В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990-х -- начале 2000-х гг. Факторы ценообразования на рынке аренды коммерческой недвижимости в настоящее время [18].

Ш Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой. До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота, часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.

Ш Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора арендыбыли типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены были договора аренды в долларах США или условных единицах.

Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги-- условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм-объектах. (*Прайм ритейл индикатор--базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100-200 кв. м на первом этаже лучших торговых центров города, Доллары США за кв.м. в год, базовая ставка аренды) (рисунок 5) [16].

Рисунок 5 - Прайм ритейл индикатор в торговых центрах России, $США за кв.м в год

Максимальное снижение ставок аренды в валютном эквиваленте составило 35% в течение 2014 года. В течение года средние ставки аренды в совершенных сделках падали каждый квартал. Особенно заметное снижение произошло в 4 квартале 2014 года, когда спрос упал и прайм ритейл индикатор составил $2650 за кв. м в год. Резкое падение курса рубля по отношению к доллару США в 4 квартале заставило компании искать альтернативу традиционной номинации ставки аренды в долларах США с последующей оплатой в рублях по курсу Центрального банка РФ.

Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году приводит к тому, что арендаторы торговых площадей с 2014 г. начали инициировать пересмотр договорных отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы). На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость. Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя. Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам ожидается относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.

Начиная с середины 2014 года, спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах. Основными проблемами торговых операторов являются:

ь рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает отрастущих закупочных цен;

ь сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижения объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены;

ь непредсказуемость будущего, которая повышает рискиинвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды;

ь после бума продаж в декабре 2014 года, в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности, при сохраняющихся или растущих операционных расходах;

ь неравномерность развития регионов. Основная доля коммерческой недвижимости приходится на Москву и Санкт-Петербург (Приложение Б).

По различным данным общий объем торговых площадей в г. Омске составляет от 400 тыс. кв.м. до более 1 млн. кв.м. В сегменте торговых помещений наблюдается незначительное уменьшение объема предложения. Средняя площадь торгового объекта выставленного на аренду составляет примерно 217 кв.м. Средние арендные ставки в сегменте торговой недвижимости по городу составляли 300-650 рублей за 1 кв.м. в зависимости от района города. Минимальная ставка зафиксирована на уровне 100 рублей за кв.м., максимальная 1000 рублей. В данном случае особняком стоят объекты Центрального округа, средневзвешенная арендная ставка которых выше более чем на 50 рублей по сравнению с объектами, расположенными в других округах. При этом количество торговых объектов Центрального округа (147 объектов) практически совпадает с суммарным количеством торговых объектов, находящихся в других округах (151 объект). Сегодня крупнейшими на Омском рынке являются сетевые компании: Меdia Маrkt, «Леруа Мерлен», CASTORAMA, «МЕГА Омск», IKEA, «Ашан», «Эльдорадо», представляющие собой ведущих арендаторов площадей торговых центров города [19].

Обеспеченность торговыми площадями в России в 1,5 раза ниже, чем в ТОП-5 стран Европы. К примеру, в Германии на 1000 человек населения приходится 1460 кв. м торговых площадей, в то время как в России - 680 кв.м. На современные форматы ритейла в России приходится не более 57% всего оборота, в странах Западной Европы эта доля достигает 90%. Поэтому российский рынок является перспективным для развития коммерческой недвижимости, который, несмотря на текущую нестабильную экономико-политическую ситуацию, по-прежнему остается привлекательным для развития девелоперских проектов и сетевых операторов. [12, c. 56].

В 2014 году рынок торговой недвижимости в России, находясь под давлением экономических и политических факторов, начал процесс фундаментальной структурной трансформации. В 2015 году покупательская активность россиян будет низкой, особенно в первой половине 2015 года. Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015-2016 гг. будет заморожена. В течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.

Таким образом, в России арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Несмотря на текущую экономическую ситуацию в стране, 2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей по всей России. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений. В основном строятся районные торговые центры среднего размера. Предложение торговых площадей превышает спрос. Вследствие этого снижение ставок аренды в валютном эквиваленте составило 35% в течение 2014 года. На ставки аренды продолжают оказывать давление внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества нового предложения. Наблюдается рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Собственники торговых помещений придется проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов. В целом, в перспективе 2015 года тенденция превышения предложения торговых площадей над спросом продолжится.



2.2 Оценка эффективности деятельности ООО «ФестМолл» на основе анализа финансово - экономических показателей и выявление проблем предприятия

Финансовое состояние предприятия характеризуется совокупностью показателей, отражающих процесс формирования и использования его финансовых средств. Рассмотрим вертикальный анализ пассивов баланса ООО «ФестМолл», анализируя данные, приведенные за период 2012 по 2014гг. (таблица 2).

Таблица 2 - Вертикальный анализ пассивов баланса ООО «ФестМолл»

Пассив	За 2012 г	В % к итогу	За 2013 г	В % к итогу	За 2014 г	В % к итогу
Уставный капитал (410)	250000	33,89	250000	45,44	250000	33,47
Добавочный капитал (420)	143134	19,4	143134	26,01	143134	19,16
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) прошлых лет (470)	(8812)	1,19	(11929)	2,17	(10743)	1,44
Итого по капиталам и резервам (490)	384322	52,09	381205	69,28	382391	51,2
Займы и кредиты (краткосрочные) (610)	288965	39,17	138305	25,14	80095	10,72
Кредиторская задолженность (620)	58165	7,88	24022	4,37	30457	4,08
Оценочные обязательства (1540)	-	0	-	0	682	0,09
Итого по краткосрочным обязательствам (690)	347130	47,05	162602	29,55	111499	14,93
Баланс (валюта баланса) (700)	737788	100	550204	100	746871	100

На основании представленных данных (таблица 2) можно сделать вывод о том, что в анализируемом периоде пассивы ООО «ФестМолл» возросли. Как положительную тенденцию можно рассматривать уменьшение кредиторской задолженности с 58165 тыс. руб., до 30457 тыс. руб., в составе пассива баланса. Уменьшение доли краткосрочных обязательств могут быть расценены как позитивная тенденция. Уменьшение краткосрочных обязательств увеличивают долю собственного капитала в общей сумме источников средств. Уставный капитал остается неизменным. Так же в 2014 г. появляется строка «Оценочные обязательства», которая занимает 0,09% от валюты баланса.

Таблица 3 - Горизонтальный анализ пассивов баланса ООО «ФестМолл»

Наименование статей пассива баланса	Года	Отклонения
	2012 г.	2013 г.	2014 г.	Абсол. откл. 2014 г. к 2012г.	Относ. откл. 2014г. к 2012г.	Абсол. откл. 2014г. к 2012г.	Относ. откл. 2014г. к 2012г.
1	2	3	4	5	6	7	8
Уставный капитал (410)	250000	250000	250000	0	0%	0	0%
Добавочный капитал (420)	143134	143134	143134	0	0%	0	0%
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) прошлых лет (470)	(8812)	(11929)	(10743)	-1186	-9,94%	1931	21,91%
1	2	3	4	5	6	7	8
Итого по капиталам и резервам (490)	384322	381205	382391	1186	0,31%	-1931	-0,5%
Займы и кредиты (краткосрочные) (610)	288965	138305	80095	-58210	-42,09%	-208870	-72,28%
Кредиторская задолженность (620)	58165	24022	30457	6435	26,79%	-27708	-47,64%
Оценочные Обязательства (1540)	-	-	682	-	-	-	-
Итого по краткосрочным обязательствам (690)	347130	162602	111499	-51103	-31,43%	-235631	-67,88%
Баланс (валюта баланса) (700)	737788	550204	746871	196667	35,74%	9083	1,23%

Горизонтальный анализ статей пассива бухгалтерского баланса ООО «ФестМолл» (таблица 3) показал, краткосрочные обязательства уменьшились с 2012 г. по 2014 г. на 67,88%. Рассматривается как положительная тенденция. Есть и отрицательная сторона финансово-экономической деятельности предприятия, с 2012г. по 2014г. вырос непокрытый убыток на 1931 тыс.руб. или 21,91%. Также в анализируемом периоде наблюдается прирост пассивов на 9083 тыс. руб., или на 1,23%.



Таблица 4 - Вертикальный анализ активов баланса ООО «ФестМолл»

А АКТИВ	На конец отчетного периода 2012 г.	В % к итогу	На конец отчетного периода 2013 г.	В % к итогу	На конец отчетного периода 2014 г.	В % к итогу
Нематериальные активы (110)	-	0	-	0	-	0
Основные средства (120)	520178	70,51	529607	96,26	698990	93,59
Прочие внеоборотные активы (150)	760	0,1	238	0,04	15972	2,14
ИТОГО по разделу I (190)	529187	71,73	527466	95,87	721016	96,54
Запасы (210)	331	0,04	210	0,04	668	0,09
Дебиторская задолженность (240)	13526	1,83	6938	1,26	6840	0,92
Краткосрочные финансовые вложения (250)	191166	25,91	13300	2,42	15732	2,11
Денежные средства (260)	26	0,00	293	0,05	141	0,02
Прочие оборотные активы (270)	3424	0,46	1978	0,36	2474	0,33
ИТОГО по разделу II (290)	208601	28,27	22738	4,13	25855	3,46
БАЛАНС (300)	737788	100	550204	100	746871	100

Анализ данных таблицы 4 показывает, что наибольший удельный вес активов ООО «ФестМолл» на протяжении всего анализируемого периода имеют основные средства предприятия. В 2012г. доля составила 70,51%, в 2012г. она увеличилась на 25,75% и составила 96,26%, а в 2014 г. уменьшилась на 2,67% и составила 93,59%. Вертикальный анализ активов позволил выделить следующие аспекты: сократилась доля дебиторской задолженности на 0,91% по отношению к общей валюте баланса: 2012 г. - 13526 тыс. руб. (1,83%), в 2013 г. - 6938 тыс. руб. (1,26%), в 2014 г. - 6840 тыс. руб. (0,92%), что положительно влияет на деятельность предприятия. В 2014 г. наблюдается тенденция увеличения запасов до 668 тыс. руб., или на 0,05% (таблица 4).

