Земельное право в системе российского права

Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой.

Эти средства расходуются:

1) на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению мониторинга земель и кадастра

2) на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия

3) на освоение новых земель

4) на инженерное и социальное обустройство территории (строительство дорог, линий электропередач, связи, газо- и водоснабжения).

Рыночная стоимость земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату - принцип изменения. Рыночная стоимость зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования прав иных лиц на земельных участках, зависит от местоположения. Это называется принцип внешнего влияния.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующего требованиям законодательства, финансово осуществим и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной - принцип наиболее эффективного использования.

Арендная плата и земельный налог напрямую зависят от результатов кадастровой оценки. В связи с этим возникает ряд проблем:

1. Методики кадастровой оценки отдельных категорий земель не являются нормативными актами, следовательно, они не подлежат государственной регистрации и не обязательны для применения. Однако методики являются обязательными для определения стоимости необходимой для исчисления земельного налога. Таким образом, методикам необходимо придать статус нормативных актов.

2. Отсутствие процедур досудебного урегулирования споров связанных с кадастровой оценкой усложняет защиту прав налогоплательщиков. Их введение позволило бы учесть особенности отдельных землепользователей и землевладельцев.

3. В связи с существующим двусмысленным толкованием понятия «объект оценки» не всегда ясно принимать ли во внимание земельный участок с расположенными на нем объектами, либо земельный участок как самостоятельный объект.

Рыночная стоимость является гарантией для субъектов земельных отношений при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, при установлении публичных сервитутов и при реквизиции земельных участков. Здесь уже возмещению подлежит рыночная стоимость. Выкупная стоимость земельных участков. Смотри статью 2 о введении в действие земельного кодекса.

10 СДЕЛКИ ПО ПОВОДУ ЗЕМЛИ. ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

В условиях формирования земельного рынка сделки по поводу земли для современного российского государства - явление совершенно новое. Связано это с законодательным закреплением частной формы собственности.

Соотношение гражданского и земельного законодательства. Указ Президента РФ №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. определяет, что совершение сделок с землей регулируется нормами гражданского законодательства с учетом норм земельного, водного и иного законодательства. Согласно п. З ст. З ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При регулировании сделок с земельными участками учитывается земельное законодательство, а также начала гражданского законодательства (виды сделок, основания недействительности).

Где начинается сфера применения земельного законодательства? С условий предоставления земельных участков. Например: соблюдение целевого назначения земель при их использовании.

Порядок предоставления земельных участков в собственность (юридическое оформление сделок). Сделки с землей - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Условия совершения сделок с землей:

1) сделки совершаются в письменной форме

2) сделки с землей требовали нотариального удостоверения. Сейчас - не требуют. Закон 1997 г.

3) сделки с землей должны пройти государственную регистрацию

4) при совершении сделок с землей не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка

5) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка

6) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм

7) кадастровый учет.

Документы, необходимые для совершения сделок с землей:

1) документ, удостоверяющий личность гражданина

2) учредительные документы: устав, учредительный договор

3) свидетельство о праве собственности на земельный участок

4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству

5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок

6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке

7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)

В «Российской газете» за 28 января 2003 г. отмечается, что еще до введения в действие ФЗ «Об обороте земель с / х назначения» сделки с землей уже совершались в немногих регионах в небольшом количестве.

В 2002 г. отмечалось, что информация о сделках с земельными ресурсами будет опубликована в 2003 г.

По Официальным данным: в Саратовской области за 2001 г. было совершено 60 сделок с землей общей площадью 9,5 тыс. гектаров по цене 300 рублей за гектар. Во Владимирской области было произведено 8 сделок с землей общей площадью 170 гектаров по цене 2700 рублей за гектар. Кадастровая оценка названных с / х угодий составляет в Саратовской области 8120 руб. за гектар, во Владимирской области 12400 руб. за гектар. Продажа земель осуществлялась преимущественно на основе законодательства субъектов, которое нередко не соответствовало федеральному законодательству.

Сделки по поводу земли - это действия субъектов земельных отношений, направленные на изменение, прекращение земельных прав и обязанностей. Регулируется нормами гражданского законодательством, с учетом земельного, водного, о недрах и охране окружающей среды законодательства.

Условия совершения сделок с землей:

1. Сохранение целевого назначения земельного участка.

2. Соблюдение нормирования земельных участков, то есть не допускается совершения сделок с землей, если это приведет к необеспеченности минимальных размеров земельных участков для соответствующего целевого назначения. Ст. 33 ЗК определяет минимальные размеры без указания метража, однако отсылает к законодательству субъектов РФ.

3. Сохранение режима использования земель особо охраняемых территорий, не взятых из гражданского пользования (памятники природы).

4. Соблюдение экологических, санитарных, градостроительных и иных правил.

Виды сделок с землей:

Связанные с отчуждением:

1. Купля-продажа

2. Дарение

3. Наследование

4. Мена

Не связанные с отчуждением:

1. Аренда

2. Безвозмездное пользование

3. Ипотека

11 КУПЛЯ-ПРОДАЖА

До принятия нового ЗК сделки с землей уже совершались, но при отсутствии специального закона (каким является ЗК) формировать рынок земли было трудно. Правовой вакуум (образовавшийся после отмены Указом Президента большинства статей ЗК РСФСР 1991 г.) заполнялся актами субъектов федерации и указами Президента. Законы субъектов нередко противоречили федеральному законодательству и даже Конституции.

С принятием ЗК 2001 г. проблема стала решаться. ЗК требовал принятия новых законов.

Проблемы:

1) до сих пор нет закона об оценке земли. При проведении земельной реформы реформаторы не оценили имеющиеся ресурсы. В других странах такая оценка была произведена.

2) отсутствие системы земельно-крестьянских банков. Эта проблема была поставлена и взята на контроль в федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы».

3) купля-продажа

Кто и сколько может купить земельных ресурсов?

Минимальные пределы земельных участков обозначены в ФЗ «Об обороте земель с / х назначения», остальное отдано для решения субъектам федерации.

Как приобретенные земли будут использоваться?

Не должно быть самовольного изменения целевого назначения земель.

4) залог земельных участков и земель с / х назначения. Проблема: как выкупить заложенные земли при отсутствии достаточного финансирования. Здесь земельно-крестьянские банки сыграли бы свою положительную роль.

От различных регионов поступает различная информация. С введением в действия ФЗ «Об обороте земель с / х назначения» наблюдалась «земельная лихорадка»: скупали земельные паи крестьян (5 гектаров) по 1000 руб. за гектар. Так было продано 40 тыс. с / х угодий. Только вмешательство гос. органов остановило этот процесс.

Губернатор Краснодарского края Ткачев отмечал, что особых проявлений «земельной лихорадки» у них отмечено не было. Там действуют крупные с / х предприятия, производящие 80% всей продукции. Вся земля разделена на паи. Более 3 млн. гектаров, т.е. 2 / 3 всех земель находятся в руках крестьян, которые имеют право на отчуждение своего пая.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки предоставлено субъектам федерации и, если такое положение закреплено в законодательстве субъекта, - органам местного самоуправления.

Регион (субъект федерации) не может воспользоваться этим правом в полном объеме из-за ограниченности финансовых ресурсов. Например, выкуп в краевую собственность 1% кубанской пашни обошелся бы в 1 млрд. рублей. Субъектам остается один выход - покупать только лучшие, элитные земли (участки).

Губернатор Самарской области считает право преимущественной покупки земель определенным барьером на пути формирования цивилизованного земельного рынка. Т.к. бюджет субъекта федерации ограничен. В законе Самарской области «Об обороте земель с / х назначения» (во многих субъектах уже приняты такие законы), они отказались от права преимущественной покупки земель, а также установили верхнюю предельную норму покупки земель одним лицом - не более 30%.

Вывод: в 1 / 3 субъектов федерации приняты свои законы «Об обороте земель с / х назначения». Российское государство еще не полностью готово к формированию рынка земли.

Установлены следующие цены:

- в Краснодарском крае 45 тыс. рублей за гектар

- Подмосковье - 33 тыс.

- Ставропольский край - 25 тыс. «Приморье - 10-20 тыс.

- Якутия и Камчатка - 5 тыс.

Купля-продажа земельных участков.

Существенным условием будут предмет и цена, что следует из гражданского кодекса (ст. 554-555). Третье существенное условие - наличие информации об обременениях и ограничение его использования. Ч. 3 ст. 37 - для покупателя предусмотрены защита его права.

Могут быть участки, прошедшие государственный учет, то есть, должно быть наличие информации, его площадь место положение, его площадь, указание на целевое назначение. Часть 2 ст. 37 содержит условия, которые будут признаваться недействительными при включении их в текст договора.

Устанавливающее право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных.

земля право собственность пользование

12 ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Понятие и общая характеристика права землепользования.

Понятие права землепользования рассматривается в трех аспектах:

1. Объективный смысл: система правовых норм устанавливающих условия и порядок использования земельных участков, который носит комплексный характер и является производным от права собственности.

2. В субъективном смысле: права и обязанности землепользователей в области рационального использования земель и их охраны.

3. Правоотношение

1. Вещное абсолютное (собственность, право пожизненного наследуемого владения)

2. Обязательственное относительное (договор, аренда, безвозмездное срочное пользование, частный сервитут.)

Субъекты:

1. Физические лица

2. Юридические лица

Публичные образования в качестве собственников не используют (исключения только в случаях рентных платежей)

Объект:

1. Земельный участок

2. Часть земельного участка

Виды права землепользования

- бессрочное

- Временное

- Краткосрочное

- Среднесрочное

- Долгосрочное

По общественной форме землепользования

- Индивидуальное

- Коллективное

По механизму возникновения права землепользования

- Первичное (Пользование частным собственником)

- Вторичное

Принципы

1. Плановое и строго целевое использование земли, которое предусматривается в генеральных планах, схемах планировки и застройки и путем внутрихозяйственного планирования

2. Принцип хозяйственной самостоятельности землепользователя

3. Устойчивость стабильность землепользования

4. Равноправное развитие различных форм хозяйствования на земле

5. Приоритет сохранности земель сельхоз назначения, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов

Содержания землепользования

Статьи 40-42 ЗК

Права и обязанности:

1. землепользователи вправе использовать в установленном законом порядке для собственных нужд, имеющихся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые

2. вправе обустраивать колодцы и скважины на глубины не ниже первого водоносного горизонта без специального разрешения

3. вправе обустраивать подземные сооружения на глубину до 5 метров

4. вправе возводить жилые, производственные, бытовые здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных правил норм и других правил (гигиенических, противопожарных),

5. Производить в соответствии с разрешенным использование оросительные, осушительные, милиаративные работы, обустраивать пруды и обводненные карьеры.

6. Иные права

Обязанности:

1. Пользоваться земельными участками способами и приемы, которые не причиняют вред окружающей среде

2. Своевременно приступать к освоению земельных участков, если срок предусмотрен законом.

3. Своевременно производить платежи за землю. Производить предоставление информации в государственные органы о качественном состоянии и охране использования земель (для юридических лиц).

4. Не допускать загрязнения, захламления, зарастания земель сорняками, кустарниками, боле того данные действия могут перейти в ответственность уголовно или административно-правовую.

13 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ: СУБЪЕКТЫ, ОБЪЕКТЫ И ВИДЫ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ

Право пользования землей - один из центральных правовых институтов земельного права. Это объясняется тем, что именно в процессе землепользования происходит извлечение полезных свойств земли как всеобщего предмета труда и как главного средства производства в сельском хозяйстве.

Значение данного института состоит в том, что в нем заложены базовые положения, на основе которых строятся иные виды землепользования, формируются правовые режимы отдельных категорий земель.

Триединая роль земли подчеркивает тесную связь права пользования землей с другими институтами (например: с гос. управлением землей. Возможна ситуация, когда прежде чем предоставить землю одному субъекту, ее нужно сначала изъять у другого. Надо обеспечить контроль за использованием земель).

Институт права землепользования тесно связан с недро-лесо-водопользованием, т.к. все эти ресурсы составляют единый природный комплекс, в котором земля занимает ведущее положение.

При размещении различных объектов раньше учитывался только экономический интерес государства. Однако следует учитывать и возможный ущерб окружающей среде. Должен быть учтен экологический фактор, экологические требования. Долгое время нарушалось экологическое равновесие в природе, что повлекло негативные последствия (в том числе отразилось на здоровье людей). Современное земельное законодательство пронизывается экологическими требованиями. В настоящее время идет процесс экологизации законодательства. Об этом говорят ст. 1, 13, 14 и др. ЗК и требования ст. 9, 36 и др. Конституции.

Право землепользования - это система норм, устанавливающих основания возникновения и прекращения права пользования землей, права и обязанности землепользователей в целях наиболее рационального использования и охраны земель, сохранения и улучшения природной среды.

(Под землепользователями в данном случае понимаются все: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы).

Субъекты права пользования землей

- граждане и их объединения

- юридические лица

- иностранные граждане и иностранные юр.

- лица без гражданства

Все они имеют право на том или ином титуле пользоваться земельными ресурсами РФ.

Объекты землепользования. Общим объектом права пользования землей является Земельный фонд РФ и его составные части (категории). Об этом говорит ст. 7 ЗК.

В узком смысле: объектом субъективного права пользования землей является индивидуализированный земельный участок с выделением его в натуре, определением границ землепользования и с выдачей документа, удостоверяющего право пользования данным участком.

Понятие земельного участка. Ст.8 закона Свердловской области №40-ОЗ. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус (режим) и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

4.2 Ст. 6 ЗК РФ: Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Нормирование землепользования Ст. ЗЗ ЗК РФ («Нормы предоставления земельных участков»):

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности

- законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

3. Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Некоторые субъекты федерации устанавливают конкретные размеры. Например, ст. 90 закона Свердловской области («Нормы предоставления земельных участков»):

1. Земельные участки предоставляются:

а) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, минимальный размер участка которого определяется технико-экономическим обоснованием, в том числе в собственность бесплатно - в пределах среднерайонной нормы на одного члена хозяйства;

б) для садоводства - от 0.08 до 0.20 га на семью в собственность за плату или бесплатно, если для этой цели предоставляются малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и нарушенные земли, либо в постоянное пользование или аренду, если земельный участок находится в зоне, не подлежащей приватизации;

в) для коллективного животноводства - в соответствии с проектной документацией;

г) для огородничества - от 0,04 до 0,20 га на семью в аренду или во временное пользование*;

д) для дачного строительства - от 0,08 до 0,20 га на семью в собственность за плату либо в постоянное пользование.

2. Конкретные максимальные размеры земельных участков для целей, указанных в части 1 настоящей статьи, а также предельные нормы предоставления земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются органами местного самоуправления.

3. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых государственным, кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным и иным хозяйственным обществам (товариществам), не устанавливаются.

4. Для других видов строительства, предпринимательской деятельности, а также для иных не запрещенных законом целей предельные размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с градостроительной и проектно-технической документацией.

- такой вариант действовал до принятия ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.98 г.

На землях, выделенных во временное пользование, не могли возводить капитальные строения. Этот закон предоставил право приватизировать участки.

Ст. 28 ФЗ «О садоводческих...» («Особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков»):

1. Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

2. Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами РФ и законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Не установлены нормы для кооперативов. АО.

Для крестьянских (фермерских) хозяйств: согласно Положению о крестьянских (фермерских) хозяйствах 1994 г., предельный размер участка для крестьянского хозяйства - 150 га. Эта норма действует в Свердловской области. Известны случаи, когда участки составляют до 400 га. Однако преимущественно хозяйства все-таки малоземельные (участки составляют 10-15 га).

Закон Челябинской области устанавливает примерно такие же нормы.

В законе «О земле» Краснодарской области установлена норма землепользования - 300 га - т.к., по их мнению, землепользование в меньших размерах не очень эффективно. Существует проблема развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Нужно создавать с/х производственные кооперативы, ассоциации.

Виды землепользования

1) по целевому назначению:

- землепользование для ведения с/х производства

- для градостроительных и иных нужд

2) по субъектам:

- юридических лиц

3) по срокам:

- землепользование

- срочное (осуществляется по договору аренду и по договору о временном пользовании земельным участком)

- бессрочное (осуществляется на титуле собственности)

- краткосрочное (договор заключается на 49 лет)

4) по правовой природе:

- землепользование

- первичное (когда землепользователь получает землю от государства в установленном законом порядке)

- вторичное (земельный участок для установленных целей предоставляется первичным землепользователем)

Пример вторичного землепользования - служебный земельный надел. Служебный земельный надел предоставляется отдельным категориям граждан отдельных сфер (работники промышленности, ж/д транспорта, лесного хозяйства и т.п.). Основанием для предоставления служит факт нахождения работника в трудовых отношениях. Работники получают служебный земельный надел от администрации своего предприятия на период своей работы в предприятии. Исключение составляют пенсионеры, инвалиды и т.п.

2. Принципы права пользования землей. Общие принципы земельного права земельного законодательства трансформируются по отношению к конкретному институту. Ст. 1 ЗК РФ, ст.2 закона Свердловской области.

1) Плановое и строго целевое использование земель

Плановое использование земель применительно к крупным городам осуществляется через:

- Генеральный план

- в схемах планировки и застройки иных поселений

- внутрихозяйственное планирование.

Нецелевого предоставления земельных участков не должно быть. Использование земельных участков должно быть строго целевым.

2) Хозяйственная самостоятельность землепользователей

Современное законодательство предоставило это право всем землепользователям.

3) Принцип устойчивости (стабильности) землепользования

- землепользователь должен быть уверен, что при использовании им принадлежащего ему участка ему никто не помешает.

4) Принцип равноправного развития различных форм хозяйствования на земле

5) Приоритет права землепользования. Приоритет права пользования землями особо охраняемых территорий.

6) Использование земли как основы жизни и деятельности народов. Земли используются в сельском хозяйстве и иных сферах деятельности. Участие граждан в принятии решений, которые затрагивают их права на землю.

7) Принцип пользования землями в их триединстве (триединой роли земли). При проведении с / х, строительных работ.

Перечисленные принципы взаимосвязаны, находятся в единстве. Нарушение какого-либо одно из этих принципов, влечет за собой нарушение других.

3. Содержание права пользования землей. Пользование землей = использование земли, т.к. осуществляется через эксплуатацию земли.

Содержание права пользования землей - это совокупность прав и обязанностей всех землепользователей.

Содержание права пользования землей проявляется через фактическую эксплуатацию земельных ресурсов, использование полезных свойств земли.

Новый ЗК РФ закрепляет права собственников, т.к. они шире прав остальных (землепользователей, землевладельцев, арендаторов). Но подчеркивает, что многие права, имеющиеся у собственников и иных землевладельцев - одинаковы.

Согласно ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые.

К общераспространенным полезным ископаемым относятся:

- торф

- глина

- песок

- пресные воды

- гравий

Белая глина к общераспространенным полезным ископаемым не относится.

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На своем земельном участке собственник может построить:

- постройки, сооружения

- жилой дом

- склад для хранения выращенной с/х продукции

- навесы для хранения техники.

На землях с / х назначения имеются участки, которые по непосредственному назначению используются частично - это пространственный операционный базис.

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственники земельных участков имеют право распоряжаться ими.

Перечень закрепленных прав не является исчерпывающим. Право на посадку и выращивание с / х продукции. Товаропроизводитель вправе распорядиться своей продукцией по своему усмотрению (ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» от 2 декабря 1994 г.). Для получения экономической прибыли (дохода).

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации. Закрепляя круг прав, земельное законодательство возлагает на землепользователей определенные обязанности. Это делается для того, чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земли.

Обязанности землепользователей закреплены в ст. 42 ЗК РФ. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

1) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

При предоставлении земельных участков из категории земель запаса определяется целевое назначение земель: если земли предоставляются для с / х - земельный участок переводится в категорию земель с / х назначения, если для строительства - в категорию земель поселений и т.д.

2) использовать предоставленные земельные участки способами и приемами, которые не причиняют вреда окружающей среде

3) своевременно приступать к использованию земельных участков, предоставленных для соответствующей цели. ЗК РФ и ПС РФ определяют сроки: для с / х и индивидуального жилищного строительства - 3 года. Срок может быть установлен в договоре.

Со стороны государства предусматривается:

- проведение государственного земельного контроля

- проведение мониторинга земель

- ведение государственного земельного кадастра.

4) своевременно производить платежи за землю.

5) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

6) на землях с / х назначения к землепользователю предъявляется требование сохранения и повышения плодородия земель. Необходимо не допускать деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий. ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ

7) не допускать загрязнение, захламление, зарастания земель сорняками и кустарниками. Такие земли могут быть изъяты из хозяйственного оборота.

8) не нарушать права иных землепользователей

9) своевременно предоставлять в соответствующие гос. органы информацию о качественном состоянии и охране используемых земель. Такая информация необходима, чтобы на уровне федерации, субъекта федерации Правительство государства имело представление о состоянии земельного фонда. Для этого предусмотрено ведение гос. земельного кадастра.

На землепользователей могут быть наложены и иные обязанности.

Все права и обязанности осуществляются в тесном единстве и взаимодействии.

Землевладельцы используют права по собственному усмотрению, но обязательно с учетом двух факторов:

1) целевое использование

2) в рамках действующего законодательства.

Если землепользователь отказывается от реализации принадлежащих ему прав, то это не означает автоматического отказа (неисполнения) обязанностей.

4. Основания возникновения и прекращения права пользования землей. Самостоятельно глава 7 ГК РФ, ст. 20, 21 3К РФ

Основания прекращения права пользования землей. Изъятие земельного участка как основание прекращения права пользования землей: изъятие для государственных и муниципальных нужд и изъятие в качестве санкции за нарушение земельного законодательства (реквизиция). Земельный сервитут: частный и публичный. Защита прав.

14 ИПОТЕКА, ЗАЛОГ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

По дорогу залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными федеральными законами.

Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитным договорам, по договорам-займа и по иным обязательствам, если иное не предусмотрено федеральным законом

Существенные условия:

1. Предмет

2. его оценка

3. Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой

Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила свое закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.

Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.

Ипотека:

1. это договор

2. способ обеспечения исполнения обязательств

3. Вид обременения имущества

Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.

Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.

2. При ипотеке земель сельхоз назначения ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости

3. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

4. Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю

15 ВОПРОС ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

Субъектами могут быть только физические лица. Данное право сохраняется как остаточное правовое явление и на данном праве земельные участки не предоставляются. В соответствии с п. 2. ст. 20 распоряжение земельным участком не допускается за исключением перехода прав на участок по наследству, государственная регистрация перехода права проводится на основании свидетельства о праве наследовании. В отличии от права общей собственности право общего владения не предусмотрено, поэтому ели наследников несколько, а участок является неделимым, то в каждом конкретном случае, решается вопрос о переходе ПНВ к одному из наследников и о выплате другим наследникам денежной компенсации их доли. В соответствии с ранее действующим законодательством участки, как правило, предоставлялись для цели, не связанной с предпринимательской деятельностью. Распоряжение: граждане могут приватизировать участки бесплатно в упрощенном порядке.

Пожизненное наследуемое владение

Нормативная основа: статья 21 ЗК РФ, статьи 265-267 ГК.

После принятия земельного кодекса 2001 года земельные участки на данном праве гражданам не предоставляются, однако сохраняется это право и существует возможность его переоформление на право собственности. Является ограниченным вещным правом, является абсолютным правом, возможно использование всех видов абсолютной защиты. Дачная амнистия находящемся на этом праве не допускается, за исключением перехода прав по наследству. Основанием будет свидетельство о праве на наследство.

В скором времени прекратит свое существование

16 ПРАВО ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ

Субъектами данного права могут быть, во-первых, граждане, которым участки предоставлены до 1991 года, в настоящее время гражданам участки на данном праве не предоставляются (ст. 20 ЗК РФ), это могут быть любые юридические лица, которым участки предоставлялись до 1991 года. В-третьих, в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ следующие категории субъектов, государственные муниципальные учреждения, во-вторых, казенные предприятия; центры исторического наследия президентов РФ; органы государственной власти и органы местного самоуправления (это не сами органы, а их юридические лица).

И граждане, и юридические лица обладатели права ПБП не вправе распоряжаться земельным участком. Граждане и юридические лица, не перечисленные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, граждане вправе приватизировать земельный участок, а юридические лица обязаны переоформить на право аренды или приобрести в собственность, а религиозные организации, кроме этого, должны переоформить на право безвозмездного пользования до 1 января 2010 года в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ. за не переоформление предусмотрен штраф.

Любые земельные участки могут предоставляться любой категории земель, кроме земель запаса.

Постоянное бессрочное пользование. Нормативная основа: статья 20 ЗК РФ, статьи 268-270 ГК РФ. Государственным и муниципальным учреждения, казенным предприятия, органам государственной и муниципальной власти земельные участки могут предоставляться на этом праве. Иным юридическим лицам, как и физическим земельные участки на этом праве не предоставляются. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 закона о введении в действие ЗК лица за исключением вышеперечисленных субъектов обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Религиозные организации переоформляют это право на право безвозмездного срочного пользования или на право собственности до 1 января 2010 года по правилам статьи 36 ЗК. За нарушение сроков переоформления предусмотрена санкция статьей 7.4 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от 20000 до 100000 рублей.

Существует запрет на распоряжение земельным участком для физических и юридических лиц.

Унитарным предприятиям земельные участки могут предоставляться только на праве аренды.

Основания прекращения права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Это статья 45:

1. Добровольное, то есть добровольный отказ

2. Принудительное.

- Абзацы 1-4 части 2 статьи 45. Вследствие деликтного поведения

- Абзац 5-6 основания не связанные с неправомерными действиями землевладельцев и землепользователей в случае реквизиции и изъятия для государственных и муниципальных нужд

17 АРЕНДА

Субъектами аренды могут быть любые физические или юридические лица, иностранные юридические лица, иностранные граждане, лица без гражданства, могут иметь земельные участки в аренде, за исключением случаев указанных в законе. Применяется гл. 34 ГК РФ к данным отношениям. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор и владеет, и пользуется участком. Субъектом выступает арендодатель (собственник или лицо уполномоченное) и арендатор (физическое или юридическое лицо). Основанием является договор аренды. Законом установлены условия: предмет договора и арендная плата. Максимальный и минимальный срок могут быть установлены ФЗ (например, аренда сельхоз назначения 49 лет).

При аренде государственных или муниципальных земель общие начала установления арендной платы определяются Правительством РФ.объектом аренды выступает участок в целом, прошедший кадастровый учет. Арендатор может распоряжаться земельным участок (п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ).

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Нормативная база этой сделки - общие положения об аренде ГК + статьи 22, 26, 65 ЗК.

Существенные условия:

1. Предмет - земельный участок либо часть земельного участка. Статья 15 закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К договору прилагается чертеж.

2. Цена - статья 65 ГК. До принятия земельного кодекса такого существенного условия как цена не было.

Срок не будет являться существенным условием.

В случае передачи в аренду земельного участка из частной собственности цена определяется соглашением сторон. При передаче земельного участка в аренду из публичных форм собственности, общие начала определение арендной платы могут быть установлены постановлением правительства РФ.

Допускается передача земельных участков в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. С принятием федерального закона «об особых экономических зонах» от 22 июля 2005 года для резидентов указанных зон предусмотрен ряд ограничений как арендаторов. Отметим некоторые:

1. Они не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо по его взносу в производственный кооператив.

2. Они не вправе сдавать земельный участок в субаренду.

Дать определение понятию резидент особой экономической зоны.

Арендатор земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности имеет преимущественное право его покупки в порядке предусмотренным гражданским законодательством для случаев продажи доли, правил общей собственности

Формы договора аренды:

Простая письменная форма - если на срок до одного года. Если срок больше чем один год - то необходима регистрация. Если срок не установлен - то регистрация не требуется.

Ипотека, закол на земельные участки

18 ПРАВО БЕЗВОЗМЕЗДНОГО СРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (СТ. 24 ЗК РФ И ГЛ. 36 ГК РФ)

Случаи установления:

- это земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, участки предоставляются иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, применяются нормы ГК РФ (плата не взимается).

- это земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, участки предоставляются уполномоченными органами (ст. 29 ЗК РФ), юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 на срок до одного года. Основанием будет решение уполномоченного органа.

- это земель, находящихся в публичной собственности уполномоченными органами религиозным организациям в 2 случаях:

а) для строительства зданий и сооружений религиозного назначения на срок строительства;

б) религиозные организации, которые имеют на праве безвозмездного пользования строения благотворительного или религиозного назначения на срок эксплуатации.

- это из земель, находящихся в публичной собственности уполномоченными органами лица, с которыми заключен муниципальный или государственный контракт на строительство объекта недвижимости, которое осуществляется за счет средств соответствующего бюджета для государственных или муниципальных нужд на срок строительства.

- из земель организаций отдельных отраслей экономики: организации транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Предоставляется гражданам (работникам) в виде служебного надела, т.е. дать возможность работникам, которые в силу исполнения своих служебных обязанностей вынуждены работать и проживать вдали от населенных пунктов, чтобы самостоятельно себя кормить. Это устанавливается законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Срок пользования - это срок время трудовых отношений. ЗК предусматривает случаи сохранения это прав. Объект прав - это участок, находящийся в собственности организации (служебный надел).

Право безвозмездного срочного пользования

Нормативная основа: статья 24 ЗК РФ, глава 36 ГК РФ, которая регламентирует договор ссуды.

Основания возникновения:

1. Из публичных форм собственности предоставляется субъектам постоянного бессрочного пользования на срок не более чем 1 год на основании административного акта.

2. Из частной собственности предоставляется физическим и юридическим лицам на основании договора, требующего государственной регистрации, если заключен на срок более одного года

3. В качестве служебного надела работникам определенных отраслей экономики (пример: работник лесного хозяйства) на время установления трудовых отношений на основании заявления работника по решению соответствующих организаций. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений однако существует исключения. Данное право сохраняется:

- За работником, прекратившем трудовые отношения, при переходе на пенсию по старости или инвалидности

- Возможно, сохранение права за одним из членов семьи работника

- Призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу на срок ее прохождения

- На весь срок обучения в образовательном учреждении

- В случае погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

За нетрудоспособными членами или инвалидами сохраняется пожизненно, за несовершеннолетними детьми до наступления совершеннолетия

- Из публичных форм собственности религиозным организациям для строительства объектов недвижимости религиозного и благотворительного назначения на основании административного акта

- Из публичных форм собственности лицам с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости осуществляемого за счет средств публичных бюджетов на срок строительства этого объекта на основании административного акта.

19 ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ) - СТ.23 ГКРФ

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- (в ред. Федерального закона от 14.07.2008 №118-ФЗ)

- (см. текст в предыдущей редакции)

- 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ)

- (см. текст в предыдущей редакции)

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; (пп. 7 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) см. текст в предыдущей редакции)

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; (пп. 8 в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №260-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

4. Сервитут может быть срочным или постоянным.

4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

...