Оценка недвижимости предприятия (на примере ООО "Изобилие")

Известно, что при использовании доходного подхода в процессе оценки недвижимости одной из наиболее сложных является проблема определения и последующего применения измерителей доходности: ставки капитализации доходов в варианте оценки с использованием метода прямой капитализации или в варианте, при котором оценщики используют аналитические модели ставки капитализации, либо ставки дисконтирования потока доходов в случае, если оценщик прибегает к использованию метода анализа дисконтированных денежных потоков.

Многие крупные предприятия сегодня сталкиваются с проблемой избыточных производственных, а также складских и административных площадей. В связи с перепрофилированием производства, внедрением новых технологий, требующих более компактного оборудования, использование просторных цехов предприятий, построенных в 60-70 годы прошлого столетия, становится неэкономичным - слишком велики затраты на коммунальные услуги, обслуживание и текущий ремонт излишних площадей.

Для наиболее эффективного использования объектов недвижимости производственных предприятий необходима как оценка их рыночной стоимости на сегодняшний день, так и определение тенденции изменения этой стоимости хотя бы на несколько ближайших лет. Такая «оценка на перспективу» позволит руководителям предприятий принимать правильные решения по вопросам сроков и величины стоимости аренды, продажи или получения кредитов под залог недвижимости. Но на сегодняшний день далеко не все оценщики способны выполнить долгосрочный прогноз стоимости недвижимого имущества, да и утвержденных методик по определению стоимости на будущую дату пока не существует [31, С.21].

Можно предложить примерную схему определения так называемой прогнозной стоимости объектов недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке - для достижения наиболее объективного и обоснованного результата. Согласно Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации 6.07.2001 г. №519, затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; методы оценки сравнительного подхода основаны на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, а доходный подход базируется на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход обладает рядом недостатков.

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, поскольку в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявших ся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико - экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

При использовании затратного подхода к оценке недвижимости обычно рассчитывают восстановительную стоимость объекта недвижимости, из которой вычитают его износ. Восстановительная стоимость рассчитывается по специальным сборникам с учетом ряда коэффициентов, большинство из которых не меняются на протяжении многих лет. Важнейшие величины, меняющиеся со временем, это износ объекта недвижимости и коэффициент перехода от цен, используемых в сборниках, к ценам на текущую дату, так называемый индекс роста стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам сборников. Этот индекс рассчитывается уполномоченными организациями и публикуется ежеквартально и для его прогнозирования на будущую дату оценки мы предлагаем рассчитать математическое ожидание его значения на основе данных за последние три-пять лет.

Однако для того, чтобы спрогнозировать изменение всех видов износа (физического, функционального и внешнего) за период между настоящей и будущей датами оценки, расчет среднего значения изменения износа будет недостаточным. При определении изменения износа следует учесть все планируемые изменения состояния и окружения объекта недвижимости, такие как его капитальный ремонт или реконструкция, благоустройство прилегающей территории, строительство или снос в непосредственной близости каких-либо объектов, влияющих на его привлекательность (дорог, высоковольтных ЛЭП, городских свалок и т. д.), а также изменения, касающиеся коммуникаций, транспортной доступности объекта, использования окружающих объектов недвижимости. Чем больше будет собрано данных о всех будущих изменениях, тем достовернее будет результат оценки.

Что касается доходного подхода к оценке, то и при оценке рыночной стоимости имущества на сегодняшнюю дату он требует достаточно большого количества допущений и предположений, которые приходится делать оценщикам при определении дохода, который это имущество принесет в будущем, особенно если при этом используется метод дисконтирования денежных потоков. Поэтому если оценка указанным методом на текущую дату уже выполнена, то прогнозную стоимость можно рассчитать путем изменения даты, на которую производится дисконтирование, т. е. рассчитав чистую приведенную стоимость денежных потоков на будущую дату оценки, а также скорректировав ставку дисконтирования в соответствии с прогнозируемыми экономическими тенденциями [28, С.30-34].

