Оценка офисной недвижимости Москвы

В 2016 году произошло снижение ставок в долларах эквивалентно 20-25%, произошел массовый переход к курсам рубля Увеличение доли платежей, зависящих от оборота оператора. Для якорных гипермаркетов, процент оборота составляет от 1 до 3%, для операторов торговой галереи могут достигать 15%. Рынок недвусмысленно переходит в категорию «рынка арендатора», что означает повышение требований операторов к размещению и маркетингу концепции недавно построенных и существующих торговых центров.



Таблица 5 - Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров г. Москвы, по итогам 2016 г.

Тип арендатора	Площадь (кв. м)	Диапазон арендных ставок, (руб./кв. м в год (triple net))
Гипермаркет	> 5 000	4500-10000
Супермаркет	2500-5000	10000-15000
Супермаркет	1000-2500	15000-30000
DIY	8000-15000	4000 - 10000
Электроника	2500-5000	7000-12000
Электроника	1000-2500	10000-20000
Спорт и отдых	2500-6000	7000-12000
Спорт и отдых	1000-2500	10000-20000
Детские товары	1000-2500	8000-16000
Одежда	1000-3000	10000-25000
Галерея	500-1000	12000-25000
Галерея	250-500	20000-40000
Галерея	100-250	30000-60000
Галерея	50-100	40000-100000
Галерея	<50	60000-120000
Кинотеатры	1500-6000	4000-10000
Развлекательный центр	1500-6000	3000-7000

Операционные расходы в торговых центрах составляют 5000-10000 рублей за квадратный метр. в год. Принимая во внимание тот факт, что в 2017 году ожидается увеличение доли вакантных должностей в торговых центрах Москвы и снижение потребительской активности населения, прогнозируется, что средние арендные ставки рубля уменьшатся примерно на 5-15%.

По итогам I кв. 2017 года, количество офисных помещений, оставшихся вакантными, составило, примерно, 14,5%. Эксперты прогнозируют, что к концу первого полугодия цифра может увеличиться еще на 0,5%, то есть 15% офисных площадей останутся невостребованными.

Среди обилия столичных бизнес-центров сформировался собственный «рейтинг» вакантности. Так, больше всего свободных помещений остается, как и в конце 2016 года, в комплексе «Москва-Сити». Там пустует более 40% площадей класса А. Наиболее значительная доля свободных к аренде и продаже площадей сегмента В расположена за пределами ЦДР в Южном,

Западном и Северо-Западном направлениях. Офисы класса В меньше подверглись колебаниям рынка, и, если уровень свободных площадей А- класса увеличился на 9 пунктов, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, то этот же показатель для В - класса вырос всего на 3 пункта.

Самым грамотным решением эксперты признают заполнение офисных помещений еще на стадии возведения того или иного бизнес-центра. Таким решением воспользовались собственники комплексов «Интерьер», «Водный», «Савеловский Сити» и других. К моменту ввода в эксплуатацию в этих центрах доля свободных помещений оказалась минимальной. Цены, как показывают отчеты аналитиков, на аренду офисных помещений в г. Москве по итогам I кв. 2017 г. снизилась незначительно. Собственники офисов класса А сократили арендные ставки, примерно, на 1/10 (это касается помещений, расположенных в пределах Садового кольца). Офисы класса А в ЦАО стали стоить дешевле на 1/15 от прошлогодней цены. Помещения этого же класса, находящиеся за Третьим транспортным кольцом, обойдутся арендаторам дешевле на 1/5 от прежней стоимости.

Обзор рынка офисной недвижимости за январь 2017 года.

Новый год для рынка офисной недвижимости Москвы начался с позитивных событий. В январе было совершено несколько крупных сделок. Кроме того, был замечен интерес потенциальных резидентов к технопаркам, отмечают аналитики Blackwood. Одной из крупных сделок с начала 2017 года стала покупка офиса БЦ «Водный» компанией-представителем одного из крупнейших секторов мировой экономики. Площадь объекта составила 7 тыс. кв.м. Кроме того, крупный холдинг «Локомотивные технологии» арендовал помещение в 6 тыс. кв. м в БЦ «Яковоапостольский» сроком на 3 года. Другим приобретением на рынке офисной недвижимости стал офисный

блок общей площадью 1,7 тыс. кв. м в МФК «Савеловский Сити», который приобрел российский строительный концерн, специализирующийся на обслуживании промышленного комплекса. Но есть и печальные новости: сделка по покупке БЦ «Мерседес-Бенц Плаза», завершение которой ожидалось в конце 2016 года, так и не состоялась ввиду резкой девальвации рубля и фиксации стоимости объекта в долларах.

Рисунок 15 - Предложение по классам и районам ЦАО в январе 2017 г. в г.Москве



Рисунок 16 - Некоторые сделки, совершенные в январе 2017 г. в г.Москве

Рисунок 17 - Ставки аренды. Введенные объекты. Заявленные проекты в г.Москве в январе 2017 г. Раздел 3 Совершенствование оценки офисной недвижимости



В январе был замечен интерес потенциальных резидентов к технопаркам: компания Neophotonics стала первым арендатором «чистых комнат» для микроэлектроники технополиса «Москва»; девелопер московского технокластера «Физтех XXI век» ведет переговоры с «Газпромом» и «Роснефтью» о размещении на территории объекта научно-инжиниринговых центров госкомпаний; в 2017 году в технопарке «Строгино» планируется открытие коворкинга и инжинирингового центра микроэлектроники; В январе на территории делового центра «Москва-Сити» завершилось строительство башни «Эволюция». Ввод в эксплуатацию, еренесенный с конца 2016 года, ожидается в апреле - июне 2017 года.



3. Основные направления совершенствования оценочной деятельности в сфере офисной недвижимости

Рост деловой активности во всех сферах российской экономики, рост числа предприятий различных форм собственности, установил динамику рынка коммерческой недвижимости. Все большее число его объектов продается и покупается, и сдаётся в аренду, и укладывается.

Каждая новая структура нуждается в помещении для персонала.

Неудивительно, что спрос на качественную оценку зданий и помещений в такой ситуации растет? Никакая транзакция (за исключением аренды) в этом сегменте рынка недвижимости не может быть заключена без точной оценки, такой как оценка стоимости помещения и здания.

Очевидно: если точность стоимости предмета сделки выше, транзакция более надежна и более благоприятна.

В условиях нестабильности финансового рынка, которая оставалась в последние несколько лет, считается, что более рациональные залоги в банках для коммерческой недвижимости и банки охотно принимают ее в качестве обеспечения по кредитам. Можно сказать, что в этой ситуации рынок коммерческой недвижимости является гарантом поддержания стабильности и развития многих секторов экономики, которые получают инвестиции, кредиты разных типов, сохраняя безопасность коммерческой недвижимости.

Образ компании - это, прежде всего, деловая репутация, полученная во время работы организации. Но никто не отменил поговорку: «Они встречаются на одежде, но видят в уме». Вот почему офисные помещения, принадлежащие компании или в которых коллектив находится и функционирует, считаются лицом или обложкой фирмы. Наличие просторного офиса в престижном районе Москвы всегда очевидно для клиентов, в том числе потенциальных и партнеров. Из этого можно сделать вывод, что офисные помещения и здания являются хорошим и ликвидным активом, способным получать прибыль, как от продажи, так и от сдачи в аренду офисов другим коммерческим организациям. В то же время все чаще офисные здания становятся объектами инвестиций и рассматриваются только как временные инвестиции с целью последующей перепродажи и прибыли за короткий промежуток времени. Среди прочего, в последнее десятилетие наше слово «бизнес-центр» стало прочно использоваться. Здание построено именно для размещения в нем офисов. Такие центры находятся в абсолютном большинстве случаев, расположенных в пределах города, вблизи крупных транспортных развязок и станций метро.

Оценка коммерческой недвижимости сегодня является одной из наиболее востребованных и актуальных процедур на рынке юридических услуг. Это связано с огромным количеством и разнообразием транзакций, с которыми сталкивается владелец коммерческой недвижимости в повседневной повседневной деятельности. В этой связи оценка стоимости офиса как наиболее характерного и широко распространенного вида коммерческой недвижимости приобретает особое значение на этом рынке, поскольку каждая хозяйствующая субъект является либо владельцем, либо арендатором офисных помещений.

Офис - почти самый интересный предмет для оценки на рынке современной недвижимости. Во время оценки учитывается огромное количество различных параметров, характерных для конкретного объекта, и для рынка офисной недвижимости в целом.

Рассмотрим основные проблемы, возникающие при оценке офисной недвижимости:

1 Надежность информации;

2 Качество результатов оценки;

3 Условия аренды офисных помещений;

4 Ввод поправочных коэффициентов в сравнительном подходе;

5 Отсутствие стандартизации и стандартного подхода к оценке;

6 Упорядоченный характер оценки.

Надежность предоставленной информации, конечно, важна для стандарта качества коммерческой недвижимости, это касается как информации о рынке, о требуемой и проданной цене предполагаемого значения свойства и информация о стандартах, когда расчет выполняется стандартным методом в дорогостоящем подходе. Высококачественная аналитическая работа представлена ??на рынке недвижимости чрезвычайно сложным подчиненным требованием от аналитика в дополнение к глубоким теоретическим знаниям об экономике недвижимости, непрерывной практике и творческому поиску в исследованиях, которые формируют профессиональную интуицию. Использование методологии слабого анализа, которая выражается в несоответствующих предположениях и процедурах в сочетании с недостаточно качественными данными местных рынков, обычно является результатом необоснованных результатов рыночных исследований.

Поэтому необходимо сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям.

Следует сказать, что адекватная, квалифицированная оценка офиса, которая соответствует требованиям заказчика для различных целей, а также цели и причины оценки могут быть очень важны, требует от оценщика не только высокой квалификации, но и богатого профессионального и жизненного опыта, Исходя из этого, важно, чтобы будущие оценщики получали хорошее профессиональное образование в высших учебных заведениях и улучшали свои навыки на практике. И возможность организовать надлежащую специализацию оценщиков для более крупных видов ценностей, например, для самолетов, для речных и морских судов, для гостиниц и их сетей, для банков, инвестиционных и страховых компаний и т. д. Создаст условия для значительного улучшения в качестве результатов соответствующей оценочной работы.

В современных условиях рынок офисной недвижимости находится на стадии разработки. В целом на рынке преобладает аренда офисных помещений.

Не существует однородных правил, на которых арендуется офисное здание, особенно в наших условиях нечетких законодательных процентных ставок и высоких ставок налогов.

