Вдосконалення механізму створення і функціонування об’єднань співвласників багатоквартирного будинку

83

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

УКРАЇНСЬКА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОГО УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

Дніпропетровський регіональний інститут державного управління

Магістерська робота на здобуття

кваліфікації магістра державного управління

Вдосконалення механізму створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

Науковий керівник

Олексій Григорович

Слухач

Олійник Олена Василівна

Дніпропетровськ - 2003

РЕФЕРАТ

Магістерська робота: 78 с., 49 джерел, додатки.

Перелік ключових слів : ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА, РЕФОРМУВАННЯ, ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ, ПРИВАТИЗАЦІЯ, ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНЕ ГОСПОДАРСТВО.

Об'єктом дослідження є процес розповсюдження приватного утримання житла шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Предметом магістерської роботи є вдосконалення організаційно-правових та економічних механізмів створення та функціонування об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Метою роботи є дослідження і розробка організаційно-правових та економічних механізмів створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, а також обґрунтування стратегії створення ОСББ як одного з головних напрямків реформування житлово-комунального господарства.

Очікувані наслідки та їх новизна: впровадження принципово нових підходів до організації обслуговування житлового фонду відповідно до визначеної стратегії реформування житлового господарства шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Результати дослідження можуть бути застосовані при опрацюванні органами місцевого самоврядування стратегії реформування житлово-комунального господарства, як великих, так і малих міст, якщо приоритетним напрямком буде створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В УКРАЇНІ : ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

1.1 Характеристика сучасного стану житлово-комунальної галузі

1.2 Приватизація як чинник поширення процесу створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

РОЗДІЛ 2. ОРГАНІЗАЦІЙНО-ПРАВОВІ ЗАСАДИ ДІЯЛЬНОСТІ ОБЄДНАНЬ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

2.1 Нормативно-правова основа створення та функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

2.2 Аналіз зарубіжного досвіду створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

РОЗДІЛ 3. ПОБУДОВА ЕФЕКТИВНОГО МЕХАНІЗМУ ФУНКЦІОНУВАННЯ ОБ'ЄДНАНЬ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

3.1 Створення моделі ефективної діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

3.2 Аналіз проблем та шляхи їх вирішення, що виникають в процесі діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

3.3 Пропозиції щодо покращення функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ДОДАТКИ

ВСТУП

Житлово-комунальний комплекс - це головна складова міського господарства, яка являє собою сукупність різних підприємств, служб, інженерних мереж, розташованих на території міста, що покликані задовольняти комунальні, побутові, матеріальні і соціально-культурні потреби жителів міста.

Розвиток житлово-комунального господарства може бути забезпечений лише завдяки проведенню житлово-комунальної реформи, необхідність якої обумовлена декількома актуальними проблемами, а саме :

низькою якістю житлово-комунальних послуг;

низьким рівнем розрахунків населення за житлово-комунальні послуги;

відсутністю необхідних ресурсів для підтримки та розвитку міської інженерної інфраструктури.

Вирішення даних питань є визначальною метою та напрямком житлово-комунальної реформи. Вона спрямована на підвищення якості житлово-комунальних послуг завдяки економічному та технологічному реформуванню житлово-комунального комплексу міста.

На даний час, перед житлово-комунальним господарством постає суттєва проблема - яким чином зробити якомога більше з меншими витратами. За для свого виживання сфера утримання житлового фонду повинна буде забезпечити більш високу продуктивність та якість.

Традиційно, увесь комплекс послуг по утриманню житла виконувався ЖЕУ, які були монополістами у даній сфері. З часом рівень цього утримання значно погіршився, залишивши у нащадок великий обсяг невиконаних робіт по ремонту та утриманню житла, а також незадоволеність населення якістю послуг і станом житлового фонду.

Оскільки, Україна йде шляхом до ринкових відносин, житло необхідно розглядати як майно. Утримання цього майна необхідно розглядати як бізнес, який може бути прибутковим та респектабельним.

В умовах скорочення бюджетного фінансування програм розвитку і утримання житла, повної сплати вартості послуг споживачами, доцільним є розвиток альтернативних форм утримання житлового фонду. Міжнародний досвід свідчить про життєспроможність створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які відомі за межами України як “кондомініуми”.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку за законодавством України - це господарська організація, створена виключно для обслуговування, ремонту та реконструкції житлового будинку, та утримання прилеглої території за кошти членів об'єднання і за рахунок доходів від господарської діяльності [5].

В даній роботі об'єднання співвласників багатоквартирного будинку розглядається як пріоритетний напрямок реформування житлово-комунального господарства.

Об'єктом дослідження є процес розповсюдження приватного утримання житла шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, як нова форма утримання житлового фонду. Місцеві органи влади зацікавлені та мають виступати ініціаторами створення ОСББ, взявши на себе організаційну та інформаційно-роз'яснювальну роботу.

Предметом магістерської роботи є вдосконалення організаційно-правових та економічних механізмів створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Мета створення ОСББ - на сам перед, це забезпечення і захист прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належне утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством.

З 1992 року в Україні розпочалася приватизація, яка триває дотепер. Передаючи житло у власність громадянам, держава почала міняти основи своєї житлової політики.

30 червня 1995 року Верховна Рада приймає “Концепцію державної житлової політики” [10], в якій наголошується, що одним із основних чинників, які обумовлюють необхідність реформування житлово-комунальної сфери, є “надмірна монополізація будівництва, реконструкції і утримання житла”, а основними шляхами реалізації державної політики є “продовження приватизації державного житлового фонду, створення ринку житла і ринкових структур в житловому господарстві”.

З метою прискорення процесів прийняття рішень на місцях з питань створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та регулювання їхньої діяльності Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. № 558 було затверджено Положення про порядок створення і діяльність об'єднань.

Для виконання цієї Постанови Держжитлокомунгосп України у квітні 1996р. розробив та затвердив “Типовий статут об'єднань” і “Положення про порядок їх державної реєстрації”, а спільним рішенням Держкомітетів з земельних ресурсів, містобудування та архітектури, житлово-комунального господарства та Фонду державного майна в той же час було затверджено “Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій” для надання їх у спільну власність або спільне користування об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків.

Вирішальним кроком влади у напрямку до розвитку ОСББ в Україні було прийняття закону, що регламентує діяльність кондомініумів, а саме - закон “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, який вступив в дію 4 січня 2002 року [5]. Але, нажаль, закон не розкриває у повній мірі стосунки, які мають складатися між місцевими органами самоврядування та ОСББ. Уряд намагається створити нормативно-правовий механізм, оснований на зарубіжному досвіді адаптованому до сучасних умов. Але даний механізм зустрівся з значними труднощами, такими як:

низький рівень інформованості мешканців про можливість і правила створення об'єднань;

відсутність у багатьох мешканців мінімальних навичок організаційної та технічної роботи у даній сфері;

недовіра мешканців до нововведення, тому що створити ОСББ запропонувала виконавча влада;

побоювання мешканців, що організація ОСББ призведе до необхідності якихось додаткових витрат на утримання будинку.

Відсутність тривалого досвіду роботи даного механізму не дає змоги характеризувати недоліки, тому складно визначити, чи є це єдиним вірним шляхом до позитивних змін у житлово-комунальній сфері.

Вивчення літературних джерел з питання житлової проблеми в Україні, шляхів її розв'язання виявило, що дана галузь соціальної сфери надовго залишалася за межами досліджень українських фахівців та науковців. Сьогодні ми маємо, здебільше, окремі статті, друкування у газетних виданнях та періодиці. Статистичні дані є дуже розрізненими і не дають повної картини наявного становища.

Характеризуючи ступінь вивчення теми, важливо згадати що наукові публікації провідних фахівців у житлово-комунальній сфері, щодо створення ОСББ та їх функціонування, не містять в собі детального аналізу стосунків, що мають складатися між :

членами ОСББ в середині об'єднання;

членами об'єднання і його керівництвом;

членами ОСББ та мешканцями будинку, які відмовилися увійти в об'єднання;

ОСББ та місцевими органами влади.

та найважливіше - як захистити права споживачів на ринку комунальних послуг, який тільки-но утворюється на Україні.

Головною проблемою магістерського дослідження є - визначення шляхів створення ефективних механізмів управління муніципальним житлом.

Головною метою роботи є - вдосконалення організаційно-правових та економічних механізмів створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Завданням магістерської роботи є :

дослідження реального становища, що склалося у житлово-комунальному господарстві України;

визначення ролі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у реформуванні житлового господарства;

розробка пропозицій щодо вдосконалення системи взаємозв'язків між об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку та місцевими органами самоврядування;

аналіз проблем, що виникають в процесі функціонування ОСББ;

підвищення поінформованості населення, щодо діяльності ОСББ;

створення сприятливого клімату серед населення;

проаналізувати та узагальнити вітчизняний і зарубіжний досвід в області створення ОСББ (кондомініумів), адаптувати його до наявних умов.

Успіх магістерського дослідження значною мірою залежить від методів, що будуть обрані. Тому, під час дослідження використовуються загальнонаукові методи дослідження. В якості загальнонаукових використовуються методи: діалектичного аналізу, змістовного аналізу.

Емпірична база дослідження базується на аналізі співпраці виконавчих органів влади з об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків, статистичних даних, проведення спостережень під час стажування, та даних отриманих під час вивчення іноземного досвіду у сфері діяльності ОСББ.

Результати дослідження можуть бути застосовані при опрацюванні стратегії реформування житлово-комунального господарства, як великих, так і малих міст, якщо приоритетним напрямком буде створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

РОЗДІЛ 1. ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В УКРАЇНІ: ПРОБЛЕМИ

ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

1.1 Характеристика сучасного стану житлово-комунальної галузі

Під час переходу держави до ринкової системи функціонування економіки бюджетне фінансування практично припинилося. Саме тоді були проголошені основні принципи реформи галузі: демонополізація, роздержавлення, енергозбереження, нова тарифна політика та форми управління. Проте вся реформа звелася тільки до підвищення цін на послуги.

Відсутність комплексного підходу до запровадження ринкових відносин, недосконалість нормативно-правової бази та непослідовність у прийнятті рішень, неналежна увага керівників міст і областей до цієї справи, а головне відсутність інституційних перетворень призвели до нинішнього кризового стану галузі.

З прийняттям Конституції України та закону про місцеве самоврядування розпочато приватизацію житла, передачу в комунальну власність об'єктів соціальної інфраструктури [1, 6]. Цей процес не завершено, але вже нині видно, що йому заважає нечітке законодавче розмежування повноважень органів виконавчої влади різного рівня. Так, до функцій обласних державних адміністрацій віднесено контроль за комунальним обслуговуванням населення, регулювання тарифів на житлово-комунальні послуги тощо. Водночас багато управлінь водопровідно-каналізаційного господарства та теплокомунікацій передані в комунальну власність територіальних громад, відтак, облдержадміністрації не мають важелів впливу на них. Щоправда, і відповідальності перед споживачами також.

На сучасному етапі переходу країни до ринкових відносин, існує два варіанти вирішення житлової проблеми: перший - це повернення до старої патерналістської системи забезпечення житлом, коли держава повинна була б створювати та надавати всім громадянам однакові блага, при цьому громадяни мали їх очікувати стільки, скільки прийдеться; другий - це варіант докорінних економічних реформ, які не завжди охоче сприймаються менш захищеними верствами населення (у даному випадку очікування можуть бути ще більш розтягнутими у часі).

Після вступу України до Ради Європи у 1995 р. та підписання у 1996 р. “Європейської Хартії про місцеве самоврядування”, перед державою висуваються вимоги щодо розв'язання житлової проблеми за новими європейськими стандартами.

Проведення житлово-комунальної реформи - один з центральних напрямків соціальної політики України. Якість життя в країні визначається передусім забезпеченістю житлом, ступенем його благоустрою, комфортності, зручності, які в свою чергу, цілком залежать від послуг, що надає житлово-комунальне господарство.

Україна має досить велику за європейськими поняттями чергу на житло. Чергу, котра в нас склалася за багато десятиліть. Зараз маємо понад 2 млн. родин і одинаків, які взяті на облік і очікують одержання житла. Якщо врахувати членів їхніх родин, то черга буде понад 6 млн. чоловік. А якщо врахувати, скільки людей сьогодні потребують житло, що відповідало б санітарно-гігієнічним та іншим нормам, то це вже буде понад 16 млн. чоловік - ці люди поставлені на облік бо мають житлову площу близько 7 кв.м. (санітарний норматив складає - 21 кв.м. загальної площі на одного чоловіка). Середня по Україні забезпеченість житловою площею 20,1 кв.м. загальної площі, в той час, як в Європі цей показник 30-35 кв.м., а в США - до 45 кв.м.

Недостатнє введення житла в експлуатацію обумовлено зменшенням інвестиційних можливостей виконавчих органів місцевих рад, підприємств та організацій через недостатність державних капіталовкладень, високу вартість кредитних ресурсів комерційних банків та низьку платоспроможність населення, не підкріплену системою надійного довгострокового кредитування. Тобто, одною з головних проблем є те, що стара система утримання житлового фонду руйнується швидше, ніж утворюється нова.

Проблема реформування економічних відносин у галузі є досить різноплановою, тому треба застосовувати комплексний підхід, враховуючи інтереси всіх зацікавлених сторін, насамперед, населення. Організації, які забезпечують населення електричною енергією, водою, теплом, виконують інші комунальні послуги, мають монопольне становище на ринку. За результатами вибіркових аудиторських перевірок виявлено факти, коли обсяги наданих послуг цими організаціями штучно завищувалися, а тарифи не обґрунтовувалися. Тому, слід звернути особливу у вагу на необхідність наведення порядку у житлово-комунальному господарстві, розвитку конкуренції у наданні послуг з експлуатації та ремонту муніципального житлового фонду.

За умов гострої нестачі енергоносіїв важливу роль у реформі житлово-комунального господарства, разом з встановленням реальних тарифів і норм втрат, має відігравати вирішення проблеми визначення реальних обсягів споживання комунальних послуг. З цією метою Кабінетом Міністрів України прийнято “Програму поетапного оснащення наявного житлового фонду засобами обліку та регулювання споживання води і теплової енергії на 1996-2000 роки” [13].

Дана Програма передбачає конкретні заходи по запровадженню приладів обліку, у відповідності до яких: протягом 1997-1998 рр. у багатоповерхових будинках мали бути встановлені прилади комплексного будинкового обліку. у 1997 р. повинно було бути встановлено 30 % приладів від загальної кількості, у 1998 р. - 60% і до кінця 2000 р. виконати Програму в повному обсязі. Та, як і всі інші програми економічних перетворень, вона втілюється частково, без належної уваги з боку держави та органів місцевої влади. Кошти, передбачені Програмою, не виділяються.

Проте на 1 січня 2002 року оснащено будинків лічильниками холодної води 20,6% до завдань Програми, гарячої води -- 3,6%, лічильниками теплової енергії - 5,4%, регуляторами температури -- 1,1%. Найгірший стан в АР Крим, Волинській, Донецькій, Дніпропетровській, Житомирській, Луганській, Харківській і Херсонській областях, де більшість показників реалізації Програми значно нижчі від середніх по Україні. Має місце незацікавленість виконавців послуг з встановлення засобів обліку. Так наприклад, вартість робіт з повірки 2-х квартирних лічильників води Полтавським УВКГ становить понад 100 грн., із них метрологічна повірка - 16 грн., опломбування та прийняття в експлуатацію - 23,12 грн. [23].

Трапляються випадки, коли встановлені громадянами квартирні лічильники, не ставлять на абонентський облік без вагомих причин. Відтак, громадянам приходиться платити згідно з встановленими нормативами.

Такий підхід стримує реалізацію Програми, викликає обурення з боку населення та незацікавленість в економії ресурсів.

До недавнього часу житлово-комунальне господарство функціонувало в системі централізованого дотаційного фінансування. Включення цієї галузі в систему ринкових відносин негайно не можливо за двох причин : по-перше, нова система оплати житла та комунальних послуг, що споживаються населенням при існуючій купівельній спроможності гривні, не забезпечує адекватності витрат на їх виробництво; по-друге, сфера забезпечення життєдіяльності населення відноситься до системи нестійкої рівноваги. За даних умов у житлово-комунальному господарстві виникли проблеми перехідного періоду.

Законом про місцеве самоврядування обов'язок забезпечувати жителів житловими та комунальними послугами покладено на міські, селищні та сільські ради. Їм же надані функції управління майном [6].

Протягом багатьох років всі підприємства галузі практично є збитковими. Така тенденція негативно впливає на технічний стан основних фондів підприємств житлово-комунального господарства та на якість комунальних послуг.

Обсяги повністю амортизованих основних фондів і обладнання теплоенергетики, водопостачання, водовідведення, систем сміттєпереробки в 1,5-2 рази більші, ніж у будь-якій галузі. На межі повної зупинки перебуває ліфтове господарство (максимальний термін функціонування ліфту без капітального ремонту - 25 років). Планово-попереджувальний ремонт поступився місцем аварійно-відновлювальним роботам, витрати на які майже втричі вищі. Постійно погіршується стан житлового фонду. Нині близько 40 тис. Будинків належать до категорії старих та аварійних. Кожний третій будинок потребує капітального або поточного ремонту. У минулі роки ці будинки відігравали важливу роль у розв'язанні житлової проблеми на Україні, але термін їх експлуатації (50 років) минає, і тому настав час вирішувати їх подальшу долю. Ці будинки зводилися за типовими проектами масових серій. На жаль, дана проблема поки-що не розглядається глобально. Хоча, за розрахунками спеціалістів, витрати на реконструкцію великопанельних будинків окупаються за 4-6 років, а в подальшому модернізація додасть значну економію за рахунок зменшення витрат теплової енергії до 30%.

На відновлення основних фондів потрібно понад 5 млрд. гривень. Підприємства житлово-комунального господарства не мають вагомих економічних стимулів до оптимізації структури тарифів і зниження нераціональних витрат матеріально-технічних ресурсів.

Розвиток житлово-комунального господарства стримує невідповідність структур та систем управління підприємствами житлово-комунального господарства умовам інтегрування в ринкову економіку.

1.2 Приватизація як чинник поширення процесу створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Наша держава володіє величезним житловим фондом, який необхідно ефективно використовувати для найбільш повного забезпечення гарантованого Конституцією України права громадян на житло. Дбайливе ставлення до житлового фонду, якісне і своєчасне проведення усіх видів ремонту жилих будинків і квартир має велике значення для вирішення житлової проблеми.

Залежно від характеру робіт і джерел фінансування розрізняють два види ремонту: капітальний та поточний.

Капітальний ремонт - це відновлення окремих конструкцій будинку та його інженерного обладнання в натуральній формі. Йому можуть бути піддані жилий будинок у цілому або його окремі конструктивні елементи. Після ремонту поліпшується планування будинків, комунальні квартири перетворюються на ізольовані, замінюється інженерне обладнання.

Поточний ремонт передбачає виконання робіт по запобіганню передчасній зношеності жилих будинків та усунення дрібних несправностей окремих конструктивних елементів і інженерного обладнання, не пов'язаних з їхньою заміною. Своєчасне систематичне проведення цього ремонту є однією з найважливіших умов правильної експлуатації жилих будинків, продовження термінів їхньої служби.

На власника квартири (будинку) покладається обов'язок проведення усіх видів ремонту, тобто не тільки поточного, а й капітального. Наймодавець зобов'язаний своєчасно проводити поточний ремонт приміщень, зданих у найом. Що стосується поточного ремонту квартир, то наймодавець має виконувати лише окремі його види, а саме: заміну зношених дверей і вікон, ремонт підлоги з заміною покриття та ремонт санітарно-технічного обладнання. Крім того, він зобов'язаний проводити огляд жилого будинку з метою запобігання його передчасній зношеності та для підтримання будинку у нормальному стані, забезпечувати належне утримання прибудинкової території, виконувати роботи по ремонту об'єктів благоустрою.

Наймач повинен своєчасно проводити за свій рахунок окремі види внутрішнього поточного ремонту. Він не має права переплановувати жиле або підсобне приміщення і зобов'язаний забезпечувати належне утримання жилого приміщення.

Проголошення України незалежною демократичною державою, перебудова відносин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи. Згідно зі ст. 1 Конституції нашої суверенної країни Україна є правовою державою, в процесі розбудови якої мають бути створені рівні умови для захисту всіх форм власності, всіх суб'єктів суспільних відносин.

Існують два способи отримання житла у власність через приватизацію. Перший і основний - це приватизація займаних громадянами жилих приміщень, а другий - продаж недобудованих будинків, що знаходяться на балансі підприємств, інвесторам, які будуть управляти ними як приватними і здавати в найом.

В Україні законодавчо ще не врегульовані питання, пов'язані з продажем державних жилих будинків приватним особам. Більша частина приватизованих квартир знаходяться в будинках, що є власністю держави.

Закон України від 19 червня 1992 р. “Про приватизацію Державного житлового фонду” визначає правові засади приватизації житла, що знаходиться у державній власності, а також його подальше використання та утримання [8].

Регулювання особистих прав наймачів і власників житлового фонду здійснюється відповідно до законів України “Про власність”, “Про Державного житлового фонду” та “Про внесення змін і доповнень до Житлового кодексу Української РСР” (прийнятого 30 червня 1993 р. з метою розширення прав наймача на придбання у власність займаного ним жилого приміщення).

Метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення населення до участі в утримання і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.

Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, та належних до них господарських споруді приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян Украйни.

За громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму. До, а також після приватизації займаних квартир громадяни мають право переселитись у квартири меншої площі.

Власник приватизованого жила має право розпорядитися квартирою (будинком) на свій розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав власником житла регулюється цивільним законодавством України.

Лише після приватизації державного житлового фонду квартири у багато квартирних будинках одержують справжніх господарів, а місцеві органи влади та управління починають серйозно займатися обслуговуванням житла. Після передачі державного житла у приватну власність держава дістає можливість зменшити обсяг дотацій на його утримання. Створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та недержавних форм обслуговування житла відповідає інтересам як мешканців, так і місцевих органів влади. Особливо важливо, що змінюється структура фінансування державного житлового фонду. Нові власники квартир можуть вільно їх продавати, однак не мають права вирішувати питання управління будинком і не несуть за це відповідальності.

Існуюча державна система не може запропонувати чогось нового в обслуговуванні житла. Так, 65% опитаних громадян не задоволені роботою ЖЕКів, а 2/3 взагалі ніколи не звертаються до них, усі поточні ремонти роблять самостійно. Навряд чи більшість мешканців знають увесь спектр послуг, що включений у вартість квартирної плати. Відповідно до переліку робіт з утримання будинків та прибудинкових територій, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 03 вересня 1999 року № 214 має надаватися 26 видів послуг (див. додаток А). Але кризовий стан житлово-комунальної галузі примушує ЖЕКи виконувати тільки першочергові роботи. Радикальна реорганізація взаємин у системі житлово-комунального господарства зумовлює необхідність появи альтернативи ЖЕКам. Умови проживання людей значно покращаться, якщо буде створено ринок надання житлово-комунальних послуг, виникне конкуренція щодо права укладання договорів на утримання житлового фонду.

Відповідно до п.3 ст.10 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків [8]. Таким чином власники можуть створювати об'єднання. Це їх право, але не обов'язок. Водночас постанова Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. № 588 “Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні” передбачала обов'язкове об'єднання власників [12]. Є випадки примусового створення товариства власників виконавчими комітетами місцевих рад або місцевими держадміністраціями. Отже не можна не помітити суперечності між зазначеним Законом і цією постановою Кабінету міністрів, яка має нижчу юридичну силу. Постанова регламентує створення і функціонування об'єднань співвласників жилих будинків та інші питання, пов'язані з утриманням житла, організацією та діяльністю цих об'єднань. Створені також і товариства власників квартир відповідно до ст.10 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”. Але 11 жовтня 2002 р. постановою Кабінету Міністрів №1521 “Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"” визнано постанову № 588 такою, що втратила чинність [19].

Приватизація має своєю метою заохочення ефективного та раціонального використання існуючого житлового фонду шляхом його передачі у приватне, індивідуальне чи некомерційне володіння, де цей фонд буде найефективніше використовуватись. Для цього необхідно провести відповідну підготовчу роботу, зокрема:

створити умови для збирання та обміну інформації про хід приватизації житлового фонду в усіх країнах регіону;

навчити та підготувати місцевих управлінців і наукових працівників, а також застосувати інші форми підвищення кваліфікації персоналу для успішного завершення процесу приватизації житлового фонду;

створити умови для проведення досліджень і консультацій, що дадуть змогу уряду країни застосовувати на практиці висновки, як західних експертів, такі експертів з інших країн.

Процес приватизації просувається дуже повільно, але швидко змінюються структура та обсяги фінансування житлового фонду. У І кварталі 1994 р. мешканці сплачували від 5 до 7 відсотків вартості утримання 1 кв.м. житлового фонду, з І кварталу 1995 р. - 20 %, з ІІ кварталу 1996 р. - 60 %, з ІІІ кварталу 1996 р. - 80 %, а з 1999 року дотації на житлово-комунальні послуги в Державному бюджеті України взагалі не передбачені [33].

В Україні ще діє закон про кооперативи [15]. Будинки житлово-будівельних кооперативів займають близько 5 % від загальних обсягів житлового фонду України. На відміну від ОСББ, житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Житлово-будівельні кооперативи організовуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях з метою отримання пільг у житловому будівництві.

У об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку на відміну від кооперативів мешканці мають незалежне право власності на свої квартири. В кооперативах для продажу квартири потрібен дозвіл їх керівництва або загальних зборів на відміну від кондомініуму, де такої згоди не треба.

Створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у межах єдиного комплексу нерухомого майна, що включає земельні ділянки і розташовані на них житлові будинки, є одним з ефективних засобів захисту прав власника житла і організації управління багатоквартирними житловими будинками з різними власниками окремих приміщень.

Поява для нас нового об'єкта права - кондомініум, як і нового суб'єкта права, викликано не в останню чергу широко розгорнутою кампанією по приватизації житлового фонду. В основі цього явища лежать реалії припинення державної монополії у всіх сферах нашого життя і повернення нашої економіки до багатоукладності, що існувала в нашій країні в перші роки Радянської влади. Будучи об'єднанням власників, товариства і кондомініуми змогли з'явитися на світ лише при руйнуванні монополії державної власності взагалі і на житлові приміщення зокрема.

Спроба ослаблення ролі держави в житловому господарстві починалася в СРСР ще в 20-х роках, коли державний житловий фонд використовувався переважно шляхом здачі житлових будинків в оренду колективам мешканців, організованих у кооперативи - так звані ЖАКТи. Однак, подальший хід розвитку нашої держави набув яскраво виражений однобокий характер, коли практично уся власність стала переходити в руки держави, коли діяльність держави стала не просто проникати в усі сфери приватного життя, а ставала практично домінуючою. У результаті чого надалі постановою ЦИК і СНК СРСР від 17 жовтня 1937 р. житлово-орендна кооперація була скасована. Теж саме сталося і з житлово-будівельними кооперативами, що створювалися в 20-і роки.

Однак навіть у кращі роки Радянської влади держава була не в змозі цілком забезпечити усіх своїх громадян державним (безкоштовним) житлом. Існуючий політичний лад усе рівно був змушений залучити кошти громадян для забезпечення їх житлом - у вигляді житлово-будівельних кооперативів, у результаті чого з'явилася постанова Ради Міністрів СРСР від 20 березня 1958 р. "Про житлово-будівельну і дачно-будівельну кооперацію". Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) знайшли другий подих. Протягом 60-х - 80-х років число ЖБК неухильне збільшувалося.

Створений суспільно-економічний лад не виправдав надій на побудову комунізму. Радянська влада пішла в історію, а на новому історичному зламі в країні знову відродилася багатоукладність економіки. Були продекламовані нові можливості. Однак реалії життя виявилися не настільки райдужними: держава, у зв'язку з недоліком коштів, усе менш ефективно керувала своїм житловим фондом і вже була не в змозі не тільки забезпечувати потреби своїх громадян на житло, але й забезпечувати прийнятну якість побутових послуг і навіть просто навести порядок і чистоту в наших будинках і дворах. Та з кожним роком ситуація не кращає.

За час свого існування об'єднання (кондомініуми) довели свою ефективність у багатьох випадках, у тому числі й у питаннях спільного володіння, управління та утримання майна житлових будинків. Тип будинку або спосіб забудови території не мають суттєвого значення. Типові багатоквартирні будинки, які активно споруджувались в Україні в період соціалістичного господарювання, ідеально підходять для створення кондомініумів. Групу приватних будинків також можна об'єднати в кондомініуми. У структурі кондомініуму значно легше вирішуються проблеми, пов'язані із змішаною (приватною, державною, комунальною та колективною) формою власності на житлові та нежитлові приміщення, із спільним володінням інженерно-технічним обладнанням. Значно легше в умовах об'єднання досягається розподіл витрат та відповідальності.

В Україні перші товариства власників квартир (за схемою об'єднань - кондомініумів) почали організовуватися у Харкові у 1994 році. Мешканці багатоквартирних будинків, які виступили ініціаторами створення цих перших об'єднань, намагались в першу чергу розв`язати для себе основну проблему - підвищити ефективність використання коштів, які виділялись на експлуатацію будинків та прибудинкових територій з місцевого бюджету та збирались з мешканців.

В Одесі та Харкові було відібрано житлові будинки різних типів для відпрацювання на їх базі можливих моделей об'єднань, які в майбутньому мають стати прикладом для інших. При такому підході після завершення експерименту довелось будувати окрему стратегію для поширення цього досвіду на аналогічні будинки [26].

У Луганську (Україна) та Ярославлі (Росія) застосовувався інший підхід. Там добирали групу будинків одного типу, наприклад тих, що мали у своєму складі житлові та нежитлові приміщення, і розробляли стратегію відразу для цілої групи.

Як перший, так і другий підхід має свої переваги та слабкі місця, хоча вони не вичерпують усіх можливих варіантів вирішення цієї проблеми у місті. Узагальнюючи основні ідеї стосовно цих підходів, можна запропонувати наступні варіанти:

вибір кількох будинків найбільш поширених типів з метою розробки базових моделей для будинків житлового фонду місцевих Рад;

створення об'єднань у будинках певного типу, розміру та місцезнаходження, наприклад будинків, які знаходяться у певному районі, або будинків, які мають менше, ніж 50 квартир;

створення об'єднань на базі будинків, які переходять з відомчого балансу на баланс міста;

створення кондомініумів у всіх новозбудованих житлових будинках;

реорганізація існуючих кооперативів в кондомініуми;

поєднання кількох з цих варіантів.

Недостача житла, низька якість при високій вартості технічного обслуговування, неефективність старих методів у нових економічних умовах зажадали принципово нових підходів рішення житлових проблем. У держави немає вільних коштів на рішення всіх наболілих питань, як і не передбачається найближчим часом. У нашій країні в середині дев'яностих років практично у всій країні не фінансувалися роботи з реконструкції і відновлення житла. У той час як в економічно сильних країнах на це витрачаються величезні кошти, наприклад, у США на ремонт і відновлення житла витрачається до 44% усіх коштів затрачуваних у сфері фінансування житла.

Дана тенденція поки зберігається. Одним зі способів вирішення проблем, що нагромадилися, стала приватизація житла, скорочення фінансування державою будівництва безкоштовного житла і його обслуговування. При цьому в якості однієї з головних цілей передачі житла в приватні руки вважається поліпшення використання і схоронності житлового фонду.

РОЗДІЛ 2. ОРГАНІЗАЦІЙНО-ПРАВОВІ ЗАСАДИ ДІЯЛЬНОСТІ

ОБ'ЄДНАНЬ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

2.1 Нормативно-правова основа створення та функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

Кожній людині притаманне бажання жити краще. Але часто люди забувають, що вони ковалі свого щастя. Краще життя залежить від кожного з нас, від того яким ми його уявляємо, а також залежить від того скільки ми знаємо про наші права та обов`язки та права і обов`язки інших осіб, а також на скільки ми можемо захистити наші права.

Держава може бути тільки тоді демократичною, а люди вільними і щасливими, коли в державі існує верховенство Права, а закони відображають волю значної більшості населення держави. Верховенство Права запанує в державі тільки тоді, коли кожен буде знати чинне законодавство держави в якій він живе. Для того щоб наша держава стала справді демократичною нам потрібно постійно вдосконалювати свої знання в галузі правознавства. Це перший крок до верховенства Права в Україні.

Відповідно до Конституції України держава повинна проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло [1]. Зокрема, у ст.47 Конституції зазначено: "Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти його в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду".

Забезпеченню державної політики та відповідних інтересів кожного громадянина, ефективного використання й охорони житлового фонду сприяє житлове законодавство України. Нині воно розвивається динамічно, що зумовлено необхідністю переходу від старої системи найму житла до нової, яка ґрунтується в основному на відносинах власності, притаманних ринковій економіці.

На жаль в Україні ще не всебічно поширено створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку. Зараз працює більш ніж 2000 об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, але ж це крапля у морі.

Така ситуація склалась тому, що більшість людей є необізнаною у цьому питанні і головною метою місцевих органів влади є проінформувати щодо змін у чинному законодавстві України та про те, що законодавство дозволяє перейти до якісно нового рівня управління житловим фондом шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.

З метою забезпечення проведення реформи, реалізації державної політики у сфері житлово-комунального господарства та міського електротранспорту, здійснення управління у зазначеній сфері, а також міжгалузевої координації роботи галузі Указом Президента України від 16 березня 2002 року № 259/202 відновлено Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства України (голова комітету - Григорій Семчук) [43].

Комітетом з урахуванням пропозицій Ресжитлокомунгоспу Автономної Республіки Крим, управлінь житлово-комунального господарства обласних державних адміністрацій підготовлено стратегію та основні завдання підвищення ефективності роботи житлово-комунального господарства України. Документом визначено стратегічні завдання :

створення чітко визначеної законодавчо-інституційної бази у сфері житлово-комунального господарства, запровадження системи індикаторів визначення рівня ефективності її функціонування;

підвищення ефективності використання енергетичних та матеріальних ресурсів;

підвищення якості та збільшення обсягу послуг до рівня, визначеного Євросоюзом.

Головні нормативні акти, що регламентують відносини у житлово-комунальній сфері розробляються Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України та Державним комітетом з питань житлово-комунального господарства.

Передаючи житло у власність громадянам, держава починає міняти основи своєї житлової політики. 30 червня 1995 року Верховна Рада України приймає "Концепцію державної житлової політики" [10], якою передбачається:

дати можливість громадянам вільно купити або побудувати житло за своїми потребами;

забезпечувати житлом соціально незахищених громадян;

надавати кредити на придбання чи будівництво житла тим, хто стояв у черзі на житло, і молодим сім'ям;

стимулювати державне будівництво житла;

розвивати будівництво більш комфортного житла;

розселяти комунальні квартири, розпочати переселення із "хрущовок";

створювати і розвивати житлово-комунальну сферу на селі;

здійснювати поетапний перехід на самоокупність житла;

здійснювати "поступовий, по мірі проведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, закладами і організаціями в сфері будівництва, реконструкції і утримання житла з метою їх децентралізації."

В "Концепції" наголошується, що одним із основних чинників, які обумовлюють необхідність реформування житлово-комунальної сфери, є "надмірна монополізація будівництва, реконструкції і утримання житла", а основними шляхами реалізації державної житлової політики є "продовження приватизації державного житлового фонду, створення ринку житла і ринкових структур в житловому господарстві".

Зважаючи на повільні темпи реформування житлово-комунальної сфери, Президентом України затверджено Указ від 19 жовтня 1999 р. № 1351 “Про прискорення реформування житлово-комунального господарства” [20]. Основними напрямками передбачається, що здійснення реформ у житлово-комунальному господарстві спрямовано на підвищення рівня обслуговування споживачів, поліпшення якості комунальних послуг, задіяння всіх можливих резервів здешевлення їх вартості, забезпечення прозорості встановлення тарифів на ці послуги, збільшення джерел їх фінансування при забезпеченні гарантій для соціально незахищених категорій населення.

Кабінетом Міністрів України 14 лютого 2002 року схвалено Програму реформування і розвитку житлового господарства на 2002-2005 роки та на період до 2010 року [18]. Відповідно до якої, реформування відносин у житловій сфері має здійснюватися за такими напрямами:

продовження розмежування форм власності у житловому фонді, стимулювання його приватизації, формування інституту власника житла;

створення об'єднань співвласників будинків та квартир у багатоквартирних будинках, неприбуткових організацій для управління та утримання будинку, його ремонту та експлуатації;

реорганізація та роздержавлення житлово-експлуатаційних організацій, перетворення їх на рівноправних партнерів на ринку послуг;

розподіл функцій та запровадження договірних відносин між власником житла, керуючими компаніями та підрядними організаціями;

завершення впровадження повного відшкодування вартості надання житлово-комунальних послуг з включенням до оплати житла витрат на проведення капітального ремонту будинку.

Актуальності на цьому етапі набуває формування інституту соціального житла, розроблення порядку надання соціального житла в оренду (найм), визначення категорії громадян, яким надається це житло, переліку соціальних нормативів на житлово-комунальні послуги, їх оплати.

Відповідно до даної постанови, основними функціями органів місцевого самоврядування як власника житлового фонду є:

дотримання нормативно-технічних вимог з утримання та використання житла і об'єктів комунальної інфраструктури;

забезпечення необхідного фінансування для утримання належної їм нерухомості;

укладення договорів соціального найму, найму або оренди житлових та нежитлових приміщень у комунальному житловому фонді;

укладення договорів з відповідними організаціями (компаніями) на управління комунальним житловим фондом на конкурсних (тендерних) засадах;

забезпечення систематичного контролю за реалізацією договорів на виконання робіт щодо схоронності житлового фонду, параметрів обсягу та якості житлово-комунальних послуг;

сприяння створенню об'єднань (асоціацій) співвласників багатоквартирних житлових будинків.

Головним законодавчим актом, що регламентує діяльність ОСББ є Закон України від 29 листопада 2002 року № 2866-ІІІ “Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків” [5]. Даний Закон визначає правові та організації засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Цей Закон регулює:

порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності i ліквідації об'єднань, асоціацій;

відносини суб'єктів права власності щодо користування та розпорядження нерухомим майном у об'єднанні, асоціації;

відносини між об'єднаннями та асоціаціями;

відносини між об'єднаннями, асоціаціями i органами державної влади та органами місцевого самоврядування;

відносини між об'єднаннями i господарюючими суб'єктами.

В Законі про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку чітко визначено, що ОСББ - окремий вид юридичної особи і його не можна плутати ні з об'єднаннями громадян, ні з суб'єктами підприємницької діяльності.

Суть ідеї цього Закону полягає в наступному:

- з одного боку, перекласти хоча б частина фінансових витрат по утримання житлового фонду на плечі власників квартир, у такий спосіб знижуючи фінансове навантаження на бюджет і адміністративне навантаження на місцеві адміністрації;

- з іншого боку, підвищити ефективність керування житловими будинками шляхом надання додаткових прав мешканцям і підвищення їхньої зацікавленості і відповідальності.

Слід зазначити, що в юридичному змісті ще не накопичена достатня практика функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку. Однак уже на даному етапі можна вказати на проблему, від дозволу якої може залежати подальший розвиток інституту кондомініумів.

Даним Законом не визначено - що робити з боргами мешканців будинку перед ЖЕКом, що його обслуговував та яка доля спіткає ОСББ після ліквідації, тобто - хто приймає будинок на баланс, не розкрито питання передачі повноважень, щодо видачі довідок про склад сім'ї та не оговорено питання паспортного режиму і т.д.

11 жовтня 2002 року Кабінетом Міністрів України видано постанову №1521 “Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"” [19]. Даною постановою затверджено :

порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку;

порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс;

порядок проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання;

порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Визнано такою, що втратила чинність: постанову Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. N 588 "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні" (ЗП України, 1995 р., N 10, ст. 259).

Слід зазначити, що відповідно затвердженого Постановою порядку державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, для реєстрації ОСББ необхідно надати в реєструючий орган : “два примірники оригіналу і одну копію статуту об'єднання, що відповідає вимогам законодавства”, але, як показує досвід, необхідно неменше 6 копій (у: ПФ, податкову інспекцію, банк, фонд загальнообов'язкового державного соціального страхування і т.д.)

Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків має стати основною формою організації утримання та експлуатації житлових будинків і прибудинкової території, підвищення рівня їх благоустрою та умов проживання.

Вже розроблену нову редакцію Житлового кодексу, відсутність якого стримує прийняття цілого ряду нормативно-правових актів, передбачених для формування інституту власника житла, запровадження ринкових відносин у сфері утримання житла і прибудинкових територій, контролю за його технічним станом та дотриманням договірних показників якості та обсягу послуг [21]. Розглянувши проект Житлового кодексу, слід зазначити, що питання ОСББ розкриваються не в повній мірі.

Громадяни звикли до вимог чинного Житлового кодексу, ухваленого 30 червня 1983 р., до якого упродовж останніх років було внесено понад десяток змін [2].

Право на житло гарантоване громадянам України Законом “Про власність”, чинним Житловим кодексом, Концепцією державної житлової політики, Концепцією розвитку житлово-комунального господарства та іншими нормативно-правовими актами [3, 2, 10] тільки коли держава створить умови, за яких кожний матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду за його бажанням, можну буде говорити про введення тих норм, які пропонуються проектом Житлового кодексу. Надзвичайно поспішно наша правова система відмовилась від обмежень для стягнення окремих видів майна і дозволила за допомогою Державної виконавчої служби позбавляти людину житла.

Хочу звернути увагу на статтю проекту нового Житлового кодексу під назвою “Виселення громадянина з займаного житла без надання іншого житла”, навколо якої спалахнули найгостріші суперечки, оскільки запроваджуються нові підстави, щоб виселяти тих громадян, які не вносять без поважних причин плату за наїм, оренду житла і комунальні послуги понад 6 місяців. У випадку прийняття зазначеної статті всупереч конституційному праву кожного громадянина на недоторканість житла люди будуть викидатися на вулицю. Стаття 22 Конституції забороняє приймати закони або вносити зміни до статей чинних законів, які звужують зміст та обсяг існуючих прав і свобод особи. А конституційні права і свободи є гарантованими і не можуть бути скасовані.

...