Кредитная политика государства: теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования

Мультиплицирующее положительное воздействие сбережений на эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется через стимулирование инвестиционных мотивов граждан посредством формирования первоначального взноса по кредиту, концентрации спроса за счет жилищных сбережений населения, перераспределения сбережений через финансово-кредитную систему в жилищный сектор экономики. Кроме того, трансформация сбережений населения в ссуды и инвестиции является объектом профессиональной деятельности финансово-кредитных институтов, обеспечивающих функционирование бесполезно лежащих накоплений в интересах общества, превращающих сбережения в ресурс экономического развития.

Другим важным источником удовлетворения инвестиционных мотивов населения наряду со сбережениями выступает ипотечный жилищный кредит. Наряду с собственными средствами заемщика он является ресурсом для инвестиций в недвижимость и благодаря действию инвестиционного мультипликатора оказывает положительный эффект на увеличение нормы инвестиционного потребления, на развитие практически всех отраслей экономики, стимулирует экономический рост государства в целом.

С точки зрения кредитора, долгосрочный и целевой характер ипотечного жилищного кредита формирует иную его природу - инвестиционную, которая обусловливает особенный характер всех стадий кредитного (инвестиционного) процесса, и прежде всего стадии формирования ресурсов. Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов может осуществляться в двух формах: путем эмиссии кредитором ипотечных облигаций под имеющееся на его балансе ипотечное покрытие и через продажу выданных ипотечных жилищных кредитов третьему лицу, эмитирующему под их обеспечение долговые обязательства. Во втором случае следует вести речь о двойном инвестировании: с одной стороны, ипотечный агент либо кредитная организация инвестируют ресурсы в закладные первичного кредитора, с другой стороны, инвесторы инвестируют свободные средства в эмитируемые ими облигации. Кроме того, появление в сфере ипотечного жилищного кредитования финансовой инновации - секьюритизации, заметно расширяет инвестиционные возможности кредиторов посредством: диверсификации источников привлечения ресурсов в сферу ИЖК и обеспечения сбалансированности параметров выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и кредитных ресурсов; обеспечения более высокой доходности; увеличения объемов кредитных вложений благодаря реинвестированию выручки от продажи кредитов в новые ипотечные жилищные кредиты; снижения рисков; увеличения прибыльности ипотечных сделок; повышения эффективности кредитной деятельности за счет увеличения масштабов кредитования и снижения себестоимости отдельной кредитной сделки.

В диссертационном исследовании обоснован также и макроэкономический аспект секьюритизации, обусловленный деятельностью ипотечных агентств, которые, выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, помогают сгладить цикличность ипотечного рынка.

Немаловажны инвестиционные возможности ипотечного жилищного кредитовании и для инвесторов. Привлекательность для них ипотечных ценных бумаг обусловливается наличием правительственных гарантий, обеспеченностью ипотечным покрытием, льготами при налогообложении доходов по ним, рейтинговой оценкой и т.д.

Воздействие ипотечного жилищного кредита на уровень предложения жилья, на чистые инвестиции в него разнообразно и осуществляется посредством предоставления, во-первых, кредитов населению на строительство жилья, во-вторых, строительных кредитов застройщикам; в-третьих, через механизм цен на жилую недвижимость.

Немаловажным аспектом исследования роли ипотечного жилищного кредита является его взаимосвязь с эмиссионным механизмом. Не ставя задачу раскрытия сущности денежной эмиссии, диссертант анализирует каналы поступления денег в хозяйственный оборот (кредитный, фондовый, бюджетный, валютный) во взаимодействии со сферой ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на незначительную долю ипотечного жилищного кредита в ВВП, в диссертации обосновывается вывод об активном его влиянии на состояние денежного обращения. Кредитная политика, направленная на обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения через механизм ипотечного жилищного кредитования, одним из важных целевых параметров имеет рост объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. Темпы их прироста составляли в 2005 г. 460,6%, в 2006 г. - 204,3%, в 2007 г. - 368,2%, в 2008 г. - 111,1%, что значительно превышает аналогичные показатели роста денежной массы. Кроме того, замедление скорости обращения денежной массы, с одной стороны, вызвано увеличением сроков кредитования, в том числе и ипотечного; с другой стороны, необходимость формирования заемщиком первоначального капитала для получения ипотечного жилищного кредита отражается и на структуре денежной массы по срокам за счет увеличения доли средств населения, размещенных в кредитных организациях на срок более года. Стимулирование сбережений посредством ипотечного жилищного кредита является важным направлением антиинфляционной политики.

Взаимодействие кредита и денег осуществляется также с точки зрения выполняемых кредитной эмиссией функций, среди которых важно отметить перелив капитала: сектор домашних хозяйств наряду с кредитором становится активным заемщиком. Если в 2004 г. доля предоставленных населению кредитов составляла 20% от объема ресурсов, привлеченных за счет средств физических лиц, то в 2008 г. аналогичный показатель увеличился до 59,9%.

Механизм взаимосвязи эмиссии с ипотечным жилищным кредитованием через фондовый канал проявляется в следующих направлениях. Во-первых, через секьюритизацию кредиторами ипотечных жилищных кредитов и выпуск ипотечными агентствами облигаций с ипотечным покрытием (трансграничная секьюритизация). Во-вторых, через рефинансирование кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов посредством выпуска облигаций с ипотечным покрытием (локальная секьюритизация). Увеличение денежного предложения во взаимосвязи с ипотечным жилищным кредитованием осуществляется и экзогенным способом. Основными факторами, воздействующими на денежную эмиссию в настоящее время, являются: использование инструментов денежно-кредитного регулирования для реализации приоритетного национального проекта, влияние кризиса на мировых рынках ипотеки и необходимость повышения ликвидности банковской системы, использование ипотечных облигаций в качестве инструментов рефинансирования коммерческих банков.

Немаловажным каналом воздействия ипотечного кредита на процесс денежной эмиссии выступает его стоимость. Эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который деньги воздействуют на экономику.

Кризис мировых рынков ипотеки обусловил необходимость коррекции со стороны Банка России ликвидности российской банковской системы. Снижение норм обязательного резервирования банковской системы в 2008 г. вызвало рост денежного предложения и повышение ликвидности коммерческих банков.

Использование Банком России ипотечных фондовых инструментов для регулирования ликвидности коммерческих банков с помощью инструментов репо также приводят к экзогенной денежной эмиссии.

Третьим каналом эмиссии является валютный. Его взаимосвязь с рынком ипотечного жилищного кредитования проявляется через процесс привлечения кредитных ресурсов кредитными организациями на мировых рынках ссудного капитала: темпы прироста чистых иностранных активов банковской системы составили в 2005 г. 55,1%, в 2006 г. - 51,6%, в 2007 г. - 42,3%, в 2008 г. - 23%. Ограниченность по срокам каналов привлечения кредитных ресурсов в ипотечную сферу внутри страны обусловливает необходимость обращения российских банков на мировой денежный рынок. В отличие от фондового канала денежной эмиссии валютный канал более уязвим со стороны внешних обстоятельств и в данной связи слабо управляем.

Связь системы ипотечного жилищного кредитования с эмиссионным механизмом проявляется и через бюджетный канал эмиссии. В данном случае речь идет о выпуске денег в обращение посредством прямого финансирования государством инвестиционных программ. Если в целом профицит бюджета страны способствует снижению денежной эмиссии посредством абсорбирования Банком России денежных средств, то финансирование мероприятий национальных проектов является источником денежной эмиссии.

Значительное место уделено в диссертационной работе исследованию роли кредитной политики государства в развитии институтов рынка ипотечного жилищного кредитования, представленных институтами двух видов: общими и специальными. Среди первой группы институтов следует выделить институты собственности, регулирования и макроэкономической стабилизации. В диссертационном исследовании проведен подробный анализ их особенностей и направлений развития в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Особую роль в кредитной политике государства занимают специальные институты, призванные непосредственно увеличить кредитные вложения в жилищную сферу. В зависимости от роли государства в решении жилищных проблем граждан специальные институты-правила классифицируются автором на институты, стимулирующие развитие механизмов обеспечения жильем социально значимых и малообеспеченных слоев населения, и институты, обеспечивающие формирование рынка доступного жилья для массовых слоев населения. Целостность формирования институтов такого рода достигается форматом национального проекта. Относительно новыми принципами, положенными в основу его формирования, являются, по мнению автора, комплексность, разграничение задач формирования ипотечного жилищного кредитования рыночного и социально ориентированного типов, последовательность в реализации, наличие институтов контроля за соблюдением установленных правил.

Процесс специализации на ипотечном сегменте специальных институтов-организаций имеет объективную основу, обусловленную: во-первых, сложностью в правовом отношении рынка ипотеки, его масштабностью, многофункциональностью; во-вторых, существованием значительных различий в соотношении предложения и спроса на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны; в-третьих, экономической эффективностью только при определенных масштабах деятельности. Более того, так называемая фрагментация ипотечного кредитования привела к появлению большого количества относительно новых участников рынка ипотеки.

