Особенности функционирования рынка ипотечного кредитования и перспективы его развития в Российской Федерации

Рынок недвижимости в кредит - потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн. рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.

3. Практика предоставления ипотечных кредитов на территории Российской Федерации. Замечания и пути их решения

3.1 Обзор ипотечных программ и их основные условия

Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному: купить квартиру на вторичном рынке, в строящемся доме, взять деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию.

Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то - более чем скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.

Банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, Юникредитбанк - это банки универсальные, они обслуживают и граждан, и предприятия, и предлагают различные виды банковских продуктов - и кредитных, и депозитных, и инвестиционных. Ипотека для них - один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. Хотя встречаются исключения: например, в Банке Москвы, который также относится к универсальным банкам, можно взять ипотечную ссуду в швейцарских франках или японских иенах.

Пример розничного банка - ВТБ 24. Они работают исключительно с населением. Их главная цель - предложить более разнообразные варианты кредитов, чем в универсальных банках.

И, наконец, есть специализированные ипотечные банки, такие как Городской Ипотечный Банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, «ДельтаКредит». Ипотека для них - единственное направление деятельности, поэтому там могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

Таким образом, среди представленных банков абсолютными лидерами этого рынка являются - Сбербанк и ВТБ 24, три «дочки» иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Городской Ипотечный Банк. Последний, как можно видеть по названию, работает в формате специализированного ипотечного банка, также как и Русский ипотечный банк, также ставший объектом нашего исследования.

Обычно ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет нельзя взять ипотеку сроком на 15 лет). Такие ограничения действуют в Райффайзенбанке, Городском Ипотечном Банке, Юникредитбанке.

А вот в Сбербанке и Русском ипотечном банке ипотечный кредит выдают любому совершеннолетнему гражданину России, имеющему официально подтвержденный ежемесячный доход. Ограничения по предельному возрасту тут также намного мягче: кредит должен быть погашен не позже, чем должник отметит свое 75-летие (то есть в те же 50 лет можно взять кредит на любой срок до 25 лет).

Характер доходов также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. В Райффайзенбанке, Русском ипотечном банке. Юникредитбанке для заемщиков, доходы которых подтверждены справкой 2-НДФЛ, процентные ставки на 1-0,5% ниже, чем для тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность документально. А в Сбербанке, ВТБ 24 и Городском Ипотечном Банке размер ставок по ипотеке не зависит от формы подтверждения доходов.

Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков.

Но встречается и более мягкий подход - например, в Юникредитбанке выдадут кредит, платежи по которому могут достигать и 60% дохода клиента.

Если суммы, которую банк согласился одолжить клиенту, недостаточно, он может пригласить созаемщика. Тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода. Райффайзенбанк позволяет взять в созаемщики только супруга, Сбербанк - супруга, родителей и совершеннолетних детей. Еще либеральнее действуют ВТБ 24 и Городской ипотечный банк - здесь в созаемщики можно брать не только супруга, родителей и детей, но и братьев и сестер. Юникредитбанк позволяет брать близких родственников в поручители, в этом случае их доходы учитываются в совокупности с доходами заемщика. Однако стоит иметь в виду, что размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков - чем их больше, тем выше ставка. Единственное исключение - это когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода. Тогда ставка по кредиту равняется базовой величине для «белых» заемщиков.

Требования к трудовому стажу отличаются разнообразием. Райффайзенбанку достаточно, если потенциальный заемщик числится на последнем месте работы три месяца. Исключение составляют те, у кого пока всего одна запись в трудовой книжке, - у них стаж должен быть не менее года. В Русском ипотечном банке и Юникредитбанке от заемщика требуется шесть месяцев непрерывной работы на последнем месте и не менее 24 месяцев общего трудового стажа. Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке и Городском Ипотечном Банке также необходимо 6 месяцев работы на одном месте, а в ВТБ 24 достаточным считают, если работник «удержался» больше одного месяца после окончания установленного работодателем испытательного срока, и имеет общий трудовой стаж не менее одного года.

Предпринимателям банки предъявляют особые требования. В Русском ипотечном банке, например, не рассматривают заявки тех, чей бизнес существует меньше года, а по некоторым ипотечным программам предприниматели вообще не могут выступать заемщиками. Тот же годичный срок существования бизнеса требуют в Сбербанке, Юникредитбанке, Городском Ипотечном Банке. В Райффайзенбанке и ВТБ 24 требования к предпринимателям-заемщикам обговариваются индивидуально.

Кроме того, часто банки предоставляют льготы «своим» клиентам, то есть тем, у кого в этом банке открыт счет. Например, Юникредитбанк скидывает своим клиентам по 0,5% с процентной ставки по кредиту и комиссии за его организацию.

Ипотечные кредиты на льготных условиях предоставляются в рамках различных государственных и региональных программ по повышению доступности жилья для населения (социальные и жилищные программы). Например, это могут быть специальные программы для молодых семей, распорядителей материнским (семейным) капиталом, работников бюджетных организаций, военнослужащих, очередников на жилье, ветеранов, молодых ученых и т. д. В ряде программ льготные категории граждан имеют право на снижение процентной ставки по кредиту.

3.2 Основные этапы ипотечного кредитования

Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам - процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и в дальнейшем - на стадии погашения кредита.

Процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из шести этапов.

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику.

2. Сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика.

3. Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.

4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные о заемщике сведения, оценивают возможные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски, которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика, необходимые суммы собственных средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки (сумма первоначального взноса, расходы на заключение и оформление необходимых договоров и другие возможные расходы). Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Особое внимание уделяется правильной оценке предмета ипотеки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

5. Заключение кредитной сделки. На данном этапе происходит заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

6. Обслуживание ипотечного кредита. На данном этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Более подробно следует рассмотреть процедуру андеррайтинга заемщика и расчет полной стоимости ипотечного кредита.

Андеррайтинг - оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке.

Таблица 3.1 - Расчет коэффициентов

Коэффициент	Расшифровка	Описание
П/Д	Платеж/Доход	отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д	Обязательства/Доход	отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З	Кредит/Залог	отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л	Кредит/Ликвидационная стоимость	отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.).

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

По сути, стоимость кредита формируется из процентов и различных комиссионных платежей. Стоимость кредита или полная стоимость кредита (ПСК) - это все платежи заемщика по кредитному договору, размеры и сроки уплаты которых должны быть известны на момент его заключения. Однако рассчитать окончательную стоимость кредита самому очень тяжело, т.к. формула, утвержденная Центробанком, достаточно сложная.

(1)

где:

d1 - дата i-го денежного потока (платежа);

d0 - дата начального денежного потока (платежа) (совпадает с датой перечисления денежных средств заемщику);

n - количество денежных потоков (платежей);

ДПi- сумма i-го денежного потока (платежа) по кредитному договору. Разнонаправленные денежные потоки (платежи) (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками, а именно: предоставление заемщику кредита на дату его выдачи включается в расчет со знаком "минус", возврат заемщиком кредита, уплата процентов по кредиту включаются в расчет со знаком "плюс".

ПСК - полная стоимость кредита, в % годовых.

При определении полной стоимости кредита все сборы (комиссии), предшествующие дате перечисления денежных средств заемщику (например, за рассмотрение заявки по кредиту), включаются в состав платежей, осуществляемых заемщиком на дату начального денежного потока (платежа) (d0).

Полная стоимость кредита подсчитывается в процентах годовых, но проинформировать о том, в какую окончательную сумму обойдется потребителю банковский кредит, стало обязательным для кредитных организаций.

В соответствии с указанием Банка России № 2008-У от 13.05.2008 г. «О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита», кредитная организация обязана уведомить заемщика о ПСК до заключения кредитного договора. Теперь банки должны до подписания договора предоставить клиенту сведения о сумме будущих выплат и значении эффективной процентной ставки.

Такой подход к установлению полной стоимости кредита заранее, помимо прочего, обеспечивает возможность сравнения кредитных продуктов различных банков между собой и выбора среди них наиболее выгодного.

В расчет полной стоимости кредита включаются платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора, в том числе:

· по погашению основной суммы долга по кредиту,

· по уплате процентов по кредиту,

· сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора),

· комиссии за выдачу кредита,

· комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора),

· комиссии за расчетное и операционное обслуживание,

· комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт,

· платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица.

Информация о полной стоимости кредита, перечень и размеры платежей, включенных и не включенных в расчет полной стоимости кредита, а также перечень платежей в пользу не определенных в кредитном договоре третьих лиц доводятся кредитной организацией до заемщика в составе кредитного договора.

Сроки погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком, могут быть доведены до заемщика в качестве приложения к кредитному договору или дополнительного соглашения к кредитному договору.

При оформлении кредита, одним из основных факторов, влияющих на выбор клиента, является процентная ставка, которую устанавливает банк за пользование заемными средствами. Однако помимо процентной ставки, в большинстве случаев существуют и другие затраты, возникающие при получении и использовании кредитных средств.

Беря денежные средства в кредит, заемщик, как правило, сталкивается с необходимостью платить комиссии банку. Надо понимать, что банк - это не благотворительная организация, и комиссии - это один из основных видов заработка финансовыми учреждениями денежных средств наряду с процентами по вкладам и кредитам.

Вот основные виды комиссий, которые любят взимать или совсем недавно взимали отечественные банки:

· ежемесячная комиссия от суммы кредита,

· ежемесячная комиссия на остаток задолженности по кредиту,

· ежемесячная комиссия с фиксированной суммой,

· одноразовая комиссия от суммы кредита,

· одноразовая комиссия - фиксированная сумма.

Помимо этих, до недавнего времени взималась комиссия банка за открытие и ведение ссудного счета, а также разные штрафы за нарушение сроков оплаты по кредиту. До сих пор присутствует комиссия банка за перевод средств из одного финучреждения в другое, а также прочие виды комиссионных сборов.

Стоит заметить, что этот список достаточно условен, т.к. вид комиссии, устанавливаемой банком самостоятельно, во многом зависит от величины процентной ставки, а также от размера кредита, который требуется заемщику.

Различные ежемесячные комиссии банка служат способом утаивания эффективной процентной ставки по кредитам. Вряд ли банк может прямо заявить клиенту о том, что на самом деле общая сумма расходов заемщика окажется гораздо выше заявленной в рекламе ставки.

Правда, в последнее время имеется тенденция к уменьшению объемов взымаемых комиссий. Так, большинство финансовых учреждений полностью исключили комиссии по взиманию ежемесячных платежей. При этом, отказываясь от ежемесячных комиссий, многие банки все же сохраняют одноразовую комиссию, которая покрывает операционные расходы, связанные с оформлением кредита (анализ документов, проверка финансового состояния заемщика и т. д.). Такой вид комиссии банка, скорее всего, необходим, поскольку некоторые потенциальные заемщики подают документы на оформление кредита сразу в несколько учреждений, но в результате останавливаются на одном, предлагающем более выгодные условия кредитования. Этот вид комиссии банка служит гарантом покрытия расходов финансового учреждения на подготовку решения о выдаче или отказе в выдаче кредита.

Надо сказать, что благодаря понижению ставки рефинансирования и активному участию правительства в формировании кредитной политики банковской сферы, ставки по кредитам, и в особенности по ипотеке, в последние месяцы стали заметно снижаться. Правда, чтобы покрыть уменьшение прибыли от процентной ставки, в программах финучреждений стали появляться новые виды комиссий.

Комиссия за отсутствие страхования жизни заемщика - одна из таких «новинок». Так, скажем, в программе «Ипотечный стандарт» Сбербанка России комиссия за выдачу кредита отсутствует, но зато необходимо личное страхование заемщика/созаемщиков, иначе банк потребует комиссию за отсутствие страхования. А в программе Альфа-Банка «Приобретение квартиры на вторичном рынке» понадобится страхование жизни и потери трудоспособности, страхование имущества и страхование титула, в противном случае банк опять же взимает комиссию.

Помимо пока еще широко распространенной единовременной комиссии банка за выдачу кредита и, только появившейся комиссии за отсутствие страхования, потенциальному заемщику, если он не постоянный клиент, возможно, придется заплатить и другие виды комиссий.

Поимо расходов заемщика при оформлении ипотечного кредита существует еще ряд расходов при оформлении ипотечной сделки по купле-продаже объекта недвижимости, а именно:

Обязательные расходы:

· плата за оформление и нотариальное удостоверение документов (состоящим в браке) для предоставления кредита и государственной регистрации права собственности - согласие супруга на совершение сделки по приобретению объекта недвижимости, доверенностей на получение кредита, заключение сделки купли-продажи объекта недвижимости, оформление государственной регистрации договора купли-продажи и прав собственности на приобретаемый объект недвижимости.

· госпошлина за регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и ипотеки.

Расходы, которые добровольно производятся заемщиком, приобретающим объект недвижимости:

· комиссионное вознаграждение за риэлторские услуги,

· плата за услуги по подготовке договора купли-продажи и ипотеки объекта недвижимости,

· плата за услуги по содействию в оформлении государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости (Дополнительные расходы по ипотечному кредиту).

Полная стоимость кредита - это затраты заемщика по обслуживанию кредита, выраженные в процентах и включающие в себя непосредственно проценты за пользование кредитом, а так же различные комиссии и другие издержки в соответствии с соглашением о кредитовании и тарифами банка.

Таким образом, беря кредит, заемщику необходимо помнить, что процентная ставка, которую указывает банк, не равна полной стоимости кредита. Оценивая привлекательность того или иного кредитного продукта, нужно поинтересоваться у банковских специалистов обо всех комиссиях и дополнительных платежах, которые придется заплатить банку в конечном итоге. Также необходимо ознакомиться с предварительным графиком ежемесячных платежей по кредиту.

Выдавая кредит, банк требует от заемщика выплат по погашению долга и по начисленным процентам - стандартный ежемесячный платеж по кредиту. Согласно российскому банковскому законодательству, проценты начисляются на сумму ссудной задолженности, т.е. на остаток по долгу.

Как правило, при ипотечном кредитовании банки используют аннуитетную систему погашения. Суть ее в том, что каждый месяц на протяжении всего срока кредитования клиент выплачивает банку одну и ту же по величине сумму, которая включает в себя как часть долга, так и начисленные за месяц проценты. Такой равновеликий платеж называется аннуитет.

Итак, аннуитет - это постоянный по величине ежемесячный платеж по кредиту включающий в себя как часть долга, так и начисленные за этот месяц проценты.

Зная результат аннуитета можно описать схему погашения кредита: что с каждым платежом относится к долгу, а что идет как начисление процентов по кредиту.

Поскольку проценты начисляются каждый месяц, то и переводятся они из годовых в месячные: делим годовую ставку на 12 (в данном примере для простоты все месяцы считаются одинаковыми по продолжительности, в реальном же кредитовании при начислении процентов учитывается фактическое число дней в году и в месяце).

Ниже представлен график платежей по стандартному (аннуитетному) кредиту, при котором сумма ипотечного кредита 3 млн. руб., процентная ставка 12%, срок кредита для 10 лет.

Таблица 3.2 - График платежей по кредиту №1

Месяцы	Остаток долга на начало месяца	Платеж в счет основной суммы долга	Платеж в счет выплаты %	Общий ежемесячный платеж (аннуитет)	Остаток долга на конец месяца
1	3 000 000	13 041	30 000	43 041	2 986 959
2	2 986 959	13 172	29 870	43 041	2 973 787
3	2 973 787	13 303	29 738	43 041	2 960 484
4	2 960 484	13 436	29 605	43 041	2 947 047
5	2 947 047	13 571	29 470	43 041	2 933 476
6	2 933 476	13 707	29 335	43 041	2 919 770
7	2 919 770	13 844	29 198	43 041	2 905 926
8	2 905 926	13 982	29 059	43 041	2 891 944
9	2 891 944	14 122	28 919	43 041	2 877 822
10	2 877 822	14 263	28 778	43 041	2 863 559
….	….	….	….	….	….
111	407 657	38 965	4 077	43 041	368 692
112	368 692	39 354	3 687	43 041	329 338
113	329 338	39 748	3 293	43 041	289 590
114	289 590	40 145	2 896	43 041	249 445
115	249 445	40 547	2 494	43 041	208 898
116	208 898	40 952	2 089	43 041	167 946
117	167 946	41 362	1 679	43 041	126 584
118	126 584	41 775	1 266	43 041	84 808
119	84 808	42 193	848	43 041	42 615
120	42 615	42 615	426	43 041	0
ИТОГО				5 164 954

При первом платеже проценты начисляются на изначальную сумму долга 3 000 000 рублей:

3 000 000 х 0,12/12=30 000 руб.

Тогда выплата по основному долгу за первый месяц равна разности между аннуитетом и начисленными процентами, а именно:

43 041 - 30 000 = 13 041 руб.

Теперь второй месяц. Долг стал меньше на 13 041 руб и составляет:

3 000 000 - 13 041 = 2 986 959 руб. Это ссудная задолженность по кредиту на момент второго платежа. Начисляем проценты уже на эти 2 986 959 руб.

Потом вычитаем из постоянного аннуитета посчитанные проценты и получаем погашение долга во втором месяце, и т.д.

Из таблицы видно, что со временем доля процентов в аннуитете уменьшается, а доля долга увеличивается, так как, с уменьшением суммы задолженности по кредиту уменьшается и плата по процентам.

Так же из таблицы видно, что в конечном итоге клиент отдаст банку 5 164 954 руб. вместо 3 000 000 руб. Таким образом, сумма процентов по кредиту составит 2 164 954 руб. Стоит отметить, что данная сумма не включает различные комиссии банка и другие единовременные расходы.

Если взять то же кредит, но на 15 лет, то получится следующее:

Таблица 3.3 - График платежей по кредиту № 2

Месяцы	Остаток долга на начало месяца	Платеж в счет основной суммы долга	Платеж в счет выплаты %	Общий ежемесячный платеж (аннуитет)	Остаток долга на конец месяца
1	3 000 000	6 005	30 000	36 005	2 993 995
2	2 993 995	6 065	29 940	36 005	2 987 930
3	2 987 930	6 126	29 879	36 005	2 981 804
4	2 981 804	6 187	29 818	36 005	2 975 617
5	2 975 617	6 249	29 756	36 005	2 969 368
6	2 969 368	6 311	29 694	36 005	2 963 057
7	2 963 057	6 374	29 631	36 005	2 956 682
8	2 956 682	6 438	29 567	36 005	2 950 244
9	2 950 244	6 503	29 502	36 005	2 943 742
10	2 943 742	6 568	29 437	36 005	2 937 174
….	….	….	….	….	….
174	242 249	33 583	2 422	36 005	208 666
175	208 666	33 918	2 087	36 005	174 748
176	174 748	34 258	1 747	36 005	140 490
177	140 490	34 600	1 405	36 005	105 890
178	105 890	34 946	1 059	36 005	70 944
179	70 944	35 296	709	36 005	35 649
180	35 649	35 649	356	36 005	0
ИТОГО				6 480 908

Из таблицы следует, что общий ежемесячный платеж стал на порядок меньше, чем при сроке кредита 10 лет (36 005 руб против 43 041 руб).

Однако сумма процентов в данном случае будет больше чем в два раза, и составит 3 480 908 руб.

Таким образом, решение взять ипотечный кредит - очень важный шаг, который будет оказывать влияние на жизнь в течение длительного срока. Поэтому, прежде чем сделать этот шаг, необходимо серьезно оценить финансовые возможности по обслуживанию такого кредита.

3.3 Недостатки организации ипотечного кредитования и пути их решения

Анализ деятельности российских жилищных ипотек показывает, что, несмотря на имеющиеся в стране предпосылки для их работы, существует целый ряд проблем социально-экономического плана, препятствующих увеличению масштаба жилищного ипотечного кредитования. Это общая нестабильность экономики, низкий уровень дохода большей части населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и высокий уровень инфляции, несовершенная законодательная база, дефицит жилья, неразвитость жилищного рынка и его инфраструктуры.

Периодом, когда в нашей стране кредиты на жилье были наиболее доступными, считают 2006-2007 годы. Именно тогда, в пору растущей конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия - постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым. Кроме того, благодаря развитию ипотечных продуктов уже стало возможным такое направление, как рефинансирование, когда не только потенциальные, но и уже существующие заемщики могли получить ипотечные кредиты на более выгодных условиях.

Вопрос о том, какой должна быть процентная ставка по ипотечным кредитам, уже давно обсуждают президент и правительство. По мнению Владимира Путина, она должна включать в себя постоянную составляющую в размере 3% и ставку рефинансирования, а в перспективе вообще должна снизиться до 7%.

И сегодня это не выглядит фантастикой. Так, во Франции можно взять кредит на покупку недвижимости под 3-4%, ставку же в размере 7% там воспримут как непомерно высокую.

Но доступность жилья не определяется только доступностью ипотеки. Даже сегодня, несмотря на то, что за последний год во многих регионах, в частности в Москве, цены на квадратные метры упали на 40%, московская однокомнатная квартира стоит 5 млн. руб. Корень этой проблемы в том, что объемы строящегося жилья сегодня не способны удовлетворить нужды граждан. И этот дефицит обусловлен в свою очередь бюрократическими барьерами, которых в России, к сожалению, остается катастрофически много.

Нельзя не сказать и о том, что строительный сектор на сегодняшний день является одним из самых «коррупциемких» секторов рынка.

Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно. При этом увеличение спроса населения за счет развития различных механизмов жилищного финансирования без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье. Необходимо, в первую очередь, повышать доступность жилья за счет:

- дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;

- повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;

- снижения волатильности (Финансовый показатель, характеризующий тенденцию рыночной цены или дохода, изменяющийся во времени.) цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций.

По данным Росстата и расчётам АИЖК, в 2010 году, по сравнению с 2009 годом, коэффициент доступности жилья (КДЖ) - срок, за который средняя семья может приобрести себе типовую квартиру - снизился с 4,6 до 4,3 года. Такая динамика объясняется тем, что средняя стоимость квадратного метра в годовом выражении росла медленнее, чем доходы населения.

Так или иначе, по мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор. Снижение ставок, безусловно, повлияет на популярность ипотечного кредитования. Но немаловажную роль играют также стабилизация общеэкономической ситуации в целом и уверенность самих заемщиков в завтрашнем дне.

Для того чтобы банки могли предложить ипотечные кредиты на выгодных условиях, они должны в первую очередь решить проблему денежных ресурсов. И правительство предпринимает шаги для стимулирования новых программ жилищного кредитования: ради снижения ипотечных ставок из бюджета было выделено 250 млрд. руб. Банки получили эти деньги под 6-8%, что позволит снизить ставку для ипотечных заемщиков до 11% годовых. Как отмечает руководитель пресс-службы Ассоциации российских банков Никита Коваленко, снижение стоимости кредитов для заемщика вкупе с недавним уменьшением размера первоначального взноса, без сомнения, увеличит популярность ипотеки. Но это пока еще не совсем рыночное решение, и объем кредитов, выданных по этой программе, будет ограничен размером государственной поддержки.

Более того, нельзя забывать и о том вреде, который подобные бюджетные вливания могут нанести. Безусловно, жилье стало доступнее, чем в 2007-2008 г.г., и достаточно большое число игроков выходит на этот рынок. Но если строительный сектор не получит такой же серьезной поддержки государства, то цены могут подняться на 25-30% (или даже вдвое), рынок поделят между собой спекулянты, а те граждане, которые нуждаются в доступном жилье, окажутся за бортом. Поэтому, для того чтобы жилищное кредитование стало популярной и доступной банковской услугой, необходимы два условия: возможность покупать в рассрочку, в т. ч. через ипотеку (т. е. инструмент), и само жилье, адекватное предложение (количество квадратных метров, вводимых в строй).

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. И это не удивительно. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс, - таких, как США. В Восточной Европе многие страны (например, Восточная Германия, Словакия, Венгрия) пошли другим путем. Купить жилье в рассрочку там возможно с помощью Bauspahrkasse. Необходимо в специальном банке (Bauspahrkasse - это аналог банка) допустим, 30% первоначального взноса. Каждый месяц вы отчислять туда, например, 40% от доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за способностью клиента погасить кредит и пунктуальностью. И когда накоплен первоначальный взнос, можно получить кредит на 70 лет, который выдается только под новую квартиру. Тем самым заемщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жилье такие строительные сберкассы помогли половине населения, и жилищное строительство ведется там достаточно активно.

Попытки создать аналогичные кредитные учреждения были и в нашей стране. Но этот опыт не прижился, потому что у нас нет необходимой законодательной базы. А если кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской касс, призванных обеспечить граждан доступным жильем, не появятся новые финансовые пирамиды.

К сожалению, на сегодняшний день ипотека - не самая популярная банковская услуга.

Ипотека не пользуется спросом у населения по нескольким причинам. Во-первых, сам рынок жилья ориентирован сегодня на небольшую часть граждан с очень высокими доходами. При получении кредита необходимо предоставить около 30 документов, справок и ряд документов на квартиру, о доходах заёмщика, поручительств третьих лиц, наличие дополнительного имущества для залога, что в свою очередь сдерживает интерес заёмщиков, а следовательно и ипотеку в целом . Также это высокая «коррупциемкость» строительного рынка, связанная с тем, что местные губернаторы и мэры выдают разрешение на строительство только «своим» компаниям. Помимо этого, в настоящее время у нас нет финансирования строительной отрасли.

Возможно, те 250 млрд. руб., которые правительство выделило на стимуляцию спроса, правильнее было бы направить на поддержку строительного сектора. Такая финансовая помощь помогла бы снизить цены на жилье, привлечь новых покупателей, и это самым позитивным образом сказалось бы на рынке ипотечного кредитования.

Большинство проблем, ипотечного кредитования в России, в той или иной мере связаны с несовершенством законодательства.

Однако развитию российской ипотеки мешает ряд вопросов, решение которых во многом зависит от самих участников рынка. Связаны они с информационной открытостью рынка ипотечного кредитования. Первый аспект информационной открытости - это наличие достоверной информации о рынке в целом (о его размере, данные о досрочно погашенных и просроченных кредитах, дефолтах, судебной практике и пр.), которая необходима для адекватной оценки его состояния как регулятором, так и его участниками. По мнению банкиров, наилучшими возможностями сформировать и поддерживать систему сбора, анализа и распространения подобной информации обладает Центральный банк России.

Второй аспект - это информационная открытость и стандарты поведения ипотечных кредиторов по отношению к заемщикам. Фактически речь идет о создании стандартов и норм поведения ипотечных кредиторов. Первым шагом в этом направлении является Кодекс ипотечного кредитора, подготовленный рабочей группой «СУПЕР». Инициатива нашла положительный отклик у части ипотечных кредиторов и полностью поддерживается Федеральной антимонопольной службой, защищающей интересы потребителей, в данном случае ипотечных заемщиков. Подобные нормы и правила действуют на ряде развитых рынков и широко используются в качестве механизма саморегулирования. Шанс объединить усилия и внедрить кодекс существует сейчас и в России. Банкирам необходимо понять: либо они сами примут кодекс поведения и будут следить за его соблюдением, либо за них это сделает регулятор, причем, возможно, в более жесткой форме. Так же, одной из проблем ипотечного кредитования является низкий уровень знаний специалистов в области ипотечного кредитования [29].

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

Не отрицая важности названных факторов, основными ограничителями развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации являются:

? низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;

? глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

? монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

? отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

? отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

? высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

? недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;

? административно-правовые барьеры (отвод земли, разрешения, согласования, регистрация прав собственности на жилье, коррупция);

? высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

? неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ во многих регионах;

? неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно- строительных кооперативов.

Сегодняшняя жилищная ипотека для граждан со среднестатистическим доходом недоступна. И в этом проявляется особенность жилищной ипотеки и ограниченность перспектив ее развития в России. С одной стороны, верхний слой населения (10 - 15%) не нуждается в ипотеке, поскольку уже имеет жилье либо может купить его за счет имеющихся накоплений, а с другой - подавляющая масса населения, чьи доходы недотягивают до существующих стандартов ипотечного жилищного кредитования. Тревожной здесь представляется тенденция развития малогабаритного жилья. Проекты с малогабаритными квартирами в многоэтажных многоквартирных домах стали появляться в ряде регионов. В Подмосковье, например, уже предлагаются апартаменты площадью 25 м2 без кухонь и прочих удобств.

Опасность этой проблемы заключается в том, что она, как и старение производственной базы страны, нарастает постепенно, подспудно, но неуклонно, если не начать ее масштабное системное разрешение уже сегодня.

А это предполагает радикальные изменения во всем жилищно-строительном комплексе страны, в социальной, бюджетной и денежно-кредитной политике, в борьбе с коррупцией и жилищно-строительными пирамидами, задравшими цены до высот, вчетверо превышающих издержки строительства жилья. Промедление с этими изменениями чревато серьезными, возможно, необратимыми экономическими, социальными и демографическими последствиями, вымиранием нации, которое не может быть компенсировано разрешением использовать материнский «капитал» на погашение ипотечного жилищного кредита.

Поэтому, думается, что на сегодня в России жилищный вопрос - главный приоритет.

Первоочередными задачами по решению жилищной проблемы в Российской Федерации являются:

1. Радикальное повышение реальных доходов основной массы населения.

2. Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства. Не только обновление техники, технологий строительства, но и архитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области архитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формировании инфраструктуры жилищного строительства.

3. Государственный контроль за ценообразованием на жилищном рынке, устранение монополизма по всему строительно-сбытовому циклу и развитие конкуренции вплоть до создания государственных домостроительных комбинатов и снижения цен на жилье.

4. Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.

5. Снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием, госрегистрацией жилья и др.

6. Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.

7. Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики.

В целом для развития рынка жилищного ипотечного кредитования существует масса возможностей. Воспользуется ли ими банковское сообщество, правительство зависит от степени активности и вовлеченности его представителей в решение проблем, сдерживающих дальнейшее успешное развитие рынка.

Можно представить себе перспективы российской ипотеки, сравнив данные по России, Европе и США. Сейчас у нас доля ипотечных кредитов равняется 2,3% от валового внутреннего продукта (ВВП) - такие данные приводит в своем исследовании Альфа-Банк. В Польше, Венгрии и Чехии ипотека равна 10-15% ВВП, в Европе и США - до 30-60% от ВВП.

По прогнозам специалистов уже к 2020 году Россия может войти в пятерку ведущих стран мира по производству валового внутреннего продукта. Об этом говорится в концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 года, подготовленной МЭРТ.

Так же в ней описаны условия для повышения доступности жилья для всех категорий граждан, в том числе:

- разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

- повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка;

- создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма;

- разработка и внедрение института найма жилья;

- развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая служебный фонд для предоставления жилых помещений военнослужащим и членам их семей;

- развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки населения для приобретения собственного (частного) жилья.

В России за счет ипотеки сейчас совершается в среднем 10-15% от общего числа сделок с недвижимостью, в США - 85%. Идеалистически настроенные чиновники обещают, что к 2020 году на долю ипотеки в России будет приходиться не меньше сделок, чем в США в лучшие годы. Более прагматичные участники рынка прогнозируют, что к этому сроку ипотечной станет каждая вторая сделка по покупке жилья.

Правительство планирует к 2030 году сделать ипотеку доступной для 60% российских семей (По итогам 2008 года такой возможностью обладали всего 17,8% семей), а количество выдаваемых кредитов на покупку жилья вырастет в 15 раз, до 1,6 млн. штук в год. Уровень дохода ипотечных заемщиков будет раза в три превышать их расходы по обслуживанию ипотечных кредитов. При этом сказка станет былью фактически в 2015 году, когда объемы рынка ипотеки в два с лишним раза перекроют показатели 2008 года, отмечается в проекте долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России, разработанной Минрегионразвития.

Реализация стратегии будет проходить в три этапа. На первом из них - до 2012 года - ипотека станет доступной для 19% семей, а количество выдаваемых кредитов возрастет в два раза, до 230 тыс. штук в год. По данным экспертов международного рейтингового агентства Moody's Investors Serviceо в 2011-2012 годах объем ипотечного и жилищного кредитования в России будет расти темпами на уровне 30% ежегодно. Уже в ходе реализации второго этапа стратегии темпы роста ипотеки в России ожидаются просто запредельные: в 2015 году ипотечный кредит станет доступным для 40% семей, средневзвешенная ставка сократится до 8-9% годовых в рублях. Количество выдаваемых кредитов возрастет до 530 тыс...