Кредитная политика государства: теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Кредитная политика государства: теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Гарипова Зайтуна Латиповна

Ульяновск 2009

Работа выполнена в Ульяновском государственном университете

Научный консультант - доктор экономических наук, профессор Капканщиков Сергей Геннадьевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Белоглазова Галина Николаевна

доктор экономических наук, профессор Мамонова Инната Дмитриевна

доктор экономических наук, доцент Сорокина Марина Геннадиевна

Ведущая организация - Саратовский государственный социально-экономический университет им. Н.Г. Чернышевского

Защита состоится 18 декабря 2009 г. в 11 ч. на заседании диссертационного совета Д 212.214.01 при Самарском государственном экономическом университете по адресу: ул. Советской Армии, д. 141, ауд. 325, г. Самара, 443090

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Самарского государственного экономического университета

Автореферат разослан 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Капитонов А.А.

кредитный политика ипотечный

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы. Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как о локомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейся ситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегии реформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики и политической системы, не способной их удовлетворить. Следствие указанных обстоятельств заключалось в предоставлении населению экономической свободы в способах решения жилищной проблемы и в отсутствии у него финансовых ресурсов. Государство, устранив свои полномочия на рынке жилья как собственника, подрядчика, монополиста, не предоставило населению, строительному сектору, банковской системе механизмов реализации назревших проблем.

Инициативы Правительства РФ последних лет по формированию системы законодательных актов, призванных обеспечить доступность жилья для большей части населения страны, демонстрируют, во-первых, изменение ракурса проводимых реформ с акцентом на формирование социальных, в том числе и жилищных, стандартов, а во-вторых, понимание важности роли идеологии государства в решении практических задач страны.

Масштабность и системность принятых мер обеспечили запуск и устойчивое развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов, бюджетно-ипотечной поддержки малообеспеченных и социально значимых слоев населения. Вместе с тем потенциал рынка ипотечного жилищного кредитования остается достаточно высоким.

Последствия мирового финансово-экономического кризиса обострили ситуацию на рынке ипотеки России и проявились в резком ухудшении ликвидности кредитных организаций и их доступа к долгосрочным источникам фондирования, в увеличении рисков, приостановке или значительном ухудшении условий выдачи ипотечных кредитов; в ухудшении финансового состояния застройщиков, сокращении объемов строящегося жилья, нестабильности цен на недвижимость; в снижении платежеспособного спроса на новые кредиты, платежеспособности существующих заемщиков.

В свете вышеизложенного возрастает актуальность теоретических исследований как роли государства в решении жилищных проблем посредством финансово-кредитного механизма, так и последствий проводимых реформ в социальной и экономической жизни страны, в частности их воздействия на экономический рост, денежную, инвестиционную сферы, изменений в поведении основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования - домашних хозяйств, банковского сектора. Прежде всего, речь идет о недостаточной проработанности теоретических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Степень научной разработанности проблемы. Существующие теоретические исследования рассматривают указанную проблему со следующих позиций. Во-первых, достаточно большое количество исследований посвящено либо организационным аспектам ипотечного кредитования, либо исследованию понятия, сущности, содержания жилищной ипотеки, ее особенностям (Д.З. Вагапова, Н.Б. Косарева, Ю.С. Крупнов, В.А. Кудрявцев, Л.И. Рябченко, В.А. Савинова, Г.А. Цылина и др.). Во-вторых, кредитная политика рассматривается в преобладающих случаях на микроуровне, т.е. на уровне коммерческого банка (Г.Н. Белоглазова, Н.И. Валенцева, И.В. Илларионова, О.И. Лаврушин, Г.Г. Коробова, И.Д. Мамонова, Г.С. Панова, В.А. Савинова). Однако нет системного исследования кредитной политики в сфере ипотечного кредитования, ее сущности, содержания и особенностей. Кроме того, комплексно не исследуются взаимосвязь кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, ее социальные последствия, инвестиционные возможности и взаимодействие с эмиссионным механизмом.

Что касается исследований, посвященных институциональному направлению экономической теории, то в большей мере их объект изучения составляют сама институциональная методология, ее природа, методы, инструменты (Дж. Бьюкенен, Н.М. Нуреев, М. Олсон, Д. Норт, А.Е. Шаститко и др.). Практическое использование указанного направления в отношении исследования кредитного сектора, роли государства в его формировании и развитии, домашних хозяйств как заемщиков было крайне редким. Рынок ипотечного кредитования, кредитная политика на рынке жилья с точки зрения институциональной методологии вообще не являлись предметом исследования.

Отнюдь не умаляя важности исследований зарубежного опыта ипотечного кредитования, следует отметить, что они в большей степени также ориентированы на организационный механизм, анализ американской, немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования (А. Копейкин, Н.Б. Косарева, М. Ли, В.В. Меркулов, М. Равиц, Р. Страйк, О. Штеккер). Вопросам стратегии государства на зарубежных рынках ипотечного кредитования, институциональным особенностям организации систем ипотечного кредитования посвящено недостаточное количество исследований.

Исторический опыт ипотечного кредитования в России является бесценным источником информации для проведения современной кредитной политики государства. Однако исследование такого опыта также фрагментарно и посвящено в большей степени вопросам рефинансирования ипотечных кредитов с помощью ипотечных облигаций (С. Лосев, Н. Проскурякова, Б.Б. Рубцов, В.И. Таранков). Изучение концептуальных вопросов кредитной политики в области ипотечного кредитования также недостаточно.

Отрадно появление в последнее время достаточно большого количества публикаций, посвященных исследованию механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на основе секьюритизации активов (Г. Суворов, В. Бакланова, Т. Санникова и др.). Концентрируясь на изучении зарубежного опыта, технологических аспектов выпуска ценных бумаг в сделках секьюритизации, авторы оставляют без внимания вопросы, связанные с ролью указанного явления в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования, его воздействием на состояние денежного обращения, банковской сферы и т.д.

Актуальность и недостаточная разработанность вопросов формирования кредитной политики государства в сфере ипотечного кредитования определили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка концепции кредитной политики государства на основе развития теории, методологии и механизмов ее реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования для обеспечения его доступности для массовых слоев населения страны в современных условиях.

Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

- развить методологию исследования сущности кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- исследовать функции, цель, принципы и виды кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- разработать теоретическую модель кредитной политики государства на рынке ипотеки;

- обосновать роль ипотечного жилищного кредита во взаимосвязи с экономическим ростом и его социальными последствиями;

- раскрыть инвестиционные возможности кредитной политики государства в сфере ипотечного кредитования;

- показать взаимодействие ипотечного жилищного кредита с эмиссионным механизмом;

- определить влияние ипотечного кредита на развитие институтов рынка ипотечного жилищного кредитования;

- выявить тенденции развития механизмов реализации кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования в РФ, определив закономерности формирования бюджетно ориентированных и самофинансирующихся моделей, а также их роли в обеспечении доступности жилья для массовых слоев населения страны;

- определить проблемы действующей практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов для выявления перспектив его развития;

- раскрыть особенности рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и разработать мероприятия по управлению ими;

- исследовать механизм оценки залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования для обеспечения ее стабильности;

- выявить место ипотечного страхования в устойчивом развитии ипотеки.

Область исследования. Исследование проведено по специальности 08.00.10 "Финансы, денежное обращение и кредит" Паспорта специальности ВАК в рамках разделов 1.5 "Институциональные аспекты финансовой системы", 1.7 "Теоретические основы исследования влияния финансовой политики на результаты социально-экономического развития", 9.3 "Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта", 9.4 "Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования", 9.9 "Проблемы обеспечения сбалансированной банковской политики в области инвестиций, кредитования и формирования банковских пассивов по всему вектору источников и резервов", 9.10 "Финансовые инновации в банковском секторе", 9.17 "Совершенствование системы управления рисками российских банков".

Объектами исследования выступают кредитная политика государства и деятельность субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования в использовании механизмов ее реализации.

Предметом исследования являются финансово-кредитные отношения, связанные с процессом формирования и использования механизмов реализации кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Теоретико-методологическую основу исследования составили общие методы научного познания: абстракция, индукция, дедукция, сравнение, методы анализа и синтеза, исторической и логической оценки экономических явлений, взаимосвязи эмпирических и теоретических аспектов исследования.

Сущность и содержание кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования и финансово-кредитных механизмов ее реализации раскрыты диссертантом на основе изучения фундаментальных трудов и научных статей отечественных и зарубежных авторов по теме исследования.

Информационной базой диссертации послужили документы Правительства РФ, Министерства финансов РФ, Министерства экономического развития РФ, Центрального банка РФ, Фонда "Институт экономики города", Ассоциации российских банков, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Всемирного банка реконструкции и развития, материалы статистических сборников, монографий, научных и научно-практических конференций и семинаров, периодической печати, сайтов сети Интернет и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, где предложена научная концепция формирования и реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования на основе развития теории и методологии кредитной политики государства с целью создания рынка доступного жилья на базе использования финансово-кредитного механизма в интересах социально-экономического развития страны.

При разработке концепции лично автором получены следующие научные результаты.

1. Комплексно раскрыты теоретические основы формирования и реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования, а именно:

- предложена методология исследования сущности кредитной политики государства в сфере ИЖК, заключающаяся: в обосновании необходимости участия государства в реализации конституционных прав граждан на жилье посредством создания институциональной среды рынка доступного жилья на базе использования финансово-кредитных отношений; в выявлении особенностей кредитной политики государства в сфере ИЖК, обусловленных ее приоритетным характером, интеграцией в различные виды социально-экономической политики государства и связью с движением кредита;

- расширено представление о функциях кредитной политики государства: наряду с классическим предложен институциональный подход, использующий координирующую, политическую, ограничительную, распределительную, стимулирующую, оптимизирующую функции, раскрыты их содержание и особенности проявления на рынке ипотеки;

