Для определения физического износа здания составим следующую расчетную таблицу 15

Таблица 15. Расчет физического износа здания

Общий износ здания (И) - 10,81%

Сумма накопленного износа (СИ):

СИ = С_текх И

СИ=20390261,2*10,81%=2 204 187,24 руб.

Стоимость здания (С_з) по затратному подходу:

С_з = Стек - СИ

С_з=20390261,2-2204187,24=18 186 074 руб.

3.4 Согласование рыночной стоимости здания

Для определения окончательной рыночной стоимости можно использовать метод средневзвешенного значения стоимости в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов приписывается весовой коэффициент, исходя из достоверности, объема и качества информации применяемых расчетов и особенности использования методов.

Целью согласования результата является определение наиболее вероятной стоимости, оцениваемого объекта через взвешивание преимуществ и недостатков примененных подходов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1) достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2) способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца;

3) действительность метода в отношении учета коньюктуры и динамики рынка;

4) способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов специфичных для объектов.

Все критерии оцениваются весовыми коэффициентами по пятибалльной системе (табл. 16)

Таблица 16. Согласование результатов по оценке здания

Таким образом, окончательная рыночная стоимость оцениваемого здания равна 22 877 082,1 руб.

3.5 Оценка бизнеса доходным подходом

Если оценка осуществляется доходным подходом, основное внимание уделяется доходам от бизнеса, поскольку именно этот показатель является основным фактором, от которого будет зависеть, сколько стоит объект. Чем выше доходы от бизнеса, тем дороже стоит сам бизнес на рынке при других равных условиях. Доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса.

Для расчета используем метод дисконтированных денежных потоков (ДДП).

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

По формулам для доходного подхода, указанным в табл. 17, проведем расчет стоимости бизнеса (табл. 17)

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Диаграмма прибыли от продаж

У=-2 348х+17 615

У₁=-2 348*4+17 615=8 223 тыс. руб.

У₂=-2 348*5+17 615=5 875 тыс. руб.

У₃=-2 348*6+17 615=3 537 тыс. руб.

У₄=-2 348*7+17 615=1 179 тыс. руб.

Таблица 17. Расчет стоимости бизнеса доходным подходом

Таким образом, стоимость оцениваемого бизнеса доходным подходом составляет 12 036 310 руб.

3.6 Оценка бизнеса сравнительным подходом

Сравнительный подход особенно подходит для оценки в том случае, если на рынке имеется несколько объектов, с которыми можно сравнить оцениваемый бизнес. На точность определения рыночной стоимости объекта напрямую влияет достоверность собранных оценщиком сведений о продажах аналогов.

Этот подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных.

Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом приведен в табл. 18

Таблица18. Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом

Корректировка на месторасположение (1-3) 42 750 000-

34 903 000=7 847 000 руб.

Корректировка на дату продажи (1-2) 34 903 000 -

26 362 500=8 540 000 руб.

Стоимость бизнеса найдем как среднее значение из полученных скорректированных цен:

С_биз=34 903 000 руб.

Вывод: цена оцениваемого бизнеса на сегодняшний день по сравнительному подходу составляет 34 903 000 руб.

3.7 Оценка бизнеса затратным подходом

Оценщики обычно используют данный подход для оценки бизнеса, не приносящего стабильных доходов, недавно созданного либо находящегося в стадии ликвидации.

Затратный подход приобретает больший вес при оценке бизнеса в следующих условиях:

• оцениваемая компания владеет значительными материальными активами;

• большая часть активов оцениваемой компании состоит из ликвидных активов (например обращающихся на рынке ценных бумаг, вложений в недвижимость и т.д.);

• оцениваемая компания либо только что образована, либо находится в стадии банкротства.

Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса обычно не допускается.

Расчет проводим методом чистых активов (табл. 19) Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем. В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода. Метод активов является довольно трудоемким в применении, но часто он является единственно возможным (когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (строительные организации), у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)).

Таблица 19. Расчет стоимости бизнеса затратным подходом

T=53/30=1,8 мес. - период оборачиваемости дебиторской задолженности.

Т=38/30=1,26 мес.-период оборачиваемости кредиторской и заемных средств.

Вывод: цена оцениваемого бизнеса на сегодняшний день по затратному подходу составляет 24 930640 руб.

3.8 Определение окончательной рыночной стоимости бизнеса

Оценка бизнеса производится тремя существующими подходами - доходным, затратным и сравнительным.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных данных стоимостных оценок к единице стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки. Согласование стоимостей бизнеса производится аналогично согласованию стоимостей оцениваемого здания (табл. 20).

Таблица 20. Согласование результатов по оценке бизнеса

Таким образом, окончательная рыночная цена бизнеса составляет 24 552 667 руб.

В теоретической части курсовой работы рассматриваются основные определения оценки бизнеса, нормативная база для оценки, основные подходы к оценке бизнеса.

Оценка бизнеса - это определение стоимости предприятия как имущественного комплекса, способного приносит доход его владельцу.

Оценка бизнеса включает в себя углубленный финансовый, организационный и технологический анализ деятельности предприятия. Прошлые, настоящие и прогнозные доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке.

Стоимость компании - это объективный показатель результатов её деятельности. Определение стоимости бизнеса крайне важно для оценки эффективности принятия управленческих решений, направленных на увеличение стоимости компании. В связи с тем, что балансовая стоимость активов обычно сильно отличается от их рыночной стоимости, однозначно прослеживается необходимость оценки при привлечении инвестиций и кредитных ресурсов. Проведение оценки бизнеса предполагают и различные виды реструктуризации предприятия: ликвидация, слияние, поглощение, выделение.

В практической части курсовой работы произведена оценка деятельности предприятия, основным видом деятельности которого является строительство.

Сравнительная характеристика темпов роста сегментов строительного рынка говорит об отрицательных значениях этого года по сравнению с прошлым. Общий объём строительства в 2015 году снизился на 5 процентов, а по некоторым показателям - в разы.

Прибыльность строительства зависит от стоимости материалов, оборудования и техники, применяемых в производстве. Сейчас рост цен на многие позиции в снабжении предприятий остановился и в общем, стабилен, хотя импорт, зависящий от курса валют, время от времени «лихорадит» в ценовом выражении. В среднем рост цен на материалы, оборудование и спецтехнику составил за год 80%.

Увеличение стоимости строительно - монтажных работ превысило пятидесятипроцентный барьер. По оценкам Росстата, прибыль строительных организаций за период 9 месяцев этого года составила около 15%, но это средний показатель и не может служить мерилом прибыльности всех сегментов строительного рынка.

При оценке строительного бизнеса и оценке здания были использованы три подхода: доходный, сравнительный, затратный.

Стоимость недвижимости:

• Доходный подход -17 169 230,8 руб.;

• Сравнительный подход - 33 000 000 руб.;

• Затратный подход -18 186 074 руб.

Стоимость бизнеса:

• Доходный подход - 12 036 310 руб.;

• Сравнительный подход - 34 903 000 руб.;

• Затратный подход - 24 930640 руб.

Путем согласования результатов стоимость здания составила 22 877 082,1 руб., а стоимость бизнеса 24 552 667 руб.

Библиографический список

оценочный экономический бизнес

1. Бабичев, М.Ю. Банковское дело: Справочное пособие / М.Ю. Бабичев, Ю.А. Бабичева, О.В. Трохова - М.: Экономика, 1994. - 132 с.

2. Белов В.А. Ценные бумаги./ В.А. Белов - М.: 1993. - 302 с.

3. Буренин А.Н. Рынок ценных бумаг и производных финансовых инструментов./ А.Н. Буренин - М., 1998. - 203 с.

4. Галанов В.А. Рынок ценных бумаг./ В.А. Галанов - М., 1998. - 128 с.

5. Есипов, В.Е. Ценообразование на финансовом рынке: учебное пособие./ В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова - СПб.: Питер, 2001. - 236 с.

6. Ефимов М.О. Рынок ценных бумаг./ М.О. Ефимов - СПб.: Навигатор, 1993. - 94 с.

7. Каратуев А.Г. Ценные бумаги: виды и разновидности./ А.Г. Каратуев - М.: Русская Деловая Литература, 1997. - 115 с.

8. Сборник УПВС №28. Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения. 2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, Москва, 1970 г.

9. http://www.cbr.ru/ [Электронный ресурс] - Официальный сайт ЦБ РФ.

10. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства [Электронный ресурс]. - Режим доступа: [Консультант Плюс] - Заглавие с экрана. - (Дата обращения: 10.11.2014).

11. Индексы цен в строительстве. [Электронный ресурс]: Информационно-аналитический бюллетень. // Режим доступа: [Консультант плюс]. - Заглавие с экрана. - (Дата обращения: 10.11.2014).

12. http://www.macro-econom.ru/economs-2294-17.html [Электронный ресурс].

Размещено на Allbest.ru