Оценка офисной недвижимости Москвы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играют важную роль в современных условиях. Недвижимость заняла одно из важных мест в человеческой жизни. Поскольку последнее десятилетие потребность в оценке рынка выросла больше, чем на 50%. Увеличение заказов по оценке рынка, связано с новым "перераспределением" собственности, с работой Федеральных законов, где юридическим лицам рекомендуют применить рыночную стоимость собственности, которую определяют независимые профессиональные оценщики при покупке и продаже, залоге, вступая в уставный капитал, судопроизводства.

В Москве много офисных зданий, а также автономных офисных блоков, принадлежащих юридическим и физическим лицам. Необходимость оценки связана с немалым количеством причин для принудительной оценки, согласно с российским законодательством индивидуальных задач конкретного владельца. недвижимость рыночный стоимость

Оценка офисной недвижимости при развивающейся экономике, является важной составляющей для удачного бизнеса, собственно это течение является весьма значимым элементом развития рыночных отношений.

Оценка офисного здания в данный момент очень распространенный процесс, и это неудивительно, поскольку количество офисов растет с каждым днем, что связано с развитием бизнес-процессов в России. Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценочной деятельности в сфере офисной недвижимости.

Цель данной работы - исследование теоретических основ оценочной деятельности в области офисной недвижимости и разработка практических рекомендаций для ее совершенствования.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является офисная недвижимость г. Москвы.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступают экономические отношения, складывающиеся в результате оценки офисной недвижимости.

Методологической основой исследования выпускной квалификационной работы являются работы ведущих специалистов по экономике, недвижимости и управлению; нормативные и законодательные акты.

В выпускной квалификационной работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические и методологические основы оценки офисной недвижимости; во втором - проведен анализ основ оценки офисной недвижимости; в третьем-даны предложения по совершенствованию оценочной деятельности в сфере офисной недвижимости.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы материалы компаний и аналитических агентств «Knight Frank», «S.A.Ricci», «GVA Sawyer», «Blackwood», «Praedium Oncor International».



Раздел 1. Теоретические и методологические основы оценки офисной недвижимости

1.1 Офисная недвижимость как объект оценки

Офисная недвижимость - название этой категории недвижимости говорит само за себя, с одной стороны. Но с другой стороны, понятие офисная недвижимость является комплексным и включает в себя множество составляющих. Офисная недвижимость - это все объекты коммерческой недвижимости, которые подходят под использование для нежилых офисных помещений. Рынок офисной недвижимости представлен множеством объектов: офисные здания и помещения, офисные центры, бизнес-цетры, административные здания, бизнес-парки, технопарки, помещения в бывших и работающих НИИ, помещения на территориях предприятий и заводов, помещения на первых этажах жилых домов и административно-жилых зданиях [34].

Для систематизации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг[21].

В конце 2006г. в г.Москве компаниями Московского исследовательского форума была утверждена классификация офисных зданий, исходя из которой, здания делятся на три класса «А», «В+», «В -». В её разработке участвовали специалисты исследовательских отделов таких компаний - CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, а также представители управляющих и девелоперских компаний и всевозможных технических служб.

Разработчики данной классификации привнесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, с помощью которых сейчас можно успешно отнести офисный центр к классу А, В+ или В-. Более подробно эти требования представлены в приложении. А [33].

Оценка офиса - очень распространенная услуга в сфере оценки коммерческой недвижимости [37].

Оценка офисных зданий (помещений) необходима [23]:

Если совершается сделка купли - продажи. Привлечение оценщика очень поможет продавцу аргументировать, запрашиваемую им цену, основываясь на проведенный оценщиком расчет, а также избежать конфликтов между покупателем и продавцом.

для определения размера цены страховой компенсации. Оценщик определяет оптимальный размер страхового возмещения и на основании проведенных расчетов подготавливает документ доказательного значения.

для целей налогообложения. Проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.

для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования. Условия предоставления ссуды рассматривает кредитор, в зависимости от результата определения оценщика рыночной стоимости офисных комнат, ликвидности, типичного термина выставки, возможных расходов при реализации объектов, ролей и мест продуманных активов в бизнесе клиента.

для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

для постановки на баланс компании. Проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

для внесения недвижимости в уставной капитал.

при передаче офисных помещений в доверительное управление. При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности.

для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество.

Оценка офиса представляет собой набор методов и подходов, основная цель которых заключается в корректном определении влияния того или иного фактора на конечную стоимость офиса. Факторы, оказывающие влияние на стоимость офисного помещения, отличаются от факторов, которые учитываются при оценке офисного здания. На рисунке 1 выделены факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость офиса [37].



Рисунок 1 - Факторы, влияющие на рыночную стоимость офиса в г. Москве в 2016-2017 гг.

Оценка офиса производится в рамках общепринятых трех подходов: затратный, доходный и сравнительный. Существует следующие особенности оценки офисной недвижимости в рамках каждого из подходов [37], которые представлены в таблице 1:

Таблица 1 - Особенности оценки офисной недвижимости в г. Москве в 2016-2017гг.

Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
В большинстве случаев применим только для оценки офисных зданий старых годов постройки.	При построении потока доходов учитываются потоки денежных средств от сдачи в аренду помещений	При оценке офисного здания учитывается соотношение полезной и общей площади
Не применим к оценке встроенных офисных помещений, так как не отражает реальную рыночной стоимость	При оценке офисного здания денежный поток определяется от полезной площади или полезной площади с учетом «коридорного коэффициента»	При оценке офиса учитывается все факторы, влияющие на стоимость
	При оценке встроенного офисного помещения учитываются потоки доходов от сдачи в аренду общей площади помещения

В ходе выполнения работ по оценке офисной недвижимости учитываются все факторы и особенности конъюнктуры рынка, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Выбор методов будет зависеть как от особенностей объекта, так и от целей оценки.

1.2 Подходы и методы оценки офисной недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости, в том числе и офисной, является наиболее востребованной услугой в оценочной деятельности по отношению к оценке остальных видов активов.

Существуют три основных подхода к оценке офисной недвижимости:

1 Затратный подход.

2 Доходный подход.

3 Сравнительный подход.

Вычисления с употреблением всех этих подходов дают различные размеров стоимости проекта оценки.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвешивать достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и устанавливать заключительную стоимость проекта оценки на основе этих тех подходов, которые рассматриваются как самое надежное [35].

Основные методы и подходы к оценке представлены на рисунке 2 [20].

Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход [24].

Прибыльный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую инвестирован капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количеству дохода, который эта недвижимость способна принести.

Рисунок 2 - Подходы и методы оценки недвижимости в г.Москве в 2016-2017 гг.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта [10].

Базовая формула доходного подхода [20]:

или (1)

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Доход обычно предназначается как чистый операционный доход, который недвижимость способна приносить в течение определенного периода;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - стандарт доходной взаимосвязи отражения между доходом и стоимостью проекта оценки.

Темп капитализации - отношение рыночной стоимости собственности к чистому доходу, который введен им.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества [8].

Этапы доходного подхода [11]:

1 Подсчет валового дохода от применения объекта на начале анализа протекающих ставок и тарифов на рынке арендной платы за сопоставимые объекты.

2 Также на основе анализа рынка сделана оценка утрат от неполной погрузки (аренда) и неуплаченные арендованные платежи, его динамика сравнительно полагаемой недвижимости. Размер, отнят от валового дохода, а всё общее количество - настоящий валовый доход.

3 Расчет затрат, объединенных с объектом оценки:

операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

зафиксированный - траты на обслуживание кредиторской задолженности (процент на кредитах, предъявление обвинения в обесценивании, налогах, уплат, и т.д.);

запасы -издержки для покупки (замена) аксессуаров к объекту недвижимости.

4 Определение размера чистого дохода от продажи объекта.

5 Расчет коэффициента капитализации

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости;

рыночной стоимости.

В рамках рентабельного применения доходного подхода вероятен один из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов. При применении метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от предполагаемого использования в течение нескольких прогнозных лет, а также поступления от перепродажи имущества в конце прогнозируемого периода [10].

Метод капитализации доходов используется, если [20]:

* потоки доходов стабильны в течение длительного периода времени, представляют собой значительное положительное значение;

* потоки доходов растут стабильно и умеренно.

Результат, полученный этим методом, состоит из стоимости зданий, строений и стоимости земельного участка, т. е. Является ли стоимость всего имущества. Основная формула расчета имеет следующий вид: [20]:

или (2)

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

ЧОД (NOY) -чистый операционный доход (ден.ед.);

КК (Rk) - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации дохода - это определение стоимости недвижимости посредством ежегодной передачи (или среднегодовой) чистого операционного дохода (НОИ) в текущей стоимости.

При применении этого метода необходимо учитывать следующие предельные условия [20]:

* нестабильность потоков доходов;

* если объект находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы процедуры оценки капитализации [12]:

1 Определение предполагает ежегодный (или средний годовой) доход в качестве дохода, полученного от объекта недвижимости, с его лучшим и наиболее эффективным использованием;

2 Расчет скорости капитализации;

3 Определение стоимости проекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем разделения RRM на коэффициент капитализации. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле [20]:

ПВД = S*См (3)

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.;

См - арендная ставка за 1 кв.м.

Фактический валовой доход (ФВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования районов и сбора арендной платы с добавлением других доходов от нормального рыночного использования имущества [20]:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (4)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений) [20]:



ЧОД = ДВД - ОР (5)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования имущества и воспроизводства реального валового дохода [9].

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации [13]:

* Учет компенсации капитальных затрат (с поправкой на изменение стоимости актива);

* комбинированный инвестиционный метод или метод инвестиционной группы;

* Метод прямой капитализации.

