В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса земельные участки и недвижимая собственность, которая расположена на них, могут быть предоставлены их собственниками другим лицам для постоянного или срочного пользование, в частности в аренду.

В соответствии со статьей 267 собственник земельного участка может передать третьим лицам в арендное пользование или для бесплатного (безвозмездного) срочного использования. Продажа, залог земельных угодий и реализация его собственником других сделок, которые могут повлечь или могут повлечь отчуждение земельных угодьев, не допустимо.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса, владелец недвижимого собственности (имущества, земельного участка, а также иной недвижимости) имеет определенно право потребовать у собственника рядом расположенного (соседнего) земельного угодья и в особых случаях от владельца другого земельного угодья предоставления ограниченное пользование прав на соседний участок (сервитут). Сервитут устанавливается для обеспечения прохода, передвижения, проезда через соседский земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередач, связи и трубопроложений, обеспечение водоснабжением и благоустройством земельных участков и других потребностей владельца недвижимости, которые не могут быть предоставлены без создания сервитута. Утруждение земельного участка сервитутом не дает возможности лишить владельца участка права владеть, использовать и распоряжаться этим участком. Сервитуты устанавливаются по согласию между лицом, которое требует установления сервитута и владельцем ближайшего участка и регистрируется в порядке, который устанавливается для регистрации права на недвижимое имущество. В случае невыполнения соглашения об установлении или условий сервитута спор разрешают в судебном порядке по иску лица, которое требует учреждения сервитута. Сервитут также вправе способен быть установлен в рамках и интересах и по просьбе лица, которому предоставляется участок, на основании права наследования владения или прав на постоянное использование. Владелец угодья, обремененный сервитутом, имеет право, если другое не установлено в рамках закона, потребовать от лица, в чьих интересах установлен сервитут, пропорциональный платеж за использование участка.

Согласно статье 279, земельный участок может быть конфискован у собственника для государственных или муниципальных нужд выкупая данный участок. В зависимости от потребностей и для каких нужд земли изымаются, выкуп происходит Российской Федерацией, целесообразным субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Принятие решения об изъятии земли, предназначенного для государственных или муниципальных нужд учреждается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Государственные органы, которые уполномочены принимать решения такого рода, порядок подготовительных действий и принятия таких решений определяется федеральным земельным законодательством. Собственник земельного участка обязан в письменном виде быть уведомлен об этом органом, который принял решение о конфискации земельного участка не позднее, чем за один год до планируемого изъятия земельного угодья. Приобретение земельного участка до происшествия года с даты получения владельцем такого рода письменного уведомления допустимо исключительно с личного согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии земельного участка, предназначенного для государственных или муниципальных нужд, безусловно надлежит государственной регистрации в органе, который регистрирует права на земельные угодья. Собственник земли должен быть оповещен о предстоящем регистрировании с указанием даты. Выкуп для государственных или муниципальных нужд частей земельного участка разрешается только с согласия владельца.

В соответствии со статьей 280 Гражданского кодекса владелец земельного угодья, который надлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, с даты государственной регистрации разрешения о конфискации участка до заключения соглашения или принятия решения о выкупе земельного участка судом, о том, что владелец в праве владеть, использовать и распоряжаться им по своему усмотрению и делать необходимые затраты, требуемые для обеспечения использования участка в соответствии с его назначением. Однако владелец имеет риск приписать ему издержки и понесенные убытки, которые могут быть связаны с новым строительством, увеличением и ремонтом зданий и сооружений на земельном угодье в течение указанного периода при дальнейшего определения цены выкупа земельного участка (статья 281).

Согласно ст. 281 ГК оплата за земельные угодья, которая изымается для государственных или муниципальных нужд (цена выкупа), условия и иные требования выкупа определяются по соглашению с владельцем участка. Соглашение содержит в себе обязательство Российской Федерации, а также субъектов РФ или муниципального образования выплатить выкупную цену за конфискованный участок. При определении цены выкупа в нее включают рыночную стоимость всей площади земельного угодья и стоимость недвижимого имущества, которое на нем находится, в том числе все убытки и затраты, которые причинены владельцу, связанных с изъятием земельного участка, включая убытки, понесенные из-за досрочного прекращением его обязательств перед третьими сторонами, включая упущенную выгоду. По соглашению с владельцем ему может быть предоставлен иной земельный участок, взамен участку, который подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, с замещением его стоимости в цене выкупа.

В соответствии со статьей 282 ГК в случаях, если владелец не соглашается с решением об изъятии своего земельного угодья для государственных или муниципальных нужд или достигли с владельцем земельного участка соглашения о выкупной цене или иным условиям выкупа, государственный орган, принявший данное решение может подать в суд иск на выкуп земельного участка в рамках судебного процесса. Требование о возврате земельного угодья, изъятого для государственных или муниципальных нужд, может быть предъявлено в течение нескольких лет (2 года) с даты направления уведомления владельцу угодья.

В соответствии со статьей 284 ГК, земельный участок может быть конфискован у владельца в тех случаях, когда угодье, предназначенное для сельскохозяйственного производительности или жилья или другого строительства и не используется в соответствии цели в течение трех лет, если законом не установлен более длительный срок. Этот период не включает время, необходимое для освоения угодья, а том числе срок, в течение которого земля не может использоваться по назначению из-за возможных стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое пользование.

Согласно статье 285 Гражданского кодекса, земельный участок может быть конфискован у владельца, если участок используется с грубым нарушением требований рационального землепользования, установлены в рамках земельного законодательства, в том числе, если земля не эксплуатируется в соответствии с его целесообразным использованием, или его использование способствует значительному сокращению плодородия сельскохозяйственных угодий или к значимому ухудшению экологической ситуации.

Основные положения, которые изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации, обрели свое логическое развитие в Земельном кодексе Российской Федерации, который был принят в декабре 2001 года, а также в других законодательных актах, регулирующих земельные взаимоотношения.

Земельный Кодекс Российской Федерации основан на следующих принципах: 1) рассмотрение важности земли как основы жизнедеятельности и человеческой деятельности, согласно которой урегулирование взаимоотношений по эксплуатации и охране земель происходят на основе представлений о земельных ресурсах, как о естественном объекте, охраняемом как важную часть природы в целом, природного ресурса, который употребляется в качестве средств произведенного процесса в сельской экономике и лесном хозяйстве, в том числе основы для ведения и деятельности хозяйственной и иной направленности на территории Российской Федерации, ровно как и в отношении недвижимой собственности, как об объекте права собственности и других прав на земли;

2) приоритет защиты и охраняемости земель как неотъемлемой составляющей окружающей среды и средств производительности в сельском и лесном хозяйстве, прежде чем использовать землю как недвижимое имущественное, в добавок с которым владельцы земельных угодья владеют, используют и распоряжаются землей свободно, если это не повредить окружающую среду;

3) приоритет защиты жизни и здоровья человека, в соответствии с которым при осуществлении деятельности по пользованию и охране земли решения должны приниматься и осуществляться мероприятия, которые обеспечивали бы сохранение жизни человека или предотвращение негативных (вредных) воздействий на здоровье человека, даже если это потребует больших расходов;

4) участие граждан и общественных ассоциаций (организаций) в решении вопросов, которые связанны с их правами на землю, в соответствии с которыми граждане РФ, общественные объединения имеют право участвовать в подготовке решений, осуществлении которых могут повлиять на состояние земли при их использовании, и защите, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, хозяйствующие субъекты и другие виды деятельности являются обязанными обеспечить возможности такого участия в порядке и в формах, установленных законодательством;

5) цельность земли и ее судьбы тесно связанных с другими объектами при которых все сильно связанные с земельными объектами следуют судьбе земли, за исключением случаев, которые устанавливаются в рамках федерального законам;

6) преимущество сохранности особо значимых земель и земель особо охраняемых природных территорий, в соответствии с которыми изъятие ценных сельскохозяйственных земель, земель лесного фонда, которые заняты лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, которые занимают культурное наследие, другие особо ценные земли и земли особо охраняемых территорий предназначенных для других целей ограничены или запрещены в порядке, который установлен федеральными законами. Установление этого принципа не следует истолковывать как отрицание или уменьшение значения земель других категорий;

7) взимание платы за пользование землей, в соответствии с которой вся эксплуатация земельных участков будет осуществляться за вознаграждение, исключая случаи, которые установлены в рамках федеральных законов и субъектов РФ;

8) о разнесении государственной собственности на земельные участки на имущество РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, согласно которой правовая основа и порядки такого разнесения ведется согласно федеральным законам;

9) необходимость учитывать дифференцированный подход к установлению правового режима земельных ресурсов, в соответствии с которым при определении их правового режима, необходимо вести учет природных, социальных, экономических и других факторов;

10) сплетение интересов общества и законных интересов граждан, в соответствии с которыми урегулирование пользования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества в целом при обеспечении гарантий каждого гражданина для свободного владения, использование и распоряжение принадлежащего ему земельным участком.

Как отмечается в статье 3 Земельного кодекса, земельное законодательство осуществляет урегулирование взаимоотношений, связанных с использованием и охране земель в РФ как основу жизни и деятельности граждан, которые проживают на соответствующей территории (земельные отношения).

В статье 5 Земельного кодекса указывается, что участники земельных взаимоотношений являются граждане, юридические компании, муниципалитеты, Российская Федерация в целом, субъекты Российской Федерации.

В Земельном кодексе применяются следующие термины и определения:

- владельцы земельных участков - лица, которые владеют земельными участков;

- землепользователи - это лица, которые имеют право владеть и использовать земельные угодья на основе постоянного (бессрочного) использования или на праве безвозмездного, срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и использующие земельные угодья на основании права наследования пожизненного имущества;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и используют земельные участки на основании договора аренды, субаренды;

- владельцы сервитута - лица, имеющие права на ограниченное пользование чужих земельных участков (сервитуты).

Земельный кодекс РФ в рамках вопроса, связанного с предоставлением, использованием и распоряжением сельскохозяйственными угодьями ссылается на федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Из этого следует, что Земельный Кодекс Российской Федерации делегировал свои полномочия, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель».

В окончательной форме концепция Закона об обороте земли состоит в следующем.

1. Положения, которые касаются приватизации земель, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. В пункте 4 статьи 1 Закона об обороте земли был транслирован запрет на приватизацию земель, которые заняты оленеводческими пастбищами на Крайнем Севере и отгонными пастбищами. Запрет на приватизацию других земель не установлен. Субъектам РФ было делегировано право определять по своим законам дату, с которой приватизация земель сельскохозяйственного назначения будет в пределах конкретного субъекта Российской Федерации.

2. Квалификационные требования для покупателей сельскохозяйственных земель. Требование включающие в себя следующее - земельные угодья сельскохозяйственного назначения вправе быть приобретены и быть сданы в аренду только гражданам, которые имеют опыт в сельскохозяйственном производстве и его ведении или имеют профессиональную квалификацию в рамках сельского хозяйства, а также юридическим лицам, в учредительных документах которых указывается, что сельскохозяйственное производство является их основной деятельностью, которое было отклонено при принятии Закон об обороте земель во втором чтении.

3. Права иностранцев на землю. Закон об обороте земель в статьях 2 (пункт 2) и статье 3 трактует, что иностранные граждане и иностранные юридические лица, граждане не имеющие гражданства, в том числе российские юридические компании, у которых в уставном (складочном) капитале доля иностранных граждан, иностранных юридических организаций, граждан не имеющих гражданства составляют выше 50%, в праве располагать земельными угодьями сельскохозяйственного назначения исключительно на правах аренды

4. Преимущественное право на приобретение сельскохозяйственных земель. Преимущественное право на приобретение продаваемого земельного участка должно быть только в рамках субъекта РФ или в рамках, установленных законодательством субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В случае отказа со стороны этих органов покупать земельный участок, то продавец может продать его любой третьей стороне (статья 8 Закона об обороте земель).

5. Сохранение целевого использования земельных угодий. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона об обороте земель, владельцы, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных угодье должны использовать их в соответствии с их функциями, относящимися к данной категории земель и с разрешением использовать способами, что не должно приводить к деградации, загрязнению, загромождению земель, отравлению, порче, разрушению плодородного слоя почвы.

6. Ограничение предельного размера земли, которая принадлежит одному лицу. Статья 4 Закона об обороте земель ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных угодьев, принадлежащие одному лицу.

Необходимо обозначить, что максимальный размер общей площади земельных угодье для юридических лиц не установлен, хотя этот вопрос также обсуждался более подробно.

7. Аренда сельскохозяйственных земель (статья 9). В пределах данной статьи законодатель устанавливает, что срок аренды не должен быть выше сорока девяти лет, площадь арендуемой земли одним арендатором не ограничена, арендатор может выкупить арендованный участок в собственность и другие особенности аренды.

Что касается прав арендаторов, Закон об обороте земель не налагает запрет на передачу земельного участка арендатором в субаренду. В вопросах субаренды применяются общие требования Гражданского кодекса.

В законе об обороте земли в пункте 6 установлено, что площадь арендуемой земли не имеет ограничения.

8. Предоставление гражданам и юридическим организациям земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок обеспечения данных земельных участков устанавливается статьей 10 Закона об обороте земель. Земельные угодья разрешается предоставить гражданам и юридическим лицам исключительно на условиях торгов (тендерах, аукционах).

9. Сделки с земельными долями. В Законе об оборотное земель (статья 12-18) установлено, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, но с учетом особенностей, которые установлены Законом.

Также, некоторые общепризнанные принципы и ограничения нашли свое отражены в Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель». Предметом Закона является урегулирование отношений, которые связанны с владеем, использованием, распоряжением сельскохозяйственных земель. Законом направляется на фиксацию правил и ограничений, которые применяются к обороту земельных угодьев и долями в рамках на совместное владение земельными угодьями с сельскохозяйственных земель, включая установление условий для обеспечения земель из сельскохозяйственных земель и их изъятия.

Нормы настоящего Закона не применяются к определенным областям и участкам. К данным земельным угодьям относят земельные участки, предоставленные из сельскохозяйственных земель гражданам для индивидуального жилищного строительства, содержания личного подсобного и дачного земледелия, садоводства, животноводства и огородства, в том числе земельных участков, которые занятые зданиями, сооружениями и строениями. Оборот данных земельных участков упорядочиваются Земельным кодексом РФ.

Пункт 2 статьи 1 Закона об обороте земель дает определение иерархии правовых актов, согласно которым правовое регулирование должно осуществляться в пределах оборота земельных участков и долей на правах общего владения земельными угодьями из земель сельскохозяйственного назначения. Передовое место в этой иерархии занимает Конституция Российской Федерации.

Приватизация земель уже упоминалась выше, но нельзя не отметить, что большая часть сельскохозяйственных земель была приватизирована в соответствии с указами Президента Российской Федерации: № 323 от 27.12.91 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР, № 213 от 02.03.92 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность гражданам; о регулировании земельных отношений; о реализации прав граждан на землю.

Закон об обороте земли в связи с куплей-продажей земельных участков из сельскохозяйственных земель ввел еще одно дополнительное условие по сравнению с Земельным кодексом и Гражданским кодексом - субъектом РФ или органом местного самоуправления (в установленных случаях по закону субъекта РФ), существует преимущественное право приобретения такого земельного участка при его дальнейшей продаже, исключая случаи продажи с публичных торгов.