Таблица 5 - Горизонтальный анализ активов ООО «ФестМолл»

АКТИВ	Года	Отклонения
	2012 г.	2013 г.	2014 г.	Абсол. откл. 2014 г. к 2013г.	Относ. откл. 2014г. к 2013г.	Абсол. откл. 2014г. к 2012г.	Относ. откл. 2014г. к 2012г.
Нематериальные активы (110)	-	-	-	-	-	-	-
Основные средства (120)	520178	529607	698990	169383	31,98%	178812	34,38%
Прочие внеоборотные активы (150)	760	238	15972	15734	6610,92%	15212	2001,58%
ИТОГО по разделу I (190)	529187	527466	721016	194550	36,69%	191829	36,25
Запасы (210)	331	210	668	458	218,10%	337	101,81%
Дебиторская задолженность (240)	13526	6938	6840	-98	-1,41%	-6686	-49,43%
Краткосрочные финансовые вложения (250)	191166	13300	15732	2432	18,29%	-175434	-91,77%
Денежные средства (260)	26	293	141	-152	-51,88%	115	412,31%
Прочие оборотные активы (270)	3424	1978	2474	496	25,08%	-950	-27,75%
ИТОГО по разделу II (290)	208601	22738	25855	3117	13,71%	-182746	87,61%
БАЛАНС (300)	737788	550204	746871	196667	35,74%	9083	1,23

Анализ таблицы 5 показывает, что в анализируемых периодах у ООО «ФестМолл» наблюдается прирост активов на - 9083 тыс. руб., или на 1,23 %. Повышение основных средств на 34,38%. Наблюдается тенденция увеличения запасов предприятия на 101,81%. Так же с 2012 по 2014 гг. значительно увеличились прочие внеоборотные активы (2001,58%), это произошло за счет увеличения вложений в незавершенное строительство и приобретения нематериальных активов. Также значительно увеличились денежные средства (412,43%). Снижение наблюдается в краткосрочных финансовых вложениях на 175434 тыс. руб. или на 91,77% (таблица 5).

Анализ финансовых результатов деятельности предприятия начинают с рассмотрения состава, структуры и динамики показателей прибыли по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности - формы № 2. Рассмотрим динамику прибыли и убытков баланса ООО «ФестМолл» (см. таблица 6).

Таблица 6 - Динамика прибыли и убытков ООО «ФестМолл» за 2012 - 2014 гг.

Показатели	Года	Отклонение 2012 - 2014 гг. (+, -)	Темп прироста, %
	2012	2013	2014
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг ( Стр. 010)	74491	95539	160998	86507	53,73
Себестоимость проданных услуг ( Стр. 020)	(64911)	(67554)	(87418)	(22507)	25,75
Валовая прибыль ( Стр. 029)	9580	27985	73580	64000	86,98
Прибыль (убыток) от продаж ( Стр. 050)	8072	9224	53800	45728	85,00
Проценты к получению ( Стр. 060)	4146	3897	1428	(2718)	-190,34
Проценты к уплате ( Стр. 070)	(7495)	(2334)	(35839)	(28344)	79,09
Доходы от участия в других организациях ( Стр. 080)	-	-	-	-	-
Прочие доходы ( Стр. 090)	43495	13003	10444	(33051)	-316,46
Прочие расходы ( Стр. 100)	(37611)	(26218)	(26610)	(11001)	-41,34
Прибыль (убыток) до налогообложения ( Стр. 140)	(5537)	(2428)	3223	8760	271,80
Текущий налог на прибыль (Стр. 150)	885	(689)	(2037)	(2922)	143,45
Чистая прибыль (убыток) (Стр. 160)	(4652)	(3117)	1186	5838	492,24

По данным таблицы 6 видно, что выручка от продажи увеличилась на 86507 тыс. руб. или на 53,73%. Прибыль от продаж за 2014 г. составила 53800 тыс. руб., что на 85% выше данного показателя за 2012 г. Сумма прибыли до налогообложения увеличилась на 8760 тыс. руб. или на 271,8%. Чистая прибыль компании за 2014 г. составила 1186 тыс. руб., увеличившись по сравнению с 2012 г. на 492,24%.

Используя данные таблицы 6 можно дать оценку влияния факторов на относительное изменение суммы прибыли до налогообложения. Для этого абсолютное изменение каждого показателя следует разделить на величину прибыли предыдущего периода. Если изменение показателя способствует увеличению прибыли, то фактор имеет положительное значение, а если уменьшение прибыли, то фактор имеет отрицательное значение.

Влияние увеличения суммы прибыли от продаж на величину прибыли до налогообложения: 45728 / 5537 * 100% = 826%;

Влияние увеличения процентов к получению на величину прибыли до налогообложения: -2718 / 5537 * 100% = - 49%;

Влияние увеличения процентов к уплате на величину прибыли до налогообложения: - 28344 / 5537 * 100% = - 511%;

Влияние сокращения прочих расходов на величину прибыли до налогообложения определим по формуле: 11001 / 5537 * 100% = 199%.

Результаты факторного анализа показали, что наибольшее влияние на уменьшение прибыли до налогообложения оказало увеличение процентов к уплате (-511%) и увеличение процентов к получению (-49%). Влияние на прирост оказало увеличение суммы прибыли от продаж, которое составило 826%. Сокращение прочих расходов также способствовало увеличению прибыли (199%). Следовательно, резервами роста прибыли предприятия - являются сокращение расходов и увеличение доходов.

Финансовое состояние предприятия можно охарактеризовать и проанализировать с помощью ряда показателей ликвидности, финансовой устойчивости и рентабельности.

Рассмотрим показатели ликвидности ООО «ФестМолл» с 2012 по 2014 гг. и их изменения (см. таблица 7 и 8, рисунок 6).

Таблица 7 - Анализ ликвидности баланса ООО «ФестМолл» с 2012 по 2014 гг.

Наименование	На 31 декабря 2012 г.	На 31 декабря 2013 г.	На 31 декабря 2014 г.	Темп прироста
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,55	0,08	0,14	-75 %
Коэффициент промежуточной (срочной) ликвидности	0,59	0,13	0,21	-64%
Коэффициент текущей ликвидности	0,6	0,14	0,23	-62%

Как видно из таблицы 7, коэффициент абсолютной ликвидности на конец анализируемого периода находится ниже нормативного значения (0,2), что говорит о том, что предприятие не в полной мере обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов. На начало анализируемого периода - на 2012 г., значение показателя абсолютной ликвидности составило 0,55. На конец анализируемого периода - 2014 г., значение показателя снизилось, составив 0,14. На снижение этого коэффициента оказало влияние снижение краткосрочных финансовых вложений, прежде всего депозитных вкладов. Предприятию рекомендуется для улучшения ситуации увеличить краткосрочные финансовые вложения и уменьшить краткосрочные обязательства. аренда коммерческий ликвидность рентабельность

Коэффициент абсолютной ликвидности:

,

,

0,14

На начало анализируемого периода значение показателя срочной ликвидности составило 0,59. На конец периода значение показателя снизилось до 0,21 - что можно рассматривать как отрицательную тенденцию, так как величина показателя в анализируемом периоде была ниже нормативной. Низкое значение коэффициента является показателем высокого финансового риска и минимальных возможностей для привлечения дополнительных средств со стороны из-за отсутствия затруднений с погашением текущих задолженностей. Снижение коэффициента вызвано резким снижением депозитных вкладов и дебиторской задолженности. Рекомендуется увеличить краткосрочные финансовые вложения и уменьшить краткосрочные обязательства.}) ~AEMacro(If("@IF(F2,F2,ERROR,F2)",first,<,"@IF(F2,F2,ERROR,F2)",last){

Коэффициент срочной ликвидности:Коэффициент абсолютной ликвидности, отражающий долю текущих обязательств, покрываемых исключительно за счет денежных средств, увеличился в анализируемом периоде с }) ~AEMacro(If("@IF(F2,F2,ERROR,F2)",first,>,"@IF(F2,F2,ERROR,F2)",last){

На начало анализируемого периода значение показателя текущей ликвидности составило 0,6, а на 2014г. значение показателя снизилось, что можно рассматривать как отрицательную тенденцию, и составило 0,23. На конец анализируемого периода показатель находится ниже нормативного значения - 2, что говорит о том, что значение коэффициента достаточно низкое и предприятие не в полной мере обеспечено собственными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств. На снижение коэффициента повлияло резкое снижение оборотных активов. Рекомендуется увеличить краткосрочные финансовые вложения и уменьшить краткосрочные обязательства.}) ~AEMacro(If("@IF(F2,F2,ERROR,F2)",first,<,"@IF(F2,F2,ERROR,F2)",last){

Коэффициент текущей ликвидности:

= 0,6



= 0,14

= 0,23

Рисунок 6 - Показатели ликвидности предприятия ООО «ФестМолл» за 2012 - 2014 гг.

}) ~AEMacro(If("@IF(F4,F4,ERROR,F4)",first,>,"@IF(F4,F4,ERROR,F4)",last){

Отрицательная тенденция изменения этого показателя за анализируемый период уменьшила вероятность погашения текущих обязательств за счет производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов.}) ~AEMacro(If("@IF(F4,F4,ERROR,F4)",first,=,"@IF(F4,F4,ERROR,F4)",last){

B рассматриваемом периоде сохранилась вероятность погашения текущих обязательств за счет производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов.}) ~AEMacro(If("@IF(F3,F3,ERROR,F3)",first,<,"@IF(F3,F3,ERROR,F3)",last){Рассмотрим показатели финансовой устойчивости ОАО «ФестМолл» с 2012 по 2014 гг. (см. таблица 7, 8 и рисунок 7).



Таблица 8 - Показателей финансовой устойчивости ООО «ФестМолл» за 2012 - 2014 гг.

Наименование	На 31 декабря 2012 г.	На 31 декабря 2013 г.	На 31 декабря 2014 г.	Темп прироста
Коэффициент автономии	0,52	0,69	0,51	-2 %
Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)	1,07	0,44	0,95	-11%
Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств.	2,54	23,2	27,9	999 %
Коэффициент маневренности	0,98	0,98	0,6	38 %
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами	1,87	16,9	23,99	1183 %

Показатель коэффициент автономии за анализируемый период снизился и на 2014 г., составил 0,51. Это выше нормативного значения (0,5), при котором заемный капитал не может быть компенсирован собственностью предприятия. Фирме рекомендуется сократить непокрытый убыток.

Коэффициент автономии:

= 0,52

= 0,69

= 0,51

Показатель коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг) за анализируемый период уменьшился на 0,12 на 2014г. составил 0,95. Чем больше этот коэффициент превышает 1, тем больше зависимость предприятия от заемных средств. Допустимый уровень часто определяется условиями работы каждого предприятия в первую очередь скоростью оборота оборотных средств. Поэтому при высокой оборачиваемости материальных оборотных средств и еще более высокой оборачиваемости дебиторской задолженности коэффициент соотношения собственных и заемных средств может намного превышать 1. В этой ситуации на снижение показателя оказало влияние значительное снижение краткосрочных обязательств, но предприятию рекомендуются для улучшения ситуации снизить, даже ликвидировать непокрытый убыток прошлых лет.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг):

= 1,07

= 0,44

= 0,95

Показатель коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств за анализируемый период увеличился на 25,36 и на 2014 г. составил 27,9. На повышение этого показателя наибольшее влияние оказало увеличение затрат на незавершенное строительство и снижение краткосрочных финансовых вложений. Предприятию следует увеличить оборотные активы.

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств:

=2,54

= 23,2

=27,9

Показатель коэффициент маневренности за анализируемый период снизился на 0,38 и на 2014 г. составил 0,6, это выше нормативного значения (0,5). Нормативное значение показателя зависит от характера деятельности предприятия: в фондоемких производствах его нормальный уровень должен быть ниже, чем в материалоемких. Уменьшение показателя в большей степени произошло из-за увеличения долгосрочных обязательств. Предприятию следует погасить обязательства и увеличить собственный капитал.

= 0,98

= 0,98

= 0,6

Показатель коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами за анализируемый период вырос на 22,12 и на 2014 г. составил - 23,99 - это выше нормативного значения (0,6 - 0,8). На увеличение этого показателя наибольшее влияние оказало увеличение долгосрочных обязательств, прежде всего за счет привлечения заемных средств. Предприятию следует погасить обязательства и увеличить собственный капитал.

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами:

= 1,87

= 16,9

= 23,99

Р})Рисунок 7 - Финансовая устойчивость ООО «ФестМолл»



Рентабельность - показатель эффективности единовременных и текущих затрат. В общем виде рентабельность определяется отношением прибыли к единовременным или текущим затратам, благодаря которым получена эта прибыль. Показатели рентабельности ОАО «ФестМолл» с 2012 по 2014 гг. предоставлены в таблице 9 (см. таблица 9 и рисунок 8).

Рентабельность продаж, отражающая долю чистой прибыли в объеме продаж,}) ~AEMacro(If("@IF(F14,F14,ERROR,F14)",first,<,"@IF(F14,F14,ERROR,F14)",last){увеличилась}) ~AEMacro(If("@IF(F14,F14,ERROR,F14)",first,>,"@IF(F14,F14,ERROR,F14)",last){уменьшилась}) ~AEMacro(If("@IF(F14,F14,ERROR,F14)",first,=,"@IF(F14,F14,ERROR,F14)",last){Рентабельность продаж, отражающая долю чистой прибыли в объеме продаж, не изменилась в анализируемом периоде.}) ~AEMacro(If("@IF(F14,F14,ERROR,F14)",first,<>,"@IF(F14,F14,ERROR,F14)",last){ в 2014г. }) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){и составила 33,42}) ~AEMacro(IfCell("@IF(F14,F14,ERROR,F14)",first,<>,"@IF(F14,F14,ERROR,F14)",last,F,14,last){33,4133}) ~AEMacro(If("@IF(F14,F14,ERROR,F14)",first,<>,"@IF(F14,F14,ERROR,F14)",last){%. Произошло это за счет увеличения прибыли от продаж.

Коэффициент рентабельности продаж:

10,83

= 9,65

= 33,42



Таблица 9 - Показатели рентабельности ООО «ФестМолл» за 2012 - 2014гг.

Показатели	Года
	2012	2013	2014
Рентабельность продаж (ROS), %	10,83	9,64	33,42
Рентабельность собственного капитала (ROE), %	-	-	0,31
Рентабельность оборотных активов (RCA), %	-	-	4,59
Рентабельность внеоборотных активов (RFA), %	-	-	0,16
Коэффициент рентабельности основной деятельности	8,53	3,59	5,99

Рентабельность собственного капитала предприятия, определяющая эффективность использования вложенных в предприятие средств }) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){увеличилась в 2014 г., что является положительным фактом, }) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){уменьшилась, что является отрицательным фактом, }) ~AEMacro(If("@IF(1/F15,1/F15,ERROR,1/F15)",first,=,"@IF(1/F15,1/F15,ERROR,1/F15)",last){Рентабельность собственного капитала предприятия, определяющая эффективность использования вложенных в предприятие средств, не изменилась в анализируемом периоде.}) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){и составила 0,31}) ~AEMacro(IfCell("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last,F,15,last){0,31000}) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){%. Но при этом нормативное значение должно составлять 10-12% и для того, чтобы достигнуть его, необходимо увеличить чистую прибыль.

Коэффициент рентабельности собственного капитала:

0,31

Рентабельность оборотных активов (отражающая эффективность использования оборотных активов и показывающая, какую прибыль приносит единица оборотного капитала предприятия) }) ~AEMacro(If("@IF(F16,F16,ERROR,F16)",first,<,"@IF(F16,F16,ERROR,F16)",last){увеличилась в 2014 г., что является положительным результатом деятельности предприятия, }) ~AEMacro(If("@IF(F16,F16,ERROR,F16)",first,>,"@IF(F16,F16,ERROR,F16)",last){уменьшилась, что является отрицательной тенденцией, }) ~AEMacro(If("@IF(1/F16,1/F16,ERROR,1/F16)",first,=,"@IF(1/F16,1/F16,ERROR,1/F16)",last){

Рентабельность текущих активов (отражающая эффективность использования оборотных активов и показывающая, какую прибыль приносит единица оборотного капитала предприятия) не изменилась в анализируемом периоде.}) ~AEMacro(If("@IF(F16,F16,ERROR,F16)",first,<>,"@IF(F16,F16,ERROR,F16)",last){и составила 4,59%. При этом предприятию необходимо увеличить чистую прибыль, прежде всего за счет привлечения новых арендаторов.}) ~AEMacro(IfCell("@IF(F16,F16,ERROR,F16)",first,<>,"@IF(F16,F16,ERROR,F16)",last,F,16,last){4,59

Коэффициент рентабельности оборотных активов:

4,59

Рентабельность внеоборотных активов (отражающая эффективность использования внеоборотных активов и показывающая, какую прибыль приносит единица внеоборотного капитала предприятия) }) ~AEMacro(If("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",first,<,"@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last){увеличилась в 2014 г., что является положительной динамикой, }) ~AEMacro(If("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",first,>,"@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last){уменьшилась, что является негативным фактом, }) ~AEMacro(If("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",first,=,"@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last){Рентабельность внеоборотных активов (отражающая эффективность использования внеоборотных активов и показывающая, какую прибыль приносит единица внеоборотного капитала предприятия) не изменилась в анализируемом периоде.}) ~AEMacro(If("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",first,<>,"@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last){и составила 0,16}) ~AEMacro(IfCell("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",first,<>,"@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last,F,17,last){0,16}) ~AEMacro(If("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",first,<>,"@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last){%.}) ~AEMacro(If("@IF(F17,F17,ERROR,F17)",last,>=,20){ Значение рентабельности внеоборотных активов на конец анализируемого периода свидетельствует о недостаточно высокой эффективности использования имущества.

Коэффициент рентабельности внеоборотных активов:

0,16

Рисунок 8 - Показатели рентабельности ООО «ФестМолл»

На практике широко используется показатель рентабельности основной деятельности. Рентабельность основной деятельности отражает, какое количество прибыли получает предприятие с каждой денежной единицы, инвестируемой в производство и реализацию выпускаемой продукции.

Можно сказать, что на каждый вложенный рубль в производство, за 2014 г, компания получает 5,99 рублей дохода. Однако уменьшение такого показателя, говорит о низкой эффективности работы предприятия, также можно сказать о нерациональном использовании инвестируемых средств в предприятие.

Формула расчета пятифакторной модели Альтмана имеет вид:

Z = 1,2Х1 + 1,4Х2 + 3,3Х3 + 0,6Х4 + Х5

где, X1 = оборотный капитал к сумме активов предприятия;

X2 = не распределенная прибыль к сумме активов предприятия, отражает уровень финансового рычага компании;

X3 = прибыль до налогообложения к общей стоимости активов. Показатель отражает эффективность операционной деятельности компании;

X4 = рыночная стоимость собственного капитала / бухгалтерская (балансовая) стоимость всех обязательств;

Х5 = объем продаж к общей величине активов предприятия характеризует рентабельность активов предприятия.

Исходя из данных в таблице 10, мы можем сделать вывод о том, что вероятность банкротства средняя и составляет от 35% до 50% в период с 2013 по 2014 гг. Точность прогноза в этой модели является ее достоинством. Недостаток этой модели заключается в том, что ее можно рассматривать в отношении крупных компаний, котирующих свои акции на фондовом рынке (таблица 10).

Таблица 10 - Оценка вероятности банкротства по пятифакторной Z - Модели Альтмана ООО «ФестМолл»

Показатель	2012 г.	2013 г.	2014г.
Х1 = (стр.290 - 690 ф. №1) / стр. 300 ф. №1	-0,188	-0,254	-0,115
Х2 = стр. 190 ф. №1 / стр. 300 ф. №1	0,717	0,959	0,965
Х3 = стр. 140 ф. №2 / стр. 300 ф. №1	0,008	0,004	0,004
Х4 = стр. 490 ф. №1 / (стр. 590 + 690 ф. №1)	1,105	2,256	1,049
Х5 = стр. 010 ф. №2 / стр. 300 ф. №1	0,101	0,174	0,215
Z по пятифакторной модели 1,2 * Х1 + 1,4 * Х2 + 3,3 * Х3 + 0,6 * Х4 + Х5	1,67	2,579	2,071

Рисунок 9 - Отклонение коэффициентов текущей ликвидности и маневренности

Из графика коэффициента текущей ликвидности видно, что нормативными показателями считается 1,5 - 2,5, отклонения прослеживаются на протяжении всего анализируемого периода. Возможно, в компании были трудности в покрытии текущих обязательств, предприятию необходимо сокращать кредиторскую задолженность и снижать оборотные активы. В компании коэффициент маневренности выше нормы (норма составляет 0,5). Это означает, что собственные источники средств не мобильны. Уменьшение коэффициента маневренности говорит об увеличении количества денежных средств занятых в обороте и уменьшении обездвиженных денежных средств (рисунок 9).

Таким образом, в анализируемом периоде активы и пассивы ООО «ФестМолл» возросли. Наибольший удельный вес активов ООО «ФестМолл» на протяжении всего анализируемых периодов имеют основные средства предприятия, в пассиве - уставный капитал. Коэффициент абсолютной, текущей и срочной ликвидности на конец анализируемого периода находятся ниже нормативного, что говорит о том, что предприятие не в полной мере обеспечено собственными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств. Рентабельность собственного капитала предприятия, определяющая эффективность использования вложенных в предприятие средств }) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){составила 0,31}) ~AEMacro(IfCell("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last,F,15,last){0,31000}) ~AEMacro(If("@IF(F15,F15,ERROR,F15)",first,<>,"@IF(F15,F15,ERROR,F15)",last){%, при этом нормативное значение должно составлять 10-12%. Анализируя вероятность банкротства ООО «ФестМолл», можно сделать вывод, что предприятие находится таком финансовом состоянии, когда вероятность банкротства средняя и составляет от 35% до 50%. Можно сказать, что в целом в компании существует проблема незначительного ослабления финансового состояния.

Следовательно, для укрепления финансового состояния, можно предложить предприятию пересмотреть структуру дебиторской и кредиторской задолженности. В целом, финансовая политика, которой придерживается компания, является эффективной и направлена на привлечение новых арендаторов. Для сохранения данного финансового состояния следует придерживаться выбранной стратегии финансирования текущей деятельности самой компании.



2.3 Разработка мероприятий по повышению эффективности управления дебиторской и кредиторской задолженностью ООО «ФестМолл»

Для укрепления финансового состояния, можно предложить предприятию пересмотреть структуру дебиторской и кредиторской задолженности (таблица 11).

Таблица 11 - Сравнительный анализ дебиторской и кредиторской задолженности за 2014 г.

Расчеты	Дебиторская задолженность	Кредиторская задолженность	Превышение задолженности
			Дебиторской	Кредиторской
С покупателями или поставщиками, тыс. руб.	4 704	3 062	1 642	-
По авансам, тыс. руб.	1 420	5 358	-	3 938
С бюджетом, тыс. руб.	-	10 067	-	10 067
Задолженность перед персоналом организации, тыс. руб.	-	669	-	669
С государственными внебюджетными фондами, тыс. руб.	-	412	-	412
С прочими, тыс. руб.	716	10 889	-	10173
Итого, тыс. руб.	6 840	30 457	1 642	25 259
23 617

Данные таблицы свидетельствуют о превышении кредиторской задолженности над дебиторской по состоянию на конец 2012 года на сумму 23 617 тыс. руб. (25 259 - 1 642).

Превышение кредиторской задолженности над дебиторской наблюдалось по следующим позициям:

- по авансам на 3 938 тыс. руб.;

- с бюджетом на 10 067 тыс. руб.;

- задолженность перед персоналом организации на 669 тыс. руб.;

- с государственными внебюджетными фондами на 412 тыс. руб.;

- с прочими дебиторами и кредиторами на 10 173 тыс. руб.

Исключение составило превышение дебиторской задолженности над кредиторской по расчетам с покупателями и поставщиками на сумму 1 642 тыс. руб.

Для повышения эффективности управления дебиторской и кредиторской задолженностью можно порекомендовать предприятию следующие мероприятия:

- вести мониторинг состояния дебиторской и кредиторской задолженности, своевременно выявляя и устраняя негативные тенденции;

- постоянно контролировать состояние расчетов с покупателями по просроченной задолженности;

- проведение анализа дебиторской и кредиторской задолженности;

- спонтанное финансирование - т.е. определение скидок предприятиям за сокращение сроков расчета;

- использование услуги факторинговых компаний для «продажи» части дебиторской задолженности и сокращение за счет этого кредиторской.

Проведем расчеты по факторингу, чтобы узнать будет ли выгодно для организации ООО «ФестМолл» пользоваться этой формой рефинансирования (таблица 12) [31, с. 352].

Таблица 12 - Расчет эффективности факторинга

Сумма дебиторской задолженности на 2014 г. = 6 840 тыс. руб.
Условия продажи дебиторской задолженности	Дополнительные расходы по факторингу
- комиссия - 2,5% от суммы долга; - банк предоставляет кредит в форме предварительной оплаты долговых требований в размере 75% от суммы долга под 20% годовых; - средний уровень процентной ставки по краткосрочному банковскому кредитованию составляет 24 % годовых.	- комиссионная плата 6 840 тыс. руб. * 0,025 = 171 тыс. руб. - плата за пользование кредитом (6 840 * 0,75)* 0,20 = 1 026 тыс. руб.
Годовая эффективная ставка факторинга: Гс.ф. = (171 + 1 026) / (6 840 * 0,75) * 100% = 23,3 % < 24%

Предположим, что предприятие продаст банку право взыскания дебиторской задолженности (на 2014 г.) на сумму 6 840 тыс. руб. на определенных условиях. Годовая эффективная ставка факторинга составила 23,3 % < 24%, таким образом, осуществление факторинговой операции для предприятия выгоднее, чем получение финансового кредита на период оплаты долга покупателем, так как полученный показатель ниже, чем средний уровень процентной ставки.

Руководству общества ООО «ФестМолл» рекомендуется погасить часть кредиторской задолженности и вывода средств в оборот, за счет погашения долгосрочной дебиторской задолженности в сумме 6 840 тыс. руб. Таким образом, баланс будет выглядеть следующим образом (таблица 13).

Таблица 13 - Баланс ООО «ФестМолл» с учетом предложенных мероприятий

Показатель	2014 г.	План	Отклонение Плана к 2014 г.
	Сумма, тыс. руб.	Уд. вес, %	Сумма, тыс. руб.	Уд. вес, %	тыс. руб.	%
Активы, всего	746871	100	740031	100	-6840	0
Внеоборотные активы	721016	97	721016	98	0	1
Оборотные активы	25855	3	19015	2	-6840	-1
Пассивы, всего	746871	100	740031	100	-6840	0
Капитал и резервы	382391	51	382391	52	0	1
Долгосрочные обязательства	252981	34	252981	34	0	0
Краткосрочные обязательства	111499	15	104659	14	-6840	-1

Исходя из полученных данных (табл. 13), можно сделать вывод, что с учетом предложенных мероприятий по сокращению дебиторской и кредиторской задолженности изменяется и структура баланса в сторону увеличения в активах доли внеоборотных средств (98%) и сокращения в пассивах краткосрочных обязательств (14%).

Другим вариантом ускорения погашения дебиторской задолженности является возможные варианты скидок для существующих должников при условии полного погашения задолженности перед организацией. Возьмем средний уровень банковского процента в 2014 году в России - 22,5% годовых.

Главная задача любого предприятия - уменьшение дебиторской задолженности и, следовательно, ускорение оборачиваемости товарооборота, то предпочтительнее предоставить достаточно большой процент скидки за меньший период для вовлечения полученных средств в оборот. С другой стороны, должников ООО «ФестМолл» будут привлекать достаточно длительные сроки льготного периода [20, с. 350].

Таблица 14 - Варианты спонтанного финансирования (скидки)

Скидки, %	Условия предоставления	Цена отказ от скидки, %	Отказ от скидки %
5 %	срок выплаты задолженности 10 дней - отсрочка 30 дней	94,7 %	72,2 %
3 %	срок выплаты задолженности 15 дней - отсрочка 30 дней	74,2 %	51,7 %
2 %	срок выплаты задолженности 25 дней - отсрочка 30 дней	147 %	124,5 %

Цена отказа от скидки рассчитывается следующем образом [31, с. 350]:

где, - цена отказа от скидки, в %,

- процент скидки,

- максимальная длительность отсрочки платежа, в днях,

С - период, в течение которого предоставляется скидка, в днях.

В первом случае, если мы предложим нашим дебиторам скидку 5% при выплате задолженности в 10-дневный срок при максимальной длительности отсрочки 30 дней, то в данном случае:

= 94,7 %

Сравнивая «цену отказа от скидки» со стоимостью банковского кредита (94,7% > 22,5 %), приходим к выводу, что для арендатора выгоднее воспользоваться банковским кредитом и выплатить задолженность в 10-дневный срок, нежели дотянуть до последнего и потерять скидку. Таким образом, нам известно, что уровень банковского процента - 22,5% годовых, а цена отказа от скидки при этом составляет 94,7%, следовательно, отказ от скидки составит = 94,7% - 22,5% = 72,2%. То есть отказ от скидки в данном случае обойдется дебиторам на 72,2 % дороже банковского кредита.

Во втором...