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

На сегодняшний день рынок оценочных услуг достаточно развит, и как любой другой рынок работает в условиях жесткой конкуренции. Независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении большинства операций с недвижимостью, а возникновение национальных и приход международных компаний подтверждает важную роль оценки. Для объективной оценки недвижимости важно учитывать цель проведения оценки, которая будет указана в отчете.

Потенциальные покупатели, приобретающие объекты недвижимости, учитывают их инвестиционную привлекательность как объектов вложения капитала с целью сохранности денежных средств и получения в будущем соответствующего дохода (в виде арендной платы, части дохода от коммерческой эксплуатации здания). На сегодняшний день при оценке объектов коммерческой недвижимости наиболее распространенным является применение сравнительного и доходного подходов, тогда как затратный подход не всегда может корректно учесть специфику развития рынка недвижимости, а также экономическую и политическую ситуацию, сложившуюся в стране.

Для доходной недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса (гостиницы, рестораны, бары, клубы и др.), методы капитализации или дисконтирования доходов дают наиболее индикативные результаты. При оценке торгового центра необходимо учитывать месторасположение центра, его посещаемость и уровень платежеспособного спроса, инфраструктуру, а также технические характеристики здания и уровень внутренней отделки. Торговые центры современного формата с хорошо продуманной концепцией привлекают большее количество посетителей и соответственно оцениваются выше, чем торговые помещения без соответствующего уровня комфорта.

Основная проблема оценки недвижимости кроется в том, что сейчас слишком просто стать оценщиком, получив формальное право подписываться под отчетом об оценке и давать свое компетентное мнение. Например, чтоб стать специалистом по оценке недвижимости нужно окончить соответствующие курсы, пройти годичную практику, сдать экзамены и все - готов «профессиональный» оценщик, который может оценивать любую недвижимость. Чтобы объект был оценен правильно, необходимо пользоваться услугами тех компаний, которые получили широкую известность на рынке и являются компетентными в данном вопросе. Стоимость же таких услуг у профессиональных международных компаний составляет десятки тысяч долларов [61, С.5].

Объективной может считаться только оценка, выполненная компетентным профессиональным оценщиком, сертифицированным согласно международным стандартам. Для получения качественной и адекватной оценки, мы рекомендовали бы тех оценщиков, которые четко знают не только рамки юрисдикции, в которой проводиться оценка, но также имеют большой опыт в этой сфере и положительный имидж на рынке.

Если говорить про оценку коммерческой недвижимости, то тут принимаются во внимание многие факторы, например, месторасположение объекта, его размеры, физическое состояние, а также существующие тенденции на рынке арендатора и будущие возможности девелопмента и редевелопмента объекта недвижимости.

Что же касается конкретной цены, то, пожалуй, здесь нет одной или нескольких четко установленных границ, так как цена за данную услугу напрямую зависит от сложности и цели оценки. Каждая оценочная фирма имеет собственную ценовую политику. Однако, выбирая оценщика, не стоит ориентироваться только на цену. Необходимо обратить внимание на опыт работы компании в проектах разной сложности, динамику развития, профессиональную подготовку оценщиков.

Основными факторами, которые влияют на выбор оценочной компании, должны стать ценовые и неценовые составляющие. Прежде всего, мы выбираем оценщика имеющего имя, деловую репутацию, сильные позиции на рынке оценочных услуг, а также обращаем внимание на то, в каких банках аккредитована компания и принимаются ли результаты отчета об оценке западными банками. Далее среди компаний, соответствующих вышеперечисленным критериям, проводится тендер на предмет стоимости и сроков проведения работ по оценке. Исходя из результатов которого по оптимальному соотношению «цена/качество» и выбирается кандидат для проведения независимой оценки коммерческого объекта, в нашем случае - логистического комплекса класса А и офисного центра класса В+.

Между тем, тарифная политика оценочных компаний зависит от ряда таких факторов, как сложность проведения работ по оценке, специфики объекта, временного фактора, наличия информации, необходимой для проведения работ по оценке, местонахождения объекта оценки, а также объема дополнительных работ, которые необходимо провести оценочной компании. Исходя из анализа вышеперечисленных факторов, и формируется конечная стоимость работ по оценке.