В случае продажи земельного участка с публичного аукциона прав преимущественной покупки субъект РФ или местное самоуправление не имеет, так как договор был заключен с лицом, который выиграл аукцион (статья 447 ГК). Высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления может принимать участие в публичных торгах на общих основаниях наряду с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при подаче обращения в рамках взыскания на землю (статья 277 ГК), связанная с реализацией заложенной земли (статья 350 ГК).

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам прав собственности или аренды на земельные угодья из сельскохозяйственных земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Общие требования к порядку предоставления гражданам земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для целей, которые не связанны со строительством, и регулируются статьей 34 ЗК. Положения ЗК требуют от государственных органов власти и местных органов самоуправления обеспечения управления и распоряжения землями, которыми они владеют и (или) управляют ими на принципах эффективности, справедливости, гласности (публичности), открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Перечисленные в пункте 5 статьи 10 Закона об обороте земель, лица получают землю только в арендных условиях. Это означает, что им не предоставляется право на последующий выкуп и приобретение арендованного имущества.

Статья 16 регулирует отношения, которые связаны с договорами аренды земельных долей, которые заключены до вступления в силу настоящего Федерального закона. Настоящая статья обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей в течение двух лет заключать контракты на аренду земельных долей, которые заключенных до вступления в силу федерального закона об обороте сельскохозяйственных земель в соответствии с правилами Гражданского кодекса и пунктом 2 Статьи 9 Закона об обороте земли.

В соответствии со статьей 20 нормативные правовые акты должны быть обязательно приведены в соответствие с настоящим Федеральным законом об оборот земель.

К таковым следует отнести, в частности:

Указ Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР";

Указ Президента РФ от 27.12.93 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

Указ Президента РФ от 07.03.96 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю";

Постановление Правительства РФ от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов";

Постановление Правительства РФ от 06.03.92 N 138 "О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации";

Положение о реорганизации колхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 04.09.92 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса»;

Постановление Правительства РФ от 01.02.95 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".

В частности, перечисленные документы регулируют повсеместное «сохранение и воспроизводство природных ресурсов, которые используются для нужд сельскохозяйственного производства». И это невозможно без наличия частной собственности на землю, так как только владелец заинтересован в сохранности земли в качестве основного средства производства. Из этого следует, что обширная законодательная база позволяет регулировать отношения собственности на земли и развитие земельного рынка.

2.2 Основные тенденции развития рынка сельскохозяйственных земель в современных условиях

Итак, было выявлено, что для существования и эволюция рынков земель сельскохозяйственных назначения необходимы условия полного утверждения права на земельные угодья и наличие заинтересованных субъектов рынка.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения функционирует в нескольких сферах, или плоскостях. Например, в зависимости от вида сделок он может развиваться в сфере арендных взаимоотношений, связанных с сделками купли и продажи, залог земельных угодьев и т.п.

Исходя из формы собственности, это могут быть сделки с муниципальными, государственными земельными участками, или землями граждан и юридических лиц. Далее будет произведен анализ показателей развития рынка сельскохозяйственных земель во всех плоскостях в современных условиях.

В 2015 году в РФ, были учтены действующие и существующие арендные договора, связанных с государственными и муниципальными земельными участками, в общей сложности в обороте земель находится 4780738 участков, общей площадью 117766,7 тыс. га (таблица 4). Рассматривая долю арендных земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, в среднем по Российской Федерации составляет 7,31 %, показатели варьируются от 4,24 % в Дальневосточном федеральном округе до показателя равного в 23,93 % в Южном федеральном округе.

Стоит учесть, не все земли, которые находятся в государственной собственности в рамках и пределах земельного законодательства способны принимать участием обороте земель, и доля которых в субъектах РФ различная.

Сделки на земельном рынке также происходят с земельными угодьями, находящихся в государственном владении и с землями, а также находящиеся в частной владении (в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц). Структура сделок, находящихся в государственными и муниципальными землями на рисунке 4.

Тенденции продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности представлены в таблице 5 приложения.

Число сделок, которые связаны с куплей-продажей и залогом связанных с гражданами и юридическими лицами, хотя и имеет тенденцию к росту, носящую характер ограниченный.

Рис.4. Доля сделок с государственными и муниципальными землями по Российской Федерации за 2015 год

В таблице приложения 4 что большую часть сделок с землями на рынке РФ имеют сделки, связанные с арендой (занимает 76 % от всего числа сделок с земельными угодьями и 97 % от общей совокупности площадей), представляющая в основном аренду земельных долей, находящихся в сельском хозяйстве. Увеличивается число сделок связанных с продажей земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (на ряду с землями на торгах

В 2015 году в общем по стране продалось 292847 земельных угодий (участков), которые находятся в государственной и муниципальной собственности (503823,3 га) или более, чем в 2014 году на 59142 земельный участок (площадь которых составляла 134430,6 га) (таблица приложения 6).

Средние цены на участки, которые проданы гражданам и юридическим лицам, находящиеся в государственной и муниципальной собственности предоставлены в таблице 7 приложения.

Отдельный сегмент земельного рынка составляют сделки, связанные с продажей государственных и муниципальных земельных участков на условиях торгов. Стоит отметить тот факт, что общее количество сделок, связанных с продажей государственных и муниципальных земель на торгах в сравнении с 2014 годом в общем по РФ возросло с 16337 до 22916 участков, а в рамках показателей по площади - с 138019,6 га до 164577,7 га (таблица 4). Доля сделок, которые осуществляются на торгах, которые находятся в общем объеме продаж, составляют по количеству и площадям соразмерно 7,81% и 32,67%. Массовое количество земельных угодье, которые были проданы на условиях торгов, которые расположены в населенных пунктах, занимали доминирование продаж земельными участками гражданам, предназначенных под индивидуальное жилищное и дачное строительство (11947 участков площадью 2860,3 га), а также предоставленное под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и животноводство (3503 участка площадью 796,5 га) (таблица 7). Стоит выделить, что цены на землю, которые устанавливаются по результатам проведенных торгов и по результатам, связанным с выкупом земель по нормативам, из государственной и муниципальной собственности однако не всегда соизмеримы.

Что касается сделок с землями, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, то в рамках 20015 года в субъектах РФ было зарегистрировано не меньше 473,5 тыс. договоров (1067,31 тыс. га) по сделкам, связанным с куплей-продажей уже застроенных и незастроенных земельных участков, распределенными между гражданами, так и компаниями (организациями). Даже на большая часть, именно выделенных сделок относятся к земельным участкам, которые используются для личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства (233,4 тыс. сделок или 49,6 % от всего объема их числа) и предназначенного для индивидуального жилищного и дачного строительства (139,5 тыс. сделок или 29,6%). В рамках юридических лиц осуществлено около 31,0 тыс. сделок, располагающихся на площадях 731,1 тыс. га (таблица 8 приложения).

В субъектах РФ нынешний рынок земель стал зависеть от социальных и экономических, а также природных особенностей, включающих в себя формирование правовой базы, а изредка зависящих от местных обычаев. В 2015 году в рамках Центрального федерального округа граждане и/или организации продали 151,2 тыс. земель (участков), что составило 31,8 % от сделок произведенных в России, в Сибирском федеральном округе этот показатель составляет 92,8 тыс. земельных участков (19,7%), в Приволжском федеральном округе, 84,7 тыс. земель (17,8%).

За 2015 год в субъектах РФ передано населением передаваемых по наследству 218344 земельных участка по площади 596297,3 га, а также произведено оформление 73334 договора дарения на площади 335142,2 гектара.

Применение залога на земельные участки, поддается регламентированию в основном № 102 - ФЗ «Об ипотеке». В уместности с данным законом за весь отчетный год населением, гражданами и юридическими лицами (организациями) было заключено с кредитными компаниями (организациями)30025 договоров о залоге земель (416637,0 га), то есть средняя величина площади заложенного земельного участка составила 13,9 га.

Земельный рынок Российской Федерации в сегодняшних условиях формируется главным принципом в сфере, которая связана с передачей государственных и муниципальных земельных участков в аренду (таблицы 8 приложений). Анализирую удельный вес земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые переданы в аренду, в общем объеме сделок, которые совершены в 2015 году, составляют по количеству всех произведенных сделок 28,7 % и по площади 82,8 %.

По состоянию на 01 января 2015 г. показателям аренды числиться 114631,9 тыс. га, за рассматриваемый временной период переведено на договора аренды 15697,2 тыс. га и были проданы права аренды на площади в размере 316,9 тыс. га земель, находящихся в рамках государственной и/или муниципальной собственности.

В 2015 году действовало 3687,3 тыс. краткосрочных и долгосрочных соглашения, которые связанны с арендой земли, которые были заключены с органами под руководством местного самоуправления гражданами и юридическими лицами, включая связанных с арендой земель поселений - 3008,1 тыс. ед. (1406,5 тыс. га), земель, связанных с промышленностью, транспортных средств, связей и другого специального назначения - 34,4 тыс. ед. (703,5 тыс. га), земель сельскохозназначения 112,6 тыс. ед. (89518,3 тыс. га). Для проведения анализа данные продемонстрированные в 2014 году действовало 3627,1 тыс. различных видов арендных договоров (114103,4 тыс. га). Следует отметить, что основной массой договоров (97,1 %), обеспеченная денежным содержанием, то есть состоит в твердой суммарности платежей. Плата арендная предназначенная за земельные участки, устанавливающаяся договорами в связке с арендодателем и арендатором. При аренде, связанной с муниципальными и государственными землями, соответствующие органы исполнительной власти, обязательно устанавливают базовые рамки арендной платы, ориентируясь на типичные разновидности пользования землями или отнесенные к категориям арендаторов. Плата за аренду земли имеет возможность применяться как в денежной, так и в натуральных формах.

В разрезе 2014 году размер площадей государственных и муниципальных земель, которые были использованы на правах аренды в РФ, составила 7,2 % от общей территории площадей. В рамках федеральных округов РФ данный показатель колеблется от 2,8 % в Сибирском федеральном округе до 22,6 % находящегося в пределах Южного федерального округа. Элементарные размер платы за аренду земельных участков определяется на основании существующих ставок земельного налога, связанного с использованием коэффициентов, зависящих от ценности территорий, ее целевого назначения и пользования, категории арендаторов.

Тенденция роста арендной платы косвенно обусловлена ускорением ставок земельного налога, в соответствии с законодательными актами РФ. Арендные платежи за земельные участки значимо дифференцированы в связи со спросом и предложением, категорией арендатора, связанных с видом пользования земельных участков, их местоположения и величин земель. При этом плата за аренду земельных участков в рамках городов и поселков по сравнению с арендными платежами в рамках сельской местности значительно выше по размеру для всех категорий арендаторов без исключения.

2.3 Тенденции развития земель сельскохозяйственного назначения на примере Смоленской области

Земельный рынок в Смоленской области, как и в пределах всей России, достаточно молод и не сильно развит. Только в последние годы ситуация на рынке немного стала изменяться в лучшую сторону. На сегодняшний момент рынок земельных участков становится более открытым и постепенно по шкале развития спроса и предложения, на нем формируются цены в зависимости от различных ценообразующих факторов. Отличительной особенностью Смоленской области в разрезе земельного рынка является то, что данная область находится в благоприятном расположении.

Земля -- это актив, используемый для пополнения и увеличения бюджета, и для прельщения инвестиций, и для залога под кредитные операции в банках, и как инвестиционную составляющую. На сегодня же треть сельскохозяйственных земель Смоленской области давно не используется, еще 1/3 бывает задействована время от времени и только лишь еще 1/3 действительно эксплуатируется.

Такая ситуация очень часто связана, что большое количество владельцев земли недооценивают реальную (рыночную) цену, то же самое касается и банков.

Большую часть данных предложений занимают земельные угодья сельскохозяйственного назначения. Дальше занимают свое место земельные угодья, которые находятся под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

Даже имеется небольшое количество достаточно крупных земельных угодьев, предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, размещения баз отдыха, яхт клубов и др.

Снабжение земельных участков в аренду является наиболее важной из форм земельных взаимоотношений в области. В 2014 году действовало 73937 краткосрочных и долгосрочных договоров аренды на площади 112799,36 га.

Государственные и муниципальные земли предоставлялись на праве аренды:

- сельскохозяйственным предприятиям, крестьянским (фермерским) хозяйствам на площади 86620,22 га (76,8 % от всей арендуемой площади);

- гражданам для жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и других целей на площади 17282,2 га (15,3 % от всей арендуемой площади);

- предприятиям и организациям промышленного направления, транспорта, связи, строительства, торговля, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания, лесопромышленности прочим на площади 6428,6 га (5,72 % от арендуемой площади).

Структура сделок с земельными участками в Смоленской области представлена в таблице 9 приложения.

Сделки с землями сельскохозяйственного назначения имеют ограниченный характер. Как и по территории РФ в целом наибольшая доля сделок составляет сделка с арендой (83 % от в общем объеме сделок в 2015 году, 77 % от совокупности площадей). Во времени наблюдается как рост общего объема сделок с земельными участками, так и увеличение совокупной площади земель, вовлеченных в оборот. Что касается структуры сделок с земельными участками, то, например, в 2014 году 40 % сделок на земельном рынке - это сделки купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, 21 % занимало наследование, 16 % - залог земель и прочие сделки между гражданами и юридическими лицами. Продажа земельных угодьев органами местного самоуправления гражданам и юридическим лицам составляла 15 % от всей совокупности сделок. То есть, очевиден тот факт, что основные операции, связанные с земельными участками, происходят в связке с гражданами и юридическими организациями, и это есть наиболее последовательное развитие рынка.

За 2015 год купля-продажа застроенных и незастроенных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам составила 5541 ед. на площади 9287,8 га, из которых:

- гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства - 1540 ед. (27,8 %) и для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства - 2832 ед. (51,1 %);

- юридическим лицам для использования в промышленных целях и иного специального назначения - 24 ед. (0,4 %);

- гражданами и юридическими лицами для других целей - 910 ед. (16,4 %).

По сравнению с предыдущим увеличилось количество сделок залога земельных участков - 2217 ед., дарения земельных участков - 900 ед., передачи земельных участков по наследству - 2866 ед., что составило 48 % от общего количества сделок. Основная часть сделок с земельными участками приходится на Смоленский, Вяземский, и Ельненский районы.

В 2014-2015 годах на территории Смоленской области также активно производилась скупка земельных долей у работников сельхозпредприятий. Многие доли впоследствии были выделены в самостоятельные участки и выставлены на продажу. Однако проблема заключается в том, что участки продаются в основном с целью строительства баз отдыха, дачных поселков, частных усадеб и т.п.

В таблице 3 приведены средние, минимальные и максимальные значения предлагающихся к продаже площадей земельных участков и цены на них.

Таблица 3. Характеристика земельных участков, предлагавшихся к продаже в конце 2015 - начале 2016 года

Источник: собственная разработка автора

Примерно 26 % участков, взятых из сельскохозяйственных земель, были выставлены на продажу, вероятнее всего по ранее завышенной цене. Анализируя видно, что этим участкам характерны те же зависимости, что и для участков, которые предназначены под ИЖС (близость к областному центру - городу Смоленск и близость к Городу Федерального Назначения - Москве, близость к водоемам).

На рынке продолжается увеличение цен на земельные участки. В Смоленской области можно увидеть ежегодный фундаментальный рост средних цен на земельные угодья по области.

Этим показано, что выборочно продавцы полагаются, что целевое использование данных участков без особых усилий может быть изменено на пользование для ИЖС.

В целом анализ ситуации на рынке земель сельскохозяйственного назначения Смоленской области говорит в первую очередь о том, что отсутствует грамотный механизм определения цены на участки сельскохозяйственных земель. Зачастую он строится только на рыночных ожиданиях, на основе факторов местоположения.

Для Смоленского района Смоленской области характерна следующая ситуация на земельном рынке (таблица 4):

Таблица 4. Сделки между гражданами и юридическими лицами в Смоленском районе Смоленской области (за 2014-2016 гг.)

Источник: собственная разработка автора

Это лишь доказывает, что землю сельскохозяйственного назначения потенциальные покупатели и инвесторы не собираются использовать по целевому назначению, то есть непосредственно для производительности продукции для сельскохозяйственного назначения.

Об этом свидетельствует фактически, что повышение ценна земельные участки характерны для участков, которые находятся в тесной близости от крупных водоёмов и, которые имеют возможность подключиться к основным инженерным коммуникациям. Как видим, значительно выросло число сделок связанных с купле-продажей земельных участков в 2016 году по сравнению с 2015 годом, количество сделок, связанных с наследованием колеблется.

В целом земельный рынок в отдельно взятом Смоленском районе менее развит по сравнению со всей областью. Это во многом связано с тем, что еще не на все участки оформлены земельные права, что сельскохозяйственные товаропроизводители часто находятся в тяжелом материальном положении или на грани банкротства, а также с тем, что внешние инвесторы еще не пришли в район в связи с его значительной удаленностью от города Москвы.

Глава 3. Совершенствование рынка сельскохозяйственных земель в РФ

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию механизмов экономического регулирования рынка сельскохозяйственных земель

Исходя из проведенного выше анализа сельскохозяйственных земель и рынка земель, стоит сделать ряд предложений, соблюдая которые помогут ускорить его развитие. Необходимо выделить следующее, что урегулирование с помощью экономических методов рынка сельскохозяйственных земель, представляет собой, некий процесс пользования экономического механизма, предназначенного со стимулированием процесса перераспределения и консолидации собственности на земельные угодья в сельскохозяйственном секторе для цели увеличения результативности сельского хозяйства. Экономическое регулирование характеризуется наличием части государственного урегулирования сельскохозяйственных земель, на ряду с этим оно тесно связано с решением институциональных, законодательных, земельных проблем управления, которые препятствуют и тормозят развитие рынка сельскохозяйственных земель.

Прежде всего, стоит сделать акцент на юридическую и правовую основу оборота земли. Стоит упразднить противоречия в законодательстве, упорядочить все законодательные и правовые документы в соответствие друг с другом, радикально решить вопросы создания и регистрации собственности на землю, а также поспособствовать созданию прозрачных механизмов для осуществления сделок, связанных с земельными угодьями. Например, по-прежнему существуют своего рода противоречия между ГК и ЗК, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Итак, в соответствии со статьей 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотеки сельскохозяйственных земель из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянского (фермерского) хозяйств и земельных угодья подсобных хозяйств подсобных хозяйств не допустимы. Ясность в данном направлении, частично происходят противоречия закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Хрустальность механизмов, которые связаны с обеспечением собственности на земельные участки создают основу для экономического урегулирования земельного рынка.

Стоит отметить, что без государственного вмешательства законная эволюция рынка сельскохозяйственных земель невозможна.

В отношении сформированного разнообразия форм собственности на земельные участки основными мерами государственного урегулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения являются:

- контроль за недопустимыми и несанкционированными изменениями в целях земель сельскохозяйственного назначения и формирование «прозрачных» процедур для данного изменения, если это необходимо;

-приоритетное (преимущественное) право государства (или муниципального образования) на совершение покупки проданных земель, которые используются в коммерческой сельскохозяйственной продукции, а также земельных долях;

-противодействие монополистическим проявлениям (путем ограничения чрезмерной концентрации земли).

В то же время, налог на земельные участки, рента, плата за землю и выкупные платежи за государственные и муниципальные земельные участки, компенсационные выплаты, которые связаны с возмещением убытков бывших землепользователей или потери сельского хозяйства (в распоряжении плодородных земель), также должны быть отнесены к основными регуляторами землепользования, а также налогами на операции. Все имеющиеся экономические регуляторы рынка земель сельскохозяйственного назначения должны работать в взаимосвязи друг с другом. Поэтому все экономические механизмы (регуляторы) должны основываться на определении ренты на землю. Использование земельной ренты, налоговых сборов, арендной платы и цен на земельные участки во взаимосвязи друг с другом должно приводить к: получению стабильного дохода, разрешения возникающих задач, связанных с государственным управлением. За счет этого будет проведено выравнивание условий хозяйственной деятельности на земельных участках различного бонитета и местонахождения; влияние на мотивацию всех участников земельных взаимоотношений (стимулирование их к наиболее рациональному использованию земельных участков, например, для отказа от тех земель, которые они не могут эффективно использовать); регулирование сделок с земельными участками, осуществляемых физическими лицами, а также разрешение споров, связанных с определением ограничений использования земли (путем ведения коэффициентов, которые понижают для соответствующих областей или их частей); уравнивание социальных дисбалансов и стимулирование различных форм землепользования.

Необходимым условием устойчивого развития рынка сельскохозяйственных земель является сформированная рыночная инфраструктура. Основными компонентами данной инфраструктуры, которые должны быть созданы государством, являются информационная поддержка (кадастр, мониторинг), регистрация прав на земельные участки, оценка земли, которая необходима, в связи с определением уровня выкупных цен при приватизации земли, страхование различных рисков землевладельцев. Это объективно нуждается в создания таких учреждений, как информационные услуги, кредитные бюро, товарно-кредитная корпорация. Эти профессиональные участники рынка в целом способствуют его урегулированию и поддержанию его информативности.

Землеустройство необходимо для стимулирования развития рынка. В виде основных задач самого землеустройства необходимо выделить: установление земельных массивов, которые соответствуют накопленным акциям при свершении рыночных сделок с данными массивами или невостребованных акций; формирование организационных и территориальных условий, которые необходимы для более рационального использования земель, в связи с формированием вновь образованного землепользования; различные типы инвентаризации ресурсов; обозначение на местности границ тех типов участков, которые ранее не требовали определения точных границ; обоснование передачи малопродуктивных земель, текущее использование которых экономически не оправдывается, менее ценным.

Также необходимо решить проблемы, связанные с залогом сельскохозяйственных земель. Экономическая ситуация в РФ не способствует заключению долгосрочных кредитных соглашений (договоров), обязательства по которым обычно обеспечиваются залогом в виде недвижимости, в том числе землей (особенно эта проблема была острой в контексте ипотечного кризиса). Для прохождения данных проблем, стоит выявить необходимость в эффективном механизме земельных взаимоотношений. Банки должны стать участниками рынка земли. Однако они нехотя заключают сделки, в рамках которых земельные участки предлагаются в качестве обеспечения. Система, подтверждающая права на закладываемое имущество через государственную регистрацию не сильно развитая и на нынешнем этапе не способна обеспечивать достаточный уровень гарантий для залогодержателя (кредитора). Для большого количества граждан ипотека является недоступной, так как прослеживается высокий интерес к ее использованию, отсутствия дохода, который позволяет вернуть заложенную землю. Чтобы использовать потенциал земельной ипотеки на этом этапе, стоит воспользоваться возможностями инструментов фондового рынка, в виде закладных ценных бумаг. В сегодняшних условиях сельское хозяйство практически не имеет источников обеспечения кредитов, так как достаточное количество основных фондов имеет низкую ликвидность из-за физического и морального износа. Только земельные ресурсы, которые заняты сельхозпроизводителями, имеют значительную ценность, широко использующаяся для обеспечения долгосрочных кредитов (гарантий), как это делается в мировом сельскохозяйственном производстве. Ипотечное кредитование, то есть долгосрочный кредит, который обеспечен под залог недвижимостью (земельные, жилые и нежилые здания), является основным финансовым инструментом, связанный с привлечением долгосрочных средств в сельскохозяйственный сектор экономики во многих развитых странах.

И, конечно же, нельзя проигнорировать вопрос о адекватной оценке сельскохозяйственных земель, что позволит определить справедливый аукцион и, следовательно, рыночные и залоговые цены. Это является одной из значимых проблем рынка земель, так как оценка земельных участков способна придать импульс сделкам, связанным с купле-продажей, так как главная проблема на данный момент заключается в переоценке сельскохозяйственных угодий, поэтому сельскохозяйственные предприятия не вправе покупать земельные участки. Однако банки отказываются выдать кредиты, которые обеспечены землей, так как цены на сельскохозяйственные угодья, как правило, завышается. Определение справедливого аукциона и цены залога земли является приоритетной задачей на пути к формированию развитого рынка земли. Проблемы рыночной оценки также частично покрываются непроработанным законодательством. Во-первых, Закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит ценовых ориентиров. Данный момент содействует в необоснованной переоценке цен на земельные участки, в том числе в качестве потенциального ресурса по сделкам обеспечения, пополнению муниципальных бюджетов. Кроме этого, завышение цен на землю препятствует стимулированию ее эффективного использования.

Исходя из этого, усовершенствование законодательства, экономических механизмов земельного рынка, увеличение показателей рентабельности сельскохозяйственных производителей должно способствовать в дальнейшем развитию рынка земель сельскохозяйственного назначения в РФ.

3.2 Рекомендации по определению аукционной и залоговой цен на сельскохозяйственные угодья

Большое значение имеет научное обоснование определения рыночной и залоговой цены на земельные участки, которые должны отражать движение земельной ренты и ссудного процента, а также деятельность других экономических показателей.

Дело в том, что принятая к использованию в РФ кадастровой стоимости земли присущ ряд недостатков: в кадастровой оценке использованы данные реальной урожайности вместо потенциальной, то есть оценивается не земля, а уровень хозяйствования на ней; не обоснован коэффициент капитализации; кадастровая стоимость не соответствует данным природно-сельскохозяйственного районирования.