Особенности функционирования рынка ипотечного кредитования и перспективы его развития в Российской Федерации

В странах с высоким и изменяющимся уровнем инфляции (Турции, Израиле, Польше и др.) появилась некоторая разновидность ипотечного кредитования - так называемые "кредиты с индексацией", т.е. кредиты с пересчетом кредитных выплат.

Есть еще вариант ипотеки, который не является классической формой ипотечного кредитования - латиноамериканский вариант. Эта программа предусматривает обмен имеющейся квартиры на новую с доплатой, которая выдается как ипотечный кредит.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей страны приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

2. Ипотечное кредитование в России

2.1 История развития ипотечного кредитования в России

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Залоговая банковская система включала государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

Несомненно, долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского хозяйства, городского хозяйства. В это время Россия, по развитию кредитно-финансовой системы практически не уступала Западу.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие хорошее ликвидное обеспечение - недвижимость, стоимость которой не была сильно подвержена инфляции.

В дореволюционной России ипотечными операциями активно занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставляющие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Эта система служила не только мощным аккумулятором ресурсов, но и основой экономики, поскольку вовлекала в свой оборот не только деньги, но и ценные бумаги, товарные векселя, сертификаты, закладные, подтверждающие права собственности на земельные участки, здания и т.п. После упразднения в ноябре 1917 г. Крестьянского Поземельного банка, а также отмены частной собственности на землю, были устранены основы для проведения ипотечных операций. К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. Но данный российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В постперестроечной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился только лишь с 1993 года. В российском законодательстве впервые появилось понятие «ипотека» в принятом в 1992 году законе РСФСР «О залоге». В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающихся в распоряжении залогодателя.

В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Как правило, в первое время схемы кредитования подобного рода работы были «псевдоипотечными». Т.е. либо гражданин, получающий кредит не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными).

Если в 1993г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994г. ряд банков начал на регулярной основе предоставлять населению кредиты на покупку жилья.

Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

В последующие годы в развитие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» были приняты различные нормативно-правовые акты, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений. Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа.

После выхода федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г. и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала меняться. Все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим законом, который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредитов. Все большее распространение получила "классическая" ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик сразу при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от каких-либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение "классической" ипотечной схемы позволило существенно увеличивать сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

В сентябре 1997 г., было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), 100 % акций которого принадлежит государству. Главная задача Агентства заключается в реализации государственных программ по обеспечению доступным жильем и улучшения жилищных условий населения в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Цель работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию состоит в создании условий для того, чтобы все граждане России, вне зависимости от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации имели равные возможности получения ипотечного кредита.

В июне 1999 г. закончился первый год действия закона «Об ипотеке». За это время было выдано 150 ипотечных сертификатов. Причем, большинство сертификатов получили жители Москвы и Московской области.

А в январь 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России. Тогда же был утвержден «План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». С этого момента начнут появляться регулирующие акты и финансовые программы, направленные развитие жилищного кредитования. Только тогда стало возможным говорить, что в России запущен механизм ипотеки. Фактически с этого момента в десятках регионов и городов России начали разрабатываться ипотечные программы и создаваться структуры для их реализации.

В 2001 году в России появился первый специализированный ипотечный банк DeltaCredit, который вывел на рынок несколько программ и одним из первых начал разрабатывать предложения по нецелевой ипотеке. Следом за ним в банковском секторе появился второй специализированный игрок - «Городской ипотечный банк»

За 2005-2006 года на рынок ипотечного кредитования пришли и коммерческие банки (которые могут и умеют работать с вкладами населения, а также отвечают всем необходимым требованиям устойчивости и достаточности капитала). Появились ипотечные брокеры. Если сначала они существовали на базе агентств недвижимости, то сейчас выделились в особый кластер. Небольшие брокерские компании создаются в каждом регионе.

Сейчас слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

2.2 Особенности российской ипотеки

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. По западным меркам российская ипотека существует недолго. Однако законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования к данному моменту заложена и постоянно расширяется.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». Кроме того, необходимо принятие законопроекта «О секьюритизации», который в настоящее время находится в разработке.

В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищной ипотеки - выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности как залогодателей, так и залогодержателей.

Ипотека может быть установлена и на земельные участки, соответственно подобные положения должно содержать земельное законодательство.

Непосредственное отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т. п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумагах».

Основным законом, регулирующим отношения но поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:

• устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

• перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

• определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

• регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);

• определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

• устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

• описывает переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

• уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» определяет виды ипотечных ценных бумаг и порядок их выпуска; регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, в сфере раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах. Согласно российскому законодательству, существуют следующие виды ипотечных ценных бумаг:

- Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

- Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

- Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Жилищная облигация с ипотечным покрытием является разновидностью ипотечной облигации.

Правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

В России наиболее распространенный вид ипотечных ценных бумаг - это закладная. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Являясь оборото способной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Таким образом, на данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Необходимо провести еще много работ по совершенствованию законодательной базы, устранению недочетов и принятию новых законов.

Далее рассмотрим особенности ипотеки земли, предприятий и сооружений, жилых домов и квартир по отдельности.

Ипотека земельных участков.

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.

Земля обладает рядом достоинств в качестве товара и предмета обеспечения (залога).

• Во-первых, ограниченность предложения земли, практически бесконечный срок службы, исключительная роль в жизни общества обеспечивают ей стабильную ценность.

• Во-вторых, в отличие от зданий и сооружений земельный участок не подвержен физическому износу (за исключением продуктивных земель сельскохозяйственного назначения), что устраняет риск снижения или потери стоимости вследствие повреждений и разрушений.

Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве. За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

В России пока нет аналогичного обобщенного законодательного определения земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом Российской Федерации «О недрах».

Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений, сооружений, принадлежит государству, и пользование регламентируется Воздушным кодексом Российской Федерации. Ограничения по высоте и глубине устанавливаются отдельно в каждом конкретном случае.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений Ї это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.

Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

В соответствии с п.3 Указа Президента № 293 от 28.02.96 право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, приобретает и право пользования земельным участком, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу.

Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.

Исходя из п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.

Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков.

Несмотря на меры, принимаемые Правительством Российской Федерации, на земельную ипотеку приходится малый процент в общем количестве представленных кредитов. Для стимулирования участников земельных ипотечных отношений необходимо предоставлять государственные гарантии в виде определенных льгот, в том числе из бюджетов регионов, например, предоставлять льготы залогодателям на уплату процентных ставок.

Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Как отмечалось выше, ипотека предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом как имущественный комплекс право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное. Это норма из проекта закона об ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем для улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия.

Закон об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными.

Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Законом об ипотеке предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В главе XIII ФЗ “Об ипотеке” закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индвидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, иных строений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть преданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий изолированности комнат(ы) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища (обязателен, к примеру, выход в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, - или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода).

Договор об ипотеке, объект которого - жилое помещение, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Согласно ст.75 ФЗ “Об ипотеке” при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и др. оборудование, обслуживающие больше одной квартиры, в силу п.1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Ипотека незавершенного строительства в отношении строящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ.

Гражданский Кодекс предусматривает, что предметом договора залога может быть имущество и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Кроме того, Законом об ипотеке защищаются права несовершеннолетних: если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Обращение залогодержателем взыскания является основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В Российской Федерации не существует унифицированной и обязательной для всех процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита. Порядок предоставления ипотечного кредита может различаться в разных банках. Кроме того, могут быть использованы различные схемы в зависимости от вида сделки (ипотека в силу закона, ипотека в силу договора, социальная ипотека). Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Существенную роль играют следующие моменты: требуется ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества и договора ипотеки, в какой момент заемщик выбрал квартиру (до момента одобрения кредита или после), пользовался ли услугами агентов по недвижимости, на каком рынке приобретается жилье (первичном, вторичном) и т. п.

Таким образом, ипотечное кредитование в России является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг. Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

· трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;

· строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

· банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

· инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфрастуктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

2.3 Текущее состояние ипотечного рынка в России

В нашей стране термины «ипотека» и «ипотечный кредит» чаще всего означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). Ипотека считается самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Оценивая состояние системы ипотечного жилищного кредитования в России, необходимо учитывать как объективные причины - мировой кризис 2007 - 2009 гг., так и отечественные условия развития банковской системы.

До кризиса сегмент ипотечного кредитования России был одним из самых перспективных направлений рынка банковских розничных услуг. Однако с началом кризиса рост ипотечного кредитного портфеля физических лиц прекратился, большинство банков резко ужесточили требования к заемщикам и свернули многие узкоспециальные программы кредитования. Выдача новых кредитов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения в получении банковских ипотечных кредитов в 2008-2009гг., является существенное повышение банками процентных ставок, которые составляли 14 - 24% годовых.

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых.

Мировые центральные банки в условиях кризиса уменьшали ставку рефинансирования, что приводило к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья.

Так, в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России, - в США она составляет всего 2,0 - 3,5% годовых.

В течение последнего квартала 2008 года рынок демонстрировал остаточное движение (рост на 22% по отношению к третьему кварталу), однако уже первые месяцы 2009 года показали практически полное прекращение сделок в этом сегменте кредитования.

Улучшение ситуации на рынке ипотечного кредитования произошло во второй половине 2009 года во много было обусловлено государственной поддержкой. Центральный банк реализовал целый ряд антикризисных мер, призванных стимулировать спрос на ипотеку, и многократно снижал ставку рефинансирования, что способствовало смягчению среднестатистических условий кредитования для физических лиц.

В результате к концу 2009 года количество выданных кредитов увеличилось в 3 раза (130,1 тыс. шт. на 1 января 2010 года против 44,5 тыс. шт. на 1 июля 2009 года). Однако общий объем ипотечных жилищных кредитов в 2009 году оказался значительно ниже результатов 2008 года. Объем выданных ипотечных кредитов в рублях сократился в 4 раза и составил 143,0 млрд. руб. В иностранной валюте ипотечных кредитов было выдано в 10 раз меньше, чем в 2008 году (9, 5 млрд. руб. против 95,1 млрд. руб.).

Рынок ипотечного жилищного кредитования в 2010 году активно восстанавливался: по итогам года выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превысил уровень 2009 года, а их количество выросло более чем в 2,3 раза. Таким образом, прогноз АИЖК по объему выдачи ипотечных кредитов в 2010 году сбылся по верхней границе прогнозного коридора. По итогам года средний размер кредита увеличился на 7,7%: с 1,17 млн рублей в 2009 году до 1,26 млн - в 2010-м. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата, за 2010 год реальные располагаемые доходы населения выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 года).

В 2011 году продолжает рост рынка ипотечного кредитования : за первые 2 два месяца 2011 года выдано 40 359 кредитов на общую сумму 55,3 млрд рублей, что более чем в 1,9 раза превышает выдачу соответствующего периода 2010 года в количественном выражении и почти в 2,2 раза - в денежном. За февраль 2011 года выдан 25 281 ипотечный кредит на общую сумму 35,1 млрд рублей (в феврале 2010 года - 13 728 кредитов на 16,2 млрд).

На 1 марта 2011 года средний размер кредита составил 1,36 млн рублей, что уже существенно выше уровня 2010 года (1,26 млн). В большей степени рост среднего размера кредита происходит за счет роста цен на жилье, в т.ч. инфляционного, а не за счет оживления спроса в более дорогих сегментах рынка недвижимости. Так, по данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в феврале 2011 г., по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, снизились на 1,5%, а в январе-феврале 2011 г. - на 3,4%.

Реализация оптимистического прогноза АИЖК по объему выдачи ипотечных кредитов в 2010 году позволяет рассчитывать, что при условии продолжения наметившихся позитивных экономических тенденций, в 2011 году населению будет предоставлено не менее 415 - 460 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 580 - 640 млрд рублей. Таким образом, в номинальном выражении рынок вплотную приблизится к докризисному уровню.

Помимо роста объемов выдачи кредитов, на рынке жилищного кредитования наметились и другие положительные тенденции. Так медленнее стал расти объем просроченной задолженности. В марте 2010 года она выросла 736 млн. рублей - чуть превысив 37 млрд. рублей - рост составил 2%.

Стабилизация уровня просроченной задолженности с тенденцией к снижению, как и прогнозировало АИЖК ранее, произошла из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.

Общая доля просроченной задолженности в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,7%, по рублевым кредитам - 2,4%.

Незначительно поменялись и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей: по данным Банка России, по итогам февраля 2011 года, объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил почти 93%.

В 2010 году средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%) постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (по итогам 2009 года - 14,3%, т.е. снижение составило 1,2%), что также соответствует прогнозам АИЖК.

Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы 2010 года. Причем, если в первом квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок Банка России (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты, выданные в 2009 года), то снижение ставок выдачи в четвертом квартале является результатом последовательного снижения ставок крупнейшими участниками рынка, начавшегося летом 2010 года. Это, в значительной мере, способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года.

Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам также свидетельствует о существенном снижении. В четвертом квартале темпы снижения ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, были самыми высокими в 2010 году (- 0,7 п.п. за квартал), и в декабре средневзвешенная ставка выдачи составила 12,5%.

Уровень месячных ставок выдачи по кредитам в рублях - 12,4%, достигнутый рынком в феврале, является историческим минимумом. Такой показатель был зафиксирован только один раз -по итогам первого квартала 2008 года. Дальнейшая динамика ипотечных ставокбудет зависеть, прежде всего, от воздействия специальных государственных программ, а также уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики.

Таким образом, стоимость наиболее популярных кредитов - на приобретение жилья на вторичном рынке в рублях при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет с фиксированной ставкой - у ведущих банков составляет примерно 12 - 13% годовых при базовой программе страхования. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на низком уровне.

Ставки рефинансирования по кредитным продуктам АИЖК, от которых отталкиваются его партнеры, устанавливая ставки выдачи, по социально ориентированным продуктам несколько ниже среднего значения по рынку, и близки к нему по стандартному продукту: 11,5 - 13,2% годовых.

Поскольку объекты загородной недвижимости считаются менее ликвидными, чем квартиры, соответственно, стоимость кредитов на их приобретение, как правило, выше. В настоящий момент среднестатистический кредит с фиксированной ставкой сроком на 15 лет с первоначальным взносом 30% предоставляется приблизительно под 14 - 15% годовых в рублях и 11 - 12% годовых - в иностранной валюте. Тенденция к выравниванию ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов, которая наблюдается еще с прошлого года, говорит о несомненном росте лояльности банков по отношению к сделкам с загородной недвижимостью.

Ставки по кредитам на оплату долевого участия в строительстве на 1 - 2 процентных пункта выше, чем по кредитам на приобретение готовых квартир.

Однако чрезмерный рост рынка жилищного кредитования, в условиях продолжающегося острого кризиса в жилищном строительстве, способствовало возобновлению роста цен на квартиры и появлению новых «перекосов» на рынке жилой недвижимости.

В целом динамику показателей на рынке жилищных ипотечных кредитов можно проследить в Приложении.

Последовательное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования в течение 2010 года не могло не отразиться на российском рынке недвижимости. Данные Росреестра показывают, что число объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, в 2010 году увеличилось не только по сравнению с 2009 годом (на 30%), но и 2008-м (на 19%). При этом именно ипотека стала основным драйвером восстановления рынка жилья в 2010 году: темп роста количества объектов, обремененных ипотекой (+ 75%), был существенно выше темпа роста количества объектов, зарегистрированных в сделках с жильем (+ 43%), а доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, существенно выросла и по итогам года составила 14,6% (в 2009 году - 11,9%).

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

Одним из шагов к унификации на ипотечном рынке можно считать законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" и статью 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Этот законопроект 19 апреля направил на рассмотрение Госдумы РФ Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России (АРБР). «Законопроект направлен на повышение информированности заемщиков по поводу условий кредитного договора и сопутствующих выплат по кредиту, - отмечает Анатолий Аксаков. - Его принятие позволит существенно уменьшить количество случаев, когда граждане попадают в неприятные и сложные ситуации из-за того, что не смогли сразу разобраться в условиях кредитного договора или не смогли точно оценить объемы предстоящих платежей по кредиту».

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

В феврале 2011 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 2 871 ипотечных кредита на сумму 3,46 млрд рублей, что составляет 11,4% в количественном и 9,9% -в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.

АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2010 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008-2009 гг. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года (10,55% на 01.10.2010) самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 года положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1% по данным Банка России на 01.01.2011).

В 2011 году АИЖК также удерживает низкий уровень ставки выкупа. По данным за январь-февраль 2011 года, ставка составила 11,23% (по данным Банка России на 01.03.2011, средняя ставка выдачи составляет 12,5%).

Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций.

На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента.

Нынешний финансовый кризис не только даст новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточит требования кредиторов, но и предоставит новые возможности как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес станет сложнее, но останется меньше иллюзий. Выиграют сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.

...