В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.

Происходящий переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах.

В российской теории и практике оценки недвижимости накопилось такое большое количество проблем, что на их разрешение потребуется значительные усилия, как теоретиков, так и практиков оценки. Теперь уже видимо в рамках СРО и Национального совета по оценке.

Проблемы начинаются уже с понятийного аппарата. Как известно, в Международных стандартах понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» - это разные понятия, а в нашем законодательстве и в согласованном проекте ФСО-6 эти слова - синонимы. То есть явное противоречие с МСО.

В вопросах теории оценки недвижимости применительно к нашему специфическому непрозрачному, подверженного сильному влиянию административного ресурса, российскому рынку недвижимости действительно остается много неразрешенных проблем. Но они усилиями ведущих теоретиков страны как-то решаются. В последние годы сформировалось несколько школ оценки недвижимости.

К сожалению, в сегодняшней рыночной ситуации профессиональная оценка недвижимости практически не востребована. В условиях, когда 95% земельных участков остается в федеральной собственности (см. сайт Роснедвижимости) и большинство улучшений также находится в федеральной или муниципальной собственности, оценку и ее результаты заказывают чиновники, а недобросовестные оценщики просто подгоняют цифры под заранее определенные результаты, пытаясь максимально «обнаучить» отчет. В условиях отсутствия стандартов это все проходило. Однако сейчас ситуация начинает меняться. Введение повышенной ответственности оценщика-специалиста, саморегулирование, введение в действие федеральных стандартов оценки должны поставить барьер недобросовестной и заказной оценки.

Выводы и предложения

В результате исследования, проведенного в дипломной работе, можно сделать следующие выводы.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости комплекса производственных средств устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

При оценке рыночной стоимости ООО «Изобилие» были применены затратный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости приносящих доход компаний. Смысл данного подхода заключается в определении текущей величины будущих доходов от деятельности компаний. Он основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Поскольку, во всех сделках покупатель всегда стремится к тому, чтобы текущая стоимость ожидаемых доходов была равна или превышала уплаченную цену, в то время как продавец всегда стремится к тому, чтобы текущая стоимость ожидаемых доходов была равна или меньше цены сделки, то по справедливости покупатель и продавец должны договориться на единственной общей основе: по сумме, равной текущей стоимости ожидаемых будущих выгод от владения собственностью.

Затратный подход рассматривает стоимость бизнеса с точки зрения затрат на воспроизводство. Балансовая стоимость активов и обязательств компаний вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной. Следовательно, для определения рыночной стоимости предприятий статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. Скорректированные активы баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств.

На основе анализа зарубежных источников можно сделать вывод, что цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.

Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

По оценке недвижимости публикуется больше всего научно-методических трудов. Но наша специфика накладывает весьма заметный отпечаток на применение так хорошо зарекомендовавших себя на Западе методик. Причиной тому служит и слабое развитие информационного поля, и специфика правового пространства, и особенности налоговой системы.

Для того чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, необходимо собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости.

При использовании доходного подхода в процессе оценки недвижимости одной из наиболее сложных является проблема определения и последующего применения измерителей доходности: ставки капитализации доходов в варианте оценки с использованием метода прямой капитализации или в варианте, при котором оценщики используют аналитические модели ставки капитализации, либо ставки дисконтирования потока доходов в случае, если оценщик прибегает к использованию метода анализа дисконтированных денежных потоков.

Для наиболее эффективного использования объектов недвижимости производственных предприятий необходима как оценка их рыночной стоимости на сегодняшний день, так и определение тенденции изменения этой стоимости хотя бы на несколько ближайших лет. Такая «оценка на перспективу» позволит руководителям предприятий принимать правильные решения по вопросам сроков и величины стоимости аренды, продажи или получения кредитов под залог недвижимости. Но на сегодняшний день далеко не все оценщики способны выполнить долгосрочный прогноз стоимости недвижимого имущества, да и утвержденных методик по определению стоимости на будущую дату пока не существует.

Можно предложить примерную схему определения так называемой прогнозной стоимости объектов недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке - для достижения наиболее объективного и обоснованного результата.

Для справедливой оценки недвижимости оценщику необходимо учитывать все факторы, создающие ее стоимость. Данные факторы включают в себя мотивации покупателей и продавцов, коммерческую эффективность недвижимости и состояние среды, ее окружающей. Другими словами, стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов. Для того чтобы правильно оценить недвижимость, оценщику необходимо изучить ее физические характеристики, рынок, на котором она находится, а также возможности финансирования и законодательную среду.

При проведении оценки необходимо также учитывать, что существует много различных видов стоимости. Какую стоимость необходимо определить в данном конкретном случае, заказчик и оценщик решают, исходя из назначения предстоящей оценки. Величины стоимости недвижимости для конкретного инвестора, для пользователя или для наиболее вероятного покупателя, скорее всего, при прочих равных условиях, будут существенно различаться.

Сейчас рынок недвижимости в России продолжает развиваться. Очевидно, что в будущем будут появляться новые продукты, складываться новые модели финансирования и новые формы частной собственности. По мере того, как это будет происходить, люди, проводящие различные операции с недвижимостью будут вынуждены пользоваться услугами по оценке недвижимости с тем, чтобы обеспечить справедливость и безопасность сделки.

Список использованной литературы

I. Нормативно-правовые материалы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч I и II // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №31. - Ст. 3813.

3. Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. «Об утверждении стандартов оценки» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №29. - Ст.3521.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.12.2010) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 44. - Ст. 3581.

5. Федеральный закон «Об индексации ставок земельного налога» №163-ФЗ от 14.12.2001 г. // Парламентская газета. - 2001. - №238-239. - С.24-25.

6. Постановление РФ от 6 июля 2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» // Парламентская газета. - 2001. - №238-239. - С.24-25.

II. Специальная литература:

7. Ансофф, И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. / Науч. ред. и автор предисл. Л. И. Евенко. - М.: Экономика, 2003. - 579 с.

8. Ануфриев, В.Е. Учет капитала предприятия // Бухгалтерский учет. - 2014. - №5. - С.24-27.

9. Артеменко, В.Г., Беллендир, М.В. Финансовый анализ: Учебное пособие. - М.: Издательство "ДИС", НГАЭиУ, 2010. - 128с.

10. Артеменков, И., Гуров, А. Оценка бизнеса //Финансовая газета. - 2014.- № 13.-С.6

11. Артеменков, Л.И., Артеменкова, И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. - 2014. - № 1. - С.4-13.

12. Балабанов, И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта. - М.: Финансы и статистика, 2014. - 109с.

13. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости. Учеб. - СПб.: Феникс, 2016. - 421с.

14. Белолипецкий, В. Г. Финансы фирмы: Курс лекций / Под ред. И. П. Мерзлякова. - М.: Инфра-М, 2010. - 298с.

15. Бенвисте, Гай. Овладение политикой планирования. - М.: «Прогресс - Универс», 2010. - 304с.

16. Бернстайн, Л.А, Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация: Пер. с англ. / Науч. ред. И.И. Елисеева. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 684с.

17. Бланк, И.А. Финансовый менеджмент: Учебный курс. - К.: Ника-Центр, 2010. - 528с.

18. Бородина, Е.И., Голикова Ю.С., Колчина Н.В., Смирнова З.М. Финансы предприятий. - М.: Банки и биржи, 2010. - 208 с

19. Боумэн, К. Основы стратегического менеджмента Пер. с англ. /Под ред. Л.Г. Зайцева, М.И. Соколовой. - М.: Банки и Биржи, ЮНИТИ, 2010. - 175с.

20. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. Пособие для вузов. - М.: Юнити-Дана, 2014. - 720 с.

21. Ворст, И., Ревентлоу, Г.Г. Экономика фирмы: Учебник, Пер. с датск. - М.: Высшая школа, 2010. - 272с.

22. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. - 224с.

23. Грибовский, С.В. Методы капитализации доходов. - СПб.: РОССТРО-ПРЕСС, 2016. - 114с.

24. Грибовский, С.В. Определение ставки дисконтирования для объектов, требующих значительных финансовых вложений // Вопросы оценки. - 2016. - №4. - С.14-17.

25. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: ПИТЕР, 2014. - 312с.

26. Грибовский, С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - №№ 6-7. - С.30-34.

27. Грибовский, С.В., Жуковский, В.В., Табала, Д.Н. Ставка дисконтирования - не игра воображения, а строгая наука // Вопросы оценки. - 2016. - №3. - С.14-18.

28. Григорьев, В. В., Федотова, М. А. Оценка предприятия: Теория и практика: Учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2010. - 318 с.

29. Григорьев, В. Как определить стоимость предприятий и объектов недвижимости // Экономика и жизнь. - 2014 .-№ 33.- С. 21.

30. Грязнова, А.Г., Федотова, М.А. Оценка недвижимости: Учебник для вузов. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 354с.

31. Давиденко, Н., Кудашев, А. Финансовый менеджмент: эволюция взглядов и уточнение предмета // Проблемы теории и практики управления. - 2016. - №1. - С.116-118.

32. Десмонд, Гленн М., Келли, Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, 2010. - 274с.

33. Долгопятова, Т.Г. Российские предприятия в переходной экономике. - М.: ДелоЛтд, 2010.- 158 с.

34. Дэниэл, Л. Виллисон. К более надежному анализу денежного потока. // Вопросы оценки. - 2016. - № 4 - С.54-58.

35. Ефимова, О.В. Анализ платежеспособности предприятий // Бухгалтерский учет. - 2014. - № 4. - С.51-54.

36. Ковалев, А. П. Управление затратами с помощью стоимостного анализа // Финансы. - 2010. - № 9. - С.24-26.

37. Ковалев, А.П. Оценка стоимости активной, части основных фондов: учебно-методическое пособие. - М.: Финстатинформ, 2010.-175с.

38. Козлов, Н.В., Бочаров, Е.П. Перспективный экономический анализ. - М.: Финансы и статистика, 2002.- 23 с.

39. Коупленд, Том, Колер, Тим, Мурин, Джек. Стоимость компаний: оценка и управление. / Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2010. - 576с.

40. Куксов, А. Планирование деятельности предприятия // Экономист. - 2016. -№6. - С.61-67.

41. Купчин, А.Н., Новиков, Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие. - М.: Логос, 2014. - 218с.

42. Лозебо, А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. - 2014. - №4. - С.8-9.

43. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Лань, 2014. - 336с.

44. Менар, К. Экономика организаций: Пер. с фр. / Под. ред. А.Г. Худокормова. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 160с.

45. Менеджмент организации. Учебное пособие. Румянцева З.П., Саломатин Н.А., Акбердин Р.З. и др. - М.: ИНФРА-М, 2016. - 432с.

46. Нагаев, Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь // Идел-Пресс, 2003. - 742с.

47. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2016. - 414с.

48. Нормативы капитальных вложений в отраслях АПК. Справочник. Сост.: А.Ф. Пацкалев, В.А. Копаев. - М.: Агропромиздат, 1986.

49. Озеров, Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - СПб.: Изд-во «МКС», 2016. - 658с.

50. Орлов, С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. - М.: ЮНИТИ, 2003. - 347с.

51. Пратт, Ш. Оценивая бизнес: анализ и оценка компаний закрытого типа: Пер с. англ. - М.:РО,О, 2010. - 200 с.

52. Ревуцкий, Л.Д. Потенциал предприятия и стоимость предприятия. - М.: Перспектива, 2015.- 124 с.

53. Ресин, В.И. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Дело, 2015. - 316с.

54. Риис, Ричард П. Основы оценки бизнеса // Финансовая газета / информационный выпуск. - 2014. - № 43. - С.2-3.

55. Тарасович, Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО «Технобалт», 2016. -247 с.

56. Управление организацией: Учебник / Под ред. А. Г. Поршнева, З. П. Румянцевой, Н. А. Саломатина. - М.: ИНФРА-М, 2010. - 669с.

57. Фридман, Д., Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2002. - 812с.

58. Хамин, Д., Юрков, Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов”// Экономика и жизнь. - 2014. - №3. - С.5.

59. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: Уч. пос. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2010. - С.82.

60. Хикс, Д.Р. Стоимость и капитал. - М.: Прогресс, 2003. - 212с.

61. Черкасов, В.Е. Финансовый менеджмент / Учеб. - методич. пособие. - Тверь: Тверской институт экономики и менеджмента, 2016. - 163с.

62. Шмалензи, Г. Основы и проблемы экономики предприятия. - М.: «Финансы и статистика», 2014. - 512с.

63. Информационное агентство http://www.akm.ru

64. Информационное агентство Финмаркет http://www.finmarket.ru

65. Российское общество оценщиков http://www.mrsa.ru

66. Портал российских оценщиков http://www.valuer.ru

Приложение 1

Список недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Изобилие»

№ п/п	Инвентарный номер	Наименование	Дата ввода в эксплуатацию	Дата постройки	Первоначальная стоимость, руб.	Остаточная стоимость, руб.
		Вид (группа) ОС: Здания
1	00000185	Автовесовая	01.06.2010	1979	11 288,14	7 243,17
2	00000146	Автовесовая	01.06.2010	1985	4 203,39	0,00
3	00000136	Автовесовая	01.06.2010	1972	3 203,39	0,00
4	00000173	Автогараж	01.06.2010	1962	1 872,88	0,00
5	00000165	Автогараж на 25 автомобилей	01.06.2010	1986	31 923,73	20 484,42
6	00000541	Административный корпус	01.06.2010	1987	24 906,78	15 981,77
7	00000242	Баня	01.06.2010	1972	5 237,29	0,00
8	00000155	Баня	01.06.2010	1972	3 322,03	0,00
9	0000238	Бригадный дом 2-х квартирный	01.06.2010	1960	1 067,80	0,00
10	0000240	Бригадный дом 2-х квартирный	01.06.2010	1961	1 203,39	0,00
11	0000597	Бригадный дом	01.06.2010	1967	4 296,61	0,00
12	0000604	Бригадный дом	01.06.2010	1960	1 483,05	0,00
13	0000615	Бригадный дом 2-х квартирный	01.06.2010	1960	2 042,37	0,00
14	0000239	Бригадный дом 2-х квартирный	01.06.2010	1961	2 101,69	0,00
15	00000573	Бытовое помещение	01.06.2010	1981	3 567,80	0,00
16	00000613	Вет. сан . пропускник	01.06.2010	1996	25 813,56	0,00
17	00000609	Ветаптека№5	01.06.2010	1991	47 135,59	31 780,76
18	00000243	Гараж ПТО	01.06.2010	1963	4 389,83	0,00
19	0000577	Диспетчерская	01.06.2010	1986	5 694,92	0,00
20	0000562	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
21	0000560	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
22	0000559	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
23	0000542	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
24	0000543	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
25	0000544	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
26	0000545	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
27	0000546	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
28	0000547	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
29	0000548	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
30	0000564	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
31	0000563	Домик красно щитовой	01.06.2010	1986	3 039,55	0,00
32	0000565	Домик охраны	01.06.2010	1986	1 296,61	0,00
33	0000536	Заводоуправление	01.06.2010	1970	46 338,98	29 734,13
34	0000580	Здание операторов	01.06.2010	1981	9 644,07	0,00
35	0000581	Здание приема ГСМ	01.06.2010	1981	5 720,34	0,00
36	0000594	Зерносклад	01.06.2010	1981	8 593,22	0,00
37	0000599	Зерносклад	01.06.2010	1975	15 635,59	10 032,75
38	0000614	Зерносклад кормов №10	01.06.2010	1976	2 423,73	0,00
39	0000538	Контора	01.06.2010	1909	7 889,83	0,00
40	0000576	Контора автогаража	01.06.2010	1959	4 923,73	0,00
41	0000574	Контора стройучастка	01.06.2010	1981	16 949,15	10 875,78
42	0000607	Коровник	01.06.2010	1975	83 093,22	53 258,24
43	0000608	Коровник №15	01.06.2010	1977	10 788,14	3 056,69
44	0000539	Котельная	01.06.2010	1970	2 576,27	0,00
45	0000596	Мастерская. пункт технического	01.06.2010	1936	3 177,97	0,00
46	0000567	Материально-технический склад	01.06.2010	1959	5 203,39	0,00
47	00000566	МАшино -тракторная мастерская	01.06.2010	1956	22 067,60	0,00
48	0000612	Пункт искусственного осеменения	01.06.2010	1975	11 288,14	3 198,20
49	0000610	РОдильное отделение №8	01.06.2010	1976	26 974,58	7 642,71
50	0000582	Склад инвентаря	01.06.2010	1981	2 559,32	0,00
51	0000236	Склад фуражный	01.06.2010	1983	8 033,90	0,00
52	0000569	Склад хранения газобалонных	01.06.2010	1973	855,93	0,00
53	0000540	Столовая	01.06.2010	1986	38 542,37	24 731,27
54	0000568	Столовая	01.06.2010	1961	5 669,49	0,00
55	0000603	Столовая	01.06.2010	1976	13 508,47	3 827,43
56	0000241	Столовая	01.06.2010	1976	17 491,53	11 223,80
57	0000570	Столярно -пиловочный цех	01.06.2010	1980	23 711,86	15 215,08
58	0000611	Телятник №16	01.06.2010	1985	39 406,78	25 286,01
59	0000606	Телятник №3	01.06.2010	1961	11 644,07	0,00
60	0000605	Телятник №4 с пристойками	01.06.2010	1963	12 025,24	0,00
61	00000571	Цементный склад	01.06.2010	1980	1 745,76	0,00
62	00000572	Центральный склад	01.06.2010	1980	24 228,81	15 546,74
		Итого			705 236,93	289 118,95
		Вид (группа) ОС: Сооружения
1	0000237	ЗАВ-40		1983	2 118,64	0,00
2	0000595	ЗАВ-40		1983	2 118,64	0,00
3	0000600	ЗАВ-40		1991	2 118,64	0,00
4	0000579	Насосная		1983	24 347,46	6 898,47
5	0000578	Насосная		1976	40 355,93	0,00
6	0000601	Пункт технического обслуживания		1963	3 271,19	0,00
7	0000233	Сарай -навес		1978	3 288,14	0,00
8	0000598	Сенохранилище		1989	18 542,37	11 898,01
9	00000235	Элеватор		1990	474 728,81	304 617,72
		Итого			570 889,82	323 414,20
		Вид (группа) ОС: Сооружения (Машины и оборудование)
1	00000511	Трубопроводы стальные	01.06.2010	1983	295 211,86	0,00
2	0000208	Ёмкость 10 куб м.	01.06.2010	1985	1 423,73	0,00
3	0000207	Ёмкость 10 куб м.	01.06.2010	1985	1 423,73	0,00
4	0000209	Ёмкость 10 куб м.	01.06.2010	1985	1 423,73	0,00
5	0000206	Ёмкость 10 куб м.	01.06.2010	1985	1 423,73	0,00
6	0000455	Ёмкость 10куб.м.	01.06.2010	1984	1 050,85	0,00
7	0000385	Ёмкость 16 куб.м			1 779,66	0,00
8	0000487	Ёмкость 50,0 куб м	01.06.2010	1981	3 737,29	0,00
9	0000486	Ёмкость 50,3 куб м	01.06.2010	1981	3 737,29	0,00
10	0000485	Ёмкость 59,9куб.м	01.06.2010	1981	4 118,64	0,00
11	0000484	Ёмкость 61 куб.м	01.06.2010	1981	4 152,54	0,00
12	0000507	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
13	0000508	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
14	0000504	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
15	0000503	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
16	0000502	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
17	0000501	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
18	0000500	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
19	0000505	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
20	0000499	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
21	0000506	Ёмкость10куб м	01.06.2010	1981	1 423,73	0,00
22	0000492	Ёмкость25куб м	01.06.2010	1981	2 389,83	0,00
23	0000491	Ёмкость26куб м	01.06.2010	1981	2 415,25	0,00
24	0000490	Ёмкость37куб м	01.06.2010	1981	2 906,78	0,00
25	0000488	Ёмкость44куб м	01.06.2010	1981	3 211,86	0,00
26	0000489	Ёмкость44куб м	01.06.2010	1981	3 211,86	0,00
27	0000497	Ёмкость5куб м	01.06.2010	1981	1 093,22	0,00
28	0000498	Ёмкость5куб м	01.06.2010	1981	1 093,22	0,00
29	0000493	Ёмкость5куб м	01.06.2010	1981	1 093,22	0,00
30	0000494	Ёмкость5куб м	01.06.2010	1981	1 093,22	0,00
31	0000495	Ёмкость5куб м	01.06.2010	1981	1 093,22	0,00
32	0000496	Ёмкость5куб м	01.06.2010	1981	1 093,22	0,00
		Итого			354 415,25	0,00
		Всего			1 630 542,00	612 533,15

Приложение 2

Расчет выручки ООО «Изобилие» от торговли зерном

Наименование показателя	1 прогнозный год	2 прогнозный год	3 прогнозный год	Постпрогнозный период
Структура посевных
Озимая пшеница, га	3 475	3 649	3 831	4 023
Озимый ячмень, га	574	603	633	664
Озимый рапс, га	850	893	937	984
Горох, га	482	506	531	558
Подсолнечник, га	850	893	937	984
Соя, га	242	254	267	280
Итого, га	6 473	6 797	7 136	7 493
Урожайность, ц/га
Озимая пшеница	44	44	44	44
Озимый ячмень	49	49	49	49
Озимый рапс	17	17	17	17
Горох	25	25	25	25
Подсолнечник	22	22	22	22
Соя	13	13	13	13
Валовой сбор урожая после обработки, ц
Озимая пшеница	152 900	160 545	168 572	177 001
Озимый ячмень	28 126	29 532	31 009	32 559
Озимый рапс	14 450	15 173	15 931	16 728
Горох	12 050	12 653	13 285	13 949
Подсолнечник	18 700	19 635	20 617	21 648
Соя	3 146	3 303	3 468	3 642
Итого, ц	229 372	240 841	252 883	265 527
Цена реализации, ц/руб.
Озимая пшеница	664,55	681	697	714
Озимый ячмень	795	815	834	855
Озимый рапс	455	466	477	488
Горох	500	512	524	537
Подсолнечник	1 490	1 526	1 563	1 601
Соя	822	842	862	883
Выручка от реализации продукции, руб.
Озимая пшеница	101 609 000	109 271 335	117 511 486	126 373 027
Озимый ячмень	22 372 955	24 060 099	25 874 471	27 825 665
Озимый рапс	6 568 182	7 063 488	7 596 146	8 168 971

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

дипломная работа "Оценка недвижимости предприятия (на примере ООО "Изобилие")" скачать

Подобные документы

• Экономика и оценка недвижимости

  Затратный подход оценки недвижимости. Анализ современного рынка недвижимости в России. Расчетная стоимость ограниченной реализуемой недвижимости. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Оценка ликвидной стоимости предприятия.
  
  реферат [35,0 K], добавлен 30.09.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Принципы оценки недвижимости

  Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
  
  курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011
  

• Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

  Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

  Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
  
  реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Экономическое обеспечение оценки недвижимости

  Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
  
  дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Ценообразование на рынке недвижимости

  Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
  
  курсовая работа [632,0 K], добавлен 05.12.2010
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка недвижимости

  Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
  
  курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015
  

• Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

  Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.
  
  реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011
  

Другие документы, подобные "Оценка недвижимости предприятия (на примере ООО "Изобилие")"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам