Таблица 3

3. Сведения о заказчиках и об оценщиках

Таблица 4

4. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

4.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Макроэкономический и отраслевой анализ:

http://mineco.e-mordovia.ru/index.php? option=com_content&view=article&id=701&Itemid=496;

http://dom.mingkh.ru/mordoviya/saransk; http://docs.cntd.ru/document/446524038, http://gosjkh.ru/houses/respublika-mordoviya/saransk

Анализ рынка:

Использована информация из данных периодической печати (газеты «Из рук в руки», «Шестой номер» и др., данные агентств недвижимости Саранска, собственные базы данных, а также основные сайты по рынку недвижимости: https://www.avito.ru; http://www.novoselov.net; http://www.bnrm.ru; http://saransk.irr.ru

Оценка объекта:

https://www.avito.ru, http://www.novoselov.net; http://www.bnrm.ru; http://saransk.irr.ru

Терминология, используемая в отчете

Вид оценочной стоимости, рассчитываемый в данной оценке.

В данном заключении в соответствии с целью и назначением оценки - определяется рыночная стоимость для определения вероятной цены при передаче имущества в залог.

Ниже приведены формулировки оценочных понятий, используемых в данной оценке.

Оценка имущества - определение стоимости объекта оценки в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики Оценщика.

Основные цели оценки - отражение в отчетности, в данных бухгалтерского учета, купля-продажа, мена; основание для назначения начальной цены при проведение конкурсов, аукционов, торгов; основание для расчета аренды, права аренды, лизинг; залог; основание для определение долей собственности при разделе, наследование, дарение; для определения величины ущерба, страхование; приватизация; конфискация; национализация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающего его рыночную стоимость.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 209 часть 1, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

· стороны, участвующие в сделке хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

· объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Износ (обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Продавец недвижимости - юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.

Согласование - получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.

Цена - это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.

Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиками при проведении оценки

1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки. Оценка производится на дату «12» октября 2017 года.

2. Оценка производится из предположения об отсутствии каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, не выявленных в ходе визуального осмотра или не указанных в представленных Оценщику документах. На Оценщика не возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не лежит ответственность за их не обнаружение.

3. Результаты оценки могут быть использованы только в указанных в Отчете об оценке целях и задач

4. Для целей определения стоимости объекта оценки его общая площадь принята равной площади, указанной в свидетельстве о регистрации права.

5. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме как оговоренных в отчете. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов, подтверждающих право собственности на оцениваемые объекты.

6. Оценщики предполагают, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.

7. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

8. Предполагается, что характеристики объектов, предоставленные Оценщику Заказчиком, являются достоверными, и Оценщик не несет ответственности за их неточность. Оценщики предполагают, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты, которые требуют проведения специальных исследований и оказывают влияние на оцениваемую полезность объекта, но обнаружить которые невозможно путем обычного визуального осмотра или изучения технической документации, относящейся к оцениваемому объекту.

9. Оценка была проведена только для целей, указанных в разделе 5 настоящего отчета. Настоящий отчет действителен только в полном объёме, любое использование отдельных частей отчета не отражает точку зрения Оценщика.

10. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в задании на оценку.

11. Все факты, положения и заявления, не упомянутые в отчете, не имеют силы. Изменения могут быть внесены только при согласии Оценщика и Заказчика.

12. Оценщик предполагает, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надёжной и достоверной. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

13. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание объекта оценки и его использование или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Данные права считаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

14. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество, не проводится.

15. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основываются на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, и на сохраняющейся в прогнозный период стабильной экономической ситуации. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке.

16. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

17. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

18. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на оценочную стоимость объекта оценки. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки.

19. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

Анализ финансового положения АО «Стрела»

В рыночной экономике условием успешной деятельности и стабильности предприятия служит его финансовая устойчивость. Она отражает такое состояние финансовых ресурсов, при котором предприятие свободно маневрируя денежными средствами, способно путем эффективного их использования обеспечить стабильный процесс производства и реализации продукции, а также осуществлять затраты на его расширение и обновление.

Для оценки финансовой устойчивости предприятия необходим анализ его финансового состояния. Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей экономической деятельности предприятия, определение его на ту или иную дату помогает ответить на вопрос, насколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течение периода, как оно использовало имущество, какова структура имущества, насколько рационально оно сочетало собственные и заемные источники, насколько эффективно использовало собственный капитал, нормальные ли взаимоотношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами.

Финансовый анализ представляет собой расчет качественных и количественных параметров, что позволяет составить представление об относительном финансовом положении анализируемого объекта.

Финансовый анализ является неотъемлемой частью общего, полного анализа хозяйственной деятельности, который складывается из трех взаимосвязанных разделов:

Первый - анализ финансовых результатов;

Второй - анализ финансового состояния;

Третий - анализ деловой активности.

Основной целью финансового анализа является получение небольшого числа ключевых параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами.

Главная цель финансовой деятельности - решить где, когда и как использовать финансовые ресурсы для эффективного развития производства получения максимума прибыли.

Главная цель анализа - своевременно выявить и устранить недостатки в финансовой деятельности и находить резервы улучшения финансового состояния и его платежеспособности.

Оценка финансового состояния предприятия осуществляется на основании данных бухгалтерского баланса (форма №1), отчета о прибылях и убытках (форма №2). Источником дополнительной информации для каждого из блоков финансового анализа служат приложения к балансу предприятия (формы №3, 4, 5), пояснительная записка, иные приложения (расшифровки к балансу).

Для более подробного анализа финансового положения предприятия и объективной оценки результатов его деятельности, а также для определения перспектив развития проводится детализированный анализ финансового состояния предприятия, используя направления, представленные на схеме 1.

В данном разделе представлен проведенный финансово-экономический анализ деятельности ОАО «Стрела» по данным представленной годовой бухгалтерской отчетности за 2014-2016 года в Приложении к отчету, также использовалось Аудиторское заключение о бухгалтерской отчетности АО «Стрела» за 2016 год (документы представлены в Приложении). Аудиторская проверка учетных данных оценщиком не проводилась.

Анализ имущественного положения предприятия

Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы.

В процессе функционирования предприятия его активы и их структура претерпевают постоянные изменения. Наиболее общее представление об имевших место качественных изменениях в структуре активного и пассивного капиталов, а также о динамике этих изменений можно получить с помощью анализа имущественного положения.

Анализ имущественного положения предприятия дает обобщающую стоимостную оценку средств предприятия, числящихся на его балансе. Увеличение этого показателя, как в абсолютной сумме, так и в динамике за какой-то период свидетельствует о наращивании имущественного потенциала предприятия.

Анализ и оценку имущественного положения предприятия можно осуществлять с помощью следующих направлений и показателей, представленных на схеме 2.

32

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Схема 1

32

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Схема 2

Основной формой, которая даёт ориентировочную оценку суммы средств, находящихся в распоряжении предприятия и необходимой при анализе имущественного положения является бухгалтерский баланс (форма №1).

Сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия - показатель, который дает обобщенную стоимостную оценку активов, числящихся на балансе предприятия. Данные, приведенные в таблице, свидетельствуют о том, что за исследуемый период активы АО «Стрела» изменялись незначительно. Так, абсолютное отклонение в стоимости всего имущества не превышает 5%, при этом по итогам 2015 и 2016 года намечается тенденция к увеличению стоимости имущества, так по состоянию на 01.01.2015 г. активы составляют 498 075 тыс. руб., по состоянию на 01.01.2016 г. 513 787 тыс. руб., а по состоянию на 01.01.2017 г. 515 371 тыс. руб.

Значительную часть активов общества составляют «Внеоборотные активы», на 01.01.2014 г. доля внеоборотных активов составила 96,37%. Однако в последующие периоды доля внеоборотных активов в общей стоимости имущества снижается и на 01.01.2017 г. составляет 79,27%, что является положительной тенденцией, так как структура баланса становится «мобильнее», увеличивается доля оборотных активов.

Доля основных средств в общей структуре активов невелика на 01.01.2014 г. она составляет 1,16%, за исследуемые период изменяется незначительно и на 01.01.2017 г. составила 1%, что говорит о том, что предприятие имеет «легкую» структуру активов и свидетельствует о мобильности имущества АО «Стрела».

Таблица 7. Состав имущества предприятия

Таблица 8. Данные баланса, сгруппированные по степени убывающей ликвидности

Таблица 9. Анализ наличия, состава и структуры активов ОАО «Стрела»

Текущие активы Общества в основном представлены дебиторской задолженностью. На 01.01.2014 г. дебиторская задолженность составила 3,31% от всех активов предприятия За анализируемый период с 01.01.2014 г. по 01.01.2017 г. наблюдается положительная динамика увеличения доли текущих активов, в том числе дебиторской задолженности. На 01.01.2017 г. величина дебиторской задолженности составила 14,00%, величина текущих активов - 20,73%.

Таким образом, можно сделать вывод, что в структуре активов АО «Стрела» за исследуемый период наблюдается положительная динамика, поскольку структура активов становится более ликвидной.

Таблица 10. Анализ структуры пассивов баланса АО «Стрела»

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости одной обыкновенной акции открытого акционерного общества "Каравай"

  Сведения о заказчике оценки. Основные допущения и ограничения. Последовательность определения стоимости объекта оценки. Ассортимент выпускаемой продукции. Структура акционерного капитала, регистрация акций, дивидендная история, права акционеров.
  
  курсовая работа [2,2 M], добавлен 19.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль"

  Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".
  
  дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Оценка рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО "Ростовский хлебозавод №1"

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Оценка собственного капитала предприятия доходным, затратным и сравнительным методами, составление прогнозов денежных потоков и расчет ставки дисконтирования по модели капитальных активов.
  
  курсовая работа [907,3 K], добавлен 19.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

  Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.
  
  дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014
  

• Определение рыночной стоимости пакета обыкновенных акций

  Последовательность расчета стоимости пакета акций через стоимость действующего предприятия. Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости. Оценка физического износа машин и оборудования. Определение стоимости с позиций доходного подхода.
  
  курсовая работа [47,8 K], добавлен 23.03.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
  
  отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012
  

• Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

  Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.
  
  дипломная работа [439,0 K], добавлен 18.02.2012
  

• Определение рыночной стоимости 100%-го пакета акций Открытого акционерного общества "МРСК Центра"

  Анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. Изучение макроэкономической ситуации в России. Социально-экономический обзор Центрального федерального округа и электроэнергетической отрасли государства. Расчет рыночной стоимости предприятия.
  
  дипломная работа [1,3 M], добавлен 27.02.2015
  

• Методы оценки акций

  Вложения в акции коммерческих банков. Основные методы оценки стоимости обыкновенных акций. Базовые модели дисконтирования дивидендов методом для вычисления цены акции или бизнеса. Оценка качества акций, а также их рейтинга на примере ОАО "Альфа-Банк".
  
  контрольная работа [384,2 K], добавлен 05.07.2013
  

• Оценка "чистых активов акционерного общества" и факторов изменения этого показателя

  Оценка риска и доходности финансовых активов. Экономическое содержание показателя "чистых активов" акционерного общества, методики оценки их стоимости. Оценка изменения стоимости чистых активов с использованием известных методик на примере ОАО "Молот".
  
  курсовая работа [87,5 K], добавлен 02.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

  Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.11.2013
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

• Оценка стоимости акций

  Основные методы оценки стоимости обыкновенных акций: номинальный, рыночный, балансовый, ликвидационный, инвестиционный. Оценка стоимости привилегированных акций, прогнозирование денежных потоков, определение ставки дисконтирования, стоимость облигаций.
  
  реферат [231,4 K], добавлен 03.03.2010
  

• Оценка предприятия ООО "Клинар"

  Бизнес как объект оценки. Анализ финансового состояния ООО "Клинар". Определение рыночной стоимости предприятия. Анализ социально-экономического положения Хабаровского края. Оценка стоимости бизнеса методом сделок, сравнительным и затратным подходами.
  
  курсовая работа [219,8 K], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка стоимости нематериальных активов

  Понятия стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Основные факторы, влияющие на характеристику этих объектов. Алгоритмы расчета рыночной стоимости бренда по различным методикам. Концепции и запатентованные методики их оценки.
  
  реферат [16,1 K], добавлен 14.04.2015
  

• Определение рыночной стоимости и оценка предприятия на аукционе ОАО "Заря"

  Анализ текущей экономической ситуации в Иванове и Ивановской области. Финансово-экономический анализ предприятия ОАО "Заря". Подходы к оценке рыночной стоимости акций и причины их выбора. Алгоритм применения метода дисконтирования денежных потоков.
  
  дипломная работа [85,7 K], добавлен 14.07.2011
  

• Оценка стоимости предприятия

  Оценка бизнеса как экономическая категория, методическая база оценки стоимости предприятия: затратный, рыночный, доходный подходы. Оценка стоимости предприятия ЗАО "Бирюса", экономическая характеристика, оценка по методу скорректированных чистых активов.
  
  курсовая работа [57,4 K], добавлен 13.10.2009
  

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам