Оценка недвижимости предприятия (на примере ООО "Изобилие")
Сущность, основные цели и задачи оценки недвижимости предприятия. Особенности оценки недвижимости предприятия в России. Расчет стоимости недвижимости предприятия затратным подходом. Обобщение международного опыта оценки недвижимости предприятия.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 05.09.2018 |
| Размер файла | 120,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Таким образом, на протяжении анализируемого периода значения коэффициентов ликвидности имеют непрерывную тенденцию к уменьшению. Однако данные величины остаются выше среднеотраслевых значений. Уменьшение значение рассматриваемых коэффициентов на 31.12.2016.г. произошло за счёт значительного увеличения краткосрочных обязательств. К концу рассматриваемого периода величина собственных оборотных средств у предприятия имеет положительное значение и находится в достаточном количестве 63911 тыс.руб. Платёжная дисциплина предприятия оценивается как хорошая.
Показатели финансовой устойчивости предприятия представлены в таблице 3.
Таблица 3. Показатели финансовой устойчивости ООО «Изобилие»
|
Показатель |
2014 г. |
2015 г. |
2016 г. |
|
|
Коэффициент маневренности |
0,15 |
-0,09 |
0,74 |
|
|
Коэффициент автономии источников формирования запасов |
0,24 |
-0,10 |
2,16 |
|
|
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами |
0,05 |
-0,05 |
0,42 |
На протяжении анализируемого периода значения коэффициента манёвренности колеблются. В 2015 году коэффициент значительно уменьшился на 0,24 единиц, приняв отрицательное значение -0,09 единиц. Отрицательная величина в 2015 году объясняется отрицательным значением собственных оборотных средств в этом финансовом году. В 2016 году значение приняло положительное значение 0,74 единиц.
Величина коэффициента автономии источников формирования запасов на протяжении анализируемого периода колеблется. В целом за период величина коэффициента увеличилась в 9 раз по отношению к величине 2014 года, и на конец рассматриваемого периода составила 2,16 единиц. В 2015 году величина рассматриваемого коэффициента приняло отрицательное значение за счёт отрицательной величины собственных оборотных средств предприятия за тот же финансовый год, и равна -0,1 единицам. Общее увеличение коэффициента автономии источников формирования запасов благоприятно характеризует финансовое состояние предприятие. Значит, запасы предприятия формируются в основном за счёт собственных средств предприятия.
На протяжении рассматриваемого периода величина коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами колеблется. В целом за период увеличение произошло в 8,4 раза по сравнению с величиной 2014 года, составив на конец рассматриваемого периода 0,42 единиц. В 2015 году также наблюдается уменьшение величины данного коэффициента до отрицательного значения, который равен -0,05 единицам. Данное уменьшение в 2015 году произошло за счёт отрицательной величины собственных оборотных средств предприятия.
В целом за рассматриваемый период коэффициенты, характеризующие финансовое состояние предприятия, увеличились. Однако в 2015 году наблюдается уменьшение всех данных коэффициентов до отрицательной величины, это произошло за счёт отрицательной величины собственных оборотных средств в данном финансовом году.
Анализ деловой активности заключается в исследовании уровней и динамики показателей оборачиваемости. Показатели этой группы характеризуют эффективность основной производственной деятельности.
Таблица 4. Показатели оборачиваемости ООО «Изобилие» (дн.)
|
Показатель |
2014 г. |
2015 г. |
2016 г. |
|
|
Средний срок оборота всех активов |
473,2 |
909,2 |
377,0 |
|
|
Средний срок оборота оборотных активов |
369,0 |
656,6 |
302,2 |
|
|
Средний срок оборота запасов |
58,9 |
162,5 |
92,1 |
|
|
Средний срок оборота дебиторской задолженности |
231,5 |
355,9 |
116,0 |
|
|
Средний срок оборота денежных средств и краткосрочных финансовых вложений |
59,2 |
100,4 |
89,0 |
|
|
Средний срок оборота кредиторской задолженности |
54,5 |
106,6 |
22,0 |
|
|
Средний срок оборота кредитов и займов |
140,6 |
170,7 |
113,3 |
Средний срок оборота всех активов на протяжении анализируемого периода колеблется. Если в 2015 году срок оборота увеличился по сравнению с 2014 годом в 1,92 раза, и составил 909,2 дня, то в 2016 году он уменьшился в 2,41 раза, и составил 377 дней. Общее уменьшение за период продолжительности оборота всех активов благоприятная тенденция для деятельности предприятия.
Средний срок оборота оборотных активов в целом за период уменьшился на 66,8 дней, и составил к концу анализируемого периода 302,2 дня. В 2015 году наблюдается резкое увеличение продолжительности оборота оборотных активов до 656,6 дней за счёт увеличения величины оборотных средств и значительного уменьшения величины выручки. Данное сокращение продолжительности оборота оборотных активов благоприятно для предприятия. Значит, оно эффективно управляет величиной оборотных активов.
Средний срок оборота запасов за рассматриваемый период имеет общую тенденцию к увеличению. Общее увеличение за период продолжительности оборота запасов произошло на 33,2 дня, и составило на конец рассматриваемого периода 92,1 дней. В 2015 году наблюдается резкое увеличение продолжительности оборота до 162,5 дней, данное увеличение вызвано малой величиной выручки в этот финансовый год. Общее увеличение срока оборота запасов не достаточно благоприятно для предприятия.
Средний срок оборота дебиторской задолженности в целом за период уменьшился в 1,99 раза, и составил на конец анализируемого периода 116 дней. В 2015 году так же наблюдается увеличение продолжительности оборота рассматриваемого показателя до 355,9 дней. Общее уменьшение срока оборота дебиторской задолженности за рассматриваемый период хорошо характеризует деятельность предприятия. Предприятие эффективно управляет величиной дебиторской задолженности.
Средний срок оборота денежных средств и краткосрочных финансовых вложений в течение рассматриваемого периода в целом увеличился на 29,8 дня, составив на конец рассматриваемого периода 89 дней. Данное увеличение продолжительности оборота не достаточно благоприятно для деятельности предприятия.
Средний срок оборота кредиторской задолженности в целом за период уменьшился на 32,5 дня по сравнению со значением 2014 года, и составил на конец рассматриваемого периода 22 дней. В 2015 году наблюдается значительное увеличение продолжительности оборота кредиторской задолженности до 106,6 дней. Значительное уменьшение срока оборота рассматриваемого показателя к концу анализируемого периода свидетельствует об эффективном управлении ею предприятием.
Средний срок оборота кредитов и займов в целом за рассматриваемый период уменьшился по сравнению со значением 2014 года на 27,3 дня, составив на 31.12.2016 г. 113,3 дней. Это благоприятно характеризует деятельность предприятия.
В целом за рассматриваемый период продолжительность оборота рассмотренных показателей к концу периода уменьшаются. Продолжительность операционного и финансового цикла так же в целом за период уменьшается. В целом деловая активность предприятия оценивается как хорошая.
Таблица 5. Показатели рентабельности ООО «Изобилие» (%)
|
Показатель |
2014 г. |
2015 г. |
2016 г. |
|
|
Рентабельность активов по чистой прибыли |
-0,04 |
-0,07 |
0,52 |
|
|
Рентабельность оборотных активов по чистой прибыли |
-0,05 |
-0,09 |
0,65 |
|
|
Рентабельность реального собственного капитала по чистой прибыли |
-0,15 |
-0,22 |
1,10 |
|
|
Рентабельность продаж по прибыли от продаж |
0,14 |
0,09 |
0,54 |
|
|
Рентабельность продаж по чистой прибыли |
-0,05 |
-0,16 |
0,55 |
На протяжении рассматриваемого периода рентабельность активов по чистой прибыли имеет тенденцию к изменению от отрицательной величины на 31.12.2014 г. до положительной величины на 31.12.2016 г. В 2014 году величина рассматриваемого коэффициента приняла отрицательное значение за счёт отрицательной величины чистой прибыли, и увеличилась к 2015 году на 0,03 единиц, и стала равна -0,07 единицам. На конец рассматриваемого периода величина коэффициента рентабельности активов по чистой прибыли увеличилась до положительного значения, и составила 0,52 единиц. Положительное увеличение величины рассматриваемого коэффициента благоприятно характеризует деятельность предприятия. То есть данное предприятие начало работать прибыльно.
Величина коэффициента рентабельности оборотных активов по чистой прибыли на протяжении первых двух финансовых года рассматриваемого периода отрицательна, и имеет тенденцию к увеличению, составив на 31.12.2015 г. -0,09 единиц. В 2016 году наблюдается положительное увеличение величины данного коэффициента рентабельности до 0,65 единиц. Общее увеличение за рассматриваемый период коэффициента рентабельности оборотных активов по сравнению с отрицательным значением 2014 года произошло на 0,7 единиц. Данная тенденция к увеличению благоприятна для деятельности предприятия. Значит, деятельность предприятия эффективна и прибыльна к концу анализируемого периода.
Величина коэффициента рентабельности реального собственного капитала по чистой прибыли на протяжении анализируемого периода колеблется. На 31.12.2015 г. наблюдается увеличение отрицательной величины данного коэффициента по сравнению с отрицательной величиной 2014 году на 0,07 единиц, составив -0,22 единиц. В 2016 году величина приняла положительное значение, и составила 1,1 единиц. Данная ситуация благоприятна для предприятия. Отрицательные значения коэффициента рентабельности реального собственного капитала на протяжении первых двух финансовых года рассматриваемого периода вызваны отрицательным значение чистой прибыли в тот же период.
Величина коэффициента рентабельности продаж по прибыли от продаж на протяжении всего рассматриваемого периода имеет положительные значения за счёт положительного результата прибыли от продаж. В целом за период коэффициент увеличился по сравнению с величиной 2014 году в 3,85 раза, и на конец данного периода составил 0,54 единиц. Данное увеличение благоприятно для предприятия, оно произошло за счёт значительного увеличения прибыли от продаж.
Величина коэффициента рентабельности продаж по чистой прибыли на протяжении первых двух финансовых года рассматриваемого периода имеет отрицательное значение. К 31.12.2015 г. отрицательная величина увеличилась по сравнению с величиной 2014 года на 0,11 единиц, составив -0,16 единиц. В 2016 году величина коэффициента рентабельности продаж приняло положительное значение, и достигло 0,55 единиц. Данное увеличение характеризует деятельность предприятия как прибыльное и эффективное.
Таким образом, на протяжении анализируемого периода наблюдается изменение коэффициентов рентабельности от отрицательной их величины до положительной. Отрицательные величины данных коэффициентов на протяжении первых двух финансовых года рассматриваемого периода объясняется отрицательным значением чистой прибыли в тот же период. Исходя из анализа коэффициентов рентабельности, деятельность данного предприятия оценивается как рентабельная и эффективная. Финансовое состояние предприятия оценивается как хорошее, так как к концу рассматриваемого периода деятельность предприятия стало прибыльной, об этом свидетельствуют коэффициенты рентабельности. Коэффициенты рентабельности на конец анализируемого периода приняли положительное значение, за счёт положительной величины чистой прибыли.
2.2 Оценка недвижимости предприятия методом доходного подхода
В настоящей работе использовался метод дисконтирования денежных потоков.
Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемую компанию потенциальный инвестор.
Учитывая состав капитала компании на дату определения стоимости, оценщики применяли денежный поток для собственного капитала, который определялся следующим образом:
Чистая прибыль после уплаты налогов
+ амортизационные отчисления
- изменение собственного оборотного капитала
- капитальные вложения
- долгосрочный долг
= Чистый денежный поток
С использованием данной модели рассчитывается рыночная стоимость собственного капитала компании.
Валовую выручку ООО «Изобилие» составляет выручка от основной деятельности - выращивание и торговля зерновыми.
Большую часть выручки оцениваемого предприятия составляет выручка от торговли зерном (более 99,5%).
Необходимо отметить, что финансовые результаты деятельности также зависят от таких факторов как урожайность и изменение величины посевных площадей в регионе, что значительно затрудняет точность и вероятность прогноза и, следовательно, искажает итоговый результат. Исходя из этого, прогноз деятельности предприятия строился из предположения, что по годам прогнозного и постпрогнозного периодов объем реализации и хранения зерна не изменится.
Учитывая нестабильную динамику изменения цен на зерно, а также большую зависимость цен от урожайности и ситуации на мировом рынке, денежный поток на прогнозный и постпрогнозный периоды строился исходя из реальных цен.
Выручка от торговли зерном представлена в Приложении 3.
Расчет себестоимости основывался на ретроспективных данных предприятия за 2014-2016 года. Так как значительных изменений в структуре себестоимости за анализируемый период не наблюдалось, уровень затрат был определен как среднеарифметическое значение полученное за три ретроспективных года (2014-2016 года).
Таким образом, величина себестоимости реализованной продукции по годам прогнозного и постпрогнозного периодов составит:
Таблица 6. Расчет себестоимости реализованной продукции ООО «Изобилие» (руб.)
|
Наименование показателя |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогнозный период |
|
|
Себестоимость |
|||||
|
Материальные затраты |
70 517 354 |
75 835 068 |
81 553 790 |
87 703 761 |
|
|
Затраты на оплату труда |
21 913 493 |
23 565 990 |
25 343 101 |
27 254 224 |
|
|
Отчисления на социальные нужды |
4 492 934 |
4 831 746 |
5 196 108 |
5 587 947 |
|
|
Амортизация |
17 687 797 |
19 021 633 |
20 456 055 |
21 998 646 |
|
|
Прочие затраты |
10 438 974 |
11 226 177 |
12 072 742 |
12 983 148 |
|
|
Итого |
125 050 552 |
134 480 614 |
144 621 797 |
155 527 726 |
Каждый год ООО «Изобилие» осуществляет страхование урожая. Уровень затрат на страховку в среднем составляет 1,7% выручки от реализации. Сумма затрат на страхование представлена в таблице 7:
Таблица 7. Затраты на страхование ООО «Изобилие» (руб.)
|
Наименование показателя |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогноз ный период |
|
|
Выручка от реализации продукции |
167 023 576 |
179 618 824 |
193 163 880 |
207 730 368 |
|
|
Затраты на страхование |
2 839 401 |
3 053 520 |
3 283 786 |
3 531 416 |
Вся производственная деятельность ООО «Изобилие» строилась за счет собственных средств от реализации продукции. Для модернизации основных средств были получены кредиты от Национального резервного банка в сумме 80 000 тыс.руб. Данный кредит выдан на пять лет. Величина процентов за использование кредитных денег составляет 10% годовых.
Расчет выплат процентов и основной сумы долга по кредиту представлен в таблице 8:
Таблица 8. Затраты по кредитованию ООО «Изобилие» (руб.)
|
Наименование показателя |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогноз ный период |
|
|
Оставшаяся сумма по кредиту |
80 000 000 |
64 000 000 |
48 000 000 |
32 000 000 |
|
|
Погашение кредита |
16 000 000 |
16 000 000 |
16 000 000 |
16 000 000 |
|
|
Проценты по кредиту |
8 000 000 |
6 400 000 |
4 800 000 |
3 200 000 |
При расчете чистой прибыли предприятия по годам прогнозного периода учитывался налога на прибыль в размере 24% от прибыли до налогообложения.
Таблица 9. Расчет чистой прибыли ООО «Изобилие»(руб.)
|
Наименование показателя |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогнозный период |
|
|
Выручка от реализации продукции, руб. |
167 023 576 |
179 618 824 |
193 163 880 |
207 730 368 |
|
|
Себестоимость, руб. |
125 050 552 |
134 480 614 |
144 621 797 |
155 527 726 |
|
|
Затраты на страхование, руб. |
2 839 401 |
3 053 520 |
3 283 786 |
3 531 416 |
|
|
Погашение процентов по кредиту, руб. |
8 000 000 |
6 400 000 |
4 800 000 |
3 200 000 |
|
|
Прибыль до налогообложения, руб. |
31 133 624 |
35 684 691 |
40 458 297 |
45 471 225 |
|
|
Налог на прибыль, руб. |
7 472 070 |
8 564 326 |
9 709 991 |
10 913 094 |
|
|
Чистая прибыль, руб. |
23 661 554 |
27 120 365 |
30 748 306 |
34 558 131 |
Для построения чистого денежного потока используется чистая прибыль после уплаты налогов, с учетом изменения собственного оборотного капитала, капитальных вложений и амортизации.
Учитывая специфику деятельности оцениваемого предприятия, размер требуемого собственного оборотного капитала согласно справочнику ФИНСТАТ 2015 для отрасли «Оптовая торговля сельскохозяйственной продукцией» будет составлять 5% от величины выручки.
Таким образом, оценщиками принят к расчету норматив собственного оборотного капитала, равный 0,05 в выручке. Величина изменения собственного оборотного капитала за прогнозный период рассчитана с учетом среднеотраслевого показателя и изменения выручки за соответствующий период.
Расчет изменения собственного оборотного капитала представлен в таблице 10.
Таблица 10. Расчет среднего значения величины изменения собственного оборотного капитала ООО «Изобилие» (руб.)
|
Период |
2016 г. |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогноз ный год |
Постпрогнозный период |
|
|
Выручка от оказания услуг |
129 837 000 |
167 023 576 |
179 618 824 |
193 163 880 |
207 730 368 |
|
|
Требуемый уровень оборотных средств (0,05) |
6 491 850 |
8 351 179 |
8 980 941 |
9 658 194 |
10 386 518 |
|
|
Изменение оборотных средств. |
1 859 329 |
629 762 |
677 253 |
728 324 |
||
|
Показатель собственного оборотного капитала на дату оценки |
64 690 000 |
- |
- |
- |
- |
|
|
Профицит собственного оборотного капитала |
58 198 150 |
- |
- |
- |
- |
Высвобождаемые суммы по амортизации пойдут на погашение износа по основным средствам предприятия. Таким образом, величина капитальных вложений равна сумме амортизационных отчислений.
Таблица 11. Величина амортизационных отчислений ООО «Изобилие» (руб.)
|
Наименование показателя |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогнозный период |
|
|
Амортизационные отчисления |
17 687 797 |
19 021 633 |
20 456 055 |
21 998 646 |
Результатом проведенных в рамках доходного подхода расчетов стал прогноз денежных потоков на собственный капитал оцениваемого предприятия:
Таблица 12. Расчет денежного потока ООО «Изобилие» (руб.)
|
Период |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогнозный период |
|
|
Чистая прибыль |
23 661 554 |
27 120 365 |
30 748 306 |
34 558 131 |
|
|
Амортизационные отчисления |
17 687 797 |
19 021 633 |
20 456 055 |
21 998 646 |
|
|
Денежный поток от операционной деятельности |
41 349 351 |
46 141 998 |
51 204 361 |
56 556 777 |
|
|
Капитальные вложения |
17 687 797 |
19 021 633 |
20 456 055 |
21 998 646 |
|
|
Возврат кредитных средств |
16 000 000 |
16 000 000 |
16 000 000 |
16 000 000 |
|
|
Потребность в собственном оборотном капитале |
1 859 329 |
629 762 |
677 253 |
728 324 |
|
|
Чистый денежный поток |
5 802 225 |
10 490 602 |
14 071 053 |
17 829 807 |
Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.
Поскольку ставка дисконтирования является «инструментом» перевода будущего денежного потока в стоимость на текущий момент, способ ее расчета зависит от того, какой денежный поток выбран оценщиками в качестве базы оценки. Если в качестве базы расчета стоимости принимается денежный поток для собственного капитала, то для расчета ставки дисконтирования используются модели цены капитальных вложений (CAPM) и кумулятивного построения (метод суммирования).
Если же составляется прогноз динамики инвестированного капитала, то для расчета ставки дисконтирования может быть использован только метод средневзвешенной стоимости капитала.
Ставка, отражающая стоимость привлечения акционерного капитала, использованная в данном анализе определена на основе модели оценки капитальных активов - СAPM- capital asset pricing model.
Расчет ставки использования собственного капитала представлен в таблице 13.
Таблица 13. Определение ставки дисконтирования денежного потока на собственный капитал
|
Показатель |
Значение |
|
|
Ставка безрискового финансирования (Rf) |
5,62% |
|
|
Коэффициент |
1,24431 |
|
|
Рыночная премия (Rm - Rf) |
7,20% |
|
|
Премия за малую капитализацию (S1) |
4,02% |
|
|
Риск инвестирования в оцениваемую компанию (S2) |
3,95% |
|
|
Ставка дисконтирования (CAPM) |
23,03% |
Стоимость предприятия равна сумме дисконтированных денежных потоков за период прогноза и стоимости бизнеса в постпрогнозный период.
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют различные способы расчета стоимости:
- метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имущества;
- метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов кампании;
- метод расчета по модели Гордона - годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.
Расчет рыночной стоимости компании представлен в таблице 14.
Таблица 14. Расчет рыночной стоимости ООО «Изобилие»
|
Наименование показателя |
1 прогнозный год |
2 прогнозный год |
3 прогнозный год |
Постпрогноз ный период |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
Чистый денежный поток, руб. с учетом округления |
5 802 225 |
10 490 602 |
14 071 053 |
17 829 807 |
|
|
Ставка дисконтирования |
23,03% |
23,03% |
23,03% |
23,03% |
|
|
Текущая стоимость денежного потока, руб. |
5 231 095 |
7 687 668 |
8 381 408 |
7 782 717 |
|
|
Темпы роста в постпрогнозный период |
- |
- |
- |
7,50% |
|
|
Ставка капитализации,% |
- |
- |
- |
15,53% |
|
|
Величина реверсии, руб. |
- |
- |
- |
114 823 834 |
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
- |
- |
- |
50 120 645 |
|
|
Суммарная величина потоков и реверсии, руб. |
- |
- |
- |
71 420 816 |
|
|
Непрофильные активы, руб. |
- |
- |
- |
0 |
|
|
Отложенные налоговые активы, руб. |
- |
- |
- |
2 260 000 |
|
|
Отложенные налоговые обязательства, руб. |
- |
- |
- |
0 |
|
|
Долгосрочный долг, руб. |
- |
- |
- |
- |
|
|
Профицит СОК, руб. |
- |
- |
- |
58 198 150 |
|
|
Рыночная стоимость бизнеса, руб. |
- |
- |
- |
131 878 966 |
|
|
Рыночная стоимость бизнеса (округленно), руб. |
- |
- |
- |
131 879 000 |
Принимая во внимание, что дата определения стоимости приходится на 01.01.2014 г., первый прогнозный период должен соответствовать периоду с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. Последующие прогнозные периоды также совпадают с финансовыми годами и установлены с 01.01 одного календарного года по 31.12 следующего календарного года.
На постпрогнозный период принята ставка капитализации по 2010 году. Темп роста денежного потока в постпрогнозный период приняты на уровне темпа роста выручки в постпрогнозный период.Таким образом, рыночная стоимость 100% доли в уставном капитале ООО «Изобилие», по состоянию на 01.01.2014 г., рассчитанная в рамках доходного подхода, составляет округленно: 131 879 000 руб. (Сто тридцать один миллион восемьсот семьдесят девять тысяч) руб.
2.3 Расчет стоимости недвижимости предприятия на примере ООО «Изобилие» затратным подходом
Затратный подход рассматривает стоимость бизнеса с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной. Следовательно, для определения рыночной стоимости предприятия статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После чего, скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств, что и дает рыночную стоимость собственного капитала компании.
Все вышеперечисленное составляет метод чистых активов.
По методу чистых активов корректировке подвергаются следующие статьи актива баланса:
- нематериальные активы;
- основные средства;
- незавершенное строительство;
- долгосрочные финансовые вложения;
- прочие внеоборотные активы;
- запасы;
- дебиторская задолженность;
- краткосрочные финансовые вложения;
- прочие оборотные активы.
В Приложении 4 представлены данные по основным статьям баланса по состоянию на 31.12.2016 г., предоставленные бухгалтерской службой ООО «Изобилие».
Статью незавершенное строительство составляет объект незвершенный строительством - гостиница. Данный объект был приобретен относительно недавно, в связи с этим корректировка стоимости данного объекта не производилась.
Долгосрочные финансовые вложения на момент оценки у предприятия отсутствовали.
Корректировка по статье «Запасы» проводилась путем дисконтирования величины запасов по сроку оборачиваемости запасов по выбранной ставке дисконтирования.
Корректировка запасов представлена в таблице ниже.
Таблица 15. Корректировка запасов
|
Наименование |
Величина запасов на 31.12.2016 года, тыс. руб. |
Средний период оборачиваемости за три года, лет |
Ставка дисконти рования |
Скорректированная стоимость запасов, тыс. руб. |
|
|
Сырье, материалы и другие аналогичные ценности |
43 671 |
0,29 |
23,03% |
41 121 |
Расчет ставки дисконтирования произведен в разделе 4.5.3. «Расчет ставки дисконтирования» данного Отчета.
Корректировка по статье «Дебиторская задолженность» проводилась путем дисконтирования величины дебиторской задолженности по сроку оборачиваемости дебиторской задолженности по выбранной ставке дисконтирования. Корректировка дебиторской задолженности представлена в таблице ниже.
Таблица 16. Корректировка дебиторской задолженности
|
Наименование |
Величина дебиторской задолженности на 31.12.2016 года, тыс. руб. |
Средний период оборачиваемости за три года, лет |
Ставка дисконтирования |
Скорректированная стоимость дебиторской задолженности, тыс. руб. |
|
|
Дебиторская задолженность |
63 998 |
0,65 |
23,03% |
55 917 |
Таблица 17. Корректировка краткосрочных финансовых вложений (руб.)
|
Наименование контрагентов |
Сумма |
|
|
Обильненское сельпо |
30 000,00 |
|
|
ООО «Русская бакалейная компания» |
50 590 479,65 |
|
|
Итого |
50 620 479,65 |
Представлено векселями Обилинского сельпо и 100% долей ООО «Русская бакалейная компания». Данные финансовые вложения были приобретены в конце 2016 года в связи с этим корректировка данной статьи не производилась.
Результаты расчета рыночной стоимости основных фондов приведены в таблице ниже.
Таблица 18. Результаты расчета рыночной стоимости основных фондов (руб.)
|
Группа основных фондов |
Рыночная стоимость без учета НДС, руб. |
|
|
Недвижимое имущество |
85 465 306 |
|
|
Движимое имущество |
35 378 535 |
|
|
Итого |
120 843 841 |
Корректировка по данной статье составляет: 102 472 тыс. руб.
- Незавершенное строительство
Корректировка по данной статье не проводилась.
- Долгосрочные финансовые вложения.
Долгосрочные финансовые вложения на балансе предприятия отсутствуют.
II. Оборотные активы
- Запасы
Корректировка по данной статье составляет: -2 550 тыс. руб.
-Краткосрочная дебиторская задолженность
Корректировка по данной статье составляет: -8 081 тыс. руб.
-Краткосрочные финансовые вложения
Корректировка по данной статье не проводилась.
-Денежные средства
Данная статья корректировке не подлежит, так как денежные средства являются абсолютно ликвидным активом и их балансовая стоимость равна рыночной.
III. Собственный капитал
Собственный капитал является «балансирующей» статьей, в которой отражаются корректировки, проводимые по другим статьям баланса.
Добавочный капитал скорректирован на разницу между балансовой и рыночной стоимостью основных средств, нематериальных активов, краткосрочных финансовых вложений и авансов выданных.
Нераспределенная прибыль скорректирована на разницу между балансовой и рыночной стоимостью дебиторской задолженности без учета авансов выданных.
Раздел V «Краткосрочные пассивы» корректировке не подлежат, поскольку предполагается, что выплаты по долгам будут осуществлены своевременно и в полном объеме.
Поскольку все остальные статьи баланса равны нулю и данных для их корректировки оценщикам представлено не было, оценщики оставили их без изменений.
Результаты корректировок актива и пассива баланса ООО «Изобилие» представлены в Приложении 5.
Определение стоимости в рамках затратного подхода, метод чистых активов реализуется оценщиками на основе Приказа министерства финансов РФ №10н Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №03-6/пз «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ» (приемлемо для оценки закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью).
В состав активов, принимаемых к расчету, включаются внеоборотные активы (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы) и оборотные активы (запасы, НДС по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие внеоборотные активы) за исключением затрат по выкупу собственных акций у акционеров и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.
В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства, краткосрочные обязательства по займам и кредитам, кредиторская задолженность, задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов, резервы предстоящих расходов, прочие краткосрочные обязательства.
Таким образом, рыночная стоимость 100% доли в уставном капитале ООО «Изобилие» по состоянию на 01.01.2014 г., рассчитанная в рамках затратного подхода, составляет, округленно: 192 210 000 руб. (Сто девяноста два миллиона двести десять тысяч) руб.
Таким образом, при оценке рыночной стоимости объекта оценки оценщиками были применены затратный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости компании.
Таблица 19. Результаты расчета рыночной стоимости (руб.)
|
Применяемый подход |
Стоимость по подходу, руб. |
|
|
Затратный подход |
192 210 000 |
|
|
Доходный подход |
131 879 000 |
|
|
Сравнительный подход |
Не применялся |
Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости приносящих доход компаний. Он основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
Затратный подход рассматривает стоимость бизнеса с точки зрения затрат на воспроизводство. Балансовая стоимость активов и обязательств компаний вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной. Следовательно, для определения рыночной стоимости предприятий статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. Скорректированные активы баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств.
3. Пути оптимизации оценки недвижимости
3.1 Обобщение международного опыта оценки недвижимости предприятия
Исследование международного опыта в области оценки недвижимости следует начинать с изучения подходов и методов оценки, используемых за рубежом.
Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. То есть понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.
Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.
Так, например, Российские стандарты оценки, кстати, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности РФ, рыночная стоимость объекта оценки -- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Многочисленные методы и подходы к оценке предприятия и его имущества изложены во многих работах зарубежных и российских ученых.
В большинстве своем ученые исследуют в своих работах доходные методы оценки предприятия как имущественного комплекса. Доходный подход, основанный на дисконтировании будущих доходов, позволяет определить такие оценочные показатели эффективности инвестиций как: дисконтированная будущая прибыль; дисконтированный будущий денежный поток; капитализация нормализованной прибыли; капитализация нормализованного денежного потока; чистый дисконтированный поток денежных средств. Сравнительные (рыночные) методы позволяют сравнивать стоимость оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий по системе показателей: цена/балансовая прибыль; цена/чистая прибыль; цена/текущий денежный поток; цена/чистый денежный поток; цена/валовая выручка; цена/действующая выручка; цена/балансовая стоимость.
В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки [58, С.185]:
- метод прямого сравнения;
- метод капитализации дохода;
- метод прибыли;
- остаточный метод;
- метод подрядчика.
Метод прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является «лучшей», чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна -- результатом будет меньшая цена. Метод капитализации дохода -- ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока. Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат. В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее «общую стоимость развития» -- все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток. По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.
Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки [60, С.414]:
- стоимость свободного рынка;
- стоимость свободного рынка для текущего использования;
- стоимость свободного рынка для альтернативного использования;
- стоимость возмещения.
На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:
- метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;
- инвестиционные методы;
- методы, основанные на прибыли;
- методы, основанные на стоимости;
- остаточный метод.
Как видим, методы те же, что и в общепринятой европейской практике.
Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.
Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате -- либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.
Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки [44, С.8-9].
Оценка недвижимости в США - поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.
Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки.
На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки.
Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее.
Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости.
Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика.
Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлторские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.
Особый интерес представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые с Россией стартовые условия.
В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости.
Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки -- принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика [12, С.6].
Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов. Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки.
Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.
Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.
Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерногеологические условия); экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).
Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами -- минимальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.
По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40% [43, С.195].
Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.
Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство [38, С.25].
Подобные документы
Затратный подход оценки недвижимости. Анализ современного рынка недвижимости в России. Расчетная стоимость ограниченной реализуемой недвижимости. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Оценка ликвидной стоимости предприятия.
реферат [35,0 K], добавлен 30.09.2014Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
курсовая работа [632,0 K], добавлен 05.12.2010Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.
реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011
