Методи і моделі оцінювання

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема 1. Порівняння як метод оцінювання

1. Метод вибіркового обстеження. Метод групування

Вибіркове спостереження - це дослідження вибраної в певній послідовності кількості одиниць генеральної сукупності з метою отримання її узагальнюючих характеристик. Генеральною називають реальну сукупність існуючих об'єктів, з яких у певний спосіб вибирають відбіркову сукупність. Вибірковою називають сукупність одиниць, відібраних за певними правилами з генеральної сукупності для статистичного спостереження.

Вибіркові спостереження розрізняють за видами:

Обстеження домогосподарств;

Маркетингові дослідження;

Аудиторські перевірки великих фірм;

Вивчення громадської думки.

Вибірковий метод використовується для прискореної обробки матеріалів суцільного спостереження і перевірки даних переписів та одноразових обстежень.

Формують вибірку за певними правилами. Передусім визначають її основу. Найпростішою основою вибірки є перелік елементів сукупності, пронумерованих від 1 до N. Від основи вибірки залежить спосіб відбору елементів сукупності для обстеження.

Спосіб формування вибіркової сукупності вибирають залежно від мети вибіркового обстеження, умов його організації та проведення. На практиці широко застосовують моментні спостереження, згідно з якими обстеженню підлягають усі елементи сукупності, але на певні моменти часу. Тому поняття генеральної і вибіркової сукупностей належать до часу спостереження, а не до сукупності яку вивчають.

Закономірності зміни випадкових похибок вибірки теорія ймовірності формулює за допомогою закону великих чисел. Зі збільшенням чисельності вибірки значення випадкових похибок зменшується. Якщо дотримано принцип випадкового відбору, то похибка вибірки визначається насамперед чисельністю вибірки. Що більша чисельність вибірки за рівних умов то менша чисельність вибірки.

Метод групування часто застосовують при аналізі масових соціально-економічних явищ, факторів і показників. У системі аналітичних методів групування займають особливе місце. Це пояснюється тим, що на відміну від інших методів статистичне групування виконує дві функції: по-перше, розподіляє сукупності на однорідні групи, а, по-друге, визначає межі й можливості застосування інших методів. Використання цих методів потребує однорідності аналізованих сукупностей, що зумовлює статистичне групування як неминучий етап обробки вихідної інформації.

Суть групування полягає в розподілі аналізованої сукупності (житловий фонд, кількість працівників, транспортних маршрутів, комунальних підприємств та ін.) на групи за якісно однорідними для них ознаками. У практиці аналітичної роботи групування використовують для вирішення трьох основних завдань:

виявлення соціально-економічних типів досліджуваних явищ;

вивчення складу і структури аналізованої сукупності за тими чи іншими істотними ознаками;

дослідження взаємозв'язку і залежності між окремими показниками.

Ці завдання вирішують за допомогою таких групувань: типологічних, структурних і аналітичних.

Типологічні групування дозволяють виділити найхарактерніші соціально-економічні типи, групи явищ з яких складається неоднорідна аналізована сукупність, визначити істотні відмінності між ними, а також ті ознаки, що є спільними для усіх груп. Ці групування використовують, наприклад, при вивченні розподілу підприємств міського господарства за формами власності, при групуванні міського населення за суспільними групами, розподілі виробництва за економічним призначенням продукції, поділі працівників комунального господарства за рівнем освіти та ін.

Структурні групування характеризують розподіл якісно однорідної сукупності на групи за певною ознакою. їх використовують у процесі економічного аналізу для вивчення складу, структури та структурних зрушень в якісно однорідних сукупностях, їх розподілу за величиною варіюючої ознаки. Прикладом може бути розподіл працівників комунального підприємства за віком, статтю, національністю, освітою та іншими ознаками; склад міського житлово-комунального господарства за кількістю працюючих, виробництвом продукції (послуг), її собівартістю. Прикладом структурного групування може бути розподіл житлового фонду за рівнем благоустрою, поверховістю будівель, їх зносом та ін.

Структурні групування відрізняються від типологічних лише за метою дослідження, за формою вони повністю збігаються.

Аналітичні групування використовують для вивчення та виявлення взаємозв'язку між ознаками. При вивченні взаємозв'язків розглядають щонайменше дві ознаки: одна з них відображає причину, друга - наслідок. Відповідно до цього розрізняють факторну й результативну ознаки. Аналітичні групування проводяться за факторною ознакою і в кожній групі визначається середня величина результативної ознаки. Якщо між ознаками є зв'язок, то середні групові систематично збільшуються (прямий зв'язок). Наприклад, виділивши окремі групи серед працівників однієї спеціальності за рівнем фаху та підрахувавши для кожної групи середній місячний заробіток або середню продуктивність праці, можна робити деякі висновки щодо н; явності зв'язку між цими ознаками.

Групування проводять за атрибутивними (якісними) і кількісними (варіаційними) ознаками. Якщо групування виконують за атрибутивною ознакою, то число груп відповідає числу її різновидів. Так, при аналізі працівників підприємства за рівнем освіти можна виділити наступні групи: з вищою, незакінченою вищою, середньою спеціальною, середньою та неповною середньою освітою. При групуванні за кількісною ознакою необхідно вибрати кількість груп та інтервали групування.

Інтервали груп можуть бути рівні й нерівні. Застосування нерівних інтервалів групування пояснюється тим, що для більшості економічних явищ кількісні зміни розміру ознаки мають неоднакове значення для нижчих і вищих груп. У кожному випадку слід брати до уваги те, скільки одиниць аналізованої сукупності потрапляє в кожну групу.

Якщо інтервали будуть занадто малими, то утвориться багато малочисельних груп і не можна буде виявити існуючі закономірності. У свою чергу, якщо брати надто широкі інтервали, то групи будуть складатися з одиниць, які якісно відрізняються, вони будуть неоднорідними. Рівні інтервали застосовують тоді, коли ознака групування розподілена у сукупності більш-менш рівномірно.

Інтервали груп можуть бути закритими і відкритими. Закриті інтервали мають верхні й нижні межі груп, у відкритих інтервалів верхньої або нижньої межі нема

Величину, на яку збільшуються або зменшуються інтервали групування від однієї групи до іншої, називають кроком інтервалу, який може бути однаковим або змінюватись від групи до групи.

Величина інтервалу пов'язана з кількістю груп. Надто велика кількість груп може спричинити розпилення елементів сукупності, подібні елементи потрапляють до різних груп. Якщо кількість груп мала, навпаки, в одну групу об'єднуються елементи різних типів, що призведе до помилкових

Групування виконують за однією або кількома ознаками. Якщо групування проводять за однією ознакою, то воно називається простим, за кількома - складним (комбінаційним, багатомірним).

Прийом статистичних групувань застосовують під час аналізу використання ресурсів підприємства, для вивчення впливу різного рівня факторів на кінцеві результати господарської діяльності (обсяг продукції, прибуток) та інші узагальнюючі економічні показники (продуктивність праці, собівартість продукції, рентабельність та ін.), а також для визначення залежності між цими показниками.

Групування можна проводити на різному рівні господарювання (підприємство, район, місто, область, регіон, держава), враховуючи як основний вид виробництва продукції (послуг), так і допоміжні. Це дозволяє виявити наявні й невикористані резерви і вжити заходів щодо їх використання і подолання відставання окремих господарств.

2. Методи факторного, кластерного, кореляційно-регресійного аналізу

Важливим питанням економічного аналізу є вивчення і вимір впливу факторів на величину досліджуваних економічних показників. Без глибокого всебічного вивчення факторів не можна зробити обґрунтованих висновків про результати діяльності підприємства, виявити резерви, обґрунтувати плани та управлінські рішення. Під факторним аналізом розуміють методику комплексного і системного вивчення та виміру впливу факторів на величину результативних показників.

Розрізняють такі типи факторного аналізу:

детермінований (функціональний) і стохастичний (кореляційний);

прямий (дедуктивний) і зворотний (індуктивний);

одноступеневий і багатоступеневий;

статичний і динамічний;

ретроспективний і перспективний (прогнозний).

Детермінований факторний аналіз становить методику дослідження впливу факторів, зв'язок яких з результативним показником має функціональний характер, тобто результативний показник можна подати як добуток, частку або алгебраїчну суму факторів.

Стохастичний аналіз - це методика дослідження факторів зв'язок яких з результативним показником, на відміну від функціональної, є неповним, імовірнісним (кореляційним). Якщо при функціональній залежності зі зміною аргументу завжди відбувається відповідна зміна функції, то при стохастичному зв'язку зміна аргументу може дати кілька значень прирост у функції залежно від поєднання інших факторів, що визначають цей показник. Наприклад, продуктивність праці при одному й тому самому рівні забезпечення фондами може бути не однаковою на різних підприємствах. Це залежить від оптимальності поєднання інших факторів, що формують цей показник.

Прямий факторний аналіз передбачає дослідження за дедуктивним методом - від загального до окремого. Його проводять з метою комплексного дослідження внутрішніх і зовнішніх, об'єктивних і суб'єктивних факторів, які формують величину результативного показника.

Вдаючись до зворотного факторного аналізу, проводять дослідження причинно-наслідкових зв'язків за методом логічної індукції - від окремих факторів до узагальнювальних, від причин до наслідків з метою визначення чутливості змін багатьох результативних показників до змін досліджуваного фактора.

Факторний аналіз може бути однорівневим і багаторівневим. Однорівневий факторний аналіз використовують для дослідження факторів тільки одного рів ня підпорядкування без деталізації їх на складові. Наприклад, у =а Ь. При багатоступеневому факторному аналізі проводять деталізацію факторів а і Ь на складові елементи з метою вивчення їхньої сутності. Деталізацію факторів може бути продовжено. У такому разі вивчають вплив факторів різноманітних рівнів співпідпорядкованості.

Необхідно розрізняти також статичний і динамічний факторний аналіз. Статичний факторний аналіз застосовують для вивчення впливу факторів на результативні показники до відповідної дати. Динамічний факторний аналіз становить методику дослідження причинно-наслідкових зв'язків у динаміці.

І нарешті, факторний аналіз може бути ретроспективним, який вивчає причини змін результатів господарської діяльності за минулі періоди, і перспективним, який досліджує поведінку факторів і результативних показників на перспективу.

Кластерний аналіз - Завдання розбиття заданої вибірки об'єктів (ситуацій) на підмножини, називані кластерами, так, щоб кожен кластер складався з схожих об'єктів, а об'єкти різних кластерів істотно відрізнялися. Завдання кластеризації відноситься до статистичної обробки, а також до широкого класу задач навчання без вчителя. Кластерний аналіз - це багатовимірна статистична процедура, що виконує збір даних, що містять інформацію про вибірку об'єктів, і потім впорядковує об'єкти в порівняно однорідні групи (кластери). Кластер - група елементів, які характеризуються загальною властивістю, головна мета кластерного аналізу - знаходження груп схожих об'єктів у вибірці. Спектр застосувань кластерного аналізу дуже широкий: його використовують в археології, медицини, психології, хімії, біології, державному управлінні, філології, антропології, маркетингу, соціології та інших дисциплінах. "Тематика досліджень варіює від аналізу морфології муміфікованих гризунів у Новій Гвінеї до вивчення результатів голосування сенаторів США, від аналізу поведінкових функцій заморожених тарганів при їх розморожуванні до дослідження географічного розподілу деяких видів позбавляючи в Саскачевані". Однак універсальність застосування призвела до появи великої кількості несумісних термінів, методів і підходів, що ускладнюють однозначне використання і несуперечливу інтерпретацію кластерного аналізу.

Кластерний аналіз виконує такі основні завдання:

Розробка типології або класифікації.

Дослідження корисних концептуальних схем групування об'єктів.

Породження гіпотез на основі дослідження даних.

Перевірка гіпотез або дослідження для визначення, чи дійсно типи (групи), виділені тим чи іншим способом, присутні у наявних даних.

Незалежно від предмета вивчення застосування кластерного аналізу припускає наступні етапи:

Відбір вибірки для кластеризації.

Визначення безлічі змінних, за якими будуть оцінюватися об'єкти у вибірці.

Обчислення значень тієї чи іншої міри подібності між об'єктами.

в Застосування методу кластерного аналізу для створення груп схожих об'єктів.

Перевірка достовірності результатів кластерного рішення.

Кластерний аналіз пред'являє наступні вимоги до даних:

показники не повинні корелювати між собою.

показники повинні бути безрозмірними.

розподіл показників має бути близько до нормального.

показники повинні відповідати вимогу "стійкості", під якою розуміється відсутність впливу

на їх значення випадкових факторів.

вибірка повинна бути однорідна, не містити "викидів".

Якщо кластерному аналізу передує факторний аналіз, то вибірка не потребує "ремонту" - викладені вимоги виконуються автоматично самою процедурою факторного моделювання. В іншому випадку вибірку потрібно коригувати.

Кореляційно-регресійний аналіз. Непараметричні методи не базуються на уявленнях про закони розподілу даних. У науці розрізняють два види зв'язку: функціональний (детермінований) і кореляційний (стохастичний). Для явищ, у яких проявляються динамічні закономірності, характерна жорстка, механічна причинність, яка може бути виражена у вигляді рівняння, чіткої залежності. Така залежність має назву функціональної. При функціональному зв'язку кожному значенню однієї величини (аргументу) відповідає одне або декілька цілком визначених значень іншої величини (функції).

До математичного розрахунку приймається, що зв'язок між х та у може існувати та характеризується функцією:

Y1 = ѓ (x1)

У суспільних процесах, у яких проявляються статистичні закономірності, немає чіткої залежності між причиною і результатом, а тому практично, не можливо виявити залежність явищ від факторів, що вивчаються. Такі закономірності складаються під впливом великої кількості причин та умов, що діють одночасно та взаємозалежно з різною силою і в різних напрямах. Крім того, точно не відомо, якою мірою кожен з факторів впливає на величину явища.

Зв'язок, при якому кожному значенню аргумента відповідає не одне, а декілька значень функції, а між аргументом і функціями не можна встановити чіткої залежності, називається кореляційним.

Регресійний аналіз призначений для вибору форми зв'язку, типу моделі, для визначення розрахункових значень залежної змінної (результативної озyаки).

Кореляційно-регресійний аналіз складається з наступних етапів:

вибір форми регресії;

визначення параметрів рівняння;

оцінка щільності зв'язку;

перевірка щільності зв'язку.

При кореляційному зв'язку кожному значенню фактора впливу відповідає низка різних значень досліджуваної ознаки, що не мають суворо визначеної величини. Кореляційна залежність проявляється тільки в середніх величинах та виражає числове відношення між ними у вигляді тенденції до зростання або спадання однієї змінної величини при збільшенні або зменшенні іншої.

Y1 = (x1) + E1

Кореляційний зв'язок є неповним і неточним. Розглянемо, як проявляє себе кореляційний зв'язок на практиці. Собівартість одиниці продукції залежить від рівня продуктивності праці: чим вище продуктивність праці, тим нижчою є собівартість. Але собівартість залежить також і від ряду інших факторів: вартості сировини та матеріалів, палива, електроенергії, їх витрачання на одиницю продукції, загальновиробничих та адміністративних витрат тощо. Тому не можна стверджувати, що при збільшенні продуктивності праці, припустимо на 10%, собівартість зменшиться також на 10%. Може трапитись, що, незважаючи на збільшення продуктивності праці, собівартість не тільки не знизиться, але навіть і підвищиться, якщо на неї здійснять більш значний вплив діючі в зворотному напрямі інші фактори.

При кореляційному зв'язку відсутній приріст функції залежно від факторних ознак, характерною є варіація результативних І факторних ознак, які виражаються у їх взаємосполучених відхиленнях від відповідних середніх значень.

Якщо зв'язок між характеристиками, що аналізуються, не детермінований, а стохастичний, то статистичні та імовірнісні методи стають практично єдиним інструментом дослідження. В економічному аналізі найбільш відомі методи множинного та парного кореляційного аналізу.

З. Евристичні методи

Під час проведення економічного аналізу слід враховувати те, що математичні методи є важливою, але не вичерпною основою прийняття рішення. Крім них слід враховувати інші фактори: мораль, традиції, звички, досвід, експертні оцінки тощо, які не піддаються формалізації та кількісній оцінці. Тому поряд з найбільш поширеними загальними, універсальними методами і прийомами аналізу доцільно застосовувати евристичні (логічні) методи і налізу, які ґрунтуються не на точних математичних розрахунках, а на досвіді та інтуїції дослідників.

Евристичні методи - це спеціальні методи аналізу, що базуються на використанні досвіду, інтуїції фахівця та його творчого мислення. Евристичні методи поділяються на експертні та психологічні.

Експертні методи є комплексом логічних та математичних прийомів і процедур дослідження, в результаті яких від фахівців-експертів одержують інформації з, необхідну для прийняття зважених раціональних управлінських рішень.

Психологічні методи - сукупність правил і процедур, які забезпечують розв'язання проблем та вирішення творчих завдань.

Крім цього, всі евристичні методи поділяються на дві групи - методи ненаправленого пошуку та направленого пошуку. До групи методів ненаправленого пошуку належать методи: мозкового штурму, експертних оцінок, асоціацій та аналогій, контрольних запитань, колективного блокноту, ділові ігри і ситуації, кібернетичні наради тощо.

До складу групи направленого пошуку належать морфологічний метод, алгоритм розв'язання винахідницьких задач та ін..

Групування евристичних методів

Метод мозкового штурму є найпоширенішим методом генерації нових ідей в результаті творчої співпраці групи фахівців.

Існують певні правила організації та проведення мозкового штурму:

визначення керівником групи мети у вигляді проблеми чи завдання, яке потребує вирішення. Завдання керівника полягає в активізації творчого мислення учасників групи з метою продукування якомога більшої кількості ідей, пропозицій щодо поставленого завдання;

суворе дотримання розподілу часу в цілому і за стадіями: І стадія - висування нових ідей, II стадія - обговорення та оцінка цих ідей. У такий спосіб розмежовується у часі висунення та обговорення ідей. Засідання не може тривати більше ніж півтори години. У разі необхідності можна провести кілька засідань з одного питання;

дотримання встановленого порядку організації творчого процесу. Так, на і стадії тільки висуваються ідеї, навіть, на перший погляд, недоречні, нездійснені, фантастичні. Перевага надається їх кількості, а не якості. При цьому забороняється критикувати ідеї, щоб не порушити творчий процес. На II стадії відбувається активне обговорення висунутих пропозицій із зазначенням їх переваг і недоліків. Корисним є комбінування декількох ідей. Завершенням цього обговорення є вибір найкращого із запропонованих варіантів.

Досвід свідчить, що завдяки відокремленню за часовими проміжками генерування та обговорення ідей, кількість нових ідей удвічі більша, ніж при застосуванні інших традиційних методів.

Здебільшого процес мозкового штурму проходить 5 послідовних стадій: визначення проблеми, генерація ідей, аналіз ідей, пошук можливостей для їх реалізації та завершення.

Основні стадії мозкового штурму:

1. Визначення проблеми. Цей етап доцільно виділяти в тому випадку, коли з самого початку не окреслена проблема, що потребує вирішення. У такому разі особливо за невеликої чисельності учасників гри) можна провести вивчення важливості проблем за рейтинговою оцінкою за допомогою карток, які роздаються кожному учаснику гри для виявлення його думки.

2. Генерація ідей є найважливішим етапом роботи, оскільки від якості висунутих ідей залежить ефективність застосування мозкового штурму. Для цього учасники гри можуть розділитися на групи по 5-6 осіб у кожній і на окремих картках записувати нові ідеї-по одній ідеї на кожній картці. Необхідно висунути якомога більше ідей і зафіксувати їх. На цьому етапі не допускається критика висунутих ідей. Тривалість етапу генерації ідей - ЗО хвилин. Після цього групи повідомляють ведучого про кількість висунутих ідей.

3. Аналіз ідей полягає у глибокому вивченні, обговоренні навіть критичному розгляді висловлених пропозицій з метою виявлення раціонального зерна в кожній з них. Відкидати ідеї не можна. На цей етап відводиться теж 30 хвилин.

4. Пошук можливостей для реалізації відбувається шляхом оцінювання кожної ідеї з двох позицій - оригінальності та можливості втілення в життя. Для цього виділяється 20 хвилин.

5. Завершення. На цьому етапі представники усіх груп роблять повідомлення про ідеї, які визнані в результаті проведеного аналізу дуже вдалими, оригінальними, та які можна дійсно реалізувати.

5. Переваги методу порівняння

Порівняльний підхід, в основному, використовується там, де є достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди об'єктів на ринку нерухомості. Чим більше схожі об'єкти порівняння і чим більше їх використовується для аналізу, тим більше точним буде отриманий результат. Відповідно, підхід надійний при оцінюванні житла, оскільки ринок житла -- найбільш розвинутий сегмент ринку нерухомості та має достатню кількість продаж аналогів для порівняння. До того ж, цей ринок насичений інформацією: періодичні видання, телевізійна інформація, власні бази даних рієлторських фірм.

Основною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу об'єктів-аналогів. Найбільш вірогідна ціна визначається ринком, а дії оцінювача об-межуються внесенням коригувань. Таким чином при реалізації цього підходу спостерігається менше суб'єктивізму, аніж при використанні інших підходів, особливо дохідного, коли вартість об'єкта визначається як результат певних розрахунків, зроблених оцінювачем на основі його суб'єктивних висновків. Істотною перевагою підходу є також і те, що у вартості об'єкта враховується співвідношення попиту та пропозиції на об'єкт інвестування, оскільки ціна фактично укладеної угоди дозволяє врахувати ситуацію на ринку. За наявності достатньої кількості даних для аналізу він досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

6. Недоліки методу порівняння

Поряд із перевагами, порівняльний підхід має ряд істотних недоліків, що обмежує можливість його використання:

Можливість застосування порівняльного підходу залежить від наявності активно функціонуючого ринку об'єктів-аналогів. Підхід базується на аналізі ринкових даних про фактично укладені угоди, тому точність результату залежить від активності та насиченості ринку даними про угоди з об'єктами-аналогами. Крім того, ринок повинен бути прозорим, відкритим, забезпечувати як надійність джерел отримання повної та достовірної інформації, так і доступність цієї інформації для оцінювача.

Залежність від стабільності ринку. Якщо ринок піддається значним змінам, то отримати точний результат оцінки складніше (за час із моменту укладення навіть недавньої угоди до дати оцінки ринкові умови можуть суттєво змінитися).

Проблема отримання інформації про фактичні ціни продажу та специфічні умови угоди. Сьогодні у нашій країні фактичні ціни продажу часто приховуються з метою ухилення від сплати податків, перевірка вірогідності інформації значно ускладнена.

Відмінність продаж. Підхід базується на аналізі об'єктів-аналогів, а абсолютно однакових об'єктів не буває, співпадає лише ряд параметрів. Чим більше відмінностей між об'єктами порівняння, тим більша вірогідність отримання недостатньо точного результату.

Особливості застосування порівняльного підходу в Україні обумовлені специфікою перехідного періоду і обмежують достовірність оцінки рівнем, який не є припустимим для практичного застосування у звичайних умовах. Серед них можна виділити:

недосконалість законодавчої бази;

залежність оцінки від нестабільної політичної обстановки;

відсутність організованої інфраструктури обробки ринкової інформації;

відсутність ефективної системи контролю якості інформації, що надає зацікавленим сторонам можливість маскувати істинний характер угоди занадто розширеним поняттям комерційної таємниці.

Навіть якщо вартість аналога відома за фактом продажу, не можна сказати, які конкретно фактори її сформували, чи не було при цьому тиску або невідомих взаємних зобов'язань продавця й покупця. Використання закордонних аналогів обмежується різницею законодавства, застосовуваних технологій, якості оцінюваних об'єктів, іншим рівнем ризику вкладень, різницею загального економічного положення країн, практично виключаючи можливість забезпечення об'єктивності такого порівняння.

З іншого боку, даний підхід може бути застосовано до окремих невирішальних елементів, приєднаних до бізнесу, таких як обладнання вроздріб, транспортні засоби або будови в депресивній зоні, які не приймають участі у створенні загального потоку доходу. З розвитком ринкової інфраструктури сфера застосування розглянутого підходу буде поширюватись.

7. Принципи методу порівняння

Порівняльний підхід ґрунтується на аналізі цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки, яке відбувається за принципами заміщення та враховує співвідношення попиту і пропонування.

Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості, раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Принцип заміщення свідчить, що обізнане покупець (споживач) на відкритому ринку не заплатить за об'єкт нерухомості ціну, що перевищує витрати на придбання об'єкта майна, в тій же мірі привабливого для покупця, тобто з еквівалентною корисністю.

Відповідно до принципу заміщення передбачається, що покупець буде розглядати всі наявні в нього альтернативні варіанти угод і буде підходити раціонально до вирішення питання вибору, маючи в своєму розпорядженні достатній час для цього. Серед альтернативних варіантів поведінки покупця можуть бути: купівля іншого, аналогічного об'єкта майна: відтворення аналогічних поліпшень на іншій ділянці землі: вкладення коштів, що забезпечує порівнянний за своїми характеристиками дохід.

Принцип заміщення означає, що розважливий здоровий покупець не заплатить за даний об'єкт більше найменшої ціни, запитуваної на даному сегменті ринку за аналогічний об'єкт з тією ж ступенем корисності. Таким чином, принцип заміщення дозволяє встановити верхню межу вартості оцінюваного майна. Даний принцип лежить в основі застосування порівняльного підходу.

Принцип попиту та пропозиції . Під пропозицією розуміється все нерухоме майно даного виду, виставлене на продаж або оренду на даний момент часу на даному сегменті ринку. Під попитом розуміється все нерухоме майно даного виду, яку учасники ринку готові придбати протягом даного періоду часу.

Зміна ціни (вартості) об'єкта нерухомості безпосередньо залежить від зміни величини попиту та пропозиції на ринку нерухомості , від їх взаємодії.

Принцип попиту та пропозиції в оцінці є наслідком закону пропозиції і попиту - економічної закономірності, що зв'язує обсяги попиту та пропозиції з цінами товарів на ринку.

Для заданих величин пропозиції і попиту шляхом поєднання відповідних залежностей «пропозиція-ціна» і «попит-ціна» визначається точка ринкової рівноваги, в якій ринкова ціна товару така, що обсяги попиту та пропозиції збігаються. При рівноважної ціни товару рівноважний обсяг пропозиції збігається з рівноважним обсягом попиту.

З принципом попиту та пропозиції тісно пов'язаний принцип конкуренції.



Тема 2. Техніка коригувань

1. Особливості коригування цін продажу порівняльних об'єктів

Усі об'єкти нерухомості унікальні, однак не всі індивідуальні характеристики суттєво впливають на вартість. Аналізуючи аналоги об'єкта оцінки, перш за все необхідно врахувати такі відмінності:

Місце розташування - розташування об'єкта описується цілим рядом характеристик. Для сільськогосподарських угідь - родючість, наявність міліоративних систем тощо; для об'єктів нерухомості, що розташовані у містах, селах, - доступність транспорту, стан оточуючого середовища, розвиненість соціально-побутової інфраструктури, престижність проживання у тому чи іншому районі і т. д.

Умови фінансування розрахунків - під час придбання нерухомості. Коригування за цим елементом порівняння не потрібні, якщо розрахунок покупця з продавцем здійснювався за власні кошти покупця. Якщо для придбання об'єкта нерухомості покупцем був отриманий кредиту банку або у фінансовій компанії, то необхідно внести коригування ціни продажу об'єкта на розмір плати за кредит. І, якщо покупець стримав від продавця пільговий кредит, то необхідно продисконтувати грошові потоки іпотечного кредиту за ринковою нормою відсотка.

Умови угоди - необхідно внести відповідні коригування, якщо мали місце тиск на продавця, сімейний чи діловий зв'язок між покупцем та продавцем, відсутність широкої гласності та доступності до всіх потенційних покупців.

Дата продажу - Цей елемент порівняння дозволяє врахувати вплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості та відповідно на рівень цін продажу. Складовими фактора часу є інфляція та дефляція, зміни у законодавстві, зміна попиту та пропозиції на об'єкти і т.п.

Фізичні характеристики - які визначають корисність (а відповідно, і вартість) самого об'єкта оцінки. Перелік цих характеристик досить різноманітний. Найбільш суттєвими є: вік та стан будівлі, вид використаних будівельних матеріалів, розмір та форма земельної ділянки, архітектура та дизайнерське оформлення будинку та інші.

Економічні характеристики - До них відносять ті характеристики, які впливають на основні результати використання дохідної нерухомості: умови та термін оренди, поточні витрати на підтримання об'єкта у функціонально придатному стані, якість управління.

Спосіб використання - Необхідно провести коригування вартості тих об'єктів нерухомості, в яких спостерігається певне відхилення від цільового використання. Так, наприклад, квартира, що купувалася під магазин, могла бути куплена значно дорожче, ніж аналогічна квартира, що використовується для проживання.

Наявність компонентів вартості, не пов'язаних із нерухомістю - Згідно з визначенням категорії «нерухомість» необхідно проаналізувати угоди купівлі-продажу об'єктів порівняння на предмет вилучення з ціни продажу об'єкта-аналога вартості рухомого майна. Наприклад, якщо при продажі торгівельного павільйону, угода була оформлена на все майно, включаючи і рухоме (касові апарати, різні меблі обладнання тощо), необхідно виключити з ціни продажу об'єкта ринкову вартість рухомого майна.

Існують різні способи розрахунку коригувань:

-- аналіз парного набору даних -- розрахунок коригувань шляхом підбору парних продажів, що мають лише одну відмінність. Цей метод будується на припущенні, що різниця у вартості об'єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування;

-- статичний аналіз -- застосування математичних методів та регресійного аналізу для обробки масиву даних;

-- аналіз витрат -- врахування витрат на створення елемента об'єкта (застосовується, наприклад, при розрахунку коригувань на наявність водопроводу чи забору на присадибній ділянці);

-- індивідуальні опитування -- опитування професіоналів експертів) для використання результатів опитування як вторинної інформації (за причиною її суб'єктивізму) при внесенні коригувань.

Крім вищезазначених методів розрахунку коригувань можуть використовуватися й інші, а також їх різні комбінації.

Для внесення коригувань використовують такі методи:

* Метод загальної суми -- всі коригування вносяться у вигляді грошових сум.

* Метод мультиплікативних відсоткових відхилень -- виражені у відсотках коригування враховують взаємозв'язок факторів між собою (відмінні поправки менше 100%, позитивні -- більше). Наприклад, якщо район розташування об'єкта оцінки краще, ніж в аналога на 15%, а під'їзні шляхи -- гірші на 10%, то коригування складе відповідно 1,15 та 0,90.

Комбінований метод -- використовуються коригування у вигляді грошових сум та відсотків.

2. Правила коригування

Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогів такі:

Правило 1. Внесення коригувань здійснюється від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.

Правило 2. Якщо об'єкт порівняння гірше за об'єкт оцінки, то коригування будуть позитивні, якщо краще -- негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів:

Збір даних про продаж або пропозицію подібного майна на ринку нерухомості; відбір об'єктів порівняння.

Перевірка достовірності отриманої інформації.

Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним визначенням розміру коригування ціни продажу або ціни пропозиції останніх.

Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування розміру коригувань у вартості об'єктів-аналогів.

3. Переваги та недоліки методів кількісного та якісного аналізу проведення коригувань.

У порівняльному підході виділяють дві групи методів розрахунку коригувань:

Кількісні;

Якісні.

Відрізняються ці групи за співвідношенням кількості ціноформуючих факторів та кількості аналогів, використаних для оцінки. Кількісні та якісні поправки доповнюють одне одного. Якісні поправки враховують фізичні характеристики, функціональність, зовнішній вигляд. Проте лише за якісними поправками ми не можемо здійснювати оцінку. Наприклад при порівнянні двох автомобілів з однаковим двигуном їхні кількісні характеристики можуть відрізнятися один від одного оскільки продуктивність двигуна буде однакова, а такі фактори як привід, КПП, маса авто, підвіска, - вони розподіляють потужність з найбільшою користю.

Якісні поправки не враховують кількості показників та їх ефективного використання, а лише наявність певного фактора, а кількісні не можуть показати функціональності окремих елементів.



Тема 3. Техніка прямої капіталізації

1. Аналіз фінансових коефіцієнтів

Для характеристики різних аспектів фінансового стану застосовуються як абсолютні, так і відносні фінансові коефіцієнти, які являють собою відносні показники фінансового стану. Останні розраховуються у вигляді відношень абсолютних показників фінансового стану або їх лінійної комбінації.

Аналіз фінансових коефіцієнтів полягає в порівнянні їх значень з базисними величинами, а також у вивченні їх динаміки за кілька років. Як базисні величини можуть використовуватися середні за часовим рядом значення показників даного підприємства, що належать до минулих, сприятливих з погляду фінансового стану періодів; середньогалузеві значення показників значення показників, що розраховані за даними звітності найвдалішого конкурента. Також як база порівняння можуть бути теоретично обґрунтовані або отримані в результаті експертних опитувань величини, що характеризують оптимальні або критичні з точки зору сталості фінансового стану значення відносних показників. Такі величини фактично виконують роль нормативів для фінансових коефіцієнтів.

Основними факторами, що визначають фінансовий стан, є по-перше, виконання фінансового плану та поповнення у разі потреби власного оборотного капіталу за рахунок прибутку і, по-друге, швидкість обертання обігових коштів (активів). Сигнальним показником, за яким визначається фінансовий стан, виступає платоспроможність підприємства, під якою розуміють його здатність своєчасно задовольняти платіжні вимоги постачальників техніки та матеріалів відповідно до господарських договорів, повертати кредити, проводити оплату праці персоналу, вносити платежі до бюджету. Оскільки виконання фінансового плану в основному залежить від результатів виробничої та господарської діяльності в цілому, можна сказати, що фінансовий стан визначається всією сукупністю господарських факторів і є найузагальнюючим показником. Відповідно звіт про фінансові результати підприємства також використовується для аналізу фінансового стану.

Система відносних фінансових коефіцієнтів за економічним змістом може поділятися на такі групи показників:

оцінки рентабельності підприємства;

оцінки ефективності управління або прибутковості продукції;

оцінки ділової активності або капіталовіддачі;

оцінки ліквідності активів балансу як основи платоспроможності.

Також фінансові коефіцієнти відображають інтереси різних груп користувачів фінансової інформації. Так, інтереси акціонерів представляють такі коефіцієнти: прибуток на акцію; прибуток на акцію з урахуванням конвертації; коефіцієнт ринкової вартості акцій; коефіцієнт виплат; відношення дивіденду до ринкової вартості акції; прибуток на активи; прибуток на капітал. Інтереси короткострокових кредиторів відтворює коефіцієнт поточної ліквідності; швидкий коефіцієнт поточної ліквідності; обіговість дебіторської заборгованості; обіговість товарно-матеріальних запасів, інтереси довгострокових кредиторів -- коефіцієнт покриття відсоткових платежів; відношення між позиченим і власним капіталом; відношення позиченого капіталу до загальної суми активів.

Розглянемо основні фінансові коефіцієнти.

Показники оцінки рентабельності підприємства та оцінки ефективності управління були розглянуті в попередньому підрозділі.

Оцінку ділової активності можна охарактеризувати за допомогою таких коефіцієнтів:

Загальна капіталовіддача = продукція (оборот) / середня вартість основного капіталу.

Віддача основного виробничого капіталу та нематеріальних активів = продукція (оборот) / середня вартість основного виробничого капіталу та нематеріальних активів

Оборотність обігових коштів характеризується двома показниками: кількістю оборотів і тривалістю одного обороту. Кількість (n) оборотів обігових коштів визначається відношенням вартості реалізованої продукції (РП) до середніх залишків оборотних коштів :

;

тривалість (t) одного обороту обігових коштів дорівнює:

, або t = Д/n,

де Д -- кількість календарних днів.

Обіговість усіх оборотних активів = продукція (оборот) / середня вартість оборотних активів.

Обіговість запасів = продукція (оборот) / середня вартість запасів.

Обіговість дебіторської заборгованості = продукція (оборот) / / середня величина дебіторської заборгованості.

Обіговість банківських активів = продукція (оборот) / середня величина вільних грошових коштів та цінних паперів.

Оборот до власного капіталу = продукція (оборот) / середня величина власного капіталу.

Відносні фінансові показники можуть бути виражені в коефіцієнтах та відсотках. Показники ділової активності наочніше подані в коефіцієнтах. У розвинутій ринковій економіці на найважливіші показники ділової активності встановлюються нормативи по економіці в цілому і по окремих галузях. Як правило, такі нормативи відображають середні фактичні значення цих коефіцієнтів. Так, в більшості цивілізованих ринкових країн нормативом оборотності запасів є 3 обороти, тобто приблизно 122 дні, нормативом оборотності дебіторської заборгованості -- 4,9, або приблизно 73 дні. Слід зазначити, що середню вартість активів і пасивів за період, наприклад рік, розраховують як середнє хронологічне за місячними даними, якщо немає такої можливості -- то за квартальними даними, а якщо в розпорядженні фінансового аналітика є лише фінансовий баланс, то застосовується спрощений прийом: середня з суми даних на початок і кінець періодів (року).

Оцінка ліквідності активів балансу відтворює здатність підприємства здійснювати розрахунки по всіх видах зобов'язань -- як по короткострокових, так і довгострокових.

Для оцінки ліквідності використовують низку коефіцієнтів -- коефіцієнт абсолютної ліквідності, коефіцієнт критичної ліквідності, коефіцієнт поточної ліквідності.

Коефіцієнт абсолютної ліквідності (Кал) дорівнює відношенню величини найліквіднших активів до суми найбільш термінових зобов'язань і короткострокових пасивів. Найліквіднішими активами, як і при групуванні балансових статей для аналізу ліквідності балансу, є грошові кошти підприємства і короткострокові цінні папери. Короткострокові зобов'язання підприємства, які представлені сумою найбільш термінових зобов'язань і короткострокових пасивів, включають: кредиторську заборгованість та інші пасиви (з урахуванням зауважень до коефіцієнта кредиторської заборгованості та інших пасивів; це зауваження стосується також коефіцієнта короткострокової заборгованості); позики, не погашені в строк; короткострокові кредити і позичкові кошти.

Коефіцієнт абсолютної ліквідності показує, яку частину короткострокової заборгованості підприємство може погасити найближчим часом. Нормальні обмеження даного показника такі:

Коефіцієнт абсолютної ліквідності характеризує платоспроможність підприємства на дату складання балансу.

Для обчислення коефіцієнта критичної ліквідності (Ккл) (інша назва -- проміжний коефіцієнт покриття) до складу ліквідних коштів у чисельник відносного показника включюється дебіторська заборгованість та інші активи. Таким чином, величина ліквідних коштів в чисельнику дорівнює сумі розділу ІІІ активу балансу, за винятком іммобілізації обігових коштів по статтях даного розділу (тобто витрат, не перекритих коштами фондів і цільового фінансування, тощо). Коефіцієнт ліквідності відображає прогнозні платіжні можливості підприємства за умови вчасного проведення розрахунків з дебіторами.

Оцінка нижньої нормальної межі коефіцієнта ліквідності:

Коефіцієнт критичної ліквідності характеризує очікувану платоспроможність підприємства на період, що дорівнює середній тривалості одного обороту дебіторської заборгованості.

Якщо до складу ліквідних коштів включити також запаси і витрати (за винятком витрат майбутніх періодів), то можна одержати коефіцієнт поточної ліквідності (Кпл), або коефіцієнт покриття. Він дорівнює відношенню вартості всіх обігових (мобільних) коштів підприємства до величини короткострокових зобов'язань. Коефіцієнт покриття показує платіжні можливості підприємства, що оцінюються за умови не лише своєчасних розрахунків з дебіторами і сприятливої реалізації готової продукції, але й продажу у разі потреби інших елементів матеріальних оборотних засобів.

Рівень коефіцієнта покриття залежить від галузі виробництва, тривалості виробничого циклу, структури запасів і витрат та ряду інших факторів. Нормальним для нього вважається обмеження:

Коефіцієнт поточної ліквідності характеризує очікувану платоспроможність підприємства на період, який дорівнює середній тривалості одного обороту всіх обігових коштів.

Різні показники ліквідності не лише складають різнобічну характеристику рівня стабільності фінансового стану підприємства при різному ступені обліку ліквідних коштів, але й відповідають інтересам різних зовнішніх користувачів аналітичної інформації. Так, для постачальників сировини і матеріалів найцікавіший коефіцієнт абсолютної ліквідності. Банк, що кредитує дане підприємство, більше уваги приділяє коефіцієнту критичної ліквідності. Покупці та утримувачі акцій і облігацій підприємства більшою мірою оцінюють фінансову стійкість підприємства по коефіцієнту поточної ліквідності.

До першої групи включені найбільш узагальнені і важливі показники оцінки прибутковості (рентабельності) господарської діяльності підприємства. Загалом показники рентабельності підприємства -- це відношення прибутку до тих чи інших засобів (майна) підприємства, що беруть участь в отриманні прибутку. Тому важливішими для оцінки є показники рентабельності, розраховані співвідношенням чистого прибутку до всього майна або до величини власних коштів підприємства.

Кожна група коефіцієнтів відображає певну сторону фінансового стану підприємства. Не можна забувати, що відносні фінансові показники є лише орієнтованими індикаторами фінансового стану підприємства та його платоспроможності. Вагомими показниками фінансового стану підприємства є показники ліквідності та ринкової стійкості. На наступному етапі даної роботи планується практично розрахувати показники деяких підприємств по окремих галузях економіки і виділити найсуттєвіші, які повніше характеризують стан підприємства на даний час.

2. Взаємозв'язок ставки капіталізації і факторів ринку

Метод прямої капіталізації застосовується в тих випадках, коли є достатньо даних для оцінки доходу, дохід є стабільним або принаймні очікується, що поточні грошові доходи будуть приблизно рівні майбутнім чи темпи їх зростання помірні.

Даний метод полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта за допомогою коефіцієнта капіталізації:

V = I / R,

де V - вартість;

I - періодичний дохід;

R - коефіцієнт капіталізації.

Практичне застосування методу капіталізації передбачає наступні основні етапи:

1) обгрунтування стабільності отримання доходів на основі ретроспективного аналізу фінансової звітності;

2) вибір величини прибутку, яка буде капіталізована;

3) розрахунок ставки капіталізації;

4) визначення попередньої величини вартості;

5) проведення поправок на наявність нефункціонуючих активів;

6) проведення поправок на контрольний або неконтрольний характер оцінюваної частки, а також на брак ліквідності.

Як капитализируемой величини прибутку може виступати або чистий прибуток після сплати податків, або прибуток до сплати податків, або величина грошового потоку. Дохідна база (база прибутку, грошового потоку тощо) повинна відповідати специфіці бізнесу. Для капіталомістких підприємств в якості дохідної бази доцільно використовувати грошовий потік через незначну ролі амортизаційних відрахувань. У рекламному, консалтинговому бізнесі, в оцінці страхових агентств, юридичний контор і т.п. дохідною базою може бути обсяг послуг. Найбільш часто оцінювачі США та Західної Європи використовують прибуток до виплати податків і відсотків за кредитами. Природно, дохідна база повинна бути вимірювана стосовно до оцінюваної компанії.

Для російських умов у більшості випадків найбільш обгрунтованою базою методу капіталізації може виявитися чистий прибуток. Цей показник завжди і одноманітно відображається у бухгалтерському обліку і сприймається потенційними або реальними учасниками бізнесу.

Обгрунтувавши вид доходної бази, оцінювач повинен розрахувати її значення, яке буде використано для визначення вартості бізнесу. З цією метою йому необхідно отримати інформацію за ряд років. Бухгалтерські дані в цьому випадку вимагають певного коректування: повинні бути виключені невиробничі і разові (нетипові) витрати і забезпечена єдність бухгалтерського обліку (єдина облікова політика, єдина система визначення виручки, єдині норми амортизації та ін.) повинні бути виключено вплив інфляції (ціни та витрати прийняті постійними) або показники більш ранніх періодів скориговані на індекси інфляції.

У більшості випадків на практиці в якості капитализируемой величини вибирається прибуток останнього звітного року.

З математичної точки зору ставка капіталізації - це дільник, який застосовується для перетворення величини прибутку або грошового потоку за один період в показник вартості. Існує кілька методів визначення коефіцієнта (ставки) капіталізації.

Спосіб ринкової екстракції заснований на статистичній обробці ринкової інформації про величини показника прибутку і цін продажу бізнесу. У відповідності з цим методом, ставка капіталізації розраховується в три етапи за формулою:

n

R i = I / n? R i,

i = 1

де R i - Коефіцієнт капіталізації i - го об'єкта;

R i = I i / V i,



де I i - величина показника прибутку i - Го об'єкта;

V i - Ціна продажу i - Го об'єкта.

Таким чином,

1. Коригуються ціни продажу підприємств-аналогів.

2. Визначається загальний коефіцієнт капіталізації.

3. Із загального коефіцієнта капіталізації виділяється ставка дисконтування.

При відомої ставці дисконту ставка капіталізації визначається в загальному вигляді за наступною формулою:

R = d - g,

де R - ставка капіталізації;

d - ставка дисконту;

g - довгострокові темпи приросту капитализируемой величини.

Попередня величина вартості розраховується за приводившейся формулою:

V = I / R.

Для проведення поправок на функціонуючі активи потрібна оцінка їх ринкової вартості відповідно до прийнятих методами для конкретного виду активів (нерухомість, машини і обладнання тощо.

3. Оцінка вартості при постійних доходах обмежених в часі

Оцінка вартості підприємства з використанням дохідного підходу ґрунтується на визначенні теперішньої вартості очікуваних вигід (доходів, грошових потоків) від володіння корпоративними правами підприємства. В основі підходу лежить теза, що метою вкладання капіталу інвестором у купівлю підприємства передусім є отримання стабільних доходів. У рамках цього підходу виокремлюють два основні методи:

- дисконтування грошових потоків (дисконтування Cash-flow);

- визначення капіталізованої вартості доходів.

При оцінці вартості підприємства цими методами дані про вартість, склад і структуру активів безпосередньо не впливають на оцінку, а використовується лише інформація про здатність активів генерувати доходи. Такий методологічний підхід за своєю природою є однотипним з методологією оцінки доцільності інвестицій на базі концепції зміни вартості грошей у часі.

Цей метод побудований на концепції теперішньої вартості майбутнього Cash-flow оцінюваного підприємства в розрізі окремих періодів. За своїм економічним змістом він схожий з методикою дисконтування Cash-flow у рамках оцінки доцільності інвестицій (див. розд. 8).

Згідно з методом дисконтування грошових потоків вартість об'єкта оцінки прирівнюється до сумарної теперішньої вартості майбутніх чистих грошових потоків (Cash-flow) або дивідендів, які можна отримати в результаті володіння підприємством, зменшеної на величину зобов'язань підприємства та збіль-шеної на вартість надлишкових активів.

Надлишкові активи -- це активи підприємства, що в даний час не використовуються ним для отримання фінансового результату та застосування яких на даному підприємстві у зазначений спосіб і належним чином є фізично неможливим або економічно неефективним. Такого роду активи оцінюються, виходячи з найкращого альтернативного варіанта їх використання.

...