Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность работы: В современных условиях имеет особое место улучшение эффективности сельского хозяйства, поддержка стабильного развития производства сельского хозяйства, гарантия продовольственной надежности страны, вытекающие из положений и требований Закона от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства».

Исходя из этого, немаловажно сохранять и способствовать воспроизводству природных ресурсов необходимых для сельскохозяйственного производства, а так же поддержание и развитие мероприятий по улучшению плодородия почвы.

Важное значение в совершении этого играет внедрение эластичной системы землепользования и землевладения, которая основывается на расширение рынков земель сельскохозяйственного назначения.

Фундаментом деятельности рынка сельскохозяйственных земель признаются взаимоотношения связанные с земельной собственностью в сельском хозяйстве.

Прослеживается ухудшение качественных сельскохозяйственных земель в связи с нерациональным их использования, увеличение процессов, связанных с ветровой и водной эрозией почв. Увеличивается необоснованная конфискация наиболее значимых сельскохозяйственных земель из аграрного сектора в возможные отрасли народного хозяйства и их неосновательность трансфер в другие категории земель.

На сегодняшний момент важное значение занимает именно усовершенствование экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственных, так как оно нацелено на поддержание устойчивого увеличения производства в сельском хозяйстве, увеличение его эффективности и контроль за продовольственной безопасностью страны.

Наряду с теоретическими аспектами остаются спорными и находятся в процессе дискуссий практические стороны экономических механизмов регулирования

К ним относятся:

- изучение и экспериментальность ролей и значимости рынка земель сельскохозяйственного назначения в улучшение эффективности сельскохозяйственного сектора в современных реалиях;

- установление размера земельной ренты, в рыночных условиях, в рамках развивающегося сельского хозяйства;

- роль и значимость регулирования земельными ресурсами в формировании земельного рынка;

- систематические подходы, направленные на расчет аукционных и залоговых ценников на земли сельскохозяйственного назначения в рыночных условиях.

Все это справедливо дает основание для дальнейшего изучения и исследования теоретических основ, а также современную применение экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в сегодняшних условиях, которое определяет значительность темы этого диссертационного исследования.

Цель диссертационной работы заключается в исследовании теоретических основ и подготовка практических референций по экономическим механизмам регулирования рынка земель предназначенных для сельского хозяйства в современном мире.

Цель диссертации указать направление и конкретизировать в решении следующих задач:

- выявить значение определения «что такое рынок сельскохозяйственных земель»;

- выявить место и ценность рынка сельскохозяйственных земель для гарантированного устойчивого развивания сельского хозяйства, а также преимущества продовольственной безопасности страны;

- подвергнуть анализу особенности усовершенствования рынка сельскохозяйственных земель в сегодняшних реалиях;

- изучить сущность и происхождение экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения;

- сформировать существенные и концептуальные фокусы по улучшению экономических механизмов регулирования рынка сельскохозяйственных земель;

- выработать предложения по рационализации и улучшению экономических механизмов регулирования рынка сельскохозяйственных земель в современных условиях.

Объектом исследования диссертации служат сельскохозяйственные товаропроизводители России.

Предмет исследования диссертационной работы представлен, как взаимоотношения, которые формируются в процессе воспроизводства, которое складывается в рамках воспроизводственного процесса в рамках сельского хозяйства в отношении экономического урегулирования рынка сельскохозяйственных земель выражена в виде работы, которая состоит из трудов российских и иностранных экономистов, которые в свою очередь посвящены вопросам экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, развитию передовых научных и исследовательских, производящих организаций и учреждений, нормативным актам законодательных и исполнительных органов власти РФ и ее отдельных субъектов по совершенствованию и перестроению экономических отношений, отчетности и статистических данных Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области, Департамента экономического развития Смоленской области и другое.

В исследовании были использованы экономические, а также статистические методы: статистические группировки, корреляционно-регрессионный синтез а также вычислительно-конструктивные, монографические и другие возможные методы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом и методологическом подтверждении концептуальных вариантов, а также во внедрении практических рекомендаций по улучшению экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования состоит в том, чтобы положения и выводы, которые были сформированы в диссертации, смогли служить в качестве теоретических и методических основ предназначенных для реализации исследований по проблемам экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в современном мире, принятие практических усмотрений в создании эффективных и значимых экономических механизмов, равноценно реагируя на рыночные условия и социальные нужды.

Прикладная ценность диссертации заключается в том, что ее фундамент положений может быть использован в законотворчестве как на федеральном, так и в рамках субъектов РФ, в том числе осуществление мер, по улучшению экономических механизмов регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в сегодняшних условиях.

Практический, аналитический смысл диссертационной работы состоит в том, что заявления основаны на теоретической и методологической основе, необходимые для осуществления исследований, связанных с проблемами экономического регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в современных условиях, принятие практических решений, необходимых для создания эффективного экономического механизма, соразмерно реагируя на рыночные условия и социальные нужды.

Глава 1. Теоретические основы экономического регулирования рынка сельскохозяйственных земель

1.1 Земельный фонд Российской федерации

Прежде чем приступить к познанию рынка земель, следует изучить сам товар, то есть сельскохозяйственные угодья, их часть в целостной цепочке земельного фонда, составную часть данных земельных угодьев, а также комплектацию собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

Земельные угодья, которые находятся в рамках Российской Федерации, создают земельный фонд страны Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с..

В рамках действующего законодательства и сложившихся традиций, регистрация на уровне государства и учет земельных участков в РФформируется по категориям земельных участков и землям без их учета в земельном фонде, охватываемых внутренними морскими водами и территориальным морями.

Категория земель представляет собой часть земельного фонда РФ, выделяемая по ключевому целевому назначению и содержащая установленный правовой режим.

Существующее законодательство(Статья 7. Земельного Кодекса РФ Состав земель в Российской Федерации ) охватывает семь категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

-земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

По данным согласно государственной статистической отчетности общая сумма площадей земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2016 года составляет 1709.82 миллиона гектара, исключая внутренние морские воды и территориальные морские водоемы (рисунок 1).

Рис. 1. Устройство земель Российской Федерации по категориям земель

Анализ собранных показателей, полученные в результате сбора государственного статистического наблюдения за ресурсами земель (таблица 1) и отчетов о состоятельности и эксплуатация земельных участков в субъектах Российской Федерации в 2015 году, который показал Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012., что значимые площади земли были увлечены в гражданский оборот, и в точности продолжение процессов установления (трансформация) границ поселений и обеспечения правового статуса земельных ресурсов в соответствии с нормами существующего законодательства.

Таблица 1. Распределение земель Российской Федерации по категориям земель на 2015 год (млн. га)

№ п/п	Наименование категорий земель	на 1 января 2015 г.	на 1 января 2016 г.	2015 г. к 2014 г. (+/-)	Изменения в процентах
1	Земли сельскохозяйственного назначения	385,5	383,7	- 1,8	-0,47
2	Земли населенных пунктов, в том числе: слечисле:	20,1	20,3	+0,2	+0,99
3	Земли промышленности и иного специального назначения	17,2	17,4	0,2	1,15
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	47,0	47,0	-	-
5	Земли лесного фонда	1122,6	1126,3	+ 3,7	+0,33
6	Земли водного фонда	28,0	28,1	+ 0,1	+0,36
7	Земли запаса	89,5	89,7	+ 0,2	+ 0,22
	Итого земель в Российской Федерации	1709,8	1712,5	2,6	+ 0,15

Источник: составлено автором по [13, c.65]

Как наблюдается в таблице 1, в устройстве земельного фонда РФ по собранным показателям, которые получены на 1 января 2015 года в наибольшей степени (65,6%) комплектуются землями лесного фонда, на втором по величине месте в рамках общей площади земельный фонда фигурируют сельскохозяйственные земли (22,7% в январе 2015 года) Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.. Это свидетельствует о наибольшей значимости угодий сельскохозяйственного назначения. В то же время стоит отметить, что земельные ресурсы в пределах Российской Федерации расположены в регулярном движении по категориям земель.

Приступим к аналитике земельного фонда Смоленской области. Смоленская область располагается в центральной части Восточно-Европейской равнине. Наибольшую часть области занимает Смоленско-Московская возвышенность, на северо-западе расположена Прибалтийская низменность, на юге страны с Приднепровская низменность. В западной части область граничит с Белоруссией, на севере с Псковской и Тверской областями, на востоке с Московской область, на юге-востоке - Калужской, на юге - Брянской областью. Общая площадь территории Смоленской области составляет 4977 тыс.га. Состояние всей совок3пности земельного фонда, находящегося в распоряжении области распределенная по категориям земель на 1 января 2016 года представлено в таблице 1 приложения.

В таблице видно, что по данным представленным на 1 января 2016 года сельскохозяйственные земли назначения в целой картине земельного фонда области (региона) составляют практически половину от итога площадей земельных участков (44,6 %). Данная категория больше доли земель лесного фонда. Данное распределение характерно почти для всех субъектов Центрального региона России. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Смоленский район Смоленской области была выбрана в виде объекта для экземпляра для применения модели расчетов аукционной цены земель сельскохозяйственного назначения, как преобладающе типичным по структуре и составу земельного фонда и особенностей сельскохозяйственного производства..

В таблице 2проиллюстрировано проиллюстрировано рассредоточение земельного фонда Смоленского района Смоленской области по категориям земель

По итогам на 1 января 2015 г. Размер земель участков, находящихся в сельскохозяйственном назначении в пределах всей площади Смоленского района Смоленской области составил 50 %, а по состоянию на 1 января 2016 г. - 47,82%.

Таблица 2. Распределение земельного фонда Смоленского района Смоленской области Смоленской области по категориям земель в 2015-2016 гг., га

№ п/п	Наименование категорий земель	на 1 января 2015 г.	на 1 января 2016 г.	В % к итогу на 1 января 2015г.	В % к итогу на 1 января 2016г.
1	Земли сельскохозяйственного назначения	102 064	97 596	50,00	47,82
2	Земли населенных пунктов	3 176	7 638	1,55	3,74
3	Земли промышленности и иного специального назначения	2 478	2 484	1,21	1,21
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	33	33	0,016	0,016
5	Земли лесного фонда	68 591	68591	33,60	33,60
6	Земли водного фонда	591	591	0,28	0,28
7	Земли запаса	27 155	27 155	13,30	13,30
	Итого	204 088	204 088	100	100

Источник: составлено автором по [17, c.98]

Земля для сельскохозяйственных целей признается земля за пределами населенного пункта, которые предназначены для нужд сельского хозяйства или приуготовленных для этих целей.

Земли этой категории исполняют роль в виде фундаментального средства, необходимого для производства в сельском хозяйстве, которые имеют специфический правовой режим и подвергаются особенной защите, направленная на сохранность своего района, предупреждение развития негативной эксплуатации и повышение плодородия почв. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

По данным на 1 января 2015 года площадь земель сельскохозяйственного назначения в РФ составила385,5 млн. га. К данной категории относятся земли, выданные разным сельскохозяйственным предприятиям и компаниям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям и др.). Данная категория также охватывает земельные участки, предоставленные для ведения гражданам своего сельского хозяйства, личного земледелия, садоводства, садоводства, животноводства, сенокошения и выпаса животных, предназначенных для сельского хозяйства. Так же, данная категория земли предназначенная для казачьих обществ и клановых общин.

Сельскохозяйственные земли включали в себя сельскохозяйственные земельные угодья, которые были раньше переданы сельским администрациям и были расположены за границами населенных пунктов. С целью переназначения земли на первоначальном этапе земельной реформы данные земельные угодья были конфискованы из реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, чтобы довести их до граждан.

В 2016 году отмечался охотная уступка от предприятий и организаций, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, крестьянских хозяйств и других производителей продукции сельскохозяйственного назначения от раньше выданных земель, которые связаны с их неудовлетворительным экономическим состоянием. Также по-прежнему были ликвидированы предприятия сельскохозяйственного назначения, крестьянские (фермерские) хозяйствования. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Общая площадь несельскохозяйственных земель, находящихся в структуре сельскохозяйственных земель составляет 186,0 млн. га.

Нельзя не выделить, что сельскохозяйственные земли -является одной из наиболее ценных категорий земель, которая должна повсеместно охраняться. Эти земли занимают рекордный удельный вес в составе земельных площадей Центрального региона России. От сохранения земель сельскохозяйственного пользования зависит фундаментальное развитие Российской Федерации и свершение ее продовольственной безопасности. Однако усугубляется процесс трансфера сельскохозяйственных земель в другие категории земель и в фонд перераспределения земель; усиливается эрозия земельных ресурсов; значительные площади оказываются заброшенными и не обрабатываются в связи с распадом сельскохозяйственных предприятий. Поэтому необходимо добиться того, чтобы эти ценнейшие земли попали в руки заинтересованных собственников, и началась их рекультивация и использование по целевому использованию.

1.2 Земельная собственность и развитие земельных отношений в России

В дополнение к традиционному учету земли по категориям и угодьям, в сегодняшних условиях, земельные ресурсы способны находиться в разных видах и формах владения (собственности), их учет осуществляется как по категориям так и по формам собственности.

В рамках существующего законодательства земельные ресурсы способны находиться в частной, государственной, муниципальной и других формах собственности. В частной собственности земля является собственностью граждан и юридических лиц. Государственные земельные угодья не передаются гражданам, юридическим лицам, муниципалитетам в собственность. Государственная собственность - это земли, которые принадлежат РФ, и земельные угодья, которые принадлежат субъектам РФ. Земельные участки, находящиеся во владении города и сельских поселений, а также других муниципалитетов, являются муниципальной собственностью. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

Стоит выделить, что на протяжении длительного исторического отрезка существующие природные и экономические различия в сельском хозяйстве почти игнорировались, а проблема владения (собственности) землей в процессе управления не уделялась должного внимания. Все это поспособствовало и привело к снижению эффективности в сельском хозяйстве, увеличению себестоимости на продукцию, замедлению темпов научно-технического прогресса (НТП). Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Основным результатом послужившим недооценки важности отношений, связанных с собственностью на землю, а также с учетом существующих производственных и экономических различий в сельском хозяйстве была утрата собственником чувства собственности непосредственного чувства владельца, отчуждение его от средства производительности и прежде всего, земли, которые находятся во владении на производственный продукт.

Все это объективно определило необходимость в реализации совокупности правовых и социально-экономических мер, которые направлены на совершенствование и эволюция взаимоотношений собственности на земельные угодья, установление экономических механизмов, которые направлены на урегулирование земельных взаимоотношений в сельском хозяйстве. Радикальная реорганизация всей в целом системе земельных взаимоотношений в сельском секторе выступает важным центром нынешней аграрной реформы. Этот процесс связан с внесением изменений в существующие взаимоотношения владения, использования и распоряжения землей, а также внесением платы на земельные угодья.

Земельная собственность исторически выступает определенным форматом экономических взаимоотношений связанных с присвоением землям в виде средства производства отдельными лицами или их группами. В качестве экономической категории земельная собственность выступает как «bundleofrights» (системы, комплексы земельных отношений), где каждая «stick» (ее составная часть) играет роль отдельного права. Количество права на земельные угодья, включенное в понятие собственности, не ограничено. К ним можно относить, например, такие права, как право на недропользование, право на воздушное пространство над земельными угодьями, право пасти скот и т.д. Однако наиболее значимым из них является права владение, использование и уничтожение. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

Право собственности на землю связано с появлением противоречия между собственником и другим хозяйственным субъектом по поводу обладания землей как ограниченным ресурсом. Тем самым, собственность на землю предполагает наличие:

- собственника земельных ресурсов;

- объекта владения;

-законодательно-правового стабилизация взаимоотношений собственности на землю со стороны государства.

Последний элемент выступает наиболее важным, поскольку государство выступает гарантом реализации собственником своих прав на землю. Основными правами на землю, которые признаются и гарантируются государством, являются:

- право использования земли по усмотрению собственника;

- право продажи земельной собственности;

- право наследования с учетом существующих ограничений;

- право передачи отдельных прав на землю, конституирующих земельную собственность;

- право отчуждения других людей от земельной собственности.

В источниках экономической литературы выявляют три основных типа земельной собственности:

- простая собственность;

- фиктивная собственность;

- доверительная собственность.

Простая собственность означает, что единственному владельцу принадлежат все права без исключения на земельную собственность данного участка земли.

Фиктивная собственность предполагает, что права на собственность на земельный участок принадлежат множеству людей, составляющих орган управления организацией, общественным институтом, фирмой, корпорацией и т.д., то есть один отдельно взятый человек не может распоряжаться землей как объектом собственности.

Доверительная собственность возникает в результате цессии прав на собственность в бессрочное пользование для фиксированного целевого использования, например, для основания университета. Такая собственность имеет ущемленный характер и находится в пользование некоммерческих организаций. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

Законодательно-правовое закрепление прав на земельную собственность совершается посредством их государственной регистрации.

Первоначальной формой прав на земельные участки, которым является и по сей день владение. Владение - это фактическое владение земельными угодьями. Право собственности является основным моментом для развития отношений связанных с собственностью на землю и в связи с этим тесно связано с ними. Однако эти категории не идентичные, так как понятие «земельная собственность» является наиболее значимым и наполненным, поскольку оно также включает в себя взаимоотношения пользования и распоряжения. Право собственности может быть отдельно от права владения, которое находит выражение, например, в пожизненном наследии земельного участка и его владения. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Распоряжения землями является комплексом взаимоотношений, которые связанны с ее отчуждением (продажей, залогом, дарением, обменом и другое). Право распоряжаться земельными угодьями представляет собой наибольшую степень развития взаимоотношений связанных с земельной собственностью. Владелец земли имеет право владеть, использовать и распоряжаться земельными участками. Различные операции с земельными ресурсами могут осуществляться только лишь с согласия собственника.

Прежде чем перейти к истории развития взаимоотношений в сельском хозяйстве в рамках рынка, кратко рассмотрим историю становления взаимоотношений земельной собственности в нашем государстве, начиная с ее истоков.

По мнению известного ученого Н.Ф. Котляра уже в ХI-ХII вв. в нашем государстве сформировался процесс, связанный с классообразованием, основанного на выявлении частной собственности. В ХI в. Подчеркивала крупная собственность: церковная, княжеская, боярская.

В отечественных источниках рассматривались как общинное землевладение (ранняя форма), так и частное землевладение (более поздняя форма). Наличие последней формы С.М. Соловьев уже признавал в эпоху первого Рюриковича, предполагая, что у княжеских дружинников того времени могли быть деревни, населенные военнопленными, которые были куплены рабами и наемниками.

Как направленность государственной социальной и экономической политики совершенствование взаимоотношений земельной собственности возникает в России уже в конце XV века с появлением поместье как специфической разновидности частной феодальной относительности земельной собственности.

Огромную роль в становлении земельных взаимоотношений в России сыграли изменения законодательства в начале XIX века. Царский указ от 12 декабря 1801 года дал право лицам всех свободных сословий (купцам, мелким буржуа, государственным крестьянам) приобрести за пределами городов земельные владения в собственность без крестьян. Широкая универсализация земельных взаимоотношений получило оценку земли, которая связана с делами о наследовании, разделении, залоге, покупке и продаже сельских дворянских имений и пригородных земельных владений.

Реформа от 1861 года, которая освободила крестьянское население России от крепостных зависимостей, которая создавала условия для совершении общегосударственных кадастровых работ, которые включают учет, изучение, описание и оценки земли как объекта налогообложения. Новым объектом кадастра стало описание и установление ценовой политики и стоимости крестьянского землевладения по фиксированным ценам выкупного платежа. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Принятый 8 ноября 1917 года Декрет о земле также открывало широкие возможности для совершенствования земельных отношений в России. В конце 20-х годов в последствии огосударствления земельной собственности земельные взаимоотношения в части частной жизни фактически исчезли.

Теперь перейдем непосредственно к отношениям земельной владения в сельском хозяйстве в пределах рынков - то есть в условиях рыночных реформ, которые начались в России в 90-е годы.

Итак, начиная с 90-х годов экономическая реформа положила новый толчок в развитии земельных взаимоотношений в России и началась с земельной реформы. Начало этому переходу от государственно-общественных социалистических форм хозяйствования к частнособственническим было положено еще Союзным Законом «О собственности». Вводятся в правовую практику такие новые понятия как владения на средства производительности, в том числе на земельные ресурсы, в пользу граждан и их коллективов различного социально-экономического направления деятельности. Хозяйственная стратегия общества становится нацеленной на предпринимательские приоритеты взамен жестко планируемого сверху экономического развития. Еще существует Земельный кодекс РСФСР 1971 года, но уже Президент Советского Союза М.С. Горбачев инициирует принятие Верховным Советом СССР в 1989 году Фундамент земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, декларирующих возможность, прежде всего, в аграрном секторе разгосударствления колхозных и совхозных сельскохозяйственных угодий, тем самым определяет новый толчок к развитию земельных взаимоотношений.

С распадом СССР земельные отношения и идея разгосударствления абсолютной государственной собственности на землю по РСФСР развиваются в Законах «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» до дальнейших процессов приватизации. То есть законодательно определяется возможность бесплатной передачи в собственность гражданам и коллективам граждан ранее использованных земельных участков и земельных угодьев. В эту сферу действий государственные органы исполнительной власти включаются и не только сельскохозяйственные земли колхозов и совхозов, а также личностные подсобные хозяйства, садовые земли граждан, земли под индивидуальным жильем, а также под уже полученными в ходе приватизации в собственность основными производственными фондами предприятий. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

В 90-х годах посредством Земельного кодекса РСФСР, некоторых федеральных законов, но в основном во исполнении Указов Президента России были урегулированы большинство процедур введения в рынок субъектов частных собственность на землю (гражданам и их коллективов) как по сельскохозяйственным угодьям, поселениями, а также по земельным угодьям промышленности, транспортных средств связи, энергетики и иного специального назначения.

№122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стал первым в последующей череде законодательства, который определяет деятельность физических и юридических лиц, органов исполнительной власти, направленные на проведение конституционных прав на земельные угодья и иное имущество. Наряду с решением непосредственно собственных, прежде всего процедурных задач ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дал некоторые направления на проявление последующих законодательных инициатив.

2 января 2000 года И.О. Президента РФ В.В. Путин подписал с введением в действие с 1 июля 2000 г. первый «земельный» № 28 - ФЗ «О государственном земельном кадастре». Следующим практически через год 18 июня 2001 года был принят и третий так необходимый в сложившейся практике триединых действий с недвижимостью № 78 - ФЗ «О землеустройстве».

Таким образом, лишь к 2001 году, то есть к принятию нового ЗК РФ, была законодательно прописана тройная последовательная процедура «Формирование земельного участка (его части)» - «Государственный кадастровый учет сформированных объектов» - «Государственная регистрация прав на объект учета».

Важнейшую роль в формировании отношений земельной собственности сыграл федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года. Данный закон урегулировал правовые положения, которые касаются оборота земель сельскохозяйственное назначение.

Видно, что исторически отношения собственности словно «ходят по замкнутому кругу». Изначально земля находилась в частной мелкособственнической форме, затем произошло ее изъятие и укрупнение участков (в советское время), в 90-е годы ХХ века земля снова поступила в частную собственность и начала дробиться на более мелкие участки. Современные же тенденции показывают, что повсеместно происходит укрупнение земельных участков. Исходя из этого, наблюдается историческая преемственность взаимоотношений связанных с земельной собственностью.

1.3 Теоретические основания экономического формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения

Более 18 лет в нашей стране развиваются рыночные отношения и связанные с ними институты.

Как известно, рынок является уникальным способом обмена продуктами. Существует огромное количество определений рынка, данное различными учеными в разные исторические эпохи.

Общепринятым является определение рынка в целом в экономической теории - рынок это совокупность экономических взаимоотношений происходящих между субъектами рынка в разрезе движения товаров и денег, основывающихся на обоюдном согласии, равновесии и конкуренции.

Рынок - это короткое понятие для обозначения процесса, с помощью которого решения, принимаемые в домохозяйствах о поглощении альтернативных видов товаров, решений фирм о том, что и как производить, а также принятие решений работников о том, как много и на кого работать, регулируются при помощи цен. Эти же авторы дают другое определение рынка. «Рынок - это установившиеся механизмы, посредством которых происходит взаимодействие покупателей и продавцов для достижения цели обмена товарами и услугами».

Рынок понимается А.М. Немчиным и Д.В. Минаевым так: «рынок - система обмена, основывающаяся на совокупности базовых свобод: свободе выбора покупателем товаров/продавцов: свободе продавцов в предложении товаров; свободном договоре между покупателями и продавцами об условиях обмена».

По словам С.А. Липски «В основе процессов рыночного перераспределения земли лежат социально-экономические интерес участников земельных взаимоотношений, которые как осознанные мотивы, побуждают совершить те или иные сделки, которые связаны с земельными угодьями. Совокупность таких сделок, при совершении которых их участники обладают одинаковыми правами и свободны в своем выборе, составляет понятие земельный рынок».

Рынок земель сельскохозяйственного назначения представляет из себя упорядоченный оборот земель сельскохозяйственного назначения для цели перераспределения собственности на землю, консолидации земельных ресурсов в руках эффективных владельцев и арендаторов, для определения равновесной стоимости на землю, которая основана на взаимодействии спроса и предложения. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Кроме этого, рынок земель сельскохозяйственного назначения выступает основным способом обеспечения устойчивого формирования сельскохозяйственной производительности и осуществления продовольственной безопасности страны в целом. Это произошло в связи с тем, что увеличение производительности сельскохозяйственных производителей товаров возможно, если они будут и работают на своем собственном земельном участке, в котором они заинтересованы в инвестировании собственных средств, которые способны принесут реальные доходы.

В то же время понимается под термином «оборот земли», изменение прав владения на земельный угодья (включающие не только права собственности, но и права аренды). Исходя из этого, в сфере наших научных интересов поступают все транзакции, направленные на появление, трансформацию и прекращение прав и обязанностей связанных с земельными отношениями.

Земля является важным видом товаров, поскольку именно она является центральным средством производительности в сельском хозяйстве. Это оставляет свой след в функционировании рыночных отношений в рамках сельскохозяйственных земель. Фундаментальными особенностями рынка земель сельскохозяйственного назначения, как показывает опыт стран с развитой рыночной экономикой, являются: Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

- ограничение функционирования, то есть рынок земель сельхоз назначения преимущественно является локальным и характеризуется небольшим количеством операций.

-строгое урегулирование сделок, которые связаны с куплей-продажей сельскохозяйственных земель;

- сохранность целевого потребления сельскохозяйственных земель;

-урегулирование сроков купли-продаж земельных угодий.

Рассмотрим принципы, которые увязаны с оборотом земель сельскохозяйственного назначения:

1) сохранность целевых использований земельных угодий;

2)определение предельного размера всей площади земель, сельхоз назначения, которая находится в рамках одного муниципального района и может принадлежать одному гражданин и (или) одному юридическому лицу;

3) преимущественное право субъекта РФ или случаи, которые устанавливаются субъекта Российской Федерации или муниципальным образованием в рамках закона на покупку земельных угодий сельскохозяйственных земель при продаже, исключая случаи продажи связанных с публичными торгами;

4) привилегия прав других участников долевого владения на земельные угодья, которые находятся в долевом владении или эксплуатация данного земельного участка сельскохозяйственной организации или гражданина, являющегося членом крестьянской (фермерской) экономики, которое необходимо для приобретения доли в праве на совместное владение на земельный участок сельскохозяйственного назначения для отчуждении доли как акционера в долевой собственности;

5) фиксация специфического обеспечения земельными участками сельскохозяйственного назначения иностранным гражданинам, иностранным юридическим организациям, гражданам не имеющих гражданства, а также юридическим лицам, которые имеют в уставном (складочном) капитале иностранных граждан, иностранных юридических организаций, граждан не имеющих гражданства, у которых доля равна более 50 процентов.

Урегулирование сделок, связанных с земельными взаимоотношениями ограниченно и связано со всей системой государственного управления и экономики. Одним из центральных и важных вопросов здесь является мера независимости и самостоятельности землепользователей и других участников, вовлеченных в земельные отношения. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Управление рынком сельскохозяйственных земель может происходить несколькими способами. Рынок позволяет использовать механизмы, связанные с саморегулированием земельных отношений. В то же время регуляторы рынков, основанных на соотношении спроса и предложения на земельные угодья и продукцию, которая была произведена в процессе землепользования. Однако, «регуляторы рынков результативны и не вызывают конфликтов только при соблюдении ряда условий, которые предусматриваются государственным регулированием».

Экономическое стабилизация земельного рынка характеризуется, как частным так и общим, являясь одновременно самостоятельным процессом и частичкой государственного регулирования (рисунок 2).



Рис.2. Соотношения государственного и экономического регулирования земельного рынка

Экономическое отрегулирование рынка земель сельскохозяйственного назначения презентует из себя процесс пользования экономическим механизмом, который необходим для поощрения процесса перераспределения и консолидации земельных владений в аграрном секторе для целей повышения эффективного сельского хозяйства.

В тоже время механизмы регулирования земельного рынка разнообразны и должны работать во взаимосвязи (рисунок 3)

Рис.3. Механизмы создания и поддержания земельного рынка

Экономическому механизму, в свою очередь, характерна система экономических мер, которые направлены на реализацию земельной государственной политики, которая способна обеспечить права землевладельцев и землепользователей, установить социально справедливые платежи на земельные угодья, экономические стимулы для рационального и эффективного землепользования, наложение экономических санкции за нецелесообразное пользование и деградацию окружающей среды земли в целом, направленное на защиту сельскохозяйственных угодий от ущерба, уменьшения плодородных почв, расточительства земли. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

Рассмотрим систему экономических регуляторов земельного рынка, как неотъемлемую часть земельных взаимоотношений в современных условиях:

- земельная рента, как основа всех других рычагов;

-земельный налог;

-аренда земельных угодий;

-рыночная цена на землю;

-залоговая цена на землю;

-компенсационные платежи при изъятии земельных угодий;

-компенсационные платежи при сохранении земель;

-платежи за улучшение качества земли;

-штрафы, связанные за причинение ущерба экологической среде;

- налогообложение оборота земельных угодий;

- оплата за использование аренды и т. д.

Экономическому корректированию рынка земель сельскохозяйственного назначения следует базироваться единственно на рентной основе (рис.4).



Рис.4. Взаимосвязь рычагов экономического регулирования рынка земель

Экономический механизм упорядочивания земельных взаимоотношений должен соответствовать следующим условиям:

- обеспечение сравнительно равных стартовых условий для осуществления процесса воспроизводства для всех субъектов, которые участвуют в земельных отношениях;

- разделение объективных, а также субъективных факторов, участвующих в этом процессе;

- употребление земельной ренты в виде фундамента для формирования систем экономических регуляторов, в том числе взаимосвязь рентных регуляторов, вступающих во взаимодействие с другими экономическими рычагами (цена, процентами по кредитам, подоходный налог и т. д.);

- учет интересов и равенства разных социальных групп граждан в реализации прав на земельную собственность и различные формы землевладения;

- стимулирование рационального распределения и специализации сельскохозяйственной производительности;

- укрепление экологической охраны окружающей среды.

Наиболее из существенных рычагов экономического влияния земельного рынка выступает механизм оплаты за землю. С помощью данного рычага государство оказывает влияние на экономические интересы, как землевладельцев, так и землепользователей, поощряя их к увеличению эффективности владения землей, которая находится в их владении. С экономической стороны оплата земли - это особый вид затрат, которые связаны с получением дохода в виде ренты. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Рентный доход является устойчивым доходом, не имеющий прямого отношения к бизнесу и предпринимательской деятельности. Существует несколько видов ранты, к числу которых, государственная и банковская, связанная с кредитами, для которых доход от ренты выплачивается в виде процентов. Земельная рента носит несколько иной характер. Как известно, владелец земли может самостоятельно управлять фермой, а также в праве передать использование земельные угодья в аренду предпринимателю.

Земельная рента представляется формой экономической реализации прав владения на земельные угодья. Она подразделяется на дифференциальную, абсолютную, монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента складывается на основе монополии на земельные угодья, являясь объектом монополии, поскольку каждый предприниматель получает. По своему составу они могут основательно различаться и, при равных затратах, обеспечить получение различного количества продуктов и, следовательно, прибыли. С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот стали вовлекаться наиболее не качественные участки земли, с которых приходится получать стабильную обычную прибыль, а более благоприятные земельные участки способствуют получению высокой прибыли. Полученная дополнительная прибыль затем превращается как раз-таки в дифференциальную ренту.

Существование частной собственности на земельные участки определяет становление абсолютной ренты, а именно как составной части прибавочной стоимости земельного участка, которая приписывается государством и другими землевладельцами, связанная с монополией собственности на землю. Ресурсом в формировании абсолютной ренты являются излишки прибавочной стоимости над средней прибыли, которая формируется в сельском хозяйстве из-за возникновения наименьшего органического состава капитала, трудности переноса капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевую конкуренцию, выравнивания норм прибыли капитала сельскохозяйственных производителей с общей нормой прибыли.

Получаемая разница, образовавшаяся между стоимостью и самой ценой производительности (добавочная прибыль) необходимо к передаче в виде абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Абсолютная рента способствует увеличения размера оплат за земельные участки и характеризуется, как одна из причин, которая способствует возникновению разноречивости между землевладельцами и землепользователями, в том числе между арендаторами и государством. В то же время общественное (официальное) признание или непризнание существующей абсолютной ренты не имеет значения, поскольку ее масштаб и захват могут быть замаскированы и заложены в общую сумму платежа за землю.

Национализация земли устраняет монополию, связанную с частной собственностью на землю и связанную с ней абсолютную ренту, но не способствует решению проблемы эффективного и целесообразного землепользования. При экономическом урегулировании земельных взаимоотношений эту грань необходимо учитывать с некоторой степенью полноты.

Монополия на землю как объект управления хозяйством определяет цену сельскохозяйственной продукции в условиях ограниченных площадей лучших и средних качественных земельных участков с участием худших из них. Чтобы обеспечить возможность управления, у землепользователя должна быть индивидуальная производственная цена, которая сформирована из индивидуальных затрат и средней прибыли (в противном случае производственный процесс на худших участках становится бессмысленным и их использование прекращается вовсе). Поэтому землевладелец-арендодатель худших земельных участков претендует на получение средней прибыли, а ведущая ферма на лучших и средних землях - получить дополнительную прибыль сверх среднего достатка (из-за более продуктивного использования рабочей силы и капитала). Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с.

Другим рычагом экономического урегулирования сельскохозяйственного земель выступают налоги. Важное место в системе АПК занимает налогообложение. В настоящее время у сельских товаропроизводителей изымается 70-75% полученного чистого дохода. Поэтому необходимо создание налоговой системы, оптимально сочетающей фискальную, воспроизводственную и стимулирующую функции. С учетом социальных отчислений налоги оптимально не должны превышать 35% чистого годового дохода. Вместе с тем, нужны твердые, фиксированные по регионам, денежные ставки единого земельного налога и его распределения между федеральными и местными бюджетами. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

В существующих условиях рыночной экономики рентные взаимоотношения находят свое выражение во взаимосвязи форм платного землепользования, а именно, в земельном налоге, как отражение по поводу владения землей, в арендной плате - по поводу использования земли и в цене земли - по поводу распоряжения землей.

В развитой рыночной экономике земельные угодья являются предметом купли-продажи. Однако необработанная земля не имеет ценности и стоимости, но она имеет цену. В чем заключается «цена земли»? Земля продается как носитель дохода. Ее способность приносит рентную плату его владельцу. Поэтому цена земли капитализируется рентой. При продаже участка его владелец берет на себя обязательства не потерять именно доход от ренты. Он соглашается продать земельный участок за такую сумму, которая, если денежные средства будут помещены в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный рентной плате. Покупатель земли, изначально являясь ее владельцем, должен сравнивать рентную плату, с процентами, которые он может получить, если деньги будут внесены в банк. У каждой стороны есть свои расчеты. Сравнение с банковским доходом связано с тем, что оно является самым гарантированным и тихим местом его капитала, его собственностью.

Следовательно, земельная рента является важной экономической категорией, которая устанавливает экономические взаимоотношения между земельным собственником и предпринимателям, которые арендуют земельные угодья для ведения сельскохозяйственного производства. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука// Экономика, 2012.

В рыночной экономике проблема земельной ренты становится особенно важной. Во-первых, это связано с внесением изменений системы урегулирования процесса воспроизводства в сельском хозяйстве. Степень прямого воздействия государства в экономическую деятельность сельскохозяйственных собственников снижается. Во-вторых, увеличение различных форм собственности и организация производства, приватизация земель существенно увеличивает сферу рентных взаимоотношений. Это проявляется в том, что наряду с крупными сельскохозяйственными предприятиями фермеры и арендаторы все чаще действуют как другие объекты. В сельском хозяйстве наравне с дифференциальной рентой изначала формироваться абсолютная рента. Также увеличивается стоимость монопольной аренды.

Отсюда следует, что основные рычагами экономического урегулирования взаимоотношений земельной собственности, а, соответственно, и земельного рынка выступают земельная рента, земельный налог, рыночная и залоговая цены на землю и другие.

Глава 2. Анализ практики функционирования рынка сельскохозяйственных земель

2.1 Законодательно-правовые основы функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующие земельные взаимоотношения в Российской Федерации (включая регулирование отношений, связанных с сельскохозяйственными угодьями), являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а также №101 - ФЗ «Об обороте сельскохозяйственного назначения», № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и ряд других нормативно-правовые актов.

Введение Гражданского кодекса Российской Федерации имело большое значение для развития процесса земельной и аграрной реформы. Он заложил правовые основы для сформирования систем земельных взаимоотношений, основанных на принципах рыночной экономики. Особую роль сыграло трактовка земель, как объекта недвижимости и необходимость государственной регистрирование прав на недвижимую собственность. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки, участки недра все, что связано с землей является объектом недвижимости. Недвижимость охватывает земельные участки, участки недр, изолированные водоемы и все, что непосредственно связано с землей, то есть объекты, которые перемещать без ущерба несоразмерно, включая леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Статья 131 Гражданского кодекса указывает, что права собственности и другие имущественные права на недвижимую собственность, усечение прав, их возникновение, передача и прекращение подлежат государственной регистрации.

В связи с принятием Земельного кодекса в 2001 году была введена 17-я глава Гражданского кодекса, определяющая основные принципы функционирования земельных взаимоотношений в рыночной экономике, такие как покупка, продажа, залог и т. т.

На основании закона и в прописанном им порядке, подвергаются определению цели связанные с сельским хозяйством и иные, использование которых в связке с другими целями не допустимо или ограничено. Пользование земельными участками, отнесенные к землям такого рода, может быть осуществимо в пределах, определяемых его назначением.

...