Размещено на http://www.allbest.ru/

5

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы рынка сельскохозяйственных земель

1.1 Земля как средство производства в сельском хозяйстве

1.2 Земельная собственность и рента

1.3 Понятие и сущность, функции рынка сельскохозяйственных земель

Раздел 2. Анализ практики функционирования рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации

2.1 Законодательно-правовые основы рынка сельскохозяйственных земель в России

2.2 Основные тенденции развития рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации

Раздел 3. Совершенствование функционирования рынка сельскохозяйственных земель

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию функционирования рынка сельскохозяйственных земель в современных условиях

3.2 Предложения по расчету стартовых аукционных цен земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и экономических регуляторов рентных отношений

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

1 декабря 2016 г. в своем Послании Федеральному собранию Российской Федерации на 2017 год Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин сказал: «Так, в своё время казалось, что проблемы в сельском хозяйстве будут существовать чуть ли не вечно. Мы знаем, как об этом говорили и как обижались на это наши сельхозпроизводители, когда говорили о сельском хозяйстве как о некой чёрной дыре, куда сколько денег ни давай, всё равно результата никакого нет. Нет, оказывается, совсем можно всё по?другому выстроить. Мы нашли выверенные решения, приняли госпрограмму, создали гибкую систему поддержки сельхозпроизводителей, и сегодня АПК - это успешная отрасль, которая кормит страну и завоёвывает международные рынки. Но здесь, как у нас в народе говорят, нет худа без добра, наши так называемые партнёры ввели санкции, о которых я сказал, мы - ответные меры. Ну и помогли на внутреннем рынке нашим сельхозпроизводителям. Но они не должны забывать, что это не может и, наверное, не будет вечно продолжаться, да и потребитель нуждается в конкурентной обстановке на рынке, так что этой благоприятной ситуацией, которая сегодня сложилась, нужно, конечно, воспользоваться по полной программе. Экспорт сельхозпродукции, о котором я уже упоминал, даёт нам сегодня больше, чем продажа вооружений. Совсем недавно, наверное, мы даже не могли такое себе представить. Я уже публично говорил об этом, могу ещё раз с этой трибуны повторить. Кстати, в области экспорта вооружений у нас тоже сохраняются достаточно серьёзные позиции: в 2015 году на 14,5 миллиарда долларов было реализовано на внешнем рынке, а сельхозпродукции - на 16 с лишним миллиардов, 16,2. В этом году мы ожидаем ещё больше, будет 16,9 скорее всего, очень хорошо. Давайте поблагодарим за это работников сельского хозяйства. В развитии сельского хозяйства многое зависит от регионов. Считаю, что нужно дать им больше самостоятельности в определении приоритетов использования федеральных субсидий на поддержку АПК, а сам их объём связать с увеличением пашни, повышением урожайности, других качественных показателей эффективности производства, тем самым создав стимул для ввода в оборот простаивающих сельхозземель и внедрения передовых агротехнологий. Здесь хотел бы подчеркнуть: если мы даём больше самостоятельности в использовании средств федерального бюджета, федеральной поддержки, то и ответственность регионов за результаты и эффективное вложение полученных ресурсов, за укрепление собственной экономической базы, решение проблем в социальной сфере, в жилищно-коммунальном хозяйстве также должна возрасти. Далее, чтобы у наших фермеров появились новые возможности для выхода на рынок, необходимо уделить особое внимание поддержке сельхозкооперации. Я прошу заняться этим вопросом и Минсельхоз, Россельхозбанк, «Росагролизинг», а также Корпорацию по развитию малого и среднего предпринимательства, в следующем году мы пополним её капитал почти на 13 миллиардов рублей»[2].

В связи с этим современных условиях особую актуальность приобретает импортозамещение, повышение эффективности сельского хозяйства, обеспечение устойчивого развития сельскохозяйственного производства, достижение продовольственной безопасности страны, что также вытекает из положений и требований Федерального закона Российской Федерации «О развитии сельского хозяйства» №264-ФЗ от 29 декабря 2006 г. и Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 гг.

Решение этой задачи невозможно без консолидации земель в сельском хозяйстве на основе развития рынка сельскохозяйственных земель, создания гибкой системы землевладения и землепользования.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций по совершенствованию функционирования и развития рынка сельскохозяйственных земель.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступают земли сельскохозяйственного назначения России и Республики Калмыкия как субъекта Российской Федерации.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы являются экономические отношения, складывающиеся по поводу функционирования развития рынка сельскохозяйственных земель.

Теоретической основой исследования выступают труды отечественных и зарубежных экономистов по вопросу функционирования и развития рынка сельскохозяйственных земель.

В выпускной квалификационной работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе исследуются теоретические основы формирования рынка сельскохозяйственных земель. Во втором разделе проведен анализ законодательно-правовой базы и выявлены современные тенденции развития рынка земель сельскохозяйственного назначения. В третьем разделе даны основные направления и разработаны практические рекомендации по совершенствованию функционирования рынка сельскохозяйственных земель в современных условиях.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики (Росстата), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Россреестра), Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, а также Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Раздел 1. Теоретические основы рынка сельскохозяйственных земель

1.1 Земля как средство производства в сельском хозяйстве

рынок сельскохозяйственный земля

В сельском хозяйстве воспроизводственный процесс не возможен без земли, выступающей в качестве основного средства сельскохозяйственного производства. Как отмечает А.Э.Сагайдак: «Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, поскольку без нее невозможно ведение воспроизводственного процесса в отрасли, а, следовательно, создание продуктов питания и сырьевых ресурсов. Земля, наряду с трудом и капиталом, выступает одним из источников создания материальных благ общества, общенациональным достоянием. Процесс производства в любой отрасли народного хозяйства невозможен без участия земли[41].

Роль земли в сельскохозяйственном производстве отличается от роли земли в других отраслях народного хозяйства.

Как указывает А.Э.Сагайдак: «В обрабатывающей промышленности земля выступает как пространственный базис, играя только пассивную роль. В добывающих отраслях народного хозяйства (угольной, нефтяной и других) роль земли является более активной. Здесь результаты производства во многом связаны с местоположением участков добычи, глубиной залегания полезных ископаемых, содержанием последних в месторождении»[39].

Роль земли в ведении сельского хозяйства многогранна. По мнению А.Э.Сагайдака: «Значение земли как средства производства в сельском хозяйстве проявляется в следующем. Во-первых, она является пространственным базисом для размещения посевов, ферм, сооружений. Во-вторых, земля выступает как предмет труда. Это, в частности, проявляется при воздействии человека на почву, с целью создания условий для развития сельскохозяйственных культур. В-третьих, земля выполняет роль орудия труда. Это находит свое выражение в использовании человеком свойств почвы для воздействия на рост и развитие растений. Тем самым в сельском хозяйстве земля играет наиболее важную и активную роль»[39].

Земля как главное средство производства в сельском хозяйстве является уникальным ресурсом. «Земля как средство производства имеет целый ряд особенностей. Прежде всего, она является незаменимым ресурсом. Ее использование тесно связано с климатическими условиями, в которых располагается данный земельный участок. Земля характеризуется также постоянством местоположения. Земельные угодья пространственно ограничены, так как их нельзя произвольно расширить без вложения труда и средств. Участки земли, обладающие естественным плодородием, являются даром природы и поэтому в отличие от других средств производства, не имеют стоимости. Земельные угодья, обработанные человеком, то есть имеющие экономическое плодородие, обладают стоимостью, так как на них затрачен труд. Тем самым такие земли (земель с естественным плодородием в настоящее время практически нет) по свойствам приближаются к основным фондам.

Земля как средство производства не является однородной. В зависимости от присущих ей свойств выделяют различные по качеству земли. Понятие качества земли включает в себя следующие основные компоненты: плодородие земли, состояние участков земли по рельефу и конфигурации, климатические условия в которых находится данный земельный участок.

Важнейшим элементом качества земли является ее плодородие. Различают естественное, искусственное и экономическое плодородие земли.

Под естественным плодородием земли понимают плодородие, которое присуще ей от природы. Природное плодородие земли может определяться, наряду с климатическими факторами, также отличиями в химическом составе верхнего слоя почвы, то есть различным содержанием нужных для растения питательных веществ.

Под искусственным плодородием земли понимают плодородие, которое создано в итоге формирования продуктивных сил общества. Хоть плодородие - это объективное свойство почвы, но все же экономически оно всегда определяется уровнем формирования продуктивных сил в сельском хозяйстве, а оттого меняется вместе с ним.

В свою очередь экономическим плодородием земли является неделимый синтез натурального и естественного плодородия, оно может охарактеризовать уровень продуктивности труда, возможность земледелия непосредственно применять натуральное плодородие почвы.

Прежде всего, качество земли действует на продуктивность сельскохозяйственной культуры, а сквозь нее и на все остальные главные эффективные показатели сельского хозяйства, к примеру, на первоначальную стоимость продуктов растениеводства, на первоначальную стоимость продуктов кормопроизводства и животноводства, на прибыльность производства некоторых видов сельскохозяйственной продукции, на общую прибыльность сельскохозяйственного производства.

Так, к природному условию, которое оказывает воздействие на процесс воспроизводства в сельском секторе, относем и месторасположение земельного участка. Понятие «месторасположение земли» содержит в себе такие компоненты, как:

1 Расстояние до рынка продажи сельскохозяйственных продуктов.

2 Расстояние до рынка материально-технического ресурса.

3 Состояние дорог, магистралей и путей сообщения.

4 Расстояние до городов.

Прежде всего, месторасположение земельного участка оказывает воздействие на величину транспортных расходов, что может воздействовать на коммерческую первоначальную стоимость сельскохозяйственных продуктов и уровень прибыльности проданной продукции.

Качество и местоположение земель оказывают различное воздействие на результативные показатели сельскохозяйственного производства. Плодородная земля может обладать неблагоприятным местоположением относительно рынка сбыта сельскохозяйственных продуктов и путей сообщения и, напротив, месторасположение наихудшего по качеству земельного участка может быть очень рентабельным.

Земля сельскохозяйственного предназначения выступает самым дорогим видом земельных угодий. «…это земля, предназначенная и предоставленная для потребностей сельского хозяйства, за пределами поселений. Земля подобной категории, выступающая как главное средство производства продуктов питания, корма для скота, сырья, имеет особенный правовой порядок, и подлежит особенной охране, которая направлена на сохранение численности, предупреждение отрицательных влияний на них и рост плодородных почв.

Земля сельскохозяйственного предназначения предоставляется сельскохозяйственным компаниям для того, чтобы реализовывалось сельскохозяйственное производство, научно-исследовательские и учебные цели, а также предоставляется гражданам для того, чтобы вести крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство, сенокошение и выпас скота»[24].

Наилучшие по качеству и месторасположению земли ограничены пространственно, в результате чего сельскохозяйственное производство проводится также и на сравнительно худшей земле.

Это определено тем, что продукция сельского хозяйства, производимая на относительно лучшей земле, недостаточна для ублаготворения в ней социальных надобностей»[39].

Наша страна имеет громадные плодородные земельные ресурсы. Однако как отмечает И.Г.Ушачев: «Несмотря на то, что Российская Федерация самая большая страна в мире мы занимаем лишь четвертое место в мире по площади пашни (124 млн.га) после США-176 млн.га, Индии-162 млн.га и Китая-143 млн.га и по наличию пахотных земель на 1 жителя (0,86 га) после Австралии-2,47 га, Канады-1,46 га и Аргентины-0,89 га» [38]. В результате в сельском хозяйстве формируется дифференциальная земельная рента как разница цен производства в относительно лучших и худших условиях.

Специалистами политической экономии было отмечено, что в сельском хозяйстве, в сравнении с другими отраслями, общественная цена единицы товара определяется на основании расходов не при средних, а при сравнительно наихудших обстоятельствах производства. Проистекает это оттого, что продукции сельского хозяйства, производимая в средних и сравнительно оптимальных условиях, недостаточна для ублаготворения социальных потребностей.

Одновременно с этим производители, которые работают в относительно плохих обстоятельствах, имеют возможность приобретать социально нужную величину прибыли; иначе они будут безразличны к ведению воспроизводственного процесса. Так, стоимость производства единицы сельскохозяйственных продуктов в сравнительно худших обстоятельствах и будет являться регулирующий (рыночной) стоимостью.

Причинами формирования дифференциальной ренты могут выступать монополии на землю как на объекты хозяйства, связанные с ограниченностью наилучших по качеству и месторасположению земель.

Условиями для формирования дифференциальной ренты служат отличия в продуктивности труда, которые вызваны отличиями в качестве земли, месторасположении организаций, а также в разной результативности последовательных добавочных расходов на живой и овеществленный труд»[39].

Исполнение взаимоотношений земельной собственности находит собственное выражение в создании земельной ренты.

«Зависимо от обстоятельств образования выделяется дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Например, условиями образования дифференциальной ренты I служат отличия в плодородии и местоположении земельных участков, тогда как дифференциальной ренты II-в различной продуктивности последовательных добавочных расходов на капитал.

В итоге, производитель, который использует сравнительно лучшую землю, получает дополнительную прибыль, которая является разницей между общественной и персональной ценой единицы товара и, обособляясь, приобретает вид дифференциальной ренты[39].

1.2 Земельная собственность и рента

Важное значение для повышения эффективности сельскохозяйственного производства имеет развитие отношений земельной собственности и рентных отношений.

Как отмечает А.Э.Сагайдак: «Отметим, что в период продолжительного исторической эпохи, имеющиеся в сельском хозяйстве природно-экономические отличия, почти пренебрегались, а проблемам земельной собственности в момент управления не уделялось соответствующего внимания. Таким образом, это определило понижение результативности в сельском хозяйстве, повышение себестоимости продукции, запаздание темпов в научно-техническом прогрессе. Неполное целесообразное применение земельных ресурсов повергло к потере почвенного плодородия. Увеличился процесс по отводу плодородной земли для несельскохозяйственных потребностей.

Основным результатом недооценки значений отношения земельной собственности, а также учета имеющихся в сельском хозяйстве природных и экономических отличий, стала утрата прямым производителем ощущения владельца, отчужденность его от средств производства и, в основном от земли, от собственности на производственную продукцию.

Что объективно определило надобность в осуществлении комплекса социально-экономических и правовых мер, направленных на развитие отношений земельной собственности, формирование экономического механизма регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве.

Тем не менее, как представляет практика иных стран мира, от состояния формирования отношений земельной собственности в определяющей степени может зависеть результативность воспроизводственных процессов в сельском хозяйстве.

Решительное преобразование в сельском хозяйстве всей системы земельных взаимоотношений - это центральное звено аграрной реформы, реализовываемой на сегодняшний день. Данный процесс может предполагать видоизменение имеющихся отношений во владении, пользовании и распоряжении землей, а также включение оплаты за землю.

Процесс реализации аграрной реформы может включать в себя и видоизменения имеющихся отношений собственности на средства производства, и формирование рыночного механизма по регулированию воспроизводственных процессов в сельском хозяйстве.

Следует подчеркнуть, что нельзя смешивать термины "агропромышленная реформа", "аграрная реформа", “земельная реформа”. Соотношение этих категорий следует рассматривать как всеобщее, особенное и единичное в ходе глобального процесса преобразований.

Агропромышленная реформа представляет собой процесс преобразования производственных отношений в рамках АПК в целом, аграрная - в сельском хозяйстве, а земельная - по отношению к земле как к объекту собственности.

В то же время, все эти виды преобразований взаимосвязаны и взаимообусловлены. Однако, по сути современная аграрная реформа сводится в основном к земельной реформе, то есть к изменению существующих отношений владения, пользования и распоряжения земельными угодьями. Нас самом деле, процесс осуществления аграрной реформы включает в себя как изменения существующих отношений собственности на средства производства, и, прежде всего землю, так и создание рыночного механизма регулирования воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.

Одним из важных направлений проводимой земельной реформы является реформирование земельных отношений в целях создания равных возможностей для развития различных форм хозяйствования на земле и рационального ее использования. Таким образом, земельная реформа представляет собой основу для осуществления аграрной и агропромышленной реформы.

Проведение земельной и аграрной реформы в сельском хозяйстве России непосредственно связано с процессами реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий.

