Инвестиционный потенциал рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург

Таким образом, направление апарт-отелей является относительно новым для нашей страны, и в то же время, исходя из всех преимуществ такого рода размещения, направление апарт-отелей активно развивается в России: в особенности в Москве и Санкт-Петербурге. Ежегодно растёт не только спрос на апартаменты, но так же и уровень предложения. Однако, в настоящее время, рынок апарт-отелей является ещё незаполненным и свободным от конкуренции.

2.2 Анализ инвестиционной привлекательности рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург

Новое направление для России на рынке коммерческой недвижимости - апарт-отели - является одним из наиболее инвестиционно-привлекательных и перспективных для современных инвесторов, - сходятся в одном мнении аналитики консалтинговых компаний. Согласно с заместителем генерального директора ГК «Пионер» Александром Погодиным, уровень доходности коммерческой недвижимости категории «апартаменты» гораздо выше относительно стандартных квартир и на уровне показателей в стрит-ритейле, что традиционно является наиболее прибыльным для капиталовложений. В среднем уровень доходности инвестиций в апарт-отели достигает 10-15% годовых в зависимости от характеристик объекта и его местоположения.

Кроме того, рынок апартаментов в России появился сравнительно недавно, с 2006-го года, ив настоящее время слабо развит: представлен в основном только в Москве и Санкт-Петербурге. Отличительной чертой российского рынка апартаментов изначально было малое число апартаментов среднего «эконом» класса, то есть в основном на рынке были представлены апартаменты класса «бизнес» и «премиум». Только относительно недавно стали появляться предложения доступных апартаментов среднего класса: девелоперы и инвесторы оценили перспективы развития данного направления, обратили внимание на высокий уровень спроса на апартаменты со стороны потребителей разного уровня платежеспособности.

На рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге представлено две программы инвестиций вапарт-отели:

1) апартаменты гостиничного типа;

2) апартаменты для приобретения в собственность.

Первый тип апартаментов - гостиницы, предоставляющие возможность как краткосрочной аренды, так и услуги длительной аренды (от 1 года). В основном, данный тип инвестиций подразумевает создание либо апарт-отеля, либо отеля, имеющего в общем номерном фонде номера категории «апартаменты».

Рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга в настоящее время недостаточно развит. В общем количестве в Санкт-Петербурге в настоящее время представлено 72 отеля разного уровня (от 3-х до 5-ти звёзд), из которых только 26 включают в свой номерной фонд размещение категории «апартаменты» и расположены в разных районах города. Только три отеля полностью состоят из номеров-апартаментов: StaybridgeSuitesSt. Petersburg, открывшийся в конце 2010 года на 183 номера; SHARF HOTEL на 25 апартаментов; апарт-отель «Кронверк» на 26 номеров. Что говорит о слабом развитии данного сектора и низком уровне конкуренции для потенциальных инвесторов.

Помимо первого типа апарт-отелей, апартаменты могут располагаться также на верхних этажах многофункциональных комплексов или элитных жилых комплексах, в которых апартаменты предлагаются для покупки в собственность - это второй тип апарт-отелей. Таким образом, девелоперы предлагают инвестировать в такого рода апартаменты с целью либо личного пользования, либо для последующей сдачи в аренду. При приобретении апартаменты оформляются в долгосрочную аренду, в среднем, на 25 лет или 49 лет с правом передачи другому владельцу. Собственники могут проживать в них постоянно или сдавать в аренду, причем могут даже воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмет на себя данную функцию. Приобретая апартаменты, собственники могут как проживать в них временно или постоянно, так и сдавать в аренду. Причем управляющая компания помимо общего управления отелем и эксплуатации объекта может по желанию собственника заниматься сдачей в аренду его апартаментов на тот период времени, когда он в них не проживает.

В Санкт-Петербурге апартаменты с возможностью приобретения для собственного проживания или сдачи в аренду представлены в классе «бизнес» и «элита». В частности к ним относятся апарт-отель в составе ЖК Y'ES (975 апартаментов) ГК «Пионер», «Лахтинский пассаж» (18 квартир) в составе комплекса «Северный Версаль» (застройщик «Конкорд Менеджмент и Консалтинг») и Crystal (97 квартир) компании Apriori Development Group). Инвестиции в такого типа апартаменты обеспечивают инвесторам регулярный ежемесячный доход, кроме того, инвесторам не нужно самостоятельно привлекать арендаторов, общаться с агентствами недвижимости и контролировать техническое состояние и сохранность объекта [38, c. 12].

Сегодня на рынке Петербурга такой вид коммерческой недвижимости представляет собой студии с полной отделкой и мебелировкой в среднем от 2700 тыс. рублей (по данным ГК «Пионер» за 1-комнатные апартаменты). Инвесторам предлагается заключать договор с управляющей компанией, по которому гарантировано инвестор будет получать 10-15% с годовых.

Таким образом, по итогам исследования рынка предложения апартаментов, важно отметить, что рынок апарт-отелей в Санкт-Петербурге развит слабо: представлено всего порядка 8заявленных к реализации и строящихся проектов [38, c. 21]:

· Объект -- МФК YE'S. Девелопер -- ГК «Пионер. Адрес: ул. Хошимина, 14.

· Объект -- Апарт-отель «Вертикаль». Девелопер -- NAI Becar. Адрес: Московский пр., 73.

· Объект -- МФК. Девелопер -- ГК «С.Э.Р.». Адрес: пр. Энгельса, 107.

· Объект -- Landskrona House. Девелопер -- Ландскрона-Девелопмент. Адрес: г. Зеленогорск, перес. Приморского ш. и Кавалерийской ул.

· Объект -- Salut!. Девелопер -- Союз-Инвест Девелопмент. Адрес: Перес. Пулковского ш. и Дунайского пр..

· Объект -- Avenue-Apart. Девелопер -- ГК «Бест». Адрес: ул. Академика Павлова, 5, лит. Д.

· Объект -- Апарт-Отель. Девелопер -- Холдинг RBI. Адрес: 2-я Советская ул., 4.

· Объект -- Апарт-Отель. Девелопер -- Группа «ЛСР». Адрес: наб. р. Фонтанки, 3.

Но уже сейчас можно говорить об актуальности этих проектов среди арендаторов; преимущественно речь идет об аренде жилья крупными российскими и зарубежными компаниями, открывающими офисы в Петербурге, для своих высокооплачиваемых специалистов. Арендовать жилье в апарт-отеле будет стоить в 2-3 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, и проще и надежнее, чем арендовать обычные квартиры. Иными словами, высокий уровень спроса на апартаменты объясняется их доступностью для стандартного туриста: грубо говоря, минимальная стоимость проживания в среднем отеле Санкт-Петербурга составляет 3000 рублей в сутки и 90 000 рублей в месяц соответственно, однако, стоимость аренды номера-апартамента начинается от 30 000 рублей в месяц, и эта цена не за комнату в 15 квадратных метров, а за меблированную квартиру-студию с евроремонтом и техникой.

Таким образом, по мнению экспертов, в настоящее время все коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга, в частности апартаменты, вызывает все больший интерес со стороны инвесторов. Такое активное развитие направления апарт-отелей среди гостиничных услуг города объясняется высоким уровнем спроса со стороны туристов, связанным с преимуществами такого средства размещения. В целом стоит отметить, что доходность апартаментов складывается, во-первых, из арендных платежей (10-15% годовых) и, во-вторых, из удорожания самого объекта недвижимости (в среднем в 10% годовых в силу ежегодного роста рынка). На фоне колебаний курса валют и девальвации рубля инвестиции в апартаменты оцениваются специалистами как наиболее стабильные. Даже в период острых кризисов, сопровождаемых снижением цен, стоимость объекта недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки.

Кроме того, инвестиции в апартаменты имеют ряд уникальных преимуществ. Во-первых, при сдаче номеров в долгосрочную аренду (в чем состоит основная суть апарт-отеля) инвестор нивелирует типичный для гостиничной деятельности риск недозагрузки. Во-вторых, средство размещения категории «апартаменты» представляют собой объект коммерческой недвижимости, что в свою очередь, облегчает подбор площадки под строительство или помещение и снижает стоимость приобретения. Кроме того, можно отметить и более низкие по сравнению с обычными отелями операционные расходы. Экономия достигается на предоставляемых услугах, сервисе, штате сотрудников.

Делая выводы из анализа рынка апартаментов Санкт-Петергбурга, можно отметить, что для современных инвесторов данное направление гостиничной недвижимости является инвестиционно-привлекательным, поскольку:

1) рынок апартаментов в Санкт-Петербурге представлен только 3-мя апарт-отелями и 23-мя отелями разного уровня, включающими в номерной фонд апартаменты: из этого следует, что данное направление слабо развито;

2) ежегодно, по данным экспертов, активно растёт спрос на проживание категории «апартаменты» не только у работников бизнеса, но и у отдыхающих всей семьёй в Санкт-Петербурге;

3) доходность инвестиций такого рода колеблется в пределах 10-15% годовых, а период окупаемости не превышает 7-ми лет;

4) инвестиции в апартаменты имеют преимущества в получении кредитов, поскольку при качественном менеджменте возможно составить не только прогноз рискованности проекта, но и уровень потенциального дохода.

Направление апарт-отелей является новым на рынке коммерческой гостиничной недвижимости города Санкт-Петербург. Категория «апартаменты» представляет собой один из вариантов туристического размещения, однако, в отличие от стандартных номеров отелей разного уровня, гостю предлагается полноценная квартира-студия со всей необходимой техникой и мебелью. Предложение проживания класса «апартаменты», по своей сути, схоже с предложением аренды жилой квартиры, однако имеет ряд преимуществ, связанных в отсутствие рисков «недобросовестных» арендаторов, наличием доступной системы бронирования апартаментов, возможностью получения дополнительного дохода посредством оказания дополнительных услуг.

Инвестиционный потенциал рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга предоставляет возможность инвесторам реализовать эффективные долгосрочные инвестиции с относительно быстрым сроком окупаемости и высоким уровнем генерированного дохода: доходность инвестиций - от 10-15%, а период окупаемости не превышает 6-7-ми лет. В настоящее время рынок апарт-отелей пользуется большим спросом со стороны потребителей туристического продукта, однако предложение размещения в номерах категории «апартаменты» его полностью не удовлетворяет. В Санкт-Петербурге, по данным Booking.com, только 26 отелей предлагают размещение в номерах-апартаментах (только три из них полностью состоят из апартаментов), что говорит об отсутствии конкуренции на рынке апартаментов города.

Таким образом, по итогам проведения анализа рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и уровня инвестиционной привлекательности данного направления можно сделать вывод, что в настоящее время апартаменты являются прибыльными и эффективными объектами инвестирования. Исходя из этого, целесообразным будет разработать эффективный инвестиционный проект по реализации инвестиций в создание номеров категории «апартаменты» применительно к конкретному мини-отелю Санкт-Петербурга ООО «A-Boutique Hotel».

Глава 3. Оценка эффективности инвестиций в апартаменты на примере мини-отеля

В Главе 1 и Главе 2 мы подробно разобрали особенности инвестирования на рынке коммерческой недвижимости и выявили наиболее привлекательный сектор инвестиционного рынка Санкт-Петербурга для вложения капитала- апартаменты. Кроме того, в ходе исследовательской работы мы изучили особенности методологии оценки эффективности инвестиций в апарт-отели и выделили наиболее важные критерии оценки.

В Главе 3 мы применим все полученные теоретические результаты на практике посредством разработки инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов для мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» и оценки его эффективности, предварительно охарактеризовав деятельность предприятия и его финансовое положение. Кроме того, в Параграфе 3.3. мы выявим возможные риски реализации инвестиций в апартаменты и построим модель зависимости эффективности инвестиций в апартаменты от этих рисков.

3.1 Характеристика деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel»

3.1.1 Общие сведения о мини-отеле

Мини-отель «A-Boutique Hotel» представляет собой общество с ограниченной ответственностью, созданное в 2007 году и принадлежащее двум учредителям. Расположен мини-отель в Центральном районе города Санкт-Петербург, на углу Садовой улицы и Невского проспекта; в 3-х минутах ходьбы от отеля находится станция метро «Гостиный двор». Удачное расположение мини-отеля является одним из значимых преимуществ среди отелей такого рода, поскольку он располагается именно в историческом центре Санкт-Петербурга: в известном «Золотом треугольнике» города. В шаговой доступности от мини-отеля находятся самые известные памятники архитектуры города, театры и музеи (Эрмитаж, Марсово поле, храм Спас-на-Крови и Казанский собор, Дворцовая площадь, Русский музей и другие). Кроме того, мини-отель не имеет собственного здания, а находится на последнем этаже жилого дома 1900-х годов постройки с видом на панораму исторического центра города, что также является «визитной карточной отеля» и окунает гостей полностью в историческую атмосферу старого Петербурга. Помимо доступности экскурсионных программ, рядом с отелем находится множество магазинов, бутиков, развлекательных центров, ресторанов разных ценовых категорий, баров и клубов, что также является ключевым фактором для туриста при выборе отеля.

Номерной фонд мини-отеля «A-Boutique Hotel» включает в себя 15 двухместных номеров (гость может выбрать, как двухместное, так и одноместное размещение): 1 номер класса «Люкс», 2 номера класса «Полу-Люкс», 5 номеров класса «Комфорт» и 7 номеров класса «Стандарт» (иногда возможно совмещение двух номеров «Стандарт» и «Полу-Люкс» для продажи номера класса «Семейный»). Причём важно отметить, что изначально при открытии отеля было всего 10 номеров, а на 4-й год существования учредителями была выкуплена соседняя пятикомнатная квартира на одной с отелем площадке под ещё 5 номеров («Люкс», 2 номера-«Комфорта» и 2 номера-«Стандарта»). Все номера мини-отеля «A-Boutique Hotel» имеют свой индивидуальный интерьер, специально разработанный дизайнерами. Кроме того, мини-отель является ещё и бутик-отелем, поскольку на всей его территории выставлены полотна современных художников, которые, в свою очередь, гости могут приобрести. Также к услугам гостей круглосуточная стойка регистрации, на которую можно обращаться по всем вопросам; ежедневно утром в кафе отеля сервируется континентальный завтрак, который включён в стоимость проживания; кроме того, в распоряжении гостей действует круглосуточный бар с алкогольными и безалкогольными напитками и закусками.

Ценовая политика стоимости проживания в мини-отеле устанавливается в соответствии с загруженностью отеля. В среднем, за прошедший период - 2012-2013 гг., стоимость проживания в номерах всех категорий составила:

*«Люкс» - 7600 рублей;

*«Полу-Люкс» - 6800 рублей;

* «Комфорт» - 6000 рублей;

*«Стандарт» - 5400 рублей.

Согласно с финансовыми отчётами за прошедшие два периода (2012 и 2013 гг.), почти 80% выручки приходится на проживания гостей.

Свою деятельность мини-отель осуществляет посредством договоров с сайтами бронирования отелей. Основной поток гостей приходится с таких сайтов, как Booking.com (79%), Agoda.ru (5%), Ostrovok.ru (3%) и прочие (1%). Частные бронирования по телефону или почте составляют всего 12% от общей суммы бронирований. Сайт Booking.com является ведущим сайтом бронирования отелей, согласно с рейтингом сайтов бронирования, предложенным сайтом Geeker.ru - это объясняет высокий процент гостей, который приходится на данный сайт.

В соответствии с решениями, принятыми учредителями ООО «A-Boutique Hotel», приоритетными являются следующие направления деятельности предприятия:

*совершенствование оказываемых услуг в соответствие с желаниями и ожиданиями гостей для обеспечения высокого уровня качества и конкурентоспособности продукта;

*дальнейшее развитие предприятия путём расширения деятельности мини-отеля и спектра оказываемых услуг;

*развитие и оптимизация административных и управленческих функций для сокращения уровня расходов.

В ходе исследования деятельности мини-отеля важно проанализировать показатели эффективности деятельности предприятия и его финансовые результаты. Такое исследование финансово-хозяйственной деятельности отеля является важной составляющей нашей исследовательской работы. Основной целью этого является оценка и выявление тенденций развития деятельности предприятия. Полученная информация важна для оценки эффективности деятельности мини-отеля для того, чтобы разработать адекватное предложение по повышению доходности деятельности предприятия, посредством создания номеров-апартаментов.

3.1.2 Оценка финансового положения мини-отеля

Для проведения нашей исследовательской работы анализ финансово-хозяйственного положения рассматриваемого в качестве инвестора предприятия играет важную роль. Основной задачей анализа деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» является выявление рентабельности деятельности мини-отеля, его преимуществ и недостатков для того, чтобы оценить потенциал данного предприятия в реализации инвестиционного предложения по созданию номеров-апартаментов.

Теме финансового анализа предприятия посвящено множество литературных источников, поскольку в современном мире в условиях рыночной конкуренции высока актуальность проблемы оценки финансового состояния компании для выявления слабых и сильных сторон деятельности. Согласно со специалистами данной сферы, анализ финансового состояния основан на анализе финансовой отчётности рассматриваемого предприятия, нацеленного на выявление сильных и слабых сторон финансово-хозяйственной деятельности коммерческого предприятия и тенденций развития бизнеса относительно будущих экономических условий существования [7, с.11].

Сущность такого анализа заключается в оценке эффективности деятельности предприятия и определении финансовых источников для дальнейшего развития, посредством определения наиболее эффективных направлений инвестирования. Данный финансовый анализ мини-отеля необходим не только для оценки предприятия в качестве потенциального инвестора, но и также необходим в качестве информационного источника о состоянии предприятия для кредитных организаций, поскольку для реализации инвестиционного предложения важным фактором является получение кредита с хорошими условиями.

В специальной литературе множество авторов предлагают множество методик для проведения финансового анализа предприятия, исходя из различных поставленных целей анализа. Мы основываемся на методологии финансового анализа, которую предлагают такие авторы, как Алексеева П.Д., Быкадорова В.К. и Ковалёва В.В. с добавлением некоторых элементов анализа Стояновой С.Е., поскольку целью оценки эффективности деятельности мини-отеля в нашей исследовательской работе является выявление возможности реализовать инвестиционный проект по созданию номеров-апартаментов.

В соответствии с Законодательством РФ, финансовая отчётность мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» включает в себя баланс, отчёт о движении денежных средств, отчёт о финансовых результатах предприятия, отчёт о собственном капитале и соответствующие примечания с подписями бухгалтера и руководителя мини-отеля.

Первым элементов анализа финансового положения предприятия является анализ уровня деловой активности мини-отеля. Данный этап включает в себя анализ результативности деятельности предприятия, которая проявляется в уровне динамичности развития мини-отеля, достижении поставленных целей и оборачиваемости средств [7, с.135]. Стоимостная оценка стоимости чистых активов предприятия позволяет выявить изменения в уровне стоимости имущества предприятия и его структуре. Динамика стоимости чистых активов отражает тенденцию устойчивого роста данного показателя за период 2012-2013 гг., что говорит об устойчивом финансовом положении мини-отеля. В 2013 году стоимость чистых активов эмитента по сравнению с 2012 годом увеличилась в 1,16 раза.

Следующие два показателя выражены в процентном соотношении и отражают уровень зависимости мини-отеля от заёмных средств: согласно с расчётными данными, зависимость предприятия от заёмных средств уменьшилась, поскольку значения этих показателя снизились (“Отношение суммы привлечённых средств к капиталу и резервам” и “Отношение суммы краткосрочных пассивов к капиталу и резервам”). Таким образом, данные показатели деловой активности предприятия отражают высокий уровень независимости мини-отеля от заёмных средств и уровень его финансовой устойчивости.

Показатель покрытия платежей по обслуживанию долгов является важнейшим показателем деловой активности мини-отеля, поскольку показывает способность предприятия расплачиваться по своим долгам. Исходя из полученных данных, следует отметить увеличение способности покрытия платежей по долгам в течение периода с 2012 по 2013 гг.; это было связано с тем, что предприятие уменьшило сумму обязательств, которые подлежат погашению. В 2013 году данный показатель по сравнению с 2012 годом увеличился на 22,9%.

Также одним их хороших показателей устойчивого финансового положения является нулевое значение просроченной задолженности за оба расчётных периода, что также позитивно отражает предприятие для пользователей информации, в частности для кредитных организаций.

Наконец, одним из показателей деловой активности предприятия является уровень производительности труда, который отражает использования трудовых ресурсов. В период с 2012 по 2013 гг. мы наблюдаем рост данного показателя на 1,07%. Что положительно отражает деятельность предприятия с экономической точки зрения, поскольку данный рост достигнут именно уровнем производительности предприятия (сокращения персонала произведено не было).

Кроме анализа выше указанных показателей авторы рекомендуют оценивать финансовые результаты анализируемого экономического субъекта [20, c. 137]. Рассмотрим, как изменились финансовые результаты мини-отеля за рассматриваемый период.

Доходы мини-отеля «A-Boutique Hotel» в 2013 году составили 33 563 825 рублей, что выше по сравнению с предыдущим годом. Прибыль от продаж всех услуг предприятия по итогу отчётного 2013-го года составила 9 102 875 рублей, что по сравнению с 2012 годом выше на 2%.

Наконец, перейдём к анализу ключевых показателей финансового положения мини-отеля «A-Boutique Hotel». Во-первых, проанализируем показатели ликвидности предприятия. Задача анализа ликвидности деятельности мини-отеля заключается в оценки способности рассматриваемого предприятия выполнять краткосрочные обязательства своевременно и в чрезвычайных условиях, что отражает уровень платежеспособности предприятия.

Показатели ликвидности соответствуют нормальным значениям, что характеризует уровень обеспеченности отеля оборотными средствами достаточным для ведения хозяйственной деятельности предприятия и одновременного погашения своих текущих, срочных обязательств. Завышенный показатель текущей ликвидности, кроме того, говорит о низком уровне финансового риска, что является хорошим показателем в случае необходимости привлечения средств со стороны (кредитования).

Согласно с авторами, следующим элементом оценки финансового положения мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» является оценка эффективности его деятельности. Относительными показателями финансовых результатов предприятия на данном этапе являются показатели рентабельности, которые характеризуют эффективность деятельности предприятия в целом, уровень его доходности, окупаемость затрат и прочее: иными словами, способность предприятия приносить доход [21, c. 67]. Рентабельность продаж отражает основную деятельность предприятия и показывает соотношение прибыли к единице реализованных продуктов (услуг). На конец 2012 года данный показатель был равен 27,12 %; в 2013 году показатель вырос в 1,01 по сравнению с предыдущим.

Рентабельность собственного капитала характеризует, насколько эффективно используется собственный капитал. По сравнению с 2012 годом в 2013 году рентабельность собственного капитала снизилась в 1 раз.

Показатель рентабельности затрат предприятия показывает уровень прибыли, получаемый с каждого рубля, вложенного в производство и реализацию предоставляемых услуг (продуктов). В 2013 году этот показатель увеличился на 15%.

Наряду с вышерассчитанными показателями прибыльности деятельности мини-отеля «A-Boutique Hotel»эффективность работы предприятия отражают показатели оборачиваемости средств предприятия, характеризующие уровень эффективности финансового менеджмента мини-отеля «A-Boutique Hotel» .

Коэффициент оборачиваемости активов в 2013 году составил 1,06; по сравнению с 2012 годом это на 0,14 меньше, что может говорить о более медленном обороте средств предприятия, что может привести к негативным последствиям в дальнейшем, поскольку выручка, приносимая каждой единицей активов, будет уменьшаться. Увеличение коэффициента оборачиваемости кредиторской задолженности в 2013 году является положительным фактором и отражает увеличение скорости расчёта предприятия со своими поставщиками. Снижение уровня коэффициента дебиторской задолженности в 2013 году означает сокращение уровня продаж услуг в кредит. Коэффициент оборачиваемости оборотных активов снизился на 0,2, что говорит о незначительном уменьшении скорости оборота. Если будет сохраняться динамика к снижению, это может говорить о нелучшей тенденции развития предприятия. Однако, на данное незначительное снижение мы не обращаем внимания, поскольку реализация нашего инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов должна улучшить показатели оборачиваемости активов, что связанно с высоким спросом со стороны потребителей на инвестиционный продукт.

Таким образом, динамика показателей финансового состояния мини-отеля характеризует деятельность предприятия как эффективную и, более того, отражает рост прибыльности деятельности мини-отеля «A-Boutique Hotel» за последние два отчётных периода. Поскольку посредством анализа финансовых результатов мини-отеля его финансовое положение определено как устойчивое, то целесообразно на современном этапе развития отеля реализовывать инвестиции в дальнейшее развитие бизнеса. Исходя из полученных результатов, можно сделать вывод о целесообразности реализации инвестиционного проекта по созданию номеров-аппартаментов в мини-отеле ООО «A-Boutique Hotel».

3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов

3.2.. Сущность инвестиционного проекта и схема его финансирования

В современных условиях рыночных отношений и свободной конкуренции для того, чтобы предпринимательская деятельность приносила непрерывный доход и не утратила своей рентабельности и эффективности, руководителям бизнеса постоянно необходимо осуществлять инвестиции в модернизацию своего бизнеса, чтобы «не отставать от моды, которая диктует спрос» [22, c. 119].

В ходе написания нашей исследовательской работы мы выявили следующие важные аспекты:

1) объекты коммерческой недвижимости являются наиболее привлекательными для реализации инвестиций с целью получения более стабильного дохода в Санкт-Петербурге;

2) на современном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге более привлекательным, быстроокупаемым и эффективным является активно развивающийся сектор апарт-отелей;

3) согласно с проведенным анализом финансового положения мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», на данном этапе развития предпринимательской деятельности целесообразным является осуществление инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля.

Исходя из этого, данный параграф исследовательской работы посвящен разработке инвестиционного предложения по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля.

Инновационность и привлекательность проекта заключается в отсутствии высокой конкуренции на рынке предложения размещения туристов в номерах категории «апартаменты» и одновременном росте популярности размещения данного типа со стороны потребителей. Согласно с анализом гостиничного рынка Санкт-Петербурга, данный сектор востребован среди потребителей, однако на современном этапе развития сектор апарт-отелей, с одной стороны, активно развивается, но с другой стороны, число отелей, предлагающих размещение в номерах-апартаментах, ограничено. Таким образом, создание номеров-апартаментов в мини-отеле ООО «A-Boutique Hotel» увеличит целевую аудиторию отеля и повысит уровень постоянного дохода.

ООО «A-Boutique Hotel» - это мини-отель, который находится в центре Санкт-Петербурга. Мини-отель занимает 5-й этаж жилого здания и состоит из 15-ти номеров разной категории.

Сущность нашего инвестиционного проекта заключается в покупке помещения нежилого фонда (ранее там был хостел) ниже этажом (на 4-ом этаже) и реконструкции данного помещения в номера-аппартаменты. Рассматриваемое помещение представляет собой помещение площадью 127 кв.метров:

· 3 комнаты (30 кв.метров, 25 кв.метров, 25 кв.метров);

· 1 кухня (20 кв.метров);

· 2 ванные комнаты и 2 туалетные комнаты (22 кв.метра);

· коридор (5 кв.метров).

Стоимость помещения составляет 14 605 000 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра (115 000 руб./кв.м.).

Согласно с консультацией у дизайнера мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel»: исходя из планировки рассматриваемого помещения, возможна реконструкция данного помещения под 3 новых номера-апартамента, площадью 37 кв.метров, 38 кв.метров и 45 кв.метров (коридор и ресепшн займут 7 кв.метров). Таким образом, коммерческим продуктом инвестиционного проекта являются номера-апартаменты в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel».

Статьи дополнительных капиталовложений дизайнерского плана в период реконструкции примерно будут включать в себя следующее:

· строительные работы, связанные с реконструкцией помещения, демонтажем и монтажом оборудования - 300 000 руб.

· материалы - 200 000 руб.

· мебель и сантехника (кухни с техникой, душевые кабины, туалеты, кондиционеры, фены и прочее) - 500 000 руб.

· резервная сумма на дополнительные траты (уплата налога на имущество организации и ежемесячные коммунальные платежи) - 395 000 руб.

Таким образом, общая стоимость проекта равна 16 000 000 рублей, из которых помещение - 14 605 000 рублей, и 1 395 000 рублей - на реконструкцию помещения под номера-апартаменты. Сумма запланированных капитальных вложений осваивается в первый год. Срок возврата инвестиций по предварительному анализу инвестиционного рынка коммерческой недвижимости составит 6-7 лет.

Реализация данного инвестиционного проекта является актуальной для современной экономики Санкт-Петербурга, поскольку на туристском рынке города высок спрос со стороны потребителей на коммерческий продукт, получаемый на выходе инвестиционного проекта. Кроме того, сектор апарт-отелей в Санкт-Петербурге - это новое направление в гостиничном бизнесе и в настоящее время недостаточно развит, следовательно, при реализации проекта проблема конкуренции нивелируется. Создание номеров-апартаментов позволит повысить привлекательность мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» и повысить доходность предпринимательской деятельности.

Реализация данного инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов требует разработки стратегии финансирования. Безусловно, предприятие может профинансировать часть проекта за счет собственных средств, однако, для корректности оценки инвестиционного проекта и обоснования его эффективности будем считать, что финансирование инвестиционного проекта осуществляется 100% за счёт заёмных средств. Таким образом, на всю сумму необходимых капиталовложений для реализации инвестиционного проекта берется банковский кредит в ОАО Альфа-Банке в первый год на шесть лет под 14% годовых. Требуемая сумма банковского кредита для реализации инвестиций в нулевом периоде - 16 000 000 рублей. Кредит погашается в равных долях, начиная с первогогода по шестой. Гарантом возврата кредита для реализации инвестиционного проекта будет являться договор о залоге имущества организации. Поручителем будет являться сторонняя организация: ООО «Норд-Вест».

Таким образом, схема финансирования инвестиционного проекта предполагает использование суммы капиталовложения за счёт 100%-ого заёмного капитала. Формой привлечения заёмных средств является долгосрочный кредит сроком на 6 лет. Форма возврата банковского кредита - равные уплаты один раз в конце каждого года на протяжении всего срока инвестиционного кредита.

3.2.2 Оценка эффективности инвестиционного предложения по созданию номеров-апартаментов

Инвестиционный проект по созданию номеров-апартаментов представляет собой покупку помещения и реконструкцию его под 3 номера-апартамента. Инвестиционные затраты на данный проект включают в себя единовременные затраты на покупку помещения, материалы, ремонтные работы и мебельное оснащение номеров, а также затраты на коммунальные услуги, заработную плату персонала, налоги и банковский процент. Общая стоимость инвестиционного проекта составляет 16 000 000 рублей (24 687 600 - исходя из заёмного источника финансирования - сумма кредита + выплачиваемые проценты), и ожидается, что данный проект окупится в течение 6-7 лет, и в дальнейшем будет приносить непрерывный доход.

Эффективность реализации рассматриваемого инвестиционного проекта будет определена посредством расчёта следующих показателей эффективности:

1) чистый дисконтируемый доход;

2) период окупаемости инвестиционного проекта;

3) дисконтированный период окупаемости инвестиционного проекта;

4) индекс доходности инвестиций;

5) внутреннюю норму доходности инвестиций;

6) коэффициент эффективности инвестиций.

В качестве первого критерия эффективности реализации проекта рассмотрим показатель чистого дисконтированного дохода - ЧДД (NPV). Данный коэффициент рассчитывается как разность между величиной капиталовложений и текущей дисконтированной стоимостью денежных поступлений [23, c. 231]. Процесс дисконтирования представляется собой определения текущей стоимости денежных средств при условии, что известна их будущая стоимость. Формула расчёта NPV:

NPV=а*P_k/ (1+r) ^k - IC, где: (1)

NPV - величина чистого дисконтируемого дохода,

IC- сумма инвестиций,

P_k-получаемый чистый доход по периодам,

k- период (интервал) реализации инвестиционного проекта,

r-норма дисконтирования,

а - коэффициент дисконтирования[ 23, c. 231].

Чистая прибыль определяется как разница выручки и инвестиционных издержек и налогов. Для того, чтобы определить чистую прибыль, рассчитаем прогнозный уровень дохода от реализации инвестиционного проекта ежегодно и на конец срока 6 лет.

Предполагается, в соответствии с ценовой политикой мини-отеля, что средняя ставка аренды номеров-апартаментов будет установлена на уровне 4 500 рублей/сутки. Таким образом, при 100%-ой загрузке в год ожидается следующий уровень поступлений от операционной деятельности: 365 дней в году * 3 номера * 4 500 руб./сутки = 4 927 500 рублей (29 565 000 рублей за 6 лет). Учитывая возможность отсутствия 100%-ой загрузки в туристическом бизнесе, прогнозируемый уровень сдачи в аренду номеров-апартаментов равен 93%, однако, учитывая риск недозагрузки и отсутствие наработанной базы туристов, мы будем рассчитывать эффективность проекта при 85%-ом уровне от максимально возможного дохода (согласно с анализом состояния рынка гостиничных услуг города Санкт-Петербург и анализом уровня загрузки мини-отеля, 85% -минимальный возможный уровень загрузки). Это связано с колебаниями наплыва туристов. Таким образом, ожидается, что по итогам операционной деятельности проекта будет получена сумма: 85% * 4 927 500 рублей = 4 188 375 рублей в год (25 130 250 рублей за 6 лет).

Поскольку для реализации инвестиционного проекта предполагается использовать заёмные средства от банка ОАО Альфа-Банк под 14% годовых, норма дисконта равна 0,14. Положительное значение NPVявляется показателем, насколько стоимость вложенных средств возрастёт по результатам реализации проекта. Таким образом, одно из главных условий эффективности инвестиций (NPV>0) соблюдено. Данный показатель применительно к рассматриваемому инвестиционному проекту свидетельствует о рентабельности проекта и его прибыльности с учётом инфляции.

Период окупаемости инвестиционного проекта представляет собой метод определения периода времени, необходимого для того, чтобы получаемый генерируемый доход от реализации инвестиционного проекта окупил все инвестиционные затраты [14, c. 97]. Как правило, рассматривают две методологии расчёта: 1) более простая - простой период окупаемости капитальных вложений; и 2) дисконтированный период окупаемости инвестиций. Простой период окупаемости инвестиционного проекта (РР) равен отношению затраченных средств к среднегодовой чистой прибыли: 24 687 600 / 4 188 375 = 5,01, - иными словами, простой период окупаемости составляет чуть больше пяти лет. Однако, поскольку простой период окупаемости не учитывает временной фактор, рассчитаем дисконтированный период окупаемости инвестиционного проекта.

Дисконтированный период окупаемости (DPB) -- это показатель, отражающий период времени, который необходим для того, чтобы возместить дисконтированную стоимость капиталовложений за счёт текущей стоимости будущих поступлений. Дисконтированный период окупаемости рассчитывается как отношение суммарной величины инвестиций к дисконтированному чистому потоку денежных средств.

Важно заметить, что посредством использования процедуры дисконтирования период окупаемости инвестиционного проекта увеличивается, иными словами, соотношение DPP > PP всегда верно [14, c. 112]. Таким образом, инвестиционный проект может удовлетворять аналитика по простому периоду окупаемости, однако может оказаться непривлекательным по критерию дисконтированного периода окупаемости. Для рассматриваемого инвестиционного проекта дисконтированный период окупаемости равен: 24 687 600 / 3 685770 = 6,7. Таким образом, для того, чтобы вложенные средства окупились, необходимо почти 7 лет.

Теперь рассмотрим индекс доходности инвестиций в инвестиционный проект по созданию номеров-апартаментов. Индекс доходности (PI) реализуемых инвестиций представляет собой отношение дохода к единице вложенных денежных средств. Данный показатель эффективности инвестиций определяется как отношение настоящей стоимости денежного потока доходов к текущей стоимости инвестиционных затрат [23, c. 219]:

PI = 1 + (NPV / IC). (3)

Индекс доходности инвестиций отражает рентабельность реализуемого инвестиционного проекта, эффективность инвестируемого капитала, уровень дохода на одну единицу затрат; таким образом, чем выше данный показатель, тем лучше. Индекс доходности инвестиций для рассматриваемого инвестиционного проекта равен: PI = 1 + (574 293,6/ 24 687 600) = 1,023. PI> 1, следовательно проект рентабелен.

Важным показателем эффективности инвестиционных вложений является коэффициент внутренней нормы доходности инвестиций(IRR). Данный параметр представляет собой дисконтную ставку, отражающее равенство текущей стоимости чистых денежных потоков и текущей стоимости инвестиций в проект. Внутренняя норма доходности инвестиций представляет собой процентную ставку, норму прибыли, необходимую для того, чтобы приравнять текущую стоимость инвестиций к нулю: иными словами, это ставка дисконта, приравнивающая дисконтированные доходы от реализации проекта к инвестиционным затратам. Таким образом, показатель IRRопределяет максимально приемлемую ставку дисконта, при которой можно инвестировать средства без каких-либо потерь для собственника - рентабельность инвестиций. Формула для расчёта IRR представляет собой решение следующего уравнения[23, c. 237]:

. (4)

Для оценки внутренней нормы доходности для нашего инвестиционного проект воспользуемся программой Excel. Во встроенных функциях программы Excelвоспользуемся командой «=ВСД (денежные потоки)». На выходе получаем, что инвестиционный проект по созданию номеров апартаментов имеет внутреннюю норму доходности 15%. IRR больше ставки банковского кредита (14%), исходя из этого, проект считается приемлемым.

Наконец, рассчитаем коэффициент эффективности инвестиций в проект по созданию номеров апартаментов (ARR). Данный показатель эффективности инвестиций не учитывает временной фактор и рассчитывается как отношение среднегодовой ожидаемой чистой прибыли и среднегодового объема инвестиций:

где: (5)

PN -среднегодовая чистая прибыль;

RV-остаточная стоимость проекта[11, c. 323].

Оценим эффективность рассматриваемого инвестиционного проекта.

ARR = * 100% = 33%.

Таким образом, рентабельность инвестиций в проект составляет 33%, что выше по сравнению с рентабельностью продаж мини-отеля в 2013 году (26,81%). Что также свидетельствует об эффективности реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов. Однако, данный коэффициент не стоит рассматривать в качестве одного из основных, поскольку показатель ARRне учитывает временного фактора.

Таким образом, по предварительной оценке эффективности инвестиционного проекта, основанной на прогнозных значениях оттока и притока денежных средств, мы предположили, что реализация инвестиций в создание номеров-апартаментов в ООО «A-BoutiqueHotel» даёт определенный положительный экономический эффект. На протяжении жизненного цикла инвестиционного проекта совокупный доход от операционной деятельности превышает инвестиционные затраты на 7-й год. Поставленные задачи по оценке коэффициентов эффективности инвестиций в реализацию проекта выполнены и получены следующие результаты:

1) выполнено условие эффективности реализации инвестиций: NPV> 0, IRR>r, PI> 1 [20, c. 123];

2) дисконтированный период окупаемости проекта составляет почти 7 лет, что является привлекательным для вложения капитала;

3) норма внутренней доходности проекта превышает ставку банковского кредита.

Заключительным этапом оценки эффективности инвестиций в проект по созданию номеров-апартаментов является исследование рисков инвестиционного проекта и анализ чувствительности критериев эффективности инвестиций к выявленным возможным рискам.

3.3 Моделирование рисков инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в мини-отеле

3.3.1 Выявление возможных рисков инвестиционного проекта и разработка рекомендаций по их минимизации

Оценка эффективности вложения капитала посредством расчёта статистических и динамических показателей является стандартной и хорошо известной методологией оценки эффективности инвестиций. Однако, в нашей исследовательской работе мы оцениваем эффективность вложения капитала в объект коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты», - исходя из специфики объекта, важным элементом полного анализа уровня эффективности инвестиций является оценка рискованности данного проекта.

В ходе изучения особенностей инвестиционной деятельности на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга, разработки и оценки уровня эффективности инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-BoutiqueHotel», нами выявлено несколько возможных рисков.

В первую очередь, исходя из высокой стоимости проекта, возникает риск финансирования. Иными словами, наш проект связан с возможным риском отсутствия необходимых денежных средств для осуществления проекта. Однако, исходя из Параграфа 3.2.1., реализация инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов предполагает использовать сумму 100% заёмного капитала. Кредит на 16 000 000 рублей будет взят в ОАО Альфа-Банке по договору о залоге имущества и с участием компании-поручителя. Согласно с историей развития предпринимательской деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», сотрудничество с данным банком осуществляется на протяжении всех 7-ми лет существования. Кроме того, на настоящий момент времени, мини-отель осуществляет эффективную предпринимательскую деятельность и имеет устойчивое финансовое положение, что характеризует предприятие как платежеспособного заёмщика. Таким образом, риск финансирования проекта, исходя из характера договора с банком и финансового положения мини-отеля, нивелируется.

Следующий возможный риск инвестирования, который требует особого внимания - это риск, связанный с ростом числа конкурентов на рынке предложения апартаментов в городе Санкт-Петербург, поскольку увеличение предложения апартаментов может повлиять на снижение стоимости арендной платы за проживание в номера-апартаментах мини-отеля. В настоящее время сектор апарт-отелей является новым направлением гостиничной недвижимости и, в то же время, привлекает интерес со стороны все большего числа потенциальных инвесторов. Поэтому, необходимо выявить посредством метода экспертных оценок предпринимателей, имеющих опыт в данной сфере деятельности, факторы, минимизирующие риск роста числа конкурентов:

1) специфический характер апартаментов, как объектов коммерческой недвижимости; согласно с Законодательством Санкт-Петербурга, строительство новых зданий в историческом центре города запрещено, соответственно, это исключает появление крупного конкурента в районе мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel». Кроме того, для создания апартаментов необходима площадь помещения не менее 35 кв.метров; данный фактор является сдерживающим для создания апартаментов в уже действующих отелях. Исходя из этого, количество конкурентов в районе мини-отеля ООО «A-BoutiqueHotel», согласно с анализом рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга, может вырасти не более чем на 5-10%;

2) место положения, дизайн, уровень обслуживания выгодно отличают мини-отель ООО «A-Boutique Hotel» от своих конкурентов;

3) благодаря успешной предпринимательской деятельности на протяжении 7-ми лет существования мини-отель имеет свою базу сотрудничающих с отелем компаний и постоянных гостей, которые также заинтересованы в проживании категории «апартаменты»;

4) возможность использовать номера-апартаменты в качестве номера категории «Полу-Люкс». Предположим, что число конкурентов выросло, и часть потребителей апартаментов перешла к конкурентам, - в таком случае минимизировать риск инвестиций в апартаменты возможно, сдавая созданные апартаменты на ряду с номерами мини-отеля категории «Полу-Люкс».

Таким образом, исходя из вариантов минимизации, риск роста числа конкурентов может незначительно повлиять на эффективность реализуемой предпринимательской деятельности.

Наконец, важным риском, связанным с деятельностью на рынке гостиничных услуг, является риск недозагрузки объектов мини-отеля категории «апартаменты». Данный риск является наиболее вероятным для исследуемого инвестиционного проекта. Исходя из этого, проанализируем влияние данного риска двумя методами: российской и зарубежной практики.

Российская практика финансового менеджмента предлагает минимизировать риск недозагрузки посредством расчёта и анализа показателей эффективности проекта с учётом недополучения прогнозируемой величины прибыли [46, с. 114]. Методология оценки эффективности инвестиций в создание апартаментов в нашей исследовательской работе учитывает рекомендацию отечественных специалистов. Прогнозируемый уровень загрузки номеров-апартаментов равен 93% (Глава 2), однако, для анализа уровня эффективности реализации инвестиционного проекта в качестве уровня загрузки мы взяли минимально возможную величину - 85%. По результатам анализа при 85%-ой загрузке объектов, проект соответствует критериям оценки и является эффективным (Параграф 3.2.2.).

Также для современных условий неопределенности на рынке спроса и предложения туристического продукта рассмотрим риск недозагрузки номеров-апартаментов посредством зарубежной практики финансового анализа. В иностранных компаниях широкое распространение применительно к анализу рисков недозагрузки объектов гостиничной недвижимости получила модель Pert-анализа. Данная методика была разработана в средине XX векаNASA совместно с военно-морским флотом США для анализа периода строительства ракеты Polaris. Модель Pert-анализа оказалась эффективной и доступной, и впоследствии стала широко использоваться для анализа показателей различного характера.

Сущность модели заключается в том, что при анализе рисков проекта задаются три оценки интересуемого параметра, в нашем случае - это уровень загрузки номеров-апартаментов -- наиболее вероятная, оптимистическая и пессимистическая. Затем ожидаемое значение рассчитывается с использованием следующей формулы:

, где: (6)

Ож - ожидаемый уровень загрузки;

Опт - оптимистическая величина уровня загрузки;

НВ - наиболее вероятный уровень загрузки;

ПС - пессимистическая величина уровня загрузки;

Рассчитаем ожидаемый уровень загрузки для номеров-апартаментов в мини-отеле ООО «A-Boutique Hotel». Оптимистической величиной является среднегодовой уровень загрузки мини-отеля за 2012-1013 гг. - 93%; наиболее вероятная величина равна 85%-ому уровню загрузки; и в пессимистической ситуации уровень загрузки апартаментов, предположим, равен 75% (при 75%-ом уровне загрузке 274 суток проживания в номерах-апартаментах не приносят прибыли, иными словами, каждый из номеров-апартаментов пустует в совокупности 3 месяца в год). Следовательно, ожидаемый уровень загрузки апартаментов равен:

. (7)

Посредством модели Pert-анализа мы получили, что ожидаемый уровень загрузки номеров-апартаментов равен 84,7%, что на 0,3% меньше базового уровня загрузки, который мы взяли в Параграфе 3.2.2. (85%). При 84,7%-ом уровне загрузке величина показателя NPV снижается на 14 783 рубля, при этом коэффициенты IRR,периода окупаемости и рентабельности инвестиций не меняются.

Таким образом, инвестиционный проект по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» подвержен рискам, связанным с источниками финансирования проекта, числом конкурентов на рынке апартаментов и непредсказуемостью уровня туристической загрузки апартаментов. Однако, посредством анализа возможных рисков методами экспертной оценки и модели Pert-анализа выявлено, что каждый из рисков имеет незначительное влияние на результаты операционной деятельности и, кроме того, имеет ряд вариантов минимизации. Исходя из этого, необходимо разработать модель, отражающую зависимость доходности инвестиций в апартаменты от уровня загрузки объектов и стоимости аренды апартаментов в мини-отеле, которая устанавливается руководством, учитывая уровень конкурентного предложения на рынке.

...