Теорія і практика визначення вартості територій і оцінки земель населених пунктів України (економіко-географічне дослідження)

90

З витягнутою структурою, низькою густотою населення та низькою часткою забудованих земель, середнім діапазоном диференціації вартості території

6

З витягнутою структурою, помірною густотою населення та високою часткою забудованих земель, значним рівнем техногенного порушення території, великим діапазоном диференціації вартості території

1

З витягнутою структурою, низькою густотою населення та низькою часткою забудованих земель, значним рівнем техногенного порушення території, великим діапазоном диференціації вартості території

4

З "розмитою" структурою, низькою густотою населення, низькою або середньою часткою забудованих земель, середнім діапазоном диференціації вартості території

91

Прирічкові міста з розчленованою структурою, низькою густотою населення, високою або середньою часткою забудованих земель, середнім або низьким діапазоном диференціації вартості території

7

Всього

456

Жоден із нормативних документів на сьогодні не встановлює методику розрахунку та актуалізації регіонального, зонального та локального коефіцієнтів, відсутні також чіткі критерії визначення середньої (базової) вартості для населених пунктів різної величини. Отже, існуюча методика розрахунку нормативної вартості земельної ділянки потребує істотного вдосконалення.

Виходячи з економіко-географічного трактування рентної теорії, викладеної нами у розділі 1, нормативна грошова оцінка у населених пунктах має здійснюватись у дві стадії. На першій стадії мають бути визначені показники, що характеризують усю територію населеного пункту, насамперед, показник витрат на освоєння та облаштування територій (В) і коефіцієнти та . На другій стадії здійснюється грошова оцінка конкретної земельної ділянки з використанням середньої (базової) вартості території та значення зонального коефіцієнта . На цій же стадії встановлюється значення сукупного локального коефіцієнта та функціонального коефіцієнта .

Саме застосування двостадійного підходу робить процедуру встановлення нормативної вартості земельної ділянки науково обґрунтованою та логічною, оскільки чітко розділяє два об'єкти оцінювання - міську територію і земельну ділянку.

Для розрахунку показників витрат на освоєння та облаштування території населеного пункту (В) нами складено відповідні таблиці, за якими можливо визначити загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури через значення натурального показника.

Нами також здійснено розрахунки значень коефіцієнтів для груп населених пунктів з певним діапазоном чисельності населення.

У процесі дисертаційного дослідження було встановлено, що серед методичних підходів до визначення найбільше науково обґрунтованим є функціональний підхід, який визначає відносну цінність території методом математичного розрахунку функціональних переваг (або недоліків) її потенціалу. Встановлено основні групи факторів, які при застосуванні функціонального підходу впливають на значення зонального коефіцієнта : транспортно-функціональна зручність, екологічний стан, інженерно-інфраструктурне забезпечення та соціально-містобудівна привабливість.

Вивчення реальних результатів проведення нормативної грошової оцінки земель окремих міст України дало нам можливість вивести усереднені показники значимості окремих груп факторів для населених пунктів з різною чисельністю населення.

Встановлено, що коефіцієнт є штучним, оскільки його не розраховують в кожному конкретному випадку залежно від рентних характеристик самої ділянки, а виводять із загальної прибутковості окремих видів економічної діяльності.

На основі зазначеного запропоновано нову формулу розрахунку нормативної грошової оцінки 1 м² земельної ділянки:

,

де: грошова оцінка 1 м² земельноїділянки, грн.;

витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту в розрахунку на 1 м², грн. (їх встановлюють у процесі проведення нормативної грошової оцінки території населеного пункту й щорічно індексують згідно чинного законодавства);

норма прибутку (встановлюють щорічно на основі усереднених даних для різних галузей промисловості);

норма капіталізації (встановлюють щорічно на основі усереднених даних для різних видів економічної діяльності);

регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від чисельність населення населеного пункту, його географічного положення, адміністративного статусу та господарських функцій; входження до приміської зони великих міст; наявності статусу курорту; належності до зон радіаційного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

зональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони);

локальний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від локальних особливостей земельної ділянки.

Однією з найпоширеніших сфер застосування вартості територій населених пунктів є експертна грошова оцінка земельних ділянок. В її основі лежить ринкова вартість, що визначає головну принципову відмінність між нормативною та експертною грошовою оцінкою земельної ділянки, оскільки в нормативній оцінці застосовують оціночну (визначена за певним алгоритмом і показниками) вартість.

Географічним принципам формування ринкової вартості земельних ділянок у найбільшій мірі відповідає методичний підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. За цим методичним підходом вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість встановлюють шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

На основі здійсненого нами кореляційного аналізу для земельних ділянок різного функціонального використання встановлено, що серед них спостерігаються значні відмінності у значеннях коефіцієнтів парної кореляції, що відображає міру впливу на вартість земельної ділянки її мезорозташування (тобто у загальній структурі міста без урахування локальних особливостей): для житла, об'єктів торгівлі та громадського харчування, офісів та банків цей вплив є високим, для об'єктів автосервісу - середнім, а для промисловості - низьким.

Здійснено типізацію регіонів України за показниками ринкової вартості 1 м² території населених пунктів (табл.4).

Таблиця 4 Типізація регіонів України за показниками ринкової вартості 1 м² території населених пунктів

Показники ринкової вартості	Регіони
Дуже високі	М. Київ
Високі	Автономна Республіка Крим, Одеська область, м. Севастополь
Середні	Донецька, Дніпропетровська, Закарпатська, Львівська та Чернівецька області
Низькі	Вінницька, Житомирська, Запорізька, Івано-Франківська, Миколаївська, Сумська, Харківська, Херсонська, Хмельницька та Черкаська області
Дуже низькі	Волинська, Київська, Кіровоградська, Луганська, Полтавська, Рівненська, Тернопільська та Чернігівська області

Ринок землі в Україні, як свідчить наведена таблиця, відзначається такими характерними особливостями.

Незважаючи на відносно значну кількість актів експертної оцінки земельних ділянок у населених пунктах (понад 38 тис. одиниць) та реального продажу (36,5 тис. одиниць), ринок землі в Україні спотворений та деформований. Майже в усіх регіонах занижена реальна ринкова вартість земельних ділянок, що зумовлюється не в останню чергу обмеженням відкритої інформації щодо їх оцінки та продажу, а також відсутністю реальної конкуренції між фірмами-виконавцями. За таких умов географічне порівняння та узагальнення інформації щодо відмінностей між регіонами та населеними пунктами України може сприяти формуванню об'єктивнішої картини ринку земель населених пунктів.

В умовах обмеження можливостей впливу на підвищення ефективності використання територій важливу роль відіграє оцінка інвестиційної привабливості, яка стає додатковим важелем впливу на господарський та містобудівний розвиток населених пунктів України.

Оцінка інвестиційної привабливості окремих міст може бути виражена через їх рейтинг. Методику визначення рейтингу інвестиційної привабливості міст України розроблено в Інституті реформ, вона значною мірою враховує вплив різноманітних суспільно-економічні факторів. Проте поза увагою розробників рейтингової оцінки залишилися показники, що відображають відносну вартість міських територій, виходячи з їх рентоспроможних характеристик.

На нашу думку, для систематизації міст України за рейтингом їх інвестиційної привабливості необхідно використати дві системи показників.

Перша система показників враховує загальний рівень інвестиційної привабливості міста, розрахований на основі комплексного аналізу соціальних, економічних, екологічних, інфраструктурних та інших показників, які в сукупності відображають рівень розвитку міста. Друга система показників має враховувати вартість території міста згідно з проведеною нормативною грошовою оцінкою його території. Ці показники відтворюють прихований інвестиційний потенціал через вартість землі - найбільшого інвестиційного ресурсу міста.

Отже, методика визначення загального рейтингу інвестиційної привабливості того чи іншого міста України має ґрунтуватися на розрахунку середньоарифметичного показника від двох рейтингів і систематизації міст України за його значеннями. географічний місто україна

На основі відповідних розрахунків нами виділено 4 групи населених пунктів: з найвищою, високою, середньою та порівняно низькою інвестиційною привабливістю.

Найвищий рейтинг інвестиційної привабливості серед міст України мають Київ, Трускавець, Ялта та Львів.

До групи з високим рейтингом інвестиційної привабливості відносяться 17 міст, серед яких 10 обласних центрів та столиця Автономної Республіки Крим. Крім того, до цієї групи потрапили також курортні міста Алушта, Судак і Моршин, а також важливі транспортні вузли Бориспіль та Іллічівськ, центр атомної енергетики Енергодар.

До групи міст із середньою інвестиційною привабливістю відносяться 76 міст, серед яких 12 обласних центрів: Черкаси, Чернігів, Житомир, Рівне, Тернопіль, Херсон, Івано-Франківськ, Вінниця, Луганськ, Донецьк, Суми та Кіровоград.

До групи міст із низькою інвестиційною привабливістю відносяться переважна більшість міст України. Це старопромислові центри Донбасу та Придніпров'я, а також міста з інших регіонів України, які через певні обставини недостатньо розкрили можливості свого інвестиційного потенціалу (Джанкой, Керч, Фастів, Котовськ, Острог, Володимир-Волинський, Лубни, Канів тощо).

Результати містобудівної систематизації міст України за рейтингом їх інвестиційної привабливості засвідчили ефективність розробленої методики та виявили низку проблем для міст, інвестиційний рейтинг яких поки що залишається порівняно низьким.

У містобудівному проектуванні за останні роки значно підвищилася роль і значення вартості міських територій. У період існування Радянського Союзу розроблення містобудівної документації було підпорядковане вимогам планово-регульованої економіки. Основними рисами, що визначали динаміку містобудівного процесу, в цей час були: централізованість керівництва, послідовність, стадійність та домінування економічних пріоритетів над соціальними.

Розроблення ж нового покоління генеральних планів й інших видів містобудівної документації ґрунтується на нових методологічних, методичних і технологічних засадах. Головними економічними важелями, що визначатимуть планувальні рішення, є: ціна землі, інвестиційна привабливість території та раціональність її функціонального використання. На першому плані постає вартість міської території та її грошова оцінка не стільки як важіль вилучення податку за землю, а як фактор управління розвитком міської території.

У цих умовах принципово змінюється характер техніко-економічного обґрунтування рішень генерального плану. Основою планувальних рішень мають стати варіанти розвитку, що спираються на розрахунок вартісних показників їх реалізації, значну частку яких становить вартість міської території.

Зазначені вище засади вже практично втілені у розробці інститутом "Діпромісто" низки генеральних планів нового покоління: Харкова, Дніпропетровська, Сімферополя, Запоріжжя, Рівного, Херсона, Чернігова, Великої Ялти та інших міст.

Структура сучасного використання земель населеного пункту з точки зору його інвестиційної привабливості не є оптимальною. Значні площі центральної частини міст зайняті землями промисловості, оборони, енергетики, а також садибною забудовою, що інвестиційно не виправдано.

Тенденції подальшого містобудівного розвитку населеного пункту відображають зміни в структурі земель окремих категорій як загалом, так і в розрізі окремих зон (відповідно до грошової оцінки). Дослідженнями, здійсненими у процесі розроблення генеральних планів встановлено, що частка земель промисловості, енергетики, оборони, земель сільськогосподарського призначення в загальному балансі міських земель постійно зменшується. Спостерігаються тенденції зменшення площі садибної забудови та садівничо-дачних кооперативів. Інвестиційна привабливість цих категорій земель може бути значно підвищена зміною їх функціонального використання, але цьому перешкоджає низька ставка податку на землю (0,03%) та складний механізм вилучення земельних ділянок зазначених категорій для громадських потреб.

Разом тим у містах відбувається зростання частки земель багатоквартирної та громадської забудови (в тому числі земель комерційного використання), земель транспорту, оздоровчих та рекреаційних земель. Насамперед це стосується центральних міських зон.

Спираючись на практичний підхід до проблеми розвитку ринку земель у розвинутих країнах та країнах з перехідною економікою, ми виділили головні риси, які у багатьох аспектах відповідають складовим містобудівної та земельної політики державної й місцевої влади. Вивчення і врахування цих рис є необхідним як з точки зору сталого розвитку міст, так і з метою коректної оцінки та покращання загальних прогнозів, що базуються на цих моделях.

Ці риси можна вважати головними факторами розвитку ринку земель. Вони мають кількісну або якісну природу і досить умовно поділяються на декілька груп:

1. Політична стабільність (як на місцевому, так і на загальнодержавному рівні).

2. Стабільність містобудівної політики органів місцевого самоврядування в галузі розвитку територій (сталий урбаністичний розвиток).

3. Розвинутість правових інститутів власності, функціонування в державі первинного та вторинного ринків нерухомості, зокрема ринку землі, ринку похідних (оренда) та заставних прав на землю (іпотечний ринок).

4. Можливість вільного отримання інформації щодо ринку земель, зокрема щодо вільних для подальшого розвитку земельних ділянок, відсутність необґрунтованих обмежень у процедурах надбання права власності та забудови земельних ділянок для подальшого їх розвитку власником, достовірна інформація про перспективи розвитку прилеглих територій.

5. Структурно-територіальні фактори (фактори просторового доступу, рівень забезпеченості інженерно-транспортною та соціальною інфраструктурою).

6. Загальні показники економічної кон'юнктури країни (динаміка зростання грошової маси, ВВП та його структура, суми наданих кредитів, розміри процентних ставок, темпи інфляції та економічного росту), показники рівня і темпів економічного розвитку економічних агентів (фірм та домогосподарств), рівня задоволення окремих потреб життєдіяльності, соціально-демографічні показники, що впливають на кон'юнктуру попиту та пропозиції земельних ділянок за видами бажаного господарського освоєння.

7. Діючі інформаційні показники вартості землекористування (ціна землі, орендна плата, земельний податок) у великих містах України та світу.

Останній фактор часто визначає попередню зацікавленість зарубіжних інвесторів у вкладенні капіталу в земельну нерухомість (насамперед, внаслідок великого обсягу попередніх інвестицій у нерухомість). Вивчаючи інші названі фактори, інвестор може оцінювати місцевий інвестиційний клімат, специфіку та рівень конкуренції, бар'єри входження на ринок.

Отже, інвестиційна привабливість міських земель, яка є однією з форм відображення вартості міських територій, має істотно впливати на містобудівні, господарські та інші рішення, що приймаються місцевими органами влади.

Використання фактора інвестиційної привабливості як результату вартісного оцінювання міської території дає змогу принципово змінити підходи до містобудівного проектування, наблизивши їх до теорії та практики суміжних наукових дисциплін, серед яких останнім часом зросла увага до вивчення й застосування методів економіки міста.

Аналізуючи існуючу нормативно-правову базу грошової оцінки земель, можна дійти висновку, що загалом вона відповідає сучасним вимогам проведення процесу оцінювання, але має й ряд недоліків.

Існування диспропорцій, спричинених недосконалістю законодавчої бази, призводить до дискредитації податкової політики, оскільки завищені ставки земельного податку, встановлені на законодавчому рівні без відповідного наукового обґрунтування, спонукають підприємців до несплати податку або до пошуку шляхів його приховування. У державах з ринковою формою економіки частка земельного податку в сукупній доходній частині міського бюджету є достатньо стабільною величиною і становить від 5 до 10%. В Україні цей показник за останні роки у середньому становить 5% .

Існуючу нормативну грошову оцінку розроблено по переважній більшості міських та значній частині сільських населених пунктів, що робить недоцільним застосування до них норм статті 3 Закону України "Про плату за землю". За таких умов конструктивним, на нашу думку, є внесення змін до Закону України "Про плату за землю" з ліквідацією частин 2-4 статті 3 закону, які стосуються порядку визначення ставок земельного податку у випадку відсутності розробленої нормативної грошової оцінки. Як компромісний варіант можна продовжити на період 5 років дію частин 2-4 статті 3 Закону України "Про плату за землю" для населених пунктів із чисельністю населення до 10 тис. осіб.

Недосконалою є й інформаційна база експертної грошової оцінки земельних ділянок. Як було встановлено нами у розділі 4, відмінності у вартості 1 м² земельних ділянок між Києвом та іншими регіонами України досить значні та продовжують збільшуватися. Це не сприяє вдосконаленню ринку земель в Україні і призводить до значних втрат місцевих бюджетів у процесі проведення приватизації земельних ділянок.

На нашу думку, з метою удосконалення проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок необхідно створити систему моніторингу цін продажу для основних об'єктів оцінювання (торгівельні заклади, автозаправки, садиби тощо) у розрізі окремих регіонів України зі щорічною їх актуалізацією.

Висновки

Здійснене дослідження одного з найважливіших напрямків економічної і соціальної географії щодо вартості територій поселень забезпечило можливість вирішити ряд наукових завдань:

1. Встановлено, що вартість територій населених пунктів формується під впливом різних факторів, серед яких одне з найважливіших місць належить географічним. Саме вони зумовлюють виникнення географічної складової диференціальної ренти у населених пунктах.

Географічна та інфраструктурна складові диференціальної ренти нові теоретичні поняття, введені й обґрунтовані нами у процесі наукового дослідження. Під географічною складовою диференціальної ренти в населених пунктах розуміємо зручність місцезнаходження території по відношенню до місць прикладання праці, джерел сировини, зон відпочинку, транспортних вузлів тощо. Вона включає три компоненти дослідження: регіональний, внутрішньоміський та локальний. Частка кожного з них у загальному показнику географічної складової визначається економіко-географічними особливостями населеного пункту. До них насамперед відносяться: географічне положення, особливості структури господарського комплексу та характер розселення.

Під інфраструктурною складовою диференціальної ренти в населених пунктах розуміємо забезпечення їх території інженерно-транспортними мережами та можливість їх використання й подальшого розширення.

У комплексі географічна та інфраструктурна складові диференціальної ренти визначають загальний рівень облаштування території населеного пункту й призводять до формування рентного доходу.

2. Основою формування вартості населених пунктів є їх територія, в межах якої розташовані землі (земельні ділянки) різного цільового і функціонального призначення.

Вартість територій населених пунктів зумовлена їх цінністю, яка формується відмінностями, що визначаються демографічним та природно-ресурсним потенціалом, географічним положенням, рівнем урбанізації, станом довкілля та іншими факторами.

Оцінка окремої земельної ділянки полягає у кількісному виразі її ціни, яка визначається рентними спроможностями ділянки. Залежно від виду функціонального використання земельної ділянки, мети оцінки та виду вартості оцінка поділяється на грошову нормативну, грошову експертну, економічну, бонітетну та містобудівну.

Отже, цінність території є базою для формування вартості, яка, у свою чергу може бути виражена через ціну. Інструментом встановлення ціни є відповідна грошова оцінка.

3. Зарубіжний досвід оцінювання земель свідчить про те, що, по-перше, земельна ділянка розглядається разом зі спорудами та будівлями, розташованими на ній (цілісний майновий комплекс), по-друге, ринкова оцінка, метою якої є встановлення ціни для продажу, застави, іпотеки та інших ринкових функцій, відрізняється від нормативної (фіскальної, податкової) оцінки, метою якої є встановлення розмірів земельного податку.

В Україні, на відміну від більшості держав світу, оцінка земельних ділянок та об'єктів нерухомості розділена. У населених пунктах вона визначається через комплексну економічну (в інших випадках - містобудівну) оцінку території; з середини 90-х рр. - через грошову оцінку. На землях сільськогосподарського призначення в основу оцінки покладено рентний підхід, який вважається більш науково обґрунтованим, ніж вартісний.

4. У процесі дослідження встановлено, що при визначенні вартості території об'єктом дослідження економічної географії є комплекс економіко-географічних факторів, які впливають на виникнення географічної складової диференціальної земельної ренти у населених пунктах, а також просторова неоднорідність їх розподілу. Відмінності у просторовій неоднорідності можуть бути визначені шляхом проведення типізації (класифікації) населених пунктів. Основними економіко-географічними факторами, які впливають на вартість території населених пунктів, є: географічне положення, чисельність населення в них, адміністративний статус, місце в системі розселення та господарські функції. При цьому найвагомішу роль відіграють чисельність населення, географічне положення та господарські функції поселення. В роботі здійснено комплексну типізацію міст України за економіко-географічними факторами, що визначають вартість їх території. Методика типізації міст може бути застосована у подальшому й для селищ міського типу та сільських поселень. Усього виділено 58 кластерів, у яких розміщено 456 міст (без Чорнобиля та Прип'яті).

5. Встановлено, що найважливіше місце серед системи наукових методів дослідження вартості міських територій займають геоінформаційні системи та технології. Нині розвиток ГІС-технологій в Україні перебуває на третьому, виробничому, етапі розвитку, для якого характерне активне впровадження при оцінці вартості територій сучасних програмних продуктів, створення комплексних і тематичних оціночних електронних карт, застосування супутникових та GPS даних, використання можливостей Інтернету.

6. Розроблено методику дослідження умов формування вартості та особливості її географічної диференціації у населених пунктах, яка ґрунтується на вивченні трьох компонент прояву географічної складової диференціальної міської ренти: регіональної (проявляється на макрорівні), внутрішньоміської (мезорівень) та локальної (мікрорівень). Кількісна міра прояву географічної рентної складової виражається відповідними коефіцієнтами. Для визначення інтегрального регіонального коефіцієнта , який характеризує макрорівень утворення географічної рентної складової необхідно використовувати шість окремих коефіцієнтів, які відображають: загальну чисельність населення (К_н), транспортно-географічну зручність (К_т), господарський потенціал (К_г), рівень розвитку соціальної інфраструктури (К_сі), екологічний стан регіону (К_е) та курортно-рекреаційний потенціал (К_р).

На основі запровадженої методики визначені значення та його складових для обласних центрів України, міст Києва та Севастополя. Практична апробація методики розрахунку дає підстави стверджувати, що її можливо застосовувати для всіх інших населених пунктів держави.

Для визначення зонального коефіцієнта , який характеризує мезорівень утворення географічної рентної складової через здійснення економіко-планувального зонування міської території, було встановлено неоднорідність споживчих умов різних районів міста та міри впливу на неї окремих економіко-географічних та містобудівних факторів. Визначальну роль серед цих факторів відіграють транспортно-функціональна зручність, екологічний стан, інженерно-інфраструктурне забезпечення та соціально-містобудівна привабливість території.

За результатами дослідження для 11 найбільших міст України встановлено певні географічні закономірності розподілу коефіцієнта . За діапазоном диференціації вартості території виявлено три типи найбільших міст України: з великим (більше 12 разів; Кривий Ріг, Севастополь, Донецьк, Київ); з помірним (від 7 до 12 разів; Харків, Дніпропетровськ, Одеса, Маріуполь, Запоріжжя) та з малим (менше 7 разів; Львів, Миколаїв).

За особливостями впливу планувальної структури на формування вартості території виділено три основні типи малих населених пунктів: компактні, лінійні та розчленовані. Для компактних населених пунктів характерний невеликий діапазон граничних значень коефіцієнта (до 2 разів), але при цьому показник середньої вартості території поселення досить великий. Діапазон граничних значень для лінійних населених пунктів значно вищий і досягає 5 разів. При цьому показники середньої вартості території тут нижчі, ніж у малих населених пунктах компактного типу. Розчленовані малі населені пункти характеризуються у цілому помірним діапазоном граничних значень зонального коефіцієнта і середньої вартості їх територій. Для цього типу характерні певні закономірності географічної диференціації території, які полягають в однорідності (геоморфності) територій окремих анклавів і значній відмінності їх між собою.

За особливостями внутрішньої планувальної диференціації території виділено 13 типологічних груп міст.

7. З'ясовано, що для визначення особливостей утворення географічної рентної складової на мікрорівні необхідно враховувати всі аспекти впливу кожного з локальних факторів із встановленням відносних коефіцієнтів впливу на загальну вартість земельної ділянки для кожного з них.

Встановлено, що з трьох можливих шляхів визначення змісту локальних коефіцієнтів (через вартісний вираз; отримання коефіцієнтів парної кореляції в результаті порівняння впливу фактора з певним еталонним показником; порівняння ступеня прояву фактора з інженерно-будівельними, санітарними, історико-архітектурними та іншими нормативами) найбільш науково обґрунтованим є порівняння ступеня прояву фактора з нормативами. Дослідження ступеню впливу кожного з локальних факторів, які входять до складу однієї з 6 узагальнених груп, на географічну складову диференціальної міської ренти дає змогу зробити висновок про те, що, локальна компонента має бути предметом дослідження конструктивної географії.

8. Основним напрямком практичного впровадження теорії вартості територій населених пунктів є нормативна та експертна грошова оцінка, оподаткування земельних ділянок, а також оцінка інвестиційної привабливості територій населених пунктів і містобудівне проектування.

В основі методики нормативної грошової оцінки територій населених пунктів лежить оціночна вартість, яка є різновидом неринкової бази оцінки, що створюється внаслідок дії наперед заданих факторів та показників. На показники нормативної оцінки населеного пункту найбільше впливають його середня (базова) вартість, а також система коефіцієнтів, що відображають регіональні (), зональні () та локальні () особливості міської території. В роботі обґрунтовано підходи до визначення базової вартості міської території та компонент регіонального коефіцієнта , розроблено вимоги до економіко-планувального зонування територій населених пунктів й встановлення значень зональних та локальних коефіцієнтів.

З'ясовано, що серед методичних підходів, які застосовують при проведенні експертної грошової оцінки земельних ділянок, найбільшого значення набуває підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Цей підхід найповніше враховує географічні особливості розміщення окремих земельних ділянок. Його доцільно застосовувати при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок під автозаправками, торгівельними закладами, деякими іншими об'єктами ринкової інфраструктури. В роботі встановлено, що серед земельних ділянок різного функціонального типу спостерігаються значні відмінності у впливі на вартість земельної ділянки її місцерозташування: для житла, об'єктів торгівлі та громадського харчування, офісів та банків цей вплив є високим, для об'єктів автосервісу - середня, а для промисловості - низька.

Здійснено типізацію регіонів України за показниками ринкової вартості 1 м² території населених пунктів на основі показників експертної грошової оцінки. До регіонів з дуже високими показниками ринкової вартості відноситься місто Київ, до регіонів з високими показниками - Автономна Республіка Крим, Київська, Одеська область та місто Севастополь, до регіонів із середніми показниками ринкової вартості Донецька, Дніпропетровська, Закарпатська, Львівська та Чернівецька області, решта 17 областей потрапляють до груп із низькою та дуже низькою ринковою вартістю території.

Досліджено вплив вартості територій на загальну інвестиційну привабливість населених пунктів. Встановлено, що методика визначення загального рейтингу інвестиційної привабливості того чи іншого міста України має ґрунтуватися на розрахунку середнього показника від двох рейтингів і систематизації міст України за його значеннями.

Вивчено вплив вартості територій на містобудівне проектування, зокрема на розроблення генеральних планів. На основі аналізу динаміки містобудівних процесів встановлено, що інвестиційна привабливість міських земель, яка є однією з форм відображення вартості міських територій, істотно впливає на містобудівні, господарські та інші рішення, що приймаються місцевими органами влади, і має враховуватися при розробці містобудівної документації.

Основним здобутком дисертаційного дослідження є вирішення важливої наукової проблеми: розроблення та практичне впровадження теоретико-методологічних засад економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів України.

Список опублікованих праць за темою дисертації

Особиста монографія

1. Палеха Ю. М. Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів / Палеха Ю. М. - К.: ПРОФІ, 2006. - 340 с.

Колективна монографія

2. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / [ Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. ] - К.: ПРОФІ, 2006. - 624 с. (Особистий внесок автора: розділи "Світовий досвід грошової оцінки земель" - С. 2236; "Розвиток грошової оцінки земель в Україні" - С. 3639; "Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель" - С. 117131; "Оподаткування земель" С. 166168; "Грошова оцінка земель населених пунктів" - С. 213248.

Статті у наукових фахових виданнях

3. Палеха Ю. М. Прикордонні регіони України: особливості та тенденції сучасного розвитку / Підгрушний Г. П., Качаєв Ю. Д., Палеха Ю. М. // Географія і сучасність: Збірник наукових праць Національного педагогічного університету ім. М. Драгоманова, 1999. Вип. 1. С.154-165. (Особистий внесок автора: дана характеристика прикордонних регіонів України та визначений їх вплив на розвиток населених пунктів, 0,32 д.а.).

4. Палеха Ю. М. Суспільно-географічні закономірності зонування території населених пунктів України для грошової оцінки їх земель / Палеха Ю. М. // Український географічний журнал. 2002. №3. С. 4549.

5. Палеха Ю. Н. Географические особенности формирования региональной земельной ренты в городах Украины / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2002. Вып. 15(54). С. 5762.

6. Палеха Ю.Н. Особенности использования ГИС-технологий в оценке территорий населенных пунктов Украины / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2003. Вып. 16(55). С. 125132.

7. Палеха Ю. М. Питання типізації населених пунктів України для грошової оцінки їх земель / Палеха Ю. М. // Український географічний журнал. 2004. №2. С. 1721.

8. Палеха Ю.Н. Применение ГИС-технологий в денежной оценке и территориальном планировании городов Украины / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2004. Вып. 17(56). С. 310.

9. Палеха Ю. М. Вплив вартості територій на прийняття рішень при розробці генеральних планів міст України / Палеха Ю. М. // Географія і сучасність: Збірник наукових праць Національного педагогічного університету ім. М. Драгоманова. 2006. Вип.16. С. 2131.

10. Палеха Ю. М. Вплив географічних чинників на формування вартості територій населених пунктів: концептуальні засади дослідження / Палеха Ю. М. // Український географічний журнал. 2006. №1. С. 4650.

11. Палеха Ю. М. Застосування понять "земля" та "територія" при здійсненні грошової оцінки населених пунктів - економіко-географічний аспект / Палеха Ю. М. // Географія і сучасність: Збірник наукових праць Національного педагогічного університету ім. М. Драгоманова. 2006. Вип.14. С. 37.

12. Палеха Ю. М. Картографічне забезпечення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів / Палеха Ю. М. // Вісник геодезії та картографії. 2006. №1. С.3740.

13. Палеха Ю. М. Методологічні підходи до проведення грошової оцінки земель населених пунктів - географічний аспект / Палеха Ю. М. // Наукові записки Вінницького державного педагогічного університету ім. М. Коцюбинського. Серія географічна. 2006. Вип.11. С. 96101.

14. Палеха Ю. М. Наукові основи організації студентських досліджень з грошової оцінки населених пунктів / Палеха Ю. М. // Проблеми безперервної географічної освіти і картографії: збірник наукових праць. 2006. Вип. 6. С. 161164.

15. Палеха Ю. М. Особливості встановлення грошової оцінки територій населених пунктів на сучасному етапі / Палеха Ю. М. // Український географічний журнал. 2006. №4 С. 5963.

16. Палеха Ю. Н. Использование ГИС-технологий в оценке стоимости городских территорий и их инвестиционной привлекательности / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2006. Вып. 19(59), №2. С. 8897.

17. Палеха Ю. Н. Методологические подходы к применению ГИС-технологий в денежной оценке городов Украины / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2006. Вып. 19(59). №1. С. 123130.

18. Палеха Ю. М. Застосування картографічних методів у процесі зонування територій населених пунктів для грошової оцінки / Палеха Ю. М. // Вісник геодезії та картографії. 2007. №6. С. 3036.

19. Палеха Ю. М. Особливості формування та диференціації вартості територій малих населених пунктів / Палеха Ю. М. // Географія і сучасність: Збірник наукових праць Національного педагогічного університету ім. М. Драгоманова 2007. Вип. 18. С. 313.

20. Палеха Ю. М. Типізація міст України за особливостями внутрішньої планувальної диференціації території / Палеха Ю. М. // Український географічний журнал. 2007. №3. С. 3135.

21. Палеха Ю. Н. Методические особенности применения ГИС-технологий в различных видах денежной оценки земель (территорий) / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2007. Вып. 20(60). С.150156.

22. Палеха Ю. М. Просторовий аналіз вартості територій поселень України та їх грошова оцінка / Палеха Ю. М. // Український географічний журнал. 2008. №1. С. 5761.

23. Палеха Ю. Н. Геоинформационная составляющая регионального градостроительного проектирования - современное состояние и перспективы развития / Палеха Ю. Н. // Ученые записки Таврического национального университета им. В. В. Вернадского. География. 2008. Вып. 21(61). 2008. С. 106113.

Публікації у інших виданнях

24. Jurij Palecha. Rozwoj osi wspolpracy transgranicznej (zarys problemu) / Wladimir Kariew, Jurij Palecha, Grigorij Podgruszny, Jewgenij Ulianiuk // Czlowiek i Srodowisko: Warszawa. 1995. T.19/Nr 3. S. 553-561. (Обґрунтовано вплив осей транскордонного співробітництва на розвиток прикордонних територій, 0,10 д.а.).

25. Палеха Ю. М. Перспективи формування транскордонного регіону УкраїнаПольща / Палеха Ю. М., Підгрушний Г. П // Єврорегіон Буг: проблеми і перспективи транскордонного співробітництва. Луцьк: Волинська обласна держадміністрація, 1996. С. 1621. (Особистий внесок автора: розроблена методика аналізу прикордонних населених пунктів різного типу, 0,32 д.а.).

26. Палеха Ю. М. Використання ГІС при грошовій оцінці земель населених пунктів / Палеха Ю. М., Свінарьов А. В // Геоінформаційні системи і муніципальне управління: Зб. наук. праць. Миколаїв: Видавництво Мф НаУКМА, 2000. С. 4853. (Особистий внесок автора: дана класифікація ГІС та визначені стадії їх застосування у грошовій оцінці земель населених пунктів, 0,36 д.а.).

27. Палеха Ю. Н. Градостроительство и ГИС в Украине на рубеже веков. Ретроспективный анализ / Палеха Ю. Н. // ГИС обозрение. 2001. №2. С. ХІІ ХVІІ.

28. Палеха Ю. М. Використання ГІС-технологій при відображенні природоохоронних та історико-культурних об'єктів) / Палеха Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. 2002. №2. С. 188193.

29. Палеха Ю. Н. Геоинформационные технологии в градостроительном проектировании и оценке земель - опыт "Діпромісто" / Палеха Ю. Н. // Коммунальное хозяйство городов. Научно-технический сборник. К.:Техніка, 2002. Вып.36. С. 302305.

30. Палеха Ю. М. Визначення перспективної чисельності населення - актуальна проблема розробки та реалізації генеральних планів міст України / Палеха Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. 2003. №4. С. 234238.

31. Палеха Ю. М. Вартість території населених пунктів як просторовий базис їх розвитку / Палеха Ю. М. / Соціально-економічні дослідження в перехідний період. Природно-ресурсний потенціал в системі просторового розвитку. Зб. наук. праць. Львів: Інститут регіональних досліджень НАН України, 2004. Вип. 2 (ХLУІ). - С. 87-90.

32. Палеха Ю. М. Вплив вартості земель населених пунктів України на їх господарський і територіальний розвиток / Палеха Ю. М. // Україна: географічні проблеми сталого розвитку. Зб. наук. праць. В 4-х т. К.: ВГЛ Обрії, 2004. Т. 3. С. 5860.

33. Палеха Ю. М. Географічні відмінності в інвестиційній привабливості міст України / Палеха Ю. М. // Регіональні проблеми України: географічний аналіз та пошук шляхів вирішення. Зб. наук.праць. Херсон, 2005. С. 308311.

34. Палеха Ю. М. Методика рейтингової оцінки міст України з урахуванням їх інвестиційної привабливості / Палеха Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. 2005. №8. С. 6471.

35. Палеха Ю. М. Містобудівне значення грошової оцінки земель населених пунктів / Палеха Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. 2005. №9. С. 104111.

36. Yuriy Palekha. Influence of geographic factors on urban land valuation / Yuriy Palekha // Geographical Bulletin. 2006. LV. йvfolyam.3-4. fьzet. P. 401404.

37. Палеха Ю. М. Досвід проектування Львова та Західного регіону / Білоконь Ю.М., Фомін І.О., Палеха Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. 2007 №11. С. 622. (Особистий внесок автора: здійснений пофакторний аналіз рівня розвитку та потенціалу окремих таксонів Львівської області, 0,36 д.а.).

38. Палеха Ю. М. Зелена шумозахисна смуга / Муха В. Г., Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації", 2007. Т.2. С. 78 (Особистий внесок автора: дано визначення зеленої шумозахисної смуги, 0,05 д.а.).

39. Палеха Ю. М. Зелена зона / Муха В.Г., Палеха Ю.М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації", 2007. Т.2. С. 7677. (Особистий внесок автора: дано структуризацію зеленої зони, 0,05 д.а.).

40. Палеха Ю. М. Зона виробнича / Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації", 2007. Т.2. С. 99.

41. Палеха Ю. М. Зона ландшафтно-рекреаційна / Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації", 2007. Т.2. С. 102103.

42. Палеха Ю. М. Зона сельбищна / Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації", 2007. Т.2. С.104.

43. Палеха Ю. М. Ландшафтно-архітектурне зонування / Муха В. Г., Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації", 2007. Т.2. С. 231. (Особистий внесок автора: дано визначення ландшафтно-архітектурного зонування, 0,05 д.а.).

44. Палеха Ю. М. Особливості розробки генеральних планів на сучасному етапі / Палеха Ю. М. // Досвід та перспективи розвитку міст України. 2007. №12. С. 1018.

45. Палеха Ю. М. Функціональне зонування території міста / Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації". 2008. Т.3. С. 339.

46. Палеха Ю. М. Устрій території / Палеха Ю. М. // Екологічна енциклопедія. К.: ТОВ "Центр екологічної освіти та інформації". 2008. Т.3. С. 324325.

Тези наукових доповідей

47. Palekha Yurij. The guality of life as a criterium and condition for city transition to market economy / Palekha Yurij. // TUP International Congress: Abstract Book Warszawa, 1993. Р. 8586.

48. Палеха Ю. М. Трансграничні райони в системі Карпатського Єврорегіону / Палеха Ю. М. // Карпати - Український міст в Європу: проблеми і перспективи: Тези доповідей Міжнародної науково-практичної конференції. Львів, 1993. С. 2223.

49. Палеха Ю. М. Використання геоінформаційних систем у комплексній економічній оцінці території та земельному кадастрі міст України / Палеха Ю. М. // Адміністративно-територіальний устрій України крізь призму інтересів регіонів та держав: Тези доповідей Харків, 1994. С. 5354.

50. Палеха Ю. Застосування технології геоінформаційних систем у дослідженні міст України / Палеха Ю. // Проблеми географії України: Матеріали наукової конференції. Львів, 1994. С. 6667.

51. Палеха Ю. М. Теоретико-методологічні основи трансграничного районування в Україні / Білоконь Ю. М., Палеха Ю. М. // Фундаментальні географічні дослідження (стан, проблеми, напрямки): Тези доповідей наукової конференції. К., 1994. С. 1921. (Особистий внесок автора: визначені підходи до типізації міст та регіонів з позицій транскордонного проектування та прогнозування розвитку).

52. Палеха Ю. Н. Эколого-социологические аспекты качества жизни в городах Украины / Палеха Ю. Н. // Непрерывное экологическое образование и воспитание населения городов. Концептуальные и научно-методические аспекты проблемы: Тезисы докладов Международного научно-методического симпозиума. Запорожье, 1994. С. 3334.

53. Палеха Ю. Проблеми використання ГІС-технологій у містобудуванні та управлінні розвитком міст / Кірсенко Ю., Палеха Ю. // VІІ з'їзд Українського географічного товариства: Тези доповідей наукової конференції. К., 1995. С. 371372. (Особистий внесок автора: визначені головні напрямки застосування ГІС у містобудівному проектуванні).

54. Palekha Yurij. Application of multifunctional GIS in Ukrainian cities / Palekha Yurij // Land, Sea and Human Effort: Abstract Book of 28^th International Geographical Congress The Hague, 1996. P. 343.

55. Palekha. Trans-Boundary Cooperation in context of integration of Ukraine into Europe / Gregoriy P.Pidgrushnij, Palekha // Land, Sea and Human Effort: Abstract Book of 28^th International Geographical Congress The Hague, 1996. P. 357. (Особистий внесок автора: досліджено вплив осей транскордонного співробітництва на розвиток прикордонних територій).

56. Палеха Ю. М. Застосування ГІС-технологій в регіональній містобудівній документації / Палеха Ю .М. // Роль та значення планування територій в сучасних умовах: Матеріали семінару. Черкаси, 1997. С. 2428.

57. Палеха Ю. М. ГІС-технології у сучасному містобудуванні (досвід Базового центру ГІС інституту "Діпромісто") / Палеха Ю. М. // Теорія, технологія, впровадження ГІС: Матеріали Четвертої Всеукраїнської конференції з геоінформаційних технологій: ГІС-ФОРУМ-98. К.,1998. С. 104106.

58. Yurij Palekha. A cost assessment of land in Ukraine / Nikolaj Lihogrud, Yurij Palekha, Eugene Seredynin. // 13^th ESRI Europian user Conference: Abstract Book Firenze, 1998 Р. 13. (Особистий внесок автора: визначені проблемні аспекти застосування ГІС-технологій при виконанні оцінки земель).

59. Палеха Ю. Н. ГИС и градостроительство в Украине на современном этапе. Ретроспективный анализ развития / Палеха Ю. Н // ГІС-ФОРУМ-99: Матеріали науково-практичної конференції. К.,1999. С. 2938.

60. Палеха Ю. Н. ГИС-технологии и градостроительный кадастр / Палеха Ю. Н. // Питання інформаційно-методичного забезпечення містобудівного кадастру населених пунктів: Матеріали науково-практичної конференції К., 2000. С.2022.

61. Palekha Yurij. GIS and Town-Planning in Ukraine on Contemporary Stage. Living with diversity / Palekha Yurij. // Abstract Book of 29^th International Geographical Congress Seoul, 2000. Р. 401.

62. Палеха Ю. М. ГІС-технології та регіональне планування / Палеха Ю. М. // ГІС-ФОРУМ-2001: Матеріали міжнародної науково-практичної конференції з геоінформаційних технологій К., 2001. С. 2225.

63. Палеха Ю. М. Суспільно-географічні закономірності формування вартості території населених пунктів України / Палеха Ю. М. // Географічна освіта і наука в Україні: Збірник тез доповідей Міжнародної науково-практичної конференції. К., 2003. С. 173175.

64. Палеха Ю. М. Використання ландшафтних даних для оцінки земель України / Палеха Ю. М., Петренко О. М. // Ландшафтознавство: традиції та тенденції: Матеріали міжнародної наукової конференції. Львів, 2004. С. 188189. (Особистий внесок автора: визначені напрямки удосконалення грошової оцінки земель з урахуванням впливу фізико-географічних факторів).

65. Палеха Ю. М. Вплив вартості земель населених пунктів на їх господарський і територіальний розвиток / Палеха Ю. М. // Україна: географічні проблеми сталого розвитку: Матеріали ІХ з'їзду Українського географічного товариства. Київ-Чернівці, 2004. Т. 3. С. 5860.

66. Палеха Ю.М. Географічні відмінності в інвестиційній привабливості міст України / Палеха Ю.М. // Регіональні проблеми України: географічний аналіз та пошук шляхів вирішення: Збірник наукових праць Міжнародної науково-практичної конференції. Херсон, 2005. С. 308311.

67. Палеха Ю. Опыт создания ГИС городского кадастра г.Чернигова / Палеха Ю. // Геоінформаційні системи і технології в регіональному розвитку: Матеріали 1-го міжрегіонального практичного семінару. Чернігів, 2005. С. 108109.

68. Палеха Ю. М. Методологія розробки схем планування території на загальнодержавному та регіональному рівні / Палеха Ю. М. // Конструктивна географія: становлення, сучасні досягнення та перспективи розвитку: Збірник тез доповідей Міжнародної науково-практичної конференції. К., 2006. С. 3641.

69. Палеха Ю. Н. Экономико-географические аспекты формирования стоимости городских территорий (опыт Украины) / Палеха Ю. Н. // Географические исследования в начале ХХІ века: Материалы ХVI научной конференции молодых географов Сибири и Дальнего Востока. Иркутск, 2007. С. 3840.

70. Палеха Ю. М. Дослідження вартості територій населених пунктів - новий напрямок в Українській соціально-економічній географії / Палеха Ю. М. // Географія в інформаційному суспільстві: Зб. наукових праць. К., 2008. Т. 2. С. 284286.

Анотація

Палеха Ю.М. Теорія і практика визначення вартості територій і оцінки земель населених пунктів України (економіко-географічне дослідження) - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня доктора географічних наук із спеціальності 11.00.02 - економічна та соціальна географія. - Інститут географії НАН України, Київ, 2009.

У дисертації розроблені теоретико-методологічні основи й методика економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів. Вартість території розглядається на основі теорії диференціальної ренти як економіко-географічна категорія. Виділяються інфраструктурна та географічна складові диференціальної міської ренти. У свою чергу, географічна складова включає три компоненти: регіональну (виникає й розвивається на макрорівні), внутрішньоміську (мезоуровень) і локальну (мікрорівень). Стосовно населених пунктів обґрунтовується розрізнювання понять "земля" і "територія". На основі дослідження теорії та практики оцінки міських територій за кордоном (США, Російська Федерація, Великобританія, Швеція та ін. країни), а також спираючись на формування нормативно-правової бази оцінки населених пунктів в Україні, запропоновано методику економіко-географічного дослідження вартості міських територій та їх просторової диференціації. Виявлено основні географічні фактори, що впливають на формування вартості, дано їх оцінку і проведено типізацію міст України за сполученням впливу трьох основних факторів (чисельність населення, географічне положення, господарські функції). Розглянуто умови формування й внутрішньоміську диференціацію вартості території 11 найбільших міст і вибірково ряду малих міст і селищ України. Виконано комплексну типізацію 456 міст за особливостями внутрішньої планувальної диференціації території. Розглянуто практичні питання застосування вартості в окремих видах містобудівних і земельнооціночних робіт: у нормативній грошовій оцінці (для цілей оподатковування й оренди), в експертній грошовій оцінці (для визначення ринкової ціни), при визначенні інвестиційної привабливості міських територій, у містобудівному проектуванні (розроблення генеральних планів та інших видів містобудівної документації).

...