- обоснован выбор целей кредитной политики государства в сфере ИЖК необходимостью учета международных жилищных стандартов, наложением целей разнообразных типов социально-экономической политики государства; осуществлена их классификация и предложена система целей: стратегической, конечной и тактической;

- уточнены понятия доступности жилья как совокупности условий, определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов, и доступности ипотечного жилищного кредита как совокупности условий, в которых совершается ипотечная кредитная сделка и которые обеспечивают возможность ее осуществления; обоснованы показатели для их оценки доступности жилья;

- обобщены факторы, определяющие формирование и развитие кредитной политики государства в сфере ИЖК, по уровню воздействия, по взаимосвязи с типами социально-экономической политики, с рынками, субъектами рынка ипотеки, по методологии исследования; показан характер из воздействия на цели, параметры, инструменты кредитной политики;

- систематизированы виды кредитной политики государства в сфере ИЖК в соответствии с типами институциональных мероприятий, типами рынка ипотеки, степенью государственного участия и применяемыми моделями в системе ипотечного жилищного кредитования, с масштабностью, типами заемщиков и кредиторов; раскрыто содержание данных видов политики;

- в соответствии с мировым и отечественным опытом, методологическими требованиями предложена теоретическая модель формирования кредитной политики государства в сфере ИЖК, составляющими которой являются: стратегия - идеология социально ориентированного государства, формирование жилищных стандартов, концепция формирования рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования и система мер по формированию институциональной среды; тактика - формирование механизмов реализации; контроль за соблюдением субъектами системы ипотечного жилищного кредитования установленных правил, за соответствием институциональной структуры и программ ипотечного жилищного кредитования требованиям рынка); настройка институциональной структуры, механизмов реализации, программ ипотечного жилищного кредитования;

- дополнено представление о принципах формирования и реализации кредитной политики государства рамками институционального подхода, а также раскрыто их содержание в сфере ИЖК;

- развито представление о финансово-кредитном и денежно-кредитном механизмах реализации кредитной политики государства на рынке ипотеки; выделены две формы использования финансово-кредитного механизма - прямого финансирования и кредитования, а также финансирования и стимулирования спроса и предложения ипотечных жилищных кредитов; раскрыто содержание денежно-кредитного механизма и форм его реализации - накопительно-кредитной, кредитной и кредитно-инвестиционной.

2. Раскрыта роль кредитной политики и ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны, в частности:

- предложен системный подход к исследованию взаимосвязи ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, рассмотрены его обобщающий воспроизводственный, циклический аспекты;

- расширены существующие представления: о социальных последствиях кредитной политики государства в сфере ипотеки, заключающиеся в изменении поведения домашних хозяйств относительно выбора способов решения жилищной проблемы; о роли кредитной политики в формировании среднего класса; о росте качества жизни через повышение жилищных стандартов на основе увеличения доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов;

- развиты представления об инвестиционных свойствах ипотечного жилищного кредита, проявляющиеся как в стимулировании жилищных сбережений и их перераспределении через финансово-кредитную систему в жилищный сектор, так и в механизме формирования ресурсов посредством использования инструментов рефинансирования кредитов (в том числе основанных на секьюритизации, автором обобщены ее возможности);

- выявлена взаимосвязь ипотечного жилищного кредита с эмиссионным механизмом через следующие каналы денежной эмиссии: кредитный, фондовый, бюджетный и валютный; обоснован характер их взаимодействия;

- доказана роль кредитной политики государства в развитии институтов рынка ИЖК: общих - собственности, регулирования, макроэкономической стабилизации, а также специальных - институтов-правил, стимулирующих развитие финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем; институтов-организаций, специализированных на ипотечном кредитовании; неформальных институтов - стандартов ипотечного кредитования; раскрыты их особенности и роль в развитии рынка ИЖК.

3. Обобщены и систематизированы тенденции реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования в России, и на этой основе предложены мероприятия по совершенствованию данной политики, а именно:

- выявлена тенденция в целом адекватности развития банковского механизма ипотечного жилищного кредитования стратегии трансформации рынка жилья в направлении обеспечения его доступности для массовых слоев населения;

- доказана оптимальность бюджетных накопительно-ипотечных механизмов финансирования покупки и строительства жилья с точки зрения расходования бюджетных средств и решения жилищных проблем социально незащищенных и значимых слоев населения;

- осуществлена типологизация региональных программ ипотечного жилищного кредитования по источникам финансовых ресурсов, схемам кредитования, параметрам ипотечного кредита, формам участия государства и кредитных организаций; определены преимущества и недостатки данных программ;

- обобщены способы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов посредством секьюритизации, эмиссии первичными кредиторами облигаций с ипотечным покрытием; выявлены тенденции развития структуры субъектов системы рефинансирования ИЖК;

- выделены отличительные черты механизма секьюритизации ИЖК, заключающиеся в структурировании сделки, траншировании ипотечных ценных бумаг, в упрощенной процедуре их включения в ломбардный список Банка России, в наличии налоговых преимуществ, в обязательном создании резервов; доказана необходимость усиления роли государственного регулирования системы рефинансирования ИЖК в условиях неопределенности на рынке ИЖК.

4. Исследованы особенности рисков в системе ипотечного жилищного кредитования, обобщены способы управления ими, предложены мероприятия по снижению рисков в условиях неопределенности, а именно:

- использован системный подход в управлении кредитным риском в системе ИЖК, который позволил определить ее элементы: выявление источников риска, его оценка, разработка мероприятий по минимизации и контроль за их соблюдением; доказано влияние на платежеспособность заемщика таких факторов, как выбор ипотечного инструмента, соотношение кредита и залога, доля платежей по кредиту в доходах заемщика; предложены методы управления кредитным риском, регулирующие (косвенные и прямые меры) и специальные;

- обобщены представления о природе риска досрочного погашения ИЖК, что позволило определить его как действия заемщика, вызванные изменением рыночных процентных ставок на ипотечный жилищный кредит и стоимости жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата; систематизирована практика оценки указанного риска, а также приведены способы моделирования и их сравнительная характеристика;

- выявлена специфика риска несбалансированной ликвидности в ИЖК, обобщены и охарактеризованы инструменты управления им через механизмы секьюритизации, рефинансирования, включающие в себя способы "наличная оплата", "своп"; дан их сравнительный анализ.

5. Раскрыто содержание отдельных элементов инфраструктуры системы ИЖК в устойчивом ее развитии, а именно:

- доказана роль оценки стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования: в определении достаточности и качества предмета залога, в снижении риска кредитора в процессе кредитования посредством проведения процедуры мониторинга стоимости жилья; уточнено определение залоговой стоимости для целей ИЖК; доказано влияние некомпетентной или недобросовестной оценки стоимости залога жилья на степень кредитного риска в ипотечном кредитовании, установлена необходимость ее регулирования;

- раскрыто содержание ипотечного страхования, определены его роль и механизмы обеспечения устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования на основе систематизации отраслей, видов, целей страхования в ипотечном кредитовании, исследован зарубежный опыт его использования.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что она развивает мало разработанное в отечественной экономической литературе направление, расширяет его методологический и методический аппарат, направлена на комплексное решение крупной практической проблемы реализации кредитной политики государства в сфере ИЖК и вносит определенный вклад в обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения, поступательного развития финансово-кредитного сектора страны и национальной экономики.

Практическое значение, в частности, имеют рекомендации:

- по развитию практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;

- комплексному управлению рисками ликвидности, кредитным и риском досрочного погашения в системе ипотечного жилищного кредитования;

- внедрению системы мер, обеспечивающих повышение роли оценки заложенной недвижимости в стабильности системы ИЖК, а также в государственном регулировании оценки залоговой стоимости жилья;

- формированию системы ипотечного страхования и повышению ее роли в устойчивом развитии системы ипотечного кредитования;

- расширению практики банковского ипотечного жилищного кредитования.

Основные результаты исследования могут быть непосредственно использованы в процессе преподавания дисциплин "Деньги, кредит и банки", "Организация деятельности коммерческого банка", "Банковский менеджмент", а также соответствующих спецкурсов.

Ряд положений диссертации может быть использован региональными и местными органами власти, кредитными организациями, кредиторами небанковского типа при разработке их стратегий позиционирования на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Полученные результаты исследования докладывались и обсуждались на региональном совещании-семинаре "Бизнес и власть: сотрудничество и ответственность" в г. Ульяновске, в ряде практических семинаров, проводимых Ассоциацией ипотечных банков России и Институтом экономики города, внедрены в практической деятельности правительства Ульяновской области, кредитного потребительского кооператива "Строй и живи", ОАО "Арго Стройинвест". Результаты исследования были представлены на международных всероссийских и региональных конференциях в г. Санкт-Петербурге, Ульяновске, Нефтекамске, Нижневартовске.

Диссертационное исследование составило теоретическую и методологическую основу разработанного автором курса "Оценка залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования", а также используется в преподавании дисциплин "Организация деятельности коммерческого банка", "Банковский менеджмент", "Инвестиции" в Ульяновском государственном университете.

Наиболее существенные положения и результаты предлагаемого к рассмотрению исследования нашли отражение в 40 публикациях, в том числе в 2 монографиях, 9 статьях в журналах из списка ВАК, общим объемом авторского участия 38 печ. л.

Структура и объем диссертации: диссертационная работа состоит из введения, 5 глав, заключения, библиографического списка и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В соответствии с целью и задачами исследования в диссертации рассматриваются следующие группы проблем.

Первая группа проблем посвящена разработке теоретических и методологических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

На основе анализа теоретических исследований основных видов финансовой политики в работе был сделан вывод о недостаточности исследования ее содержания для раскрытия сущности, а также о локализации существующих исследований кредитной политики на микроуровне.

В основу исследования сущности политики государства в сфере ИЖК автором предложено изучение, во-первых, объективных причин необходимости деятельности государства, регулирующего кредитные отношения; во-вторых, особенностей, определяющих свойств, фиксирующих отличия кредитной политики от других видов финансовой политики; в-третьих, внутренней структуры и характеристик элементов кредитной политики государства.

На базе методологии институционализма в работе представлена роль государства в разработке кредитной политики в сфере ИЖК, обусловленная необходимостью выполнения им своих функций, во-первых, по обеспечению реализации конституционных прав граждан на жилье; во-вторых, по регулированию посредством формирования институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования доступности его для большинства граждан. Кредитная политика, в свою очередь, обеспечивает, с одной стороны, свободу выбора граждан способа решения жилищной проблемы, с другой - реализацию роли ИЖК в экономическом развитии страны.

Анализ особенностей кредитной политики в сфере ИЖК, по мнению автора, обусловлен ее приоритетным характером, интеграцией в различные виды социально-экономической политики государства и связью с движением кредита.

Приоритетность кредитной политики государства в сфере ИЖК многогранна и проявляется во взаимосвязи такой политики с задачами социально-экономического развития, в ее ожидаемых последствиях, эффекте воздействия на будущее страны и в самой природе жилой недвижимости, являющейся основой рынка ИЖК. Кредитная политика неразрывно связана с социально-экономической политикой. Провозглашение парадигмы социально ориентированного государства обусловило смену приоритетов в социально-экономическом развитии страны, в том числе и формирование жилищных стандартов посредством обеспечения доступности жилья на основе использования ИЖК для массовых слоев населения.

В свою очередь, в контексте финансовой политики, составной частью которой выступает кредитная политика государства в сфере ИЖК, формируются приоритеты социальной политики. Государство, в прямой и косвенной формах реализуя приоритеты кредитной политики (формирование первичного рынка ипотеки, системы рефинансирования ИЖК, рынка ипотечных ценных бумаг, инфраструктуры ИЖК), обеспечивает достижение целей жилищной, демографической политики и политики занятости.

Третьей особенностью кредитной политики в сфере ИЖК является ее связь с движением кредита. Исследование теоретических аспектов ипотечного жилищного кредита позволило обосновать необходимость формирования государством адекватной институциональной структуры рынка. Долгосрочный характер ипотечного кредита, с одной стороны, обеспечивает его доступность для заемщика посредством уменьшения ежемесячных платежей, с другой - предъявляет особые требования к механизму формирования кредитных ресурсов. Традиционные способы формирования кредитором ресурсной базы недостаточны в условиях увеличения масштабности реализации ипотечных программ. Формирование общенациональной системы ИЖК требует как прямого, так и косвенного участия государства в построении механизмов, вовлекающих средства индивидуальных и институциональных инвесторов в рефинансирование ИЖК.

Целевой характер ИЖК проявляется в инвестировании кредитных ресурсов в покупку или строительство жилья, являющегося одновременно обеспечительным материалом ссуды посредством ипотеки. Макроэкономическая роль ипотеки и необходимость учета ее особенностей - наличие права собственности залогодателя на предмет залога, ее публичность, приоритетность, специализация - предъявляют высокие требования к юридическим аспектам ипотечной сделки и требуют наличия институциональной структуры, обеспечивающей ее надежность и устойчивость.

Соглашаясь с мнением о единой кредитной родовой основе депозитных и кредитных операций, являющихся сторонами одного процесса, автор отмечает важность единства политики формирования ресурсов и политики по их размещению в сфере ИЖК на макроуровне ввиду отмеченных ранее долгосрочности ИЖК и общенационального характера системы ИЖК.

Исследование структуры кредитной политики государства позволило автору проанализировать ее сущность с позиций структурных связей, показать отношения между отдельными ее элементами (рис. 1). На уровне сущностных отношений кредитная политика в сфере ИЖК представляет собой деятельность по формированию идеологии социально ориентированного государства, жилищных стандартов, концепции рынка доступного жилья как национального приоритета, по регулированию и стимулированию посредством формирования институциональной структуры отношений участников рынка ИЖК в целях обеспечения доступности жилья и реализации роли ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны.

Рис. 1 Структура кредитной политики государства в сфере ИЖК

С содержательной точки зрения, кредитная политика в сфере ИЖК - это стратегия и тактика государства по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения, которые проявляются, с одной стороны, в разработке государством системы мер по формированию на основе ИЖК рынка доступного жилья, с другой стороны, в их реализации кредитно-финансовыми институтами посредством денежно-кредитного и финансово-кредитного механизмов. Этапы формирования и реализации разработанных мер дополняются контролем со стороны государства за выполнением их прямыми и косвенными участниками кредитных отношений, а также соответствующей последующей настройкой институциональной структуры.

Институциональная природа кредитной политики государства в сфере ИЖК позволила автору применить институциональный подход и в исследовании ее функций. Таковыми являются координирующая, политическая, ограничительная, распределительная, стимулирующая, оптимизирующая функции. В диссертационном исследовании проанализированы особенности их проявления в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Содержательный аспект исследования кредитной политики государства в сфере ИЖК предполагает определение цели как основы стратегии. В представлении автора, при правильной постановке цели кредитной политики важно учесть следующие требования: во-первых, происходящие в мире процессы глобализации, интеграции российской экономики в мировую систему требуют учета рекомендаций мировых общественных институтов в области социальных, жилищных стандартов; во-вторых, поскольку кредитная политика на рынке жилья является составной частью социально-экономической политики государства, постольку и ее цели должны вписываться в соответствующую систему целей; в-третьих, кредитная политика должна отражать приоритет государства на рынке жилья.

Указанным требованиям отвечает определенная в диссертационном исследовании система целей:

- стратегическая: повышение качества жизни населения посредством формирования жилищных стандартов;

- конечная: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан через достижение его доступности посредством ипотечного жилищного кредитования;

- промежуточные: на этапе формирования системы ипотечного кредитования - обеспечение доступности жилья для населения со средними доходами, имеющего в собственности жилье и желающего улучшить его потребительские качества; на этапе развития ИЖК - обеспечение доступности жилья для всех слоев населения.

Исследование существующих мнений относительно термина доступности жилья как целевой установки кредитной политики государства в сфере ИЖК позволило сделать вывод о преобладании статистического подхода в его определении. В таком понимании доступность жилья представляется как показатель, отражающий либо покупательную способность граждан на рынке жилья, либо количественную оценку времени, необходимого домохозяйству для приобретения жилья. Несомненно, такой взгляд имеет право на существование и, по мнению, автора, скорее может служить способом измерения результативности мероприятий, предусмотренных кредитной политикой.

Оперирование сугубо жилищными индикаторами при характеристике доступности жилья в данном ракурсе, по мнению диссертанта, неправомерно. Акцент делается на факторах предложения и спроса на жилье в ущерб социальным и денежным факторам, ориентированным на платежеспособность населения и ее повышение за счет использования ипотечного жилищного кредита. Поскольку формирование кредитной политики государства рассчитано на массовые слои населения, оценку доступности жилья следует осуществлять с точки зрения социальных ориентиров и с помощью показателя доли домохозяйств, которые могут приобрести жилье.

В данном ракурсе доступность жилья автор определяет как совокупность условий, формируемых государством и определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов.

Наряду с понятием доступности жилья доступность ИЖК определена диссертантом как совокупность условий, в которых совершается ипотечная кредитная сделка и которые создадут возможность ее осуществления. В свою очередь, доступность ипотечного кредита является условием, обеспечивающим доступность жилья для большей части населения страны.

В работе также сгруппированы факторы, определяющие формирование и развитие кредитной политики государства на рынке жилья, по уровню воздействия, по взаимосвязи с типами социально-экономической политики, с рынками, субъектами рынка ипотеки, а также по методологии исследования, показан характер воздействия данных факторов на цели, параметры, инструменты кредитной политики.

В диссертационном исследовании на основе обобщения отечественного и мирового опыта, методологических требований, предъявляемых к формированию кредитной политики, предложена теоретическая модель ее формирования (рис. 2).

Формирование кредитной политики в сфере ИЖК осуществляется государством с учетом следующих принципов.

Общие принципы - оптимальности и эффективности - предполагают, с одной стороны, реализацию таких мероприятий, которые в условиях ограниченности финансовых ресурсов государства приносят максимальный социальный эффект, а с другой стороны, установление параметров социальной эффективности: жилищной обеспеченности, доступности жилья и т.д.

Институциональные принципы - трехстадийного институционального развития и траектории развития - предполагают учет в рамках формируемых мероприятий поэтапности развития институциональной среды: на первом этапе - отказ со стороны государства от принципов патернализма в обеспечении прав основной категории граждан на жилье; на втором - формирование основных рыночных институтов (приватизация жилья, ипотека, оценка стоимости жилья, регистрация прав на недвижимость и т.д.); на третьем -



I этап. Формирование стратегии кредитной политики государства в сфере ИЖК
Идеология социально ориентированного государства	Государство (законодательные и исполнительные федеральные, региональные и местные органы власти)
Жилищные стандарты
Концепция развития рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования: идея, цель, принципы
Система мер по формированию институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования
Общие институты	Специальные институты
II этап. Разработка механизмов реализации кредитной политики на рынке жилья (тактика)
v v
Финансово-кредитный механизм	Денежно-кредитный механизм
Механизм прямого финансирования и кредитования	Механизм стимулирования	накопительно-кредитный	кредитный	кредитно-инвестиционный
III этап. Реализация кредитной политики на рынке жилья
Федеральные национальные проекты	Региональные ипотечно-жилищ-ные программы	Местные ипотечно-жилищные программы	Программы жилищно-кредитных кооперативов	Банковские программы	Программы ипотечных агентств, строительных компаний	Система ИЖК
III этап. Контроль за реализацией кредитной политики государства в сфере ИЖК
За соблюдением субъектами системы ипотечного жилищного кредитования установленных правил	Государство
За соответствием институциональной структуры требованиям рынка ипотечного жилищного кредитования
За соблюдением субъектами кредитной сделки кредитных обязательств, правил, стандартов кредитования и т.д.	Система ИЖК
За соответствием программ ипотечного жилищного кредитования требованиям рынка
IV этап. Настройка
Институциональной структуры и механизмов реализации	Государство
Программ ипотечного жилищного кредитования	Система ИЖК

Рис. 2. Теоретическая модель кредитной политики государства в сфере ИЖК

создание специальных и формальных институтов (институт национальных проектов и механизмов его реализации). Согласно принципу траектории развития формирование кредитной политики государства в сфере ИЖК осуществляется с учетом специфики страны, уровня предшествующего развития общества и зарубежного опыта функционирования рынка ипотеки.

Стратегия формирования кредитной политики государства на ИЖК конкретизируется посредством тактических мероприятий, осуществляемых на II этапе. В рамках созданной институциональной структуры разрабатываются два основных механизма ее реализации: финансово-кредитный и денежно-кредитный. Критический анализ существующих в отечественной научной литературе мнений относительно их понятия и содержания, в том числе и применительно к сфере ИЖК, позволил автору сделать заключение о том, что финансово-кредитный механизм реализации кредитной политики государства разрабатывается в двух вариантах в зависимости от форм участия государства. Механизм прямого финансирования и кредитования используется в отношении социально незащищенных и социально значимых слоев населения и предполагает активное использование наряду с финансовыми инструментами кредитно-ипотечных. Прямое участие государства также осуществляется, как в создании деятельности субъектов ипотечного рынка (федеральное ипотечное агентство, региональные ипотечные операторы, субъекты ипотечной инфраструктуры), так и посредством предоставления гарантий по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым федеральным ипотечным агентством. Реализация данного механизма осуществляется посредством жилищно-ипотечных программ трех уровней: федеральных национальных проектов, региональных и местных программ. Использование косвенных методов характерно для механизма стимулирования спроса и предложения ипотечных жилищных кредитов. Арсенал применяемых инструментов достаточно разнообразен.

Денежно-кредитный механизм предусматривает совокупность организационно-экономических мер по мобилизации и перераспределению временно свободных денежных средств на основе ипотечного жилищного кредита для обеспечения доступности жилья. Реализация данного механизма осуществляется в трех формах: накопительно-кредитной, кредитной и кредитно-инвестиционной. Накопительно-кредитная форма денежно-кредитного механизма построена на использовании как специальных целевых жилищных сберегательных счетов, так и кредитно-ипотечных инструментов. Кредитная форма механизма применяется преимущественно кредитными организациями, характеризуется независимостью от фондового рынка, привлечением ресурсов на депозитной основе, использованием ипотечно-кредитных инструментов, не требует осуществления масштабных институциональных мероприятий, реализуется на ранних этапах формирования рынка ипотечного жилищного кредитования.

Что касается кредитно-инвестиционной формы механизма, то его создание и реализация осуществляются на основе двухуровневых моделей организации ипотечного жилищного кредитования.

Формирование элементов денежно-кредитного механизма происходит посредством создания государством специальных институтов, а реализация осуществляется системой ИЖК. Вопрос о назначении, структуре, функциях последней является наиболее обсуждаемым как в практической, так и научной литературе.

Обобщение существующих мнений относительно используемого понятия позволило автору определить его как совокупность элементов, отражающих содержание, организацию и условия успешного функционирования механизма мобилизации средств на финансирование ипотечных жилищных кредитов, их предоставления и обслуживания, осуществления инвестиций в ипотечные ценные бумаги в целях обеспечения доступности жилья для населения.

Кредитная политика государства в сфере ИЖК, будучи сложным экономическим явлением, состоящим из множества элементов, на практике реализуется в различных видах. Классификация видов кредитной политики на рынке жилищной ипотеки предполагает выделение следующих признаков: тип институционального мероприятия, тип рынка ипотечного жилищного кредитования, степень государственного участия в системе ипотечного жилищного кредитования, применяемая модель ипотечного жилищного кредитования, масштабность, тип заемщика, тип кредитора.

Исследование методологических аспектов кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования позволило перейти ко второй группе проблем, заключающихся в обосновании теоретических положений о ее роли в социально-экономическом развитии страны. Методологическими посылками исследования роли кредитной политики государства через роль ипотечного жилищного кредита стали: во-первых, утверждение о кредите как о базисной по отношению к кредитной политике категории, определяющей в данной связи ее роль; во-вторых, определение кредитной политики в качестве связанной с движением кредита.

Исследование влияния ипотечного жилищного кредита на экономический рост осуществлено в диссертации в направлениях воздействия ипотечного жилищного кредита на рост спроса на жилье, а также циклического развития рынка жилой недвижимости.

Элементами взаимосвязи ипотечного жилищного кредита со спросом на жилье являются доходы населения, цены на жилье, процентные ставки по кредитам и доступность ипотечных инструментов.

Получая ипотечный кредит под свои будущие доходы, население обеспечивает желаемый уровень потребления жилищных услуг на протяжении всей жизни. Таким образом, с помощью ипотечного кредита увеличивается текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупки или строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно является одной из жизненно важных потребностей населения, постольку эффект масштаба ипотечного жилищного кредитования переносится на соответствующие объемы спроса на жилье. В свою очередь, возросший совокупный спрос в жилищной сфере вызывает, с одной стороны, рост реальных доходов населения и доступности для него кредитов, с другой - увеличение спроса на кредитные ресурсы. Не исключена и обратная связь, а именно влияние доходов населения на доступность жилья как основной цели кредитной политики, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть, и на его доступность. Кроме того, в ряде регионов Российской Федерации и в целом по стране прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, т.е. ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.

Не менее важным каналом взаимовлияния совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредита, по мнению автора, являются цены. Повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская система удовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. В краткосрочном аспекте подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилую недвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья во времени, наличия временного лага между появлением спроса на жилье и его предложением. Предложение жилья реагирует на возросшие цены на недвижимость, удовлетворяя возросший спрос на нее, как правило, с интервалом в два года. Неготовность строительного сектора экономики к удовлетворению спроса на жилую недвижимость может вызвать шоковые изменения цен на нее. Таким образом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки в краткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья для населения, в уменьшении части населения, способной получить кредит.

Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.

Отмечено и обратное воздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости 1 м² жилья значительно повлиял на увеличение суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости 1 м², на размер ипотечного кредита оказали влияние такие факторы, как увеличение площади приобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним и высоким уровнями доходов к характеристикам и качеству жилья.

Наиболее существенным фактором снижения доступности жилья является уменьшение его предложения, обусловливающего рост неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилую недвижимость, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Это выступает одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.

Одной из множества причин снижения доступности ипотечных кредитов являются и высокие процентные ставки по ним, которые провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самым доступность для населения заемных ресурсов, его платежеспособность, удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты и, как следствие, спрос на жилье.

Исследование взаимосвязи ипотечного жилищного кредита и экономического роста с позиций цикличности позволило выявить два источника ее возникновения. Во-первых, эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который ипотечные кредиты воздействуют на экономику: повышение ставок процента по кредитам приводит к увеличению стоимости покупки жилья для заемщика, что влечет при прочих равных условиях уменьшение спроса на недвижимость и цен на нее. Последнее обстоятельство вызывает замедление инвестиций и уменьшение строительства жилья. Масштабность рынка жилья приводит к сокращению инвестиций в жилищный сектор.

Вторым источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе являются ипотечные инструменты, в частности закладные с фиксированным процентом, выплаты по которым чувствительны по отношению к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда последние растут, выплаты по номиналу ипотечной задолженности растут быстрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут стать для заемщика непосильными, что вызовет в свою очередь сокращение ипотечных программ кредитными организациями, озабоченными ростом просроченной задолженности по кредитам. Результатом станут ослабление спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на него, сокращение строительства новых домов и спроса на жилую недвижимость.

Ипотечное жилищное кредитование, являясь важным рычагом экономического роста, оказывает мощное и всестороннее воздействие на социальную составляющую общества. Пожалуй, наиболее важным и позитивным следствием этого процесса выступает то, что ипотека становится одним из самых демократичных инструментов развития современного общества, способствует экономической свободе населения, предоставляя право выбора способа решения жилищной проблемы. Анализ данных опросов населения позволил определить тенденции изменения поведения граждан в решении жилищных проблем, выразившиеся как в росте доли домохозяйств, предъявляющих реальный платежеспособный спрос на жилье, так и в преобладании ипотечных схем в финансовых предпочтениях населения.

Немаловажна роль ипотеки в формировании среднего класса. Критериями оценки при этом являются стиль и качество жизни. Для оценки жилищных стандартов наиболее значимы показатели доступности жилья и возможности его приобретения с использованием ипотечного жилищного кредита. За период с 1998 по 2005 г., по данным Фонда "Институт экономики города", отмечался беспрецедентный рост доступности кредитов, а с 2005 г. наблюдалась устойчивая тенденция ее снижения: с 75% в 2005 г. до 67% во втором квартале 2008 г.

Приведенные выше рассуждения об источниках экономического роста делают необходимым раскрытие инвестиционных возможностей ипотечного жилищного кредита. Данный аспект исследования был построен автором, во-первых, на анализе роли сбережений в инвестиционном процессе; во-вторых, на определении взаимосвязи ипотечного жилищного кредита с инвестициями.

Критический анализ мнений относительно сущности сбережений позволил выявить наличие объективно необходимых условий образования сбережений, отражающих возникновение потребности в них. Таковыми, несомненно, являются потребности в покупке и строительстве жилья, которые не могут быть удовлетворены за счет части дохода, остающегося в распоряжении семьи после удовлетворения первоочередных потребностей. В результате потребитель встает перед необходимостью поиска средств и методов существенного расширения своей платежеспособности за границы, определяемые величиной регулярного дохода. Одним из таких способов служит образование целевых сбережений, возникающих как попытка потребителя преодолеть противоречие между величиной текущего дохода и стоимостью жилья, а также отсутствие синхронизации во времени доходов и инвестиционных расходов потребителей. Такие расходы выступают важным источником инвестиционного роста на рынке жилья.

...