Преимущества метода капитализации дохода заключаются в том, что этот метод напрямую отражает состояние рынка. Поскольку в его применении он анализируется с точки зрения соотношения доходов и, как правило, существует большое количество сделок с недвижимостью, а также расчет капитализированного дохода гипотетический, формируется отчет о доходах, в котором основной указывается принцип строительства, только тогда формируется предположение о уровне рынка недвижимости [17].

Недостатки метода капитализации дохода заключаются в том, что [20]:

* его применение затруднено, когда нет информации о рыночных сделках;

* Метод не рекомендуется использовать, если объект не завершен, не достигнет уровня стабильного дохода или не подвергся серьезным изменениям из-за силы основных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложный, подробный и позволяет вам оценивать объект в случае нестабильного денежного потока от него, моделируя характерные особенности их поступлений. Метод DCF [15] применяется, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущего; Имеются данные, подтверждающие размер будущих денежных потоков от недвижимости; Потоки доходов и расходов имеют сезонный характер; Предлагаемая недвижимость представляет собой крупный многоцелевой коммерческий объект; Объект недвижимости находится в работе или просто создан и введен (или введен в эксплуатацию).

Метод DCF позволяет оценить стоимость имущества на основе текущей стоимости выручки, состоящей из прогнозируемых денежных потоков и баланса [11].

Для правильного расчета DCF необходимо [20]: продолжительность прогнозируемого периода; Ожидаемый денежный поток, включая возврат; учетная ставка.

Алгоритм вычисления метода DCF [13]:

1 Определение прогнозируемого периода.

В международной перспективной практике средний размер прогнозируемого периода в 5-10 лет для России, типичный размер будет периодом, который длится 3-5 лет. Это реальное выражение, для которого можно сделать разумный прогноз.

2 Прогнозирование размера денежных потоков.

При оценке недвижимости по методу DCF существует несколько типов доходов [20]:

1 Потенциальный валовой доход;

2 Допустимый валовой доход;

3 Чистый операционный доход;

4 денежный поток до уплаты налогов;

5 денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток (DP) рассчитывается следующим образом [20]:

1 DVD равен количеству ПЭНП за вычетом потери от безработицы, при взимании арендной платы и других доходов;

2 Сумма равна DVD, за вычетом ОП и затраты компании владельца равны;

3 ДП до того, как налоги будут равны сумме RR за вычетом инвестиций и стоимости услуги по кредиту и укреплению кредитов.

4 ДП до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу собственника имущества равны.

Следующим важным этапом является расчет стоимости возврата. Стоимость возврата может быть предсказана [16]:

1 Цена продажи, анализирующая текущее состояние рынка, от контроля стоимости таких объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2 Принятие предположений относительно изменения стоимости имущества во время его владения;

3 Написание прописных букв дохода через год после окончания прогнозируемого периода с использованием независимо рассчитанной нормы капитализации.

Определение учетной ставки. «Учетная ставка - это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости полученной или выплаченной суммы в будущем» [20].

В западной практике к расчету учетной ставки применяются следующие методы [12]:

1) метод кумулятивной конструкции;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод изоляции;

4) метод контроля.

Вычисление значения свойства методом DCF осуществляется по формуле [20]:



(6)

PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

It - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - остаточная стоимость.

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должны быть дисконтированы (по коэффициенту последнего прогнозируемого года) и добавлены к сумме текущих значений денежных потоков.

Таким образом, значение свойства равно = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (возврат).

В дополнение к выгодному подходу к оценке офисной недвижимости, адекватные результаты могут быть получены путем применения сравнительного подхода [24].

Сравнительный подход к оценке представляет собой набор методов оценки, основанный на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которого имеется информация о ценах сделок с ними [11].

Условия применения сравнительного подхода [20]:

1 Объект не должен быть уникальным.

2 Информация должна быть исчерпывающей, включая условия транзакций.

3 Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых сверстников оцениваемого имущества, должны быть сопоставимыми.

Сравнительный подход основан на принципах [14]:

* замена;

* баланс;

* спрос и предложение.

Этапы сравнительного подхода [10]:

1 Исследование рынка - анализ состояния и тенденций рынка и особенно сегмента, которому принадлежит оцениваемый объект; Поиск аналогичных объектов.

2 Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых для продажи или недавно проданных объектах - оценке аналогов; Сравнение аналоговых объектов с оцениваемым объектом.

3 Корректировка отпускных цен выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен аналогов.

Сопоставимые объекты должны принадлежать одному и тому же сегменту, а транзакции с ними должны выполняться в типичных условиях для этого сегмента [14]:

* продолжительность воздействия. Время экспозиции - время, в течение которого объект находится на рынке;

* Независимость субъектов сделки.

* инвестиционная мотивация, определяемая: аналогичными мотивами инвесторов; Лучшее и эффективное использование объектов; Степень износа здания.

Основные критерии выбора аналоговых объектов [20]:

1 Права собственности на недвижимость.

Корректировка прав собственности - это разница между рыночной и контрактной арендной платой, поскольку полное владение определяется рыночной арендой и имеющимся текущим финансированием.

2 Условия финансирования сделки.

В нетипичных условиях для финансирования транзакции необходим тщательный анализ, в результате которого делается поправка.

3 Условия продажи и время продажи.

4 Местоположение.

5 Физические характеристики.

Чтобы определить окончательное значение оцениваемого имущества, необходимо скорректировать сопоставимые продажи. Расчет и коррекция производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (рисунок 3) [20].

Рисунок 3 - Виды корректировок в г.Москве в 2016-2017 гг.

В рамках сравнительного подхода используются два основных метода оценки [13]:

* метод продажи пар;

* Метод валового множителя аренды.

Метод парных продаж. Одним из способов определения величины коррекции для любой характеристики является анализ парных продаж. Он состоит в сравнении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. В то же время парные продажи - это продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одного признака, который оценщик должен оценить, чтобы использовать его в качестве поправки к фактической цене сопоставимого имущества.

Метод валового рентного множителя. Валовой рентный множитель (BPM) - это отношение продажной цены или потенциального валового дохода или фактического дохода [12].

Для применения этого метода необходимо [20]:

1 Оценить валовой доход рынка, созданный объектом;

2 Определить отношение валового дохода от оценочного объекта к цене продажи для сопоставимых продаж аналогов;

3 Умножьте валовой доход от оцениваемого объекта на среднее значение BPM по аналогии.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле [20]:

Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК -Является ли отношение чистого операционного дохода к отпускной цене.

В этом случае [20]:



(8)

(9)

Ккап -общий коэффициент капитализации;

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Преимущества сравнительного подхода [20]:

1 Окончательная цена отражает мнение типичных продавцов и покупателей.

2 Сбытовые цены отражают изменения в финансовых условиях и инфляции.

3 Статически оправдано.

4 Корректировки выполняются для различий сравниваемых объектов.

5 Достаточно прост в использовании и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода [20]:

1 Различия в продажах.

2 Трудность сбора информации о практических ценах на продажу.

3 Проблемный сбор информации о конкретных условиях транзакции.

4 Зависимость от рыночной активности.

5 Зависимость от стабильности рынка.

6 Сложность согласования данных по значительно разным продажам.

Для оценки отдельно стоящих зданий (ОСЗ) часто применяется дорогостоящий подход. Дорогим подходом является набор методов оценки, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замены объекта оценки с учетом сохраненного износа.

Он основан на предположении, что покупатель не будет платить за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [10].

Информация, необходимая для применения подхода к затратам [20]:

* уровень заработной платы;

* сумма накладных расходов;

* затраты на оборудование;

* нормы прибыли строителей в регионе;

* рыночные цены на стройматериалы.

Этапы стоимостного подхода [15]:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С3).

2. Расчет стоимости замены или стоимости замены.

3. Расчет накопленной амортизации (всех видов)

* физический износ - износ сочетался с уменьшением удобства использования объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

* Функциональный износ - износ из-за несогласованности с современными требованиями, предъявляемыми к аналогичным объектам;

* Наружный износ - износ в результате изменений внешних экономических факторов.

4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленной амортизации5. Определение общей стоимости недвижимости: Cm = Cs + Dream.

В рамках ценового подхода можно использовать следующие методы [20]:

* метод сравнительной удельной стоимости;

* элементный метод;

* Оценочный метод;

* метод индекса.

Метод сравнительной удельной стоимости включает в себя расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована с учетом различий в сравниваемых объектах (планирование, оборудование, права собственности и т. Д.) [9].

Если в качестве сравнительной единицы выбрано 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид: [20]:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс (10)

С_о - стоимость оцениваемого объекта; С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); К_п - коэффициент, учетший возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади; К_н - коэффициент, учетший возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); К_м - коэффициент, учетший местоположение объекта; К_в - коэффициент, учетший изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз - коэффициент, учетший прибыль застройщика (%); К_ндс - коэффициент, учетший НДС (%).

Важным шагом является выбор типичного объекта. В этом случае необходимо учитывать [20]:

* единственное функциональное назначение;

* близость физических характеристик;

* сопоставимый хронологический возраст объектов;

* другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам включает в себя разбивку оцениваемого объекта на компоненты здания - фундамент, стены, полы и т. Д. Стоимость каждого компонента получается на основе количества прямых и косвенных затрат, необходимых для единицы единицы объема в соответствии с формулой [20]:

(11)

С_зд - стоимость строительства здания в целом; V_j - объем j-го компонента; С_j - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; К_н - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Представлена методика оценки стоимости недвижимости по доходному подходу на рисунке 4 [20].

Источник: материал сайта aup.ru

Рисунок 4 - Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом в г.Москве в 2016-2017гг.



Метод количественного обзора основан на использовании таких деталей, как количественные сметы расходов на установку отдельных компонентов, оборудования и строительство здания в целом. В дополнение к вычислению коэффициента учета накладных расходов, и вам нужно рассчитать другие затраты, то полный обзор реконструкции оцененного объекта можно считать составленным.

Стоимость строительства здания определяется стоимостью инвестиций, необходимых для его реализации. Ориентировочная стоимость строительства - это сумма денег, необходимых для ее реализации в соответствии с проектной документацией. На основе расчетного расчета стоимости инвестиций в капитал, финансирования строительства и формирования свободных (контрактных) цен на строительную продукцию [11].

Ориентировочная стоимость строительства включает следующие элементы:

* строительные работы;

* работа по установке оборудования (монтажные работы);

* стоимость приобретения (производства) оборудования, мебели и оборудования;

* другие расходы.

Индексный метод заключается в определении стоимости восстановления предлагаемой единицы недвижимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.

Показатели переоценки основных средств, утвержденные Правительством Российской Федерации и периодически публикуемые в прессе [19].

Преимущества ценового подхода [20]:

1 При оценке новых объектов подход к затратам является самым надежным.

2 Этот подход подходит или возможен только в следующих случаях:

* технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

* обоснование необходимости обновления существующего объекта;

* оценка зданий специального назначения;

* при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

* анализ эффективности использования земли;

* решение проблем страхования объектов;

* Решение проблем налогообложения;

* при согласовании значений свойства, полученных другими методами.

Недостатки ценового подхода [20]:

1 Расходы не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2 Попытки добиться более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат на рабочую силу.

3 Несоответствие между затратами на приобретение оцененного недвижимого имущества для расходов на новое строительство точно такого же объекта, поскольку в процессе оценки накопленная амортизация вычитается из стоимости строительства.

4 Проблемный расчет стоимости воспроизводства старых зданий.

5 Сложность определения стоимости накопленного износа старых конструкций и сооружений.

6 Отдельная оценка земельного участка из зданий.

7 Проблемная оценка земли в России.

Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является координация результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Гармонизация результатов отражает адекватность и точность каждого подхода [24].

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке имущества и согласования полученных результатов оценивается ценность оцениваемого объекта, который будет представлен в отчете об оценке[20].



Раздел 2. Анализ основ оценки офисной недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки недвижимого имущества

Оценочная деятельность как объект правового регулирования - это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проводимая в соответствии с законодательством Российской Федерации, может повлечь за собой определенные юридические последствия, поскольку оценочный отчет, составленный оценщиком, имеет доказательную ценность [8].

В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. В соответствии с этим действующая система регулирования профессиональной оценочной деятельности в Российской Федерации является трехуровневой и состоит из: федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных Правительством Российской Федерации (в настоящее время - Минэкономразвития Российской Федерации), Национальный совет по оценке деятельности и саморегулируемые организации оценщиков.

Закон об оценочной деятельности определяет правовую основу для регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, физических и юридических лиц для совершения сделок с этим имуществом, а также для других целей [ 4].

Происхождение закона о предполагаемой деятельности, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, которую выполнял нелицензированный оценщик, не подпадает под действие законодательства о планируемой деятельности, не может иметь очевидной ценности и не рекомендуется для операций с имущество.

Таким образом, одним из существенных условий для признания кажущейся силы суждений о ценности объектов оценки (отчет об оценке) является введение этой работы в качестве полного предмета предлагаемой деятельности, где оценщики являются членами наиболее адаптируемой оценочной организации (СРО).

Список ситуаций, когда оценка объекта является обязательной, также предусмотрена в законе о планируемой деятельности, перечислены права и обязанности оценщика и покупателя оценки, обязательные требования к контракту оценки и отчет об оценке определяются и формулируются условия для реализации предлагаемой деятельности.

На уровне нормативных актов, оценочная деятельность в нашей стране регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ:

О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256 [5]; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255 [6]; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254 [7]; а также Международных Стандартов Оценки МСО-2007; Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"от 25 сентября 2016 года N 611[8];

Этот перечень стандартов оценки предназначен, прежде всего, для оценщиков, осуществляющих деятельность на территории Российской Федерации. Даны определения Стандартов для основных типов стоимости, определенных в оценке, с инструкциями по применению разных подходов и методов оценки, а также установленным периодом, в течение которого стоимость проекта оценки, оцененная оценщиком в оценке Отчет может быть рекомендован для транзакции с объектом оценки - шесть месяцев с даты отчета об оценке. Таким образом, предлагаемая деятельность в Российской Федерации регулируется государством, а также на уровне федерального законодательства, а также на уровне исполнительной власти и присутствием в предполагаемой компании лицензированных членов-оценщиков СРО, предпосылка для предоставления услуг в оценка. Далее перечислены все нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации.

Кодексы Российской Федерации:

Земельный кодекс;

Налоговый кодекс (часть I);

Налоговый кодекс (часть II);

Лесной кодекс;

Водный кодекс.

Федеральные законы, законы Российской Федерации:

Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

Федеральный Закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ»;

Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (в редакции от 23.12.2003).

Постановления Правительства Российской Федерации:

Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»;

Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

Постановление Правительства РФ от 17.09.2007 № 590 «О внесении изменений в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316»;

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»;

Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель».

Акты федеральных органов исполнительной власти:

Приказ Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 года № 445 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222»;

Приказ Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель»;

Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;

Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Акты территориальных органов исполнительной власти.

Рассмотрим основные тенденции развития рынка офисной недвижимости в 2016 году. Оборот розничной торговли в Москве в 2016 году превысил 4,4 трлн. рублей, что на 2,4% больше, чем в 2013 году, при годовой инфляции 11,7%.

Таким образом, в сопоставимых ценах мы можем констатировать падение оборота розничной торговли на 8%. В структуре оборота розничной торговли, непищевые продукты в 2016 году составили 48,4%, что соответствует балансу прошлых лет. Для справки, аналогичный показатель для Санкт-Петербурга - 66%, а в среднем по Российской Федерации - 59%.

Оборот питания на 2016 год составил 174,1 млрд. рублей, что больше, чем оборот на 2015 год всего на 0,7%, а на 2015 год оборот за год увеличился на 7,7%. Таким образом, стагнация затронула и сектор питания. Индекс потребительских цен в декабре 2016 года по сравнению с предыдущим месяцем составил 102,8%. Рост индекса потребительских цен для 2016 год составил 11,7%, а рост индекса в пищевой промышленности товаров был 14,6%, а непродовольственных товаров подорожал на 8,7%. Это самый сильный рост цен с 2008 года. Значительное увеличение темпов роста потребительских цен по сравнению с предыдущим годом.

2.2 Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы

Рисунок 5 - Динамика роста потребительских цен в г. Москве в 2003-2017 гг.

Рисунок 6 - Динамика роста цен в г.Москве по товарным группам в 2007-2017 гг.

По данным Мосгорстата, постоянное население Москвы по итогам 2016 года составило 12 184 000 человек. Средняя номинальная заработная плата за 2016 год выросла на 10,9% и достигла 59 300 рублей. Реальные доходы населения, рассчитанные с учетом инфляции, снизились на 7,4%, в то время как в 2015 они выросли на 5,4%. Структура расходов населения в 2016 году соответствует 2015: 70% своего дохода москвичи тратят на оплату товаров и услуг, 12% на ЖКХ, остальное на покупку недвижимости и накопления. В среднем 13% покупок осуществляется в кредит.

Таким образом, наблюдается резкий рост цен, приведший к падениям реальных доходов населения, что неминуемо приведет к дальнейшему замедлению темпов роста оборота розничной торговли. С учетом того, что рост замедляется уже 4-й год подряд, в 2016 году возможно снижение оборота розничной торговли, чего не наблюдалось даже в 2009 году.

Рисунок 7 - Рост оборота розничной торговли в г. Москве в 2005-2017 гг.

Общее предложение торговых арендопригодных (GLA) площадей в качественных ТЦ столицы по итогу 2014 года составило 4 646 000 кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 380 кв. м GLA на 1 000 жителей.

Таблица 2 - Основные показатели рынка торговой недвижимости г. Москвы в 2015-2016г.

	2015	2016
GLA на конец года (тыс. кв. м)	3914	4646
Новое строительство за год, GLA (тыс. кв. м)	284	732
Уровень вакантных площадей на конец года (%)	0,01	0,06

Рисунок 8 - Динамика объема качественного предложения торговых площадей в г. Москве, GLA в 2010-2017гг.

По итогам 2016 года в г. Москве введено 15 торговых центров, с общей арендопригодной площадью в 732 100 кв. м., что является наибольшим показателем за всю историю столицы. Рост ввода по сравнению с 2015 годом составил 257%.

Таблица 3 - ТЦ, введенные в 2016 году в г. Москве

Название	GLA	GBA	Адрес
«Авиапарк»	225000	390000	Хорошевское ш., д. 38
«Вегас Крокус Сити»	112500	285000	МКАД, 66 км
«Мозаика»	68000	134000	7-я Кожуховская ул., д. 3
«Весна!»	56000	129000	МКАД / Алтуфьевское ш.
GoodZone	56000	145000	Каширское ш., вл. 12
«Водный» (1 очередь)	32500	50500	Головинское ш., д. 5
«Ханой-Москва»	32000	39750	Ярославское ш., д. 146
«Драйв»	26000	42000	МКАД, 8 км
«Браво»	21000	29000	Борисовские пруды ул., д. 26
«Москворечье»	16500	30000	Каширское ш., д. 26
«МЦ»	12400	17700	Миклухо-Маклая ул., вл. 36
«Реутов парк»	41000	90000	Реутов, Новосовихинское ш., д. 45
«Алфавит»	11000	14000	Куликовская ул., д. 6
«ОранжПарк»	10200	16500	Ленинская слобода ул., д. 26
Outlet Village Belaya Dacha (2 очередь)	12000	15500	Котельники, Новорязанское ш., д. 8
Итого	732100	1426950

Старт целого ряда крупнейших проектов, включая «Вегас Крокус Сити», «Авиапарк», «Мозаика», GoodZone, «Ханой-Москва» и «Москворечье» относится еще к периоду до кризиса 2008 года.

Рисунок 9 - Количество вакантных площадей в торговых центрах г. Москвы в 2011-2017 гг.

Часть проектов, анонсировавших ввод в 2015 году перенесло открытие на 2016 год, в том числе такие крупные проекты как, «Колумбус» (135 000 кв. м GLA), «Кунцево Плаза» (68 000 кв. м GLA) и ТЦ Mari (70 000 кв. м GLA).

Средняя посещаемость открытых торговых центров - 70%. Часть проектов, таких как «Мозаика», «Ханой-Москва» и «Алфавит», были открыты только для якорных арендаторов. Отрицательные тенденции со стороны спроса привели к увеличению уровня вакансий до 6% к концу 2015 года, что является наибольшим показателем за последние годы. В связи с падением закупок предполагается, что потенциал населения в 2016 году увеличит долю вакансий до 10%.

Рисунок 10 - Насыщенность качественными торговыми площадями городов-миллионников РФ по итогам 2015 г.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Москве по итогам 2016 года составляет 381 кв. м. GLA на тысячу жителей, что ниже других городов - миллионников России.

Основные тенденции на рынке торговой недвижимости в Москве к концу 2015 года развивающийся экономический кризис, девальвация рубля и падение реальных дохода населения привели к следующим тенденциям на рынке розничной недвижимость в Москве:

- отказ от номинальных ставок в долларах и переход к рублю (ставки, которые обусловлены девальвацией рубля)

- увеличение доли контрактов, основанных только на проценте оборота (без фиксированной базовой ставки).

- развитие детских развлекательных форматов в 2015 году в Москве.

Рисунок 11 - Насыщенность качественными торговыми площадями европейских городов в 2016г.

В MIBC открылся детский город профессий «Мастерславль» (6 000 кв. М.) «Москва-Сити», в 2016 году, ожидается открытие детского парка «Кидзания» (10000 кв. М.) В ТРЦ «Авиапарк» и «Кидбург» (3 000 кв. М.). В SEC «Детский Мир "на Лубянке. Строительство закрытой тематической Парк Мечты в Нагатинской пойме.

Принимая во внимание изменения в покупательском поведении, прогнозируется рост популярности торгового центра района и микрорайона Масштаб с GLA менее 10000 квадратных метров. Дополнительное преимущество - этот формат является относительно небольшой общей капиталоемкостью проекта (в абсолютных цифрах). Общая площадь, объявленная на открытие в 2016 году торговых центров в Москве, превышает входные данные в 2014 году.



Таблица 4 - Новые ТРЦ, анонсировавшие открытие в 2015 году в г. Москве

Название	GLA	GBA	Адрес
Columbus	136000	277000	Варшавское ш., вл. 140
«Ривьера»	91200	258000	Автозаводская ул., д. 16-18
«Кунцево Плаза»	65000	245000	Ярцевская ул., д. 19
«Славянка»	61818	136600	Славянский б-р, д. 3
Mari	60000	135000	Поречная ул., д. 10
«Бутово Молл»	57000	143000	Остафьевская ул. / Чечерский пр-д
«Полежаевка»	50000	114000	Хорошевское ш., д. 33/1
«Смоленский Пассаж» (2 очередь)	46000	61500	Смоленская пл., вл. 7-9
«РИО-Румянцево»	45000	70000	Киевское ш., 1,5 км от МКАД
«РИО» (Юго-Запад)	50000	70000	Покрышкина ул. / Вернадского пр-т
«Конфетти» (2 очередь)	37500	50000	Нагатинская ул., д. 16
«Детский Мир» на Лубянке	35240	60500	Театральный пр-д, вл. 5
«Океан Плаза»	61800	140000	Кутузовский пр-т / Славянский б-р
Итого	796558	1760600

По мнению GVA Sawyer, фактический ввод новых площадей составит около половины от заявленного объема.

Спрос на рынке офисной недвижимости учитывая нестабильную ситуацию на рынке и снижение покупательской способности ряд брендов объявили о закрытии магазинов: Seppala (Стокманн), Gerry Weber, River Island (Maratex), OVS (Maratex), Esprit (Maratex), New Look (Delta).

Решает вопрос о закрытии магазинов французская сеть Camaieu. Adidas объявила о существенном сокращении планов по открытию новых магазинов и о закрытии части существующих. Сеть обувных магазинов Alba также объявила о снижении планов по развитию. Ритейлер Fashion Galaxy - эксклюзивный дистрибьютор обувного бренда UGG Australia в России -закрывает 3 из 17 собственных магазинов в связи с обвалом курса рубля. Zara, Ostin и некоторые другие готовят планы по оптимизированию своих представительств. Банкротство «Белый Ветер Цифровой» потянуло за собой закрытие розничных точек российской сети Samsung, которой с начала 2016 года пришлось закрыть 35 магазинов, находящихся под управлением сети «Белый Ветер Цифровой». Магазины Samsung закрывали и другие партнеры корпорации. Количество магазинов корейской компании в России уменьшилось на 20%.

Рисунок 12 - Распределение нового строительства торговой недвижимости по удаленности от центра г. Москвы в 2015-2017 гг.

Сеть магазинов одежды Vis-A-Vis намерена приостановить работу половины из существующих торговых точек. Stockmann объявила о планах по закрытию трех супермаркетов «Стокманн», расположенных в торговых центрах Мега в Московском регионе, к концу 2016 года. Кроме того, группа Stockmann объявила о планах по закрытию российских магазинов принадлежащего ей бренда Lindex. Среди развивающихся форматов появляются и развиваются продуктовые ритейлеры:

- «Метро» открыла первый магазин «Фасоль экспресс» в московском подземном переходе станции метро «Курская».

- «Ашан» также планирует развивать сеть в формате «underground-ритейл» на площади 100 кв. м с ассортиментом около 2 000 товаров.

- На московском рынке появилась новая сеть «Заодно» - сеть дискаунтеров с товаром по фиксированным ценам. Ритейлер открыл 10 магазинов и до конца 2020 года планирует довести количество точек до 740, размещая их на площадях до 200 кв. м, 27% ассортимента приходится на продукты питания.

Среди непродуктовых ритейлеров отметим следующее:

- Mango открыла в 2016 г. крупноформатный магазин Mango Megastore и магазин сегмента oversize - Violeta by Mango.

- В течение 2015 года сеть магазинов одежды Twin Set планирует открыть 8 новых торговых точек в Москве.

- OBI анонсировало открытие 6 магазинов.

- Сеть гипермаркетов электроники Media Markt анонсировала открытие 5 точек в 2017 году.

- Аптечная сеть «А5» в 2016 г. начала работу в новом формате - аптечные киоски в отделениях «Сбербанка», проект планируется развивать пока только в Москве.

- Обувной ритейлер «ЦентрОбувь» запустил новый «пилотный» розничный проект - сеть магазинов домашней одежды, товаров для путешествий и отдыха «ЦентрОбувь Comfort».

- «Адамас» планирует развивать «островной» формат ювелирной торговли для молодежных брендов APM Monaco и AGATHA.

К концу 2016 года доля свободных районов на основных торговых коридорах столицы на долю вакансий достигла 10% и продолжает расти. Самый высокий уровень по построенным предложениям приходится на Ленинский проспект, ул. Тверская, Кутузовский Проспект, проспект Мира. В значительной степени это объясняется снижением доли уличной розницы в обороте и движение арендаторов в торговом центре. Ставки аренды офисов класса A и B снижаются для всех. По данным компании Colliers International, в третьем квартале средневзвешенная ставка аренды объема офисных площадей в Москве снизилась на 7,7% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 540 долларов за 1 кв. м. в год. Для офисов Класса A, эта цифра составляет 700 долларов за 1 кв. м. в год. Из-за ослабления курса рубля в рублевом эквиваленте, напротив, увеличился почти на 10% и в октябре составила 27 750 рублей. за 1 кв. м. в год. Для офисных помещений класса B + ставка составляла 460 долл. США (18 220 руб.), Снизившись с 485 долл. США во втором квартале также в основном из-за колебаний валютных курсов и усиления конкуренции.

Рисунок 13 - Динамика запрашиваемой ставки аренды, руб./кв. м /год в 2015-2017 гг. в г.Москве

Рисунок 14 - Динамика запрашиваемой ставки аренды, $/кв. м /год в 2015-2017 гг. в г.Москве



Аренда помещений класса B обычно объявляется в рублях, а владельцы таких помещений пытались уменьшить свои потери из-за колебаний курса. И хотя ставки в классе B- увеличились на 11% и составили 15 050 рублей за 1 кв. м. площади в год, в долларовом выражении они все же снизились на 4%

Эксперты считают, что в ближайшем будущем будут арендаторы заниматься управлением рынка, выбор лучших объектов для самой привлекательной ставки аренды. И помещикам придется снижать ставки - конкуренция. Эксперты Knight Frank прогнозируют - снижение запрашиваемых ставок аренды на 2-3% до конца года, а в 2017 году - На 10%. CBRE уже зафиксировал высокий уровень готовности. Владельцы делают значительные уступки в переговорах с арендаторами. Речь идет об увеличении арендного отпуска, готовности в ряде случаев завершить за свой счет и даже исправить курс доллара в контракт. Начальник отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клаудия Чистова отмечает, что для некоторых объектов ставки, по которым заключены договоры аренды, уже на 10-15% меньше запрашиваемых. Конкурс на арендатора растет, и, как полагает Директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Konstantin Лосюков, обеспечить высокий уровень занятости может только качественный объект, владельцы которых с гибкостью готовы предложить привлекательные условия аренды.

...