Проектирование гостиничного комплекса ГК Крона №2

Инвестиции, осуществляемые в соответствии с требованиями закона. Инвестиции в пределах ранее рассмотренных групп с полной вероятностью носят инициативный характер, т. е. инвестор какой либо деятельности, руководствуясь собственными интересами, принимает решение о целесообразности создания и реализации того или иного бизнес-проекта. Тем не менее, могут быть и другие ситуации, когда инвестор вынужден вносить некоторые доработки в некий проект. В частности, любое государство в той или иной степени озабочено состоянием здоровья нации, духовным и интеллектуальным развитием граждан. В связи с этим периодической проверки подвергаются требования к ведению бизнеса в отношении сохранения окружающей среды (природы), увеличение безопасности использования потребителем производимой продукцией, степени использования трудовых ресурсов и др. Особенно важны ограничения и требования экологического характера, в связи с тем, что организациям приходится выплачивать значимые затраты на удовлетворение подобных требований.

Инвестиционные проекты сильно разнятся по размеру требуемых инвестиций, продолжительности периода освоения капиталовложений, сроку «эксплуатации» проекта. На практике это находит отражение в разделение проектов на крупные, традиционные и мелкие, при этом, зачастую в качестве признака отнесения бизнес-проекта к той или иной группе берется объем вложений в них. Однозначно, эта и некоторые похожие ей классификации проектов не являются однозначно определенными, т. е. в общем смысле они, предельно условны. В частности, градация проектов по объему необходимых инвестиций почти всегда зависит от размеров самой организации, так как очевидно, что в престижной финансово-промышленной группе организаций и в маленьком заводе по производству любой продукции используемые критерии отнесения изучаемого проекта к большому или малому существенно разнятся.

Существуют и другие причины, описывающие необходимость рассматриваемой классификации; это, в частности, поиск необходимых источников финансирования, различие в оценке риска и последствий от них в случае непредсказуемого развития событий на рынке сбыта продукции. Так, если небольшой бизнес-проект может быть спонсирован за счет собственных источников финансирования, то для реализации крупного бизнес-проекта требуется привлечение заёмного капитала, что связано с появлением дополнительных рисков, а именно с возвратом полученных кредитов и займов, оценкой средневзвешенной стоимости источников и другие .

Тип предполагаемого эффекта. Цели и задачи, которые ставятся при оценке бизнес-проектов, могут быть разнообразными, а результаты, которые могут быть получены в ходе их реализации, носят характер не обязательного извлечения прибыли. Проекты могут быть сами по себе убыточными (не прибыльными) в социально-экономическом смысле, но приносящие косвенную прибыль за счет получения стабильности в обеспечении организации сырьем и полуфабрикатами, выхода на другие новые рынки сбыта продукции, получения некоторого социального эффекта, минимизация затрат по другим бизнес- проектам и производствам продукции и др. В данной ситуации традиционные показатели эффекта, а также рамки оценки целесообразности принятия проекта и соответствующего решения, основанные на стандартах алгоритмах, могут уступать место нестандартным критериям.

Несложно обособить шесть видов эффекта:

(1) увеличение объемов производства;

(2) минимизация издержек, сопутствующее получению дополнительной прибыли;

(3) уменьшение риска производства и сбыта;

(4) новое знание (технология);

(5) политико-экономический эффект

(6) социальный эффект.

Увеличение объемов производства. Проекты этого типа направлены на расширение традиционного производства организации. Здесь эффект -- в увеличении доли рынка продукции, которая контролируется данной организацией, и в увеличение получаемой прибыли при сохранении текущего уровня рентабельности продукции.

Минимизация затрат. Проекты данного типа направлены на уменьшение затрат по какому-либо существующему производству (технологической линии, производственному участку, цеху), либо по всей организации в целом. Поскольку прибыль -- это разница между доходами и затратами, то при других равных условиях уменьшения затрат ведёт к увеличению получаемой прибыли и рентабельности (естественно, речь идет об обоснованном снижении затрат).

Уменьшение риска сбыта и производства. Проекты этой группы имеют цель уменьшения рискованности коммерческой и производственной деятельности организации. В качестве примеров можно привести бизнес-проекты, направленные на перевооружение производства организации более надежным и новым оборудованием, внедрением новых технологий снабжения сырьем и материалами с меньшим риском, внедрением технологии контроля за состоянием организации и тенденциями изменения сбыта продукции на рынке.

Новое знание (технология). Проекты инновационного характера, направленные на внедрения новых технологий, что связанна с дополнительными затратными, вместе с тем подразумевается, что в результате внедрении новых технологий в практику будет получен и экономический эффект .

Социальный эффект. Проекты, направлены для получения социального эффекта, не являются какой либо редкостью; однозначно, им отдаётся приоритет, в первую очередь при осуществление государственных и муниципальных программ, тем не менее, и организациях (крупных компаниях) подобные проекты, достаточно часто используются. Можно сказать о проектах, связанных с повышением квалификации сотрудников организации, строительством дополнительных зданий или выделение отдельных помещений для релаксации и физического развития персонала.

Тип отношений. Одним из важных в анализе инвестиционной привлекательности бизнес-проектов является выявление различных отношений взаимозависимости. Два анализируемых инвестиционных проекта называются независимыми, если управленческое решение о использование одного из них не отражается на управленческом решении о использование другого. Если два или более анализируемых инвестиционных проектов не могут быть выполнены одновременно (в одни и те же сроки), т. е. принятие одного из них автоматически обозначает, что остальные проекты не должны быть приняты, то такие проекты носят характер альтернатив, или называются взаимоисключающими. Подразделение проектов на независимые и альтернативные имеет приоритетное значение при создание инвестиционного портфеля в условиях ограничений объёмов капиталовложений.

Проекты связаны между собой отношениями комплементарности, если принятие нового инвестиционного проекта ведёт к росту доходов по одному или ряду других инвестиционным проектам. К примеру, строительству сервисного центра сопутствуют не только доходы и их рост от продажи своих услуг, но и ростом числа потребителей данных услуг, привлеченных возможностью отремонтировать купленное изделие у других производителей на взаимовыгодных условиях. Отношения комплементарности выражаются в рассмотрение приоритетных инвестиционных проектов в комплексе, а не изолирование их от него. Это имеет не мало важное значение, когда принятие инвестиционного проекта по выбранному главному критерию не является естественным -- в этом случае необходимо пользоваться дополнительными критериями, в том числе и наличием, и степенью комплементарности.

Тип денежного потока. С различными инвестиционными проектам связанны объёмы денежных потоков как череда инвестиций и поступлений. Поток называется ординарным, если он содержит первоначальные инвестиции, сделанных единовременно или в течение нескольких определённых периодов, и последующих потоков денежных средств; если притоки денежных средств чередуются со своими оттоками в любой последовательности, поток называется неординарным. Выделение ординарных и неординарных потоков чрезвычайно необходимо при выборе того или иного критерия оценки .

Отношение к риску. Инвестиционные проекты делятся по степени риска: наименее рисковые проекты, исполняемые по государственному заказу; наиболее рисковые проекты, связанные с созданием новыми производствами и научно техническим прогрессом.

Таким образом на основание данной классификации инвестиционных проектов, распишем что из себя представляет наш бизнес - план.



Рисунок 2.3.2 Классификации инвестиционного проекта ЗАО «ГК «Крона 2»

2.4 Методическое обеспечение разработки бизнес плана

Для оценки эффективности инвестиций в бизнес-проект, в качестве основополагающих используются следующие четыре критерия:

• чистый дисконтированный доход (NPV);

• индекс доходности (PI);

• внутренняя норма доходности (IRR);

• срок окупаемости (РВ).

В определённых других случаях, кроме этого, используются иные критерии такие как:

* запас финансовой устойчивости

* результативность инвестиций.

Но, тем не менее до нынешнего времени не определились ни общепринятые названия критериев, ни однозначные алгоритмы их расчета.

Для определения перечисленных критериев требуется использовать дисконтированные денежные потоки на основе принципа не определённой текущей и будущей стоимости денежных средств .

Чрезвычайно важное, что необходимо сделать акцент на возможные алгоритмы расчета критериев.

В опубликованных работах используются следующие термины для названия этого критерия:

· чистый дисконтированный доход;

· чистый приведенный доход;

· чистая дисконтированная стоимость;

· чистая текущая стоимость проекта;

· чистая приведенная стоимость;

· чистый дисконтированный доход или интегральный эффект и т.д.

Во всех перечисленных работах этот критерий имеет одинаковую аббревиатуру -- NРV (Net present value - чистый приведённый доход), и в совокупности некоторых случаев различные алгоритмы для расчета.

Официальное название критерия -- «Чистый дисконтированный доход», по нашему мнению, неудачно по двум причинам:

1. Для всей совокупности объектов, например предназначенных для медицинского обслуживания населения, социальной сферы, престижных сооружений величина этого критерия может быть отрицательной так и положительной за весь расчетный период, т.е. затраты на строительство и эксплуатацию могут превысить доходы и на оборот.

2. В развитых странах в соответствии с работой вместо широко используемого в отечественной литературе понятия «дисконтирования» используется термин «актуализация».

Связи с этим, считается, что для изучаемого критерия целесообразно изменить название на более подходящее, например, на «Общий финансовый итог».

Суть критерия состоит в сопоставление текущей стоимости будущих денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта с инвестиционными расходами, необходимыми для его реализации. В общем виде величина NPV определяется следующим соотношением:

где: tr - продолжительность расчётного периода;

te - период начала эксплуатации объекта;

Zi - затраты капитала на капитальное строительство объекта;

Di - доходы за период эксплуатации объекта;

E - норма дисконта;

i - шаг расчёта.

При вычисление величины этого критерия следует сделать акцент на соответствие шага расчетного периода (шага расчета) с условием предоставления кредита для реализации инвестиционного проекта. Желательно, чтобы шаг расчета был равен или кратен сроку начисления процентов за кредит

Соотношение (2.1.1) может быть записано в разной форме. Например, NPV приравнивается сумме потоков платежей, тогда инвестиционные расходы включаются в поток платежей со знаком минус .

Учет инвестиционных расходов обычно не имеет различающихся алгоритмов за исключением одного случая, когда их необходимо определить или для всех затраченных средств, в том числе и собственных, или только для заемного капитала. Для определения доходов используются существенно различающиеся расчетные схемы .

В большинстве работах рекомендуется исключить из суммы доходов амортизационные отчисления предприятия, а в материале предлагается включать не только накапливаемые амортизационные отчисления (амортизационный фонд), но и также на последнем шаге расчета и ликвидную стоимость основных производственных фондов.

Такое различие вычислительных схем при расчете доходов определяется различием в отчетных документах зарубежных и отечественных компаний и организации. Зарубежные компании по итогам своей деятельности за год помимо отчета о финансовых результатах предприятия предоставляют отчеты об источниках и использовании основных фондов (отчет о фондах и их использовании), в которых фонды денежных средств формируются за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений, нового акционерного капитала, банковских кредитов и других доходов.

Определяемые таким образом фонды распределяются для выплаты дивидендов акционерам, приобретения недвижимости, машин и оборудования, увеличения оборотного капитала и т.д. При этом на расширение основных производственных фондов затрачиваются средства не меньше, чем получаются в результате амортизационных отчислений, т.е. свободные денежные средства организации (компании) должны работать на расширение и модернизацию производства.

Аналогичной отчетности для российских предприятий не предусмотрено. Часто амортизационные отчисления накапливаются в амортизационном фонде, что в период инфляции приводит к обесцениванию части денежных средств организации и его доходов.

Необходимость учета ликвидной стоимости основных производственных фондов при определении критерия «Чистый дисконтированный доход» определяется назначением инвестиций. В случае замены оборудования, срок службы которого соответствует сроку существования расчетного периода, учет его ликвидной стоимости необходим .

Источники финансирования проектов разделяются на две основные группы:

1. Собственный капитал -- средства, предоставляемые акционерами (учредителями), который должен быть увеличен в результате реализации и последующей эксплуатации исследуемого объекта.

2. Заемный капитал -- кредит банков, государства, местных органов власти или других компаний, который должен быть погашен вместе с задолженностью в установленном в контракте порядке и в заданные сроки.

Результатом инвестиций, с финансовой точки зрения, является погашение кредитной задолженности и выплаты дивидендов акционерам. При этом, по мере погашения кредита, как указывалось выше, увеличивается стоимость акционерного капитала. Акционер, получая дивиденды за акции, в любой момент может продать свои акции. Причем, чем позже он это сделает, тем более высокой будет стоимость акций. Основными критериями оценки для акционеров явятся эффективность использования акционерного капитала. Но в ряде случаев трудно провести оценку, так как она определяется целью инвестирования проекта.

Если цель инвестиций -- замена оборудования, то при расчете критериев эффективности капитальных вложений должен учитываться как заемный, так и собственный капитал.

При строительстве необходимых новых зданий и сооружений, срок службы которых существенно превышает расчетный период, следует определять значения критериев для заемных средств, а в некоторых случаях, по желанию партнеров организации (компании), и для суммы заемного и собственного капитала.

Таким образом, критерий «Чистый дисконтированный доход», как и все остальные критерии рассматриваемой группы оценки эффективности капитальных вложений, формально может иметь три различных значения для всех затраченных, или только для заемных средств:

· без учета амортизационных отчислений;

· с учетом амортизационных отчислений;

· с учетом амортизационных отчислений и ликвидной стоимости основных производственных фондов.

Рассчитывать всю совокупность значений критерий для каждого проекта не целесообразно. При определении размерности критерия необходимо учитывать цели и задачи инвестирования и предполагаемое техническое перевооружение организации в период эксплуатации готового объекта.

Положительная величина критерия «Чистый дисконтированный доход», соответствует целесообразности реализации проекта, причем, чем больше значение критерия, тем больше и инвестиционная привлекательность проекта.

2.1.2 Индекс доходности. Для этого критерия используются следующие названия:

· рентабельность;

· простая норма прибыли (без дисконтирования);

· индекс выгодности инвестиций;

· показатель рентабельности инвестиций;

· индекс прибыльности;

· индекс доходности.

Во всех указанных источниках, за исключением, критерий имеет название -- Profitability index (РГ).

Для определения величины критерия используются те же потоки платежей, что и для критерия -- «Общий финансовый итог», критерий представляет собой не разницу доходов и затрат от реализации проекта, а их соотношение доходов, деленные на затраты:

Здесь использованы те же обозначения, что и в формуле 2.1.1

Все это говорит об алгоритмах расчета затрат капитала и доходов от эксплуатации проекта справедливо и для критерия -- «Индекс выгодности инвестиций».

Очевидно, что величина критерия: PI > 1. свидетельствует о целесообразности реализации инвестиционного проекта, причем, чем PI превышает единицу, тем больше инвестиционная привлекательность проекта. Другими словами, дисконтированные доходы от реализации проекта в PI раз превосходят дисконтированные инвестиционные затраты .

Один из возможных видов критерия «Индекс выгодности инвестиций» предлагается использовать в работе. Он назван авторами показателем рентабельности инвестиций или коэффициентом чистой текущей стоимости (Net present value ratio, NPVR).

Данный показатель представляет собой соотношение чистой текущей стоимости проекта к дисконтированной (текущей) стоимости инвестиционных затрат. При этом рекомендуется чистую текущую стоимость определять с учетом ликвидной стоимости проекта, если последняя «представляет собой значительную сумму»

2.1.3 Срок окупаемости. Для этого критерия используются следующие наименования

· срок окупаемости;

· окупаемость;

· срок окупаемости (без дисконтирования);

· период окупаемости инвестиций;

· время окупаемости;

· период окупаемости проекта. Аббревиатура критерия: РВ (Payback).

Под сроком окупаемости проекта понимается период времени от момента начала его реализации до момента эксплуатации созданного объекта, в котором доходы от эксплуатации становятся равными затратам на реализацию (на капитальное строительство).

В работе отмечается, что показатель Payback period наиболее близок по своему содержанию к традиционному в Российской Федерации показателю «срок окупаемости» (капитальных вложений). Разница между ними состоит в том, что при подсчете Payback period учитываются все первоначальные инвестиции (капитальные затраты и эксплуатационные расходы), а при подсчете «срока окупаемости» учитываются только первоначальные капиталовложения».

Считается, что каждый критерий оценки инвестиционной привлекательности проекта может определяться с помощью нескольких алгоритмов в зависимости от целей и задач инвестиций и технико-экономической политики фирмы в период эксплуатации объекта. Но каждый критерий должен соответствовать принятым международным стандартам. При расчете величины критерия «Срок окупаемости» капитальные затраты учитываются в дисконтируемой сумме затрат на реализацию проекта, а эксплуатационные расходы входят в себестоимость готовой продукции и соответственно уменьшают сумму чистой прибыли в период эксплуатации объекта .

Очевидно, что срок окупаемости достигается на том шаге расчетного периода, когда величина критерия «Индекс доходности» впервые превысит единицу, т.е. доходы от реализации превысят инвестиционные затраты. Поэтому алгоритм расчета срока окупаемости состоит в интерполяции критерия «Индекс доходности» на величину равную единице для указанного шага расчетного периода.

Уменьшение срока окупаемости повышает инвестиционную привлекательность проекта.

2.1.4 Внутренняя норма доходности

В опубликованных работах этот критерий имеет следующие названия

· внутренняя норма доходности;

· доходность дисконтированных денежных поступлений;

· внутренняя норма рентабельности;

· внутренняя норма прибыли;

· поверочный дисконт;

· внутренняя ставка отдачи;

· внутренний коэффициент рентабельности;

· внутренняя норма окупаемости инвестиций. Аббревиатура критерия: IRR (Internal rate of return).

При определении величины этого критерия проявляется некая неопределенность. Для уточнения смысла критерия -- «Внутренняя норма доходности» воспользуемся двумя его определениями:

1. «Под внутренней нормой доходности понимают ту расчетную ставку процентов, при которой капитализация регулярно получаемого дохода дает сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией»

2. «Показатель IRR представляет собой поверочный дисконт, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект»

Исходя из этих определений в общем виде можно записать соотношение для расчета критерия -- «Внутренняя норма доходности» в следующем виде:

где: F=IRR

Все остальные обозначения сохранены такими же, как они были приняты для формул (2.1.1) и (2.1.2). Однако используемые в уравнении (2.1.4) соотношения для дисконтирования затрат Z. и доходов D. требуют уточнения.

В некоторых работах предполагается, что Е = F, и определяется одно значение поверочного дисконта для затрат капитала и доходов от реализации проекта.

Большинство авторов приводят расчетные формулы и примеры расчета, из которых следует, что инвестиционные расходы производятся единовременно в момент начала реализации проекта. Поэтому величина Е принимается равной единице, а поверочный дисконт F определяется для доходов от реализации проекта.

Очевидно, что чем больше величина дисконта, тем меньше сегодняшняя стоимость будущих поступлений денежных средств. При оценке инвестиционной привлекательности проектов до начала расчета известны условия предоставления кредита, в т. ч. и ставка процентов за его предоставление. Если кредит предоставляется частями в разные периоды от момента начала реализации проекта, то повышение ставки процентов за кредит приведет к снижению стоимости будущих поступлений кредита, дисконтируемых к моменту начала реализации проекта. А это, в свою очередь, приведет к завышению величины поверочного дисконта.

За собственные средства -- средства акционеров и учредителей в результате вложенные ими на реализацию проекта и по которым должны быть выплачены дивиденды, в т.ч. и за время строительства объекта. Поэтому при расчете величины поверочного дисконта величина должна определяться для всех собственных средств, а также для всех доходов и расходов за счет чистой прибыли и амортизационных отчислений .

Расчет величины поверочного дисконта целесообразно начинать с того шага расчетного периода, когда величина критерия «Индекс доходности» превысит значение единицы, и определять его значение для каждого последующего шага до конца расчетного периода.

Очевидно, чем выше величина поверочного дисконта для номинальных исходных данных, тем больше инвестиционная привлекательность рассматриваемого проекта.

По сравнению с критериями, рассмотренными выше, алгоритм расчета поверочного дисконта несколько сложнее, так как требует привлечения одного из методов нелинейного программирования. Проведенная нами проверка показала, что в данном случае достаточно эффективен один из самых простых методов одномерного поиска, имеющий следующую расчетную схему.

1. Задается начальное значение величины F = F₀

2. Определяется разница между доходами и затратами от реализации проекта на рассматриваемом шаге расчета. При F равном нулю доходы фактически не дисконтируются, а просто суммируются. Поэтому разница между доходами и дисконтированными затратами при условии, что индекс выгодности инвестиций больше единицы, будет некоторой положительной величиной.

3. С постоянным шагом увеличивается значение поверочного дисконта до тех пор, пока разница между доходами и расходами не станет отрицательной.

4. В найденной таким образом величине интервала поверочного дисконта -- от наименьшего положительного значения указанной разницы до первого отрицательного ее значения -- определяется делением пополам отрезка такое значение величины F, при которой разница между дисконтированными доходами с нормой дисконта F и затратами с нормой дисконта Е с заданной точностью близка к нулю. Это значение и принимается за величину поверочного дисконта для рассматриваемого шага расчета.

Из рассмотренных четырех критериев, применяемых для оценки инвестиционной привлекательности проектов, по используемым для расчета нормам дисконта и соответственно потоков платежей принципиально различаются два критерия:

· чистый дисконтированный доход и внутренняя норма доходности, которые по существу дополняют друг друга.

При определении величин двух других критериев:

· индекс доходности и срок окупаемости.

Поэтому используются и потоки денежных средств, и их нормы дисконта такие же, как и для критерия «Чистый дисконтированный доход». Поэтому вряд ли можно ожидать заметных различий инвестиционной привлекательности проекта при одних и тех же данных.

Использование статистического моделирования для оценки вероятности неблагоприятного результата инвестиций приводит к целесообразности расчета двух дополнительных критериев: запаса финансовой устойчивости и результата инвестиций, смысл которых требует дополнительных пояснений.

2.1.5 Запас финансовой устойчивости. Идея подобного критерия изложена в опубликованных материалах, посвященных финансовому менеджменту, и, в частности, подробно описана в работе, где предлагается определять величину «Запаса финансовой прочности» предприятия как разницу между выручкой от реализации минус порог рентабельности.

Чрезмерное упрощение схемы расчета критерия «Запас финансовой прочности», приведенной в указанной работе, не позволяет использовать этот критерий при оценке инвестиционной привлекательности проектов.

Мы предлагаем определять величину критерия «Запас финансовой устойчивости» как выраженное в процентах отношение нераспределенной прибыли к валовой прибыли от продаж. В соответствии с принятым и изложенным ниже алгоритмом расчета, валовая прибыль определяется как сумма продаж минус себестоимость с учетом амортизационных отчислений и минус разница НДС на выпускаемую продукцию и НДС, вошедшего в стоимость потребляемых ресурсов, сырья, материалов и комплектующих.

Нераспределенная прибыль вычисляется, исходя из валовой прибыли, но с учетом:

· операционных расходов;

· выплаты процентов за предоставление кредита;

· других доходов;

· всех видов налогов, начисляемых на прибыль и имущество;

· выплаты задолженности по кредитам и займам;

· обеспечения необходимых быстроликвидных активов.

Учет указанных факторов при расчете величины предлагаемого критерия позволяет определить запас средств, необходимый для безубыточной работы предприятия. Величина критерия «Запас финансовой устойчивости» не может быть отрицательной.

Если на каком либо шаге расчетного периода нераспределенная прибыль имеет отрицательный показатель, то действующему предприятию необходим новый кредит. Сумма этого кредита должна соответствовать по абсолютному значению отрицательной величине нераспределенной прибыли. В некоторых случаях вместо кредита оказывается возможным привлечение дополнительного акционерного капитала . Таким образом, за счет кредита или акционерного капитала, или и того и другого в месте сумма нераспределенной прибыли на каждом шаге расчета становится равной нулю.

Накопленный нами опыт по оценке инвестиционной привлекательности проектов показывает, что получение отрицательного значения нераспределенной прибыли, возможно, на первых шагах расчета ввода в эксплуатацию исследуемого объекта. Особенно в тех случаях, когда величина акционерного капитала существенно меньше общих инвестиционных затрат. Поэтому одной из задач оценки инвестиционной привлекательности проектов является вопрос обоснования допустимого соотношения собственных и заемных средств для реализации проекта.

Величина критерия «Запас финансовой устойчивости», таким образом, свидетельствует о способности предприятия к привлечению средств акционеров и расширению своих производственных возможностей. Если за расчетный период эксплуатации объекта запас его финансовой устойчивости близок к нулю, то акционерам остается довольствоваться только ростом стоимости акций, не получая дивидендов.

Результат инвестиций. Используемый нами критерий «Результат инвестиций» по своему смыслу близок к показателю «Финансовый итог» (cash flow, CF), рассмотренному в работе. По существу, его можно считать одной из возможных разновидностей первого из рассмотренных выше критериев «Чистый дисконтированный доход». Критерии «Чистый дисконтированный доход» и «Результат инвестиций» отличаются только точкой приведения потоков затрат капитала и доходов от эксплуатации объекта. Если для расчета критерия «Чистый дисконтированный доход» вся совокупность затрат и доходов приводятся к моменту начала реализации проекта, то для определения «Результата инвестиций» те же самые потоки средств, приводятся к концу расчетного периода.

Приведение потоков затрат капитала и доходов от эксплуатации объекта к концу расчетного периода при использовании статистического моделирования позволяют сделать две важные оценки риска для рассматриваемого проекта, а именно, для этого критерия могут быть вычислены два значения вероятности:

1. Вероятность того, что «Результат инвестиций» не превысит банковского процента за кредит на собственный капитал.

2. Вероятность того, что «Результат инвестиций» будет иметь положительное значение отличное от нуля, т.е. вероятность сохранения собственного первоначального капитала.

Для определения первой из указанных вероятностей необходимо предварительно найти увеличение собственного капитала к концу расчетного периода при заданных в исходных данных темпах его привлечения и норме дисконта для банковского кредита.

3. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА ГОРОДА НИЖНИЙ НОВГОРОД

3.1 Объемы гостиничного рынка Нижнего Новгорода

По объему гостиничного рынка Нижегородская область занимает четвертое место в России после Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи.

Согласно данным на 01.01.2013 г., гостиничная база Нижнего Новгорода насчитывала 70 объектов, что составляет около 2% общероссийской сети. Общая вместимость гостиниц - 2897 номеров. До 1 июля 2015 года гостиницы Нижнего Новгорода и другие объекты, предназначенные для размещения туристов, должны будут пройти международную классификацию (от 1 до 5 звезд).

Таблица 3.1.1 Средняя обеспеченность гостиничными местами, ед./тыс. жителей

г. Нижний Новгород	Средняя по России	Москва	Санкт- Петербург	Испания	Сербия и Черногория	США
4,5	3,9	11	9	21	18	19

В то же время положение в гостиничном комплексе в г. Нижний Новгород нельзя признать удовлетворительным.

Имеющаяся база размещения прибывающих в г. Нижний Новгород однотипна по структуре и состоит в основном из гостиниц и общежитий для приезжих. Около 90% вместимости всей базы размещения приходится на гостиницы среднего класса. Отсутствуют гостиницы категории «5 звезд», класса конгресс-центр, современные мотели, другие перспективные формы гостиничного продукта.

Современная гостиничная сфера г. Нижний Новгород характеризуется сравнительно низким уровнем комфорта. В 1996-2010 годах некоторым успешно функционирующим гостиницам была присвоена категория, характеризующая средний и повышенный уровень обслуживания в соответствии с международной классификацией. Классификация гостиниц проводится по национальным стандартам. В России с 1 октября 2001 г. действует Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 № 82 «О создании и государственной регистрации системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. РОСС RU.0001.03УГ00».

Нижегородские гостиницы, прошедшие сертификацию расположены в Нижнем Новгороде (табл. 3.1.2).

Таблица 3.1.2 Деление гостиниц Нижнего Новгорода по категориям

Районы города	Всего гостиниц	Категории гостиниц
		4*	3*	2*	1*	Без звезд
1	2	3	4	5	6	7
Автозаводский	5	«Волна»	-	-	-	4
Канавинский	11	-	Николь Маринс Парк Отель		-	3
Ленинский	3	-	-	-	“Заречная”	-
Московский	5	-	-	-	-	4
Нижегородский	32	Александровский сад»	«Октябрьская»	«Нижегородская» «Волжский откос»	-	7
Приокский	4	-	-	-	-	-
Советский	8	«Ока»		-	-	4
Сормовский	3	-	-	-	-	1
ИТОГО	31	2	2	3	1	23

Из числа сертифицированных гостиниц преобладают предприятия категории «2 звезды» - 26% по числу объектов и 64% по количеству мест. Объекты категории «без звезд» составляют, соответственно, 46% и 17%. Доля высоко комфортабельных предприятий составляет 5% по количеству и 8,5% по вместимости. Значительная часть гостиниц размещается в амортизированном фонде.

В большинстве действующих гостиниц, построенных в советское время по типовым проектам, проблемы повышения уровня гостиничного сервиса решаются за счет перепланировки общей и жилой площадей путем сокращения мест и увеличения площади номеров.

3.2 Характеристика бизнес плана ЗАО «ГК Крона №2»

Название организации: ЗАО «ГК «Крона».

Категория: 4****

Гостиница занимает 7 - этажное здание. Настоящий проект гостиницы рассчитан на 7 лет и предполагает:

1. Строительство гостиницы на 150 номеров; общая стоимость инвестиционного проекта составит 270 000 000 руб.;

2. Стоимость инвестиционного проекта покрывается за счёт собственных ресурсов на 261 245 195 руб.

3. Эффективность инвестиционного проекта отображают значения критерия чистого приведенного дохода NPV.

Гостям г. Нижнего Новгорода и его жителям предлагаются:

1. Услуги гостиничного комплекса - организации имеет в распоряжение гостиницу на 150 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:

· 80 номеров с большой двуспальной кроватью;

· 70 номеров с двумя раздельными кроватями.

2. Услуги общественного питания - при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест (отдельно от ресторана кафе-бар).

3. На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 100 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду, не используемую земельную площадь, на которой располагается:

· киоск сувениров.

Кроме этого, гостиницей предлагается целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в кинотеатры и театры, на концерты, стадионы и тог далее, предоставление справочной информации, предоставление гида по городу, переводчика и тог далее.

На сегодняшний день рынок гостиничного бизнеса г. Нижний Новгород выражен основными конкурентами, которые уже занимают часть рынка:

Гостиницы класса «Эконом».

Количество номеров в гостиницах данного типа не превышает 70. Такие гостиницы для потребителей предлагают услуги проживания по невысоким ценам, с невысоким уровнем обслуживания и сервиса. Гостиницы данного класса пользуются спросом у менеджеров низшего и среднего звена (в основном государственных организаций, ведомственных структур, приезжающих в Нижний Новгород в командировку. К примеру, к такому типу гостиницы относится гостиница «Заречная».

Средние и малые гостиницы класса «Премиум».

Количество номеров не превышает 30, к такому типу относятся гостиницы «Жук Жан», «На Ильинке», «Никола Хаус». Состояние номеров, уровень предоставляемых услуг и сервиса в этих гостиницах на высоком уровне, стоимость предлагаемых услуг гостиницей так же на высоком уровне. Основными клиентами таких гостиниц являются представители крупного и среднего бизнеса, топ - менеджеры высшего звена. Связи с тем что такие гостиницы обладают небольшими площадями, они не могут удовлетворить потребности всех клиентов: так как они не могут позволить построить конференц-залы, бизнес-центры, комнаты для переговоров, а также оздоровительные центры, спортивные комплексы, тренажерные залы и пр.

Крупные гостиничные комплексы.

Представителями этой группы являются гостиницы: «Волна» («4 звезды»), «Александровский сад» («4 звезды»), «Октябрьская» («3 звезды»), «Ока» («4 звезды»), «Маринс Парк » («3 звезды»), «Нижегородская» («2 звезды»), «Волжский откос» («2 звезды»). Количество номеров в этих гостиницах превышает 50. Основным преимуществом этих гостиниц служит развитая инфраструктура. Гостиницы могут предложить клиентам не только основные услуги по проживанию и сервис, но и ряд разных дополнительных услуг: услуги конференц-залов, бизнес-центров, услуги развлекательных и оздоровительных центров.

Основными конкурентами в рамках данного направления бизнеса и разного уровня - с высоким уровнем сервиса и соответствующими ценами класс «Премиум» гостиница «Волна» («4 звезды»), «Александровский сад» («4 звезды»), с низким уровнем сервиса и обслуживания, но и соответственно невысокой стоимостью проживания класса «Эконом» гостиница «Заречная» («1 звезда»). В той или иной степени в каждой гостинице происходит обновление номеров и развитие дополнительных сервисных услуг.

Несмотря на невысокий уровень комфорта, цены на услуги в нижегородских гостиницах (конкурентов) сравнительно высоки. В гостинице класса «4 звезды» «Волна» и «Александровский сад» от 4 940 до 5 500 руб. за сутки в одноместном стандартном номере. Суперлюкс в «Александровском саду» стоит 20 370 руб. в сутки, а люксы разной категории в «Волне» от $350 до $1 300. К примеру для сравнения в «Никола Хаус» самый дешевый номер стоит от 2 950 до 3 700 руб., стандартная комната - от 4 600 до 5 550 руб., люкс - 9 250 руб. в сутки. Цены в гостиницах классом ниже на номера «эконом» держатся в пределах 2 500 - 3 500 руб., люксы - 6 000 - 8 700 руб. в сутки.

По степени развития рынка гостиничного бизнеса Нижний Новгород сопоставим с Москвой, Санкт-Петербургом, Казанью, Екатеринбургом, Самарой и Владивостоком. В то же время на сегодняшний день присутствует нехватка гостиниц класса «Эконом». Ниш гостиничный комплекс среднего класса появился на рынки сравнительно недавно. Все существующие гостиницы в этом классе имеют своё начало с советских времена. В последние два года, когда спрос на услуги гостиниц города растёт, владельцы отелей занялись реконструкцией и обновлением номерного фонда. Официально подтвердили статус «3 звезды» руководители гостиниц «Нижегородская» и «Маринс Парк Отель» (Центральная).

Основную долю в структуре гостиницах занимают разместившиеся лица, посетившие область с деловыми и профессиональными целями.

В 2012 г. в Нижегородской области объём услуг, предоставляемых гостиницами, весьма сильно вырос по сравнению с 2011 г. и составил 958 611,28 тыс. руб., что намного больше общероссийского темпа роста объема гостиничных услуг - 25,9% (по данным Ростуризма в 2012 г. общероссийский объём услуг гостиниц составил 95,4 млрд. руб. против 78,9 млрд. руб. в 2010 г.).

В 2012 г. общий объем предоставленных услуг гостиниц составил 6 452 239,3 тыс. руб.

Таблица 3.2.1 Структура доходов гостиничных предприятий Нижнего Новгорода

№	Перечень показателей	Доля в структуре общих доходов, %	Доля в структуре доходов от предоставления услуг, %
1	2	3	4
1.	Доходы от предоставления услуг	87,6	100
2.	в том числе: выручка от продажи номеров	72,1	82,3
3.	выручка от дополнительных платных услуг	15,5	17,7
4.	из них: экскурсионных	0,0	0,0
5.	лечебно-оздоровительного характера	0,0	0,0
6.	доходы от общественного питания	14,4	16,5
7.	Прочие доходы, не связанные с обслуживанием размещенных лиц	5,6	-
8.	Поступило средств: из государственного бюджета	0,6	-
9.	от головной коммерческой организации	6,2	-
	ВСЕГО	100	-

К дополнительным услугам можно отнести:

· услуги бизнес-центра, а именно: копирование и распечатки документов, фуксовой и телефонной связи, пользование персональным компьютером с доступом к интернету, услуги перевода, услуги правки и брошюрование документов;

· услуги конгресс-центра: конференц-зал, видеоконференции, синхронный перевод;

· услуги общественного питания;

· экскурсионные услуги;

· услуги лечебно-оздоровительного характера и другие.

В гостиничном комплексе ЗАО «ГК Крона» подобное направление предоставления дополнительных услуг является слабо используемым источником доходов, занимая в 2010 г. лишь 17,7% в общем объёме доходов от предоставления услуг. Из них 13,5% занимают услуги общественного питания. Практически не предоставляются экскурсионные услуги и услуги лечебно-оздоровительного характера.

Повышение эффективности деятельности гостиничных предприятий, их расширение и техническое перевооружение, совершенствование управления при увеличении номенклатуры продукции, работ и услуг - условия, обеспечивающие стабильный рост прибыли в долгосрочной перспективе с учетом технического прогресса и конкуренции.

Таблица 3.2.2 Приоритетные направления совершенствования деятельности лидирующий гостиниц Нижнего Новгорода

№	Функциональная сфера	Направления совершенствования	Формы совершенствования
1	2	3	4
1.	Маркетинг.	Расширение комплекса дополнительных услуг:
		1. Услуги питания.	1. создание службы «Room service»; 2. расширение кейтеринговых услуг; 3. проведение кулинарных фестивалей.
		2.Бизнес-услуги.	1. создание пресс-службы; 2. формирование конференц -пакетов; 3. беспроводное подключение к Интернет.
		3.Развлекательные услуги.	1. услуги сауны и бассейна; 2. организация домашнего кинотеатра; 3. воскресные обеды в ресторане; 4. экскурсионные услуги.
		4.Услуги для клиентов с детьми.	1. детская комната с няней; 2. детское меню в ресторане; 3. организация детских праздников.
		5.Использование e-mail-маркетинга для повышения продаж.
2.	Основная деятельность.	1.Аутсорсинг некоторых видов услуг: уборки номеров, прачечной, химчистки.
		2.Ремонт и переоснащение гостиниц.
3.	Финансовая деятельность.	Использование дифференцированных цен и скидок:
		1.Использование дифференцированных цен.	специальные цены от стойки; специальные тарифы в «низкий сезон»; цены на выходные и праздничные дни; цены для групп клиентов; цены для турфирм при закупки больших квот мест; цены для сотрудников.
		2. Использование скидок и специальных предложений.	1. использование нескольких видов дисконтных карт; 2. использование бонусных баллов для постоянных клиентов; 3. начисление призовых баллов за посещение гостиницы.
4.	Менеджмент.	Переход от авторитарного стиля руководства к коллективному, воспитание персонала.	1. проведение занятий-тренингов для руководящего состава 2. проведение занятий-тренингов для сотрудников 3. аттестация для руководителей 4. аттестация сотрудников

В нынешнем состоянии ранка гостиничного бизнеса нижегородские гостиницы имеют расширенные сферы услуг. Во вновь сооружаемых или реконструируемых гостиницах эти возможности должны быть изначально реализованы, в том числе в новом гостиничном комплексе ЗАО «ГК «Крона 2».

Основные из них:

· создание службы «Room service», которая предоставляет клиентам вкусную и свежую еду по предварительным заказам непосредственно в номер в одноразовой посуде и по более низкой цене;

· кейтеринговые услуги: доставка еды работникам, находящихся поблизости предприятий и организаций;

· специальные кулинарные мероприятия: фестивали, посвященные кухням народов мира, приуроченные к праздникам и т.п. Они особенно важны в период низкой загрузки для привлечения дополнительных клиентов и увеличение загрузки.

Актуально расширение спектра бизнес-услуг в гостиницах за счет создания пресс-службы, конференц-пакетов, услуг конгресс-центра. Задача пресс-службы заключается не столько в продвижении услуг гостиницы, сколько в оказании информационных услуг клиентам бизнес-центра. При этом пресс-службы используют контакты с региональными и центральными СМИ.

Конференц-пакеты - услуга по приёму деловых мероприятий. В состав конференц-пакета входят: аренда зала, базовое оборудование, перерыв на кофе, напитки и фрукты, бесплатные звонки по городу, использование факсимильного аппарата, копирование документов, специальная цена на размещение, информационное табло в холле. Цена конференц-пакета зависит от состава пакета услуг и от количества участников конференции.

Всё более востребованной услуга высокоскоростного и беспроводного подключения к сети Интернет. Она позволяет гостям не тратить время на подключение с помощью телефонной линии, модема, провайдера, дополнительных приспособлений, а также возможность пользоваться Интернетом не только в гостевых комнатах, но и практически в любом помещении гостиницы. Такая технология привлечет дополнительное внимание к гостинице со стороны бизнесменов, а также организаторов высокобюджетных IT - конференций.

Существующие 3-х и 4-х звёздочные гостиницы, являющиеся нашими конкурентами, уже овладели приоритетными направлениями. По различным оценкам только за счёт введения этих приоритетных направлений, пользующихся большим спросом, в гостиничной инфраструктуре г. Нижнего Новгорода может быть получен доход 500-550 млн. рублей.

Организация планирует выход на рынок монополистической конкуренции, доля на одного из конкурентов по прогнозу не будет превышать 7,5% - 10% рынка.

Тем не менее, необходимо отметить следующее:

· Организация испытывает не высокую угрозу со стороны внутриотраслевых

· конкурентов, имеющих достаточно твёрдые позиции на действующем рынке;

· Возможно вхождение в рынок новых конкурентов, привлечённых получаемыми доходами;

· Поставщики, с которыми будет работать гостиница, неизбежно займут активную позицию и будут стремиться к вертикальной интеграции.

· При реализации этого стремления гостиница приобретет значительную долю самостоятельности.

В ценообразовании гостиница использует метод установления цены на основе уровня текущих цен на рынке. В среднем цена одного номера составляет 3 200 руб. в сутки.

Выбор метода ценообразования обусловлен тем, что эластичность спроса в данном случае с трудом поддаётся замеру, придерживаться уровня текущих цен - значит, сохранить нормальное равновесие в рамках отрасли.

Таблица 3.2.3 Оценка сильных и слабых сторон предприятия

Сильные стороны	Слабые стороны
1	2
Система распределения
1.Наличие опытных руководителей; 2.Анализ потребностей потребителей услуг; 3.Организация обучения персонала; 4.Работа по различным формам платежей; 5.Накопление опыта продаж и создание базы данных о клиентах.	1.Недостаточный собственный опыт рекламы; 2.Необходимость риска.
Предоставляемые услуги
1.Возможность предоставления услуг в соответствии со специфическими пожеланиями клиентов; 2.Перспективное планирование объемов продаж; 3.Предоставление сопутствующих услуг.	1.Отсутствие возможности влиять на поставщиков; 2.Сертификация предоставляемых услуг; 3.Отсутствие международного сертификата.
Собственные финансовые средства предприятия
1.Финансовая независимость.	1.Недостаточность оборотных активов и мест для оперативного реагирования на повышение спроса.
Организация управления
1.Мобильная реакция на изменение условий на рынке; 2.Наличие квалифицированных групп работников.	1.Высшее руководство распределяет ресурсы и кадры.
Имидж гостиницы
1.Высокий уровень обслуживания.	1.Выполнение принятых обязательств при минимальной прибыли.

Таблица 3.2.4 Анализ возможностей и угроз

Возможности	Угрозы
1	2
Общество
1.Расширение рынков сбыта.	1.Изменение политической ситуации; 2.Незастрахованность бизнеса .
Тенденции развития рынка
1.Расширение услуг сервиса.	1.Принятие новых стандартов .
Конкуренты
1.Ухудшение позиций некоторых конкурентов по причине неудовлетворительного менеджмента	1.Снижение цены конкурентов
Распределение
1.Растушая потребность в услугах гостиниц; 2.Подъем экономики, увеличение спроса; 3.Рост реальных доходов населения.	1.Высокая коррумпированность чиновников; 2.Риск при оценке платёжеспособности клиентов.
Потребители
1.Выход на новые сегменты рынка; 2.Оказание услуг на уровне мировых стандартов.

Проведённый анализ избрать для гостиницы маркетинговую стратегию ограниченного роста за счёт:

1. Полного заполнения избранной рыночной ниши;

2. Развитие и увеличение качества предоставляемых услуг;

3. Глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма спроса на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о организации и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку гостиницы.

Что касается производственного плана то. Гостиница ЗАО «ГК Крона №2», расположена в лесопарковой зоне, в верхней части Нижнего Новгорода в Советском районе. Общая площадь нового гостиничного комплекса составляет 3 500 метров квадратных - 1 700 метров квадратных это сам корпус, 1 650 метров квадратных это автостоянка, оставшиеся 150 метров квадратных сдаются в аренду. Гостиница будет построена на 150 двухместных номеров, 80 из которых с одной большой двухместной кроватью, 70 с двумя раздельными. Так же будет обустроен ресторан, сауна и кафе-бар.

Режим работы - ежедневно и круглосуточно.

Стоимость проекта составляет 270 000 000 руб., 261 245 195 руб. будут покрыты за счёт собственных источников, 8 754 805 руб. за счёт кредита взятого под 12 % годовых. Затраты на открытие подробно расписаны в четвёртой главе и приложение.

Количество человек в штате - 50.

Производственная мощность -- максимальный возможный выпуск продукции производственной единицы за определенный период.

Таблица 3.2.5

Производственная мощность	1 месяц	2 месяц	3 месяц	4 месяц	5 месяц
Количество проданных номеров за месяц	42	50	70	90	150

Производственная мощность гостиницы ЗАО «ГК Крона №2» рассчитывалась на основе количества номеров (150). Расчеты показывают, что в течение месяца на один номер приходится в среднем 3-4 человека, что дает возможность за счет увеличения количества продаваемых номеров увеличить в среднем производственную мощность в 2 раза, из расчета прибавления к основным дополнительным услугам.

Доказано, что успех дела на 90 % зависит от качественного уровня управления. Связи с тем, что мы планируем расширение и претендуем создать 4-х звёздочную гостиницу, нам требуется создать наиболее эффективную организационную структуру управления. Наиболее подходящей является линейная. ЗАО «ГК «Крона» имеет линейно-функциональную организационную структуру и в основном состоит из двух служб. В ЗАО «ГК «Крона №2» планируется рационально распределить нагрузку между структурными подразделениями (отделами) и за каждое подразделение назначить ответственное лицо (начальника) (рисунок 3.2.1).

Рисунок 3.2.1 Организационная структура ЗАО «ГК «Крона №2»

Преимущества линейной организационной системы управления:

1) единство и четкость распоряжений;

2) согласованность действий исполнителей;

3) четко выраженная ответственность;

4) оперативность в принятии решений;

5) личная ответственность руководителя за конечные результаты деятельности своего подразделения.

Недостатки линейной организационной системы управления:

1) высокие требования к руководителю, который должен быть подготовлен всесторонне, чтобы обеспечить эффективное руководство по всем функциям управления;

...