается что, стоимость объекта недвижимости, вычисленная на основе метода сравнительного анализа продаж, составляет, округленно: 6 878 838 (шесть миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать восемь) рублей.

Стоимость пяти аналогичных объектов и земельного участка площадью 2,5 га составляет 35 102 825 (тридцать пять миллионов сто две тысячи восемьсот двадцать пять) рублей.

Расчет стоимости объекта оценки производился исходя из площади участка 0,5 га и кирпичному дому, общей площадью 200 кв. м. на нем, что является 1/5 от объекта оценки.

В момент оценки объекта недвижимости были использованы два подхода к оценке рыночной стоимости. Ниже показаны результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта [13].

Таблица 1 - Итоговые стоимости объекта оценки с применением различных подходов

Применяемый подход	Стоимость, руб
Затратный подход	34 707 385
Сравнительный подход	35 102 825
Доходный подход	-

Для завершения согласования результатов оценки нужно добавить весовые коэффициенты к показателям оценки, полученными каждым из двух подходов. Весовые коэффициенты показывают, суммарные показатели доли стоимости, определенной в результате применения всех применяемых методов оценки, есть конечном результате величины рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов обязана составлять 1 (100%).

Затратный подход приходится наилучшим, для оценки стоимости объектов загородной недвижимости. Оценка недвижимости по затратам основана на воссоздании аналогичного объекта, с аналогичными характеристиками. В таком случае оценщиком присваивается к затратному подходу удельный вес равный 50%.

Таблица 2 - Согласование результатов оценки

Применяемый подход	Стоимость, руб	Удельный вес, %	Средневзвешенная рыночная стоимость, руб
Затратный	34 707 385	50	34 905 105
Сравнительный	35 102 825	50

Определение на основе метода сравнительного анализа продаж опирается на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, потому правдиво показывает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. Исходя из этого, оценщиком сравнительному подходу определяется удельный вес равный 50%.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет, округленно 34 905 105 (тридцать четыре миллиона девятьсот пять тысяч сто пять) рублей. При оценке загородной недвижимости одним из основных используемых подходов является затратный, так как стоимость подобных объектов представляется возможным оценить путем их замещения аналогичным объектом. Обязательно нужно отметить, что пренебрегать иными способами оценки нельзя, потому что результаты, полученные при использовании некоторых из них, могут не совпадать с действительной стоимости загородной недвижимости, но могут носить корректирующий характер.

Заключение

Рассмотрев такую важную, актуальную на сегодняшний день и интересную на наш взгляд тему оценки загородной недвижимости, следует подвести краткий итог выше изложенному.

Во-первых, загородная недвижимость Московской области является одним из самых активных сегментов рынка недвижимости и для качественной оценки объектов требуется большой объем знаний и ресурсов. В Московской области множество загородных поселений. Необходимость оценки обусловлена большим количеством причин от обязательной оценки, в соответствии с российским законодательством, до личных задач конкретного собственника.

Во-вторых, оценка загородной недвижимости представляет собой набор методов и подходов, основная цель которых заключается в корректном определении влияния того или иного фактора на конечную стоимость объекта.

В-третьих, рынок загородной недвижимости расширяется: аналитики рынка говорят о децентрализации и расширении географии загородного строительства. В условиях современного рынка загородной недвижимости, насыщенного предложением коттеджных поселков и садовых товариществ, особенно возрастает роль профессионально выполненной, качественной оценки.

В-четвертых, оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

В-пятых, спецификой оценки загородной недвижимости является, прежде всего, ее местоположение. Это, как правило, удаленность от районных центров, и зачастую наиболее престижные районы проживания, или районы вблизи заповедных территорий. Еще одна специфика, которую должна учитывать оценка загородной недвижимости, это отсутствие шаблонности и стандартности подходов, поскольку объект может быть как частью дачного товарищества или поселка, так и отдельного фонда.

По результатам проведенных расчетов по конкретному объекту недвижимости сделано следующее заключение: на основании проведенного анализа рынка загородной недвижимости, а также выполненных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет на 15 марта 2017 г. -

34 905 105 (тридцать четыре миллиона девятьсот пять тысяч сто пять) рублей.

При оценке загородной недвижимости одним из основных используемых подходов является затратный, так как стоимость подобных объектов представляется возможным оценить путем их замещения аналогичным объектом.

Однако необходимо отметить, что пренебрегать другими методами оценки нельзя, так как результаты, полученные при применении некоторых из них, могут не соответствовать действительной стоимости загородной недвижимости, но могут носить корректирующий характер.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993. - М.: Юрид. лит., 2014. - 64 с.

2 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21.10.1994, №130. -Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

3 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.2 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 26.01.1996, №288. -Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

4 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001, № 136. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

...