Инвестиционный потенциал рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Одной из самых важных сфер деятельности любого успешного предприятия являются его инвестиционные операции, иными словами, операции вложения капитала в реализацию тех или иных инвестиционных проектов, которые, в свою очередь, будут обеспечивать компании получение выгод на протяжении длительного периода времени. Исходя из этого, в современном мире сложных экономических взаимоотношений острой проблемой является определение наиболее эффективного направления вложения капитала с целью преумножения его стоимости, что объясняет актуальность выбранной темы исследовательской работы.

Потребность в реализации инвестиций может быть вызвана совокупностью различных факторов, однако, как правило, наиболее распространённым является инвестирование, нацеленное на стратегию роста бизнеса. Таким образом, инвестиции представляют собой непременное условие повышения уровня доходности и рентабельности реализуемой предпринимательской деятельности, что укрепляет позиции компании на рынке свободной конкуренции.

Для современной российской экономики, в частности для экономики города Санкт-Петербург, характерна тенденция увеличения инвестиционной активности. Кроме того, наиболее эффективными объектами инвестирования считаются объекты коммерческой недвижимости, поскольку, даже не смотря на инфляционные скачки, стоимость объектов коммерческой недвижимости непрерывно возрастает, таким образом, не только сохраняя стоимость вложенного капитала, но и преумножая её.

На протяжении последних лет на рынке коммерческой недвижимости города Санкт-Петербург стал активно расти сектор гостиничной недвижимости за счёт роста спроса со стороны потребителей туристического продукта. Важной тенденцией на рынке коммерческой гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга замечен рост популярности объектов гостиничной недвижимости категории «апартаменты». Согласно с аналитическими исследованиями, инвестиции в апартаменты являются наиболее доходными, эффективными с экономической точки зрения и быстроокупаемыми, - что полностью соответствует выдвинутой гипотезе нашей исследовательской работы.

Исходя из этого, целью нашей исследовательской работы является оценка эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости на примере апартаментов. В частности в работе будет разработан проект по инвестированию в создание апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel».

Поставленная цель исследовательской работы обуславливает необходимость подробного анализа не только функционирования рынка коммерческой недвижимости и особенностей инвестирования на нём, но также и изучение методологии оценки эффективности инвестиций, выявление важных критериев оценки, исходя из специфики объекта инвестирования.

Существует множество различных подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов. Исходя из специфики объекта инвестирования, оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в мини-отеле, основывается на стандартной методологии расчёта статистических и динамических показателей эффективности. Однако, важным критерием оценки эффективности инвестиций в апартаменты является определение уровня рисков проекта и анализ чувствительности критериев эффективности инвестиций к выявленным рискам. и способов их минимизации. Поскольку туристический бизнес тесно связан с туристическими рисками недозагрузки объектов и роста уровня конкуренции.

Таким образом, для достижения поставленной цели бакалаврской работы определены следующие задачи:

1) изучить теоретические аспекты функционирования инвестиционного рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербург и выявить наиболее привлекательное направление для реализации инвестиций;

2) изучить характеристические особенности объекта гостиничной недвижимости категории «апартаменты» и определить инвестиционные преимущества данного типа недвижимости;

3) провести анализ инвестиционного потенциала рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург;

4) провести анализ финансово-хозяйственной деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel»;

5) разработать проект по реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel»;

6) проанализировать уровень эффективности реализации инвестиций в апартаменты;

7) разработать имитационную модель оценки рисков инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов и оценить степень влияния рисков на эффективность реализации инвестиционного проекта; сделать выводы.

В данной работе необходимо произвести сравнение основных методов оценки эффективности инвестиций и выявить преимущества и недостатки каждого из методов. Исходя из специфики апартаментов, по итогам исследовательской работы необходимо определить методологию оценки уровня эффективности разработанного инвестиционного проекта и разработать модель оценки зависимости эффективности проекта от внешних факторов. Предметом исследовательской работы является оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию апартаментов. Объектом исследования является мини-отель города Санкт-Петербург ООО «A-Boutique Hotel».

Основой для проведения исследования являются нормативные документы, статистические данные, бухгалтерские отчетности компании, работы отечественных и зарубежных авторов, размещенные в учебных и периодических изданиях. Методология данной исследовательской работы включает в себя методы наблюдения, сравнения, моделирования, статистического и динамического анализа.

Первая глава посвящена изучению теоретической базы особенностей процесса инвестирования на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на основе работ таких авторов, как Бланк И.А., Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А., Горемыкин В.А., Марголин А.М., Файншмидт Е. и другие. Необходимо определить характеристические особенности объектов коммерческой недвижимости в качестве объектов инвестирования и выявить наиболее привлекательное направление для реализации коммерческих инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Вторая глава посвящена характеристике типа коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты», анализу уровня предложения и спроса на рынке апартаментов Санкт-Петербурга и выявлению уровня инвестиционной привлекательности рынка апартаментов для реализации инвестиций. Третья глава исследовательской работы включает в себя анализ уровня финансовой устойчивости мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», разработку инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля, оценку эффективности разработанного инвестиционного проекта и анализ рискованности реализации инвестиций в апартаменты. Заключительным этапом исследовательской работы является разработка модели оценки зависимости эффективности инвестиций в создание номеров-апартаментов от внешних значимых факторов, выявленных посредством метода экспертных оценок и Pert-анализа.

Глава 1. Теоретические аспекты инвестиций и оценки их эффективности на рынке коммерческой недвижимости

инвестиция недвижимость отель финансовый

В условиях современной экономики реализация инвестиций является для предпринимательской деятельности эффективным способом повышения доходности бизнеса и рентабельности осуществляемой деятельности. Согласно со сложившимися тенденциями на российском рынке инвестиций, наиболее инвестиционно-привлекательным и прибыльным является сектор коммерческой недвижимости. Исходя из этого, в Главе 1 мы подробно разберём систему функционирования рынка коммерческой недвижимости и особенности инвестиционной деятельности в объекты коммерческой недвижимости. Кроме того, в Параграфе 1.3. мы обратим внимание на методологию оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, выделив наиболее важные критерии оценки, исходя из специфики объектов инвестирования. В завершении изучения теоретических аспектов процесса инвестирования на рынке коммерческой недвижимости мы проанализируем состояние инвестиционного рынка в городе Санкт-Петербург, акцентируя внимание на сектор коммерческой недвижимости.

1.1 Характеристика рынка коммерческой недвижимости

Понятие «недвижимость» в русском языке образовалось путём сочетания трёх слов: «собственность», «имение» («имущество») и «неподвижный». Исходя из этого, «недвижимость» характеризуется принадлежностью кому-либо, неподвижностью, принадлежностью на правах собственности на объект недвижимости [31, c. 396].

Законодательно, согласно с Гражданским Кодексом Российской Федерации [1, с.130], недвижимостью является земельный участок и все ему принадлежащее («над» и «под»), включая постоянные примыкаемые к нему физические объекты и права на них. Кроме того, рассматривая понятие «недвижимость» с точки зрения предпринимательской деятельности, недвижимостью признаётся всё предприятие в целом в качестве имущественного комплекса, используемого для реализации предпринимательской деятельности[1, с.132].

Рынок недвижимости, в широком смысле, представляет собой механизм, сущность которого заключается в обеспечении взаимодействия юридических и физических лиц. Целью такого взаимодействия является обмен среди участников рынка имеющихся прав собственности (на объект недвижимости) на денежные средства (или другие активы).

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, осуществляемой как на первичном рынке (инвестиции в новое строительство), так и на вторичном рынке недвижимости (инвестиции в операции между участниками, связанные с перемещением прав собственности на объекты недвижимости). Исходя из этого, рынок недвижимости является неотъемлемой частью рынка инвестиций и, в свою очередь, представляет собой его реальный сектор, который параллельно функционирует с секторами финансовых и инновационных инвестиций [12, с.247].

В современной экономике недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов помещения капитала с целью сохранения и возрастания стоимости вложенного капитала и, соответственно, получения положительного дохода. Операции с недвижимостью содержат все составляющие элементы инвестиционной деятельности [16, c.402]. Это требует для совершения операций на рынке недвижимости, непосредственно, определения периода капиталовложения, необходимого размера инвестиций, форм и уровня риска инвестиций. Как правило, основными операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду (реже дарение, наследование). Важной составляющей совершения сделок на рынке недвижимости является необходимость представлять отчёт государству о совершении той или иной операции, поскольку владение недвижимым имуществом и все операции, связанные с ним на рынке, облагаются налогами разных уровней.

Рынок недвижимости, как правило, классифицируется по характеру использования объектов недвижимости: на рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Сегмент коммерческой недвижимости представляет собой узкий рынок, поскольку операции на рынке коммерческой недвижимости связаны с уникальными и специализированными объектами, подразделяющимися на:

1) торговую недвижимость;

2) офисную недвижимость;

3) складскую недвижимость, и

4) гостиничную недвижимость [16, c. 256].

Начало существованию рынка коммерческой недвижимости в России было положено Федеральным Законом Российской Федерации о приватизации от 4.07.1991 года № 1541-1:прежде всего, стало возможным приватизировать жильё, а несколько позднее приватизировать и коммерческую недвижимость.

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой механизм взаимодействия следующих экономических элементов: 1) непосредственно объектов коммерческой недвижимости; 2) субъектов экономических взаимоотношений, оперирующих на рынке недвижимости; 3) процессов функционирования на рынке недвижимости; 4) инфраструктуры рынка недвижимости. С инвестиционной точки зрения рынок коммерческой недвижимости представляет собой один из вариантов инвестирования капитала в объекты недвижимости, как на первичном рынке объектов коммерческой недвижимости, так и на вторичном. Под ним подразумевается система экономических взаимоотношений, возникающая между продавцами и инвесторами при аренде объектов коммерческой недвижимости, купле-продаже, ипотеке и прочее. С одной стороны, рынок коммерческой недвижимости представляет собой часть инвестиционного рынка, но с другой стороны, он имеет важные уникальные характеристики.

Для современной экономики все большее число инвесторов проявляет интерес к коммерческой недвижимости, преследуя цель получения постоянного положительного денежного потока от владения, по сравнению с объектами жилой недвижимости. Инвестирование в коммерческую недвижимость имеет ряд преимуществ: во-первых, объекты жилой недвижимости имеют сомнительные перспективы увеличения цен, что связано с масштабным жилым строительством; а во-вторых, жилая недвижимость имеет единственный вариант получения постоянного потока дохода - это сдача в аренду жилого помещения. Из этого следует, что доходность от объектов жилой недвижимости слишком мала относительно генерируемого дохода от эксплуатации коммерческой недвижимости [17, c. 87].

Рынок коммерческой недвижимости имеет большое значение для рыночной экономики страны в целом, поскольку на современном этапе развития:

· рынок коммерческой недвижимости представляет собой колоссальную стоимость национального богатства, которое материализовано в недвижимость;

· более 50% недвижимости страны может быть вовлечено в экономический оборот на рынке коммерческой недвижимости и, таким образом, приносить доход предпринимателям и налоговые (и другие) поступления в бюджеты разных уровней;

· рынок недвижимости занимает высокую долю в валовом национальном продукте страны;

· объекты коммерческой недвижимости уникальны и имеют низкий уровень взаимозаменяемости;

· операции с объектами коммерческой недвижимости характеризуются высоким уровнем дохода, как на первичном рынке, так и на вторичном;

· рынок коммерческой недвижимости характеризуется высоким уровнем сборов в бюджеты страны как от налогов на недвижимость, так и от налогов на операции с ней;

· рынок коммерческой недвижимости обеспечивает большое количество рабочих мест, связанных с процессом становления рыночных взаимоотношений.

Рынок коммерческой недвижимости для целей инвестирования капитала имеет ряд важных особенностей, связанных с локализацией рынка, поскольку товаром на рынке недвижимости выступает фактически «неподвижный» объект. Исходя из этого, в связи с локализацией объектов недвижимости их цена напрямую зависит от состояния внешней окружающей среды. Поэтому важным фактором при выборе объекта коммерческой недвижимости для вложения капитала является его фактическое состояния и местоположение.

Также рынок коммерческой недвижимости характеризуется относительно меньшим числом сделок купли-продажи, чем на рынке жилой недвижимости, что связанно с высокой стоимостью объектов коммерческой недвижимости относительно низкой ликвидностью.

Важным аспектом, связанным с владением коммерческой недвижимости является необходимость многоуровневых затрат: 1) единовременные инвестиции на покупку объекта коммерческой недвижимости; 2) затраты на ремонт, эксплуатацию, поддержание функционального состояния; 3) госпошлины, связанные со сделками с объектами недвижимости; 4) налог на объекты недвижимого имущества.

Российский рынок коммерческой недвижимости также характеризуется недостатком информированности участников рынка; что, в свою очередь, ведет к дополнительным затратам на получение данных о совершаемой сделке и проверку эффективности инвестиций в объекты недвижимости [16, c.355].

Кроме того, важной отличительной чертой рынка коммерческой недвижимости являются способы финансирования сделок. Высокий уровень стоимости объектов коммерческой недвижимости, их длительный экономический период жизни, возможность прогнозирования генерируемых коммерческой недвижимостью доходов и возникающих рисков являются объективными факторами, влияющими на возможность осуществления сделок за счет заемных средств. Исходя из этого, на рынке коммерческой недвижимости зачастую возможность получения кредита на хороших условиях для финансирования проекта влияет на принятие решения о реализации инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, что в итоге влияет на уровень активности рынка недвижимости.

Определение рынка коммерческой недвижимости в качестве системы эффективных взаимоотношений между физическими и юридическими лицами, нацеленными на обмен прав на объекты коммерческой недвижимости на другие активы, требует чёткого выявления его участников, их функций и роли. Участниками рынка коммерческой недвижимости являются группы компаний или лиц, вступающих в отношения для осуществления операций с коммерческой недвижимостью: покупатели и продавцы, арендодатели и арендаторы, заемщики, кредитные учреждения, строители, девелоперы, владельцы, инвесторы. Для деятельности на рынке коммерческой недвижимости стоит учитывать характер взаимоотношений между группами участников рынка, поскольку операции представляют собой сложный процесс, зачастую непрямой: как правило, реализация объектов недвижимости осуществляется в большинстве случаев через посредников. Действия же всех групп участников рынка коммерческой недвижимости подчинятся ожидаемым доходам, зависящих, в свою очередь, от прогнозирования тенденций использования объектов недвижимости.

Таким образом, из всего вышеперечисленного можно подчеркнуть, что рынок коммерческой недвижимости представляет собой фактический механизм постоянного движения капитала посредством осуществления сделок с объектами коммерческой недвижимости (офисы, складские помещения, торговые помещения, гостиничная недвижимость). Все операции, реализуемые на рынке коммерческой недвижимости, несут инвестиционный характер, однако исходя из специфики объектов инвестирования, инвестиции именно в объекты коммерческой недвижимости имеют важные отличительные характеристики.

1.2 Особенности инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости

В современном мире рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения. Оценка эффективности инвестиций в недвижимость показывает, что наиболее популярны у инвесторов вложения капитала именно в объекты коммерческой недвижимости. В условиях современной экономики все большее число потенциальных инвесторов интересуются недвижимостью не в качестве места проживания, а в качестве средства получения дохода. Исходя из этого большинство инвесторов, желающих преумножить свой капитал, инвестируют в объекты коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день, в условиях экономической нестабильности, инвестиции в коммерческую недвижимость являются одними из самых надёжных и популярных среди инвесторов. Цены на рынке коммерческой недвижимости устанавливаются для каждого из объектов индивидуально, исходя из его уникальных и неповторимых характеристик. В связи с этим, объекты коммерческой недвижимости не имеют тенденции к резким скачкам цен, и поэтому могут приносить постоянный доход от владения и реализации.

Самые перспективные и выгодные предложения для инвестиций в коммерческую недвижимость находятся, как правило, в крупных городах-Москва и Санкт-Петербург, именно в больших городах выгоднее получить прибыль, как с жилой недвижимости, так и с коммерческой. Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости генерирует постоянный доход в течение многих лет. Кроме того, прибыль от инвестиций в объекты коммерческой недвижимости может начать поступать сравнительно быстро относительно инвестиций, например, в финансовые активы.

Одной из важных особенностей инвестирования в коммерческую недвижимость, согласно с Земельным кодексом Российской Федерации, является то, что инвестировать в объекты коммерческой недвижимости, преследуя цели получения прибыли ежепериодно или увеличения рыночной стоимости объекта инвестирования, стоит исключительно инвесторам, имеющим долгосрочные планы; поскольку на первых годах объект инвестиций будет только окупать вложенные деньги и только после этого приносить прибыль [3, с.18].Инвестиции в коммерческую недвижимость, исходя также из их высокой стоимости и низкой ликвидности, должны рассматриваться исключительно в долгосрочной перспективе. Именно в долгосрочной перспективе время работает на собственника объекта коммерческой недвижимости. Снижение цен во времена экономических спадов компенсируется уверенным ростом стоимости в посткризисные времена. Поэтому, инвестиционной привлекательностью объектов коммерческой недвижимости является постоянный рост в цене, не смотря даже на мировые экономические кризисы, которые способны остановить этот процесс только на время, не снижая привлекательность данного сектора для инвестиций.

Инвесторы, которые вкладывают капитал в рынок коммерческой недвижимости, дифференцируются по целям осуществления инвестирования и способам финансирования. Основными целями инвестирования в коммерческую недвижимость принято выделять:

1) личное использование для осуществления коммерческой деятельности;

2) сдача объекта коммерческой недвижимости в аренду;

3) спекуляция (покупка объекта коммерческой недвижимости для целей его перепродажи).

Касательно способов финансирования на рынке коммерческой недвижимости возможно финансирование как за счет только собственных средств, так и путём использования смешанного финансирования. В качестве инструментов инвестиционных вложений в недвижимость выделяют:

1) собственный капитал;

2) заемный капитал;

3) ипотека (кредит, документально фиксирующий недвижимость в качестве залога);

4) опцион, который даёт право на приобретение (продажу) конкретного объекта собственности в течение определённого временного периода по документально фиксированной ранее оговоренной цене;

5) гибридная задолженность, включающая в себя как опцион, так и ссуды по закладной [9, с.71].

Для реализации инвестиции в объекты коммерческой недвижимости важно учитывать их основные инвестиционные характеристики, которые непосредственно являются факторами, влияющими на принятие решений о вложении средств инвестора. Таким образом, требуют учета и анализа следующие особенности коммерческой недвижимости в качестве объекта инвестиций:

· стабильные потоки дохода от инвестиций в объекты коммерческой недвижимости по сравнению с инвестициями в ценные бумаги, производство и прочее;

· более высокие ставки доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с инвестициями в другие объекты;

· значительный уровень зависимости характеристик объектов коммерческой недвижимости от уровня эффективности инвестиционного менеджмента; это обусловлено сложностью управления объектами недвижимости и значительными управленческими затратами (в частности, это касается инвестиций в реконструкцию, строительство и прочее);

· значительная степень устойчивости коммерческой недвижимости к инфляции: исходя из этого, можно отметить, что инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости заключается в сохранении стоимости капитала от влияния инфляционных процессов;

· высокий уровень риска: инвестиции в объекты коммерческой недвижимости характеризуются большой неопределенностью, которая определяется длительными сроками инвестиций, недостаточностью достоверной информации для участников рынка недвижимости о сделках с недвижимостью, иммобильностью недвижимости и ее низкой ликвидностью;

· отрицательная корреляция доходов от инвестиций в финансовые активы и в объекты коммерческой недвижимости: иными словами, как правило, привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость всегда только возрастает вне зависимости от цикличности промышленного производства [26, с. 53].

Таким образом, в современной экономике коммерческая недвижимость представляет собой один из вариантов размещения капитала, который не только обеспечивает сохранность стоимости вложенного капитала, но и возрастание, то есть получение положительного значения текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым он сопряжен. Исходя из этого, реализация инвестиций в объекты коммерческой недвижимости требует наличие логичного инвестиционного проекта, в котором должны быть включены как технологические характеристики и описания объекта, так и анализ эффективности инвестирования в данный объект.

1.3 Оценка эффективности инвестиций в объекты рынка коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость признаны одними из наиболее прибыльных и надёжных для современной экономики. Однако чтобы такие инвестиции были эффективными и приносили инвестору хорошую прибыль, важно учитывать некоторые особенности, связанные со спецификой инвестирования в объекты коммерческой недвижимости.

Прежде всего, инвестору необходимо проанализировать современное состояние рынка коммерческой недвижимости рассматриваемого региона в целом. Важно прежде, чем вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость, оценить сложившиеся тенденции рассматриваемого направления инвестирования и на основе предварительного анализа решить, в какой именно тип коммерческой недвижимости вкладывать. Например, согласно с исследованием рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, проводимого информационно-аналитическим порталом о недвижимости RWAY, на сегодняшний день для экономики города Санкт-Петербург более прибыльным вариантом инвестирования на рынке коммерческой недвижимости является покупка офиса (или склада) или инвестиции в коммерческое помещение гостиничной недвижимости: в создание отелей, хостелов. Такая коммерческая недвижимость, согласно с исследователями, относительно других типов окупается в более короткий срок и, кроме того, приносит хорошую прибыль.

Кроме того, проведя исследование развития интересуемого сегмента на рынке коммерческой недвижимости, для принятия решения о реализации инвестиций в данный сегмент инвестору необходимо произвести расчёты показателей, которые будут отражать уровень эффективности и прибыльности будущих инвестиций. Под эффективностью в специальной литературе подразумевается соотношение затрачиваемых ресурсов и полезного результата деятельности. Иными словами, это целая система финансовых показателей, которая позволяет сравнивать аналогичные хозяйствующие субъекты и, соответственно, оценивать, кто «более эффективен», а кто - «менее» в сходных условиях реализации деятельности [14, с.67]. Для того, чтобы сопоставить финансовые характеристики инвестиционных проектов, применяется ряд критериев эффективности. В частности, для оценки эффективности инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость производится анализ показателей, отражающих эффективность этих инвестиций.

Относительно оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость можно выделить три важные особенности. Во-первых, инвестиции в условиях рыночной экономики, в частности в коммерческую недвижимость, имеют большую степень непостоянства и неопределенности относительно к результатам из-за непредвиденных изменений стоимости, уровня конкуренции и технологий. Во-вторых, оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость стран с рыночной экономикой должна обязательно учитывать фактор времени путем дисконтирования доходов и затрат. И, наконец, третья особенность инвестиций в коммерческую недвижимость - это высокая роль процентной ставки банковского кредита при использовании заёмных средств [6, c. 77].

Методы оценки эффективности инвестиций основаны, как правило, на предпосылке о том, что реализация удачных инвестиционных решений ведёт к экономическому росту и, соответственно, к улучшению уровня и качества жизни. Исходя из этого, цель анализа и оценки эффективности инвестиций заключается в максимизации как общественного, так и частного благосостояния, учитывая ряд ограничений. Поэтому целесообразно учитывать в инвестиционном проекте не только выгоды инвестора посредством финансового анализа проекта, но и эффективность проекта в целом для общества посредством экономического анализа.

Исследуя теоретическую базу на тему инвестирования в недвижимость, можно отметить, что в специальной литературе такими авторами, как например Бланк И.А., Виленский П.А., Тарасевич Е.И., Щербакова Н.А. и другие, предлагают более 10 показателей эффективности инвестиций. В практике инвестиционного менеджмента, согласно с Айтмухаметовой И.Р., наиболее часто используются следующие пять основных методов оценки эффективности инвестиций, которые можно разделить на две группы.

Первая группа - это методы, в основе которых лежит концепция дисконтирования, или динамические методы:

- метод определения чистой текущей стоимости (NPV - Netpresentvalue);

- метод расчёта внутренней нормы окупаемости (IRR - Internal Rateof Return);

- метод расчёта рентабельности инвестиций (PI - Profitability Index);

- метод расчёта дисконтированного периода окупаемости инвестиций.

Вторая группа включает в себя методы, основанные на учётных оценках, или статистические методы:

- метод расчёта простого периода окупаемости инвестиций (РР - Payback Period);

- метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций [13, c. 98].

Исходя из предлагаемых методов оценки эффективности инвестиций в разных специализированных источниках, методология оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости подразумевает собой составление плана инвестиционного проекта. Данный документ должен включать в себя не только описание сути проекта, но и анализ состояния рынка коммерческой недвижимости рассматриваемого региона, и важной составляющей инвестиционного проекта является расчёт и анализ показателей эффективности реализации инвестиций.

Кроме того, исходя из специфики рынка коммерческой недвижимости и одной из его особенностей - высокого уровня риска, важно рассчитать точку безубыточности инвестиций, то есть тот уровень дохода, который необходим для того, чтобы проект реализации инвестиций был эффективен. На основе точки безубыточности инвестиций в объект коммерческой недвижимости определяется уровень запаса прочности (зона безопасности) реализуемого инвестиционного проекта, который характеризует возможное отклонение уровня дохода от точки безубыточности. Таким образом, применительно к инвестициям в коммерческую недвижимость запас прочности отражает, на сколько процентов уровень потенциального дохода выше безубыточного, и, соответственно, является мерой инвестиционного риска, связанного с предпринимательской деятельностью.

Таким образом, из всего вышесказанного следует, что оценка эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости основана на стандартной методологии оценки эффективности инвестиций, включающей в себя анализ рынка и расчёт показателей эффективности инвестиций (статистический и динамических). Однако, важным отличием рынка коммерческой недвижимости является наличие высокого уровня рисков, связанных с со спецификой объектов коммерческой недвижимости, их ликвидностью и рисков коммерческой деятельности, что требует особого внимания со стороны потенциального инвестора.

1.4 Обзор динамики инвестиций на рынке коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга

Определив особенности функционирования модели рынка коммерческой недвижимости и процесса инвестирования на данного типа рынке, перейдём непосредственно к обзору рынка коммерческой недвижимости в городе Санкт-Петербург. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга традиционно включает в себя следующие сегменты: офисная недвижимость, торговая недвижимость, производственно-складская и гостиничная недвижимость.

Прежде всего, анализируя рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, исследователи консалтинговых компаний отмечают, что на рынке происходит поступательное развитие, поскольку доля незанятых коммерческих площадей снижается, а ставки аренды и стоимость квадратного метра параллельно с уровнем инфляции повышаются.

Ранее, в основном суммарный объём инвестиции в коммерческую недвижимость занимали инвестиции в торговую недвижимость. Однако, согласно со статистикой Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт-Петербурга, на протяжении последних пяти лет происходит перераспределение капитала в сегменты офисной недвижимости и недвижимости гостиничного характера. Данные виды коммерческой недвижимости хоть и имеют наиболее длительный срок окупаемости, но в то же время, согласно со специалистами, являются в меньшей степени рискованными объектами инвестирования.

Прошедший 2013-й год по объёму инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в России в целом стал третьим рекордным годом подряд по общему объему сделок [39, c.4]. Суммарный объем инвестиций в 2013 году составил $8,2 млрд., по данным исследования аналитиков консалтинговой Экспертами Федерального портала коммерческой недвижимости Bmetr.ru в ходе разработки интегрированного рейтинга "Бизнесметр-портрет российских городов-миллионников" определены «самые офисные», «самые торговые», «самые складские» и «самые гостиничные» города России. Исходя из полученных результатов, на февраль 2014 года Санкт-Петербург является вторым после столичной Москвы по уровню обеспеченности объектами коммерческой недвижимости: 1,82 кв.м. на 1 жителя.

Кроме того, по данным исследователей, Санкт-Петербург отличается наиболее сбалансированным рынком коммерческой недвижимости относительно городов России: распределение долей инвестиций в типовые сегменты объектов коммерческой недвижимости относительно всего рынка коммерческой недвижимости.

Из рисунка видно, что для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга характерно наиболее гармоничное распределение долей инвестиций в объекты недвижимости по видам: офисную, складскую, торговую и гостиничную. Причём, согласно с исследованиями, рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга имеет тенденцию сохранять такой уровень распределения по видам на протяжении последних пяти лет,что свидетельствует о непрерывном потоке инвестиций в развитие рынка коммерческой недвижимости города.

Согласно с данными компании Jones Lang LaSalle суммарный объём инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге за 2013-й вырос практически в 10 раз, и, таким образом, Санкт-Петербург вышел на 34 место в рейтинге мировых городов с крупнейшим уровнем инвестиций (ранее в 2008 году занимал 221 место).

Согласно с экспертами управляющей компании Maris-CBRE, актуальными тенденциями 2013-го года на рынке коммерческой недвижимости являются:

· рост популярности инвестиций в «зелёное строительство»;

· увеличение доли многофункциональных комплексов в коммерческой недвижимости;

· снижение доли вакантных площадей до минимума в сегменте складской недвижимости;

· активное развитие инвестиций в направление апарт-отелей в секторе гостиничной недвижимости [37, c. 26].

Таким образом, среди инвесторов в коммерческую недвижимость в 2013 году пошла новая мода на инвестиции в строительство «зелёных» объектов. Экологическую сертификацию в соответствии со стандартами LEEDGold проходят такие новые проекты, как: бизнес-центр «Eightedges» компании «Leorsa», бизнес-центры «ЭКО Статус» и «Лахта Центр». Под знаком такого сертификата LEEDGold уже работает бизнес-центр «Ренессанс Правда» и завершает строительство апарт-отель«YE`S».

Кроме того, на протяжении 2013-го года доля многофункциональных центров увеличилась на 2% (за счёт ввода двух крупных проектов: «Великан парк» и «Жемчужная плаза»). Популярность многофункциональных комплексов определяется правильным сочетанием различных функций и их балансом. Включение в проекты многофункциональных комплексов не только офисной и жилой функций, но и гостиничной, в несколько раз увеличивает привлекательность для инвестиций в связи с большой проходимостью объектов.

Большое внимание аналитики компании Maris - CBRE уделяют сектору гостиничной недвижимости. Ещё 10 лет назад данный сектор на рынке коммерческой недвижимости не рассматривался отдельно в связи с неразвитостью, а включался в сектор торговой недвижимости. В современном мире инвестиции в объекты гостиничной недвижимости стали очень привлекательными для инвесторов и приносят неплохой доход, связанный с непрерывным потоком туристов.

По состоянию на конец 2013 года в Санкт-Петербурге действует 72 современных отеля на 15780 номеров категории от 3 до 5 звёзд (не учитывая отели и хостелы с номерным фондом менее 50). Это говорит об увеличении инвестиций на 21,5% в объекты коммерческой недвижимости гостиничного типа по сравнению с 2008 годом и на 2% по сравнению с 2012 годом. Одной из особенностей рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга является инвестиции в реконструкцию исторических памятников под отели различных категорий (в основном это либо 5*-ые гостиницы высокого класса, либо отели категории «мини» и «апарт»).

Согласно с исследователями, на гостиничном рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга активно развивается формат апарт-отелей. На текущий момент заявлено порядка 8 проектов апарт-отелей в различных районах города. В 2014 году планируют открытие нового апарт-отеля на Невском проспекте в здании «Литературного дома». ГК «Бест» получила разрешение на строительство апарт-отеля «Avenue-Apart»в Петроградском районе города.В 2013 году началась реконструкция исторического здания на улице Моисеенко 10 под апарт-отель бизнес-класса. В июне началось строительство апарт-отеля «Салют» на Пулковском шоссе. Таким образом, аналитики компании Maris CBRE подчеркивают привлекательность для инвестиций сегмента апарт-отелей, поскольку на протяжении последних лет для того, чтобы удовлетворить спрос на размещение такого типа, не хватает предложения на должном уровне.

Кроме того, акцентируя внимание на привлекательность сектора гостиничной недвижимости на рынке коммерческой недвижимости, эксперты различных аналитических компаний сходятся в том, что инвестиции в объекты гостиничной недвижимости представляют наиболее простой, быстроокупаемый и прибыльный вариант вложения капитала.

Таблица 1. Уровень доходности инвестиций в различные отрасли рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга [40, c. 34]

Сегмент рынка коммерческой недвижимости	Доходность инвестиций, %	Срок окупаемости инвестиций, лет
Офисный	8-11%	8-10
Торговый	10-13%	8-11
Производственно-складской	9-14%	6-9
Гостиничный	до 20%	до 7

По данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, инвестиции в гостиничную недвижимость имеют наибольшую ставку доходности и небольшой срок окупаемости относительно объектов офисной, складской и торговой недвижимости (Таблица 1).

Таким образом, из обзора рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и динамики инвестиций в объекты офисного, складского, торгового и гостиничного типа, можно сделать следующие выводы:

1) прошедший 2013-й год стал третьим рекордным годом по общему объёму инвестиций в рынок коммерческой недвижимости;

2) по данным нескольких аналитических компаний, инвестиции в рынок коммерческой недвижимости являются надёжными на современном этапе развития экономики и привлекательными по уровню доходности;

3) рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга отличается гармоничностью и равномерным развитием сегментов коммерческой недвижимости;

4) за прошедший 2013-й год наиболее активно инвестировали в объекты офисной недвижимости и гостиничной недвижимости;

5) стабильный высокий спрос на объекты гостиничной недвижимости класса «апартаменты» и медленный прирост новых предложений в Санкт-Петербурге выдвигают на первое места по уровню привлекательности инвестиции в сектор развития апарт-отелей.

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой часть инвестиционного рынка и, по своей сущности, операции, реализуемые на рынке коммерческой недвижимости, представляют собой инвестиционную деятельность (покупка объектов, продажа, аренда и прочее). Однако, исходя из специфики объектов инвестирования, на рынке коммерческой недвижимости инвестиционная деятельность имеет ряд ограничений, связанных с высокой зависимостью доходности от: 1) возможности получения банковского кредита с выгодной процентной ставкой; 2) уровня инфляции в стране; 3) управления рисками, связанными с низкой ликвидностью объектов и непостоянством внешней экономической среды.

Поэтому важным аспектом при реализации эффективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости является методология оценки их эффективности посредством: 1) анализа тенденций рынка рассматриваемого региона; 2) расчёта и анализа показателей эффективности инвестиций (дисконтированных и статистических); 3) анализа возможных рисков и методов их минимизации.

Рынок коммерческой недвижимости города Санкт-Петербург является относительно молодым, однако, уже сложились определенные инвестиционные тенденции. На сегодняшний день, согласно с исследованиями аналитиков таких консалтинговых компаний, как Colliers International, Jones Lang LaSalle, Maris - CBRE, и экспертами Федерального портала коммерческой недвижимости Bmetr.ru, наиболее привлекательным для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости города является активно развивающийся сектор гостиничной недвижимости на примере апартаментов. За последние 5 лет в Санкт-Петербурге наблюдается стабильный высокий спрос на объекты гостиничной недвижимости класса «апартаменты» и, одновременно, медленный прирост новых предложений. Таким образом, по данным исследователей, инвестиции в апарт-отели представляют собой наиболее прибыльный, эффективный и быстроокупаемый способ преумножения вкладываемого капитала.

В результате чего возникает необходимость дать характеристику коммерческой гостиничной недвижимости класса «апартаменты» и обосновать, будут ли инвестиции в создание апартаментов в Санкт-Петербурге эффективными с экономической точки зрения.

Глава 2. Инвестиционный потенциал рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург

В настоящее время реализация инвестиций является неотъемлемой частью успешной предпринимательской деятельности. Аналитики и эксперты различных компаний сходятся во мнении, что в условиях современной экономики города Санкт-Петербург наиболее доходными и быстроокупаемыми являются инвестиции в коммерческую недвижимость рынка гостиничных услуг: инвестиции в создание апартаментов.

В Главе 2 мы подробно рассмотрим категорию гостиничной недвижимости «апартаменты»: в чем их особенности, чем апарт-отели отличаются от стандартных отелей, в чём преимущества инвестиций в апартаменты перед сдачей жилой квартиры в аренду. Кроме того, в Параграфе 2.2. мы проанализируем состояние рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург и выявим, является ли рассматриваемые объекты коммерческой недвижимости инвестиционно-привлекательными в современных рыночных условиях.

2.1 Характеристика гостиничной недвижимости категории «апартаменты»

На сегодняшний день до сих пор в официальной терминологии не существует понятия "апарт-отель". Если обратиться к словарю Ушакова, то можно отметить французские корни данного понятия (от устар. фр. арраrtement). Из французского языка следует, что «арраrtement» - это квартира, которая может быть как служебной, так и временной, либо квартирой в отеле (арраrtement de fonction; арраrtement de passage; арраrtement d'hфtel). Важно заметить, что в русском варианте данноепонятие пишется с одним "п": «апартамент» [31, c. 117].

В нормативных документах Российской Федерации также обнаружить трактовку данного понятия не удалось. Даже в Перечне средств размещения, которые классифицируются в соответствии с Положением РФ о государственной системе классификации, упомянуто шесть типовых средств размещения, среди которых категории «апарт-отель»нет:

· гостиницы и аналогичные средства размещения (доходные дома);

· отели;

· мотели;

· хостелы (молодежные гостиницы);

· дома отдыха, пансионаты;

· гостиницы, направленные на оказание лечебно-оздоровительных услуг.

Однако, в этом же нормативном документе присутствует формулировка понятия "апартамент" среди списка категорий номеров. Согласно с нормативным документов, "апартамент" - это номер, площадью 40 кв. метров и более, который должен состоять из двух и более комнат (столовой/гостиной и спальни), обязательно имеющий кухонное оборудование, отдельную ванную и туалетную комнаты. Таким образом, средство размещения гостей, которое имеет номера исключительно категории «апартаменты», можно трактовать как «апарт-отель».

Исходя из данного определения, важно определить, в чем отличие апарт-отелей от средств размещения категорий «отель» и «доходный дом». Апарт-отель представляет собой размещение гостей в отдельных номерах-квартирах, тем самым отличаясь от стандартных отелей различных уровней. Схожей чертой со стандартными отелями является дополнительный сервис, предоставляемый в апарт-отелях: как правило, это стандартный набор услуг, включающий в себя уборку номеров и смену белья (room-service), возможность гостя включить в пакет услуг питание, иногда апарт-отели также предоставляют посещение сауны, бассейна, фитнес-зала, пользование парковкой и прочие услуги. Что касательно категории «доходного дома», то в современном гостиничном бизнесе данное средство размещения практически вышло из рынка гостиничной недвижимости. Доходные дома также предлагают размещение в отдельных номерах-квартирах, однако, отличаясь от апарт-отелей, владельцы доходных домой не предлагают дополнительный набор услуг кроме проживания. По сути, получается, что снимая жильё в доходном доме, вы снимаете квартиру по более высокой цене, связанной с организацией повышенного уровня безопасности. Апарт-отели, как правило, более демократичны относительно стоимости проживанияи требований к безопасности. Кроме того, важным отличием от доходного дома является то, что арендатор номера-апартамента не вправе делать ремонт исходя из своих предпочтений (даже не смотря на длительный срок аренды). Апарт-отели уже меблированы и, как правило, оплачивать ремонт после длительного периода проживания по факту выезда, как, например, в доходном доме, арендатору не придётся.

Поскольку статус апарт-отелей в нормативных документах нигде не определен, то практики гостиничного бизнеса придерживаются неофициальной классификации апартаментов по различным категориям. Обычно принято выделять три направления:

1. Апарт-отели гостиничного типа: стоимость проживания определяется и фиксируется за сутки проживания в номере;

2. Сервисные апартаменты - это целый комплекс, включающий в себя номера-квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду (как правило, от трёх месяцев): стоимость проживания рассчитывается, исходя из площади квартиры, за месяц проживания; дополнительные услуги предоставляются за отдельную плату;

3. Отели, включающие в себя номера-апартаменты: как правило, стоимость проживания рассчитывается и фиксируется за сутки проживания, включая набор дополнительных услуг, свойственный всем остальным номерам отеля [37, c. 43].

Кроме того, апартаменты разделяют по их ценовому признаку на бюджетные апартаменты, среднего и высокого класса.

К сожалению, нигде не оговорены классификационные признаки по звёздности или по уровню предоставляемых услуг. Разброс в уровне отделки апартаментов и качеству сервиса в одной и той же ценовой позиции весьма велик. Исходя из сложившейся проблемы стандартизации сервиса для средств размещения категории «апартаменты», предприятия гостиничного бизнеса вправе организовывать сервис номеров-апартаментов и их стоимость по своему усмотрению.

Таким образом, апартаменты (или апарт-отели) являются промежуточным звеном между частной квартирой, сдаваемой в аренду, и обычным отелем.

Как правило, апарт-отели нацелены на клиентов, ориентированных на длительное проживание. Проживанием в номерах категории «апартаменты» обычно пользуются либо отдыхающие всей семьёй, либо топ-менеджеры и бизнесмены, имеющие долгосрочные связи с местными компаниями. В апарт-отелях включены все достоинства жилой недвижимости и дополнительные опции из сервиса обычных отелей, что особенно удобно и ценится среди подобных клиентов. Согласно с директором департамента гостиничного бизнеса компании Becar Николаем Демидовым, уровень спроса на размещение в апартаментах активно растёт прежде всего в городах-милионниках, где высокая деловая активность: Москва и Санкт-Петербург. Выгода размещения в апартаментах заключается в том, что они полностью сдаются в аренду и стоимость проживания не зависит от количества проживающих человек, отмечает генеральный директор компании Hotel, Consalting and Development (HCD-group) Александр Лесник.

Апартаменты являются квартирой, но регистрация в них невозможна, поскольку это вид коммерческой недвижимости. Однако, это нельзя назвать недостатком, потому что, во-первых, как правило, инвесторы уже имеют собственное жилье и регистрацию и рассматривают апартаменты в качестве дополнительного дохода, а во-вторых, апартаменты, как вид гостиничной недвижимости, предлагают регистрацию гостиничного типа, что вполне достаточно для арендаторов. Также владельцы отдельных апартаментов не имеют право на создание ТСЖ. Кроме того, схемы начисления коммунальных платежей и налогов на апартаменты отличаются от принятых для обычного жилья, поскольку апартаменты представляют собой объект именно коммерческой недвижимости. Хотя при всём при этом стоимость проживания в апартаментах, как правило, ниже, чем в арендованных квартирах. Согласно с экспертами, апартаменты на современном рынке коммерческой недвижимости становятся всё более популярными, их количество увеличивается на протяжении последних лет, и эта тенденция, по прогнозам исследователей, сохранится в ближайшие годы.

Ещё одним важным элементов характеристики гостиничной недвижимости категории «апарт» является выявление преимуществ предложения такого рода для инвесторов относительно сдачи в аренду квартиры жилого фонда. Рассмотрим два варианта: предложение апартаментов и сдача в аренду жилой квартиры, - и выявим преимущества и недостатки каждого из вариантов посредством SWOT-анализа.

Размещение в апарт-отелях выгодно отличаются от аналогов тем, что предлагается не просто стандартный набор вариантов для проживания, а комфортные для жизни квартиры. Но на первый план выступают два преимущества относительно проживания в арендованной квартире, которые выгодно отличают апарт-отель и делают его ближе к гостинице. Во-первых, в апарт-отелях используется традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Клиент может заказать апартаменты просто позвонив на ресепшн или оставив заявку по почте. В-третьих, при бронировании номера от постояльца не требуется заключать официальный контракт и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. К тому же, в апарт-отелях постоялец может получить расчет в любое удобное для него время.

...