Методи і моделі оцінювання

Дискусійним є питання врахування при визначенні вартості підприємства його зобов'язань. При цьому виокремлюють два підходи: Entity (брутто-вартість -- на базі сукупного капіталу) та Equity (нетто-вартість -- на базі власного капіталу). Здебільшого, якщо структура капіталу підприємства є задовільною і воно не перевантажене боргами, використовують брутто-підхід. Якщо ж баланс під-приємства переобтяжено боргами, то об'єктивність оцінки забезпечується використанням Equity-підходу. Отже, застосувавши ставку дисконтування до прогнозної суми чистого грошового потоку (чи дивідендів) за окремі періоди, отримаємо вартість підприємства (брутто). Різниця між цією вартістю та сумою позичкового капіталу відповідає чистій вартості підприємства (нетто) або загальній сумі власного капіталу за ринковою вартістю. Ринкова ж вартість власного капіталу дорівнює ринковій ціні корпоративних прав оцінюваного підприємства, тобто ціні, за яку його можна продати.

Порядок визначення вартості підприємства методом DCF наведено в табл. 9.1. Для здійснення розрахунків цим методом слід визначитися з чотирма базовими величинами:

1. Часовий горизонт, на який поширюватимуться розрахунки (прогнозний період).

2. Обсяг очікуваного Cash-flow (або дивідендів) у розрізі окремих прогнозних періодів.

3. Ставка дисконтування, яку слід використовувати для приведення майбутніх грошових потоків до теперішньої вартості.

4. Залишкова вартість підприємства.

Алгоритм розрахунку вартості підприємства (нетто) методом DCF можна уявити в такому вигляді:

, (9.3)

де ВПн -- чиста (нетто) вартість підприємства на дату оцінки; FCFt -- сумарна величина операційного та інвестиційного Cash-flow в періоді t; ЗВП -- залишкова вартість підприємства в періоді n; НА -- надлишкові активи; r -- коефіцієнт, який характеризує ставку дисконтування (r =WACCs/100).

Вибір прогнозного горизонту, який враховується при оцінці вартості підприємства, значною мірою залежить від цілей оцінки. З теоретичного погляду цей період може бути безкінечним, однак на практиці виходять з періоду корисної експлуатації об'єкта. Якщо оцінка здійснюється в рамках прийняття рішення про тимчасове вкладення капіталу в підприємство (довгострокові позички чи інвестування коштів у корпоративні права), то прогнозний період збігатиметься зі строками, на які кошти планується вкласти у підприємство. Якщо ж строк інвестування є невизначеним, то прогнозний горизонт поширюватиметься до моменту повної стабілізації діяльності та доходів підприємства.

Для об'єктивного прогнозування всіх майбутніх грошових доходів, які можна одержати, вкладаючи кошти в підприємство, слід визначити його залишкову вартість у постпрогнозний період (вартість реверсії). Йдеться про розрахунок величини чистого грошового потоку, який можна отримати в результаті ліквідації підприємства чи продажу його корпоративних прав. Зрозу-міло, що цей грошовий потік суттєво впливає на теперішню вартість підприємства.

У разі використання методу капіталізації доходів залишкова (ліквідаційна) вартість підприємства не враховується. Вважається, що в нескінченому періоді чи через значну кількість років ця вартість повністю списується і фактично дорівнює нулю.

Оцінювач при складанні будь-яких прогнозів прибутку, чистих грошових потоків тощо, а також у процесі інтерпретації (узгодження) результатів повинен дотримуватися принципу розумної обережності оцінок.

4. Оцінка вартості при доходах, що змінюються постійними темпами

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Дохідний підхід на відміну від ринкового та витратного спрямований на отримання даних про об'єкт нерухомості з погляду інвестора. Об'єкт нерухомості в цьому випадку розглядається тільки як джерело доходу. До недоліків даного підходу відноситься побудова всіх розрахунків на основі прогнозованих даних і попередніх висновків експертів. Вартість об'єктів нерухомості, що приносять дохід визначається величиною доходу яку даний об'єкт, як очікується, приноситиме в процесі всього терміну свого економічного життя.

Дохідний підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритм розрахунків при використанні прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій:

1. Визначення майбутнього валового доходу. Ґрунтуючись на даних річних балансових звітів та звітів про фінансові результати підприємства за останні 3 роки, оцінювач визначає валовий дохід. При цьому оцінюються:

* потенційний валовий дохід, тобто дохід, який об'єкт може принести за рік при повному завантаженні площ до вирахування операційних витрат. Таким чином, потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною від основного виду діяльності на оцінюваному об'єкті нерухомості;

* дійсний валовий дохід, виходячи з потенційного валового доходу, з якого віднімаються втрати при зборі платежів і додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад, від підприємницької діяльності на території об'єкта нерухомості або усередині нього).

2. Вирахування операційних витрат. Оцінювач аналізує операційні витрати, які відображені в балансі підприємства. Даний вид витрат показує витрати, необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, яка забезпечує отримання валового доходу.

Основні методи оцінки

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу.

Методи оцінки обираються залежно від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні або змінні доходи. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, яка є коефіцієнтом капіталізації, що враховує як чистий прибуток від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, що затрачено на його придбання.

В загальному випадку ставку капіталізації слід визначати як (валовий дохід - операційні витрати + ціна гудвіл) / ціна об'єкта нерухомості.

5. Інші моделі капіталізації при зміні умов отримання доходу

Існують й інші методи розрахунку ставки капіталізації:

1. Метод прямого зіставлення полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом-аналогом. В цьому випадку передбачається, що у схожих об'єктів однакові ставки капіталізації.

2. Метод зв'язаних інвестицій (власного та позичкового капіталу) застосовується при використанні для купівлі об'єкта нерухомості як позичкового, так і власного капіталу:

а) ставка капіталізації на позичкові засоби (іпотечна постійна) визначається відношенням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту;

б) ставка капіталізації на власні засоби (ставка капіталізації власного капіталу) визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу.

Загальна ставка капіталізації визначається шляхом зважування її складових частин пропорційно розмірам позичкового та власного капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова позичкового капіталу визначається як складова іпотечної постійної й відносної величини позичкового капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу.

3. Метод зв'язаних інвестицій (землі й будівлі) застосовується, коли можна точно розрахувати ставки капіталізації за кожним компонентом майнового комплексу: будівлі (будові) та земельній ділянці. Суть методу полягає у визначенні зважених ставок капіталізації для землі й об'єкта нерухомості, що стоїть на ній. Зважування ставок капіталізації здійснюється залежно від часток цих складових у загальній вартості майнового комплексу.

4. Метод Елвуда є модифікованим методом зв'язаних інвестицій (позичкового та власного капіталу), що враховує тривалість періоду капіталовкладень й зміну з часом вартості об'єкта нерухомості.

Для розрахунку загальної ставки капіталізації Елвуд запропонував формулу:

де R - загальна ставка капіталізації;

Y - ставка доходу на власний капітал (кінцева віддача на власний капітал);

M - відношення величини іпотечного кредиту до вартості (коефіцієнт іпотечної заборгованості); ГИК - іпотечний коефіцієнт;

сіер, арр - зменшення і підвищення вартості об'єкта нерухомості за прогнозований період;

8ГГ - чинник фундації відшкодування по ставці віддачі на власний капітал для прогнозованого періоду.

5. Кумулятивний метод враховує у ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів. Окрім отримання прибутку у вигляді відсотків з вкладеного капіталу, можна також враховувати й час відшкодування (повернення) вкладеного капіталу, тобто до отриманої ставки необхідно додати ставку відшкодування капіталу. Вона розраховується як відношення одиниці до кількості років його використання.

Суть методу полягає в тому, що ставка розбивається на частини, і якщо відомі величини всіх її складових, то шляхом підсумовування можна отримати ставку капіталізації.



Тема 4. Моделі залишкової капіталізації

1. Сутність теорії залишку

Залишковий дохід - це грошові потоки, які продовжують надходити до вас протягом довгого проміжку часу за роботу, яку ви зробили колись.

Залишковий дохід - це сума, що залишилася після задово-лення відомих вимог до доходу від даного елемента, що потім може бути капіталізована для оцінки вартості іншого елемента.

Метод залишкового доходу використовується для конвертації доходу у вартість. У цьому випадку репрезентативна величина доходу поділяється на ставку капіталізації або множиться на мультиплікатор доходу.

Mn = Mr / rk

де: Mn-поточна вартість об'єкта оцінки; Mr - репрезентативна величина доходу; rk - коефіцієнт капіталізації, який складається з реальної ставки дисконту і коефіцієнта амортизації (повернення капіталу).

Відповідно до класичної теорії економіки землі весь дохід, що приписується землі, повинний розглядатися як залишковий. Вартість землі визначається цим залишковим доходом.

Вважається, що земля має залишкову вартість на відміну від інших факторів виробництва, вимоги по яких до доходу повинні бути задоволені в першу чергу -- сама земля нічого не робить, дії починаються стосовно неї самої. Навпаки, вимоги по інших фак-торах виробництва повинні бути задоволені в першу чергу. Пра-ця, капітал і підприємницькі зусилля повинні бути оплачені в за-значеному розмірі. Після цих виплат землі приписується залиш-ковий дохід, що називається земельною рентою. В оцінній терміно-логії економічна рента означає ринкову орендну ставку.

При застосуванні техніки залишку для землі повинна бути ві-дома вартість будинків, споруджень, а дохід, що приходиться на землю, визначається як залишок після задоволення вимог до до-ходу для будинків і споруд.

Техніка залишку для будинків використовується тоді, коли відома вартість землі.

Техніка залишку для власності в цілому використовується в тих випадках, коли відома сумарна оцінна вартість потоку дохо-дів, а також виторг від перепродажу всього об'єкта.

При застосуванні даного методу повинні бути відомі: вартість будинків і споруд; чистий операційний дохід, принесений зем-лею, будинками і спорудами; коефіцієнти капіталізації для землі, будинків і споруд.

Розрахунки методом залишку для землі виконуються в кілька етапів.

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вб), а також чистого операційного доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (ЧОД).

2) визначення частини чистого операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ЧОДб), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд (КкБ) може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці

Ккб = Кп + Кз

де Кп - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

Кз - коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

3) визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(ЧОДз):



ЧОДз = ЧОД - ЧОДб

4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз): Вз = ЧОДз / Кз

Техніка залишку для землі може бути використана при ви-значенні варіанта найкращого і найбільш ефективного викорис-тання.

2. Від'ємна величина залишкового доходу

Можливо , що застосування техніки залишку для будівель або для землі може призвести до отримання негативної величини вартості . У цьому випадку по об'єкту власності може бути виявлена ??важлива інформація.

Наприклад, припустимо , що техніка залишку для землі показує негативну величину ( залишкового ) доходу , приписуваного землі. До складання висновку про вартість аналітик повинен перевірити ще раз допущення , покладені в основу розрахунку коефіцієнта капіталізації як у частині доходу на інвестиції , так і в частині повернення інвестицій .