В диссертации представлена классификация специализаций участников рынка ипотеки в зависимости от формы кредитных институтов, способов формирования ресурсной базы, выполняемых субъектами рынка ипотеки функций, способов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, степени открытости, форм собственности, степени самостоятельности, сферы функционирования кредитных институтов, а также форм выдачи ипотечных жилищных кредитов.

Исследованию практических аспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третья группа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитования в РФ позволило выявить следующие тенденции.

Формирование полноценной институциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основных игроков рынка ипотечного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилось на росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражении задолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006 г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%, соответственно).

Опережающие темпы роста демонстрирует ипотечное жилищное кредитование в сравнении с общим объемом кредитов, выданных физическим лицам (доля таких кредитов возросла в 2,5 раза за анализируемый период).

Кроме того, в действительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищного кредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночно ориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. - в 4,7 раза, в 2007 г. - в 1,7 раза, в 2008 г. - в 1,5 раза. Причем следует отметить увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на 1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечных жилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, более лояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки, связанные с их оформлением.

Главным фактором столь стремительного развития ипотечного рынка в настоящее время следует считать усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования за счет выхода практически всех сетевых банков на этот сегмент рынка. Количество банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, увеличилось с 40 на конец 2002 г. до 600 на начало 2009 г. Причем следует отметить разнообразие деятельности кредитных организаций как участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования: из 1108 действующих на 1.01.2009 г. кредитных организаций 725 предоставляют жилищные кредиты, 600 предоставляют ипотечные жилищные кредиты, 107 приобретают права требования по ипотечным жилищным кредитам, 25 осуществляют перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ипотечных жилищных кредитов и 205 привлекают рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Отмечаемое замедление в связи с финансовым кризисом темпов прироста объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 206% в 2005 г. до 13,9% в 2008 г. прежде всего характерно для кредитов, предоставленных в иностранной валюте, по которым имеет место уменьшение темпов прироста в связи с ростом курса иностранной валюты. В данной связи из двух сегментов рублевый является наиболее перспективным, поскольку только ипотечные кредиты в национальной валюте рефинансируются АИЖК.

Банковский рынок ипотечного жилищного кредитования остается в высокой степени концентрированным. На долю пяти кредитных организаций, ранжированных по размеру активов, на 1.01.2009 г. приходится 47,3% количества выданных ИЖК; 72,2% выданных ИЖК приходится на 20 кредитных организаций. По показателям концентрации объемов выданных ипотечных жилищных кредитов и задолженности по ним аналогичная картина: на 5 крупных банков приходится 38% выданных ИЖК и 36,6% задолженности, на 20 - 72,8% от выдач ИЖК и 66,5% задолженности по ним . В то же время более высока концентрация кредитного риска именно в первых 5 крупных банках: размер просроченной задолженности у них составил 64,7% совокупной по банковской системе задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Наряду с этим в данных банках автором отмечается большая социальная направленность ипотеки: средневзвешенный срок кредитования первой пятерки банков по ИЖК в рублях составил 234,3 месяца, в иностранной валюте - 226,8 месяца, в то время как аналогичные показатели в целом по банковской системе РФ составили на 1.01.2009 г. 219,8 и 210,5 месяца. Более выгодной для заемщиков является и стоимость ИЖК в первых пяти банках: по кредитам, предоставленным в рублях, процентная ставка составила 12,5%, в иностранной валюте - 8,8%; в целом же по банковской системе - 12,9% и 10,8%, соответственно. Вместе с тем крупные банки более инертны в части приобретения прав требования по ИЖК, задолженность по ним в пяти крупных банках составила всего 0,04%. Интерес к этому сегменту рынка ИЖК проявляют банки 2, 3 и 4 групп, на которые, соответственно, приходится 39,0%, 26,8% и 30,5% от приобретенных ими прав требования по ипотечным жилищным кредитам.

Отражением лояльности кредитных организаций к заемщикам ИЖК является тенденция увеличения средневзвешенного срока кредитования, что, несомненно, повышает их доступность для населения. Существенного роста средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, выданных кредитными организациями, не наблюдалось, что также свидетельствует о социальной направленности их кредитной политики.

Демонстрацией общей ситуации на финансовом рынке стала явная тенденция роста досрочно погашенных ИЖК, значительная доля которых была погашена в 2008 г. средствами заемщиков по кредитам, выданным в иностранной валюте. В качестве источников досрочного погашения ИЖК в прошлом году кредитные организации стали использовать вновь выдаваемые кредиты и обращение взыскания на заложенное имущество. Их величина составила, соответственно, 130,5 млн. руб. и 629,7 млн. руб. Причем 86,1% досрочно погашенных средствами заемщиков ипотечных жилищных кредитов приходится на Центральный федеральный округ.

Переоценка рисков при выдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартов рефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальной направленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на увеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемого жилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличилась за указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого по ипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м².

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Еще на одной тенденции следует, по мнению автора, акцентировать внимание. Речь идет о специализации кредитных организаций на ипотечном бизнесе. Несмотря на неактуальность специализации в условиях финансового кризиса, сбрасывать со счетов ее не стоит, так как к специализированным кредитным организациям относят банки, имеющие достаточно длительный опыт использования ипотечных программ. Всего 9 банков в России считаются специализированными ипотечными банками, на них приходится 14% всей ипотечной задолженности (доля ипотечного кредитования составляет более 90% задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам).

Структура пассивов специализированных ипотечных банков и банков, ориентированных на диверсификацию кредитного портфеля, различна. Основное отличие состоит в том, что такой способ привлечения ресурсов, как выпуск облигационных займов с ипотечным покрытием, остается основным направлением специализации ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки связаны с концентрацией однородных рисков, и обычно такой банк является либо частью банковской группы, либо другой структуры, которая может обеспечить необходимое фондирование. Критическим параметром для любого банка является совпадение временной структуры активов и пассивов. Пользуясь благоприятной конъюнктурой мировых финансовых рынков, несколько специализированных ипотечных банков финансировали развитие программ долгосрочного кредитования путем кратко- и среднесрочных заимствований иностранных обязательств, облигационных займов, а также выпуска векселей.

Ипотечное кредитование не является высокомаржинальным видом кредитования в отличие от операций с пластиковыми картами, от потребительского кредитования. Риски при выдаче кредита оцениваются достаточно глубоко, поэтому доля просроченной задолженности в портфелях специализированных ипотечных банков значительно ниже, чем у универсальных: 0,95% просроченной задолженности против 2,66%, соответственно.

Наблюдается активизация интереса к российскому рынку ипотечного жилищного кредитования со стороны иностранных банков. Динамика их развития, объемы ипотечных операций, их доля в общей сумме потребительских кредитов свидетельствуют о серьезности их намерений в расширении своего присутствия на российском рынке.

Одной из основных причин свертывания ипотечных программ, отмечаемых автором, является проблема формирования соответствующей по срокам и объемам ресурсной базы. Динамика объемов выданных и рефинансированных ипотечных жилищных кредитов представлена в табл. 1.

Таблица 1

Доля рефинансированных ипотечных жилищных кредитов посредством уступки прав требований в объеме их выдачи

Приведенные данные свидетельствуют о заметном сокращении рефинансирования ИЖК посредством уступки прав требований по ним как в абсолютном, так и в относительном выражении. Их доля в объеме выданных кредитов снизилась с 32% в 2005 г. до 15,7% в 2008 г., причем более активно данный процесс происходил в отношении ИЖК, предоставленных в валюте РФ, нежели в иностранной валюте. Кроме того, автором отмечается еще одна тенденция 2008 г.: в объеме уступок кредитными организациями прав требований по договорам ИЖК наблюдается сокращение рефинансирования посредством выпуска ценных бумаг. Так, из 97,5 млрд. руб. проданных прав требований по ИЖК 30,1 млрд. руб., или 30,9%, было рефинансировано посредством дальнейшей эмиссии ценных бумаг; 69,1% кредитов были рефинансированы без дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг, кроме того, 2 млрд. руб. ИЖК были сохранены на балансе первичных кредиторов.

Кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выдано закладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. - 202,1 тыс. шт.

Немаловажной тенденцией вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования в России является, несмотря на ужесточение условий внешнего финансирования, рост объемов рефинансирования иностранными компаниями. Их доля возросла с 1,6% в 2005 г. до 36% в 2008 г., а за счет существенного уменьшения активности в рефинансировании ИЖК отечественных специализированных организаций - с 73,6% в 2005 г. до 23% в 2008 г. Доля средств кредитных организаций как источника рефинансирования ИЖК выросла за период с 2005 по 2008 г. с 14,4 до 39,5%.

Очевидным фактором снижения активности отечественных специализированных организаций явилось заметное сокращение участия АИЖК на рынке рефинансирования ИЖК. Объемы рефинансированных Агентством ИЖК сократились с 27,05 млрд. руб. в 2006 г., 39,3 млрд. руб. в 2007 г. до 26,43 млрд. руб. в 2008 г. Падение количества рефинансированных кредитов объясняется ужесточением условий выкупа закладных, результатом чего стал отказ ряда региональных операторов от дальнейшего сотрудничества с АИЖК.

Независимые ипотечные агентства также ужесточили условия выкупа закладных. Таким образом, следует констатировать недостаточную устойчивость и эффективность выстроенной системы рефинансирования.

Региональная структура рефинансирования ИЖК, сопровождающаяся их продажей, отличается высокой степенью концентрации: в 2008 г. 43,6% ИЖК было рефинансировано без формирования дополнительных финансовых инструментов в рублях в Центральном и 16,2% - в Северо-Западном федеральных округах, в иностранной валюте, соответственно, 85,0 и 13,3%; рефинансировано ИЖК с дополнительной эмиссией ценных бумаг, соответственно, 41,1 и 54,9% в рублях; 100% выпуска ценных бумаг в иностранной валюте пришлось на Центральный федеральный округ.

Выпуск ценных бумаг как способ рефинансирования ИЖК не утратил своей актуальности и в условиях финансового кризиса. Количество выпусков ипотечных ценных бумаг в рамках трансграничной секьюритизации не только не снизилось, но и увеличилось с 3 в 2006 г. до 6 в 2008 г. Большая часть выпусков ценных бумаг претерпела изменения: кредитные организации - организаторы выпусков отказались от идеи структурированных выпусков ввиду увеличения кредитных рисков по ипотечному покрытию.

В дополнение к локальной и трансграничной секьюритизации в 2007 г. осуществлен выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, на сумму в 2 млрд. руб. Данная сделка может рассматриваться в качестве первой сделки по выпуску обеспеченных облигаций (сovered bonds) в РФ. В данной связи автором был проанализирован зарубежный опыт использования этого финансового инструмента в системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и отмечены его преимущества в сравнении с эмиссией структурированных ценных бумаг.

В процессе исследования практических аспектов функционирования системы ипотечного и жилищного кредитования автором был проанализирован положительный в целом опыт бюджетно ориентированных программ, призванных решить жилищные проблемы социально значимых категорий населения, что позволило сделать вывод о перспективности использования накопительно-ипотечных механизмов и целесообразности их распространения в масштабной практике ИЖК.

Обозначенные тенденции в развитии системы ИЖК позволили автору систематизировать проблемы ее субъектов. Для первичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество; для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональных инвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.

Для решения выявленных проблем автором систематизированы и обобщены предложения по развитию системы ипотечного жилищного кредитования (табл. 2).

Вслед за особенностями современной практики реализации кредитной политики на рынке ипотечного жилищного кредитования предметом изучения стали риски в системе ипотечного жилищного кредитования, сформировавшие четвертую группу проблем.

Таблица 2

Система мероприятий по развитию рынка ипотечного жилищного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проведенное в данном направлении исследование специфики рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления ими позволяет констатировать следующее.

Распространенное мнение о риске как вероятности потерь кредитора в процессе кредитования дополнено представлением о нем как о действиях кредитора, которые могут привести к достижению отрицательного результата. Целевыми установками таких действий могут быть расширение сферы присутствия на рынке ипотечного жилищного кредитования, увеличение доступности ипотечных программ для населения и т.д. Указанный акцент на проблему рисков позволяет увидеть сознательность в рисковых действиях кредитора и, как следствие, вероятность потерь. В таком понимании управление риском должно трактоваться как осознанная деятельность по преодолению противоречий в движении кредита, носящую комплексный характер и затрагивающую всю совокупность отношений кредитора с заемщиком.

Исследование кредитного риска в системе ипотечного жилищного кредитования позволило выявить следующее. Среди наиболее значимых, определяющих его развитие факторов выступают конструкция кредитного продукта; ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости (коэффициент корреляции между ценами на жилье и доходами населения составляет 0,75); доля собственных средств заемщика в кредитуемой сделке; платежеспособность заемщика; мотивация заемщиков; неадекватная оценка залога.

Наблюдается активно прогрессирующая тенденция нарастания просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам: ее доля возросла по ИЖК, предоставленным кредитными организациями в рублях с 0,027% на 1.01.2006 г. до 0,154% на 1.01.2009 г., и иностранной валюте, соответственно, с 0,63 до 2,7%. Причем данные о просроченной задолженности по ИЖК в текущем году демонстрируют еще большее усугубление ситуации: рост просроченной задолженности по ИЖК, выданным кредитными организациями в рублях, составил с 5229 млн. руб. по состоянию на 1.01.2009 г. и до 8094 млн. руб. - на 1.04.2009 г.; в иностранной валюте, соответственно, с 6251 млн. руб. до 9382 млн. руб. Причем большую долю просроченной задолженности в общем ее объеме на 1.01.2009 г. демонстрируют пять банков, крупнейших по размеру активов.

Исследование теоретических аспектов и тенденций в управлении риском досрочного погашения ИЖК позволило определить следующее.

На основании анализа существующих точек зрения в работе был сделан вывод о системной природе факторов и источников, определяющих природу риска досрочного погашения ИЖК, среди которых важно выделить изменение процентной ставки, стимулирующее заемщика к рефинансированию кредита; изменение стоимости жилой недвижимости; его масштабность, расширяющую круг субъектов указанного риска не только рынком первичного и вторичного ипотечного кредитования, но и рынком капитала. Отмеченные обстоятельства позволяют, по мнению, автора, интерпретировать данный риск как действия заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, вызванные изменением процентных ставок на кредит и стоимостью жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата субъектов системы ИЖК.

Различна степень влияния риска досрочного погашения ИЖК на субъектов рынка, в частности на эмитентов и инвесторов, испытывающих воздействие так называемого "эффекта выпуклости". Результатом последнего является высокая степень чувствительности доходности по ипотечным ценным бумагам к движению процентных ставок. Наличие риска выпуклости предъявляет особые требования к прогнозированию риска досрочного погашения. Мониторинг данных о риске досрочного погашения, осуществляемый Банком России, явно недостаточен, так как осуществляется в абсолютной форме, относительные показатели оценки с помощью индексов досрочного погашения, рефинансирования им не осуществляются.

Оценка риска с помощью индексных методов демонстрирует снижение как скорости досрочного погашения, достигнув минимума в сентябре 2008 г. (6,9%), так и индекса рефинансирования (с 28% в 2007 г. до 3% в августе 2008 г.).

В диссертационном исследовании проанализирована практика транширования ипотечных ценных бумаг как наиболее распространенного способа защиты от риска досрочного погашения, выявлены недостатки транширования в условиях неопределенности.

Исследование теоретических аспектов риска несбалансированной ликвидности позволило определить, что управление им обусловлено, во-первых, необходимостью наличия у кредитора большого объема долгосрочных кредитных ресурсов для реализации программ ИЖК, во-вторых, требованием их воспроизводимости. Кроме того, механизмы рефинансирования кредитов должны минимизировать стоимость ресурсов с целью обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для широких слоев населения.

Анализ тенденций в развитии банковской системы РФ выявил следующее: несмотря на опережающие темпы роста обязательств свыше 1 года над темпами роста аналогичных по срокам активов и отсутствие в целом по банковской системе проблемы использования краткосрочных пассивов в качестве источника формирования долгосрочных активов, около 49,9% кредитных организаций по состоянию на 1 января 2008 г. испытывают потребность в долгосрочных ресурсах для формирования аналогичных по срокам активов. Значение показателя степени использования краткосрочных обязательств для целей финансирования долгосрочных требований составляет у этих кредитных организаций положительную величину, причем у 59 из них величина данного показателя составляет более 20%. Если принять во внимание тот факт, что именно мелкие и средние региональные банки ввиду ужесточения стандартов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов со стороны как АИЖК, так и частных ипотечных агентств отказались от предложений рефинансирования ИЖК, следует сделать вывод о том, что проблемы несбалансированной ликвидности испытывает именно эта категория кредитных организаций.

Проведенный автором сравнительный анализ эффективности таких методов управления риском несбалансированной ликвидности, как секьюритизация ипотечных активов, залог закладной, эмиссия обеспеченных ипотечными активами облигаций, выпуск ОФБУ ипотечных сертификатов участия, позволил определить их преимущества и недостатки для отдельных субъектов рынка ИЖК.

В изложенную ранее концепцию о роли государства как создателя институциональной среды рынка ипотечного жилищного кредитования вписывается и утверждение о риске как о сознательной деятельности, приводящей к ситуации риска и необходимости ее регулирования. Разработка мер по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения должна предусматривать систему мер по минимизации рисков и обеспечению финансовой устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования (табл. 3).

Рассмотрению вопросов воздействия некоторых элементов инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования - оценки стоимости жилья и ипотечного страхования - на устойчивое ее развитие посвящена пятая группа проблем.

Исследование теоретических и практических аспектов оценки стоимости жилой недвижимости позволило автору сделать следующие выводы.

Являясь инфраструктурным элементом системы ИЖК, оценка стоимости залога вместе с тем играет существенную роль в устойчивости связей базовых ее элементов, а именно в определении достаточности и приемлемости предмета залога для кредитной сделки. Критерий приемлемости предмета залога, отражающий качественную определенность предмета залога, вызывает необходимость учета двух требований: наличие права собственности у залогодателя на предмет залога; его ликвидность. Таким образом, качественная оценка залога делает возможным реализацию кредитором его залогового права на обращение взыскания на предмет залога. В связи с этим вторая роль оценки стоимости жилой недвижимости заключается в определении качества залога для реализации залогового права кредитора. Особенности ипотечного жилищного кредита генерируют для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки стоимости залога - снижение риска кредитора в процессе кредитования.

Таблица 3

Методы регулирования рисков в системе ИЖК

Анализ существующих научных точек зрения, подходов к определению залоговой стоимости в нормативно-правовых актах позволил сделать вывод об отсутствии в настоящее время стандарта залоговой стоимости. Игнорирование того обстоятельства, что залоговая стоимость должна отражать долгосрочный характер ипотечного кредита, обусловило возможность ее замены рыночной, ликвидационной видами стоимости. В данном контексте автором уточнено определение залоговой стоимости для целей ипотечного жилищного кредитования следующим образом: это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту, ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке на основе надежных характеристик сделок с нормальными условиями на протяжении долгого периода.

Не менее важными вопросами, требующими, по мнению автора, обоснования, являются проблемы регулирования оценки стоимости жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования. В обычной кредитной сделке оценщик обязан функционировать в качестве фидуциария, демонстрируя независимость третьей стороны, а также предоставлять объективную и непредвзятую оценку стоимости, не подверженную влиянию личных или деловых интересов. Вопросы регулирования возникают в оценочной деятельности в том случае, если одна или более сторон сделки прямо стараются оказать влияние на результат работы оценщика или косвенно пытаются повлиять на результат оценки путем стимулирования (поощрения) оценщика. В случае если доход (в том числе и премиальный) кредитного работника прямо зависит от количества выданных ссуд, он получает стимул к обеспечению уверенности в том, что сделка не будет отозвана из-за низкой оценочной стоимости недвижимости. В ситуации, при которой оценочная стоимость, достигшая некоторого нижнего порога, может привести к отмене заключения сделки, кредитный инспектор заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с клиентом, инициирующим кредитную сделку. В подобных обстоятельствах обе стороны (кредитор и заемщик) оказывают давление на оценщика для обеспечения более высокой оценочной стоимости.

Некомпетентная или недобросовестная оценка жилой недвижимости оказывает огромный негативный эффект на систему жилищного ипотечного кредитования, способный привести к системному риску в экономике в целом и к банкротству кредитных организаций в частности. Это делает уместным ее рассмотрение с позиции необходимости вмешательства, во-первых, государства в лице органов надзора за банковской деятельностью; во-вторых, кредитных организаций. Исследование научной и практической литературы позволило автору сделать вывод о наличии опыта регулирования оценочной деятельности в сфере ипотечного жилищного кредитования со стороны кредитных организаций (их общественных объединений) и органов банковского надзора как в Европе, так и в Америке. Регулирование осуществляется через механизмы разработки и утверждения стандартов оценки жилья, сертификации оценочных услуг, порядка определения залоговой стоимости, мониторинга отчетов по оценке залога жилья органами банковского надзора.

Анализ российской практики регулирования оценки стоимости жилья в системе ипотечного кредитования позволил автору выделить следующее: оценка залоговой стоимости является обязательной со стороны независимых экспертов-оценщиков в случае возникновения споров в отношении величины залоговой стоимости; возможные последствия влияния результатов неадекватной, несправедливой оценки стоимости жилья на функционирование кредитной системы не учитываются, в частности не рассматривается необходимость вовлечения в этот процесс органов банковского надзора и самих кредитных организаций (их общественных объединений, ассоциаций). В большинстве случаев процесс регулирования оценки осуществляется со стороны кредиторов и выступает их частной инициативой.

Мониторинг отчетов оценщиков со стороны органов надзора не осуществляется. В данной связи, на взгляд автора, прямой и действенный метод борьбы с проблемами организации оценочной деятельности в системе ИЖК состоит в развитии методологии рассмотрения логичности отчетов об оценке. Подобная методология позволит финансовым институтам как следить за деятельностью оценщиков с целью решения проблем, связанных с организацией оценочной деятельности, так и улучшать качество работы оценщиков. Органам, регулирующим деятельность финансовых институтов, методология позволит следить за оценочной политикой и практикой финансовых институтов в рамках их юрисдикции.

Помимо оценки стоимости залога как элемента инфраструктуры системы ИЖК, в работе было исследовано ипотечное страхование. Спектр поднятых в диссертации проблем в данной области коснулся следующих вопросов.

1. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования обусловливает как возрастание фактора неопределенности в ипотечном бизнесе, что повышает значение страховой защиты для всех его субъектов, так и многообразие объектов, подлежащих страхованию. Приведенная автором классификация страхования по отраслям, видам, объектам, субъектам, целям и назначению использования страхового возмещения позволила сделать вывод об использовании в системе ИЖК как традиционных его видов - личного, имущественного, страхования ответственности, так и специфического - ипотечного.

2. Страхование, с одной стороны, является инфраструктурным блоком системы ИЖК, обеспечивающим защиту от риска, с другой стороны, формируется и функционирует на основе взаимодействия с элементами ипотечной сделки. Страхование взаимосвязано с ипотечными кредиторами (страхование кредитного риска), заемщиками (личное страхование, страхование ответственности за непогашение кредита), залогодателями (имущественное страхование, чистоты титула), оценщиками, нотариусами (страхование ответственности). Анализ взаимосвязи страхования с системой ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о недостаточности, неполноте используемых видов страхования для покрытия кредитного риска, что вызывает необходимость появления особого вида страхования - ипотечного.

3. Исследование теоретических аспектов ипотечного страхования позволило сделать вывод о неоднозначности подходов в определении данного понятия, его содержания, условий возникновения, а стало быть, и перспектив развития. В утилитарном аспекте ипотечное страхование используется при характеристике всей совокупности страховых продуктов, предоставляемых в рамках программ ипотечного жилищного кредитования. Критический обзор мнений, содержащихся в научно-практической литературе, позволяет определить ипотечное страхование, во-первых, как особый вид страхования кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании, отличающемся необычно длинным периодом действия; во-вторых, как институт защиты ипотечных кредиторов от риска, связанного с неисполнением заемщиком его обязательств; в-третьих, как экономический амортизатор, обеспечивающий необходимую финансовую устойчивость в периоды значительного экономического спада или даже кризиса. Указанные обстоятельства, по мнению автора, определяют большую зависимость ипотечного страхования по сравнению с другими видами страхования от решений и действий правительства как на общенациональном экономическом уровне, так и на уровне регионов.

4. Автор считает, что содержание проблемы ипотечного страхования заключается в том, что, во-первых, существует зависимость: чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больший кредитный риск банк берет на себя; во-вторых, с развитием системы ИЖК стремление кредиторов расширить ассортимент кредитных ипотечных продуктов, в том числе и за счет более высокого уровня соотношения суммы кредита и стоимости залога (свыше 70%), сопровождается возникновением у кредитора дополнительных повышенных кредитных рисков, которые могут привести к финансовым потерям кредитора в случае дефолта заемщика.

5. Внедрение системы страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога. Договор страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору полностью или частично страховать повышенные кредитные риски, являясь при этом дополнительным обеспечением возвратности кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика и невозможности реализации залога по цене, достаточной для покрытия суммы ущербов. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется выплатить банку страховое возмещение в пределах страхового покрытия, размер которого будет установлен в договоре страхования ипотечных кредитных рисков.

6. Снижая кредитные риски ипотечных кредиторов, ипотечное страхование побуждает их к расширению числа потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Чаще всего его наличие позволяет увеличить число выдаваемых кредитов на покупку жилья за счет снижения суммы первоначального взноса, которую клиент, покупающий жилье впервые, должен внести наличными в качестве предоплаты. Являясь, по сути, своеобразным "заместителем" собственных средств заемщика, ипотечное страхование позволяет большему количеству граждан быстрее стать владельцами собственного жилья.