3.3.2 Разработка модели оптимизации инвестиционных рисков проекта

В нашей исследовательской работе мы подробно рассмотрели сущность инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-BoutiqueHotel», оценили уровень эффективности инвестиций и выявили возможные риски проекта. По итогам проведения исследования необходимо разработать модель зависимости критериев эффективности инвестиций в апартаменты от внешних факторов.

Как ранее было выяснено, важными факторами, которые могут повлиять на уровень доходности инвестиций в апартаменты, являются: уровень туристической загрузки и стоимость арендной ставки апартаментов, по которой планируется реализовать объекты. Посредством метода имитационного моделирования инвестиционных рисков мы определим уровень чувствительности результирующих критериев эффективности инвестиционного проекта от этих двух факторов.

Имитационное моделирование является методом получения эмпирической оценки уровня влияния различных факторов на ожидаемые результаты посредством серии численных экспериментов [17, c. 57].

Алгоритм модели проведения имитационного эксперимента включает следующие этапы.

1. Установление взаимосвязи между факторами (исходными данными) и результатами (выходными показателями).

2. Определение законов распределения вероятностей ключевых критериев модели.

3. Проведение компьютерной имитации значений ключевых факторов модели.

4. Расчёт основных характеристик распределений исходных данных и выходных показателей.

5. Анализ полученных результатов.

Рассмотрим ключевые факторы, влияющие на эффективность инвестиций в апартаменты с точки зрения анализа наилучшего, наихудшего и наиболее вероятного сценария реализации инвестиционного проекта.

Неизменными показателями проекта по реализации инвестиций в апартаменты являются: суммарная величина инвестиции - 24 687 600 рублей, налог на прибыль - 20%, норма дисконта - 14%, срок реализации проекта - 6 лет.

Первый этап анализа, согласно с выше указанным алгоритмом, представляет собой определение зависимости результирующего показателя от исходных данных. В качестве результирующего показателя, как правило, выступает один из критериев эффективности инвестиций: NPV, IRR или PI. Исходя из анализируемых факторов, влияющих на эффективность инвестиций в апартаменты, взаимосвязь уровня загрузки и стоимости аренды с критериями эффективности инвестиций выражается через денежные потоки, получаемые от реализации инвестиционного проекта. Поэтому применительно к нашему инвестиционному проекту мы построим модель зависимости для критерия NPV.

Уровень загрузки апартаментов - это учитываемый в расчёте показателей процент от максимально возможного уровня дохода. Стоимость аренды номеров-апартаментов прямо пропорционально влияет на величину денежного потока: чем выше стоимость, тем выше денежный поток от реализации номеров-апартаментов. Исходя из ценовой политики мини-отеля и сезонностью туристического бизнеса, стоимость проживания может варьироваться в среднем на 50% от установленной. Поэтому, исходя из специфики рынка предложения апартаментов, моделирование инвестиционных рисков данного направления основывается на вариации двух полученных количественных параметров: уровень загрузки и стоимость аренды, - диапазоны возможных изменений факторов приведены в Таблице 11. При этом мы будем исходить из предположения, что все ключевые переменные имеют равномерное распределение вероятностей.

Реализация следующего этапа имитационного эксперимента может быть осуществлена только посредством работы со специальными программными средствами Excel. Проведение имитационных экспериментов в среде Excel можно осуществить двумя способами - с помощью встроенных функций и путем использования инструмента "Генератор случайных чисел" дополнения "Анализ данных" (Analysis ToolPack) [17, c. 89]. В нашей исследовательской работе мы будем придерживаться первой технологии. Следует отметить, что применение встроенных функций целесообразно лишь в том случае, когда вероятности реализации всех значений случайной величины считаются одинаковыми.

Поскольку диапазоны вариации ключевых параметров нам известны, то для модели рисков исследуемого инвестиционного проекта мы будем использовать функцию СЛУЧМЕЖДУ(), которая позволяет получить случайное число из заданного интервала значений. Если мы зададим данную формулу для показателей уровня загрузки, стоимости проживания в апартаментах и результирующего показателя и продублируем необходимое число раз, то мы получим необходимую генеральную совокупность, в которой будут содержаться различные значения, как исходных показателей, так и полученных результатов.

Приступим к разработке шаблона модели риска инвестиций в апартаменты. Для нашей модели нам необходимо два листа в рабочей книге Excel. Первый - «Имитация» - для создания генеральной совокупности.

Первый блок листа «Имитация» (А1:Е7) включает в себя границы изменения значений ключевых факторов. Ячейка В7 указывает общее желаемое число проведения экспериментов (имитаций). На основе общего числа экспериментов, для удобства применения модели в ячейке Е7 мы рассчитываем номер завершающей строки блока генеральной совокупности.

Второй блок листа (А9:Е11) представляет собой проведение имитаций. Формулы ячеек А10:С11 генерируют числовые значения для соответствующих переменных при условии, заданном в ячейках В3:С5. Важно обратить внимание на абсолютную адресацию ячеек при указании границ изменений параметров.

Формулы, указанные в ячейках D10:E11, вычисляют величину поступлений от инвестиций и чистую современную стоимость инвестиционного проекта соответственно. Значения неизменяемых переменных берутся из второго листа шаблона ("Результаты анализа").

Лист "Результаты анализа" содержит в себе: значения постоянных переменных, функции, вычисляющие параметры распределения изменяемых (уровень загрузки, стоимость аренды апартаментов) и результатных (NCF и NPV) переменных и вероятности различных событий. В ячейке Е16 функция осуществляет подсчет количества отрицательных значений NPV, содержащихся в блоке ячеек NPVна листе «Имитация». В ячейках листа Е18и Е17 функции подсчитывают сумму положительных и отрицательных NPV.Две последние ячейки (D21 и E21) предназначены для проведения вероятностного анализа распределения NPV.

Таким образом, шаблон модели оценки зависимости уровня эффективности инвестиций в апартаменты от внешних факторов: уровня загрузки и стоимости проживания в апартаментах, - представляет собой книгу Excel с двумя листами: «Имитация» и «Результаты анализа». Посредством выполнения установленных функций Excel (функции расчётов показателей представлены в Приложении) мы можем произвести множество экспериментов с различными случайными значениями факторов, чтобы выявить величину вероятности наступления наихудшего сценария развития инвестиционного проекта.

Для применения имитационной модели необходимо выполнить следующие шаги:

1) заполнить значения неизменяемых переменных на листе «Результаты анализа»;

2) заполнить первый блок листа «Имитация» и указать границы вариации ключевых факторов;

3) указать необходимое число проведения экспериментов в ячейке В7;

4) на листе «Имитация» установить курсор в ячейке А11,чтобы вставить необходимое для экспериментов число строк (номер завершающей строки будет рассчитан в ячейке Е7);

5) продублировать формулы ячеек А10:Е10 необходимое число раз;

6) перейти ко второму листу «Результаты анализа» и проанализировать полученные результаты.

Применим разработанную модель для конкретного инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel». Заполним первый блок листа «Имитация» и укажем границы вариации ключевых факторов, согласно с Таблицей 11, и заполним значения неизменяемых переменных на листе «Результаты анализа». Укажем в ячейке первого листа В7 число экспериментов (имитаций), допустим, - 500. Затем, вставим необходимое число строк с продублированными формулами для ключевых факторов и результирующих критериев (498): завершающая строка будет под номером 508. В результате мы получим заполнение блока ячеек А10:Е508 случайными значениями ключевых факторов уровня загрузки и стоимости аренды апартаментов и результатами вычислений величин Поступлений от проекта и NPV.

Таким образом, мы получили, что среднее значение показателя NPVпри 500 возможных имитациях гораздо выше, ожидаемого значения, рассчитанного в Параграфе 3.2.2. Кроме того, стандартное отклонение не превышает значения NPV,что также положительно характеризует инвестиционный проект. Коэффициент вариации (0,553) меньше единицы, исходя из этого риск инвестиционного проекта в целом ниже риска операционной деятельности мини-отеля. Результаты вероятностного анализа показывают, что шанс получить отрицательную величину NPVне превышает 10,5%. Еще больший оптимизм внушают результаты анализа распределения поступлений от проекта. Величина стандартного отклонения здесь составляет всего 41,6% от среднего значения. Таким образом, можно утверждать, что поступления от проекта будут положительными величинами.

Сумма всех отрицательных значений NPV в полученной генеральной совокупности (ячейка Е17) может быть интерпретирована как чистая стоимость неопределенности для инвестора в случае принятия проекта. Аналогично сумма всех положительных значений NPV (ячейка Е18) может трактоваться как чистая стоимость неопределенности для инвестора в случае отклонения проекта. Несмотря на всю условность этих показателей, в целом они представляют собой индикаторы целесообразности проведения дальнейшего анализа.

В данном случае они наглядно демонстрируют несоизмеримость суммы возможных убытков по отношению к общей сумме доходов (-76 806 927,054 и 3 017 970 931,948 соответственно). Таким образом, в результате проведённого анализа эффективности инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов и уровня рискованности получено, что данный проект является привлекательным для вложения капитала, рентабельным для современной экономики Санкт-Петербурга и эффективным с экономической точки зрения. Иными словами, инвестиционный проект следует принять.

Приведем ключевой алгоритм оценки целесообразности инвестирования в апартаменты. Напомним, что основная цель работы заключалась в обосновании экономической эффективности инвестиций в апартаменты и разработке проекта по реализации инвестиции в номера-апартаменты в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-BoutiqueHotel». Автором была разработана методология оценки эффективности инвестиций в апартаменты, графическая интерпретация которой имеет следующий вид.

Подводя итоги моделирования, отметим, что разработанная модель оценки зависимости эффективности инвестиций в апартаменты от факторов уровня загрузки объектов и стоимости аренды удобна в применении. Посредством изменения значений параметров суммы инвестиций, нормы дисконта, налога на прибыль и границ для вариации ключевых факторов, возможно оценить, насколько рискованной является реализация таких инвестиций, исходя из чувствительности критериев эффективности к изменению значений ключевых параметров. Кроме того, практическая значимость модели заключается в возможности варьировать количество ключевых факторов риска проекта и результирующих параметров, исходя из предпочтений аналитика.

ООО «A-Boutique Hotel» - это мини-отель, находящийся в историческом центре города Санкт-Петербург. Мини-отель основан в 2007 году и в настоящее время, по результатам проведенного финансового анализа в Главе 3, осуществляет эффективную предпринимательскую деятельность. Хозяйственно-финансовое состояние мини-отеля определено как устойчивое, исходя из этого, целесообразным будет для повышения уровня доходности бизнеса реализовать инвестиционный проект по расширению отеля за счёт покупки помещения и создания в нём новых номеров-апартаментов.

Основываясь на характеристических чертах коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты» и изучении особенностей инвестиционной деятельности на рынке апартаментов, мы разработали инвестиционное предложение мини-отелю по созданию трёх номеров апартаментов. По результатам экономической оценки эффективности инвестиций в рассматриваемый проект, выявлено, что инвестиции в создание апартаментов являются эффективными, и проект следует принять:

· общая стоимость проекта составляет 16 000 000 рублей;

· на всю сумму предполагается взять в ОАО Альфа-Банке кредит под 14% годовых;

· рентабельность инвестиций равна 33%;

· риски инвестиционного проекта, связанные с финансированием, уровнем конкуренции на рынке предложения апартаментов и возможностью недозагрузки объектов, имеют незначительное влияние на операционную деятельность.

Для целей определения степени влияния рисков проекта на эффективность инвестирования нами разработана имитационная модель оценки зависимости значения чистого дисконтированного потока от ключевых факторов: уровня загрузки апартаментов и стоимости проживания. Модель оценки риска инвестиционного проекта представляет собой документ Excelс установленными функциями на двух листах: «Имитация» и «Результаты анализа». Посредством применения разработанной модели для оценки зависимости чистого денежного потока от уровня загрузки апартаментов и стоимости арендной платы мы получили, что вероятность получения отрицательного денежного потока не превышает 10,5%.

Таким образом, выдвинутая гипотеза об эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость на примере апартаментов в Санкт-Петербурге является верной.

Заключение

В современных условиях рыночной экономики России со свободной конкуренцией расширение и развитие успешной предпринимательской деятельности требует от руководства осуществления непрерывных инвестиций. С точки зрения финансового анализа, инвестиции представляют собой сочетание двух взаимосвязанных последовательных процессов: процесс инвестирования капитала, нацеленный на его преумножение, и процесс получения дохода от вложенных средств. Исходя из этого, тема исследовательской работы посвящена выявлению наиболее эффективного варианта вложения капитала на инвестиционном рынке города Санкт-Петербург и обоснование его экономической эффективности.

В ходе работы был проанализирован рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга для целей инвестирования и по результатам анализа выявлено, что в настоящее время наиболее эффективными являются инвестиции в объекты гостиничной недвижимости категории «апартаменты»: срок окупаемости не превышает 7-ми лет, уровень доходности инвестиций достигает 20%.

По ходу достижения цели исследовательской работы, которая заключалась в обосновании экономической эффективности инвестиций в апартаменты и разработке проекта по реализации инвестиции в номера-апартаменты в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-BoutiqueHotel», была разработана методология оценки эффективности инвестиций в апартаменты, графическая интерпретация которой имеет следующий вид:

Посредством применения данной методологии и поэтапного выполнения задач исследовательской работы были получены следующие результаты.

Во-первых, изучена теоретическая база, посвященная особенностям инвестирования и оценки эффективности инвестиций на рынке апартаментов. Из анализа различных литературных источников и источников из периодических изданий выявлено, что для современной экономики коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга характерна тенденция активного развития сегмента апарт-отелей. Однако, данное направление является новым на рынке предложения туристического размещения города, что подтверждает незаполненность данного сегмента и отсутствие конкурентов. Исходя из этого, направление апарт-отелей в Санкт-Петербурге представляет собой наиболее инвестиционно привлекательный вариант размещения капитала.

Во-вторых, изучены различные методы оценки эффективности инвестиций, проведена сравнительная характеристика, выявлены преимущества и недостатки. На основе анализа специальной литературы определена методология оценки эффективности инвестиций в объект коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты». Разработанная методология основана на стандартной методике оценки эффективности инвестиций посредством расчёта статистических и динамических показателей эффективности инвестиций. Однако, дополнительными рекомендациями по оценке эффективности инвестиций в апартаменты являются: 1) подробный анализ рассматриваемого сегмента рынка с выявлением уровня спроса и предложения продукта;2) выявление и минимизация рисков, связанных с туристическим характером объекта инвестирования.

В-третьих, для разработки инвестиционного проекта по реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов и обоснования его эффективности произведено подробное характеристическое описание деятельности мини-отеля города Санкт-Петербург ООО «A-BoutiqueHotel». Данная характеристика деятельности мини-отеля имеет практическую значимость, поскольку включает в себя описание предприятия и анализ его финансово-хозяйственной деятельности. По итогу анализа выдвинуто заключение о финансово устойчивом положении мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» и рентабельности его предпринимательской деятельности, что позволяет на современном этапе развития осуществлять инвестиции в расширение бизнеса посредством создания новых номеров-апартаментов в общем номерном фонде.

В-четвёртых, в ходе исследовательской работы разработан проект по реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel». Данный проект подразумевает собой покупку помещения общей площадью 127 кв.метром и реконструкцию данного помещения под 3 номера-апартамента. Проект разработан совместно с дизайнером мини-отеля и подтверждён у строительной бригады предприятия. Общая стоимость проекта составляет 16 000 000 рублей и состоит из стоимости помещения и прочих расходов на реконструкцию. На всю сумму капиталовложения предполагается взять в ОАО Альфа-Банке кредит под 14% годовых на срок 6 лет. Выплаты долга будут производиться ежегодно в размере 4 114 600 рублей.

В-пятых, проект по реализации инвестиций в создание апартаментов был оценен с экономической точки зрения посредством анализа уровня рискованности, выявления сильных и слабых сторон проекта и расчётом показателей эффективности инвестиций. В результате было получено, что чистый дисконтированный доход от проекта составляет 459 607 рублей (больше нуля), дисконтированный срок окупаемости не превышает 7-ми лет, а внутренняя ставка доходности инвестиций превышает ставку банковского кредита, что говорит о рентабельности инвестиционного проекта, эффективности с экономической точки зрения и привлекательности для реализации инвестиций.

В заключение, нами была разработана имитационная модель оценки зависимости эффективности инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» от ключевых выявленных факторов, связанных с риском туристической недозагрузки объектов и ростом числа конкурентов, который, в свою очередь, влияет на снижение стоимости реализации номеров-апартаментов. Посредством применения модели к разработанному инвестиционному проекту выявлено, что вероятность получения убытков от реализации проекта не превышает 10,5%.

Таким образом, по итогам исследовательской работы гипотеза об эффективности инвестиций в объект коммерческой недвижимости на примере апартаментов подтвердилась. Поставленная цель работы достигнута, задачи выполнены. Полученные результаты исследовательской работы имеют практическую значимость и могут быть использованы как управлением мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», так и сторонними заинтересованными инвесторами.

Список литературы

1) Гражданский кодекс РФ // М., Издательская группа “ИНФРА-М - НОРМА”, 2004г.

2) Земельный кодекс РФ от 25.10.01 № 136-ФЗ // Консультант Плюс. Версия Проф.

3) Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст]: федер. закон от 25 фев. 1999 г. №39-ФЗ. - правовой навигатор "КонсультантПлюс".

4) Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования от 31 марта 1994 г. №7-12/47. - М.: изд. ".

5) Алмазов Б. Б. Исследование вопросов развития туристской деятельности в Санкт-Петербурге // Известия РГПУ им. А.И. Герцена. 2007. №24.

6) Андианов А.Ю., Валдайцев С.В. Инвестиции.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.

7) Банк В.Р., Банк С.В., Тараскина А.В. Финансовый анализ: учеб. пособие. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. - 344 с.

8) Безрукова, Н.Л. Маркетинг в гостиничной индустрии и туризме: российский и международный опыт. Учебник / Н.Л. Безрукова, В.С. Янкевич; под ред. В.С. Янкевича. - М.: Финансы и статистика, 2012.

9) Белоусов О.В. Операции с недвижимостью: учет и налогообложение / О.В. Белоусов, С.В. Головин. - М.: Главбух, 1999.

10) Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента: В 2 т. / И.А. Бланк. - Киев: Эльга-Н: Ника-Центр, 2001.

11) Бузова, И.А., Коммерческая оценка инвестиций / И.А. Бузова [и др.]; Под ред. Есиповой В.Е; - Спб.: Питер, 2006. - 432 с.

12) Быстров, А.В. Недвижимость: практическая энциклопедия; под редакцией И.С. Радченко. - М.: ГроссМедиа, 2005. - 406 с.

13) Валдайцев С.В. Инвестиции - М.: Проспект,2004 г.

14) Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. - М.: Дело, 2012.

15) Говер Р. Введение в управление недвижимостью: Сб. тр. российско-британских проектов / Р. Говер, М. Соловьев. - М.: Паритет, 1997.

16) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник для вузов / В.А. Горемыкин. - 3-е. издание, переработанное и дополненное. - М.: Дашков и К, 2003. - 835 с.

17) Грачёва М.В. Риск-анализ инвестиционного проекта. - М.: ЮНИТИ, 2007.

18) Ивасенко А.Г., Никонова Я.И. Инвестиции. Источники и методы финансирования. - М.: Омега-Л, 2009.

19) Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Прогресс, 1978.

20) Ковалев В. В. Финансовый анализ: управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: «Финансы и статистика», 2008 г.

21) Конаховская В., Мясникова М., Бурмистров А. Оценка эффективности управления предприятием // Top-Manager, №5, 2003.

22) Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008.

23) Марголин, А.М. Экономическая оценка инвестиций: Учеб./ Финансовый менеджмент. - М.: ЭКМОС, 2011.

24) Москвин В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью: Учеб. пособие / В.Н. Москвин, В.Н. Кузьминых; Под ред. В.Н. Москвина. - Новосибирск: СГГА, 2000.

25) Пайк Р., Нил. Б. Корпоративные финансы и инвестирование. 4-е изд. Пер. с англ. - СПб.: Питер, 2006.

26) Петров, Р.А. Модель современного рынка недвижимости / Р.А. Петров // Эксперт. - 2007. - №29. - С.45-68.

27) Самуэльсон П. Экономика. - М.: Бином, 1997.

28) Файншмидт Е. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: «Финансы и статистика», 2012.

29) Ревинский И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. Учеб. пособие / И.А. Ревинский. - Новосибирск: НГУ, 2000..

30) Суслов И.Ф. Оценка земли, капитала, недвижимости: Учеб. пособие / И.Ф. Суслов, А.И. Суслов. - М.: Изд-во РАГС, 2000.

31) Ушаков Д.Н. Толковый словарь русского языка. -- М., 1934. Т. 1. 675 с.

32) Чуев, И.Н. Экономика предприятия: Учебник / И.Н. Чуев, Л.Н. Чечевицина. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2005. - 416 с.

33) Шарп У. Инвестиции: Пер. с англ. / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бейли.- М.: ИНФРА-М, 2005.- 1028 с.

34) Щербаков В.А. Основы финансирования недвижимости: Учеб. пособие / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГТУ, 2001.

35) Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002.

Размещено на Allbest.ru