Якщо допущення вірні, то ймовірно , що будівля є надлишковим поліпшенням для даної ділянки . Іншими словами , дохід , приписуваний будівлі , не здатен забезпечити необхідний дохід на інвестиції та повернення інвестованого в будівлю капіталу . Або ж потрібно інший підхід до управління власністю з тим , щоб зробити її більш привабливою для орендарів шляхом коригування ставок і графіка виплат орендної плати , зміни складу наймачів чи рівня наданих їм послуг . У разі якщо техніка залишку для будівель дає негативну величину вартості будівлі , то після перевірки припущень за коефіцієнтом капіталізації аналітик може скласти пропозиції про внесення Змін в управління об'єктом . Якщо ж і після цього залишок залишається негативним , то розумним може бути пропозиція про знесення будівлі та заміни його іншим , яке буде відповідати варіанту найкращого і найбільш ефективного використання власності .

Тема 5. Метод капіталізації доходів

1. Визначення теперішньої вартості рентних платежів

У фінансовій практиці виникає потреба оцінити майбутні грошові потоки, пов'язані з володінням певним активом. Цю потребу можна реалізувати шляхом обчислення теперішньої вартості майбутніх надходжень коштів. Для цього використовується метод дисконтування, тобто приведення грошової суми майбутнього періоду до теперішнього.

Ставка дисконту -- це відсоткова ставка, яка застосовується до майбутніх доходів і враховує ризик та невизначеність, пов'язані з фактором часу.

На ставку дисконту впливає період приведення. Чим пізніше надійдуть кошти, тим вищий дисконт застосовується до них. Чим нижчий рівень ризику, тим нижча ставка дисконту і навпаки. Слід враховувати і такий фактор, як відсоткові ставки на ринку. За їх зростання зростають і дисконтні ставки.

Теперішня вартість суми грошового потоку, який буде отриманий у майбутньому (PV), визначається за формулою:

де і -- ставка дисконту.

Множник називається коефіцієнтом теперішньої вартості, або коефіцієнтом дисконтування. Значення цього показника для кожного періоду приведення і величини дисконту визначається за допомогою фінансових таблиць.

Коефіцієнт дисконтування обернений коефіцієнту нарощування.

У наведених формулах п також означає кількість років, a R -- відсоткову ставку або обліковий банківський відсоток.

Визначення вартості грошей у часі та її використання у фінансових розрахунках

Ця методика використовується, якщо потрібно вибрати найбільш ефективний інвестиційний проект з кількох варіантів з однаковими періодами реалізації та витратами, але різними факторами ризику, або для обґрунтування ефективності інвестування в якийсь проект.

Теперішня вартість ануїтету, або фінансової ренти, за умови, що платежі будуть здійснюватися в кінці кожного періоду пост-нумерандо, визначається за формулою

Значення множника розраховується за допомогою фінансової таблиці теперішньої вартості ануїтету.

Якщо рентні виплати здійснюються на початку кожного періоду (пренумерандо), то така рента вища за звичайну, оскільки платіж буде дисконтуватись на один період менше. Теперішня вартість вексельної ренти розраховується шляхом множення теперішньої вартості звичайної ренти на (1 + Л).

На основі формули можна розрахувати значення окремого платежу, маючи задану теперішню вартість ануїтету. Такі розрахунки пов'язані з кредитними, заставними операціями тощо.

Теперішня вартість ануїтету (довічної ренти) визначається за формулою:

де Л -- сума річного платежу, довічна рента; R -- обліковий банківський відсоток.

Річна сума платежу, яка виплачується невизначено довго, називається довічною рентою.

Вартість довічної ренти, як це видно з формули, значною мірою залежить від величини відсоткової ставки. Чим вища відсоткова ставка, тим нижча теперішня вартість довічної ренти.

Висновки до розділу.

Врахування вартості грошового потоку у часі є головною концепцією в теорії фінансів, оскільки вартість грошей сьогодні вища, ніж вартість грошей, які можуть бути отримані в майбутньому.

До основних факторів, які зумовлюють різницю у вартості грошей, належать: інфляція, ризик, втрачена вигода, схильність до ліквідності.

У фінансованому та інвестиційному аналізі використовуються метод нарощування, або компаундування, для визначення майбутньої вартості потоку готівки за формулою складних відсотків і метод дисконтування для визначення теперішньої вартості грошових потоків, які будуть одержані в майбутньому.

Розрахунок майбутньої вартості грошового потоку використовується для визначення суми депозиту залежно від строку та способу нарахування відсотків, суми боргу за кредитними угодами, при розрахунках відсоткових ставок за цінними паперами.

Визначення теперішньої вартості майбутніх грошових надходжень методом дисконтування дає змогу розрахувати ефективність інвестиційного проекту або ціну, яку можна було б заплатити сьогодні за цінні папери з визначеним доходом у майбутньому.

Надходження або платежі одного розміру, які здійснюються через однакові інтервали часу, називаються ануїтетами, або рентою. Розрахунок теперішньої та майбутньої вартості ануїтету лежить в основі визначення грошових потоків від облігацій, лізингових угод, застави майна, амортизаційних кредитів, довічної ренти тощо.

2. Визначення теперішньої щорічних періодичних доходів

Найбільший інтерес з практичної точки зору представляють ануїтети, в яких всі платежі рівні між собою (постійні ануїтети) або змінюються у відповідності до деякої закономірності.

Як і для простої величини, для ануїтету можна визначити його майбутню та теперішню вартість.

Приведена вартість ануїтету при нарахуванні відсотку один раз на рік

Оберненим до поняття майбутньої вартості ануїтету є поняття теперішньої вартості ануїтету. Це - теперішня, поточна або сьогоднішня вартість майбутніх рівномірних платежів, які здійснюють через рівні проміжки часу.

Теперішня вартість ануїтету розраховується шляхом дисконтування на задану ставку і задану кількість періодів, тобто на величину :

або

, (4.41)

де: Р - приведена вартість ануїтету.

Приклад

В кінці кожного року робиться внесок на депозит в сумі 2000 грн. на умовах 9% річних при щорічному нарахуванні відсотків протягом 12 років. Визначити приведену вартість ануїтету.

Формулу приведеної вартості ануїтету можна також використати у випадку, коли позичальник бере кредит на умовах його погашення в майбутньому щорічними рівними платежами. Для цього знайдемо з формули (4.41) величину С:

, (4.42)

де: P - сума кредиту;

r - відсоток по кредиту;

C - платіж по кредиту;

N - термін кредиту.

Приклад

Ви позичили на чотири роки 10000 грн. під 14 % річних, що нараховуються за схемою складних відсотків на непогашений залишок. Повертати потрібно рівними сумами в кінці кожного року. Визначити величину річного платежу.

Він складе:

Приведена вартість ануїтету при здійсненні виплат m разів на рік. Для випадку, що розглядається, приведену вартість ануїтету знаходять дисконтуванням майбутньої вартості ануїтету на (1 + r/m)mn.

Тоді

(4.43)

Приведена вартість ануїтету при нарахуванні відсотку m разів на рік. Майбутня вартість такого ануїтету розраховується за формулою (4.40). Приведена вартість визначається дисконтуванням правої частини формули (4.40) на (1 + r/m)mn.

Тоді

(4.44)

Довічна рента. Довічна рента - рента, виплати якої не обмежені ніякими строками. Інша назва довічної ренти - перпетуїтет. Майбутню вартість такого ануїтету визначити неможливо, так як вона не є кінцевою величиною. Однак можна розрахувати приведену вартість довічної ренти, скориставшись формулою (4.41). Оскільки для такого ануїтету n > ?, то вона набуває вигляду:

(4.45)

Прикладом довічного ануїтету є безстрокові облігації (наприклад, англійська безстрокова державна облігація (консоль), яка випущена у 18 столітті і по ній сплачується дохід кожні півроку) та привілейовані акції, що генерують доход невизначено тривалий час, тому їх поточна теоретична вартість визначається за формулою (4.45).

Найбільш простим варіантом оцінки привілейованої акції є відношення величини дивіденду до ринкової норми прибутку за акціями даного класу ризику (наприклад, ставки банківського проценту за депозитами з поправкою на ризик).

Приклад

Розрахувати поточну ціну безстрокової облігації, якщо річний дохід, що сплачується, складає 100 грн., а ринкова доходність - 12 %.

Vt = 100/0,12 = 833,33 грн.

Таким чином, в умовах рівноважного ринку в даний момент часу облігації даного типу будуть продаватися за ціною 8333,33 грн.

оцінювання майно рентний капіталізація



Тема 6. Витратний метод оцінювання майна

1. Особливості застосування витратного підходу

Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей , в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки на якій цей об'єкт знаходиться є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

Особливість застосування витратного підходу становить розуміння оцінювачем відмінності між відновною вартістю ( вартістю відтворення ) об'єкта і вартістю заміщення. Відновлювальна вартість ( вартість відтворення ) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно - планувальних рішень , будівельних конструкцій та матеріалів і з тим же якістю будівельно - монтажних робіт . При визначенні відновної вартості відтворюється той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях , які є у оцінюваного об'єкта. Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.

Таким чином, відновна вартість виражається витратами на відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення - витратами на створення сучасного об'єкта - аналога.

Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того або іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.

Згідно Стандартів при оцінці нерухомості за допомогою витратного підходу рекомендується послідовно визначати :

- ринкову вартість земельної ділянки;

- відновлену вартість об'єкта нерухомості або вартість заміщення;

- величину накопиченого сукупного зносу об'єкта;

- ринкову вартість нерухомості витратним методом як суму вартості ділянки землі і відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.

Зазначим, що витратний підхід застосуємо до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка дохідної нерухомості). У зв'язку з цим найбільш поширеною областю застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на " пасивних " або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язане з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі - продажу об'єктів - аналогів в ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.

Витратний підхід застосовують також при техніко - економічному обґрунтуванні нового будівництва , при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва та реконструйованих об'єктів. У ряді випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.

Використовуючи поєднання витратного і дохідного підходів , а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективному використанні земельної ділянки, що відноситься до об'єкту оцінки.

Специфічною областю застосування витратного підходу є оцінка унікальних об'єктів та об'єктів спеціального призначення (шкіл, церков, вокзалів і т.д.). Для таких об'єктів важко знайти зіставні продажі і рівень орендних ставок, тому аналіз витрат на їх відтворення або заміщення залишається єдиною прийнятною альтернативою оцінювача.



2. Алгоритм ринкового та неринкового виду вартості у витратному підході

Рішення різних завдань вимагає застосування різних видів вартості . Для оцінки використовуються види вартості на базі ринкової вартості активу або на базах , відмінних від ринкової вартості.

Для того щоб перейти до поняття ринкової вартості необхідно визначити - що таке ціна . Ціна - це поняття, що відноситься до обміну товару або послуги. Вона являє собою суму , запитану , пропоновану або сплачену за товар чи послугу. Поняття вартості звернено до ціни , про яку , швидше за все , домовляться покупці або продавці товару або послуги , наявної в наявності для продажу . Тобто вартість - це розрахункова величина.

Вартість визначає гіпотетичну , або умовну , ціну товару або послуги , про яку, швидше за все , повинні домовитися мотивовані типовими міркуваннями покупці і продавці. Таким чином, вартість - це не факт, а розрахункова найбільш ймовірна ціна, яка буде сплачена в даний час за товар або послугу, наявну для продажу.

Ринкова вартість.

Поняття ринкової вартості пов'язане з колективним сприйняттям і поведінкою учасників ринку. Воно визнає різні фактори ,які можуть впливати на трансакції [ угоди ], що здійснюються на ринку , і відокремлює їх від інших «внутрішньо властивих » або неринкових міркувань , що впливають на вартість . Ринкова вартість грунтується на ринкових даних , і тому всі вхідні параметри повинні базуватися на інформації , отриманої на ринку.

Визначення ринкової вартості згідно з Федеральним стандарту оцінки № 2 (ФСО № 2): При визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки визначається найбільш ймовірна ціна , за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції , коли сторони угоди діють розумно , розташовуючи всією необхідною інформацією , а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини , тобто коли :

* одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки , а інша сторона не зобов'язана приймати виконання ;

* сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

* об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти , типової для аналогічних об'єктів оцінки ;

* ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було ;

* платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Можливість відчуження на відкритому ринку означає , що об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти , типової для аналогічних об'єктів , при цьому термін експозиції об'єкта на ринку повинен бути достатнім для залучення уваги достатнього числа потенційних покупців.

Розумність дій сторін угоди означає , що ціна операції - найбільша з досяжних за розумними міркувань цін для продавця і найменша з досяжних за розумними міркувань цін для покупця.

Повнота інформації означає , що сторони угоди в достатній мірі інформовані про предмет угоди , діють , прагнучи досягти умов угоди , найкращих з точки зору кожної з сторін , відповідно з повним обсягом інформації про стан ринку та об'єкт оцінки , доступним на дату оцінки.

Відсутність надзвичайних обставин означає , що у кожної зі сторін угоди є мотиви для здійснення угоди , при цьому відносно сторін немає примусу здійснити операцію.

Згідно з Міжнародними стандартами оцінки ( МСО 2007 ) - ринкова вартість визначається як:

Розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін майна на дату оцінки між зацікавленим покупцем та зацікавленим продавцем в результаті комерційної [ « на відстані довжини руки»] угоди після проведення належного маркетингу , при якій кожна зі сторін діяла б , будучи добре обізнаною , ощадливо і без примусу.

Згідно ФСТ № 2 , ринкова вартість визначається оцінювачем, зокрема, в наступних випадках :

- при вилученні майна для державних потреб ;

- при визначенні вартості розміщених акцій товариства , придбаних товариством за рішенням загальних зборів акціонерів або за рішенням ради директорів ( наглядової ради) товариства ;

- при визначенні вартості об'єкта застави , в тому числі при іпотеці ;

- при визначенні вартості негрошових внесків до статутного (складеного) капіталу ;

- при визначенні вартості майна боржника в ході процедур банкрутства;

- при визначенні вартості безоплатно отриманого майна.

Ринкова вартість на практиці також застосовується при вирішенні таких завдань:

- прийняття управлінських рішень ;

- продаж і покупка майна.

Ринкова вартість є основою для визначення заставної , ліквідаційної та спеціальної вартостей.

Бази оцінки відмінні від ринкової вартості (неринкова вартість).

Прикладами баз оцінки, відмінних від ринкової вартості, є: справедлива вартість, інвестиційна вартість , спеціальна вартість і синергетична вартість . Додаткові допущення, необхідні при застосуванні цих баз, часто є більш специфічними (конкретними), ніж ті допущення , які потрібні при визначенні ринкової вартості, оскільки вони можуть ставитися до обставин конкретної сторони. З цієї причини при проведенні оцінки на основі якої з таких баз слід переконатися , що така оцінка не буде тлумачитися як грунтується на ринковій вартості .

Справедлива вартість

Вираз " ринкова вартість" та термін " справедлива вартість" , який зазвичай присутній в стандартах фінансової звітності , в цілому сумісні , хоча вони не у всіх випадках є в точності еквівалентними. Справедлива вартість - бухгалтерське поняття, яке визначається у Міжнародних стандартах фінансової звітності та інших аналогічних стандартах як грошова сума , за яку можна було б обміняти актив або погасити зобов'язання в комерційній угоді між добре обізнаними заінтересованими сторонами.

Справедлива вартість застосовується при вирішенні таких завдань:

- переоцінка основних засобів згідно МСФЗ (Міжнародні стандарти фінансової звітності);

- складання фінансової ( бухгалтерської) звітності згідно з МСФЗ (Міжнародні стандарти фінансової звітності);

- постановка на баланс об'єкта згідно МСФЗ (Міжнародні стандарти фінансової звітності).

Справедлива вартість за вирахуванням витрат з продажу - fair value less costs to sell - це сума , яку можна отримати від продажу активу або підрозділу , що приносить грошовий дохід , за умови комерційної угоди між добре обізнаними та зацікавленими сторонами , за вирахуванням витрат на її здійснення (МСФЗ 36 , 6).

Спеціальна вартість.

Спеціальна вартість ( special value ) - сума, що перевищує ринкову вартість і відображає певні властивості активу , що мають цінність тільки для спеціального покупця. ( МСО 2 , 3.5) . Спеціальний покупець - special purchaser - покупець , для якого конкретний актив має спеціальної вартістю через переваг , що виникають за рахунок володіння ним , але не відносяться до покупців на ринку в цілому ( МСО 2 , 3.4).

Спеціальна вартість може виникнути завдяки фізичній , функціональної або економічного зв'язку об'єкта майна з деяким іншим об'єктом майна.

Спеціальна вартість застосовується при вирішенні таких завдань:

- прийняття управлінських рішень ;

- купівля або продаж об'єкта для спеціального покупця.

Інвестиційна вартість.

При визначенні інвестиційної вартості об'єкта оцінки визначається вартість для конкретної особи або групи осіб при встановлених цією особою (особами) в інвестиційних цілях використання об'єкта оцінки . При визначенні інвестиційної вартості , на відміну від визначення ринкової вартості , облік можливості відчуження за інвестиційною вартістю на відкритому ринку не обов'язковий.

Інвестиційна вартість застосовується при вирішенні таких завдань:

- прийняття управлінських рішень ;

- складання інвестиційного проекту;

- покупка об'єкта.

Синергетична вартість.

Синергетична вартість ( synergistic value ) - додатковий елемент вартості , створюваний за рахунок поєднання двох або більше майнових інтересів , коли вартість майнового інтересу , що отримується в результаті їх об'єднання , вище , ніж сума вартостей первинних майнових інтересів ( МСО 2 , 3.6).

Синергетична вартість застосовується при вирішенні таких завдань:

- купівля або продаж об'єкта;

- злиття і поглинання ;

- реструктуризація ;

- прийняття управлінських рішень .

Ліквідаційна вартість.

При визначенні ліквідаційної вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну , по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки , менший типового терміну експозиції для ринкових умов , у випадках , коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна . При визначенні ліквідаційної вартості , на відміну від визначення ринкової вартості , враховується вплив надзвичайних обставин, які змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах , що не відповідають ринковим.

Ліквідаційна вартість застосовується при вирішенні таких завдань:

- отримання кредиту ;

- передача майна в заставу ;

- ліквідація підприємства;

- прийняття управлінських рішень .

Іпотечна вартість.

Іпотечна вартість - mortgage lending value . Вартість майна , визначена шляхом обачного аналізу майбутньої реалізованості майна з урахуванням довготривалих стійких аспектів даного майна , загальної та місцевої кон'юнктури , поточного використання та можливих альтернативних варіантів використання майна . При проведенні оцінки іпотечної вартості елементи спекулятивного характеру брати до уваги не слід. Іпотечна вартість повинна документуватися ясно і прозоро ( директива Європарламенту 2006/48/ЄС ) .

Іпотечна вартість застосовується при іпотеці .

Кадастрова вартість.

При визначенні кадастрової вартості об'єкта оцінки визначається методами масової оцінки ринкова вартість , встановлена ??і затверджена відповідно до законодавства, що регулює проведення кадастрової оцінки .

Кадастрова вартість визначається, зокрема , для цілей оподаткування.

Бухгалтерська ( балансова) вартість

Відносно активів - капіталізовані витрати на створення / придбання активу за вирахуванням накопиченої амортизації ( будь то амортизація активів ( depreciation ) , або амортизація - погашення позик ( amortization ) і виснаження ( depletion ) , коли мова йде про невідтворюваних ресурсах ) - як вони представлені в бухгалтерських документах бізнесу.

У відношенні організації бізнесу - різниця між сумарними активами ( за вирахуванням амортизації амортизації- погашення позик і виснаження невідтворюваних ресурсів ) і сумарними зобов'язаннями бізнесу , як вони представлені в бухгалтерському балансі . У цьому випадку бухгалтерська вартість є синонімом понять бухгалтерської вартості чистих активів , чистої цінності ( net worth ) і власного капіталу акціонерів (акціонерного капіталу).

Застосовується в бухгалтерському обліку.

Скоригований бухгалтерська вартість.

Балансова вартість, одержувана в результаті додавання, виключення або зміни величин одного або декількох активів або зобов'язань щодо їх облікових бухгалтерських сум ( МР 6 , 3.1). Застосовується в бухгалтерському обліку.

Вартість у використанні.

1 . Наведена (тобто дисконтована до дати оцінки ) вартість розрахункових майбутніх грошових потоків , які ймовірно виникнуть від продовження використання активу і від його продажу в кінці строку його кориого використаня(МСФЗ 5, додаток А).

2 . Наведена вартість майбутніх грошових потоків , які очікується отримати від активу або генеруючої одиниці (підрозділи, що приносить грошовий дохід)(МСФЗ 16, 6).

Слід зауважити , що наведені вище визначення , які застосовуються до складання фінансової звітності , враховують вартість активу наприкінці строку його корисного використання. Це застосування відрізняється від звичайного застосування цього терміна в оцінній практиці.

Вартість в обміні.

1 . Вартість, визнана ринком , на якому ймовірно (або гіпотетично ) має місце обмін власності на актив. Визначення МСО ринкової вартості, походящей для фінансової звітності , грунтується на принципі вартості в обміні , а не вартості у використанні ( МСО 2 , 6.1).

2 . Вартість (у грошовому вираженні ) майна , яке обмінюється на інший актив або активи . Гроші в такому випадку є мірилом , за допомогою якого можна оцінити порівняльну вартість кожного з обмінюваних майн.

Утилізаційна вартість.

Вартість активу , що розраховується з урахуванням особливих обставин, за яких відбувається продаж активу. Утилізаційна вартість описує вартість активу , який досяг кінця свого терміну економічної служби в рамках того виробничого призначення , для якого він був створений. Актив все ще може мати вартість для альтернативного використання або для утилізації з метою подальшого використання його складових (МСО 2 , 6.9.3 ).

Внутрішня вартість.

Грошова сума , яка на підставі оцінки готівкових фактів вважається "істинної " або " реальною" цінністю речі. Це поняття є поняттям довготривалої неринковою вартості, яка згладжує короткочасні коливання цін.

Внутрішня вартість застосовується при вирішенні таких завдань:

- купівля або продаж об'єкта;

- прийняття управлінських рішень .

3. Метод ринкових порівнянь

Метод ринкових порівнянь - це один з методів оцінки вартості об'єкта власності, який базується на виборі зіставних об'єктів , вже проданих в даному районі. З цих даних виводиться середня ціна за квадратний метр або гектар або іншу одиницю ; множенням її на площу оцінюваного об'єкта або інший показник масштабу визначається ринкова вартість об'єкта.

Для визначення вартості об'єкта нерухомості методом ринкових порівнянь, як правило, використовується наступна послідовність дій :

1. Дослідження ринку і збір інформації про угоди або пропозиціях щодо купівлі або продажу об'єктів , аналогічних оцінюваному об'єкту .

2. Перевірка точності і надійності зібраної інформації та відповідність її ринковій кон'юнктурі .

3. Вибір типових для ринку оцінюється об'єкта одиниць порівняння ( наприклад , ціна за одиницю площі , одиницю об'єму , квартиру , кімнату , місце в кінотеатрі , номер у готелі ) та проведення порівняльного аналізу по обраному об'єкті .

4. Порівняння порівнянних об'єктів (об'єктів аналогів) з оцінюваної нерухомістю ( об'єктом оцінки ) з використанням одиниці порівняння і внесення поправок в ціну кожного порівнюваного об'єкта щодо оцінюваного об'єкта.

5. Зведення відкоригованих значень цін об'єктів- аналогів , отриманих в ході їх аналізу , в єдине значення або діапазон значень вартості .

Вибір одиниці порівняння визначається, як правило, типом нерухомості. При оцінці квартир в якості одиниці порівняння використовується одиниця площі. Складські приміщення та промислові об'єкти , як правило , порівнюють на основі ціни за квадратний або кубічний метр будівлі. Готелі та мотелі зазвичай аналізують з точки зору ціни за готельний номер. Ресторани, театри і концертні зали порівнюють на основі ціни за місце.

Незабудована земля порівнюється за ціною за одиницю площі: кв. метр, сотка, гектар. Одиниці порівняння використовують для того, щоб зробити прозорою і зрозумілою процедуру порівняння оцінюваного об'єкта та його аналогів.Так, наприклад, коли ціни продажу приведені до цін за розмірну одиницю будівлі, зазвичай відпадає необхідність робити коригування на розміри об'єктів.

4. Технологія розрахунку накопиченого зносу

На дату оцінки повна відновна вартість будівель буде відрізнятися від їх ринкової вартості на цю ж дату. Основна причина - втрата вартості під впливом різних факторів, що викликають старіння об'єкта нерухомості. Знос будівлі обумовлений погіршенням його фізичного стану , невідповідністю функціональних характеристик сучасним уявленням ринку нерухомості , впливом зовнішніх умов функціонування об'єкта на його вартість. Оскільки перелічені фактори проявляються взаємопов'язано , їх вплив на вартість оцінюється комплексно.

Під загальним накопиченим зносом оцінювачі розуміють втрату вартості оцінюваного об'єкта по всіх можливих причин. Розмір загального накопиченого зносу представляє різницю між ринковою вартістю будов на дату оцінки та його повної відновної вартістю , розрахованою або як вартість відтворення , або як вартість заміщення . Витратний підхід розглядає повну відновну вартість оцінюваних будівель виходячи з припущення , що вони нові . Тому оцінивши величину загального накопиченого зносу для будівель , оцінювачі віднімають її з показника повної відновної вартості і отримують в результаті залишкову вартість будівлі .

Оціночний знос відображає реакцію ринку на ті чи інші характеристики оцінюваного об'єкта , що відрізняють його від аналогічного гіпотетично новозбудованого об'єкту на дату оцінки . Знос будівель виникає під впливом трьох основних причин , які можуть проявлятися як комплексно , так і ізольовано . В оцінці виділяють наступні причини втрати вартості будівель:

! фізичний знос ,

! функціональне старіння ,

! зовнішнє ( економічне ) старіння .

Завдання оцінювача - ідентифікувати сприйняття ринком вартісного впливу амортизації на підсумкову ринкову вартість будівель.

Фізичний знос - це втрата вартості будівель в результаті їх експлуатації та впливу природних сил. Зазвичай ринок вважає , що нова будівля краще старого .

Функціональне старіння являє втрату вартості будівель в результаті невідповідності їх функціональних характеристик вимогам ринку на дату оцінки . До таких недоліків можна віднести конструктивні елементи будівлі , будівельні матеріали , дизайн та ін , які знижують функціональність , корисність і , отже , цінність будівлі.

Зовнішнє ( економічне ) старіння являє собою втрату вартості будівлі або об'єкта власності внаслідок негативного впливу зовнішніх по відношенню до оцінюваного об'єкту чинників. Зовнішнє старіння може виникнути в результаті зміни фізичного оточення об'єкта оцінки або негативного впливу ринкового середовища . Таким чином , локальна закріпленість об'єкта обумовлює існування зовнішніх причин , які не можуть контролюватися власником нерухомості , орендодавцем або орендарем.

Практично всі види зносу можна спостерігати навіть на щойно збудованих будівлях , навіть тих , які відповідають найбільш ефективному використанню земельної ділянки. Це пов'язано з тим , що в ході проведення будівельних робіт можуть бути допущені певні прорахунки і відступу від початкового проекту . Крім того , в силу тривалості періоду проектування і великих термінів будівництва навіть найсучасніші проекти до моменту введення об'єкта в експлуатацію можуть мати функціональне невідповідність.

Знос впливає на вартість нерухомості в певних межах , що диктуються ринком. Тому для деяких старих будівель можлива парадоксальна ситуація : зниження вартості в результаті фізичного зносу може компенсуватися перевищенням попиту над існуючою пропозицією , або за рахунок історичної чи архітектурної цінності будівель.

Для розрахунку зносу і повної відновної вартості будівель оцінювач повинен використовувати одну і ту ж основу.

Вартість відтворення будівлі - це вартість відтворення точної копії оцінюваного будинку за такими параметрами як проект , будівельні матеріали і технологія. Вартість заміщення будівлі - це вартість відтворення будівлі порівнянної з оцінюваним об'єктом корисності . У такому випадку використовуються будівельний проект , матеріали і технології , які в даний час домінують на будівельному ринку. Цілком очевидно , що вартість заміщення буде містити більше елементів , що підлягають функціональному старінню , ніж відтворювальна вартість , що потребують відповідного корегування .

Слід підкреслити існуюче розходження між термінами «амортизація», використовуваної в бухгалтерському обліку, і « зносом », застосовуваним в оціночної діяльності . У бухгалтерському обліку під амортизацією розуміють спосіб бухгалтерського відшкодування первісної або відновної вартості основних засобів протягом усього терміну їх корисного використання.

На відміну від амортизації , використовуваної в оцінці та визначається з урахуванням впливу ринкових факторів , бухгалтерська амортизація підпорядковується чинним способам і нормам нарахування.

В оцінці знос будов безпосередньо пов'язаний з їх віком і терміном експлуатації , як усього будинку , так і його окремих конструктивних елементів , оскільки він відбувається протягом терміну експлуатації будівлі або його елемента . Теоретично протягом терміну експлуатації будинок або його компонент повинні втратити всю свою вартість , тому при розрахунку амортизації досягнуті на дату оцінки вік і термін експлуатації використовуються для розрахунку загального зносу будов або складових його компонентів.

При розрахунку загального зносу оцінювачі використовують такі поняття:

Термін економічної служби - це період часу, протягом якого будівля має вартість і, отже , збільшує вартість нерухомості. Даний термін охоплює період від будівлі, до того моменту , коли будова перестане вносити економічний вклад у вартість об'єкта. Цей період зазвичай менше терміну фізичного існування будівлі. Для оцінки терміну економічної служби необхідно вивчити типові терміни економічної служби аналогічних будівель , проданих нещодавно за ринковою вартістю.

Термін економічної служби формується під впливом ряду факторів , таких як:

фізичні фактори : темпи зносу фізичних компонентів будівлі з урахуванням якості будівельних робіт , призначення об'єкта , кліматичних умов; ! функціональні фактори : темпи вдосконалення будівельних та енергозберігаючих технологій , зміна архітектурних уподобань, ефективність будівельних проектів ; ! зовнішні чи економічні фактори: короткострокова і довгострокова динаміка попиту та пропозиції , життєвий цикл регіону і конкретної території , прийнятні умови фінансування.

Термін корисної служби - це період часу , протягом якого фізичні елементи будівель можуть функціонувати. Слід підкреслити , що деякі компоненти будов можуть мати досить тривалий термін служби , істотно перевищує термін корисної служби всієї будівлі.

Елементи будівлі можна поділити на два типи. До першого відносять так звані елементи тривалого користування , термін корисної служби яких не менше терміну економічної служби будівлі. До них відносять стіни , фундамент , підземні комунікації та ін Другий вид включає коротко живуть елементи , термін корисної служби яких менше терміну економічної служби будівлі , наприклад , кондиціонери , покрівля , внутрішня обробка та ін Розмежування елементів на довго і коротко живуть дозволяє уникнути подвійного рахунку при оцінці зносу методів розбивки .

Остаточний термін економічної служби - це визначається оцінювачем період, протягом якого будови будуть після дати оцінки вносити вклад у вартість об'єкта власності . Остаточний термін економічної служби охоплює період часу від дати оцінки до закінчення економічної служби . Якщо найбільш ефективний вид використання об'єкта не змінюється , залишковий термін економічної служби будівлі не перевищує загального строку економічної експлуатації , але іноді може збігатися з ним.

Остаточний термін корисної служби - це визначається оцінювачем період часу від фактичного віку будинку до кінця його загального терміну корисної служби . Остаточний термін корисної служби долгоживущего елемента збігається із залишковим терміном економічної служби або перевищує його.

Фактичний вік - це число років , що минули з моменту введення будівлі в експлуатацію до дати оцінки. Фактичний вік при оцінці зносу є вихідною точкою відліку для визначення дійсного віку , крім того він необхідний для розрахунку фізичного зносу довго і коротко живуть компонентів будівлі.

Дійсний вік - це вік , відповідний фактичному стану та корисності оцінюваного будинку . Аналогічні споруди , введені в експлуатацію в один і той же час , будуть мати при однаковому способі нарахування рівну бухгалтерську амортизацію , проте в силу внутрішніх і зовнішніх факторів вони можуть отримати різний оцінний знос .

Дійсний вік і залишковий строк економічного служби в сумі складають загальний термін економічної служби.

Різниця між загальним строком економічної служби і дійсним віком будівлі дає залишковий термін економічної служби . Дана взаємозв'язок дозволяє використовувати інформацію з аналогічним будівлям для оцінки кожного з перерахованих вище понять.

Величина зносу повинна відображати реакцію поінформованої і розумного покупця , а також ринку на стан і якість будівлі. Основною метою ідентифікації зносу є виявлення видів зносу , визнаних ринком , і їх співвідношення в загальній втрати вартості.

...