2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка и анализ деятельности предприятия



Введение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости актуальна и сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью

Сейчас актуальность темы оценки бизнеса постоянно возрастает. Постепенное обретение предприятиями своей рыночной стоимости, увеличение количества сделок с акциями и повышение их открытости ведет к необходимости более эффективного управления активами. Это в свою очередь ставит вопрос о адекватности и независимости оценки их стоимости. Оценка бизнеса призвана помочь предпринимателям и физическим лицам правильно понять реальную стоимость предприятия (акций) прежде чем совершать сделки с ними. Это также имеет значение в определении текущей стоимости бизнеса.

Оценка бизнеса необходима не только для проведения сделок куплипродажи или расчета его залоговой стоимости, но и для определения эффективности принятия управленческих решений, основным критерием выбора которых является увеличение стоимости компании.

Особенностью процесса оценки стоимости бизнеса является ее рыночный характер. Это означает, что определяются не только затраты на создание и приобретение оцениваемого объекта. Также учитываются и рыночные факторы, влияющие на стоимость.

Оценка предприятия состоит из определения рыночной стоимости активов и пассивов (недвижимости, оборудования, машин, запасов на складах, финансовых вложений, а также нематериальных активов - стоимости бренда, good-will (гудвила), интеллектуальной собственности, наработанной базы клиентов, отношений с персоналом и т.д.) При оценке предприятия также обязательно подлежит оценке эффективность его деятельности, настоящие, прошлые и потенциальные доходы, перспективы роста, динамика рынка.

Оценка предприятия - определение рыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязательств. Оценка рыночной стоимости предприятия включает углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия.

Цель курсовой работы - оценить рыночную стоимость бизнеса действующего административного здания, основным видом деятельности которого является строительство.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучение сущности оценки и основных понятий;

2. изучение нормативной базы;

3. изучение методические подходы к оценке;

4. оценка макроэкономических показателей деятельности РФ;

5. изучение состояния отрасли;

6. описание особенностей региона, где размещается предприятие;

7. проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия;

8. оценка рыночной стоимости здания;

9. оценка рыночной стоимости бизнеса доходным, сравнительным и затратными способами.



1. Теоретическая часть

оценочный экономический бизнес

1.1 Основные определения

Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости и бизнеса, необходимо ознакомиться с общими понятиями оценочной деятельности.

Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является сравнительно новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - лица, проводящие оценку объектов, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов.

В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости.

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки используемые непрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.

Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

1.2 Правовое регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия.

Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запрещена законом.

Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон «Об оценочной деятельности».

Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные акты министерств и ведомств и др.). Условием юридической силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ, является соответствие ФЗ «Об оценочной деятельности» и международным договорам.

Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

Сфера правового регулирования.

Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для признания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом, также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности

Поправками к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятыми 14.11.2002 года расширена сфера правового регулирования данного федерального закона. Если ранее сфера отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности ограничивалась целями совершения сделок с объектами оценки, то после внесения поправок в законодательство, сфера оценочной деятельности была расширена и включает в себя не только определение стоимости в для целей сделок с ними, но и для иных целей. Причем, законодатель не привел исчерпывающий перечень целей оценки, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, установив, таким образом, диспозитивный характер этой нормы. Диспозитивный характер данной нормы означает, что субъекты оценочной деятельности свободны в привлечении оценочной экспертизы для любых целей в отношении объектов оценки, кроме тех целей, для которых законодательством предусмотрен иной порядок оценки имущества. Так, например, в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, даны определения видов стоимости. Одним из видов стоимости в этом нормативно-правовом акте является стоимость для целей налогообложения. Ранее, до внесенных поправок, определение данного вида стоимости было вне рамок отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, так как налогообложение не является сделкой. Налог как безвозмездный платеж в бюджет РФ не является сделкой, так как является безусловной обязанностью налогоплательщика, а понятие сделки предполагает свободу воли лица, ее заключающего. Последней тенденцией законодательства о налогах и сборах является стремление Министерства Финансов и Министерства Налогов и Сборов установить исчисление налогооблагаемой базы для некоторых налогов, исходя из рыночной стоимости.

Таким образом, новые поправки к законодательству об оценочной деятельности расширили сферу регулирования с позиции регулирования стоимости объектов оценки в рамках гражданско-правового регулирования сделок до распространения законодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы.

На уровне нормативных актов, оценочная деятельность в нашей стране регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ:

• О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с тре-бованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и.

• Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254; а также Международных Стандартов Оценки МСО-2007.

Данный перечень стандартов оценки предназначен, прежде всего, для оценщиков, осуществляющих свою деятельность на территории РФ. В Стандартах приведены определения основных видов стоимости, определяемых при оценке, даны указания о применении различных подходов и методов оценки, а так же установлен срок, в течение которого величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, может быть рекомендована для проведения сделки с объектом оценки - шесть месяцев от даты составления отчета об оценке.

Таким образом, оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти и наличие у оценочной компании лицензированных оценщиков - членов СРО, является обязательным условием для оказания услуг по оценке.

1.3 Методические подходы к оценке

Подходы и методы оценки являются общими практически для всех видов оцениваемых объектов, включая недвижимое и движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. В теории оценки различают три основных подхода к оценке недвижимости - подход сравнения продаж (рыночный подход), доходный и затратный подходы. В разных странах по-разному применяют общепризнанные подходы к оценке, весьма существенно отличаются и методы оценки. Например, в Великобритании применяют пять методов оценки: инвестиционный, метод сравнения, метод прибыли, метод остатка и метод подрядчика. В США существует три метода оценки - доходный, затратный (имущественный) и метод сравнительного (рыночного) анализа продаж. Оценщик, в соответствии со стандартами оценки, должен применять для оценки либо все три метода, либо два, обосновав невозможность применения третьего метода. Эти постулаты хорошо известны оценщикам в странах переходной экономики, в том числе и в Российской Федерации, что свидетельствует о несомненном влиянии американских специалистов в области оценки на становление и развитие оценочной деятельности на постсоветском пространстве.

Затратный (имущественный), основанный на учёте издержек (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости).

Доходный, основанный на учёте доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежного потока).

Сравнительный (рыночный) подход, основанный на: сопоставлении объектов (метод рынка капитала, компании-аналога, метод отраслевых коэффициентов, метод сделок).

Каждый из подходов оценки предприятия имеет свои положительные, и отрицательные свойства отражает стоимость предприятия с разных позиций инвесторов и бизнеса. Например, при проведении процедуры оценки на основе затратного подхода можно оценить только затраты на создание предприятия (бизнеса). В тоже время оценка бизнеса только способом определения будущих доходов на основе доходного подхода будет ошибочным решением, поскольку инвестор, производя финансовые вложения в предприятие и при подведении финансового результата своих вложений, чаще всего не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения полученного финансового результата.

Оценка бизнеса на основании лишь сравнительного подхода без применения остальных подходов также некорректна, поскольку необходим как учёт затрат на создание бизнеса, так и будущих доходов от оцениваемого бизнеса.

Таким образом, для получения корректного результата по оценке предприятий необходим расчёт стоимости бизнеса на основе всех трёх классических подходов. Принято при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) использовать такую технологию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки с учётом не только затрат на создание предприятия (бизнеса), но и сравнения цен возможной продажи капитала с учётом данных аналогичных предприятий и прогнозирования их будущей доходности.

Затратный (имущественный) подход.

Затратный подход в оценке бизнеса реализуется в основном методом накопления активов. Предметом оценки выступает оценка рыночной стоимости предприятия (рыночной стоимости капитала или рыночной стоимости капитализации).

Использование метода накопления активов и тем самым оценку стоимости предприятия на основе рыночной или ликвидационной стоимости. При этом балансовая стоимость активов за вычетом задолженности предприятия не соответствует рыночной стоимости. Возникает задача проведения корректировки баланса предприятия. С целью нахождения приемлемого решения предварительно проводится: оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности; рассчитывается текущая стоимость обязательств; из обоснованной таким образом рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств; полученный результат - это стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства

Данный подход может быть представлен двумя основными методами:

? методом стоимости чистых активов;

? методом ликвидационной стоимости.

Реализация метода стоимости чистых активов. осуществляется поэтапно:

1. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

2. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

3. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования отличается особенностями, заключающимися в том, что при оценке зданий и сооружений их можно рассматривать раздельно, т.е. как несвязанными жестко с землей, поскольку они могут выступать как функционально самостоятельные элементы бизнеса.

Причем в зависимости от целей и задач оценки объектом оценки могут выступать:

? для определения страховой стоимости, или купли - продажи, передачи в аренду в виде одной отдельно взятой машины или системы оборудования;

? с учетом возраста парка машин и оборудования, и их его изношенности и других особенностей, определяющих необходимость переоценки основных фондов, как множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования;

? при ликвидации предприятия и подлежащей распродаже активной части основных фондов, как части рыночной стоимости всех активов, обеспечивающей на его основе потенциальным покупателям возможности организации производства продукции учетом имеющейся технологии.

Таким образом, определения стоимости восстановления или стоимости замещения необходимо рассчитать затраты, связанные с созданием технологии, приобретением и установкой машин и оборудования оцениваемого объекта.

Методом ликвидационной стоимости, как правило, неработающего предприятия основан на рыночной стоимости его активов и обязательств, в которых исключатся гудвил. Стоимость также других нематериальных активов может быть равна нулю из-за отсутствия покупателей.

При ликвидации (продажи) активов предприятие вынуждено платить комиссионные посредника, нести расходы на демонтаж оборудования и рекламу, снижать рыночную стоимость активов для повышения их ликвидности.

В результате из стоимости проданных активов вычитаются стоимость обязательств, издержки предприятия, включая постоянные затраты, комиссионные посредникам и налоги на продажу имущества. Сравнительный подход.

Основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие: вещные права на объект оценки, условия финансирования, условия продажи (чистота сделки), время продажи, местоположение, физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.), физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования, наличие движимого имущества.

Преимущества сравнительного подхода:

1. Оценка основана на ретро информации (информации за прошлый период) и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

2. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения. При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости: тождество производимой продукции, тождество объема и качества производимой продукции, идентичность изучаемых периодов, тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности, сопоставимость стратегии развития предприятий, равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей, сопоставимость финансовых характеристик предприя-

тий.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

- метод рынка капитала,

- метод сделок,

- метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала. В основе лежит финансовый анализ оцениваемых и сопоставимых предприятий. Находит применение при наличии рыночных цен акций сходных предприятий.

Предполагается, что инвестор при принятии решения об инвестировании данные рынка о наличии альтернативных или конкурирующих инвестиций. Инвестор может принять решение об инвестировании как в оцениваемое по его требованию предприятие, так любое другое, которое может иметь определенные преимущества в части доходности вложенного капитала

Важная составляющая часть оценки по данному методу - анализ финансового положения предприятий и сопоставление полученных результатов с оцениваемым предприятием.

Финансовая информация может быть получена как по публикациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе анализа.

Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы будущих периодов.

Другим достоинством сравнительного подхода является отражение реального спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Доходный подход.

Доходный подход к оценке бизнеса состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу(ам), включая выручку от продажи того имущества (нефункционирующих или избыточных активов, которое не понадобится).

Доходный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующий предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам не планируется ликвидировать или закрывать.

В свою очередь будущие доходы предлагается рассматривать как чистые, т.е. очищенные от затрат и рассчитанные с учетом времени их появления. Следовательно, владельцы предприятия смогут получить ожидаемые доходы несколько позднее. К указанным доходам добавляется стоимость нефункционирующих или избыточных активов, рассчитанных не по балансовой стоимости, а по рыночной на период их продажи.

