Для расчета обоснованной дифференциальной ренты необходимо выявить и изучить взаимосвязь между урожайностью зерновых культур и качеством почв, выраженном баллом бонитета почв. То есть нами земельная рента определяется исходя из качественных различий почвы и местоположения участков, что не применяется в существующих методах рыночной оценки недвижимости

Для установления ренты на землю было осуществлено на основе собранной статистике хозяйств Смоленского района Смоленской области за 2014-2016 годы.

Для этого, прежде было выявлено, что хозяйства района распределились по группам, в зависимости от величины балла бонитета, а именно группы с худшими и относительно лучшими (средними и лучшими) условиями производства (таблица 5).

Данные таблицы показывают, что повышение качества земли приводит к повышению урожайности зерна. Так, при переходе из группы с худшими условиями к группе со средними условиями производства наблюдается укрупнение урожая зерновых культур на 2,88 ц/га, а при переходе из группы хозяйств со средними условиями к группе хозяйств с лучшими условиями урожайность повышается на 3,79 ц/га.

Таблица 5. Группировка сельскохозяйственных предприятий Смоленского района по баллу бонитета почв (в среднем за 2014-2016 гг.)

Группы хозяйств по качеству земли, баллов	Средний балл оценки качества земли	Урожайность зерновых, ц/га	Себестоимость 1 ц зерна, руб.	Себестоимость 1 ц прироста живой массы КРС, руб.
I(до 48,0)	45,8	8,26	584,41	6982,03
II.(48,0 - 50,0)	48,5	11,14	340,57	6035,29
III(св. 50,0)	51,0	14,93	213,52	4501,15
В среднем	48,4	11,44	379,5	5839,49

Источник: собственная разработка автора

Кроме того, имеется зависимость между себестоимостью зерна и себестоимостью прироста живой массовой доли крупного рогатого скота.

Зерновые культуры и крупный скот в рамках Смоленского района Смоленской области выделяются в качестве основных рентоносных продуктов, так как они производятся во всех районах, имеющих свое хозяйство.

Очевидно, что имеется также зависимость между качеством почв, урожайностью, обеспеченностью ОПФ растениеводства, а также обеспеченностью рабочей силой на 100 га сельскохозяйственных угодий (таблица 6).

Однако эта связь выражена менее явно, к тому же нами не ставится задача выявить зависимость между урожайностью зерновых культур и условиями хозяйствования на земле, поскольку это искажает определение цены земельных участков, наша задача - выявить взаимосвязь урожайности и природных факторов.

Таблица 6. Группировка сельскохозяйственных предприятий Смоленского района по урожайности зерновых (в среднем за 2014-2015 гг.)

Качество земли, балл	Средний балл оценки качества земли	Средняя урожайность зерновых, ц/га	Обеспеченность ОПФ растениеводства на 1 га пашни, тыс. руб.	Обеспеченность рабочей силой на 100 га сельскохозяйственных угодий, чел.
I(до 48,0)	45,8	8,26	647,22	2,44
II.(48,0 - 50,0)	48,5	11,14	1188,77	3,34
III(св. 50,0)	51,0	14,93	1129,66	3,59
В среднем	48,4	11,44	988,55	3,12

Источник: собственная разработка автора

Математическое выражение влияния качества земельных ресурсов на урожайность зерновых культур характеризуется следующим уравнением регрессии:

У_р = 54,75 Ln (X)(1), где

У_р - урожайность зерновых, ц/га;

Х- балл бонитета почв, баллов;

Нами была использована логарифмическая зависимость между показателями, поскольку значение корреляционного отношения наиболее высокое для данного вида кривой. Корреляционное отношение показывает, насколько принятое уравнение регрессии соответствует статистической реальной картине. Для логарифмической зависимости оно получилось самым высоким: 0,86. К тому же, график зависимости показывает плавное увеличение результативного признака в зависимости от факторного.

Данная взаимосвязь означает, что при увеличении балла бонитета почв на 1 %, урожайность увеличивается на 0,09 ц с га (то есть на 9 кг с 1 га) при неизменном влиянии других факторов. Коэффициент парной корреляции и среднеквадратическая ошибка его определения составляют соответственно 0,70 и 0,17, что означает высокую тесноту связи между факторами. Таким образом, доверительные границы для коэффициента множественной корреляции из генеральной совокупности таковы: 0,661951 <= R_{лин.ген.} <= 0,713038. Достоверность аппроксимации составляет 0,42.

Далее необходимо выявить регрессионное уравнение зависимости себестоимости зерновых от уровня их урожайности.

Математическое выражение влияния урожая зерновых культур на их себестоимость выражается следующим уравнением регрессии:

С_з =- 57,09 У_р + 1032,78(2), где

С_з - себестоимость зерновых культур, руб.

Данное уравнение регрессии показывает, что при увеличении урожайности зерновых культур их себестоимость снижается (об этом говорит знак «минус» перед У_р). При увеличении урожая зерновых культур на 1 % их себестоимость уменьшается на 57 копеек за 1 ц. Коэффициент парной корреляции и среднеквадратическая ошибка его определения составляют соответственно 0,68 и 0,16, что означает высокую тесноту связи между факторами. Достоверность аппроксимации составляет 0,41. Линейная зависимость была выбрана нами, как наиболее удобная для расчетов в хозяйствах района, поскольку по остальным параметрам (корреляционному отношению, погрешности определения коэффициента корреляции) она примерно одинакова с другими зависимостями.

Расчет зависимости себестоимости прироста крупного рогатого скота от себестоимости зерновых культур произведен расчетно-конструктивным методом с учетом того, что она должна быть ниже фактической на 20 %. Поскольку картина не очень четко описывается в хозяйствах района, что связано, возможно, с погрешностями отчетности, нами было принято решение рассчитывать нормативную себестоимость прироста крупного рогатого скота в соответствии с рекомендациями ученых.

Значение дифференциальной ренты, которая созданная в сельском хозяйстве, определяется размером добавления прибавочного продукта, получаемый производителями, которые находятся в средних и значительно наилучших условиях. Предметным носитель дифференциальной ренты является дополнительным прибавочным продуктом, который определяется урожайностью зерновых продуктов. Дополнительным прибавочным продуктом, который обусловлен различиями в урожайности зерновых культур, необходимо считать носителем ренты, поскольку его уровень является причиной различий в индивидуальных издержках производства в сравнении с общественно необходимыми. Зерновая рента, в своей части, способствует определению размераренты, которая создается для других культур, а также для домашнего скота. Дифференциальная рента в рамках 1 центнера зерна заключается в расчете как разница между ценой производства в наихудших условий, а также ценой производства в средних (или лучших) условий. Дифференциальная рента плата на 1 цент прироста стоимости домашнего скота рассчитывалась как разница между ценами на продукцию в наихудших и относительно лучших (средние и лучшие условия).

Общий показатель реализованной дифференциальной ренты определяется как общая сумма произведений дифференциальной ренты на 1 ц продукции соответствующего вида и объема ее реализации и составила в целом по району более 6,7 млн. рублей.

Доля ренты, полученной по продукции животноводства, значительно превышает долю ренты, полученную в растениеводстве, так как основной специализацией хозяйств Смоленского района Смоленской области в условиях недостаточно высокого качества почв (дерново-подзолистые) является молочно-мясное скотоводство (выращивается скот сычевской и черно-пестрой пород), а производство продукции растениеводства (в частности, зерновых) носит вспомогательный характер.

Таблица 7. Нормативная урожайность, нормативная себестоимость, цена производства и дифференциальная рента по зерну в хозяйствах Смоленского района. Смоленской области (в среднем 2014-2016 гг.)

Группы по качеству земли, баллов	Средний балл оценки ресурсного потенциала	Нормативная урожайность зерновых, ц/га	Нормативная себестоимость 1 ц, руб.	Прибыль при нормативной рентабельности 40 %, руб./ц	Цена производства 1 ц, руб.	Рента в расчете на 1 ц, руб.
I(до 48,0)	45,8	8,24	562,36	224,94	787,30	-
II.(48,0 - 50,0)	48,5	11,38	383,09	153,24	536,33	250,97
III(св. 50,0)	51,0	14,14	225,52	90,20	315,72	471,58
В среднем	48,4	11,26	390,32	156,13	546,45	361,28

Источник: собственная разработка автора

Общий показатель реализованной дифференциальной ренты определялась как сумма произведений дифференциальной ренты на 1 ц продукции соответствующего вида и объема ее реализации и составила в целом по району более 6,7 млн. рублей. Доля ренты, полученной по продукции животноводства, значительно превышает долю ренты, полученную в растениеводстве, так как основной специализацией хозяйств Смоленского района Смоленской области в условиях недостаточно высокого качества почв (дерново-подзолистые) является молочно-мясное скотоводство (выращивается скот сычевской и черно-пестрой пород), а производство продукции растениеводства (в частности, зерновых) носит вспомогательный характер.

Таблица 8. Расчет цены производства и дифференциальной ренты по приросту живой массы крупного рогатого скота в хозяйствах Смоленского района Смоленской области (в среднем за 2014-2016 гг.)

Группы по качеству земли, баллов	Средний балл оценки ресурсного потенциала	Нормативная себестоимость 1 ц КРС, руб.	Прибыль при нормативной рентабельности 40 %, руб./ц	Цена производства 1 ц, руб.	Диф. рента в расчете на 1 ц., руб.
I(до 48,0)	45,8	5585,62	2234,25	7819,87	-
II.(48,0 - 50,0)	48,5	4828,23	1931,29	6759,52	1060,35
III(св. 50,0)	51,0	3600,92	1440,37	5041,29	2778,58
В среднем	48,4	4671,59	5605,91	6540,22	1919,47

Источник: собственная разработка автора

В таблице 16 представлены представлены расчеты дифференциальной ренты, которая реализована по хозяйствам Смоленского района Смоленской области за 2014 - 2016 гг.

В расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий величина дифференциальной ренты в среднем для района составит 417,57 руб./га, абсолютной ренты - 224,66 руб/га.

Институциональным условием при формировании рынка земель сельскохозяйственного назначения является научно обоснованное прогнозирование рыночных цен на земельный участок, что, в свою очередь, обусловлено развитием аукционной торговли земельными участниками

Рассмотрим модель расчетов стартовой аукционной цены на землю при данных Смоленского района Смоленской области.

Определив земельную ренту, можно, в свою очередь, рассчитать рыночную цену земли. В нашем случае мы будем отталкиваться от модели расчета стартовой аукционной цены на землю.

Таблица 9. Расчет реализованной дифференциальной ренты в хозяйствах Смоленского района Смоленской области (в среднем за 2014-2016 гг.)

Группы хозяйств по качеству земли, баллов	Ср. балл оценки кач-ва земли	Зерно	Крупный рогатый скот	Общая сумма диф. ренты, тыс. руб.	Диф. рента в расчете на 1 га с.х. угодий, руб.
		Реализовано, ц	Диф. рента в расчете на 1 ц, руб.	Сумма ренты, тыс. руб.	Реализовано, ц	Диф. рента в расчете на 1 ц, руб.	Сумма ренты, тыс. руб.
I(до 48,0)	45,8	902,5	-	-	1537,4	-	-	-	-
II (48,0 - 50,0)	48,5	4417,9	250,97	1108,7	2719,7	1060,35	2883,8	3992,59	237,9
III(св. 50,0)	51,0	949,5	471,58	447,77	819	2778,58	2275,6	2723,43	597,24
Итого:	х	6269,9	х	1556,5	5076,1	х	5159,4	6716,02	417,57

Источник: собственная разработка автора

V_a = (R₀(1 + g)(1 - t)) / {(K(1 -t) - g)(1 + c) + p(1 - t)} (4), где

V_a- стартовая аукционная цена земли, руб./га;

R₀ - земельная рента, руб./га;

g - уровень инфляции, %;

t- ставка налога на прибыль, %;

р - ставка земельного налога, %;

с - трансакционные издержки, %;

К - ставка ссудного процента, %, скорректированная с учетом налога на прибыль, инфляции, трансакционных издержек и земельного налога. Ставка ссудного процента была рассчитана методом кумулятивного построения с учетом различных поправок (расчет приведен ниже).

При этом величина земельной ренты (R₀) определяется для хозяйств первой группы (с худшими условиями), как величина абсолютной ренты. Для хозяйств со средними и лучшими условиями рента была рассчитана как сумма абсолютной и дифференциальной ренты.

Рост земельной ренты (g)принят, исходя из уровня инфляции, который в настоящее время составляет примерно 13 % в год.

Налог на прибыль (t) был принят в размере 18 %, с учетом того, что налог на прибыль сельскохозяйственных товаропроизводителей планируется увеличить к 2012-2014 годам до 18 %.

Трансакционные издержки (с) были взяты в размере 6 % от стоимости сделки.

Налог на сельскохозяйственные земли (р) был взят в расчетах в размере 0,3 % от рыночной стоимости земли.

Залоговая цена земли определялась исходя из 70 % по отношению к стартовой аукционной цене земельного участка.

Основным вопросом при использовании этой модели является вопрос о расчете ставки капитализации. Особенность коэффициента капитализации, который используется при оценке земельных угодьев, состоит в том, что он заключается исключительно из единственной части, ставка дохода, и которая не имеет в себе коэффициент возмещения капитала. Существует несколько видов подходов, применяемых для вычисления коэффициента капитализации, изначально разработанного в рамках мировой практики для капитализации земельной ренты, то есть для оценки сельскохозяйственных участков. Первым подходом является рассмотрение земельного участка как своего рода денежного капитала и, на ряду, расчет коэффициента капитализации на основе имеющихся данных денежного рынка на число проведения оценки. Критерием эффективности капиталовложений является процентная ставка по инвестициям, которая характеризуется сопоставимым уровнем риска. В большом количестве развитых стран инвестиции направленные на сельскохозяйственные угодья принято считать не очень рискованными и приравниваются к риску инвестирования в банки с высокой степенью надежности.

Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве призывает использовать ставку Сбербанка России для долгосрочных депозитов, используемых в иностранной валюте, как показатель капитализации.

На сегодняшний момент денежный рынок в Российской Федерации считается значительно нестабильным, поэтому этот метод расчета коэффициента капитализации трудно использовать.

Второй подход -- это своего рода условная капитализация, которая исходит из индекса, который установлен государством. Этот метод достаточно масштабно используется во многих странах необходимый для получения кадастровой оценки различных категорий земель, в приоритете имея сельскохозяйственные и лесные угодья. Методы государственной кадастровой оценки земель определяют период, в течение которого капитал воспроизводится в сельском хозяйстве или лесном хозяйстве. На сегодняшний момент этот метод используется для кадастровой оценки в РФ. Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных земель сосчитывается путем умножения дохода от ренты, который получен от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, и 1 гектара земли лесного фонда путем умножения предполагаемого рентного дохода на лесозаготовку на 50 лет. Данный метод представляется наименее приемлемым, так как ставка капитализации, которая рассчитана на основе периода окупаемости в 33 года, равная 3% (1/33 года), не показывает реальную стоимость сельскохозяйственных земель, учитывая рыночную ситуацию, но отражает лишь полученный доход от ренты, а цена на земельный участок состоит из совокупного эффекта субъективных и объективных рыночных факторов.

Третий подход основанный на методе рыночного «сжатия» или анализе сравнительной продажи. Данный метод не подразумевает сложных финансовых прикидок (расчетов) или экспертных оценок, но его невозможно применять без достоверной информации о сопоставимых продажах земельных угодий. Применение данного метода также невозможно при отсутствии развитого рынка земель сельскохозяйственного назначения и приобретение содержательной достоверной информации об сделках.

И, наконец, четвертый подход, который представлен наиболее адекватным. Им является метод связанный с расчетом коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации содержит в себе следующие составляющие части:

- безрисковую ставку;

- региональный риск;

- риск ликвидности.

Безрисковая ставка доходности преподносится в виде процентной ставке по высоколиквидным активам, то есть показатель, который отражает «фактические рыночные возможности для инвестирования средств фирм и частных лиц без какого-либо риска возврата».

Безрисковая ставка применяется в виде базовой ставки, к которой необходимо добавлять остальные компоненты, а именно корректировки для различных типов риска, которые связаны с характеристиками оцениваемого объекта.

Требования к безрисковой ставке: доход наиболее ликвидных активов, которые характеризуются относительно низкой нормой доходности, но с гарантией возврата капитала и доступной для инвесторов в виде альтернативного варианта инвестиций. Для принятия данного показателя в качестве безрисковой ставки доходности стоит определиться, какой актив можно считать безрисковым. Такие активы должны включать такие инструменты, которые удовлетворяют определенным условиям:

1. прибыльность, для которой определяются и известны заранее;

2. возможность потерь средств в результате инвестирования минимальная в актив, который рассматривается;

3. время продолжения периода обращения финансового инструмента должно совпадать с продолжительностью периода жизни самого объекта оценки или близка к его «продолжительности жизни».

В виде вероятных безрисковых ставок в Российской Федерации следует учитывать следующее:

- депозиты, положенные в Сбербанк РФ и другие надежные российские банки;

- западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR);

- ставки по межбанковским кредитам Российской Федерации (MIBID, MIBOR, MIACR);

- ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации;

- государственные облигации Российской Федерации.

На данный момент наиболее приемлемым финансовым инструментом, который показывает доходность, рассматриваемую как безрисковую (в российской экономике), предлагаются еврооблигации. Среди всех существующих аналогичных инструментов они имеют максимальную производительность (объем), наличие наибольшего количества разнообразных траншей и простоту получения необходимой информации об их прибыльности. Кроме того, выявлен такой важный момент, что рынок еврооблигаций является достаточно развитым. Как и сельскохозяйственные угодья, еврооблигации имеют высокую надежность размещения инвестиций и способны обеспечить гарантированный доход. Рынок данных финансовых инструментов аналогичен рынку сельскохозяйственных земель, как с точки зрения приносимой выручки, так и с существующей поддержкой и государственными гарантиями. Поэтому представляется возможным использовать расчет цены на сельскохозяйственные угодья для безрисковой ставки, рассчитанной как доходность по еврооблигациям.

Большой объем сделок на рынке еврооблигаций производится через центры финансов Лондона (три четверти вторичного рынка еврооблигаций), Гонконга, Сингапура и, в меньшей степени, Нью-Йорка и Токио. В соответствии с особенностями налогообложения, ликвидностью и надежностью (по еврооблигациям риск дефолта близок к нулю, так как один процесс согласования условий реструктуризации требует участия не менее 95 % держателей, достичь чего практически невозможно) ставка доходности по еврооблигациям значительно ниже, чем по облигациям, которые обращаются на национальных рынках.

Для расчета в качестве безрисковой ставки была выделена доходность по еврооблигации Russia-30 $ сроком погашения 31.03.2030 года (как наиболее долгосрочного активы, срок жизни которого сопоставим со сроком окупаемости земли). Купон по данной облигации составляет 5 %, доходность - 5,634 %.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть, как рублевые, так и валютные (как в нашем случае). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу И. Фишера:

R_н = R_р + J_инф + R_р * J_инф ;

R_р = , где

R_н - номинальная ставка;

R_р - реальная ставка;

J_инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод долларовой ставки доходности в рублевую (для нашего случая) производится по формуле:

D_r = (1 + D_v)(1 + K_urs) - 1, где

D_r - рублевая доходная ставка;

D_v- валютная доходная ставка;

K_urs- темп валютного курса, %.

В результате расчетов получаем обоснованные цены на землю сельскохозяйственного назначения. Имея данную информацию о земельных участках, мы можем составить паспорта земельных участков и затем создать земельную биржу. Для земельной биржи очень важно наличие ценных бумаг, обеспеченных неким имуществом (в частности, земельным участком).

Темп валютного курса рассчитывается, как отношение валютного курса текущего года к предшествующему году, и составляет в среднем 1,2. Отсюда:

D_r = (1 + 0,05634)(1 + 1,2) - 1 = 1,323

Таким образом, рублевая ставка доходности будет равна 32,3 %.

Инфляция в долгосрочном прогнозе (сроком на 3-5 лет) составляет 13 %, отсюда находим реальную процентную ставку по формуле Фишера.

R_р = (0,323 - 0,13) / (1 + 0,13) = 0,1707

Далее необходимо внести премии за риск, а также поправки на налог на прибыль, учесть рентабельность коммерческих банков, поправки на налог на землю и трансакционные издержки, и получить таким образом величину К из модели расчета аукционной цены.

Таким образом, безрисковая ставка капитализации для расчета цены земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составит 17, 1 %.

После чего следует внести премии за риск, в том числе (в процессе расчета в модели) поправки на налог на прибыль, поправки на налог на землю и трансакционные издержки. Риск ликвидности примем равным 1,5 %, поскольку земля является недостаточно ликвидным активом, региональный риск примем равным 1,9 %, поскольку в Смоленской области наиболее активно покупаются земли под застройку, законодательство не достаточно развито, имеется нестабильность на земельном рынке. Итак, ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения будет следующей: К = 17,1 % + 1,5 % + 1,9 % = 20,7 %.

Данное значение подставляем в модель расчета аукционной цены. В таблице 10 представлены результаты расчета стартовых аукционных и залоговых цен на землю по группам сельскохозяйственных предприятий Смоленского района.

Таблица 10. Сопоставление кадастровой стоимости, стартовых аукционных и залоговых цен 1 га сельскохозяйственных угодий в хозяйствах Смоленского района Смоленской области по группам, руб./га (проект)

Группы хозяйств по качеству земли, баллов	Кадастровая стоимость земли	Залоговая цена, рассчитанная как 70% кадастровой стоимости	Стартовая аукционная цена	Залоговая цена: 70 % стартовой аукционной цены
I(до 48,0)	20 243	14 170	4 731	3 312
II(48,0-50,0)	24 078	16 855	9 741	6 819
III(св. 50,0)	25 816	18 071	17 309	12 116
В среднем	23 379	16 365	10 594	7 416

Источник: собственная разработка автора

В таблице 10 показан порядок расчета аукционной цены по представленной модели.

По нашему мнению, величина стартовых и залоговых цен, рассчитанных таким образом, отражает реальную рыночную оценку земель. Она ниже величины кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель, так как учитывает только плодородие сельскохозяйственных земель и использование их по целевому назначению, поскольку реальный уровень цен часто завышается скрытым спросом на земли иного назначения и потенциальной возможностью перевода земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС и др. Однако по нашему мнению, реальные рыночные оценкиземель сельскохозяйственного назначения будет содействовать в привлечении в производство, в пределах сельского хозяйства, внешних инвесторов, создаст благоприятные условия для вовлечения сельскохозяйственных земель в организованный оборот (и тем самым будет способствовать развитию рынка), в том числе, поспособствует созданию стимулов для повышения эффективности воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.

Залоговая цена земель сельскохозяйственного назначения, рассчитанная исходя из плодородия почв, является адекватной. Под залог земельных участков, оцененных таким способом, банки смогут выдавать кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям, которые, в свою очередь, смогут заменить изношенные основные фонды новыми. Это будет способствовать развитию сельскохозяйственного производства.

Заключение

Управление земельными ресурсами является наиболее важным инструментом государственной политики, которая направлена на повышение и совершенствование эффективности от землепользования. Рынок земель сельскохозяйственного назначения представляет собой организованный оборот земель с целью создания гибкой системы землевания и землепользования. Он способен создать условия для устойчивого развития сельского хозяйства в целом и способствовать достижению продовольственной безопасности страны.

Сельскохозяйственные земли характеризуются наиболее стабильными, а земля в частности, это надежный товаром с высокой доходностью. Все это способствует высокой доходности, делая рынок сельскохозяйственных земель похожим с рынком ценных. В связи с этим в диссертационной работе в виде коэффициента капитализации земельной ренты был взят расчет цены земли в связке с использованием доходности по крайне надежным ценным бумагам.

Говоря о государственном и экономическом регулировании стоит сделать акцент на этих понятиях. Государственное регулирование земельного рынка является базисом для всех других видов, связанных с регулированием, наряду с этим, земельный рынок не способен функционировать при отсутствии частной собственности на землю. Рассматривая экономическое регулирование рынка сельскохозяйственных земли, оно представляет собой процесс использования экономического механизма, необходимого для стимулирования процесса перераспределения и консолидации земельной собственности в аграрном секторе в целях повышения эффективности сельского хозяйства.

Важное значение для развития рынка земель сельскохозяйственного назначения имеет становление аукционной торговли земельными участками, которая позволяет определять аукционную (рыночную) цену сельскохозяйственных угодий, формирующуюся исходя из соотношения земельной ренты и ссудного процента, с учетом налога на прибыль, земельного налога, инфляции, а также трансакционных издержек в сельском хозяйстве. земля сельскохозяйственный продовольственный аукционный

Залоговую цену земель сельскохозяйственного назначения следует определять на основании аукционных цен земель, учитывая банковскую маржу, что должно позволить расширить ипотечные операции с землями, и, наряду с этим, должна поспособствовать привлечению дополнительных финансовых ресурсов в аграрный сектор.

Это одна из фундаментальных проблем рынка земли, так как качественная оценка оценка земельных участков сможет дать толчок сделкам купли-продажи, в связи с выявлением основной проблемы в данный момент, которой является завышенная оценка сельскохозяйственных угодий, из-за чего сельскохозяйственные предприятия не способны выкупать участки. Банки же в свою очередь отрекаются выдавать кредиты, с использованием залога в качестве земли, так как цена земель сельхоз назначения, как показывает практика, оказывается завышена. Выявление справедливой аукционных и залоговых цен на землю, является приоритетной задачей на пути к созданию развитого земельного рынка.

Следовательно, усовершенствование и развитие законодательства, экономических регуляторов рынка земельных ресурсов, повышение прибыльности сельскохозяйственных товаропроизводителей, должна способствовать дальнейшему развитию рынка сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья): с изменениями от 26 марта 2003 г.

3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 126 с.

4. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Информационная система «Гарант»

5. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ

6. Российская Федерация. Постановления Правительства. О реализации Федерального закона «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей»: постановление Правительства Российской Федерации от 30 января 2003 г. № 52 // Информационно-правовая система «Консультант Плюс»

7. Российская Федерация. Постановления Правительства. О государственной поддержке страхования в сфере агропромышленного производства: постановление Правительства Российской Федерации № 758 от 1 ноября 2001 // Информационная система «Гарант»

8. Российская Федерация. Постановления Правительства. О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев: постановление Правительства № 96 от 1 февраля 1995 г.

9. Смоленская область. Постановления от администрации области. О нормативной цене земли на 2004 год: постановление администрации Тверской Смоленской области № 109// Информационная система «Гарант»

10. Алакоз В.В, Киселев В.И, Зачем России земельная реформа. - М.: АО «Интердизайны», 2005. - 129с.

11. Алтухова А. Мировые тенденции в продовольственном обеспечение населения // АПК: управление, и экономика 2010.

12. Алтухов А.Е. Зерновые хозяйства и продовольственные безопасности РФ // АПК: экономика и управление, 2011.

13. Альтшулер Б.В Разработки экономических механизмов функционирования земельной и кадастровой системы в РФ. // ГИС ассоциация, 2011, Бабин Ю.А Рентный доход, при использовании природного ресурса// Экономисты. - 2009.

14. Беленькая Б.И. Методика определения цен на землю и планирования устойчивого ее землепользования // Вопрос экономика - 2012 - 132 с

15. Борук А.И. Бонитирование и экономические оценки земельных ресурсов. - М.: Колос, 2009.

16. Борхунова Н.И. Цена, финансы и аграрная экономика // Экономика предприятий - 2011.

17. Буздалова И.И Частная собственность на земельные участки - основа сельского хозяйства // Экономики - 2012

18. Варламова И.А. - Теоретическое положение управлений земельными ресурсами различных административно-территориальных образований // Наука и образование РФ // Экономики, 2014

19. Гатаулина А.В, Светлова Е.Н. Стоимость, равновесия и издержка в сфере сельского хозяйства М.: им. К.А. Тимирязева, 2013.

20. Гордеева Н.П. Совершенствовании систем управления земельными ресурсами в РФ / Землеустройства, наука//Экономика, 2012.

21. Горемыкина И.А. Российский земельный рынок. - М.: ИНФРА-М, 2006

22. Ефимова Г.И. - Методологическое основания получения рентных доходов /Экономика управление. - 2014.

23. Заостроверцева В.А., Рентное ориентированное поведение, потеря для общества // Экономики. - 2011

24. Зельднер С.А. Государственное урегулирование АПК сектора. // Вопросы экономики - 1997. - № 6. - С. 83-90.

25. Ильин С. Формы и методы экономического регулирования крестьянского хозяйства при НЭПе. // Вестник МГУ. Сер. Экономика. - 1996. - № 3. - С. 32-46.

26. Иншаков О.В. Механизм социально-рыночной трансформации и устойчивого развития АПК России. - Волгоград: Изд-во Волгоградск. ун-та, 1995. - С. 35-50, 189-193, 393-397.

27. Ключевский В.О. Русская история. Полный курс лекций в 3-х кн. - М.: Мысль, 1993. - кн.2. - 584 с.

28. Ковалев С., Латов Ю. «Аграрный вопрос» в России на рубеже XIX и XX веков: попытки институционального анализа. // Вопросы экономики. - 2000. - № 4. - С. 102-118.

29. Ларионов И.К. Социально-экономическая система Российского общества. - М.: МГСУ, 1997. - 272 с.

30. Лацис О. Проблемы темпов в социалистическом строительстве. - Коммунист. - 1987. - №8. - С.81.

31. Мартынов В.А. Аграрный кризис // «Капитал» К.Маркса и проблемы современного капитализма. - М.: 1968. - С.150-191.

32. Маршал А. Принципы политической экономии. Пер. с англ. Р.И.Столпера. - М.: Прогресс, 1983.

33. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика / Перевод с англ.2-го изд. - М.: Дело ЛТД, 1993. - 864 с.

34. Формирование и развитие рынка сельскохозяйственных земель М.: РАСХН, 2005. - 55 с.

Приложения

Таблица 1 Распределение земельного фонда Смоленской области на 1 января 2016 г. по категориям, тыс. Га

№	Наименование категорий земель	на 1 января 2015 г.	на 1 января 2016 г.	2015 г. к 2016 г. (+/-)	Изменения в процентах
1	Земли сельскохозяйственного назначения	2218,8	2218,1	2219,6	+ 1,5
2	Земли населенных пунктов, в том числе:	288,8 58,4 230,4	289,8 58,4 231,4	289,8 58,4 231,4	- - -
2.1	городских населенных пунктов	288,8 58,4 230,4	289,8 58,4 231,4	289,8 58,4 231,4	- - -
2.2	сельских населенных пунктов	288,8 58,4 230,4	289,8 58,4 231,4	289,8 58,4 231,4	- - -
3	Земли промышленности и иного специального назначения	70,8	71,2	71,2	-
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	114,6	114,6	114,6	-
5	Земли лесного фонда	1982,4	1982,4	1982,4	-
6	Земли водного фонда	25,4	25,4	25,4	-
7	Земли запаса	277,1	276,4	274,9	- 1,5
	Итого земель в Смоленской области	4977,9	4977,9	4977,9	4977,9

Таблица 2. Сделки поструктурно с землями в Российской Федерации в 2015 году

Виды сделок	2014г.	2015г.
	Кол-во сделок, в ед. (площадь, га)	Кол-во сделок, ед. (площадь, га)
1. Аренда государственных и муниципальных земель	3628109	3677315
	(114103370,5)	(114531856,7)
1.1 в т.ч. сделки, совершенные в отчетном году	472732	441842
	(19941450**)	(15698127,8)
2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	13835	15684
	(149275,9)	(315888,9)
3. Продажа государственных и муниципальных земель	233706	292847
	(369382,7)	(503813,3)
3.1. в том числе на торгах	16337	22916
	(138019,6)	(164477,7)
Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землям	3875650	3985846
	(114622029,1)	(115351558,9)
В т.ч. совершенных в отчетном году	720273	750373
	(20460108,6)	(16517830)
4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	405670	473190
	(560285,5)	(1067302,6)
5. Дарение	49715	73334
	(126596,4)	(335042,2***)
6. Наследование	162151	218244
	(336091,7)	(596197,3)
7. Залог	25907
	(198856)
Итого сделок между гражданами и юридическими лицами	643443	794792
	(1221829,6)	(2415179,1)
Всего сделок в отчётном году с учётом всех действующих договоров аренды	4519093	4780638
	(115843858,7)	(117766738,0)
Из них совершенных за отчетный год	1363716	1545165
	(21681938,2)	(18933009,1)

Таблица 3. Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации в 2015 году

	2014г.	2015г.
	число сделок, ед.	площадь, га	число сделок, ед.	площадь, га
I. Гражданам для: Личного (индивидуального) жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства
вне населенных пунктов	2281	776,2	3882	1253,1
в населенных пунктах	168829	22169,3	198986	28985,5
ИТОГО	171110	22945,5	202868	30238,6
II. Юридическим лицам для: использования в целях промышленности и иного специального назначения
вне населенных пунктов	2034	6997	2726	11321,3
в населенных пунктах	7881	13521,6	11786	24071,4
ИТОГО	9915	20518,6	14512	35392,7
III. Крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим сельскохозяйственным предприятиям
вне населенных пунктов	2140	285750,8	3959	377015,4
в населенных пунктах	925	8995,6	1619	14168,7
ИТОГО	3065	294746,4	5578	391184,1
IV. Гражданам и юридическим лицам для других целей, кроме указанных в п.п. I,II,III
вне населенных пунктов	784	9933	1198	18236,0
Продолжение таблицы 3
в населенных пунктах	48832	21239,2	68691	28761,9
ИТОГО	49616	31172,2	69889	46997,9
ВСЕГО (I,II,III,IV)	233706	369382,7	292847	503813,3

Таблица 5. Купля-продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации

	2014г.	2015г.
	число сделок, ед.	площадь, га	число сделок, ед.	площадь, га
I. Гражданами для:
I.1 индивидуального жилищного и дачного строительства
в населенных пунктах	129863	15033,1	137772	17809,4
вне населенных пунктов	1416	1356,6	1797	2024,8
ИТОГО	131279	16389,7	139569	19834,2
I.2 личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства
в населенных пунктах	203773	33416,3	206498	40455,4
вне населенных пунктов	24908	15672,1	26809	29470,7
ИТОГО	228681	49088,4	234307	69926,1
I.3 других целей
в населенных пунктах	19168	4820,8	20918	5168,6
вне населенных пунктов	4690	101813,6	48442	241174,3
ИТОГО	23858	106634,4	69360	246342,9
II Юридическим лицам
II.1 все сделки
в населенных пунктах	9470	14629	12704	29915,6
вне населенных пунктов	12382	373544	18250	701283,8
Продолжение таблицы 5
ИТОГО	21852	388173	30954	731199,4
в том числе:
II.2 для сельскохозяйственного производства
в населенных пунктах	807	3588,8	927	10036
вне населенных пунктов	8307	368070,3	17577	595931,6
ИТОГО	9114	371659,1	18504	605967,6
ВСЕГО	405670	560285,5	473190	1067302,6

Таблица 6. Аренда государственных и муниципальных земель в Российской Федерации

Категория земель	2014 г.	2015 г.
	кол-во сделок, тыс. ед.	площадь, тыс. га	кол-во сделок, тыс. ед.	площадь, тыс. га
1. Земли населенных пунктов
всего арендаторов,	2930,6	1289,1	3008,1	1406,5
в том числе:
уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей	2904,5	1277,2	2919	1372,4
2. Земли вне населенных пунктов	697,5	112814,3	669,2	113125,4
всего арендаторов,
в том числе:
уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей	686,5	83643,7	650,1	89759
из них земли:
1) промышленности и иного специального назначения
всего арендаторов	31,9	1443	34,4	702,5
2) сельскохозяйственного назначения
всего арендаторов	102,8	97377,4	112,6	89518,3
3. Всего арендаторов,	3628,1	114103,4	3677,3	114531,9
в том числе:
уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей	3591	84920,9	3569,1	91131,4

Таблица 7. Развитие земельного рынка Смоленской области (за 2014-2015 гг.)

№	Сделки с земельными участками	2014 год	2015 год
		кол-во сделок	пл-дь, га	кол-во сделок	пл-дь, га
1	Аренда государственных и муниципальных земель по действующим договорам	67515	116879,1	55604	106050,6
2	Продажа государственных и муниципальных земель	2726	7422,6	3499	6298,5
3	Итого сделок аренды и продажи с государственными и муниципальными землями	70241	124301,7	59103	112349,1
4	Сделки с земельными участками между гражданами и юридическими лицами: -купля-продажа -наследование -дарение -залог	5155 3778 1748 42	6060,0 15066,0 3727,2 71,2	5718 3199 2721 5	15545,3 11789,9 6068,1 0,8
5	Итого сделок между гражданами и юридическими лицами	10733	24924,4	11643	33404,1
6	Всего сделок	80974	149126,1	70746	145753,2

Таблица 8. Продажа государственных и муниципальных земель на торгах в целом по Российской Федерации за 2015 год

	В населенных пунктах	Вне населенных пунктов
	кол-во сделок, ед.	площадь, га	цена 1 кв.м, руб.	кол-во сделок, ед.	площадь, га	цена 1 кв.м, руб.
Гражданам для:
индивидуального жилищного и дачного строительства	11947	28...

Подобные документы

• Повышение эффективности управления земельными ресурсами в РФ (на примере муниципального образования города-курорта Пятигорск)

  Раскрытие содержания процесса управления земельными ресурсами. Анализ влияния земельной политики на использование и охрану земли. Оценка экономической эффективности управления земельными ресурсами муниципального образования города-курорта Пятигорск.
  
  дипломная работа [310,4 K], добавлен 20.09.2011
  

• Совершенствование системы управления земельными ресурсами (на примере города Геленджика)

  Направления земельной политики на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в Краснодарском крае. Оценка состояния земельной политики в городе-курорте Геленджик. Правовое обеспечение земельных отношений и кадастровая оценка земель поселений.
  
  дипломная работа [498,0 K], добавлен 04.02.2011
  

• Оценка залоговой стоимости земельных участков

  Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
  
  реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011
  

• Основы функционирования рынка рабочей силы

  Определение и особенности рынка рабочей силы. Условия формирования спроса и предложения на рабочую силу. Исследование динамики и структуры занятости населения. Основные направления по повышению эффективности функционирования рынка рабочей силы в России.
  
  курсовая работа [359,2 K], добавлен 19.01.2013
  

• Экономика предприятия в условиях рынка

  Раскрытие вопросов, определяющих основы деятельности предприятия в условиях рынка. Характеристика производственных ресурсов предприятия: основные, оборотные, финансовые и трудовые. Цели и обеспечение экономического механизма функционирования предприятия.
  
  лекция [61,1 K], добавлен 17.01.2011
  

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Рынок земли и его особенности

  Особенности формирования спроса и предложения на землю как фактор производства. Развитие рынка земли в России и за рубежом: купля-продажа, предоставление в аренду. Сущность, природа и виды ренты. Роль государственного управления земельными ресурсами.
  
  курсовая работа [52,8 K], добавлен 14.06.2014
  

• Современный рынок труда в России

  Типология и структура рынка труда, проблемы его формирования и стабильного функционирования в современных условиях. Безработица как основная проблема. Тенденции и особенности развития рынка труда в России. Цели и задачи политики занятости населения.
  
  курсовая работа [91,7 K], добавлен 23.09.2014
  

• Основы управления материальными ресурсами предприятий

  Организационно-экономическая характеристика предприятия. Особенности обеспечения предприятия материалами и их потребление. Анализ управления материальными ресурсами на примере предприятия ОАО "Русполимет". Оценка показателей эффективности управления.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 22.04.2013
  

• Оценка стоимости сельскохозяйственных земель

  Правовые основы оценки земли в России, методы определения ее кадастровой стоимости: сравнения продаж и капитализации земельной ренты. Состав работ по рыночной оценке объекта, общие сведения о нем, анализ рынка, наилучшего и эффективного использования.
  
  курсовая работа [372,9 K], добавлен 22.03.2018
  

• Аспекты международного рынка продукции военного назначения

  Исторические аспекты образования и функционирования рынка продукции военного назначения в России. Особенности, характеризующие торговлю оружием в условиях современной экономической и политической обстановки. Проблемы мирового рынка ПВН, пути их решения.
  
  дипломная работа [928,2 K], добавлен 02.11.2012
  

• Исследование функционирования регионального рынка труда (на материалах Главного статистического управления Гомельской области)

  Экономическая сущность и структура рынка труда, основы его функционирования и механизм государственного регулирования в Беларуси. Анализ трудовых ресурсов Гомельской области. Пути совершенствования региональной политики в сфере занятости населения.
  
  дипломная работа [1,5 M], добавлен 28.09.2012
  

• Теоретические аспекты безработицы

  Основные типы безработицы, причины возникновения и ее социально-экономические последствия. Особенности занятости и функционирования российского рынка труда. Рекомендации по снижению уровня безработицы и росту экономического благосостояния населения.
  
  курсовая работа [726,1 K], добавлен 12.05.2014
  

• Свободные экономические зоны и особенности их функционирования в Республике Беларусь

  Различные подходы к определению сущности свободных экономических зон, их классификация, цели, задачи и условия функционирования. Методы привлечения инвестиций. Особенности функционирования СЭЗ в Республике Беларусь и их вклад для национальной экономики.
  
  курсовая работа [218,1 K], добавлен 07.08.2013
  

• Экономические методы управления транспортно-экспедиционными компаниями

  Экономическое управление транспортно-экспедиционной компанией в условиях рынка на примере ООО "ТЭК Русглобал". Система планирования работы экспедиционного предприятия. Мероприятия по развитию производственно-технической базы и обеспечению ресурсами.
  
  курсовая работа [468,9 K], добавлен 16.05.2015
  

• Система управления ресурсами предприятия

  Понятие систем управления ресурсами предприятия и их классификация. Основная цель и характеристика концепций планирования ресурсов. Оценка эффективности систем управления ресурсами предприятия, основные сложности и опыт внедрения российскими компаниями.
  
  курсовая работа [356,2 K], добавлен 23.08.2011
  

• Рынок недвижимости

  Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
  
  курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013
  

• Организация и особенности функционирования акционерных обществ в экономике России

  Сущность предпринимательской деятельности и форм ее проявления. Характеристика акционерных обществ как субъектов предпринимательства. Правовые основы функционирования акционерных обществ в российской экономике. Экономические показатели деятельности.
  
  дипломная работа [98,1 K], добавлен 14.06.2011
  

• Организационные формы сельскохозяйственного производства

  Принципы рационального построения сельскохозяйственного предприятия. Особенности функционирования хозяйственного товарищества, сельскохозяйственного потребительского кооператива, акционерного общества. Виды и формы собственности и имущественные отношения.
  
  шпаргалка [39,3 K], добавлен 14.04.2011
  

• Анализ обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и эффективности их использования

  Теоретические основы обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами. Роль трудоспособного населения в трудоспособном возрасте в трудовых ресурсах. Оценка обеспеченности компании сотрудниками. Воздействие изменения численности персонала на рабочее время.
  
  курсовая работа [32,9 K], добавлен 16.11.2019
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам