Оценка недвижимости предприятия (на примере ООО "Изобилие")

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выпускная квалификационная (дипломная) работа

Оценка недвижимости предприятия (на примере ООО «Изобилие»)

Содержание

Введение

1. Теоретические и методические аспекты оценки недвижимости предприятия

1.1 Сущность, цели и задачи оценки недвижимости предприятия

1.2 Методы оценки недвижимости предприятия

1.3 Особенности оценки недвижимости предприятия в России

2. Проведение оценки недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие»

2.1 Характеристика объекта оценки

2.2 Оценка недвижимости предприятия методом доходного подхода

2.3 Расчет стоимости недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие» затратным подходом

3. Пути оптимизации оценки недвижимости

3.1 Обобщение международного опыта оценки недвижимости предприятия

3.2 Разработка предложений по совершенствованию оценки недвижимости предприятия

Выводы и предложения

Список использованной литературы

Приложения

Введение

оценка недвижимость затратный стоимость

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства [22, С.17].

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости, при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Теоретическое исследование проблемы оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, направленных на выработку предложений по ее совершенствованию, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер. Существенный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли отечественные ученые А. Барышев, Л. Белых, Б. Волков, А. Воронков, А. Ракитский, В. Ресин, Р. Самусева, М. Соловьев, И. Степанов, В. Стороженко, Е. Тарасевич, М. Федотова. Вопросам оценки недвижимости посвящены работы многих зарубежных исследователей.

Цель исследования состоит в изучении теоретических и методических аспектов оценки недвижимости предприятия, а также проведении оценки недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие».

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи:

- изучение сущности, целей и задач оценки недвижимости предприятия;

- рассмотрение методов оценки недвижимости предприятия;

- обоснование особенностей оценки недвижимости предприятия в России;

- проведение оценки недвижимости предприятия затратным и доходным подходами на примере ООО «Изобилие»;

- поиск путей оптимизации оценки недвижимости на основе изучения зарубежного опыта оценки недвижимости предприятия.

Объектом исследования является недвижимость во взаимосвязи с общественными задачами и потребностями всех участников рынка.

Предметом исследования явились особенности формирования системы оценок и управления стоимостью объектов недвижимости.

Структура дипломной работы состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. В первой главе дипломной работы рассматриваются теоретические и методические аспекты оценки недвижимости предприятия. Рассмотрены сущность, цели и задачи оценки недвижимости предприятия, методы оценки недвижимости предприятия, особенности оценки недвижимости предприятия в России.

Вторая глава дипломной работы посвящена проведению оценки недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие». Приведена оценка недвижимости предприятия методами доходного и затратного подходов. Дан расчет стоимости недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие» затратным подходом. В третьей главе дипломной работы рассмотрены пути оптимизации оценки недвижимости предприятия на основе обобщения международного опыта оценки недвижимости предприятия.

Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере воспроизводства фонда зданий, соответствующие законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам управления экономикой.

1. Теоретические и методические аспекты оценки недвижимости предприятия

1.1 Сущность, цели и задачи оценки недвижимости предприятия

Понятие «недвижимость» в России впервые было введено в экономический и правовой оборот Основами Гражданского Законодательства СССР от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю; затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1), окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г. и в 1998 г. - законом «Об оценочной деятельности».

Опираясь на систему определений Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) как базового государственного законодательного документа, представим классификацию недвижимости в системе определений собственности: объектов, субъектов, форм и прав собственности. В соответствии с ГК РФ, недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) классифицируется следующим образом: земельные участки, участки недр, все, что прочно связано с землей (здания, сооружения), обособленные водные объекты. Исходя из общего определения ГК РФ, можно дать «отраслевое» (строительное) определение городской недвижимости.

История мировой цивилизации показала, что недвижимость как товар формирует особый тип рынка с присущей ему иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими признаками. В отечественной и западной (не противоречащей, но дополняющей и конкретизирующей) литературе существует множество определений недвижимости. На их основе можно предложить объективную формулировку: недвижимое имущество как материальный товар существующий во времени и представляющий собой искусственно ограниченное пространство. При этом в определении недвижимости точкой отсчета является земля.

В основе капитальных вложений в недвижимое имущество лежит заинтересованность в создании строительной продукции и извлечения прибыли. Следовательно, строительная недвижимость - это товар, предоставляющий место для предпринимательской деятельности с соответствующей инфраструктурой.

Анализ различных определений, принадлежащих зарубежным и отечественным экономистам позволяет выделить следующие основные признаки недвижимости [32, С.52]:

- главным признаком недвижимости служит ее привязка к земле;

- рынок недвижимости тесно связан со смежными рынками товаров (ресурсов) и финансового капитала.

Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Недвижимость (realty, real estate) - недвижимое имущество - участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.

Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются [51, С.24]:

- специфический характер оборота (через оборот прав на него);

- высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;

- более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

- ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

- формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

- арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости - совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

- спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

- присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

- покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

- спрос и предложение эластичны по цене;

- издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

- рынок доступен для вхождения в него новых участников;

- товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

- спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

- присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

- информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

- издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

- предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

- вхождение на рынок новых участников затруднено;

- для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо знать для [27, С.47]:

- осуществления купли-продажи объекта;

- определения налогооблагаемой базы;

- решения вопросов ипотечного кредитования;

- аренды;

- страхования;

- переоценки основных производственных фондов предприятия;

- осуществления объективной приватизации;

- привлечения иностранных инвестиций и др.

Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения - вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:

- уровень и динамика доходов населения;

- дифференциация населения по уровню доходов;

- состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;

- доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

- уровень развития ипотечного кредитования;

- цены на рынке недвижимости;

- степень риска инвестиций в недвижимость;

- стоимость строительства;

- налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

- условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.

Принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки недвижимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения [62, С.82]:

- действующего законодательства;

- градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, энергопотребления и пр.);

- перспективных решений по районной планировке участка;

- ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Таким образом, недвижимость - недвижимое имущество - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

Принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки недвижимой собственности.

1.2 Методы оценки недвижимости предприятия

В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле [32, С.53]:

Ц_н = ПСВ - И + Ц_з, или Ц_н = ПСЗ - И + Ц_з, (1)

где Ц_н - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц_з - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Применение затратного метода необходимо при [58, С.36]:

- анализе нового строительства;

- определении варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей налогообложения;

- оценке для страхования;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

- не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

- большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;

- не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

- трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Этапы оценки недвижимости затратным методом [58, С.37]:

Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости [30, С.156]:

- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения);

- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости [132, С.6]:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают [64, С.77]:

- сумму будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

- упрощенного баланса;

- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

Таким образом, теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

1.3 Особенности оценки недвижимости предприятия в России

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. За прошедшие 14 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, надежность и длительность его получения, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Выяснения теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, является целью данной статьи.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости [55, С.214].

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве (Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 (далее - Закон) и в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г.) (далее - Стандарты оценки); ко второму - в профессиональной литературе (Международные и Европейские стандарты оценки); к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ею помогает диалогу в области недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Международные стандарты оценки дают более развернутое определение. Рыночная стоимость (имущества) - это расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Право собственности (Гражданский кодекс РФ, ч. I, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов [8, С.1-2]:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Например, если говорить об оценке здания, то затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами (настоящее). А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

Согласно п. 18 Стандартов оценки, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Таким образом, необходимость применения всех трех подходов закреплено законодательно. Например, при оценке стоимости офисного центра или магазина в таком регионе с развитым рынком коммерческой недвижимости, как Казань, расчет рыночной стоимости объекта, исходя из существующих на момент оценки арендных ставок, является наиболее информативным.

В начале 2016 года российский рынок недвижимости характеризовался уверенной динамикой развития, нашедшей отражение в устойчивых темпах роста. В трех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости отмечались высокий уровень спроса и активное наращивание объемов предложения, соответствующего международным стандартам. Повторяя путь, пройденный странами с развитой экономикой, российский рынок недвижимости сегодня демонстрирует последовательное развитие наряду с привлекательными уровнями доходности, что способствует динамичному притоку инвестиционного капитала в этот сектор [61, С.5].

На фоне общего повышения инвестиционной активности в стране недвижимость стала одним из наиболее востребованных инструментов вложения, что произошло впервые с момента перехода России к рыночной экономике в 1992 году. Смещение приоритетов нашло отражение в структуре инвестиционных портфелей инвесторов, снизивших долю вложений в долговые обязательства в пользу инвестиций на рынке недвижимости, который характеризуется более высоким уровнем доходности. Движение капитала, повлекшее увеличение объемов нового строительства, привело к еще большему снижению доходности пассивных инвестиций.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать предположение о том, что потребность в оценке недвижимости будет возрастать пропорционально количеству сделок. Кроме того, сегодня существует большой массив накопленной информации различными консалтинговыми агентствами, специальными службами, выпускающими профессиональные бюллетени, и просто базы данных риэлторских фирм. Также необходимо упомянуть о том, что планируется законопроект об отмене лицензировании оценочной деятельности, что приведет к появлению огромного числа новых игроков на рынке услуг по оценке.

Таким образом, в настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Например, если говорить об оценке здания, то затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами (настоящее). А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

Таким образом, стоит надеяться на развитие российского рынка оценочных услуг, в частности оценки недвижимости, в направлении совершенствования применяемых методов и подходов.

Таким образом, можно сделать вывод, что действующее предприятие (бизнес) - производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества, права на это имущество, менеджмент и др. Целью проводимой оценки стоимости бизнеса является расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости, машин и оборудования в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости бизнеса могут использоваться три подхода: затратный подход; сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж); доходный подход.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости комплекса производственных средств устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

2. Проведение оценки недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие»

2.1 Характеристика объекта оценки

ООО «Изобилие» образовано в марте 2001 года для производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Расположено в относительно благоприятных почвенно-климатических и территориальных условиях: близкое расстояние до районного центра - 27 км, до железнодорожной станции - 12 км, до Зеленокумского элеватора - 33 км, до Стародубского элеватора - 70 км и всё связано дорогами с твёрдым покрытием.

Основной деятельностью ООО «Изобилие» является выращивание зерновых культур.

Согласно Уставу видами деятельности предприятия является:

- производство, хранение и переработка продовольственных и непродовольственных товаров, в том числе сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки;

- оптовая и розничная торговля производственными и непроизводственными товарами, в том числе сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки;

- закупка сельскохозяйственной продукции;

- внешнеэкономическая деятельность, включая экспертно-импортные операции;

- погрузочно-разгрузочная деятельность в морских портах;

- погрузочно-разгрузочная деятельность на железнодорожном транспортен;

- посредническая деятельность;

- сдача имущества в аренду.

Анализ финансового состояния играет большую роль при оценке рыночной стоимости предприятия. Главная цель анализа в оценке - выявить преимущества либо недостатки в финансовой деятельности, влияющие на прогноз будущих результатов, и соответствующим образом скорректировать отчетность.

Финансовый анализ ООО «Изобилие» проводился на основании данных бухгалтерской и финансовой отчетности за 2014-2016 гг.

Соотношение оборотных и внеоборотных активов в динамике за анализируемый период представлено в табл. 1.

Таблица 1. Структура активов в валюте баланса ООО «Изобилие»

Статья баланса	Абсолютные значения, тыс.руб.	Удельный вес, в %
	31.12.2014	31.12.2015	31.12.2016	31.12.2014	31.12.2015	31.12.2016
Внеоборотные активы	30 685	31 629	22 378	22,02%	37,22%	11,97%
Оборотные активы	108 650	53 351	164 595	77,98%	62,78%	88,03%
Валюта баланса	139 335	84 980	186 973	100,00%	100,00%	100,00%

На протяжении анализируемого периода в структуре активов предприятия ООО «Изобилие» значительную долю занимают оборотные активы. В течение рассматриваемого периода данный показатель в целом увеличился в 1,51 раза по сравнению со значением 2014 года, и составил на конец данного периода 164595 тыс.руб. В 2015 году данный показатель значительно уменьшился до 53351 тыс.руб.

Внеоборотные активы в целом за рассматриваемый период имеет общую тенденцию к уменьшению. Уменьшение за данный период составило 8307 тыс.руб. по сравнению с величиной на 31.12.2014 г., к концу 2016 года величина внеоборотных активов равна 22378 тыс.руб. В 2015 году наблюдается незначительное увеличение данного показателя до 31629 тыс.руб.

Соотношение оборотных активов и внеоборотных активов на протяжении анализируемого периода оценивается как хорошее, на конец рассматриваемого периода данное соотношение равно 88% к 12% соответственно.

Таким образом, на протяжении анализируемого периода оборотные активы значительно преобладают над внеоборотными активами, их соотношение на конец рассматриваемого периода равно 88% к 12%.

В течение 2014, 2015 и 2016 годов наблюдается колебание валюты баланса (рис.1). В общем, за период наблюдается значительное увеличение данного финансового показателя.

Колебание валюты баланса в течение рассматриваемого периода происходило за счёт аналогичного колебания оборотных активов в структуре активов предприятия. В структуре активов в 2015 году происходит значительное уменьшение оборотных активов предприятия, что в свою очередь повлекло к значительному уменьшению валюты баланса ООО «Изобилие».

В структуре пассивов в 2015 году наблюдается значительное уменьшение величины, как заёмного капитала, так и собственного капитала предприятия. Увеличение краткосрочных обязательств в структуре заёмного капитала в 2016 году на 75338 тыс.руб. по сравнению со значением 2015 года, повлияло на увеличение валюты баланса.

Если в 2015 года валюта баланса уменьшилась в 1,64 раза по сравнению с 2014 годом, и составила 84980 тыс.руб., то по итогам 2016 года валюта баланса увеличилась в 2,2 раза по отношению к данным 2015 года, и стала равна 186973 тыс.руб. Рост активов предприятия в основном происходит за счет оборотных средств, которые увеличились в 2016 году по сравнению с 2014 годом на 51,5%.

В таблице 2 проведем расчет показателей платежеспособности предприятия.

Таблица 2 Коэффициенты ликвидности ООО «Изобилие»

Показатели	Норм. ограни-чения	31.12.2014	31.12.2015	31.12.2016
Коэффициент абсолютной ликвидности	>0,2	1,09	0,71	0,6643
Коэффициент критической (срочной, быстрой, текущей) ликвидности	>1	5,34	2,63	1,41
Коэффициент покрытия (текущей ликвидности)	>2	6,77	5,19	1,76
Собственные оборотные средства	>0	5 611,00	-2 630,00	63 911,00

На протяжении анализируемого периода коэффициент абсолютной ликвидности имеет непрерывную тенденцию к уменьшению. В 2015 году значение коэффициента уменьшилось на 0,38 единиц по сравнению со значением 2014 года, и составила 0,71 единиц, уменьшение происходит и в 2016 году, составив 0,66 единиц. Несмотря на уменьшение рассматриваемого коэффициента его значения на протяжении анализируемого периода выше среднеотраслевого значения, данная ситуация благоприятна для деятельности предприятия. Мгновенная платёжеспособность предприятия характеризуется как хорошая.

На протяжении рассматриваемого периода величина коэффициента быстрой ликвидности имеет непрерывную тенденцию к уменьшению. Уменьшение в 2015 году произошло на 2,71 единиц, составив 2,63 единиц, значение коэффициента в 2016 году уменьшилось ещё на 1,22 единиц, и составило 1,41 единиц. Несмотря на непрерывное уменьшение значения коэффициента быстрой ликвидности, оно выше среднеотраслевого значения, это благоприятно характеризует платёжеспособность предприятия.

На протяжении рассматриваемого периода наблюдается непрерывное уменьшение коэффициента текущей ликвидности. Общее уменьшение за период произошло на 5,01 единиц, составив на конец рассматриваемого периода 1,76 единиц. Общая платёжеспособность предприятия характеризуется как хорошая.

На протяжении анализируемого периода величина показателя собственных оборотных средств колеблется. В 2015 году наблюдается уменьшение показателя на 8241 тыс.руб. по сравнению с положительной величиной 2014 года до отрицательной величины, которая равна -2630 тыс.руб., это вызвано значительным превышением величины внеоборотных активов над величиной собственного капитала в этом финансовом году. Уже в 2016 году значение показателя изменилось в положительную сторону, и составило 63911 тыс.руб. Данное общее увеличение в целом за рассматриваемый период показателя собственных оборотных средств положительно характеризует деятельность предприятия.

...