Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агенТство железнодорожного транспорта

Федеральное государственное бюджетное Образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Омский государственный университет путей сообщения» ОмГУПС (ОмИИТ)

Выпускная квалификационная работа

Методы повышения эффективности деятельности фирмы на рынке аренды коммерческой недвижимости с учетом зарубежного опыта (на примере ООО «ФестМолл»)

Студентка

А.О. Локтева

Омск 2015

Федеральное агенТство железнодорожного транспорта

Федеральное государственное бюджетное Образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Омский государственный университет путей сообщения» ОмГУПС (ОмИИТ)

Факультет ИМЭК Кафедра «Экономика»

Заведующий кафедрой Шпалтаков В.П. «___»_______2015г.

ЗАДАНИЕ ПО ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЕ бакалавра Локтевой Алёны Олеговны

1. Тема работы: «Методы повышения эффективности деятельности фирмы на рынке аренды коммерческой недвижимости с учетом зарубежного опыта (на примере ООО «ФестМолл»)»

2. Срок сдачи студентом законченной работы «05» июня 2015 г.

3. Календарный план

Наименование разделов ВКР	Срок выполнения
Введение	30.03-04.04
1 Теоретические основы финансово-экономического анализа и методов повышения эффективности деятельности предприятия, состояние и государственное регулирование зарубежного рынка аренды коммерческой недвижимости	06.04-18.04
2 Анализ особенностей функционирования российского рынка аренды коммерческой недвижимости и эффективности деятельности компании ООО «ФестМолл» на основе финансовой отчетности за 2012 - 2014 гг	04.05-23.05
Заключение	25.05-30.05
Библиографический список	25.05-30.05
Работа над замечаниями, подготовка к сдаче выпускной квалификационной работы	01.06-04.06



Реферат

УДК 339.13.017:338.46

Выпускная квалификационная работа содержит 51 страницу, 9 рисунков, 15 таблиц, 4 приложения, 20 источников.

Ключевые понятия: рынок аренды коммерческой недвижимости России, рынок аренды коммерческой недвижимости за рубежом, ООО «ФестМолл», аренда, коммерческая недвижимость.

Объект исследования - общество с ограниченной ответственностью «ФестМолл».

Цель работы - определение методов повышения эффективности предприятия ООО «ФестМолл» на рынке аренды коммерческой недвижимости.

Методологической базой (объект, предмет) исследования являются системный, диалектический подход использовался во второй главе работы, также логический подход, использованы методы анализа, сравнения и синтеза.

В работе рассматривается состояние рынка аренды коммерческой недвижимости в России и за рубежом. Рассмотрены методы государственного регулирования деятельности компаний на рынке аренды коммерческой недвижимости. Рассчитаны основные финансово-экономические показатели деятельности ООО «ФестМолл», выявлены пути повышения эффективности деятельности предприятия. Разработаны мероприятия по управлению кредиторской и дебиторской задолженностью компании ООО «ФестМолл».

Выпускная квалификационная работа выполнена в текстовом редакторе Microsoft Office Word 2010 и представлена на диске CD-R в конверте на обороте обложки.

Abstract

Final qualifying work contains 51 pages, 9 figures, 15 tables, 4 appendices, 20 sources.

Key concepts: the rental market of commercial real estate in Russia, the rental market of commercial real estate in abroad, LLC «FestMall», to rent, commercial property.

The object of study -society with limited liability «FestMall».

The purpose of this research is to determine methods of increase of efficiency of the enterprise «FestMall» in the rental market of commercial real estate.

Methodological basis (object, object) of research are systemic, dialectical approach was used in the second Chapter of the work, also the logical approach, the methods used for analysis, comparison and synthesis.

This paper examines the state of the rental market for commercial real estate in Russia and abroad. The methods of state regulation of activity of companies in the rental market of commercial real estate. Calculated key financial and economic indicators of activity of the company «FestMall» identified ways to improve the efficiency of the company. Developed measures for the management of payables and receivables of the company «FestMall».

Final qualifying work is executed in a text editor Microsoft Office Word 2010 and submitted on a CD-R in envelope on the back cover.



Оглавление

Введение

1. Теоретические основы финансово-экономического анализа и методов повышения эффективности деятельности предприятия, состояние и государственное регулирование зарубежного рынка аренды коммерческой недвижимости

1.1 Сущность и методика анализа эффективности и финансово-экономических показателей деятельности предприятия

1.2 Анализ состояния и государственное регулирование зарубежного рынка аренды коммерческой недвижимости

2. Анализ особенностей функционирования российского рынка аренды коммерческой недвижимости и эффективности деятельности компании ООО «ФестМолл» на основе финансовой отчетности за 2012 - 2014 гг

2.1 Анализ состояния, проблем и государственное регулирование российского рынка аренды коммерческой недвижимости

2.2 Оценка эффективности деятельности ООО «ФестМолл» на основе анализа финансово - экономических показателей и выявление проблем предприятия

2.3 Разработка мероприятий по повышению эффективности управления дебиторской и кредиторской задолженностью ООО «ФестМолл»

Заключение

Библиографический список

Приложение



Введение

Рынок аренды коммерческой недвижимости влияет на функционирование сопряженных секторов экономики, в том числе на рынок оптовой и розничной торговли, так как все цены на товары корректируются в зависимости от того места, где они продаются.

Актуальность выбранной тематики обусловлена тем, что анализ эффективности компании является одним из наиболее важных в финансовом анализе элементов. Огромная ответственность связана, в первую очередь, с прямой зависимостью эффективности работы компании от принятых ее руководством решении в отношении тех или иных проектов, и их влияние на устойчивое положение компании. Желание получить максимальную прибыль, связанную с большим риском не всегда целесообразно, и должно быть оценено с точки зрения кредитоспособности и влияния на финансовую устойчивость.

Целью выпускной квалификационной работы является определение методов повышения эффективности предприятия ООО «ФестМолл» на рынке аренды коммерческой недвижимости с учетом зарубежного опыта.

Для реализации поставленной цели разработаны следующие задачи:

1) определить сущность и методы анализа эффективности и оценки финансово-экономических показателей деятельности предприятия;

2) проанализировать характерные черты, состояние и государственное регулирование рынка аренды коммерческой недвижимости за рубежом;

3) раскрыть состояние, проблемы и государственное регулирование рынка аренды коммерческой недвижимости в России;

4) рассчитать основные финансово-экономические показатели деятельности компании ООО «ФестМолл», определить состояние фирмы и выявить существующие проблемы предприятия;

5) разработать мероприятия по повышению эффективности деятельности предприятия ООО «ФестМолл».

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является общество с ограниченной ответственностью «ФестМолл». Предметом выпускной квалификационной работы является финансово-экономическая деятельность предприятия ООО «ФестМолл».

Теоретической базой исследования по вопросам финансово-экономического анализа стали работы Савицкой Г.В., Новопашиной Е.А., Волкова О.И., Ильиной А.И., Скамай Л. Г., Анущенковой К.А, исследованием состояния рынка аренды коммерческой недвижимости в России и за рубежом, их госрегулированием занимались ученые: Воронцова Д. С., Орешина Н., Сазонова Н., Рогова Е. М., Черногузова И. Г.

Методологической базой исследования являются системный, диалектический логический подходы, использованы методы анализа, сравнения и синтеза. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав основного текста, заключения, библиографического списка и приложений. Во введении обоснована актуальность выбранной темы, поставлены цель и задачи исследования, определены объект, предмет исследования, методологическая, теоретическая, информационная база работы и её структура.

В первой главе определены сущность и методы анализа эффективности и финансово-экономических показателей предприятия, дан анализ состояния зарубежного рынка аренды коммерческой недвижимости, показаны меры госрегулирования рынка. Во второй главе проведен анализ состояния, проблем и государственное регулирование российского рынка аренды коммерческой недвижимости, дана оценка эффективности деятельности ООО «ФестМолл» на основе анализа финансово-экономических показателей, выявлены существующие проблемы предприятия, предложены мероприятия по повышению эффективности управления дебиторской и кредиторской задолженностью. В заключении систематизированы и объединены выводы, сделанные в двух главах, с учетом целей и задач выпускной квалификационной работы.

1. Теоретические основы финансово-экономического анализа и методов повышения эффективности деятельности предприятия, состояние и государственное регулирование зарубежного рынка аренды коммерческой недвижимости

1.1 Сущность и методика анализа эффективности и финансово-экономических показателей деятельности предприятия

Оценить реальный результат в различных областях человеческой деятельности бывает очень сложно. Для этой цели часто используются такие величины, как эффект и эффективность.

Эффект - результат, полученный в ходе реализации процесса или выполнения операции, который может быть или положительным, или отрицательным. Данное понятие широко используется в экономике, где выражается в виде стоимостной оценки, имеющей абсолютный характер.

Эффективность - результативность операции или процесса, определяемая путём соотношения полученного эффекта и понесённых затрат. Эффективность может быть нулевой или положительной, однако данная величина всегда является относительной.

Ключевой принцип эффективности деятельности предприятия состоит в следующем: предоставлять потребителям услуги надлежащего, требуемого качества, наиболее рационально используя трудовые, материальные, финансовые ресурсы, повышая доходность предприятия, уровень благосостояния его работников, общества в целом, не причиняя вреда окружающей среде.

Определение эффективности деятельности предприятия позволяет обеспечить баланс рыночных запросов с реальными возможностями самого предприятия, выработать обоснованные программы его производственного развития и поведения на рынке, а также подвести реальную, компетентную основу под принимаемые решения.

Выделяют 3 группы методов повышения эффективности: организационные, экономические, социально-психологические. Процесс оценки эффективности деятельности предприятия сложен. Но от того, насколько правильно рассчитана эффективность, зависит успешность работы предприятия. Главное назначение системы оценки - объективно отражать деятельность предприятия на рынке или отдельные социально-экономические процессы, характеризующие эту деятельность. Чтобы правильно определить важнейшие направления повышения экономической эффективности деятельности организации, необходимо провести финансово-экономический анализ предприятия для выявления сильных и слабых сторон предприятия, чтобы в дальнейшем найти пути совершенствования его деятельности.

Анализ финансово-экономической деятельности является связующим звеном между учетом и принятием управленческих решений. В процессе всего анализа учетная информация проходит аналитическую обработку, а именно проводится сравнение достигнутых результатов деятельности с данными за прошлые периоды времени, с показателями других предприятий, определяются факторы, которые влияют на изменение деятельности предприятия. Финансово-экономический анализ охватывает все стороны деятельности предприятия, начиная с выяснения достаточности собственного капитала до оценки деятельности и общей оценки финансового состояния предприятия. При этом определяется влияние всех проводимых хозяйственных операций, раскрывается механизм формирования финансовых показателей, отражающих степень использования материальных и трудовых ресурсов, эффективность инвестиций. В зависимости от цели финансово-экономического анализа его программа может быть расширена или сужена и внимание сосредоточено на том или другом конкретном направлении [1, с.7].

Финансовый анализ можно определить как совокупность аналитических процедур, основывающихся на общедоступной информации финансового характера и предназначенных для оценки состояния экономического потенциала фирмы, а также для принятия управленческих решений.

Основная цель финансового анализа - повышение эффективности функционирования хозяйствующих субъектов и поиск резервов такого повышения.

Для достижения данной цели проводятся:

- оценка результатов работы за прошедшие периоды;

- разработка процедур оперативного контроля над производственной деятельностью;

- выработка мер по предупреждению негативных явлений в деятельности предприятия;

- раскрытие резервов повышения результативности деятельности и разработка обоснованных планов и нормативов.

Задачами финансового анализа являются:

- определение ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности деятельности предприятия;

- оценка имущественного положения предприятия;

- установление положения хозяйствующего субъекта на рынке и количественное измерение его конкурентоспособности;

- оценка степени выполнения плановых финансовых мероприятий, программ, плана и др.;

- оценка мер, разработанных для ликвидации выявленных недостатков и повышения отдачи финансовых ресурсов [2, c.19].

Существует ряд методов финансово - экономического анализа, которые позволяют выявить динамику деятельности, характеристику предприятия и показателей ее деятельности.

В финансово-экономическом анализе используется диалектический метод познания. Диалектический подход к изучаемым объектам означает рассмотрение их в качестве сложных систем, требующих в процессе познания как детализации причин и факторов развития, так и обобщения результатов анализа. Достигается это с помощью разработки системы показателей для комплексного исследования причинно-следственных связей явлений и процессов. Можно выделить несколько значимых отличительных особенностей диалектического метода познания в экономическом анализе. Прежде всего, использование системы показателей для характеристики разных сторон хозяйственной деятельности организации. Такая система формируется под воздействием объективных условий и процессов. Причем показатели все время изменяются, поскольку коммерческая деятельность не является застывшей формой. Исследование причин и направленности таких изменений представляет научный интерес. Не менее важно в анализе не только выявить, но и измерить причинно-следственные взаимосвязи между показателями [3, c.28].

Метод исследования тесно связан с методикой, через которую он и реализуется. Методика как совокупность правил, приемов и способов для целесообразного выполнения какой-либо работы всегда конкретна. Она зависит от цели, задач, объектов исследования, от содержания программы изучения, вида экономического анализа, последовательности и сроков его проведения. Измерение причинно-следственных взаимосвязей в экономическом анализе, оценка результатов влияния различных факторов на итоговые показатели, первичная обработка исходной информации проводятся с помощью способов и приемов. Они являются важнейшими элементами методики экономического анализа. Взаимосвязи метода, методики, приемов и способов финансово - экономического анализа представлена в виде схемы (рисунок 1) [4, c.12].

Метод финансово - экономического анализа - это диалектический подход и способы изучения, измерения и обобщения влияния многочисленных факторов на изменение результатов деятельности организации для их улучшения.



Рисунок 1 - Взаимосвязи метода, методики, приемов и способов финансово - экономического анализа

Изучая производственно-хозяйственных и финансовых процессов и их результатов используется совокупность взаимосвязанных методов и приемов экономического анализа, которые можно подразделить на экономико-логические, экономико-математические, эвристические и др. В процессе финансового анализа для решения поставленных задач может потребоваться использование не только методов, но и приемов анализа, которые в финансовом анализе подразделяются на две группы.

Одним из важнейших приемом финансово-экономического анализа является сравнение. Сущность данного приема состоит в сопоставлении однородных объектов с целью выявления черт сходства или черт различия между ними. С помощью сравнения устанавливаются изменения в уровне экономических показателей, изучаются тенденции и закономерности их развития, измеряется влияние отдельных факторов, дается оценка результатов работы предприятия, выявляются внутрипроизводственные резервы, определяются перспективы развития [4, c.13].

К основным видам сравнительного анализа следует отнести горизонтальный и вертикальный анализ.

Горизонтальный анализ отчетности - это сравнительный анализ финансовых данных за ряд периодов. При горизонтальном анализе отчетности, берется показатель и прослеживается его изменение в течение двух или более периодов. В качестве периодов могут браться любые одинаковые временные интервалы, но обычно для бухгалтерской отчетности используют поквартальный анализ или анализ данных по годам. Количество анализируемых периодов может варьировать в зависимости от конкретной задачи, однако качественный анализ возможен, когда в анализируемом ряду более трех периодов. В части бухгалтерской отчетности наиболее распространен горизонтальный анализ баланса, отчета о прибылях и убытках; реже - отчет о движении денежных средств, изменении капитала. При анализе баланса прослеживают изменение стоимости отдельных видом имущества и обязательств в течение рассматриваемого периода. При анализе отчета о прибылях и убытках рассматривают изменение выручки, затрат, финансовых результатов.

При горизонтальном анализе используют два подхода: сравнение изменение в абсолютных величинах и сравнение изменений в относительных величинах. При этом более наглядным подходом выступает анализ изменения в процентах к предыдущему или первому периоду [5, c.17].

Вертикальный (структурный) анализ отчетности - это определение структуры итоговых финансовых показателей и выявление влияния каждого из них на общий результат хозяйственной деятельности. Переход к относительным показателям позволяет проводить межхозяйственные сравнения экономического потенциала и результатов деятельности предприятий, различающихся по величине используемых ресурсов, а также сглаживает негативное влияние инфляционных процессов, искажающих абсолютные показатели финансовой отчетности. К примеру, верительный анализ актива бухгалтерского баланса дает представление о доли основных средств, нематериальных активов, запасов, дебиторской задолженности и других видов имущества в общих активах предприятия. Определив в процентах долю каждого показателя в общем итоге, у аналитика появляется возможность сравнивать предприятие по данным показателям с другими предприятиями, что невыполнимо, если оперировать абсолютными величинами. В части анализа отчета о прибылях и убытках, вертикальный анализ используют для выявления структуры расходов и расходов, определения доли или чистой прибыли расходов в выручке от реализации. Вертикальный анализ, проводят в рамках одного отчетного периода. Но, рассчитав процентные соотношения показателей, часто применяют горизонтальный анализ, прослеживая изменение этих показателей в течение ряда периодов [6, c.24].

В анализе финансово-экономической деятельности широко применяется предприятия коэффициентный метод анализа. В данном анализе производится расчет определенных коэффициентов, значения которых можно сравнивать между собой за различные периоды, по бизнесам, направлениям деятельности или статьям, а также с принятыми нормативными значениями. С помощью анализа обеспечивается оценка количественных и качественных показателей работы предприятия, выявляются скрытые резервы, анализ проводится на основе данных бухгалтерской отчетности. Для анализа финансово - экономической деятельности можно выделить основные коэффициенты, применяемые к анализу финансово-экономической деятельности предприятия: автономии, соотношения мобильных и иммобилизованных средств, соотношения собственных и привлеченных средств, маневренности, ликвидности, коэффициент рентабельности, коэффициент Альтмана [6, c.25].

Основные показатели, применяемые к анализу финансово - экономической деятельности предприятия приведены в приложении А.

Коэффициент абсолютной ликвидности - характеризует способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт денежных средств, средств на расчетный счетах и краткосрочных финансовых вложений. Нормальным считается значение коэффициента более 0.2. Чем выше показатель, тем лучше платежеспособность предприятия. С другой стороны, высокий показатель может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала, о слишком высокой доле неработающих активов в виде наличных денег и средств на счетах [7, c.54].

Коэффициент текущей ликвидности - показатель способности компании вовремя выполнять свои краткосрочные финансовые обязательства. Логика исчисления данного показателя заключается в том, что предприятие погашает краткосрочные обязательства в основном за счет текущих активов; следовательно, если текущие активы превышают по величине текущие обязательства, предприятие может рассматриваться как успешно функционирующее. Размер превышения и задается коэффициентом текущей ликвидности. Значение показателя может варьировать по отраслям и видам деятельности, а его разумный рост в динамике обычно рассматривается как благоприятная тенденция [8, c. 54].

В западной учетно-аналитической практике приводится критическое нижнее значение показателя -- 2; однако это лишь ориентировочное значение, указывающее на порядок показателя, но не на его точное нормативное значение. Коэффициент текущей ликвидности показывает способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт только оборотных активов. Чем значение коэффициента больше, тем лучше платежеспособность предприятия. Этот показатель учитывает, что не все активы можно реализовать в срочном порядке [8, c. 55].

Коэффициент срочной ликвидности - характеризует способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт оборотных активов. Он сходен с коэффициентом текущей ликвидности, но отличается от него тем, что в состав используемых для его расчета оборотных средств включаются только высоко - и среднеликвидные текущие активы (деньги на оперативных счетах, складской запас ликвидных материалов и сырья, товаров и готовой продукции, дебиторская задолженность с коротким сроком погашения). К подобным активам не относится незавершенное производство, а также запасы специальных компонентов, материалов и полуфабрикатов. Чем выше показатель, тем лучше платежеспособность предприятия. Нормальным считается значение коэффициента более 0.8. С другой стороны, значение более 3 может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала, это может быть связано с медленной оборачиваемостью средств, вложенных в запасы, ростом дебиторской задолженности [8, c. 56].

Если коэффициент текущей ликвидности находится в допустимом интервале, в то время как коэффициент быстрой ликвидности недопустимо низок, то это значит, что предприятие может восстановить свою техническую платежеспособность за счет продажи своего складского запаса и дебиторской задолженности, однако вследствие этого оно, возможно, лишится возможности нормально функционировать.

Коэффициент автономии (коэффициент финансовой независимости) характеризует отношение собственного капитала к общей сумме капитала организации. Коэффициент показывает, насколько организация независима от кредиторов. Чем меньше значение коэффициента, тем в большей степени организация зависима от заемных источников финансирование, тем менее устойчивое у нее финансовое положение. Общепринятое нормальное значение коэффициента автономии в российской практике: 0,5 и более (оптимальное 0,6-0,7). В мировой практике считается минимально допустимым до 30-40% собственного капитала. Но в любом случае данный показатель сильно зависит от отрасли, а точнее от соотношения в структуре организации внеоборотных и оборотных активов. Чем больше у организации доля внеоборотных активов, тем больше долгосрочных источников требуется для их финансирования, а значит больше должна быть доля собственного капитала выше коэффициент автономии [9, c. 20].

Коэффициент соотношения собственных и привлеченных средств (финансовый рычаг) представляет оценку степени зависимости компании от внешних финансовых источников. Нормальное ограничение для коэффициента соотношения заемных и собственных средств 0,5 - 0,8.

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств - определяется как отношение мобильных средств (итог по второму разделу) и долгосрочной дебиторской задолженности к иммобилизованным средствам (внеоборотным активам, скорректированным на дебиторскую задолженность долгосрочного характера). Нормативное значение специфично для каждой отдельной отрасли, но при прочих равных условиях увеличение коэффициента является положительной тенденцией.

Коэффициент маневренности - характеризует какая доля источников собственных средств находится в мобильной форме и равен отношению разности между суммой всех источников собственных средств и стоимостью внеоборотных активов к сумме всех источников собственных средств и долгосрочных кредитов и займов. Рекомендуемое значение 0,5 и выше.

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами - характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости.

Наличие у предприятия достаточного объема собственных оборотных средств (собственного оборотного капитала) является одним из главных условий его финансовой устойчивости. Отсутствие собственного оборотного капитала свидетельствует о том, что все оборотные средства предприятия и, возможно, часть внеоборотных активов (при отрицательном значении собственных оборотных средств) сформированы за счет заемных источников. Рекомендуемое значение 0,6 - 0,8.

Коэффициент рентабельности собственного капитала - показывает величину прибыли, которую получит предприятие (организация) на единицу стоимости собственного капитала. По статистическим данным рентабельность собственного капитала составляем примерно 10-12% [8, c.56]. Коэффициент рентабельности продаж - показывает, какую сумму прибыли получает предприятие с каждого рубля проданной продукции. Для российских предприятий неотрицательный коэффициент, с учетом уровня инфляции - уже хороший показатель.

Рентабельность оборотных активов - показывает прибыльность предприятия и эффективность использования различных видов активов организации, рассчитывается делением чистой прибыли (как правило, за год) на величину всех активов (т.е. сальдо баланса организации). Чем выше значение коэффициента рентабельности, тем больше эффективность использования основных средств предприятия.

Коэффициент рентабельности внеоборотных активов - показывает какую прибыль дают внеоборотные активы предприятия. Так как оценивается эффективность внеоборотных активов, то данный коэффициент показывает степень эффективности использования долгосрочных фондов предприятия, таких как здания, сооружения и т.д.

Коэффициент рентабельности от основной деятельности предприятия - показатель определяет, сколько рублей приходится на 1 рубль реализованной продукции предприятия (организации).

Пятифакторная модель позволяет провести финансовый анализ банкротства с более точным прогнозом. Ниже в таблице 1.2 приведены значения Z и значения вероятности наступления банкротства на предприятии. Модель Альтмана основана на применении мультидискриминантного анализа для прогнозирования вероятности банкротства фирмы.

Таблица 1 - Таблица определения вероятности наступления банкротства по модели Альтмана

Значение Z	Вероятность наступления банкротства
Z < 1,81	Высокая вероятность банкротства от 80 до 100%
2,77 <= Z < 1,81	Средняя вероятность от 35 до 50%
2,99 < Z < 2,77	Вероятность банкротства не велика от 15 до 20%
Z >= 2,99	Низкая вероятность банкротства до 10%

Пятифакторная модель Альтмана для акционерных обществ, чьи акции котируются на рынке. Формула расчета пятифакторной модели Альтмана имеет вид [10, c. 20]:

Z = 1,2Х1 + 1,4Х2 + 3,3Х3 + 0,6Х4 + Х5

где X1 = оборотный капитал к сумме активов предприятия;

X2 = не распределенная прибыль к сумме активов предприятия, отражает уровень финансового рычага компании;

X3 = прибыль до налогообложения к общей стоимости активов. Показатель отражает эффективность операционной деятельности компании;

X4 = рыночная стоимость собственного капитала / бухгалтерская (балансовая) стоимость всех обязательств;

Х5 = объем продаж к общей величине активов предприятия характеризует рентабельность активов предприятия.

Таким образом, финансово - экономический анализ определяется как совокупность аналитических процедур, которые применяются для оценки экономической деятельности предприятия. Для более глубокого анализа деятельности предприятия применяют сравнительный метод, который подразделяется на вертикальный и горизонтальный анализ и строится на основе бухгалтерской отчетности предприятия, отражает изменение показателей за определенный период, а так же используется коэффициентный метод, который подразделяется на коэффициенты: автономии, финансовой зависимости, финансовой задолженности, долгосрочной финансовой независимости, покрытия долгов собственным капиталом, финансового риска, ликвидности, коэффициент Альтмана, что позволяет оценить специфику деятельности фирмы.



1.2 Анализ состояния и государственное регулирование зарубежного рынка аренды коммерческой недвижимости

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения: офисные, торговые, складские, производственные. Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде -- договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем. Подробнее рассмотрим аренду торговой недвижимости.

В течение ближайших 2015-2016 гг, в мире будет построено более 1800 новых торговых центров, которые будут содержать около 79,5 млн кв. м площади. Около 50% этого уже завершено в 2014 году. Это новое пространство представляет 8,6% всех торговых центров уже существующих в Азии, Америке и Европе. До 2016 года, Азия лидирует в строительстве новых торговых площадей, заявляя строительство в более 53,2 млн. кв. м, что позволяет опередить её ближайшего конкурента Америку в 3 раза. Новые торговые центры в Азии будут сосредоточены, в основном, в Китае и Индии (рисунок 2) [10].

Рисунок 2 - Строительство новых торговых площадей на 2014-2016 гг. и общее предложение торговых площадей в 2014 г., млн.кв.м

В мире из 46 846 действующих торговых центров в 51 стране большинство классифицируются либо как небольшие центры, имеющие между 5 тыс. кв. м и 20 тыс. кв. м, или среднего размера центры, имеющие
от 20 тыс. кв. м и 40 тыс. кв. м. Средний размер центров
составляет примерно 19,700 кв. м, в Китае почти 85,625 кв. м. В частности, в
развивающихся регионах Азии и Латинской Америки средний размер центров в целом примерно 52,700 кв. кв. м и 29,200 кв. м, соответственно. В Европе и США - 21,400 кв. м и 17 700 кв. м, соответственно.

В мире, общей торговой площадью примерно в 924,5 млн. кв. м содержаться почти 47000 центров. Америка (США, Канада, Латинская Америка) остается крупнейшим рынком, в торговом пространстве занимает почти 75% общей арендуемой площади. На втором месте Европа с 153млн. кв. м, затем следует Азия с 83,9 млн кв. м [10].

Спрос на аренду коммерческой недвижимости в странах Южной Америки, Азии и Восточной Европы постепенно увеличивается, чего не скажешь о странах еврозоны и Великобритании. Похоже, рынки евро зоны и Великобритании восстанавливаются медленнее, чем рынки других стран. Лидером в этой области стала Бразилия, тут наблюдается увеличение спроса с 70% до 85%. В Перу и Китае так же наблюдается рост спроса. Показатели прибыли в Великобритании упали с 14% до 4%, такая же ситуация наблюдается в Испании, Германии и Греции.

В целом, несмотря на положительные результаты в некоторых странах мира, потребуется еще много времени для восстановления спроса на аренду коммерческой недвижимости и практически во всех странах продолжает увеличиваться объем вакантных коммерческих площадей.

Изменение в ставках аренды коммерческой носит неравномерный характер. Мировые ставки аренды коммерческой недвижимости выросли на 2,5% по сравнению с 2013 годом, при этом наиболее существенный рост ставок произошел в Северной и Латинской Америке (плюс 4,1%) и в Азиатско-Тихоокеанском регионе (плюс 2,8%). Тем временем ставки в регионе Европа, Ближний Восток и Африка практически не изменились: их максимальный рост составил 0,3% по сравнению с предыдущим годом.

Расходы на аренду в лондонском Вест-Энде составили $274 за кв. фут в год. За ним следует Центральный Гонконг - расходы на аренду на уровне $251 за кв. фут. Пятерку замыкают Финансовая улица в Пекине ($198 за кв. фут), Центральный деловой район Пекина ($189 за кв. фут) и Москва ($165 за кв. фут).

Наиболее существенное снижение произошло на рынках Центральной Европы, среди которых Варшава (минус 1,6%), экономическая ситуация на которых остается относительно благоприятной, а снижение ставок было вызвано новыми предложениями. Только на нескольких рынках, особенно в Дублине (плюс 34,9%) и Лондоне, резкий рост спроса со стороны арендаторов совпал с отсутствием новых объектов недвижимости.

Почти 20 рынков Азиатско-Тихоокеанского региона вошли в список 50 самых дорогих рынков, включая семь рынков, которые оказались в первой десятке: Центральный Гонконг, Финансовая улица в Пекине, Центральный деловой район Пекина, Центральный деловой район Коннот-Плейс в Нью-Дели, Западный Коулун в Гонконге, Токио (Марунучи/Отэмачи) и Шанхай (Пудун). Наибольшую активность в этом регионе проявляли местные компании, работающие в секторе технологий, СМИ и телекоммуникаций. Рост расходов на аренду на половине рынков составил более 1%.

Центральный Гонконг оставался единственным в мире рынком (помимо лондонского Вест-Энда), на котором расходы на аренду превысили $200 за кв. фут. В соответствии с глобальным рейтингом самым дорогим рынком в Тихоокеанском регионе стал Сидней ($99 за кв. фут), который занял 19-е место.

В США, которые демонстрируют устойчивые темпы восстановления экономики, высокая активность арендаторов привела к максимальному квартальному росту спроса на недвижимость со времен 2007 г. Кроме того, повсеместный рост арендных ставок привел к резкому росту спроса на коммерческую недвижимость.

В 2014 г. на восьми североамериканских рынках было зафиксировано двукратное увеличение расходов на аренду коммерческой недвижимости, при этом в первую шестерку рынков Северной и Латинской Америки вошли исключительно рынки США.

Мидтаун Нью-Йорка с расходами на аренду на уровне $121 за кв. фут, который занимает 11-е место среди самых дорогих рынков мира, остался самым дорогим рынком Северной и Латинской Америки. В Латинской Америке Рио-де-Жанейро остался самым дорогим рынком в регионе ($101 за кв. фут), заняв 18-е место среди самых дорогих рынков мира [10].

В настоящее время все участники арендных отношений в мире должны вести учёт всех сделанных операция и представлять отчеты о проделанной работе. В связи с этим для упрощения международных отношений в системе бухгалтерского учёта и финансовой отчётности многих стран мира, в том числе и России, ожидаются серьёзные изменения, обусловленные стремлением регулирующих органов сблизить стандарты учёта и отчётности и повысить уровень сопоставимости данных различных компаний вне зависимости от их географического расположения (рисунок 3) [13, c. 243].

Одним из таких изменений будет замена действующего стандарта МСФО (IAS) 17 «Аренда» и Положений НСБУ США (US GAAP FAS) 13, 23, 98 «Учёт аренды»/«Начало аренды» в рамках совместной работы Совета по международным стандартам бухгалтерского учета (IASB) и Совета по стандартам финансового учета (FASB) по конвергенции учётных стандартов. Далее по тексту новый совместный проект будет обозначаться IAS 17 [1] без упоминания стандарта FASB.

Еще в 1998 году внедрена и исполняется программа реформирования бухгалтерского учета в соответствии с МСФО в России, а в 2011 году принято Положение о признании МСФО и их разъяснений для применения на территории РФ (Постановление Правительства РФ от 25.02.2011 № 107). Решение о вступлении документа МСФО принято Министерством финансов РФ, при этом в России не откажутся от РСБУ полностью. МСФО будут применять для консолидированной отчетности, а федеральные стандарты - для отчётности юридических лиц.

Рисунок 3 - Сравнение применяемых стандартов учета аренды

Общим новым положением в проектах IAS 17 и ПБУ «Учёт аренды» является формальный отказ от классификации аренды как финансовой или операционной. Так, в преамбуле проекта IAS 17 говорится о том, что многим пользователям отчётности по МСФО не хватало информации по активам и обязательствам, которые в учёте при определении аренды как операционной выводились за баланс, а в отчётности можно было увидеть только движения по арендным платежам за текущий период. Это представлялось не очень логичным, так как вне зависимости от типа аренды арендатор получает передаваемый актив в пользование и получает от него выгоды. Тем самым форма представления данных о лизинговых сделках в отчётности не могла считаться достоверной.

Отличия в стандартах заключается в том, что в российском варианте договоры с последующим переходом права собственности рассматриваются как разновидность арендных отношений, в МСФО - как договоры продажи или покупки актива с рассрочкой платежа и поэтому выводятся за рамки стандарта (для их учёта предлагаются к использованию стандарты по учёту выручки и основных средств), что приводит к различной трактовке термина «аренда». Но в общих чертах принципы учёта таких договоров одинаковы: после получения актива арендатор проводит его первоначальную и последующую оценки в соответствии с общими правилами по учёту активов, а арендодатель признаёт дебиторскую задолженность и выручку/прочий доход от продажи актива [13, c. 244].

Таким образом, в мире Америка остается крупнейшим рынком, в торговом пространстве занимает почти 75% общей арендуемой площади, тем не менее Азия лидирует в строительстве новых торговых площадей. Мировые ставки аренды коммерческой недвижимости в мире не равномерны, но в целом выросли на 2,5%. На мировом рынке аренды коммерческой недвижимости происходит сближение стандартов учёта и отчётности для повышения уровня сопоставимости данных различных компаний вне зависимости от их географического расположения. В мире рынок аренды коммерческой недвижимости растет, и за счет относительно комфортных условий для создания нового бизнеса его росту помешать сможет, пожалуй, лишь кризис, который приведет к снижению активности предпринимателей.



2. Анализ особенностей функционирования российского рынка аренды коммерческой недвижимости и эффективности деятельности компании ООО «ФестМолл» на основе финансовой отчетности за 2012 - 2014 гг

2.1 Анализ состояния, проблем и государственное регулирование российского рынка аренды коммерческой недвижимости

В России арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее -- ГК РФ). В договоре аренды участвуют две стороны:

· арендодатель (наймодатель) -- собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату;

· арендатор (наниматель) -- получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой статье обозначены и обязанности арендатора - проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет. В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.

Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения -- государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника. Учреждение ни при каких обстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закреплено на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете. В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений [14].

Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. 606 ГК РФ.

Для заключения договора аренды необходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание, размеры. Аналогичное требование -- для договора аренды зданий и сооружений с указанием размера арендной платы, что предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ.

В тексте договора логично выделять следующие смысловые части: предмет договора; порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны; срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды; порядок передачи и возврата помещения; порядок взаиморасчетов между сторонами; страхование; права и обязанности арендатора; права и обязанности арендодателя; взаимная ответственность сторон; досрочное расторжение договора.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, одно из требований к оформлению договора -- обязательная характеристика объектов, передаваемых в аренду. Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Третьим условием правильного оформления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества [15].

На ставки аренды продолжают оказывать давление внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества нового предложения. Наблюдается рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Собственники торговых помещений вынуждены проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов.

В числе факторов, влияющих на изменения рынка аренды коммерческой недвижимости в России в 2014-2015гг, можно отнести законодательные (постановление о включении молочной отрасли в число стратегически приоритетных для развития, контроль ФАС за уровнем цен на социально-значимые товары, обсуждение введения налога с продаж, отказ от снижения порога беспошлинного ввоза товаров для физических лиц), общеэкономические (санкции, повышение цен на российское и зарубежное сырье, снижение рентабельности бизнеса, удорожание импортных товаров), а также изменение покупательского поведения.

В 2015-2016 годах развитие коммерческой недвижимости будет сдерживаться следующими факторами:

· валютные риски. До 2014 г. финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015- 2016 гг;

· кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что может привести к снижению количества новых проектов.

Ожидаемое снижение ВВП в сочетании с ростом безработицы и инфляции выступают основными факторами падения спроса на коммерческие площади в 2015 году, поскольку частный сектор реагирует на снижение доходности бизнеса путем сокращения операционных издержек (например, расходов на заработную плату и аренду), при этом в “группе риска” находятся компании секторов, значительно пострадавших от девальвации рубля (ряд банков и финансовых организаций, компании с большой долей импорта, например автопроизводители и т.д.)

Несмотря на текущую экономическую ситуацию в стране, 2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей по всей России. Всего было введено 2,3 млн кв. м торговых площадей в 60 торговых центрах в 49 городах России. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений. В основном строятся районные торговые центры среднего размера (20-30 000 кв. м).

В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:

· вакантность в существующих торговых центрах, котораяначала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.

· заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой. Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов). Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.

Динамика общего предложения торговых площадей в городах России остается положительной, при этом объем прироста сохраняется на уровне предыдущих лет. В итоге общее предложение качественной торговой недвижимости в России почти достигло 23 млн кв. м. (рисунок 4) [16]

Рисунок 4 - Новое строительство и общее предложение торговых площадей, млн кв. м

На рынке сформировалась устойчивая избыточность предложения: объемы нового строительства значительно превышают текущие потребности арендаторов в новых площадях. Чистое поглощение за год составило 25% от объема введенных в эксплуатацию площадей. Прирост предложения в существующих зданиях происходит в основном за счет введения в эксплуатацию новых зданий, не заполненных арендаторами, а таких большинство.

Предложение торговых площадей превышает спрос. При этом сетевые ритейлеры развиваются разнонаправленно. Часть из них заявила об уходе с российского рынка или сокращении планов по развитию, другие, напротив, в текущих условиях рассматривают для себя новые возможности развития на выгодных условиях аренды. В наиболее выгодном положении сейчас находятся операторы массового сегмента, поскольку в условиях сокращения реальных доходов средний потребитель меняет структуру покупок, переориентируясь на товары масс-маркета. В менее выгодном положении - операторы сегмента «средний+». Luxury бренды верхнего ценового сегмента не так зависимы от кризисных условий в виду определенной специфики их покупателей.

Существенное снижение спроса на пике девелоперского цикла привело к тому, что на протяжении всего 2014 года рынок показывал отрицательную динамику по основным рыночным показателям и к концу года окончательно стал рынком арендатора. Вслед за сокращением численности персонала, экономия на аренде - одна из ключевых возможностей снижения издержек компаний. Падение спроса привело к росту среднего уровня вакантных помещений с 12% в начале года до 17,2% в конце. Рекордный за последние пять лет объем нового предложения помещений еще больше усугубил ситуацию. Резкое падение курса рубля по отношению к доллару США в 4 квартале заставило компании искать альтернативу традиционному номинированию ставки аренды в долларах США с последующей оплатой в рублях по курсу Центрального банка.

Негативные тенденции в экономике России, а также нестабильность валютных курсов привели к дальнейшему пересмотру программ развития многих торговых операторов. Так, о намерении выйти на российский рынок за рассматриваемый период заявили лишь сеть магазинов одежды Superdry, а также сеть магазинов часов Seiko (речь идет о формате монобрендового магазина компании). Об уходе с российского рынка заявили: сеть магазинов одежды сегмента премиум Herve Leger; сеть магазинов одежды MEXX; сеть магазинов одежды Lindex (группа Stockmann).

Многие операторы планируют сократить размеры сетей и приостанавливают программы расширения и/или развития новых брендов: сеть DIY-гипермаркетов «Метрика» планирует закрыть небольшие региональные магазины и сосредоточиться на дальнейшем развитии в Санкт-Петербурге; сеть супермаркетов «Азбука Вкуса» приостановила проект развития демократичных магазинов под брендом «АВ Маркет»; сеть Adidas планирует закрыть около 200 магазинов в России; сеть гипермаркетов «О'Кей» приостановила проект развития дискаунтеров под брендом «Да!». На фоне сокращения программ развития торговых операторов продолжился рост уровня вакантных площадей как в торговых центрах, так и в сегменте street retail [17].

...