Реорганизация сельскохозяйственных предприятий - разукрупнение государственных сельскохозяйственных предприятий (совхозов) и коллективных предприятий (колхозов) или отдельных их подразделений на основе раздела земли и средств производства на земельные и имущественные паи с целью создания крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других самостоятельных хозяйствующих субъектов.

Приватизация сельскохозяйственных предприятий - передача в частную собственность государственных сельскохозяйственных предприятий (совхозов) и коллективных предприятий (колхозов) или отдельных их подразделений на возмездной и безвозмездной основе.

Правовой основой реорганизации сельскохозяйственных предприятий явилось Постановление Правительства России от 29 декабря 1991 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». В Постановлениях Правительства РФ №874 от 27 июля 1994 года "О реформировании сельскохозяйственных предприятий " и № 96 от 1 февраля 1995 года "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" был разработан механизм реорганизации колхозов и совхозов.

В качестве одной из моделей проведения реорганизации сельскохозяйственных предприятий была выбрана так называемая “нижегородская модель”. Сущность нижегородской модели и ее особенности состояли в передаче земли и имущества реформируемых хозяйств в собственность каждому члену трудовых коллективов (включая пенсионеров) через внутрихозяйственный аукцион, проводимый по предусмотренной методикой процедуре.

В целом на основе реорганизованных хозяйств в Нижегородской области было создано 20 коллективных предприятий и 17 крестьянских хозяйств.

В то же время нижегородская модель имела ряд существенных недостатков.

Наиболее спорным, как с теоретической, так и с практической точки зрения явилось проведение так называемых аукционов по продаже земли и имущества бывших колхозов и совхозов. За исключением незначительного числа так называемых «пилотных» хозяйств, аукционы практически не применялись в ходе реорганизации крупных сельскохозяйственных предприятий. Во многих регионах страны реорганизация и приватизация колхозов и совхозов прошла «формально» и свелась лишь к «смене вывесок».

В целом к 1999 г. была проведена реорганизация 23,5 тыс. колхозов и совхозов и приватизировано 116,2 млн.га сельскохозяйственных земель. Фонд перераспределения земель насчитывал 22,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, в собственность граждан и юридических лиц передано 130 млн. га.

Вместе с тем, дезинтеграция крупных сельскохозяйственных предприятий и нарушение системы землевладения и землепользования, включая систему севооборотов, обусловила серьезное падение производства сельскохозяйственной продукции, и, во многом способствовала усилению зависимости страны от импорта продовольствия, и, в первую очередь, продукции животноводства.

На основании чего в обстоятельствах рыночной экономики особенное значение завоевывают отношения по поводу собственности на землю, то есть владение, пользование и распоряжение землей как всеобщее условие материального производства, предмета и средства труда.

Земельная собственность - это исторически определенная форма экономических взаимоотношений по поводу присваивания земли в качестве средства производства определенными лицами либо их группами.

В свою очередь земельные отношения являются целым комплексом взаимоотношений между людьми, которые складываются в сельском хозяйстве в воспроизводственном процессе по поводу земли в качестве объектов собственности, а также объектов хозяйствования. Земельная собственность в качетсве экономической категории является «bundle of rights» (система, совокупность земельных взаимоотношений), где любой «stick» (составная часть) выступает отдельным правом. Число прав на землю, которые включены в понятие собственности, не имеет ограничений. К ним относят, к примеру, право на воздушное пространство над земельным участком, право на недра, право на пастьбу скота и так далее. Тем не менее, самыми значимыми из них являются именно владение, пользование и распоряжение землей.

Так, под классической системой земельных отношений «Land Tenure System» понимают присутствие двух главных субъектов данных отношений- "tenant" (арендаторы) и «landlord» (земельные собственники). Причем земельные собственники обладают всеми совокупностями «bundle of rights», а арендаторы только отдельным «stick», что является правом платного пользования землей. В таком случае подобная плата выступает в форме земельной ренты.

В истории законодательно-правового регулирования отмечают три главных вида прав собственности на землю:

- Кодекс Наполеона;

- Английское общее гражданское законодательство;

- Земельный Закон Оттоманской Империи 1858 г.

На основании ст. 552 Кодекса Наполеона собственность на землю - это «все, что лежит над и под поверхностью земли». В ст. 554 определено, что собственностью может являться «право абсолютно свободного владения и распоряжения объектами, не противоречащае действующему законодательству». Соответственно, понятие земельной собственности может подпадать и под понятие собственности в общем, рассматривающееся как часть гражданского права.

Система Английского общего гражданского законодательства (English Common Law) анализирует право собственности на землю не в качестве права собственности на участок земной поверхности, а в качетсве обладания совокупностью юридических прав.

Причем права собственности на землю различаются, меняясь от системы беспрепятственного землевладения «free hold» до сервитутов и аренды. Данные элементы права собственности на землю реализовываются незамедлительно или в будущем времени. К таким элементам относят свободное землевладение, бессрочное владение и пр. Тем не менее, право наследования не может быть включено в данные права.

Бессрочное владение создает право земельной собственности, действующее во время жизни земельных собственников, и может ограничиваться сроком их жизни. Также это право может переходить к иному лицу как следствие возврата земли первому владельцу либо третьему лицу, к прмиеру, мужу во время совместного проживания супруги тестем.

На основании Земельного Закона Оттоманской Империи 1858 г. выделяется четыре основных вида прав собственности на землю.

1) Mulk является индивидуальным, полным правом собственности на землю.

2) Miri, под данным видом подразумевают право государственной собственности на землю. Он содержит в себе право использования всеми результатами, которые получены от владения землей. Также Miri может быть осуществлено на основании продажи, дарения или залога, аренды. Данное право существует до тех пор, пока земельный участок не будет поделен. В таком случае доходы должны поступать либо государству, либо установленному ответственному лицу. Причем государством регламентируется передача, обстоятельства и легитимность любой операции.

3) Следующим правом является Wagf. Это право доверительного управления землей. Земля, переданная на праве доверительного управления, предназначена для постройки школ, мечетей, храмов, а также домов для коренных жителей и не может быть разделена либо передана для иного, не целевого применения.

4) Musha - является правом собственности на земли, которое принадлежит коренным жителям, роду либо племени.

Так, создание и функционирование системы права собственности на землю сформировано на основе действующего законодательства. Это совершается потому, что появление прав собственности на землю объединено с рождением противоречий между собственниками и другими хозяйственными субъектами по поводу владения землей в качетсве ограниченного ресурса. Таким образом, собственность на землю может предполагать присутствие следующих элементов:

1 Собственник земли.

2 Объект собственности.

3 Законодательно-правовое регулирование взаимоотношений собственности на землю со стороны государства.

Последний пункт является самым важным, так как государство - это гарант осуществления собственником собственных прав на землю.

Главными правами на землю, признающиеся и гарантирующиеся государством, могут являться следующие права:

1 Право использования земли на усмотрение собственников;

2 Право сбыта земельной собственности;

3 Право наследования, учитывая существующие ограничения;

4 Право передачи некоторых прав на землю, которые конституируют земельную собственность;

5 Право отстраненности иных людей от земельной собственности.

Сегодня в экономической литературе имеются три главных типа земельной собственности: простая, фиктивная и доверительная собственность.

Простая собственность обозначает, что одному владельцу могут принадлежать все права земельной собственности на данный участок земли.

В свою очередь фиктивная собственность указывает на то, что право собственности на землю может принадлежать многим людям, которыми могут являться органы управления организацией, общественные институты, фирмы, корпорации и пр., то есть один собственник не сможет распоряжаться землей в качестве объекта собственности. В таком случае управление собственностью может принадлежать группе собственников, то есть определенный субъект оторван от прав собственности на землю.

И, наконец, доверительная собственность может возникать впоследствие передачи прав собственности в пожизненное использование для фиксированного целевого применения, к примеру, для открытия университета. Подобная собственность может носить ограниченный характер и находиться в пользовании некоммерческих компаний.

Законодательно-правое закрепление права земельной собственности может осуществляться благодаря его государственной регистрации.

Так, земельная собственность является весьма сложной и противоречивой категорией, которая включает в себя многообразность прав, и, прежде всего, отношение владения, пользования и распоряжения земельным участком, и оказывающее важное воздействие на ход воспроизводственных процессов.

Исконной формой права на землю, которое сохраняется и до настоящего времени, является владение. Под владением понимается реальное обладание землей. Данное право является костяком развития взаимоотношений земельной собственности и отчего близко взаимосвязано с ними. Тем не менее, данные категории не могут быть едиными, потому что понятие «земельная собственность» - это наиболее широкое понятие, поскольку охватывает отношения пользования и распоряжения. Права владения могут быть отделены от прав собственности, что находит собственное выражение, к примеру, в бессрочном наследуемом владении.

В свой черед с правом владения близко связаны отношения пользования. Пользование землей - это право на хозяйственное применение земли. Пользование земельным участком может быть отделено от права владения. Пользование землей - это сравнительно обособленная категория и может являться результатом соглашения между собственниками и пользователями, где устанавливаются срок и оплата за данные земельные угодья. Примером подобных отношений может выступать аренда, которая находит собственное отображение в процессе раздела земли и как объекта собственности, и как объекта хозяйствования. Иной формой проявления данного процесса может выступать ипотека.

И наконец, под распоряжением землей понимают комплекс отношений, который связан с ее отчуждением (продажа, залог дарения, обмен и пр.). Право распоряжения - это наивысшая степень формирования отношений земельной собственности. Собственники земли имеют право владения, пользования и распоряжения землей. Каждые операции с земельными угодьями осуществляются только с их согласия.

Отсюда следует, что земельная собственность в качестве экономической категории может выступать как цельность противоположностей подобных составляющих ее некоторых категорий, как владение, пользование и распоряжение.

Отношение земельной собственности оказывает важнейшее воздействие на воспроизводственный процесс не только в сельском хозяйстве, однако, и в народном хозяйстве страны, в общем. Что может проявляться в следующем.

1 Отношение земельной собственности оказывает воздействие на экономический рост.

2 Безмерное сосредоточение земельной собственности, и ее безосновательное деление, ведет к неуместному применению земельных ресурсов.

3 Сосредоточение рабочих ресурсов на селе прямо связано с характером разделения земельной собственности.

4 Нехватка земельных угодий в качестве ресурсов приводит к земельному спору, нарушению права собственности, общественным конфликтам, выражающиеся в гражданских войнах.

5 Конфликты, которые связаны с отношениями земельной собственности, могут угрожать политической устойчивости, и наносить убытки инвестиционному климату.

6 Земельные вопросы являются критически важными для успешного процесса реформ и трансформации.

7 Процесс урбанизации неминуемо ведет к проблемам противозаконного поселения на границах городов и к проблемам в сфере охраны окружающей среды.

Абсолютная земельная рента не может быть связана с природно-экономическими обстоятельствами ведения сельского хозяйства, причинами ее создания может выступать монополия частной собственности на земельные угодья. Условие для образования абсолютной ренты - это отличие в органическом построении капитала между промышленностью и сельским хозяйством. Органическое построение капитала - это отношение цены средств производства к цене трудящейся силы.

Так, на практике это значит, что земельные собственники передают собственную землю в аренду исключительно за плату; и, таким образом, осуществляется экономическое значение частной собственности. Арендная плата может взиматься и с плохой земли в том случае, если появляется надобность в их хозяйственном использовании. В итоге арендаторы должны приобретать не только лишь среднюю прибыль, однако и сверхприбыль - иначе вести сельскохозяйственное производство совсем невыгодно.

При сбыте сельскохозяйственных продуктов по монопольно завышенным ценам появляется монопольная земельная рента. Прежде всего, она образуется на земле редкостного качества, где возделывается редкая по личным потребительским свойствам сельскохозяйственная культура. Потому ограниченность подобных земель, а, значит, и предложения указанной продукции на рынках, по сравнению со спросом на нее, появляется потенциал в реализации их по монопольно возвышенным ценам. В итоге появляется сверхвысокая прибыль, доля какой отдается производителем собственнику земли под видом монопольной ренты [39].

1.3 Понятие и сущность, функции рынка сельскохозяйственных земель

Рынок сельскохозяйственных земель является механизмом, благодаря которому объединяются продавцы и покупатели земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, и определяются объективные цены земель.

Также рынок сельскохозяйственных земель является рынком несовершенной конкуренции. Это может проявляться в следующих критериях.

1 Количество покупателей и продавцов земельных угодий не совпадает между собой.

2 Рыночное уведомление о сделках может быть неполным и непрозрачным.

3 В основном сделки носят локальный характер.

4 Неэластичный спрос и предложение на землю.

На данном рынке имеются внешние факторы (экстерналии), например, государственное фиксирование сделок, ограничение на приобретение и продажу сельскохозяйственной земли, препятствующие созданию равновесной стоимости на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Также имеет место быть неразумное использование сельскохозяйственной земли, загрязнение окружающей сферы, и противозаконное выделение для коммерческих потребностей.

Рынок сельскохозяйственных земель является организованным оборотом земель сельскохозяйственного назначения для того, чтобы формировать гибкую систему землевладения и рациональное землепользование.

Земля является товаром особенного рода, так как она выступает главным орудием производства в сельском хозяйстве. Что может наложить личный отпечаток на работу рынка сельскохозяйственной земли.

Исходя из опыта стран с развитой рыночной экономикой, можно выделить главные особенности рынка сельскохозяйственных земель:

- ограниченное функционирование, это означает, что рынок сельскохозяйственных угодий носит преимущественно местный характер и его можно охарактеризовать незначительным объемом операций. К примеру, в США годовой объем сделок по купле-продаже земель составляет приблизительно 1% от всеобщей площади сельскохозяйственных земель.

- строгая регулировка сделки по купле-продаже угодий сельскохозяйственного предназначения.

- сохранение целевого применения сельскохозяйственного направления.

- упорядочивание сроков купли-продажи земельного участка.

Во время проведения земельных и аграрных реформ одним из острых вопросов был вопрос о купле-продаже земли сельскохозяйственного предназначения, какой завоевал политическое значение.

Так, рынок сельскохозяйственных угодий выполняет значительные функции. К каким относят:

- консолидация сельскохозяйственных угодий для того, чтобы повышать эффективность сельского хозяйства на основании «экономии на масштабе» и уменьшении трансакционных расходов;

- организация гибкой системы земельного владения и пользования в сельском хозяйстве на основании многоукладной экономики, нужды развития хозяйствования и разных форм собственности в селах;

- рекомбинация земельных ресурсов эффективному собственнику для роста производства, совершенствования качества сельскохозяйственных продуктов, а также понижения расходов на их производство;

- притягивание дополнительного финансового ресурса в сельское хозяйство на основании реализации ипотечной операции, где земля выступает как залог;

- создание объективной залоговой цены сельскохозяйственных земель, отвечающая интересам и банковского сектора, и производителей продуктов в сельском хозяйстве;

- научно-обоснованное установление ставок на земельный налог и арендной оплаты за землю.

На сегодняшний день особенным значением обладает развитие залоговых взаимоотношений в сельском хозяйстве, это объективно связано с надобностью втягивания добавочных финансовых ресурсов в земельный сектор.

В сельском хозяйстве залоговые отношения - это отношения по поводу залога сельскохозяйственных продуктов, а также недвижимого имущества, и прежде всего главного средства производства - земли.

Основное преимущество ипотечного кредитования сельскохозяйственных производителей заключается в следующем.

1 Может обеспечить доступ новейших и работающих сельскохозяйственных производителей для приобретения новоиспеченных и расширения применяемых земельных участков.

1 Может позволить привлекать финансовые ресурсы для того, чтобы вести сельскохозяйственное производство.

2 Может способствовать переходу капиталов в сельское хозяйство из остальных областей национальной экономики для его максимально эффективного применения.

Наряду с этим выстраивание системы ипотечного кредитования сельскохозяйственных производителей, должно основываться и на совершенном понимании теоретических аспектов организации системы ипотечного кредита, и на учете характерных особенностей появления, функционирования залогового отношения в России, а также в странах с выработанной рыночной экономикой.

Так, система ипотечного кредитования в странах с выработанной рыночной экономикой работает в близком взаимодействии с остальными орудиями финансового рынка, что, в частности, выражается на примере США, где имеются оба составных компонента залоговых отношений в сельском хозяйстве - залог сельскохозяйственной продукции и ипотека, получившие обширное распространение.

Одновременно с этим, опыт США свидетельствует о том, что хотя залоговый механизм и является одним из главных рыночных регулятором, его действенное применение неосуществимо без государственного содействия, а также согласованности с остальными финансовыми и экономическими рычагами.

Ипотека либо залог недвижимости могут быть определены как «передача земли и прочего недвижимого имущества, которое является собственностью заемщиков, кредиторам в качестве обеспечения ссуды».

Отсюда следует, что экономическая суть залоговых отношений - это отношения между заемщиками (залогодателями) и кредиторами (залогодержателями) по вопросам имущественного снабжения обязательств под выданные кредиты. Отношения залога могут быть прекращащены в момент погашения кредитов заемщиками на основании с заключенными соглашениями. В случае невыплаты долга заложенная недвижимость применяется для того, чтобы удовлетворить претензии кредитора.

Залог сельскохозяйственных земель в России до последнего времени был запрещен.

Так, в США главным субъектом финансового рынка, который осуществляет кредитные операции под залог недвижимости и земли, является сберегательная и кредитная ассоциация, а также такие субъекты, как банки взаимного сбережения, коммерческие банки, страховые компании, федеральные земельные банки, федеральные кредитные агентства, залоговые трастовые фонды, индивидуальные кредиторы и пр.

Если анализировать с юридической точки зрения, то залоговые операции делятся на три главные группы:

- обычный залог;

- трастовые операции с недвижимым имуществом;

- залог прав на недвижимое имущество.

Под обычным залогом понимают переход имущества от заемщиков к кредиторам в качестве обеспечения гарантии приобретения ссуды, а также прекращение таких взаимоотношений в момент погашения кредита.

В свою очередь трастовые операции с недвижимым имуществом обозначают передачу права на него другой стороне, осуществляющая доверительное управление им. Для извлечения выгоды кредиторами до выплаты долга заемщиками.

По характеру операции обычный залог делят на первичный и вторичный залог.

В качестве обеспечения кредита первичный залог недвижимости собственников является первичным. Так, перезалог такой недвижимости и переход закладной к новым кредиторам может выступать как вторичный залог и в конечном итоге является залогом права на недвижимое имущество.

Исходя из схемы погашения кредита, обычный залог делится следующим образом.

Типовой залог, при каком оплата долга совершается в конце определенного периода времени при установленном уровне ссудного процента.

1 Регламентированный залог со строгим закреплением условия оплаты долга.

2 Амортизационный залог. Под таким залогом понимают долговременный залог с каждогодними постоянными оплатами долга.

3 Залог при реализации земли, когда ипотека является частью сделки по ее продаже.

4 Общая ипотека, когда исполняется залог двух либо больше земельных участков сразу.

5 Смешанная ипотека, при какой совершается пролонгация оплаты кредита при новейшей процентной ставке.

6 Залог «воздушный шар», когда оплата долга исполняется одним главным большим платежом, обычно, в период окончания срока залога.

7 Залог без установленного срока.

8 Залог с разделеним собственности между кредиторами и заемщиками.

Также залог делят по характеру начисления процентов.

1 Залог с изменяющейся процентной ставкой, когда величина ссудного процента меняется, зависимо от временного этапа.

2 Залог с меняющимися в установленных пределах (по шкале) процентными ставками зависимо от размера выплаты.

3 Зависимо от величины инфляции залог с индексируемой процентной ставкой и основной суммой кредита.

При продаже земель залог играет существенную роль для того, чтобы стимулировать рынок земли.

Договор о залоге является юридическим документом, отражающий взаимоотношения заемщиков и кредиторов по вопросам ипотечного кредита, которые могут прекратиться при условии оплаты долга. В таком договоре должно указываться следующее:

- дата заключения договора;

- стороны договора;

- собственность, которая выступает объектом залога;

- сумма займа;

- порядок оплаты и покрытия займа;

- процентная ставка по займу;

- порядок оплаты налога и страхования заложенного имущества;

- другие обстоятельства, обусловленные в договоре.

Поскольку договор является правовым документом, то он должен быть подписан договаривающимися сторонами. В отдельных случаях в договоре могут наличествовать следы официальных печатей сторон, а также подпись свидетелей, нотариуса и прочих официальных лиц.

Так, при подписании соглашения от заемщиков могут быть потребованы предоставления кредиторам особенного письменного залогового обязательства (векселя) - «закладной», либо залоговой облигации для того, чтобы дополнительно обеспечить возврат кредита.

В таком случае ответственность заемщиков по ипотечному договору может содержать в себе обязательство по возмещению разницы между рыночной и залоговой ценами имущества в том случае, если будет происходить его продажа с аукциона.

Обычно, предоставлению кредитов под залог недвижимого имущества, может предшествовать исследование кредиторами финансовой отчетности и кредитной истории заемщиков, а также проверка реальности их имущественных прав.

Расходы для изучения прав собственности заемщиков, наравне с остальными расходами для предоставления имущества в залог (transaction costs) должны возлагаться на заемщиков. Подобные расходы сводятся к минимуму в таких случаях, если кредиторы хорошо осведомлены о финансовом положении заемщиков, а также об их имуществе, которое подлежит залогу. Тем не менее, в отдельных случаях такие расходы могут доходить до значительной величины.

В момент соответствующего погашения займа под залог недвижимого имущества кредиторы выписывают заемщикам расписку mortgage release «расписку о высвобождении от обязательств».

Обычно, заемщики, которые заинтересованы в привлечении наибольших займов под заложенную недвижимость. С одной стороны, многие частные кредиторы в политике выдачи кредитов являются очень консервативными для того, чтобы обезопаситься от потенциальных потерь, а с другой стороны они могут быть относительно либеральными, так как пытаются сохранить собственную долю на кредитных рынках.

Частный кредитор может выдавать ссуду без каких-то ограничений по размерам. В противоположность данному, государственное агентство при выдаче займа руководствуется правительственными инструкциями, определяющие предельно потенциальные соотношения между займом и ценой заложенного имущества.

Например, в 20-е годы в США подобное соотношение составляло 40-50%, в 30-е годы - 70-80%, а уже в 70-80-е годы - 76,7%. Так, первой кто внедрил подход, который основан на высоком уровне кредитования заложенной недвижимости, стала цедеральная жилищная ассоциация США (FHA). Причем размер займа может докатываться до 100% от цены имущества.

Обычно, заемщик, непосредственно заинтересован в низкой процентной ставке по кредиту и в наиболее долгих сроках их выплаты. В свою очередь кредитор, напротив, обладает противоположными предпочтениями, то есть он, как правило, заинтересован в наиболее коротком сроке займа и в наиболее высоком проценте.

Величину ставок ссудного процента по кредитам под залог недвижимости можно определить такими главными факторами, как:

1 Соотношение спроса и предложения на кредитных рынках.

2 Ожидание кредиторов рискованности в выдачи ссуд.

3 Законодательно-правовое регулирование залоговой деятельности.

В обстановке свободного рынка, рыночная ставка процента по залоговой ссуде стремится к снижению, когда предложение займа превосходит спрос на него, и, напротив - растут, в случаях, когда спрос на займ превосходит его предложение. Тем не менее, реальная ставка кредита, является наиболее высокой, чем равновесная, что отображает предпочтения кредиторов о риске выдачи ссуды. Также деятельность правительства может оказывать воздействие на величину ставки по кредиту, с помощью влияния на величину, существующего в наличии на рынке кредитного ресурса, а также на величину ставки рефинансирования.

Залоговая операция осуществляется на протяжении установленного временного срока, какой может доходить до 40 лет. Например, в 20-е годы в США средний срок предоставления ипотечного кредита составлял 5 лет, в годы «Великой депрессии» - 15-20 лет, в 70-е годы - 25,1 лет, а в 80-е - 28,2 лет. Так, существует тенденция повышения длительности предоставления ипотечного кредита.

Соглашение о залоге недвижимости, как правило, предоставляет заемщику право оплатить весь или долю оставшегося займа авансом либо до завершения сроков ипотеки. Заемщик также может выплатить большие суммы для погашения собственных обязательств, что определено графиком.

Многие соглашения о залоге могут предусматривать льготы при условиях предоплаты платежа по ипотечному кредиту, а также санкции в случае нарушения графика погашения кредита. Что может обеспечить защиту интересов и прав кредиторов благодаря предоставлению гарантий приобретения фиксированного дохода от отпущенной ссуды.

Согласованные и гибкие графики выплаты залоговых кредитов позволяют адаптировать размер их погашения, зависимо от финансового состояния заемщиков. К примеру, большинство американских банков резервируют долю выплат, которые сделаны заемщиками в качестве аванса по долгу, для возмещения их уменьшения в результате возможного ухудшения их платежеспособности. В момент неисполнения собственных обязательств по ипотечному соглашению и отчуждения заложенного имущества, заемщик сохраняет личное право на его выкуп, которое реализуется благодаря выплате долга в определенный законодательством срок.

Процесс по конфискации имущества у заемщиков начинается с формальной подачи иска кредиторами против заемщиков и иных лиц, которые имели прежде претензии на заложенную собственность в суде. Так, иск о конфискации имущества заслушивается в суде, который в свою очередь должен принять постановление о выдвижении заложенного имущества на торг на аукционе.

Также в решении суда удостоверяются права заемщиков на конфискованное имущество, указывается сумма долга, описывается собственность, которая подлежит продаже для возмещения долга, а также информацию о залогодержателе.

Покупатель, который назначил наиболее высокую стоимость за недвижимость, реализованную на аукционе, приобретает документ, заверяющий право собственности на недвижимость, в том случае, если заемщик либо иные конкуренты не смогли выкупить недвижимость в определенный законом срок, какой может колебаться от 2 месяцев до 2 лет, зависимо от штата.

Процесс конфискации заложенного имущества за задолженность может потребовать большого времени, сил и средств. Очень часто кредитор позволяет заемщику продолжать применять прежде заложенное имущество. Иногда заемщик сам отказывается от прав на выкуп заложенного имущества. Иные залогодатели отдают свое предпочтение проводить переговоры с кредиторами по выработке соглашений по списанию либо рефинансированию задолжности.

В начале 30-х годов в США формирование залоговых операций повергло к массовому разорению фермеров. Что заставило ряд штатов принять законодательство о включении моратория на конфискацию заложенного имущества за задолженность.

Подобные законодательные акты, в частности, могли предусмотреть откладывание проведения процесса по конфискации имущества в момент неблагоприятных климатических обстоятельств ведения сельскохозяйственного производства, к примеру, засуха, наводнение и пр., а также по постановлению губернатора штата в момент включения им чрезвычайного положения. Так, примером этого послужили Minnesota Moratorium Act (Закон штата Миннесота о моратории), который был издан в 1934 году, а также в федеральные законы, например, Federal Bankruptcy Act, принятый в 1933 году и законы Frazier - Lemke, которые были приняты в 1934 и 1935 гг.

...