Каждая аренда является индивидуальной и может содержать множество различных условий и ограничений, включая те, которые не отражаются в аренде, и это может повлиять на результат оценки служебных помещений. Внедрение четких единообразных правил для офисов лизинга может значительно облегчить ситуацию.

Для оценки офисных зданий следует использовать методы подоходного подхода, поскольку такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.

Большие или отдельные офисные структуры должны оцениваться с использованием метода капитализации на основе чистой прибыли и коэффициента капитализации. Но этот метод не рекомендуется использовать, если объект еще не закончен, не дошел до уровня стабильного дохода или был серьезно ранен в результате силы основных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. Если объект оценки просто построен и введен в эксплуатацию, то целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков является более сложным, подробным и позволяет оценить объект, если он получает от него нестабильные денежные потоки, моделируя характерные особенности их поступлений. Также лучше всего использовать этот метод, если предлагаемая недвижимость является крупным многоцелевым коммерческим объектом, что часто являются крупными бизнес-центрами.

Для небольших офисных помещений, которые на протяжении всего срока эксплуатации арендатора, как это часто встречается в России сегодня, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, что позволяет прямое сравнение офиса в разных областях.

Методы сравнительного подхода применимы в этом случае, когда существуют реальные продажи, когда рынок формирует цены, а задача оценщиков заключается в анализе этого рынка, чтобы сравнить аналогичные продажи и таким образом получить ценность предполагаемого объекта. Метод основан на сравнении объекта, предлагаемого для продажи рыночным аналогам. В рамках этого подхода существует проблема введения поправочных коэффициентов для сопоставления сопоставимого типа оцениваемого объекта и рыночных аналогов, поскольку каждый оценщик принимает поправочные коэффициенты по своему усмотрению, а разница между оценками значительна. Одним из путей выхода из этой ситуации является принятие единой системы коррекционных факторов.

Метод затрат часто имеет решающее значение в оценке, поскольку использование других методов требует обширной рыночной информации. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь основой рыночной стоимости, и чаще всего их больше или меньше. В целом, ценовой подход при оценке офисной недвижимости не дает реальных результатов, поэтому он должен быть исправлен. После определения стоимости офисных помещений подразумевается не только установление цены конкретного имущества в соответствии со стоимостью его строительства. Одним из наиболее важных факторов, влияющих на рыночную стоимость коммерческой недвижимости, является ситуация на рынке. Если спрос превышает предложение, стоимость офисных помещений может увеличиться, и наоборот.

Специфика офисных помещений - это, прежде всего, их местоположение. Это, как правило, особенность города, а зачастую и его самых престижных областей или областей бизнес-центров. Другая особенность этих помещений, которую должна учитывать оценка офиса, заключается в отсутствии стереотипных и стандартизованных подходов, поскольку офис может быть либо частью комплекса жилых или нежилых помещений, либо автономной комнатой.

Примером того, как оценка офиса влияет на сам статус офисного помещения, может быть оценка офиса как восстановленного подвала в жилом здании. Оценщик может квалифицировать эту комнату как подвал или цоколь, и от этого напрямую зависит не только от оценки стоимости офиса, но и от списка разрешений и экземпляров и, следовательно, дополнительных расходов при помещении таких Помещения в эксплуатацию.

Выход из этой ситуации может быть введением общих правил оценки служебных помещений. В настоящее время основной проблемой оценки является ее индивидуальный характер и невозможность идентифицировать эту индивидуальную оценку из-за закрытого характера отчетов фальшивомонетчиков для реальной независимой проверки.

Искусственно установленная конфиденциальность таких материалов, если они не касаются официально секретных объектов, направлена ??против интересов государства и общества и ограничивает ход предлагаемой деятельности в стране.

Таким образом, офисное здание и комнаты, если мы будем рассматривать их как объекты оценки, потребуют отдельной тактики, которая заключается в том, что холдинг оценивает процедуры и учет ряда нюансов предлагаемого объекта с компетентным контролем рынка в целом.

3.1 Проектирование оценки рыночной стоимости офисного здания

Несмотря на то, что рынок недвижимости динамично развивается и подвержен колебаниям, коммерческая недвижимость находится в довольно стабильном спросе. Развитие малообеспеченных результатов экономики интеграции компаний и постепенная интеграция в международные бизнес-процессы повышают требования к уровню эффективности ведения бизнеса и заботятся о имидже компании.

Одним из наиболее востребованных в оценке коммерческой недвижимости является оценка офисов. Это объясняется тем, что независимо от жизненного цикла компании или ее деятельности необходима профессиональная оценка коммерческой недвижимости в ходе многих бизнес-процессов [38].

Специфика офисной недвижимости заключается в том, что она часто концентрируется в городских границах. Принимая во внимание, что офис любой компании является отражением лица для своих клиентов, основным фактором при оценке офиса является его состояние и местоположение [39].

В рамках итоговой квалификационной работы мы будем проектировать рыночную стоимость особняка, офисного типа, расположенного по адресу: Москва, Большая Никитская, 22/2 (метро Арбатская), общая площадь 6288 кв.м. И принадлежность к классу А. Фасад особняка воссоздан на основе архивных рисунков 1900 года.

Подробное описание оцениваемого объекта представлено в Приложении B [34].

Следующие критерии были использованы для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта [36]:

* потенциал местоположения (учет преимуществ, которые дает местонахождение данному объекту);

* рыночный спрос (с учетом того, какое имущество наиболее востребовано на рынке);

* юридическая действительность (рассмотрение только тех методов, которые разрешены законодательными актами);

* физическая способность (рассмотрение физически реальных способов использования в этом месте);

* финансовая корректность (рассмотрение того, какое физически возможное и законное использование приведет к приемлемому доходу владельца объекта);

* максимальная производительность (учитывая, будет ли максимальный чистый доход или текущее значение максимума использоваться из экономически приемлемого использования).

Объект оценки физически не приспособлен для использования для видов деятельности, которые существенно различаются с точки зрения требований к размещению из офиса (административного). Учитывая выгодное местоположение объекта, а также затраты, связанные с его строительством, любые существенные изменения в его функциональном использовании, безусловно, приведут к отсутствию дохода со стороны владельца дохода, что несоизмеримо по своим масштабам с возможными преимущественными изменениями и, следовательно, не будет финансово оправдано.

Анализ лучших и наиболее эффективных факторов использования представлен в Приложении B.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, местоположения, физического состояния и ситуации на рынке коммерческой недвижимости, я пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование в качестве офисного здания.

Мы оценим объект подоходного подхода. Учитывая, что объект оценки только что был построен и введен в эксплуатацию, при оценке подоходного подхода для пересчета прогнозируемого дохода в текущую стоимость будет использоваться метод дисконтированных денежных потоков. Средний срок прогнозируемого периода - 5 лет.

Этапы процедуры оценки для этого подхода [36]:

1 Расчет прогноза будущих доходов от сдачи предлагаемых площадей в аренду во время владения и на основе полученного описания данных о потенциальном валовом доходе (LDP).

LDPE - представляет собой максимальный доход, который объект оценки способен при загрузке 100% площадей без всех потерь и расходов.

ПЭНП зависит от площади оцениваемого объекта, установленной ставки аренды и рассчитывается по формуле [36]:

ПВД = А * S (12)

A - средняя ставка аренды объекта оценки, (годовая, месячная); S - площадь объекта оценки. (общая площадь объекта, количество машиномест).

Определение ставки арендной платы. Оцениваемый объект относится к классу А. Средний уровень арендных ставок для зданий такого класса по данным компании Knight Frank Research составляет 1092 долл. США за кв. м в год [45].

Плата за 1 машиноместо составляет в среднем 200 долл. США в месяц, что соответствует среднерыночным ценам по г. Москве (по данным открытых источников).

Среднегодовой рост арендных ставок составляет 4 % (данные за 2012-2015 г.г.).

2 Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 * 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле [35]:



ДВД = ПВД * К_з * К_с (13)

К_з - коэффициент загрузки,

К_с - коэффициент сбора платежей.

3 Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

По данным компании GVA Sawyer средние операционные расходы для офисного здания класс А в г. Москве составляют 125 долл. США за 1 кв.м площади объекта оценки [25].

4 Определение чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между стоимостью фактического валового дохода и суммой операционных расходов.

5 Расчет учетной ставки.

Чтобы рассчитать ставку дисконтирования, я выбрал метод кумулятивного строительства. Метод кумулятивной конструкции основан на предположении, что учетная ставка является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному имуществу. Формула для расчета ставки дисконтирования [42]:

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск (14)

Премия за риск рассчитывается путем суммирования рисков, присущих имуществу, таких как премия за риск для инвестиций в недвижимость, премия за риск для неликвидности и риск управления инвестициями [42].

В качестве безрисковой ставки в расчетах используется средняя ставка доходности по государственным облигациям, что составляет 6,5% 19 апреля 2015 года, так как инвестиции в государственные облигации являются наиболее рискованными инвестициями, доступными потенциальному инвестору в России. Ставки доходности по государственным облигациям представлены в Приложении D [22].

Риски инвестирования в недвижимость делятся на два типа. Первый включает систематические и несистемные риски, второй - статический и динамический. Расчет премии за риск инвестиций в этот объект недвижимости представлен в Приложении D.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка к продолжительности воздействия при продаже недвижимости.

Эта премия рассчитывается по формуле [36]:

(15)

П - премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году.

Таким образом, на дату проведения оценки (19.04.2013) поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,63% ((6,5*3)/12=1,63), что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости мною использовано среднее значение.

Таким образом, ставка дисконтирования определенная кумулятивным методом составляет: 15% (6,5% + 4,5% + 1,63% + 2%=14,63% ).

6 Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость.

7 Определение стоимости реверсии.

Стоимость реверсии определяется путем капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле [18]:



R = on + of (16)

оn - ставка дохода на капитал, норма дохода;

of - ставка (норма) возврата капитала.

Из приведенных выше расчетов известно, что on = 15%.

Для расчета of используется следующая формула [18]:

оf = i/(1+i)ⁿ -1 (17)

on- ставка дисконтирования,

n - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта.

оf = 0,15/(1+0,15)³⁰ - 1 =0,23%

Таким образом, R = 15 + 0,23 = 15,23%

Расчет стоимости доходным подходом представлен в приложении Е.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная доходным подходом, составляет, округлено: 1 084 582 248 (Один миллиард восемьдесят четыре миллиона пятьсот восемьдесят две тысячи двести сорок восемь) рублей.

Далее проведем оценку объекта сравнительным подходом. В сравнительном подходе расчеты производятся методом сравнения продаж. Этот метод показывает рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые похожи на предполагаемый объект по размеру и использованию.

Оценить метод сравнения продаж, провести исследование и анализ рынка офисной недвижимости в Москве. В качестве аналогов были выбраны три офисных здания. Описание выбранных аналоговых объектов приведено в Приложении G.

В процессе сбора информации о сопоставимых объектах я не нашел информации о сделках купли-продажи подобных объектов, поскольку информация о сроках продажи и фактической цене сделки, как правило, является конфиденциальной. Поэтому вычисление стоимости объектов методом сравнения продаж основывалось на запрошенных ценах с учетом регуляторов.

Выбор сопоставимых объектов был сделан на основе данных сайтов arendator.ru [41], 4estate.ru [40].

В качестве единицы сравнения цена предложения объекта выбрана за 1 кв.м. Из общей площади объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные индикаторы или элементы сравнения, с помощью которых можно смоделировать стоимость проекта за счет необходимых корректировок запрашиваемых цен сопоставимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяются следующие основные элементы сравнения [36]:

1 Переданные права на недвижимое имущество и землю;

2 Условия финансовых расчетов;

3 Условия продажи;

4 Время продажи;

5 Функциональное назначение объекта;

6 Местонахождение;

7 Транспортная доступность;

8 Площадь объекта;

9 Состояние объекта.

Обоснование корректировок:

Количество переданных прав на здание. Регулирование этого фактора для здания в нашем случае равно нулю, поскольку оба аналога объектов и предлагаемого объекта - это средняя общая имущественная собственность объекта и право аренды земельного участка.

Из-за отсутствия данных о реальных ценах на транзакции, в расчетах не учитывались запрашиваемые цены, корректировка на период продажи, условия продажи и финансирование сделки.

Регулирование торговли. Объявленные цены подлежат регулированию в связи с неизбежным процессом снижения цены во время аукциона (по данным фирм по недвижимости, фактическая цена покупки и продажи земли отличается от запрашиваемой цены 5-10% в меньшем количестве [26] ). При оценке методом сравнения продаж запрашиваемая цена снижается на 5%.

Отрегулируйте положение. Местоположение объекта является определяющим фактором, который влияет на его стоимость. Корректировка местоположения вводится, если сопоставимые объекты выбраны в разных территориальных зонах, в нашем случае исправление не вводится.

Исправление для транспортной доступности. В нашем случае эта настройка равна 0, так как почти все аналоговые объекты находятся на одном и том же расстоянии от метро.

Коррекция области объекта. Определение суммы корректировки осуществлялось методом парных продаж. Объект № 2 взят в качестве основы для расчета поправок. Так как он почти похож по размеру на объект оценки, его коррекция будет равна 0. Отношение площадей аналогов № 2 и № 3 равно 1,5. Отношение площадей аналогов №2 и №1 составляет 1,14. Соотношение цены за 1 кв.м. Между объектами № 2 и № 3 - 097, т. Е. В 1,5 раза меньше площади приведет к увеличению стоимости 1 кв.м. На 3%. Поэтому регулировка для аналога № 3 = 3%. Соотношение цены за 1 кв.м. Между объектами № 2 и № 1 составляет 0,88, т. Е. Уменьшение площади в 1,14 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв.м. На 12%. Поэтому настройка для аналогового № 1 = 12%.

Коррекция состояния объекта (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и сложности работы) можно условно разделить на следующие категории (по открытым источникам):

1 Ремонт высокого класса (современное оформление помещений в соответствии с требованиями европейских стандартов с использованием новейших строительных технологий и лучших отделочных материалов на данный момент). Стоимость этого типа ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 до 200 долларов за 1 кв.м.

2 Стандартный ремонт (отделка помещений с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого типа ремонта (включая отделочные материалы) составляет 100-150 долларов США за 1 кв.м.

3 Рабочее состояние (внутренний ремонт, выполненный несколько лет назад).

4 Требуется косметический ремонт (незначительные дефекты в оформлении помещений). Стоимость ремонта приведения состояния комнаты в рабочий (включая отделочные материалы) составляет 50 - 100 долларов за 1 кв.м.

5 Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта довести состояние помещения до рабочего (включая отделочные материалы) составляет 150-200 долларов США за 1 кв.м.

6 Требуется капитальный ремонт (без полов, настенных и потолочных покрытий). Стоимость ремонта приведения состояния комнаты в рабочее (с учетом отделочных материалов) составляет 200-300 долларов за 1 кв.м.

Регулировка для функционального назначения. Все объекты являются функциональными офисными зданиями. Эта настройка равна 0.

Исправление для обеспечения безопасности, парковки и т. Д. Все аналоговые объекты, а также объект оценки - это офисные центры класса А, что указывает на наличие защиты, волоконно-оптической связи, наземной и подземной парковки. Эта настройка равна 0.

Весы аналогичны. Объекты-аналоги № 1 и № 2 являются наиболее близкими по своим характеристикам к оцениваемому объекту, в результате чего к этим аналогам присваивается наиболее удельный вес - 40%, объекту-аналогу № 3 присваивается вес Равной 20%.

Расчет значения объекта оценки методом сравнительного анализа представлен в Приложении I.

Таким образом, стоимость имущества, полученного на основе метода сравнительного анализа продаж, составляет: 1 133 449 366 (Один миллиард сто тридцать три миллиона четыреста сорок девять тысяч триста шестьдесят шесть) рублей.

Оценка стоимостного подхода к административным зданиям.

Подход с издержками представляет собой набор методов оценки, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замены оценки с учетом накопленной амортизации. Такой подход для оценки объекта не использовался, поскольку определение стоимости служебных помещений предполагает не только установление цены конкретного имущества в соответствии с затратами на его строительство, но и один из наиболее важных факторов, влияющих на Рыночная стоимость коммерческой недвижимости - это ситуация на рынке, которая не учитывается при дорогостоящем подходе. Также в большинстве случаев подход к затратам применим только к оценке офисных зданий старых лет строительства, и наш объект был построен и введен в эксплуатацию в 2014 году, а это означает, что он практически не изнашивается. Следовательно, этот подход не даст реальных результатов.

Мы переходим к соглашению результатов.

При оценке имущества были применены два подхода к оценке рыночной стоимости. В таблице 6 приведены результаты каждого из подходов, а ниже - обоснование окончательного вывода о рыночной стоимости объекта.



Таблица 6 - Итоговые стоимости объекта оценки в г.Москве в 2016 г.

Применяемый подход	Стоимость, руб.
Доходный подход	1 084 582 248
Сравнительный подход	1 133 449 366
Затратный подход	-

Для окончательной координации результатов оценки необходимо дать весовые коэффициенты результатам оценки, полученной каждым из двух подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в полном объеме рыночной стоимости предлагаемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Прибыльный подход является лучшим для оценки стоимости коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости в зависимости от дохода основывается на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (нынешней, существующей) стоимости прав на будущий доход, она отражает возможность получения дохода от работы предлагаемой недвижимости объект. Оценщик прибыльного подхода адаптирует определенный вес, равный 50%.

Оценка, основанная на методе сравнительного анализа продаж, основана на анализе рынка предложений на покупку, а продажа недвижимости поэтому действительно отражает ликвидность предлагаемого имущества. В этом отношении определенный удельный вес, равный 50%, адаптирован к сравнительному подходу.

Таблица 7 - Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки в г.Москве в 2016 г. Согласование результатов

Применяемый подход	Стоимость, руб.	Удельный вес, %	Средневзвешенная рыночная стоимость, руб.
Доходный	1 084 582 248	50	1 109 015 807
Сравнительный	1 133 449 366	50

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет округленно: 1 109 016 000 (Один миллиард сто девять миллионов шестнадцать тысяч) рублей.



Заключение

Рассмотрев столь важный, актуальный на сегодняшний день и интересный, на наш взгляд, вопрос оценки офисной недвижимости, краткое изложение вышесказанного следует обобщить.

Во-первых, коммерческая недвижимость Москвы является одним из самых активных сегментов рынка недвижимости, а для стандартного качества объектов требуется большой объем знаний и ресурсов. В Москве огромное количество офисных зданий и независимых бизнес-центров, которыми владеют юридические лица и люди. Необходимость оценки обусловлена ??большим количеством причин принудительной оценки, согласно российскому законодательству, личных задач определенного владельца.

Во-вторых, оценка офиса представляет собой набор методов и подходов, основной целью которых является правильное определение влияния фактора на конечную стоимость офиса. Факторы, влияющие на стоимость офисных помещений, отличаются от факторов, которые учитываются при оценке офисного здания.

В-третьих, современная Москва - это большой мегаполис, динамично развивающийся во всем его многообразии. Хотя история города насчитывает более восьми столетий, рыночная экономика здесь усилилась совсем недавно, а рынок офисной недвижимости все еще очень молод. Тем не менее, в последние годы на карте города уже сформировались сформированные бизнес-зоны, отличающиеся по своим характеристикам и средним уровнем арендных ставок. Рынок офисной недвижимости расширяется: аналитики рынка говорят о децентрализации и расширении географии офисного строительства: вскоре вокруг Садового кольца и даже за пределами Третьей транспортной линии появится огромное количество офисов. На современном рынке офисной недвижимости, насыщенной предложением офисных помещений, особенно роль профессионально выполненных, качественная оценка растет.

В-четвертых, специфика офисных помещений - это, прежде всего, их местоположение. Это, как правило, особенность города, а зачастую и его самых престижных областей или областей бизнес-центров. Другая особенность этих помещений, которую должна учитывать оценка офиса, заключается в отсутствии стереотипных и стандартизованных подходов, поскольку офис может быть либо частью комплекса жилых или нежилых помещений, либо автономной комнатой. В целом на рынке преобладает аренда офисных помещений.

В-пятых, на примере реальной оценки офисного здания можно сказать, что один из основных подходов, используемых для оценки офисной недвижимости, является прибыльным, поскольку такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Однако следует отметить, что другими методами оценки нельзя пренебречь, поскольку результаты, полученные с применением некоторых из них, могут быть исправлены.

Но, несмотря на столь быстрое развитие, особенно в последние годы, деятельность по оценке в сфере офисной недвижимости, есть определенные проблемы. К ним относятся надежность информации, качество результатов оценки, условия аренды офисных помещений, введение коррекционных факторов в сравнительном подходе, отсутствие стереотипного и стандартного подхода к оценке, упорядоченный характер оценки.

Чтобы преодолеть эти многочисленные проблемы, необходимо сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, организовать надлежащую специализацию оценщиков для более крупных видов оценочной собственности, ввести четкие унифицированные правила аренды служебных помещений, принять Унифицированная система коррекционных факторов, вводят общее управление оценкой правил, открывают отчеты об оценке и заключения экспертов по этим отчетам, по меньшей мере, исповедуют оценщиков.



Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993. - М.: Юрайт-М, 2007 г. - 48 с.

2 Правительство Российской Федерации [Электронный ресурс] Материал сайта http://government.ru/ - Режим доступа: http://government.ru/activitiе

222 3 Российская Федерация. Законы. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29 июля 1998 №135. - Поисково-правовая система «Гарант», 2014.

4 Российская Федерация. Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 года N 256 [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.labrate.ru/fso.htm

5 Российская Федерация. Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20 июля 2007 года N 255 [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.labrate.ru/fso.htm

6 Российская Федерация. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 7)» от 25 сентября 2014 года N 611 [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.labrate.ru/fso.htm

7 Российская федерация. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254 [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.labrate.ru/fso.htm

8 Приказ Министерства экономического развития Российской

Федерации (Минэкономразвития России) от 1 сентября 2014 г. N

540 г. Москва "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.rg.ru/

9 Федеральный закон Российской Федерации от 23 июня 2014 г. N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.rg.ru/

10 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст] - 6-е изд., перераб. И доп. - М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2016. - 56с.

11 Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты [Текст] - М.: HHOPA-M, 2015. - 86с.

12 Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Финансы и статистика, 2015. - 245с.

13 Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. [Текст] - М.: Кнорус, 2016. - 80с.

14 Крутик, А. Б. Экономика недвижимости [Текст] - СПб.: Издательство «Лань», 2014. - 90с.

15 Попов, Г. В. Основы оценки недвижимости [Текст] -- М.: РОО, 2015. - 100с.

16 Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Юнити-Дана, 2017. - 144с.

17 Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости [Текст] /Учебное пособие/Пер, с англ. -- М.: РИО Мособлуприолитрафиздата, 2016. - 88с.

18 Анализ рынка недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта vedomosti.ru

19 Бурханова, Н. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.modernlib.ru/books/burhanova_natalya /ekonomika_nedvizhimosti/read_4/

20 Гриненко, С.В. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.aup.ru/books/m94/3_5.htm

21 Трушков, А. Коммерческая недвижимость [Электронный ресурс] - режим доступа: http://realty.web-3.ru/definitions/market/commercial/

22 Государственные облигации [Электронный ресурс]. Материал сайта rusbonds.ru - режим доступа : http://www.rusbonds.ru/cmngos.asp

23 Для чего необходима оценка офисных помещений [Электронный ресурс]. Материал сайта cityval.ru - режим доступа:

http://www.cityval.ru/ocenka-ofisnyh-pomeschenii

24 Как проводится оценка коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта intelis-ocenka.ru - режим доступа: http://www.intelis-ocenka.ru/faq/comrealestate2.html

25 Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости, GVA Sawyer 2014 [Электронный ресурс]. Материал сайта gvasawyer.ru режим доступа : http://www.gvasawyer.ru/ImgResearch/MoscowOffice4Q2012Ru.pdf

26 Корректировка на торг [Электронный ресурс]. Материал сайта ocenka-i.ru - режим доступа: http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-torg.html

27 Обзор рынка коммерческой недвижимости, Blackwood 2013 [Электронный ресурс]. Материал сайта blackwood.ru - режим доступа: http://www.blackwood.ru/main.php?id=1359

28 Обзор рынка коммерческой недвижимости, Blackwood 2014 [Электронный ресурс]. Материал сайта blackwood.ru - режим доступа: http://www.blackwood.ru/main.php?id=1564

29 Обзор рынка коммерческой недвижимости, Praedium Oncor International 2014 [Электронный ресурс]. Материал сайта praedium.ru - режим доступа: http://www.praedium.ru/articles.php?atid=1

30 Обзор рынка офисной недвижимости, S.A.Ricci Moscow 2017 [Электронный ресурс]. Материал сайта ricci.ru - режим доступа: http://www.ricci.ru/ru/analytics/obzor-rynka-ofisnoj-nedvizhimosti-za-2015-god/

31 Обзор рынка офисной недвижимости, S.A.Ricci Moscow 2016 [Электронный ресурс]. Материал сайта ricci.ru - режим доступа: http://www.ricci.ru/ru/analytics/office_obzor_2016/

32 Обзор рынка офисной недвижимости, S.A.Ricci за I квартал 2017 [Электронный ресурс]. Материал сайта ricci.ru - режим доступа: http://www.ricci.ru/ru/analytics/office_Q1_2017/

33 Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта rview.ru - режим доступа: http://www.rview.ru/ofisy.html

34 Офисная недвижимость [Электронный ресурс]. Материал сайта real-realty.ru - режим доступа: http://www.real-realty.ru/commercial-realty/office

35 Оценка коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта koncalting.ru - режим доступа: http://www.koncalting.ru/index.php/otsenochnye-uslugi/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti

36 Оценка недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта dpo-group.ru - режим доступа: http://dpo-group.ru/real_estate/report7.asp#71

37 Оценка офиса [Электронный ресурс]. Материал сайта dplt.ru - режим доступа: http://www.dplt.ru/ocenka_nedvijimosti/otsenka_kommercheskoy_nedvijimosti/otsenka_ofisa.html

38 Оценка офиса [Электронный ресурс]. Материал сайта complex-ocenka.ru - режим доступа: http://www.complex-ocenka.ru/services_22.htm

39 Оценка офисной недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта swissap.ru - режим доступа: http://www.swissap.ru/appraisal/services/reoffice.php

40 Продажа зданий [Электронный ресурс]. Материал сайта 4estate.ru - режим доступа: http://www.4estate.ru/office/search_result.php?SID=282&tip_zdan%5B%5D=2442&tip_zdan%5B%5D=2446&tip_zdan%5B%5D=2447&tip_zdan%5

41 Продажа офиса Москва [Электронный ресурс]. Материал сайта arendator.ru - режим доступа: http://www.arendator.ru/office-sale/moscow/

42 Расчет коэффициента капитализации [Электронный ресурс]. Материал сайта abc.vvsu.ru - режим доступа: http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0004.asp

43 Реализация коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта Stebenev.com - режим доступа: http://www.stebenev.com/detail3_336.html#

44 Рынок офисной недвижимости, Knight Frank Research Москва 2014 [Электронный ресурс]. Материал сайта knightfrank.ru - режим доступа: http://www.knightfrank.ru/research/page1/issue1319/?&sectorid=1



Приложение

Классификация офисных зданий

Таблица А.1 - Классификация офисных зданий

Класс А	Класс В+	Класс В-
1.Инженерные системы здания
1.1. Центральная система управления зданием
обязательный	факультативный	не применим
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения, позволяющая регулировать Температуру в отдельном офисном блоке	Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
обязательный	обязательный	факультативный
1.3. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 C0 +/-1C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания
обязательный	рекомендация	не применим
1.4. Современная система пожарной безопасности
обязательный	обязательный	обязательный
1.5. Лифт
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей
обязательный	обязательный	обязательный
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативный	не применим	не применим
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника питания с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для источника питания в случае сбоя питания (источник питания для арендаторов при одноразовой нагрузке на 1 м2 полезного офисного помещения должен быть не менее 70 ВА ), Источник бесперебойного питания для аварийного электропитания
обязательный	факультативный	факультативный
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, круглосуточная охрана здания)	Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания. Рекомендация: Система электронных пропусков.
обязательный	обязательный	обязательный
2. Конструктивные особенности здания
2.1. Высота потолков «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше
обязательный	факультативный	факультативный
2.2. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м	Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания
обязательный	обязательный	факультативный
Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1 000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной
2.3. Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м
факультативный	факультативный	факультативный
2.4. Коэффициент потерь. Коэффициент потерь не более 12%
обязательный	факультативный	факультативный
Коэффициент потерь = полезная площадь/арендуемая площадь*100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
обязательный	факультативный	факультативный
2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада	Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
обязательный	обязательный	обязательный
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола
обязательный*	не применим	не применим
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года
2.8. Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон
факультативный	факультативный	факультативный
3. Местоположение
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие целого ряда объектов, которые могут оказать негативное влияние на его образ (например, функционирующие промышленные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и т. д.),
обязательный	факультативный	не применим
3.2. Транспортная доступность
Удобный доступ и транспортные связи, то есть расположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или правильно организованного автобуса, курсирующего между зданием и станцией метро
обязательный	факультативный	факультативный
4. Парковка
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая парковка с Крытый проход к зданию. Парковка для гостей	Организованная охраняемая парковка
обязательный	обязательный	обязательный
Рекомендация: Удобный въезд на территорию парковки	Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных зданий
4.2. Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Садового кольца - не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100); 2) между Садовым кольцом и ТТК - не менее чем 1/80; 3) между ТТК и 10 км до МКАД - не менее чем 1/60; 4) далее в сторону области - 1/30-1/40 и более
факультативный	факультативный	факультативный
5. Собственность
5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
обязательный	не применим	не применим
5.2. Прозрачная структура собственности
факультативный	факультативный	факультативный
6. Управление зданием и услугами для арендаторов
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не	Должным образом организованное управление зданием
менее 5 офисными зданиями (не менее 5 000 м2 каждое) или обладающей соответствующим международным опытом
обязательный	обязательный	обязательный
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
обязательный	обязательный	факультативный
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ.
факультативный	факультативный	не применим
6.4. Усл...

Подобные документы

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Основы оценки недвижимости

  Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.
  
  отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013
  

• Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

  Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р. Исследование основных направлений и анализ развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пути его развития. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости.
  
  курсовая работа [179,4 K], добавлен 10.11.2011
  

• Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

  Обзор рынка офисной недвижимости Уфы. Характеристика офисов классов - "A", "B", "C", "D", "E". Средняя цена офисной недвижимости по Уфе. Особенности применение метода сравнения. Классификация и суть поправок. Последовательность внесения корректировок.
  
  контрольная работа [757,8 K], добавлен 26.01.2011
  

• Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

  Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
  
  реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Характеристика нежилого помещения, подходы к оценке его рыночной стоимости. Применение сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Анализ рынка офисной недвижимости. Оценка недвижимости при залоге в рамках российского законодательства.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.02.2012
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

  Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Рыночная оценка недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
  
  курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

  Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015
  

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Оценка недвижимости для целей залога

  Понятие недвижимости, правовое поле в области залога недвижимого имущества. Основные этапы и методы оценки недвижимости для целей залога. Оценка рыночной стоимости складского здания для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.
  
  дипломная работа [848,5 K], добавлен 04.08.2012
  

• Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

  Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
  
  курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
  

• Оценка земли и имущества

  Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Методы оценки стоимости объектов недвижимости. Определение ставки капитализации. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
  
  курсовая работа [41,0 K], добавлен 15.05.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам