Оценка недвижимости

Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки.

Достоинства подхода на основе УПВС:

Использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты.

Универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений.

Разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера.

Возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела.

Возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования.

Возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ.

Возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод).

8. Удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности.

Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

Сзатр = Сзу + Сновстр - Износ

Где Сзатр - стоимость, определенная затратным методом,

Сзу - стоимость участка земли,

Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),

Износ - накопленный износ.

Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора):

Сновстр = ПИ + КИ + ПП

Где ПИ - прямые издержки,

КИ - косвенные издержки,

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):

ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ

Стоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма прямых затрат подрядчика (ПЗ), накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):

Ссмр = ПЗ + НР + ПН

Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов:

ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм

В приложениях приведены электронные таблицы, обосновывающие полученную по затратному подходу рыночную стоимость.

Информация для подсчета объемов работ получена путем визуального осмотра, изучения данных технической экспертизы и технического паспорта на здание.

В соответствии с Инструкцией Минфина №39 (изменение №6) «основные средства, принимаемые заказчиками на балансовый учет после ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, отражается в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы налога на добавленную стоимость, с последующим списанием на себестоимость через суммы износа (амортизации) в установленном порядке». Таким образом, НДС при строительстве является одним из существенных элементов затрат.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.

Определение величины физического и морального износа объекта, оборудования и механизмов.

Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

? Сравнительный подход

Данный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Подход сравнения продаж является основным для оценки отдельных групп или видов объектов недвижимости. Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «Second Hand», т.е. рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта (с учетом факторов износа, времени и риска). Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная подходом капитализации дохода - покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования оцениваемого объекта (по месту, целям и способам его эксплуатации) рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей: стоимость при существующем использовании («стоимость в пользовании» или «стоимость в текущем пользовании») и стоимость при предполагаемом альтернативном использовании, возникающем, как правило, в случае возможной смены собственника объекта, например, в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке («стоимость в обмене»).

? Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

? Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

? Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

10. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В оценочном процессе принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имеет определяющее значение. В общем случае определение рыночной стоимости недвижимости невозможно без предварительного анализа наиболее эффективного использования (далее по тексту - НЭИ).

Принцип НЭИ отражает основную цель рационального покупателя - получение максимальной полезности при реализации права собственности. Эта цель достигается путем выбора из всех возможных вариантов использования недвижимости такого варианта, при котором рынок дает этой собственности максимальную стоимость.

НЭИ недвижимого имущества это такое юридически разрешенное, физически возможное и экономически целесообразное использование, при котором стоимость объекта является максимальной.

Таким образом, для выбора НЭИ необходимо рассмотреть каждый из всех разумных вариантов использования на соответствие указанным четырем критериям. Прежде чем производить такой анализ, следует провести анализ рынка недвижимости.

При анализе рынка необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

? экономическое состояние города (региона);

? центры занятости;

? характеристики доходов населения;

? уровень безработицы;

? виды землепользования в районе;

? месторасположение объекта;

? текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;

? перспективы экономического роста города (региона) и района месторасположения объекта;

? характер и тип окружающей застройки;

? характеристики субъектов рынка недвижимости;

? транспортная обеспеченность и доступность;

? транспортная и социальная инфраструктура;

? ограничения в сфере строительства и землепользования;

? соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки (аренда, собственность - что преобладает);

? соотношение первичного и вторичного рынков.

В результате анализа рынка оценщик должен ответить на вопрос, какой из возможных видов функционального использования объекта с учетом его характеристик, местоположения и перспективы развития пользуется наибольшим спросом.

Анализ НЭИ объекта недвижимости проводится в два этапа. На первом этапе определяется НЭИ земельного участка без учета имеющихся на нем улучшений, на втором - с учетом улучшений. Если стоимость свободной земли при ее наиболее эффективном использовании за вычетом затрат на снос существующих строений меньше стоимости имеющегося объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании, то результатом анализа является наиболее эффективное использование, определенное для всего объекта.

