На основании законодательства штата Миннесота, под некредитоспособностью заемщиков понимают всякое неисполнение ими условий ипотечного соглашения, к примеру, плана платежей, оплаты страховки за заложенное имущество, налога на недвижимость, проходящих расходов по поддержанию объектов залога, а также их полная или частичная продажа.

В момент некредитоспособности залогодателей, залогодержатели имеют определенное число вариантов для принятия решения о методах и характере взимания задолжности с заемщиков.

В момент залога сельскохозяйственной недвижимости кредиторы обязаны начинать переговоры с заемщиками для того, чтобы добиться взаимного соглашения. В том случае если залогодатели соглашаются с подобной процедурой улаживания задолжности, то залогодержатели предоставляют им отсрочивание оплаты платежей на срок до 90 дней.

В момент неосуществимости улаживания спора на основании ведения переговоров и достижения взаимного соглашения, залогодержатели имеют право начинать процедуру конфискации заложенной недвижимости на основании публикации объявлений в специализированных газетах о продаже не позже, чем за 6 недель до подобного акта. Причем они обязаны направить залогодателям личные письменные уведомления о намерениях продать заложенную недвижимость не меньше чем за 4 недели до ее продажи.

Для того чтобы прекратить процесс конфискации заложенного имущества, заемщики должны исполнить все взятые на себя обязательства по соглашению о залоге, а также возместить расходы кредиторов по ведению процесса конфискации, охватывая адвокатские услуги.

В момент сбыта заложенной сельскохозяйственной недвижимости по объявлению, когда залогодержателями являются правительственные агентства, бывшие залогодатели, обладают правом блокирования первой перепродажи либо аренды прежде заложенного имущества.

Новоиспеченный владелец должен уведомить прежнего заемщика о собственном жедании продать либо сдать недвижимость в аренду не позже, чем за 14 дней до исполнения такой операции. Отыскав нужных покупателей или арендаторов, он обязан оповестить прежнего залогодателя о предстоящей сдаче недвижимости в аренду на протяжении 15 дней, если разговор идет о продаже, то на протяжении 65 дней. Причем, прежний заемщик обладает преимущественным правом на приобретение или аренду подобного имущества на условиях, которые выдвинуты для «третьей стороны», данное можно подтвердить на протяжении 10 дней с момента приобретения уведомления о сделке.

В момент приобретения недвижимости прежний залогодатель не обладает правом перепродать недвижимость на протяжении 270 дней с момента ее приобретения.

Отметим, что процесс продажи заложенного имущества по объявлениям - это наиболее простой и наименее дорогой, нежели продажа с помощью аукциона.

В том случае если права залогодателей на заложенное имущество могут вызывать колебания, а также в том случае если при оформлении ипотечного кредита совершались ошибки, то тогда по постановлению суда может быть начат процесс конфискации заложенного недвижимого имущества с помощью аукциона. Причем заемщики выступают в качестве продавцов заложенного имущества, а кредиторы в качестве покупателей, наряду с остальными лицами.

Тем не менее, залогодержатели имеют приоритеты перед остальными участниками аукциона, которые заключаются в праве оплачивания покупки продаваемого имущества по безналичным расчетам.

После реализации имущества с торгов, заемщики, в случае сельскохозяйственной недвижимости, обладают правом выплачивать свои долги и выкупать прежде заложенное имущество на протяжении 12 месяцев со дня продаж и таким образом, отменить результаты аукциона.

Однако они обязаны возместить все затраты, которые были связаны с торгами. В том случае если аукционная стоимость продажи имущества была менее, нежели сумма займа, то залогодержатели для приобретения компенсаций могут подать гражданский иск против залогодателей в суде. А втом сулчае если вырученная по итогам торгов аукционная стоимость оказалась наиболее высокой, нежели сумма займа, то тогда разница между ними может поступить в распоряжение заемщиков.

На сегодняшний день в США инвестиционный фонд в области недвижимости - это один из самых рентабельных направлений по вложению капитала. Например, в 2001 г. доходность по размещению средств в указанные фонды составляла примерно 8,8% в обстановке экономического спада, при ставке рефинансирования Федеральной Резервной Системы США- 2,4%.

Ипотека в США близко связана с залогом сельскохозяйственной продукции. Институциональным основанием залоговых взаимоотношений является банковская система, а также агентства МСХ США, например, Farm Credit System, Farm Service Agency и Commodity Credit Corporation (CCC).

В России залоговые отношения в области недвижимости являются очень односторонними.

Один из главных факторов, который сдерживает развитие ипотеки, - это проблема в научной обоснованности оценки недвижимости и земли в сельском секторе.

Отметим, что функционирующая методика по определению так называемой «кадастровой стоимости» обладает целым рядом и прочих несовершенств, не позволяющие результативно применять ее на практике. В итоге, применяемая на сегодняшний день рентная оценка для того, чтобы определить ставку земельного налога, арендную платы за землю и стоимость земли, невозможно признать объективной. На основании чего, в качестве главного подхода для того, чтобы определить залоговую стоимость при ипотечном кредитовании, необходимо применять методологию оценки недвижимости в сельском секторе.

В настоящее время причинами, которые обусловливают отсталость системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, могут являться.

1 Существующие беспочвенные санкции и несоответствия в законодательно-правовом регулировании залога сельскохозяйственной земли.

2 Нечеткость прав собственности на угодья и прочее недвижимое имущество в сельском хозяйстве, а также нет их соответствующей регистрации.

3 Неполная доказательность подходов к оценке имущества и земли.

4 Нет институционального основания для основания и раскручивания системы ипотечного кредита.

5 Неприемлемые размеры сельскохозяйственных организаций, не обеспечивающие «полной стоимости» для того, чтобы привлекать ипотечный кредит, что может вступать в противоречия с тянущимся скоплением банковского капитала.

6 Наравне с рынком земли опотека анализируется как бальзам от всех несчастий сельскохозяйственного производства. Причем не придается значения тому обстоятельству, что она может выступать в качестве только одного из элементов всей системы экономических взаимоотношений в сельском секторе.

7 Пренебрежение взаимосвязям между ипотекой и отношениям по вопросам залога сельскохозяйственной продукции в теории и на практике экономического урегулирования сельского хозяйства.

На основании чего нужно реализовать комплекс мер для развития в сельском хозяйстве системы залоговых отношений, охватывая и ипотечное кредитование, разработка которой должна основываться на наилучшем совмещении государственного и рыночного регулирования. Скажем, в теоретическом плане надобность вторжения государства в функционирование сельского хозяйства в качестве области национальной экономики определяется неимением на практике рынка совершенной конкуренции, это может проявляться в присутствии естественной монополии, экстерналии, надобности в обеспечении общественного блага и пр.

Экстерналии - это экономические явления, которые воздействуют на предпринимательскую деятельность в качестве «третьей» стороны, отличной от производителей и потребителей. В итоге, доля выгод и расходов производителей, к примеру, которые связаны с охраной окружающей среды, не учитывается в стоимостях на изготовляемую ими продукцию.

В итоге действия вышеописанных факторов, а также надобности в обеспечении общественных благ, сельское хозяйство наряду с остальными секторами национальной экономики функционирует в обстановках рынка несовершенной конкуренции, что определяет надобность в отклонении фактических финансовых (учетных цен) от экономической ценности (стоимости) товаров. Так, на практике это может означать то, что государство принуждено нести расходы для создания рыночной, общественной и производственной структуре в сельском хозяйстве, а также для охраны окружающей среды для того, чтобы обеспечивать результативное раскручивание сельскохозяйственного производства для достижения продовольственной сохранности.

К основным направлениям по развитию системы ипотечного кредита в сельском хозяйстве относят:

1 Улучшение законодательно-правовой базы, залоговых взаимоотношений. Причем нерационально принимать специальный закон об ипотеке сельскохозяйственных земель, так как залоговое право, в том числе и на сельскохозяйственную недвижимость, играет роль и вещного права, а также регламентируется общегражданским законодательством.

2 Основание институциональной основы для развития системы ипотечного кредитования, а также залога сельскохозяйственной продукции, беспристрастно может потребовать создания особой государственной товарно-кредитной корпорации, которая будет ответствена за вышеописанные вопросы.

3 Для того чтобы создать «необходимую стоимость» для снабжения ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и притягивания для данных целей банковского капитала, разумно в дальнейшем формирование процесса объединения земель мелких сельскохозяйственных производителей, в том числе и благодаря созданию больших агропромышленных холдингов, а также улучшение распорядка регистрации земельной собственности.

4 Введение рыночного подхода для оценки земли в качетсве объекта недвижимости в сельском хозяйстве как основа для установления залоговой стоимости[39].

Раздел 2. Анализ практики функционирования рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации

2.1 Законодательно-правовые основы функционирования рынка сельскохозяйственных земель в России

В настоящее время отношения купли-продажи сельскохозяйственных земель регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 24 июля 2002 г. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», введенным в действие в феврале 2003 г [8].

Согласно ст.1 Закона данный законодательный акт регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Действие данного Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1)сохранение целевого использования земельных участков;
2)установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, применяются нормы иных федеральных законов.
В соответствии со ст.2 Закона, участниками отношений, регулируемых Законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Согласно ст.3. Закона, права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с данным законом.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
В соответствии со ст.4 Закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Основные положения данного закона нашли свое развитие в Федеральном законе Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» 29 декабря 2010 N 435-ФЗ[10].

Важное значение для развития рынка сельскохозяйственных земель имеет вступление в силу с 1 марта 2015 года Федерального закона №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года, регламентирующего порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно[11].

Кроме того, приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" с 24 декабря 2014 г. был введен классификатор видов разрешенного использования земельных участков[15].

Федеральным законом Российской Федерации от 3 июля 2016 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации» № 354-ФЗ были внесены изменения и дополнения в отдельные законодательные акты Российской Федерации[12].

Вышеуказанным законом были, в частности, внесены изменения в ст.284 ГК РФ «Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению», которая была изложена в следующекй редакции: «Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование [12].

Кроме того, были внесены изменения в ст.285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации», которая получила следующую редакцию: «Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде»[12].

Были также внесены дополнения и изменения в Земельный кодекс РФ. В частности п.4, ст.78 ЗК РФ был дополнен следующими положениями: «"4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства»[12].

Кроме того, Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был дополнен и изменен новыми положениями. В частности, изменения и дополнения были внесены в ст.6 «Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки»[12]. Согласно поправкам, текст данный статьи в настоящее время выглядит следующим образом: «1. Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

2. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд c момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации…»[12].

Земельное законодательство развивается также и на уровне отдельных субъектов Российской Федерации, например, Республики Калмыкия. В соответствии с правовым обеспечением проводимых преобразований и совершенствования земельного законодательства Российской Федерации в развитие земельных отношений в Республике Калмыкия действует следующая нормативно-правовая база:

· Закон Республики Калмыкия от 09.04.2010 № 177-IV-З (в ред. от 22.12.2015) «О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия» (принят Постановлением Народного Хурала (Парламента) РК от 08.04.2010 № 362-IV).

· Закон Республики Калмыкия от 06.11.2001 № 138-II-З (ред. от 27.09.2010) «Об административно-территориальном устройстве Республики Калмыкия» (принят Постановлением Народного Хурала (Парламента) РК 02.11.2001 № 580-II).

· Постановление Правительства Республики Калмыкия от 27.11.2014 №431 «О нормативной цене земельных участков».

· Постановление Правительства Республики Калмыкия от 24.11.2014 №427 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель водного фонда Республики Калмыкия».

· Постановление Правительства Республики Калмыкия от 24.11.2014 №426 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Республики Калмыкия».

· Постановление Правительства Республики Калмыкия от 19.06.2013 №309 (ред. от 29.12.2015) "О государственной программе Республики Калмыкия "Управление республиканским имуществом и земельными ресурсами" на 2013-2020 годы".

· Постановление Правительства Республики Калмыкия от 27.12.2012 №542 "О результатах государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Калмыкия"[24].

2.2 Основные тенденции развития рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации

В Российской Федерации в 2015 г. земли сельскохозяйственного назначения составляли 22,4 % против 22,5% в 2014 г. от общей земельной площади страны. В 2015 г. по сравнению с 2014 г. площадь сельскохозяйственных земель сократились на 1,8 млн. га или на 0,47 % (Таблица 1).

Таблица 1-Земельный фонд Российской Федерации в 2014-2015 гг., млн.га[18]

В 2015 г. по сравнению с 2014 г. возросло использование земель для несельскохозяйственных нужд. Так, площадь земель населенных пунктов в 2015 г. по сравнению с 2014 г. возросла на 0,2 млн.га или почти на 1% за счет роста площади земель сельских населенных пунктов. Площадь земель промышленности и иного специального назначения за этот период возросла на 0,2 млн. га или примерно на 1,2%.

При этом сельскохозяйственные угодья составляли лишь 51,5 % от общей площади сельскохозяйственных земель в 2015 г. (Таблица 2).

Таблица 2 - Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям в Российской Федерации в 2015 г.[18]

В 2015 г. перестала действовать негативная тенденция сокращения площади сельскохозяйственных угодий в стране при относительной стабилизации площади пашни и увеличения площади малоценных сельскохозяйственных угодий, таких как пастбища и залежь.

Общая площадь сельскохозяйственных угодий в стране в 2015 г. по сравнению с 2000 г увеличилась на 0,4 %, а пашни сократилась - на 1,2%. В то же время площадь пастбищ возросла на 1,6 %, а залежи- на 25,6 %.

Однако при относительной стабилизации площади сельскохозяйственных угодий в 2012-2014 гг., площадь пашни несколько возросла за этот период (Таблица 3).

Таблица 3- Динамика сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации в 2000-2015 гг., млн.га[18]

Однако за годы реформ многие проблемы, связанные с развитием рынка сельскохозяйственных земель так и не были решены.

Прежде всего не была создана классическая система отношений земельной собственности «земельный собственник-арендатор», которая предполагает развитие как отношений земельной собственности в целом, так и платного землепользования в частности.

Нерешенной остается проблема земельных долей в сельском хозяйстве. Основная часть земельной собственности продолжает находиться в руках государства.

В использовании земель в сельском хозяйстве важную роль играют хозяйственные товарищества и общества, а также производственные кооперативы, т.е. крупные и средние сельскохозяйственные предприятия (Таблица 4).

Данные хозяйственные субъекты с целью расширения масштаба сельскохозяйственного производства, повышения его эффективности и снижения трансакционных издержек осуществляют процесс консолидации земель в основном посредством аренды или покупки земельных долей.

Из таблицы 4 следует, что доля хозяйственных товариществ и обществ в общей земельной площади сельскохозяйственных угодий, использованной предприятиями и организациями в 2015 г., составила 51,7 %, а в пашне - 56,8%.

Доля производственных кооперативов в 2015 г. соответственно составила 36,8 % и 33,2%.

Таблица 4 - Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями Российской Федерации в 2015 г. , тыс. га

Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан в 2015 г. показано в таблице 5.

Из таблицы 5 следует, что доминирующую роль в землепользовании граждан и объединений граждан в 2015 г. играли крестьянские (фермерские) хозяйства. Так, их удельный вес в общей земельной площади составил 31,5 %, а в пашне- 39,9 %. Несмотря на имеющуюся тенденцию сокращения числа крестьянских (фермерских) хозяйств, их средний размер продолжает возрастать (Таблица 6). По данным Росреестра средний размер крестьянского (фермерского) хозяйства возрос в 2015 г. по сравнению с 1995 г. на 61,3 %. За этот же период их число сократилось на 6,3 %.

Таблица 5 - Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан Российской Федерации в 2015 г.. тыс.га[18]

Таблица 6 - Динамика крестьянских (фермерских) хозяйств в Российской Федерации в 1995-2015 гг.[18]

Земельный рынок получил определенное развитие в Российской Федерации (Таблица 7). Общая площадь земель, вовлеченных в рыночные отношения увеличилась на 10,7 млн. га в 2012 г. по сравнению с 2011 г., со 192,7 млн. га до 203,4 млн. га или на 5,6 %. Общее количество сделок выросло на более чем 0,6 млн. с 5,2 млн. до 5,8 млн. или на 11,5 %.

Следует отметить, что, купля-продажа земли физическими и юридическими лицами в 2012 г. по сравнению с 2011 г. выросла на 13,1 млн. га с 7,8 млн. га до 20,9 млн. га или 2,7 раза. Количество сделок за этот период времени увеличилось на 221,5 тыс. с 908,9 тыс. до 1130,4 тыс.или на 24,4%. Количество сделок, связанных с земельной ипотеки за этот период выросло на 39,9 тыс., с 109,0 тыс. до 148,9 тыс. или на 36,6 % . Количество сделок продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственным производителям в 2012 г по сравнению с 2011 г. увеличилась на 4,3 тыс. с 11,6 тыс. до 15,9 тыс. При этом площадь вовлеченных в вышеуказанные операции земель возросла на 188,6 тыс.га с 536,9 тыс. га до 725,5 тыс. га. Средняя цена вне населенных пунктах составила 17,83 руб/кв.м [18]. Число сделок купли-продажи юридическими лицами земельных участков для сельскохозяйственного производства в 2012 г по сравнению с 2011 г.возросло на 20 тыс. с 64,7 тыс. до 84,7 тыс. При этом площадь земель в данных трансакциях возросла на 447,9 тыс.га с 2937,2 тыс.га до 3385,1 тыс.га, что косвенно свидетельствует о развитии процесса консолидации земель[18]. В 2012 г. площадь заложенных земель составила более 2,4 млн.га или 1,84 % от количества земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Из них более 2,0 млн.га составляли земли сельскохозяйственного назначения или 82,8 % от площади всех земель находящихся под ипотекой[18]. Количество сделок аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в 2012 г по сравнению с 2011 г. увеличилась на 236,0 тыс. с 135,5 тыс. до 371,5 тыс. При этом площадь арендованных земель уменьшилась на 21,3 млн.га с 91,9 млн. га до 70,6 млн. га. Средняя арендной платы вне населенных пунктов составила 37,26 руб/кв.м. против 6,57 руб/кв.м. в 2011 г[18]. Возрос также и средний размер сделки (Таблица 8). Из таблицы 8 следует, что консолидация земель происходит не только в сельском хозяйстве, но и в целом в Российской Федерации. Так, средний размер земельной сделки увеличился в 2012 г. по сравнению с 2007 г. на 37,1 %.

Однако впоследствии земельный рынок в сельском хозяйстве перешел в стадию падения и стагнации в связи с ростом кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель, что негативно отразилось как на количестве сделок с земельными участками, так и на площади земель сельскохозяйственного назначения, вовлеченных в рыночный оборот.

В настоящее время идет процесс постепенного восстановления рынка сельскохозяйстваенных земель.

Таблица 7 - Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации в 2007-2012 гг[17]

Таблица 8 - Средний размер сделки на земельном рынке Российской Федерации в 2007-2012 гг.,га [34]

По данным на 1 января 2016 года значительная часть земель категории сельскохозяйственного назначения находилась в государственной и муниципальной собственности - 255,3 млн. га, или 66,5% земель категории, в собственности граждан - 111,1 млн. га (29,0% площади категории), в собственности юридических лиц - 17,3 млн. га (4,5%).

Из всех земель России, находящихся в частной собственности (133,4 млн. га), на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 96,2% (128,4 млн. га), из них 68,7% (88,3 млн. га) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю.

В результате мероприятий по разграничению государственной собственности на землю в собственности Российской Федерации зарегистрировано земельных участков на площади 5,8 млн. га, в собственности субъектов Российской Федерации - 11,2 млн. га, в муниципальной собственности - 9,1 млн. га.

В структуре частной собственности на землю в целом по России наблюдалось сокращение показателя площади земельных участков, находившихся в собственности граждан (уменьшение в 2015 году составило 144,2 тыс. га), при одновременном увеличении площади земельных участков, находящихся на праве собственности юридических лиц (увеличение в 2015 году составило 871,8 тыс. га)[18].

Аналогичные тенденции действуют и на региональном уровне, как например, в Республике Калмыкия. По данным государственного статистического наблюдения земельный фонд Республики Калмыкия на 1 января 2016 г. составил 7473,1 тыс.га (Таблица 9)[24].

Распределение земель по категориям показывает преобладание в структуре земельного фонда Республики Калмыкия земель сельскохозяйственного назначения (92,5 %) и земель запаса (3,1 %).

В структуре земель в 2015 году по сравнению с 2014 годом произошли следующие изменения (Таблица 10).

Площадь земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2016 составила 6917,5 тыс.га. и увеличилась в сравнении с 2014 годом на 17,8 тыс. га. Данное увеличение произошло за счет земель запаса.

Таблица 9-Земельный фонд Республики Калмыкия в 2015 г[24]

На 0,7 тыс. га увеличилась площадь земель водного фонда (в 2015 - 59,9 тыс. га, а в 2014 - 59,2 тыс. га). Увеличение площади произошло также за счет земель запаса.

Площадь земель запаса уменьшилась на 18,5 тыс. га за счет перевода в категорию земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда.

Таблица 10 - Динамика земельного фонда Республики Калмыкия в 2014-2015 гг., тыс.га[24]

В структуре земельного фонда Республики Калмыкия 84,5 % составляют сельскохозяйственные угодья (6316,9 тыс.га); земли, находящиеся в стадии мелиоративного строительства - 3,9 % (287,7 тыс.га); под лесами - 0,4 % (32,5 тыс.га); лесные насаждения, не входящие в лесной фонд - 0,6 % (42,3 тыс. га); под водой - 2,4% (176 тыс.га); земли застройки -0,4 % (31,9 тыс.га); под дорогами - 0,8 % (65,1 тыс.га); болота - 1,7 % (123,5 тыс.га); нарушенные и прочие земли - 5,3 % (397,2 тыс.га), из них пески - 3 % (214,4 тыс.га).

По данным государственного статистического наблюдения на 01.01.2016 в собственности граждан и юридических лиц находилось 1506,3 тыс.га, что составило 20,1 % земельного фонда республики.

Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан, составила 1502,1 тыс.га или 20,05 %, в собственности юридических лиц находилось 4,2 тыс.га или 0,05 % земельного фонда Республики Калмыкия.

Земельные доли граждан (включая долю в праве общей совместной собственности) в земельном фонде республики составили 14,7 % (1102,8 тыс.га) или 79 % земель, находящихся в частной собственности в целом по республике.

В структуре земель, находящихся в собственности, в целом по республике в течение 2015 г. произошли следующие изменения.

Общая площадь земель, находящихся в собственности граждан, увеличилась за отчетный период на 110,1 тыс.га за счет передачи земель государственной собственности в собственность граждан для различных целей, а также с переоформлением физическими и юридическими лицами права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки.

Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 5966,8 тыс.га или 80 % земельного фонда республики.

По данным государственных статистических наблюдений на 01.01.2016 из 5966,8 тыс.га земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности в границах Республики Калмыкия, в установленном порядке право собственности на земельные участки возникло:

- у Российской Федерации на 320,6 тыс.га, что составило 5,4 % от общей площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- у Республики Калмыкия на 752,7 тыс.га (13,6 %);

- у муниципальных образований на 1952,7 тыс.га (22,3 %).

Наибольшую долю земель, представляющих собой собственность Российской Федерации, составили земельные участки, относящиеся к категориям земель, в том числе:

- особо охраняемых территорий и объектов - 121,1 тыс.га (37,8 %);

- лесного фонда -55,3 тыс.га (17,8 %);

- сельскохозяйственного назначения - 116,8 тыс.га (36,5 %).

В перечень объектов, под которыми сформированы земельные участки с целью регистрации права собственности Российской Федерацией, в основном входили:

-на землях сельскохозяйственного назначения земельные участки используемые: государственными предприятиями - племенными объединениями, подсобными хозяйствами прочих предприятий, опытными селекционными станциями, а также учебно-производственными подразделениями образовательных учреждений.

-на землях населенных пунктов - земельные участки, занятые административно-управленческими объектами органов государственной власти, объекты Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, предприятия Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации, Министерства транспорта ...