Таким образом, при оценке бизнеса действует принцип: «за товар (бизнес) заплатят по максиму столько, сколько он сможет принести дохода (полезности) покупателю». Капиталовложения, сделанные ранее в бизнес прежним владельцам, не имеют никакого отношения к цене бизнеса.

Если оценивать предприятие по стандарту обоснованной рыночной стоимости бизнеса на основе доступной информации, характеризующей конкурентность рынка капитала (бизнеса), то оценочная рыночная стоимость предприятия равняется его максимально приемлемой для покупателя цене. Однако в реальной жизни согласно доходному подходу к нему дает величину, относительно которой инвестор будет пытаться добиться более низкой цены приобретения этого бизнеса (его доли), тем самым, делая свою инвестицию в предприятие более выгодной, чем альтернативные и сопоставимые по риску вложения тех же средств в другие предприятия. По сути, объяснение этого положения лежит в принципе, заключающегося в том, что оценить лишь будущие чистые доходы может тот, кто владеет 100% контролем над предприятием.

Прогнозируемые доходы инвестора могут учитываться в виде:

- бухгалтерских отчетов прибылей и убытков;

- денежных потоков.

Наиболее точные будущие доходы и оценка предприятия имеют место при использовании денежных потоков. При этом не исключается использование показателя прибылей (убытков).

Доходный подход предполагает рассмотрение оцениваемого предприятия в качестве так называемой бизнес - линии (продуктовой линии), если предприятие выпускает одну однородную продукцию, или совокупности бизнес - линий (продуктовых линий), если предприятие диверсифицированное, т.е. выпускает несколько видов товаров или услуг.

Бизнес - линии или продуктовые линии представляют собой совокупность:

1) сбытовых (по реализуемому продукту) и закупочных (по покупным ресурсам для него) линий, имеющихся у предприятия (контрактов на сбыт и закупки);

2) доступных ему технологий выпуска продукта; 3) имущества, необходимого для ведения бизнеса; 4) обученного персонала.

Бизнес - линия может быть представлена как находящийся на определенной стадии инвестиционный проект (ИП) предприятия, требующий определенных капитальных вложений или финансовых инвестиций, для приобретения для выпуска активов, включая нематериальные активы. Отдачей с капитальных вложений или финансовых инвестиций является чистые доходы (притоки денег) предприятия, полученные от реализации продукции.

Необходимо отличать ИП оцениваемого предприятия, которое непосредственно выделяет капитальные вложения в освоение и поддержание выпуска продукции. Такие ИП принято называть продуктовыми. ИП, инвесторы для которых приобрели акции предприятия с целью получения с них доходов принято называть финансовыми.

Оценка предприятия (бизнеса) сводится к оценке его бизнеса-линии или бизнес линий, осуществляемой на основе суммирования ожидаемых частых доходов (денежных потоков), которые получит предприятие в так называемый остаточный срок полезной жизни с учетом фактора времени.



2. Проведение оценки

2.1 Описание объекта оценки

Оцениваемый объект построен в 2005 году и ведет деятельность по строительству. Сегмент рынка - рынок коммерческой недвижимости. Находится он в Ивановском регионе на окраине, рядом с второстепенной дорогой, которая имеет твердое покрытие. Состояние дорог - хорошее (ремонт не требуется).

Объект двухэтажный, площадью 1500 м². Высота этажа 3,3 м. Фундаменты, колонны, столбы и перекрытия - железобетонные, стены панельные.

Кровля из оцинкованного железа.

Доступны такие инженерные коммуникации как:

- водопровод;

- канализация;

- газопровод;

- теплотрассы и электрические сети.

Имеет следующие коммунальные услуги:

- электроснабжение;

- холодная и горячая вода;

- канализация;

- газ;

- центральное отопление.

Сервитуты и обременения отсутствуют. Право собственности - аренда.

2.2 Анализ макроэкономических показателей деятельности РФ

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2016-2018 годы разработан на вариантной основе. В составе базового, целевого и консервативного вариантов. Разработанные варианты базируются на единой гипотезе роста мировой экономики со среднегодовыми темпами в 2016-2018 годах на уровне 3,4 - 3,6 процента.

Базовый вариант характеризует основные макроэкономические параметры развития экономики в условиях сохранения консервативных тенденций изменения внешних факторов и консервативной бюджетной политики, в том числе в части социальных обязательств государства.

Вариант опирается на рыночные ожидания в отношении рынка энергоносителей, отраженные в консенсус-прогнозе мировых агентств, и разработан исходя из среднегодовой цены на нефть Urals в 2016 году 50 долларов США за баррель, в 2017 году - 52 доллара США за баррель, в 2018 году - 55 долларов США за баррель. В 2016 году ожидается снижение стоимости экспортируемого газа в страны дальнего зарубежья относительно уровня 2015 года в том числе в связи с усилением конкуренции на европейских газовых рынках.

В социальной сфере базовый вариант предусматривает повышение уровня жизни населения на основе умеренного увеличения социальных обязательств государства и бизнеса. Потребительский спрос будет, с одной стороны, ограничиваться сдержанной динамикой доходов населения, с другой - поддерживаться постепенным оживлением потребительского кредитования.

Рост ВВП в 2016 году прогнозируется на уровне 0,7%, в дальнейшем, по мере восстановления инвестиционного и потребительского спроса, темпы роста экономики повысятся до 1,9% в 2017 году и до 2,4% в 2018 году.

Целевой вариант разработан в соответствии с поручением Президента Российской Федерации и предполагает выход российской экономики на траекторию устойчивого роста с темпами, не ниже среднемировых, снижение инфляции до уровня 4% и рост производительности труда не менее чем на 5% при одновременном обеспечении макроэкономической сбалансированности.

Целевой сценарий отражает переход к новой модели экономического роста. Для достижения целевых параметров потребуется проведение значительных структурных преобразований расходной части федерального бюджета, предполагающих оптимизацию и повышение эффективности бюджетных расходов, радикальный пересмотр государственных программ Российской Федерации в целях соответствия ориентирам и показателям целевого состояния социально-экономического развития Российской Федерации.

Реализация основных мер, предусматриваемых целевым сценарием развития, позволит обеспечить увеличение темпов экономического роста на 1,5 - 2 п. п. по сравнению с базовым сценарием в 2017-2018 годах и перейти к 2020 году на устойчивую динамику экономического роста со средним темпом 4,5% в год, обеспечив при этом рост производительности труда не менее чем на 5% в год и достижение целевого уровня инфляции не выше 4 процентов. Основной вклад в увеличение темпов экономического роста в 2016-2020 годах будут вносить следующие факторы:

• рост инвестиций в расширение производства и производственную инфраструктуру;

• рост инвестиций в увеличение экспорта несырьевых товаров и стимулирование экспорта высокотехнологичной продукции;

• повышение совокупной производительности факторов в результате увеличения вложений в инновационные сектора экономики;

• реализация мер по экономии ресурсов и сокращению издержек, в том числе связанных с трудовыми затратами и тарифами естественных монополий;

• развитие малого бизнеса, улучшение условий для предпринимательской деятельности и другие факторы.

Консервативный вариант прогноза рассматривает развитие российской экономики в условиях более низкой динамики цен на сырьевые товары, прежде всего на нефть и природный газ. Предполагается, что в 2016-2018 гг. среднегодовая цена на нефть Urals снижается до 40 долларов США за баррель и стабилизируется на этом уровне на протяжении всего прогнозного периода.

В этих условиях на фоне сложившихся в последние два года инерционных трендов в 2016 году основные макроэкономические показатели будут иметь резко негативную динамику: снижение ВВП может составить до 1%, продолжится углубление инвестиционного спада, усилится негативная динамика в промышленности и розничной торговле, произойдет дальнейшее снижение уровня жизни населения. В меньшей степени снижение затронет добычу нефти и газа, а также сельскохозяйственное производство и производство пищевых продуктов, в наибольшей степени - весь инвестиционный комплекс и сферу услуг. Данный сценарий характеризуется повышенным инфляционным фоном: в 2016 году инфляция может составить 8 - 9 процентов.

В 2017 году ситуация в экономике несколько стабилизируется. В 2018 году наметится переход к положительной динамике (рост ВВП на уровне 2,3%), однако это не позволит вернуться на докризисный уровень.

Таблица 1. Основные показатели прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2015-2018 годы

	2014 год	2015 год	2016 год	2017 год	2018 год
Цены на нефть Urals (мировые), долл. США/барр.
базовый			50	52	55
консервативный	97,6	53	40	40	40
целевой			50	52	55
Валовой внутренний продукт, темп роста%
базовый			0,7	1,9	2,4
консервативный	0,6	-3,9	-1,0	1,3	2,3
целевой			2,3	3,3	4,4
Инвестиции в основной капитал, %
базовый	-2,7	-9,9	-1,6	2,1	2,6
консервативный			-6,4	0,6	1, 4
целевой			3,1	6,0	8,3
Промышленность, %
базовый			0,6	1,5	1,9
консервативный	1,7	-3,3	-0,5	1,3	1,5
целевой			2,0	2,8	3,4
Реальные располагаемые доходы населения, %
базовый			-0,7	1,5	1,9
консервативный	-0,7	-4,0	-3,7	-0,2	0,9
целевой			0,0	2,6	3,1
Реальная заработная плата, %
базовый			-0,2	2,9	3,1
консервативный	1,2	-8,1	-2,9	0,9	2,0
целевой			0,5	3,5	3,8
Оборот розничной торговли, %
базовый			0,4	2,1	2,3
консервативный	2,7	-8,5	-2,7	0,5	1,7
целевой			0,8	3,2	4,0
Экспорт - всего, млрд. долларов США
базовый			331	344	365
консервативный	498	343	292	293	299
целевой			335	351	374
Импорт - всего, млрд. долларов США
базовый			200	212	223
консервативный	308	197	175	178	183
целевой			206	217	230

Основными приоритетами экономической политики в прогнозный период являются:

• повышение инвестиционной привлекательности Российской Федерации, улучшение делового климата и создание благоприятной деловой среды;

• обеспечение сбалансированности федерального бюджета;

• сохранение стабильности налоговых условий и оптимизация тарифного регулирования;

• повышение качества жизни и инвестиции в человеческий капитал;

• сбалансированное региональное развитие;

• повышение качества функционирования институтов государственной власти;

• развитие информационных технологий и поддержка высокотехнологичных секторов экономики.

2.3 Анализ макроэкономических показателей строительной отрасли

Строительство - одна из крупнейших отраслей народного хозяйства, которая включает в себя строительно-монтажные подрядные организации, проектно-изыскательские, проектно-конструкторские организации, научно-исследовательские учреждения строительного профиля, а также органы хозяйственного управления строительством. Особенность строительства заключается в сооружении недвижимых объектов основных средств; создаваемая продукция неподвижна и используется по месту ее нахождения. Процесс строительства отличается большой длительностью, капиталоемкостью и материалоемкостью, продукция носит индивидуальный характер, поскольку предназначена для определенного заказчика. Каждый объект строительства осуществляется по индивидуальному проекту и привязан к определенной территории, поэтому средства труда и рабочая сила постоянно перемещаются с одного объекта на другой. Весьма разнообразен характер сооружаемых объектов и выполняемых работ, стоимость которых определяется специфической ценой - сметной стоимостью. Конечным результатом строительства является строительная продукция, представляющая собой сданные в эксплуатацию производственные мощности и основные фонды по полной сметной стоимости.

Строительство относится к числу ключевых отраслей, во многом определяющих развитие экономики страны, решение намеченных социальных, экономических и технических задач. Это особенно актуально в нынешний период, когда Россия осуществляет непростой переход от плановой экономики к рыночным отношениям.

По итогам первого полугодия 2015 г. наблюдается спад производства продукции лесопромышленного комплекса, как по обработке древесины и производству изделий из дерева (97,6% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года), так и по целлюлозно-бумажному производству, издательской и полиграфической деятельности (85,2%) и по лесозаготовительной деятельности (98,7%). Сокращение объемов производства по обработке древесины и производству изделий из дерева в первом полугодии 2015 г. обусловлено сокращением объемов производства конструкционных материалов (85,5% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года), доля которых в структуре производства по указанному виду деятельности превышает 30 процентов; по целлюлозно-бумажной продукции; издательской и полиграфической деятельности - сокращением объемов производства по виду деятельности «Издательская и полиграфическая деятельность, тиражирование записанных носителей информации» (89,3% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года), доля которой в структуре производства по данному виду деятельности превышает 50 процентов.

В среднесрочной перспективе ожидается умеренная динамика развития лесопромышленного комплекса.

Производство древесины и изделий из нее определяется сложившимся внутренним и внешним спросом на продукцию российского лесопромышленного комплекса. Следует отметить, что продукция российского производства в целом уступает зарубежным аналогам ввиду устаревших, небезопасных для окружающей среды технологий, высокого уровня морального и физического износа основных фондов, в связи с чем не выдерживаются стандарты качества, увеличиваются ресурсоемкость и энергоемкость производства.

Производство основных видов продукции лесопромышленного комплекса приведены в таблице 2.

Таблица 2. Производство основных видов продукции лесопромышленного комплекса

Наименование	2013 отчет	2014 оценка	2015	2016	2017	2017 к 2013, %
			прогноз
			1	2	1	2	1	2	1	2
Лесоматериалы необработанные	101,0	101,0	101,0	101,0	101,5	101,5	102,5	102,5	106,2	106,2
Обработка древесины и производство изделий из дерева	108,0	95,6	102,5	102,7	103,2	103,4	103,5	103,6	104,7	105,2
Пиломатериалы	99,8	95,0	102,9	103,0	103,0	103,1	103,3	103,4	104,1	104,3
Плиты ДВП	90,3	102,0	102,4	102,6	102,8	103,1	103,3	103,9	110,8	112,1
Плиты ДСП	98,9	101,2	102,2	102,4	102,8	103,0	103,0	103,7	109,4	110,7
Фанера клееная	103,9	103,8	104,5	104,9	104,8	105,1	105,0	105,3	119,3	120,4
Целлюлознобумажное производство	94,8	101,3	101,1	101,9	101,6	102,7	101,9	102,8	106,0	109,0
Целлюлоза то- варная	88,4	103,2	102,1	103,4	102,1	103,6	102,1	103,8	109,8	114,8
Бумага и картон	100,9	104,4	102,0	103,9	102,3	104,0	102,5	104,4	111,7	117,7

В настоящее время отрасль характеризуется нехваткой мощностей по производству продукции глубокой переработки, так как на действующих предприятиях резервы мощностей практически исчерпаны (в 2013 году в Российской Федерации использование среднегодовых мощностей составляло по производству пиломатериалов 42,92%; щепы технологической для производства целлюлозы и древесной масс - 64,94%; фанеры клееной - 80,63%; плит древесностружечных - 85,08%; плит древесноволокнистых - 77,87%; целлюлозы древесной и целлюлозы из прочих волокнистых материалов - 76,36%; бумаги - 81,36%; картона - 76,85 процента).

В 2015-2017 гг. сохранится тенденция умеренного роста внутреннего потребления продукции лесопромышленного комплекса, что обусловлено темпами роста доходов населения и торговли, ситуацией в жилищном строительстве, объемами строительных работ. В настоящее время уровень потребления продукции лесопромышленного комплекса в Российской Федерации в несколько раз ниже аналогичного показателя в странах Европейского Союза. Так, на 1000 человек населения в России ежегодное потребление пиломатериалов составляет 17,8 куб. м, в странах Европейского Союза - 213 куб. м; потребление листовых древесных материалов в Российской Федерации - 48 куб. м, в странах Европейского Союза - 119,4 куб. м; потребление бумаги и картона в России - 49,9 т, в странах Европейского Союза - 170,8 тонн.

Ожидается, что объем инвестиций по обработке древесины и производству изделий из дерева в 2017 году составит порядка 114% к уровню 2013 года, по целлюлозно-бумажному производству; издательской и полиграфической деятельности - 83,3 процента. Более высокий темп роста инвестиций в деревообработку по сравнению с целлюлозно-бумажным производством обусловлен падением уровня инвестиций в деревообработку в 2009-2010 гг., а также более высокими рисками реализации проектов ЦБП.



2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Инвестиции в основной капитал по обработке древесины и производству изделий из дерева и целлюлозно-бумажному производству; издательской и полиграфической деятельности, %

На протяжении последних лет основным импортером российской необработанной древесины являлся Китай (56,2% всего российского экспорта указанной продукции в 2013 году), однако в 2013 году доля экспортных поставок необработанных лесоматериалов в Китай сократилась по сравнению с 2012 годом на 9,85%, что объясняется переориентацией Китая на поставки круглых лесоматериалов из Канады и Новой Зеландии. Вместе с тем в 2013 году доля российского экспорта необработанной древесины в страны ЕС увеличилась на 10,63% по сравнению с 2012 годом и составила 34,9 процента. Импорт основных видов продукции лесопромышленного комплекса показан в таблице 5.

Экспорт продукции деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной отраслей в последние годы в целом сопровождался понижательной тенденцией, связанной с некоторым сокращением внешнего спроса на отдельные виды продукции российского производства. Экспорт основных видов продукции лесопромышленного комплекса показан в таблице 3.

Таблица 3. Экспорт основных видов продукции лесопромышленного комплекса, %

Наименование	2013 г. отчет	2014 г. оценка		прогноз		2017 г. к 2013 г.
			2015 г.	2016 г.	2017 г.
Древесина и целлюлозно-бумажные изделия	105,7	111,3	103,6	104,0	104,1	124,8
Пиломатериалы	105,0	103,7	101,7	102,0	102,1	109,8
Плиты древесноволокнистые	104,8	102,9	100,3	101,5	102,0	106,9
Плиты древесностружечные	93,5	105,8	100,8	102,4	102,9	112,4
Фанера клееная	108,0	115,4	104,0	104,1	104,1	130,1
Целлюлоза товарная	86,9	98,5	102,1	102,1	102,0	104,7
Бумага и картон	99,5	110,0	103,8	104,0	104,0	123,5

Ввиду ограниченности номенклатуры поставляемой на экспорт продукции, качество которой не соответствует запрашиваемым стандартам, предполагается, что значительного роста российского экспорта в период до 2017 года не произойдет. При этом рост экспортных поставок будет определяться развитием экономики основных стран-импортеров российской продукции; основную часть в экспортных поставках составит продукция, уже занявшая определенную нишу на международном рынке древесины (преимущественно продукция низкого передела).

Таблица 4. Импорт основных видов продукции лесопромышленного комплекса, %

Наименование	2013 г. отчет	2014 г. оценка	Прогноз		2017 г. к 2013 г.
			2015 г.	2016 г.	2017 г.
Древесина и целлюлозно-бумажные изделия	104,5	86,8	102,1	102,2	102,2	92,5
Пиломатериалы	164,4	110,7	101,0	101,3	101,7	115,2
Плиты древесноволокнистые	99,3	102,2	100,5	100,1	100,1	102,9
Плиты древесностружечные	458,9	57,4	100,0	100,1	100,1	57,5
Фанера клееная	100,3	81,4	102,0	101,5	101,3	85,4
Целлюлоза товарная	120,5	117,9	102,0	102,5	103,3	127,3
Бумага и картон	103,2	91,0	101,0	101,3	101,7	94,7

2.4 Анализ макроэкономических показателей Ивановской области

По сравнению с прогнозом социально-экономического развития Ивановской области на 2015 год и на период до 2017 года, прогноз основных бюджетообразующих показателей и показателей поступления налоговых доходов в консолидированный бюджет Ивановской обл...