Если стоимость земельного участка как свободного при его НЭИ за вычетом затрат на снос или реконструкцию существующих улучшений больше стоимости существующего объекта, то наиболее эффективным использованием объекта является использования свободного земельного участка.

Рассмотрим каждый из четырех критериев выбора НЭИ.

Юридическая разрешенность. Отклоняются виды использования, выходящие за рамки существующих нормативных и законодательных ограничений. При этом анализу подлежат:

? разрешенные виды землепользования;

? местные требования и ограничения в градостроительстве;

? правила регистрации сделок;

? законодательство в области охраны окружающей среды;

? строительные и жилищные кодексы;

? требования пожарной безопасности;

? использование памятников истории и культуры;

? наличие сервитутов и иных обременении в отношении объекта.

В отчете оценщик должен дать четкое описание всех имеющихся нормативных правовых положений, касающихся объекта оценки, и их возможное или предполагаемое изменение в будущем.

В частности, документом, содержащим исчерпывающий перечень ограничений юридического характера, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, является градостроительный план земельного участка В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке..

Физическая возможность. Здесь должны быть рассмотрены все физические возможности и ограничения для потенциальных видов использования, такие как размер, форма, топография участка, несущие и дренажные характеристики почвы и подпочвенного слоя, протяженность фронтальных границ, наличие коммунальных сетей, климатические условия. Далее следует оценить ресурсное качество земельного участка - какие и в каком количестве могут быть привлечены к участку другие ресурсы в плане их физической осуществимости. Например, определить площадь застройки и этажность здания с учетом характеристик как самого участка, так и его месторасположения. Предположим, оценке подлежит объект, у которого, с точки зрения экономической эффективности, целесообразно надстроить один или два дополнительных этажа, т. е. созданная дополнительная стоимость превосходит строительные затраты. Принятие такого решения не возможно без предварительного анализа таких факторов, как группа капитальности, состояние фундамента и несущих элементов здания, а также характеристики почвы.

Экономическая целесообразность. Экономическая целесообразность того или иного потенциального использования - это степень соответствия варианта использования требованиям типичного инвестора относительно сроков возмещения вложенного капитала и нормы прибыли или требованиям типичного покупателя относительно соотношения величины вкладываемого капитала и получаемой полезности (например, размера и качества жилья). Для этого оценщику следует предварительно, помимо прочих иных факторов, изучить предпочтения потребителей объектов недвижимости, а также уровень конкурентности различных видов использования в районе месторасположения объекта.

Основополагающую роль в данном анализе играет принцип добавочной (остаточной) продуктивности Один из основных принципов оценки: The appraisal of real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U.S.), 2001. - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление (предпринимательство) относится к земле. Данный принцип основан на экономической теории: теории земельной ренты Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория..

При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике, целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.

Максимальная стоимость- это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования.

НЭИ можно определять на основе качественного анализа, если такое использование очевидно или его выбор предельно ограничен физическими или юридическими факторами. В общем случае более корректно и доказательно НЭИ определяется на основе расчетного обоснования.

Для определения НЭИ земельных участков обычно используются остаточные методы, а для земельных участков с улучшениями - или на основе капитализированного дохода от всего объекта (доходная недвижимость), или на основе предполагаемой продажи (например отсутствие рынка аренды). Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов. При проведении оценки Оценщик должен выбрать такой способ использования имущества, который при условии выполнения известных условий (законности, физической осуществимости и т.д.) дает максимальное значение стоимости. Кроме того, необходимо помнить, что при определении рыночной стоимости речь идет о типичном покупателе, а это значит, что один и тот же способ использования, реализованный любым из покупателей, входящих в данную группу, должен обеспечить одинаковое или близкое значение стоимости, что в свою очередь предполагает однозначность и детерминированность эффекта от использования имущества, независимо от того, кем оно используется. Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта аренды представлены в форме таблицы. Несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

Табл. 13 - Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

№ п/п	Вариант использования здания	Юридическая разрешенность	Физическая возможность	Экономическая целесообразность	Стоимость объекта, ден. ед.	Вывод о наиболее эффективном использовании
1.	Торговое	+	+	+	Не определяется, поскольку данный вариант является единственным, соответствующим всем критериям НЭИ	Является наиболее эффективным
2.	Офисное / сфера услуг	+	+	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным
3.	Производственное	Недопустимо использования помещений, связанных с организацией производств, технологический процесс которых так или иначе связан с повышенным уровнем вредных выбросов, пожароопасности	+	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным
4.	Складское	+	+	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным
5.	Свободный земельный участок	+	Физически неосуществимый вариант, поскольку помещение является встроенным помещением в жилом многоэтажном доме, снос помещения невозможен	Экономически не целесообразно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ	Не является наиболее эффективным

11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Согласно заданию целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки, предполагаемое использование результата оценки: для отчуждения путем купли-продажи.

Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказом Минэкономразвития России.

Определение понятия рыночной стоимости

Согласно разделу III. «Виды стоимости» п. 6 ФСО №2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Согласно п. 16. ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

11.1 Общие понятия процесса оценки

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки » ФСО №1:

«… 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

11.2 Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход к оценке стоимости земельных участков реализуется в рамках методов остатка и выделения. Указанные методы предполагают строительство на участке объекта недвижимости, приносящего доход. В соответствии с заданием на оценку, участок предоставляется для дачного строительства, и собственник участка не будет возводить на нем приносящий доход объект коммерческой недвижимости. Таким образом, в рамках настоящего отчета, расчет стоимости объекта оценки затратным подходом не производился.

В сравнительном подходе для оценки применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных участках, выставленных на продажу в районе расположения объекта оценки. При применении сравнения продаж стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. В цену продажи объектов-аналогов вносятся поправки, отражающие существенные различия между аналогом и объектом оценки.

Методы доходного подхода (метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования) предполагают капитализацию дохода, извлекаемого пользователем земельного участка. В соответствии с заданием на оценку, участок предоставляется для дачного строительства, и собственник участка не будет использовать его в целях извлечения прибыли. Поскольку величина дохода, приносимого участком, неизвестна, расчет стоимости участка доходным подходом не производился.

Выводы:

Оценщик проанализировал исходные данные и рыночную информацию об объекте оценки и пришел к выводу:

1. Затратный подход предполагает определение рыночной стоимости соответствующих прав на земельный участок, относимый к объекту оценки. Данные о межевании земельного участка Оценщику не представлены. Официальной сметой затрат на покупку прав на земельный участок и строительство на нем здания Оценщик не располагает. Поскольку значительная часть стоимости объекта недвижимости приходится на относящийся к нему земельный участок, Оценщик считает, что отсутствует объективная возможность достоверного определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом ввиду недостаточности информации.

2. Сравнительный подход применялся для расчета стоимости объекта.

3. Доходный подход применялся для расчета стоимости объекта.

11.3 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Согласно п. 14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

11.3.1 Возможность применения сравнительного подхода к оценке

Согласно 22 ФСО №1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оценщик полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации, содержащие объявления с предложениями на продажу объектов коммерческой недвижимости, позволяют провести такую оценку.

Оценщик полагает, что используемая в отчете информация об объектах-аналогах является:

а) достаточной - поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

б) достоверной - поскольку соответствует действительности (что установлено оценщиком в результате телефонных переговоров с сотрудниками организаций, предлагающих на продажу объекты) и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

11.3.2 Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

- метод сравнения продаж (основан на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, для которых известны цены);

- метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора (основан на применении к величине дохода объекта оценки коэффициента (мультипликатора), рассчитанного по объектам - аналогам, как отношение дохода к их цене).

В рамках сравнительного подхода Оценщик принял решение использовать метод сравнительной единицы (сравнения продаж), как наиболее подходящий для целей настоящей оценки, так как рынок коммерческой недвижимости г. Кирова достаточно полно представлен в открытых источниках информации объявлениями о продаже недвижимости, содержащими достаточное количество информации, в достоверности которой у Оценщика нет причин сомневаться.

11.3.3 Этапы применения сравнительного подхода к оценке

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения и расчет корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки.

11.3.4 Выбор и описание объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трем уровням:

? функциональное;

? конструктивное;

? параметрическое.

Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы).

Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное.

Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационных показателей (площадь, конфигурация и пр.)

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в г. Кирове. Согласно анализу рынка объекта оценки (раздел 8 Отчета) на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству. Перечень и описание объектов-аналогов представлены в таблице:

Табл. 14 - Перечень и описание объектов-аналогов

Помещение магазина. Площадь: 44,7 кв.м. Первый этаж. Адрес: Кировская обл., г. Киров, ул. Ленина, д., помещение 1006. Кад. №: 43: 40: 000305: 0027: 11575/09: 1006/А
Характеристика объекта	Объект оценки	Объект №2,	Объект №4	Объект №5
Адрес объекта	г. Киров, ул. Ленина, д.	г. Киров, ул. Ленина	г. Киров, ул. Ленина	г. Киров, Октябрьский пр-т
Общая площадь, м2	44,70	44,9	46,0	77,0
Цена предложения, руб.		2 000 000	2 050 000	2 900 000
Цена предложения 1м2, руб.		44 543	44 565	37 662
Цена продажи 1м2, руб.		42 316	42 337	35 779
Динамика сделок на рынке (дата предложения)	август 2010	август 2010	август 2010	август 2010
Права собственности	Полное право	Полное право	Полное право	Полное право
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Инфраструктура	Развита	Развита	Развита	Развита
Использование объекта	Торговое помещение	Аналог	Аналог	Аналог
Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание
Техническое состояние	Рабочее состояние	Рабочее состояние	Рабочее состояние	Рабочее состояние
Транспортная и пешеходная доступность	Отличная	Аналог	Аналог	Аналог
Месторасположение	Центр	Центр	Центр	Центр
Наличие рядом аналогичных объектов	Есть	Есть	Есть	Есть
Соответствие объекта принципу ННЭИ	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует

11.3.5 Выбор единицы сравнения

Согласно анализу рынка объекта оценки показателем цены является 1 кв. м общей площади помещения. Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1 кв. м общей площади помещения.

11.3.6 Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения - цена продажи/предложения объекта-аналога.

Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

передаваемые права;

условия продажи;

условия финансового расчета;

инфраструктура;

использование помещения (назначение);

материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия;

техническое состояние;

транспортная и пешеходная доступность;

местоположение;

наличие рядом аналогичных объектов;

площадь помещения;

соответствие объекта принципу ННЭИ

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает - то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

- Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

- Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи предложения объекта или поправка на износ.

- Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на данных о преимуществах или недостатках объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.

- Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости используются различные виды уравнений регрессии.

- Статистические методы. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

Обоснование введенных корректировок.

1. Площадь объекта. Все помещения имеют приблизительно одинаковую площадь, корректировка по данному элементу сравнения не производилась.

2. Время продажи/предложения. Объекты-аналоги предлагаются к продаже на дату оценки, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не производилась.

3. Факт сделки (уторговывание). Корректировка на снижение цены в процессе торга отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Корректировка на цену продажи принята в размере 5% по итогам телефонного разговора с сотрудниками фирмы «Авеаль» (тел. 32-13-03, 32-12-34), предлагающих к продаже аналогичные объекты. По мнению риэлторов, на размер скидки на торг в наибольшей степени влияют условия финансового расчета: например, если покупатель готов сразу внести всю сумму наличными средствами, размер скидки может достигать 30%. В нашем случае, поскольку обязательного требования к покупателю произвести полный расчет в ограниченный срок нет (более того, покупателю может быть предложена рассрочка платежа), скидка на торг принята в минимальном размере - 5%.

4. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав у объекта оценки и объектов-аналогов - прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась.

5. Условия продажи (чистота сделки). Учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях, таким образом, введение поправки на особые условия продажи считается нецелесообразным.

6. Условия финансирования. Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

7. Развитость инфраструктуры. Все помещения расположены в пределах одной территории, имеют одинаковую обеспеченность инфраструктурой, корректировка по данному элементу сравнения не производилась.

8. Использование или назначение объекта. Все помещения имеют одинаковое разрешенное использование, корректировка по данному элементу сравнения не производилась.

9. Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия. Все помещения имеют одинаковые материалы основных конструкций, а также примерно одинаковую планировку, корректировка по данному критерию не вводилась.

10. Техническое состояние объекта. Корректировка на техническое состояние объекта не вводилась, поскольку техническое состояние объекта соответствует техническому состоянию объектов-аналогов.

11. Транспортная и пешеходная доступность. Все объекты имеют одинаковую транспортную и пешеходную доступность, корректировка по данному элементу сравнения не производилась.

12.Местоположение объекта. Все помещения расположены в центральной деловой части г. Кирова, корректировка по данному признаку не вводилась.

13. Наличие рядом аналогичных объектов. Все объекты расположены в деловой части города, в их ближайшем окружении имеются аналогичные объекты, выставленные на продажу. Корректировка по данному элементу сравнения не производилась.

14. Соответствие объекта принципу ННЭИ. Все помещения соответствуют принципу ННЭИ, корректировка по данному фактору не вводилась.

11.3.7 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в таблице.

Табл. 15

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Помещение магазина. Площадь: 44,7 кв.м. Первый этаж. Адрес: Кировская обл., г. Киров, ул. Ленина, д, помещение 1006. Кад. №: 43: 40: 000305: 0027: 11575/09: 1006/А
Характеристика объекта	Объект оценки	Объект №2	Объект №4	Объект №5
Адрес объекта	г. Киров, ул. Ленина, д.	г. Киров, ул. Ленина	г. Киров, ул. Ленина	г. Киров, Октябрьский пр-т
Общая площадь, м2	44,70	44,90	46,00	77,00
Цена предложения, руб.		2 000 000	2 050 000	2 900 000
Цена предложения 1м2, руб.		44 543	44 565	37 662
Цена продажи 1м2, руб.		42 316	42 337	35 779
Дата предложения	август 2010	август 2010	август 2010	август 2010
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Право собственности	Полное право	Полное право	Полное право	Полное право
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Инфраструктура	Развита	Развита	Развита	Развита
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Использование объекта	Торговое помещение	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Техническое состояние	Рабочее состояние	Рабочее состояние	Рабочее состояние	Рабочее состояние
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Транспортная и пешеходная доступность	Отличная	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Корректировка на площадь	44,70	44,9	46	77
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Месторасположение	Центр	Центр	Центр	Центр
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Наличие рядом аналогичных объектов	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Соответствие объекта принципу ННЭИ	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует
Корректировка, %		0%	0%	0%
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		42316	42337	35779
Общ. чистая корректировка, руб.		2227	2228	1883
Корректировка в % от цены предложения		5,0%	5,0%	5,0%
1/К		20,000	20,000	20,000
Вес		33,33%	33,33%	33,33%
Взвешенная цена, руб.		14105	14112	11926
Стоимость 1 м2 руб.		40144
Стоимость объекта, руб.		1 794 443
Стоимость объекта округленно, руб.		1 794 000

11.4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежи приближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем.

Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным.

При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:

§ Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

§ Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

§ Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Ниже изложен порядок применения данных этапов.

11.4.1 Расчет величины денежного потока

В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальный рублевый денежный поток.

На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход (ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).

Табл. 16 - Расчет ставки арендной платы для объекта оценки

Помещение магазина. Площадь: 44,7 кв.м. Первый этаж. Адрес: Кировская обл., г. Киров, ул. Ленина, д. 86, помещение 1006. Кад....

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

отчет по практике "Оценка недвижимости" скачать

Подобные документы

• Основные закономерности и тенденции процесса функционирования рынка недвижимости

  Общая характеристика и структура рынка недвижимости. Анализ спроса и предложения, уровня риска. Сущность доходного, сравнительного, затратного подходов к оценке недвижимости. Обзор первичного рынка жилой недвижимости, ценовая ситуация и перспективы.
  
  курсовая работа [671,1 K], добавлен 19.04.2011
  

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

  Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.
  
  дипломная работа [359,3 K], добавлен 09.01.2008
  

• Рынок недвижимости

  Основные понятия о рынке недвижимости - термины и определения. Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости). Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН). Стоимость, цена. Факторы, влияющие и определяющие стоимость объекта недвижимости.
  
  методичка [37,7 K], добавлен 11.01.2008
  

• Инвестиционное финансирование недвижимости

  Выбор источника финансирования недвижимости. Понятие форвардного финансирования, метод продаж с обратной арендой. Методы оценки товарно-материальных запасов. Определение стоимости комплекса зданий в рамках рыночного, затратного и доходного подходов.
  
  контрольная работа [37,0 K], добавлен 04.04.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

  Рассмотрение принципов (ожидания, замещения) и методов (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков) доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости. Изучение моделей определения ставки капитализации и дохода по норме отдачи.
  
  контрольная работа [55,7 K], добавлен 23.01.2010
  

• Субъекты процесса финансирования недвижимости

  Обеспечение государством или общественными организациями экономико-правовых отношений, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости, методы оценки, основанные на определении затрат.
  
  контрольная работа [170,2 K], добавлен 19.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Зарубежная практика налогообложения недвижимости

  Сравнительный анализ налогообложения недвижимости за рубежом. Принципы налогообложения недвижимости в практике стран Европы, действующая практика налогообложения недвижимости в США. Налог на недвижимость в других государствах и странах-участницах СНГ.
  
  курсовая работа [43,7 K], добавлен 02.06.2010
  

• Инвестиции в недвижимость

  Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Вещественные, рыночные, организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций. Инвестиционные характеристики недвижимости. Антиинфляционная устойчивость недвижимости.
  
  реферат [14,9 K], добавлен 29.01.2011
  

• Анализ рынка недвижимости

  Анализ рынка недвижимости специального назначения. Описание архитектурных и технических характеристик коммерческого центра. Маркетинговые исследования при подборе команды. Источники финансирования инвестиционного проекта. Расчет индекса рентабельности.
  
  курсовая работа [457,0 K], добавлен 28.05.2015
  

• Земельно-имущественные отношения

  Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.
  
  курс лекций [982,9 K], добавлен 01.04.2009
  

• Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

  Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006
  

• Лизинговые операции на рынке недвижимости

  Схема субъектов лизинговой сделки: поставщик, лизингодатель, лизингополучатель и гарант. Функции кредитования объектов недвижимости: инвестиционная, финансовая, сбытовая и налоговая. Проблемы лизинга недвижимости в России, его преимущества и недостатки.
  
  курсовая работа [803,4 K], добавлен 19.05.2014
  

• Инвестиционные риски регионального рынка недвижимости Киева

  Классификация рынков недвижимости по географическому признаку, видам сделок и форме собственности. Инвестиционные риски: сущность и основные виды. Описания всех инвестиционных ресурсов в Киеве. Анализ средней стоимости квартир в новостройках города.
  
  контрольная работа [30,3 K], добавлен 22.01.2015
  

• Инвестиции в недвижимость

  Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость, главные участники финансирования. Особенности недвижимости инвестиционного характера. Методы расчета рыночной стоимости на примере коммерческого объекта недвижимости – административного здания.
  
  курсовая работа [2,4 M], добавлен 25.05.2014
  

• Налоги и сборы на операции с недвижимостью

  Перечень объектов недвижимости. Налоги на операции с недвижимостью, при нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости, при получении объекта недвижимости в дар. Налоги для продавца после продажи. Пример расчета налогового вычета при ипотеке.
  
  реферат [1,1 M], добавлен 04.01.2011
  

• Управление бюджетом проекта развития и обращения недвижимости

  Теоретические аспекты управления бюджетом проекта развития и обращения недвижимости. Специфика расчета показателей бюджета проекта. Мониторинг рынка коттеджей и земельных участков г. Самары. Финансовое обоснование и управления бюджетом проекта "Свет".
  
  курсовая работа [3,4 M], добавлен 25.03.2011
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

Другие документы, подобные "Оценка недвижимости"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам