Оценка недвижимости

Отсутствуют.

7.5 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

- Копия технического паспорта на помещение

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы данные, полученные при визуальном осмотре:

- Фотографии объекта оценки

7.6 схема Местоположения объекта оценки, фотографии объекта оценки

Местоположение объекта оценки указано на фрагменте карты г. Кирова:

Рис. 1 - Местоположение объекта оценки на фрагменте карты г. Кирова

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки представляет собой торговое помещение, расположенное в центральной части города, поэтому далее проводится анализ рынка торговых помещений, расположенных в центре г. Кирова.

Классификация и сегментация рынка недвижимости. Участники рынка недвижимости.

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

- рынок жилья

- рынок коммерческой недвижимости.

В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:

Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

· - под дачное и садово-огородное использование;

· - под жилую застройку;

· - промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

· - сельскохозяйственного назначения;

· - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

· - лесного фонда, водного фонда;

· - участки недр;

· - земли резерва, назначение которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:

· - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

· - индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа - домовладения и дома нового типа - коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая недвижимость:

· - офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

· - гостиницы, мотели, дома отдыха;

· - магазины, торговые центры;

· - рестораны, кафе и другие пункты общепита;

· - пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

· - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

· - мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;

· - паркинги, гаражи;

· - склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

· - здания правительственных и административных учреждений;

· - культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

· - религиозные объекты.

В таблице ниже приведена классификация рынков недвижимости.

Табл. 9 - Классификация рынков недвижимости

Участники рынка недвижимости.

Можно выделить следующие группы участников:

1. Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

2. Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.

· агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;

· информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агенства или интернет сайты.

B г. Кирове крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг - Валькирия, Инком-недвижимость, Боди, Вятка-РиМакс, Вятка-Риэлти, МИС-вятская недвижимость, Мегаполис и др.

Примером информационных площадок в г. Кирове могут служить сайты, чья основная функция - предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

Среди популярной прессы можно отметить- «Из рук в руки», «Народные страницы», «НППН».

3. Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода - через перепродажу, аренду и т.д.

Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.

4. Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.

5. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

6. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации. В России пока это направление только зарождается, за рубежом - находится на достаточно высоком уровне.

7. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.

8. Важный участник рынка недвижимости - государство, функция которого - регулировать рынок и устанавливать правила игры.

Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это набор механизмов, с помощью которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы. В зависимости от географического фактора, каждый регион, город, район представляет собой отдельный рынок недвижимости со своими различными условиями. Рынок недвижимости зависит от законодательной базы, условий финансирования, форм владения. Этот рынок постоянно изменяется и является уникальным в каждой стране, регионе, городе.

Развитие рынка недвижимости происходит из взаимосвязи спроса и предложения. Уровень спроса и предложения на рынке недвижимости в городе Кирове в частности зависит от экономического развития Кировской области: получения доходов от предпринимательской деятельности для юридических лиц и уровня заработной платы для физических лиц.

Анализ рынка недвижимого имущества выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах рынка недвижимости города Кирова.

В настоящее время объекты недвижимости попадают на рынок по трем каналам:

1. Помещения, находящиеся в муниципальной собственности и предлагаемые городским комитетом по управлению муниципальным имуществом. После проведения массовой приватизации, когда была продана большая часть объектов муниципальной собственности хорошего качества, в настоящее время в основной своей массе выставляются на продажу и сдаются в аренду помещения невысокого качества. Они предлагаются во всех частях города, часто расположены в цокольных и подвальных помещениях жилых домов.

Сдача в аренду муниципальных помещений осуществляется на долгосрочной и краткосрочной основе по ставкам ниже арендных ставок, существующих на вторичном рынке, в том числе и при сдаче муниципальных помещений арендаторами в субаренду по согласованию с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом.

В таблице 5 приведены значения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 1 декабря 2008 г.:

затратный доходный ценообразующий недвижимость

Табл. 10 - Значения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 1 декабря 2008 г. http://www.admkirov.ru/property/administration/materials/stat/20081201/

Продажа муниципальных объектов осуществляется только на аукционах. При этом экспозиция объектов на рынке составляет не более 2 месяцев (с момента объявления торгов и до их проведения) и не во всех случаях может считаться достаточным маркетинговым периодом. Отсутствие же активной рекламы без проведения специальных маркетинговых исследований с адресной работой с потенциальными покупателями, в том числе и за пределами города, не позволяют говорить об адекватном маркетинге при продаже муниципальных объектов. Таким образом, нарушение одного из существенных требований концепции рыночной стоимости не позволяет интерпретировать цены на торгах как отражение последней.

2. Здания и помещения, продаваемые в случае обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Как и при продаже муниципального имущества, при продаже арестованных объектов время экспозиции их на рынке не всегда может считаться достаточным маркетинговым периодом, отсутствует активная реклама, не проводятся глубокие маркетинговые исследования и адресная работа с покупателями. Кроме того, продавцов (владельцев объектов) в этих случаях нельзя рассматривать как добровольных участников сделки. Поэтому нарушение существенных требований концепции рыночной стоимости предполагает осторожное отношение к использованию в анализе рыночной стоимости оцениваемых объектов результатов продажи арестованного имущества.

3. Объекты недвижимости, в добровольном порядке выставляемые на продажу и сдаваемые в аренду их собственниками. В эту категорию попадают объекты самого разного качества, как по физическим параметрам, так и по характеру отделки и обеспеченности факторами удобства.

Дальнейший анализ требует определить области сбора необходимой для выполнения оценки рыночной информации, в том числе о ценах предложения, об арендных ставках и условиях продажи объектов недвижимости. При разработке данного раздела были использованы обзоры периодической печати: газеты «Народные страницы», «Из рук в руки» и др., информация из Интернет-ресурсов и др., а также устная информация, выявленная из интервью с заказчиком, риэлторами, управляющими недвижимостью.

Рамки цен предложений и арендных ставок зависят от известных условий. Ими являются местоположение объекта, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, криминогенная обстановка, а также период и уровень эксплуатации недвижимости, состояние объекта недвижимости (требуется ли ему капитальный или текущий ремонт) и конструктивные характеристики. Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. Следует учесть, включен ли в стоимость аренды или цены продажи нежилого помещения налог на добавленную стоимость. К стоимостным факторам относятся также и условия заключения договора (прямая аренда, субаренда, договор о совместной деятельности).

Сегмент рынка недвижимости - торговые помещения

Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

Специализированные торговые учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относятся крупные магазины города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Достоверная информация о сделках купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и высокой рыночной стоимостью официально публикуется крайне редко.

Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи;

Торговые площади, эксплуатируемые компаниями в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки»;

Торговые площади, принадлежащие компаниям - операторам недвижимости. По своей сути являются дальнейшим развитием предыдущего типа эксплуатации недвижимости. Для города Кирова сравнительно новый вид бизнеса, который в настоящее время стал довольно активно развиваться. Одними из первых в городе стали торговые комплексы «Росинка», «Дом быта», «Новый универмаг», «Юбилейный», «Преображенский пассаж» и другие.

Купля-продажа торговых помещений

В связи с отмеченной структурой торговых помещений города Кирова, сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.

В силу конфиденциальности информации установить реальные суммы совершенных операций не предоставляется возможным, поэтому ниже рассмотрены цены предложений по продаже торговых площадей.

Как и в случае с офисной площадью, на цену предложения, кроме площади объекта и его текущего технического состояния, сильное влияние оказывает местоположение объекта. Таким образом, торговые площади в среднем предлагаются к продаже по ценам выше, чем офисные, стоимость предложения по продажам торговых помещений составляет от 30000 до 45000 рублей.

Табл. 11. Предложения о продаже офисных помещений в центре города Кирова, расположенных на первом этаже

Аренда торговых помещений

Реальные ставки за аренду торговых площадей в первой группе определить весьма сложно, так как во многих случаях они регулируются положениями договоров о совместной деятельности или специальными условиями договоров аренды, устанавливающими оплату в зависимости от торгового оборота.

Анализ реальных ставок аренды за площадь на торговых площадках и рынках выполнить еще сложнее, так как официальная оплата является только частью (во многих случаях меньшей) оттого, что приходится платить «челнокам» за возможность ведения торговли. Вместе с тем считается, что ставки аренды за торговые точки в среднем по городу составляют от 300 до 600 рублей за квадратный метр в месяц.

Табл. 12 Предложение о сдаче в аренду офисных помещений, расположенных в центре города Кирова.

Подобные документы

• Основные закономерности и тенденции процесса функционирования рынка недвижимости

  Общая характеристика и структура рынка недвижимости. Анализ спроса и предложения, уровня риска. Сущность доходного, сравнительного, затратного подходов к оценке недвижимости. Обзор первичного рынка жилой недвижимости, ценовая ситуация и перспективы.
  
  курсовая работа [671,1 K], добавлен 19.04.2011
  

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

  Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.
  
  дипломная работа [359,3 K], добавлен 09.01.2008
  

• Рынок недвижимости

  Основные понятия о рынке недвижимости - термины и определения. Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости). Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН). Стоимость, цена. Факторы, влияющие и определяющие стоимость объекта недвижимости.
  
  методичка [37,7 K], добавлен 11.01.2008
  

• Инвестиционное финансирование недвижимости

  Выбор источника финансирования недвижимости. Понятие форвардного финансирования, метод продаж с обратной арендой. Методы оценки товарно-материальных запасов. Определение стоимости комплекса зданий в рамках рыночного, затратного и доходного подходов.
  
  контрольная работа [37,0 K], добавлен 04.04.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

  Рассмотрение принципов (ожидания, замещения) и методов (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков) доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости. Изучение моделей определения ставки капитализации и дохода по норме отдачи.
  
  контрольная работа [55,7 K], добавлен 23.01.2010
  

• Субъекты процесса финансирования недвижимости

  Обеспечение государством или общественными организациями экономико-правовых отношений, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости, методы оценки, основанные на определении затрат.
  
  контрольная работа [170,2 K], добавлен 19.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Зарубежная практика налогообложения недвижимости

  Сравнительный анализ налогообложения недвижимости за рубежом. Принципы налогообложения недвижимости в практике стран Европы, действующая практика налогообложения недвижимости в США. Налог на недвижимость в других государствах и странах-участницах СНГ.
  
  курсовая работа [43,7 K], добавлен 02.06.2010
  

• Инвестиции в недвижимость

  Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Вещественные, рыночные, организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций. Инвестиционные характеристики недвижимости. Антиинфляционная устойчивость недвижимости.
  
  реферат [14,9 K], добавлен 29.01.2011
  

• Анализ рынка недвижимости

  Анализ рынка недвижимости специального назначения. Описание архитектурных и технических характеристик коммерческого центра. Маркетинговые исследования при подборе команды. Источники финансирования инвестиционного проекта. Расчет индекса рентабельности.
  
  курсовая работа [457,0 K], добавлен 28.05.2015
  

• Земельно-имущественные отношения

  Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.
  
  курс лекций [982,9 K], добавлен 01.04.2009
  

• Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

  Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006
  

• Лизинговые операции на рынке недвижимости

  Схема субъектов лизинговой сделки: поставщик, лизингодатель, лизингополучатель и гарант. Функции кредитования объектов недвижимости: инвестиционная, финансовая, сбытовая и налоговая. Проблемы лизинга недвижимости в России, его преимущества и недостатки.
  
  курсовая работа [803,4 K], добавлен 19.05.2014
  

• Инвестиционные риски регионального рынка недвижимости Киева

  Классификация рынков недвижимости по географическому признаку, видам сделок и форме собственности. Инвестиционные риски: сущность и основные виды. Описания всех инвестиционных ресурсов в Киеве. Анализ средней стоимости квартир в новостройках города.
  
  контрольная работа [30,3 K], добавлен 22.01.2015
  

• Инвестиции в недвижимость

  Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость, главные участники финансирования. Особенности недвижимости инвестиционного характера. Методы расчета рыночной стоимости на примере коммерческого объекта недвижимости – административного здания.
  
  курсовая работа [2,4 M], добавлен 25.05.2014
  

• Налоги и сборы на операции с недвижимостью

  Перечень объектов недвижимости. Налоги на операции с недвижимостью, при нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости, при получении объекта недвижимости в дар. Налоги для продавца после продажи. Пример расчета налогового вычета при ипотеке.
  
  реферат [1,1 M], добавлен 04.01.2011
  

• Управление бюджетом проекта развития и обращения недвижимости

  Теоретические аспекты управления бюджетом проекта развития и обращения недвижимости. Специфика расчета показателей бюджета проекта. Мониторинг рынка коттеджей и земельных участков г. Самары. Финансовое обоснование и управления бюджетом проекта "Свет".
  
  курсовая работа [3,4 M], добавлен 25.03.2011
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам