Оценка стоимости предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Развитие рынка в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Оценка предприятия представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка. Целью этого процесса является расчет в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и характеризовать свойства предприятия как товара, т. е., его полезность и затраты, необходимые для этой полезности.

Таким образом, целью данной работы является оценка стоимости предприятия на основе анализа применяемых в настоящее время современных методик оценки стоимости бизнеса.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- исследовать существующие точки зрения на оценку бизнеса;

- проанализировать существующие методики оценки стоимости бизнеса;

- оценить стоимость бизнеса на примере предприятия ООО «Сказка».

1. Методологические основы оценочной деятельности

1.1 Понятие и сущность оценочной деятельности

В условиях рынка, и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки.

Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя лежит внутренняя величина - стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость. Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик.

«Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности».

Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса.

Во-первых, оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов. Вместе с тем, можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например:

- определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету;

- сбор и обработка необходимой информации;

- обоснование методов оценки стоимости;

- расчет величины стоимости объекта, внесение поправок;

- выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

Во-вторых, ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие вольности приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть количественны, насколько поддаются точному денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п., оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюктуру, уровень и модель конкуренции, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом. Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости бизнеса (предприятия). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики. Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска, и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым. Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией».

Шестая черта. Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую. Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход генерируемый оцениваемым объектом, риски сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом. Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате. Сам термин «оценка» используется в экономике, да и не только в экономике достаточно часто. Популярными являются словосочетания «оценка деятельности», «аудиторская оценка», «бухгалтерская оценка», «рейтинговая оценка». Принципиальное значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, она обязательно принимает во внимание экономический имидж - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы. Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет определить ее рыночную ценность. Она учитывает такие факторы как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную среду и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку, рыночная стоимость любого объекта, приносящего доход или поток денежной наличности, определяется, как текущая стоимость ожидаемого будущего потока наличности.

1.2 Цели оценки и виды стоимости

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и др. организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

- принятия обоснованного инвестиционного решения;

- купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;

- установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;

- реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

- разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в следующих случаях:

- продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;

- получение кредита под залог части недвижимости;

- страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

- передача недвижимости в аренду;

- определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

- оформления части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

- оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;

- оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

- продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования;

- расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности;

- заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

- оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;

- страхование движимого имущества;

- передача машин и оборудования в аренду;

- организация лизинга машин и оборудования;

- определение налоговой базы при исчислении налога на имущество;

- оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

- при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

- при их перекупке, приобретении другой фирмой;

- при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

- при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;

- при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации.

К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличный от рыночной. В федеральных стандартах оценки определено 4 вида стоимости:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- кадастровая стоимость;

- ликвидационная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости. Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

I. По степени рынка различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии и т. п.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п. Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки.

Таблица 1. - Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки:

Цель оценки	Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену.	Рыночная стоимость.
Определение целесообразности инвестиций.	Инвестиционная стоимость.
Обеспечение заявки на получение ссуды.	Залоговая стоимость.
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия.	Ликвидационная стоимость.

1.3 Основные принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы принципов оценки:

- основанные на представлениях собственника;

- связанные с эксплуатацией собственности;

- обусловленные действием рыночной среды.

Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса - это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса - это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки - принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.

И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности, высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т. е., спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.

С действием такой закономерности связан другой принцип - принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, - внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.

Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды.

1.4 Подходы и методы оценки

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов /Грязнова/: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.

Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы в т. ч., финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т. п.), в целях страхования.

Собираемая информация обычно включает данные о характеристиках оцениваемых активов, в т. ч., ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т. п.

Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка. При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.

Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии.

Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование присущих ему методов.

Рис. 1. - Методы доходного подхода:

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса:

V = D / R (1)

Где:

D - чистый доход бизнеса за год;

R - коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Рис. 2. - Методы затратного подхода:

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия.

Рис. 3. - Методы сравнительного подхода:

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую.

Поэтому, данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Данный метод используется для оценки миноритарных пакетов акций.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

2. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Сказка»

2.1 Определение задания на оценку

Таблица 2:

Объект оценки	100% уставного капитала ООО «Сказка»
Имущественные права	Право собственности
Субъект права	Общество с ограниченной ответственностью «Сказка» Местонахождение: 644100, Россия, г. Омск, ул.Химиков, д. 36 ИНН/КПП 5501080775/5500401001 ОГРН 1045501022434 от 30.09.2004 г. р/с 40702810500310000432 в филиале АБ «Газпромбанк» (ЗАО) в г Омске
Цель определяемой стоимости	Определение рыночной стоимости в рублях с учетом и без учета НДС.
Использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Для принятия управленческих решений
Основание	Договор на оказание услуг по оценке №1 от 12.01.2012г.
Дата определения стоимости	12.01.2012г.
Срок проведения оценки	с 12.01.2012г. по 12.02.2011г.
Используемые стандарты	Федеральные стандарты оценки Российской Федерации, утвержденные: Приказом МЭРТ РФ № 254 от 20 июля 2007г. Приказом МЭРТ РФ № 255 от 20 июля 2007г. Приказом МЭРТ РФ № 256 от 20 июля 2007г. Стандарты и правила оценочной деятельности СРО РОО
Допущения и ограничения, на которых должна основываться проверка	1. Сведения и материалы, полученные Исполнителем от Заказчика, считаются достоверными и не требующими проверки. Перечень предоставленных Заказчиком материалов и информации является исчерпывающим (окончательным) 2. Информация, используемая при проведения оценки и полученная из общественных СМИ, считается достоверной. 3. Исполнитель предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности и др.

Таблица 3. - Общество:

Наименование	Общество с ограниченной ответственностью «Оценка»
Местонахождение	644029, г. Омск, пр. Мира, 23
ОГРН, дата присвоения	1045504000000, 20.08.2010 года
Участие в ассоциациях	НП «Партнерство РОО» НП «Омская Коллегия оценщиков» НП «Омский союз риэлторов» НП «Гильдия участников рынка недвижимости»
Страховой полис	№ 10030В4000000, выдан Омским филиалом ОАО «ВСК» 21.08.2010г. сроком действия с 21.08.2010г. по 20.08.2011г. Страховая сумма 30 000 000 (миллионов) рублей
Контактная информация	т.ф. (3812) 671822

Таблица 4. - Оценщик:

Фамилия, имя, отчество оценщика	Артемьев Евгений Сергеевич, паспорт серия 5205 № 061032, выдан 20.04.2004г. УВД КАО г. Омска, трудовой договор №1-т от 29.09.2010г.
Членство в саморегулируемой организации оценщиков	Включен в реестр членов СРО ООО «Российского общества оценщиков» 28.09.2011г., регистрационный номер № 001890 (местонахождение: 107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.21. стр.1)
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 984046 выдан 19.09.2011г. НОУ ВПО «Московской финансово-промышленной академии (МФПА)»
Страховой полис	Страховой полис страхования ответственности оценщиков серия 55 № 005584, выдан 28.09.2011 г филиалом ООО «ВСК» в Омской области сроком действия с 29.09.2010 г. по 28.09.2011г.
Стаж работы в деятельности	с 20.09.2011г.

2.2 Описание процесса оценки

Настоящая оценка рыночной стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:

1. Заключение с Заказчиком договора на оказание услуг по оценке. При этом Оценщик предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях Оценщика, требованиях к договору об оценке и Отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществил обработку предоставленных Заказчиком правоустанавливающих документов, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик определил и проанализировал рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновал их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов оценки. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

5. Определение величин стоимостей объекта оценки в рамках каждого из подходов к оценке. На этом этапе Оценщик определил стоимость объекта оценки на основе принятых методик в рамках используемых подходов к оценке.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. На основе, полученных в рамках каждого из используемых подходов к оценке результатов, Оценщик определил итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях в виде единой величины, поскольку в договоре на оказание услуг.

7. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке. На этом этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены Оценщиком воедино и изложены в виде повествовательного Отчета.

2.3 Допущения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту оценки.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

6. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

9. Отчет по оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта.

2.4 Описание объекта оценки

ООО «Сказка» образовалось в 2007 году. Находится в 75 км от г. Омска, в лиственном лесу. Принимает на отдых и лечение взрослых и родителей с детьми. Единовременно база может разместить до 200 человек.

Работает круглогодично. Проживание в благоустроенных одно-, двухместных номерах различной комфортности. Каждый номер оснащен телевизором, холодильником, сан. узел (ванна или душевая кабина, унитаз, раковина для умывания).

Комплексное трехразовое питание в столовой. Имеется сауна, бассейн, бильярдная, в летний период работает танцевальная площадка, спортивные и детская площадки, прокат спортинвентаря, автостоянка.

Для отдыхающих проводятся вечера отдыха, концерты, спортивные мероприятия. Летом предлагается катание на велосипеде, зимой - на лыжах, коньках, санках. Спортивные игры: бадминтон, настольный теннис, волейбол, футбол. Есть шахматы, шашки.

Управление персоналом и организационной деятельностью достаточно квалифицированное, что подтверждено необходимыми документами об образовании. По данным, предоставленным на предприятии, за время существования объекта оценки кадровый отток был незначителен. Количественный состав персонала предприятия остается примерно одинаковым. Это связано с рациональной кадровой политикой, проводимой руководством. На предприятии сложился стабильный коллектив, который составляют 18 человек, из которых директор, бухгалтер, 4 линейное руководство, 12 обслуживающий персонал.

Предприятие ООО «Сказка» организует бухгалтерский учет и представляет отчетность в порядке, установленном законодательными и правовыми актами РФ. Бухгалтерский учет в предприятии осуществляется бухгалтером. Бухгалтер подчиняется непосредственно директору предприятия. В своей деятельности бухгалтер руководствуется Положением о бухгалтерском учете и отчетности в РФ. Положение определяет порядок организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности, а также взаимоотношения по этим вопросам организаций. Ответственность за организацию бухгалтерского учета несет руководитель предприятия. С основными поставщиками отношения строятся на договорной основе, расчет с которыми проходит как за наличные, так и безналичные средства. Единоличный исполнительный орган (директор) - осуществляет управление текущей деятельностью предприятия, в пределах полномочий, предоставленных Уставом. Согласно данных предоставленных заказчиком, на балансе предприятия состоят следующие объекты:

Таблица 5. - Объекты недвижимости на балансе предприятия:

№	Наименование видов основных фондов	год	Балансовая стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.
1.	Подъемник безопорный Multi Snowtubing Lift (MultiSkiliftbau GmbH) типа 2057, электродвигатель 5.5, №01.115.46440010	2007	487 684	561 000
2.	Подъемник безопорный Multi Skilifbau GmbH типа 2057, электродвигатель 5.5, №01.112.7037301.000205	2007	459 105	561 000
3.	Снежная пушка TRIS ММК DEMAC (с компрессором), 2 шт.	2009	947 839	1 149 000
4.	Насосная станция высокого давления: шкаф управления Т09064224, электродвигатель Пч128082РЗ, насос Rovatti Pompe	2009	1 243 731	1 131 000
5.	Корпус базы отдыха «Сказка» площадью помещений 1288, инвентарный номер 5955	2005	32 004 293	28 877 000
6.	Корпус базы отдыха «Сказка» площадью помещений 416,5 инвентарный номер 5859	2003	6 037 601	10 614 000
7.	Земельный участок 170,57 сот. к.н. 55:04:070705:0261	-	127 837	964 000
8.	Прочее оборудование инвентарь согласно списку	-	3 930 472	4 308 000
	Итого основные фонды на 12.01.2012 г.		45 238 562	47 604 000

2.5 Анализ финансового состояния предприятия

ООО «Сказка» находится на упрощённой системе налогообложения. Объектом налогообложения является разница между доходами и расходами. Источниками информации для анализа финансового состояния компании являлись внутренние данные на основе которых оценщиком были составлены агрегированные формы бухгалтерского баланса (форма № 1) и отчета о прибылях и убытках за 2007-2011 гг.

Обоснование проведения коррекции стоимостных показателей основных разделов баланса проводилось в следующем порядке.

Основные фонды. По результатам оценки было определено, что стоимость данного вида активов составляет 47604000 рублей, против балансовой в 45238562 рублей, расхождение составляет менее 5%. Учитывая наличие структурных слабо прогнозируемых изменений на уровне позиции «Прочее оборудование инвентарь», по которую приходится основная динамика стоимости, а также отсутствие влияния инфляционного фактора, было принято решение об отказе от коррекции стоимости данного раздела баланса.

Запасы. Структура запасов предприятия представлена тремя основными категориями: продукты, полуфабрикаты и напитки, используемые в столовой базы отдыха, моющие средства, используемые для уборки помещений, средства обработки и запасные части для оборудования и инвентаря. Структура запасов и данные о периоде их оборачиваемости приведены в таблице.

Таблица 6. - Структура запасов предприятия ООО «Сказка», руб.:

	2008	2009	2010	2011
Запасы всего, руб.	80421	88024	114646	95311
Продолжительность текущего оборота, дней	4,92	6,01	5,90	5,71
Продукты, полуфабрикаты и напитки, используемые в столовой базы отдыха, руб.	58 707	57 216	87 131	68 624
Моющие средства, используемые для уборки помещений, руб.	5 629	7 922	6 879	3 812
Средства обработки и запасные части для оборудования и инвентаря, руб.	13 672	19 365	17 197	17 156
Прочее, руб.	2 413	3 521	3 439	5 719

На рисунке 4 приведена динамика структуры запасов предприятия.

Рис. 4. - Динамика структуры запасов предприятия:

Так как списание запасов в производство производится методом FIFO, то при продолжительности оборота в пределах одной недели их рыночная стоимость будет практически полностью идентична их балансовой стоимости.

Дебиторская задолженность.

Структура дебиторской задолженности представлена в таблице ниже. Основными дебиторами предприятия выступают поставщики продуктов и полуфабрикатов, на счёт которых вносятся авансовые суммы, также часть дебиторской задолженности представлена обязательствами клиентов.

Таблица 7. - Структура дебиторской задолженности предприятия:

	2008	2009	2010	2011
Дебиторская задолженность	483 057	552 917	515 902	350 151
Авансы поставщикам	42%	53%	58%	76%
Задолженность покупателей	56%	42%	39%	16%
Прочее	2%	5%	3%	8%
Авансы поставщикам	202 884	293 046	299 223	266 115
Задолженность покупателей	270 512	232 225	201 202	56 024
Прочее	9 661	27 646	15 477	28 012

По динамике данных можно сделать вывод о том, что к 2011 году предприятие не имеет значимых проблем с взысканием дебиторской задолженности основная её часть (76%) представляет собой предоплату за поставки продуктов и полуфабрикатов, ниже приведены данные для анализа структуры дебиторской задолженности по критерию период просрочки.

Таблица 8. - Структура дебиторской задолженности предприятия, на конец 2011 года:

	Значения по периодам просрочки
	до 3 мес.	до 3-6 мес.	до 6-12 мес.	более 12 мес.
Авансы поставщикам	67%	9%	0%	0%
Задолженность покупателей	12%	3%	1%	0%
Прочее	4%	4%	0%	0%
Авансы поставщикам	233 115	33 000	0	0
Задолженность покупателей	41 458	9 524	5 042	0
Прочее	12 605	15 407	0	0

По результатам анализа были сделаны следующие выводы:

- более 80% дебиторской задолженности предприятия не имеет признаков не ликвидности, период оборота по ней во многом обусловлен характерными особенностями расчётных операций на предприятии;

- долее половины задолженности с периодом просрочки 3-6 месяцев представлена авансами, продукция по которым не была заказана предприятием, что говорит о том, что взыскание данной суммы в форме оговоренной в договоре поставки может быть произведено в любой момент;

- остальные обязательства (около 30 тыс. руб. или 8% от суммы дебиторской задолженности), так же не являются проблемными в силу того, что просрочка по ним далека от критической, и в основном, не превышает 6 месяцев.

Данные аспекты говорят о том, что расхождение между рыночной стоимостью и балансовой по данной группе активов, в следствии инфляционных ожиданий или финансовых рисков, которые несёт правообладатель незначительна. Это определяет отсутствие корректировок стоимости данного актива.

...