Вдосконалення механізму створення і функціонування об’єднань співвласників багатоквартирного будинку

Сподівання, що прийняття нового Житлового кодексу, який врегулює всі існуючі проблеми і відкриє дорогу для подальшого реформування житлово-комунальної сфери, примарні. Головні проблеми породжені не недосконалістю чинного житлового законодавства, а, здебільш, соціально-економічним станом держави. Тільки після виходу нашого суспільства з кризи, коли людина зможе заробляти кошти, необхідні для її пристойного існування, можна буде економічними засобами розв'язувати житлові проблеми.

Прагнення до світових стандартів і ринкової економіки не звільняє нашу державу від її обов'язків перед громадянами. Україна проголошена соціальною державою, у якій людина, її життя, недоторканість і безпека визнаються найвищою соціальною цінністю. І тому держава повинна не тільки визнавати, а й сприяти задоволенню інтересів різних соціальних груп і прошарків населення.

В проекті Житлового кодексу з'являється нове поняття - об`єднання забудовників [21]. Забудовниками багатоквартирного будинку (понад дві і більше квартири) можуть виступати фізичні, юридичні особи незалежно від форми власності чи створене ними об`єднання забудовників. Рішення про створення об`єднання забудовників багатоквартирного будинку приймається на загальних зборах забудовників.

Об`єднання забудовників багатоквартирного будинку, підлягає державній реєстрації у місцевому органі виконавчої влади або органі місцевого самоврядування за місцем будівництва. Статут об`єднання реєструється безоплатно протягом 30 календарних днів після дати подання заяви разом з установчими документами об`єднання.

Статут об`єднання забудовників багатоквартирного будинку повинен відповідати типовому статуту, що затверджується Кабінетом Міністрів України. Як на мій погляд, об`єднання забудовників є новою формою ЖБК.

Програма житлової реформи в Україні - це сміливий документ. Відносно виробництва та споживання житла в ній запропоновано передати повноваження, які раніше належали тільки соціалістичній державі, органам місцевого самоврядування та самим громадянам, виходячи з того, що ті, на кого найбільше впливають рішення стосовно житла, мають бути забезпечені повноваженнями для прийняття рішень, а також, виходячи з того, що, якщо їм такі повноваження будуть надані, вони зможуть приймати рішення, кращі для них і для України у порівнянні з рішеннями, що замість них прийматиме держава.

Успішне проведення реформи і забезпечення стабільного функціонування системи житлово-комунальних послуг потребує координації дій з боку законодавчого органу, державних органів виконавчої влади, обласних державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, комунальних і приватних підприємств, споживачів комунальних послуг, тобто комунальна реформа повинна проходити на всіх рівня.

Нове житлове законодавство повинно сприяти поліпшенню житлової ситуації шляхом найшвидшої інтеграції сфери у систему ринкових відносин і збереження у розумних межах державного регулювання у цій сфері.

За цих умов житлова політика може розглядатися як міцне політичне і економічне підґрунтя державності, як платформа, що об'єднує сили на місцях навколо курсу реформ і, таким чином, як найважливіший фактор стабілізації соціально-політичного становища країни.

Перехід до ринку житлово-комунальних послуг неминучий. Без нього не можна вийти з економічної кризи, відтворити нормальне житлове середовище, розвивати підприємства комунального господарства, ринкову економіку загалом і адекватно сформувати психологію громадян країни. Життя вимагає від всіх владних структур дійти згоди з цих питань, прийняти необхідні нормативні акти, документи й головне, - активно втілювати їх у життя.

2.2 Аналіз зарубіжного досвіду створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Проблема створення об'єднань (кондомініумів) є актуальною не тільки для України. Над її розв'язанням активно працюють в країнах СНД. В Росії товариства власників житла вже створені і функціонують у Москві, Рязані, Ярославлі та Єкатеринбурзі.

Триває процес створення конкуренції в управлінні й обслуговуванні житлової сфери, який дозволить власникам житла й об'єктів комунального призначення вибирати ту організацію, що зможе забезпечити необхідну якість робіт і послуг по більш низьких цінах

Першим спробував запровадити конкуренцію в сфері житлово-комунального обслуговування московський уряд, уклавши в березні 1992 року угоду з Агентством міжнародного розвитку США про розробку програми, що передбачає передачу управління і утримання муніципального житла приватним компаніям [24]. Право зайнятися цією роботою виграв по конкурсу Інститут економіки міста (США). Почали з того, що у кожному муніципальному окрузі створили Дирекції єдиного замовника (ДЄЗ), на які поклали управління житловим фондом. Однак, хоча їм надали фінансову самостійність, стан справ не покращився.

Прихід приватних фірм у сферу житлово-комунального обслуговування дозволяє установити більш жорсткі взаємини між жителями й експлуатуючими організаціями, підвищити вимоги до тих і іншим. Наприклад, у Нижньому Новгороді після передачі житлового фонду на обслуговування приватним фірмам ввели положення “Про порядок надання населенню житлово-комунальних послуг і про механізм зниження платежів при порушенні термінів і якості послуг”. Визначено критерії послуг і економічна відповідальність за несвоєчасне і неякісне їхнє надання. Затримки з оплатою громадянами житла і, як наслідок, перебої з фінансуванням ЖКГ пов'язані з відсутністю в багатьох містах договорів наймання, як того вимагає Цивільний кодекс Росії.

В світі стан житлового питання характеризується не кількістю побудованих квадратних метрів, а індексом доступності житла. Він показує, яка частина громадян здатна купити будинок чи квартиру по сформованим середнім цінам. Якщо цей показник нижче 80%, то стан вважається тривожним. У найбільш розвинутих країнах він близький до 100%, це значить, що практично кожна родина, особливо не напружуючи свій бюджет, може придбати житло - в основному за рахунок довгострокових кредитів. У Росії індекс доступності житла дорівнює 10%, тобто купівля квартир для більшості росіян залишається мрією, а перед будівельним комплексом постає проблема обмеженості платоспроможного попиту.

З метою дбайливої експлуатації і ремонту житла в Росії створюють некомерційні організації - товариство власників житла (ТВЖ) та товариства власників житла в знову створюваних кондомініумах (ТВЖЗСК), діяльність яких регулюється Федеральним законом від 15 червня 1996 року № 72-ФЗ “Про товариства власників житла”.

Досліджуючи законодавство РФ про кондомініуми, важко не помітити плутанину з термінологією. Наприклад, Закон РФ від 24 грудня 1992 р. №4218-1 “Про основи федеральної житлової політики” визначає кондомініум, як товариство власників житлових приміщень у багатоквартирних будинках із встановленням умов спільного володіння і користування сходами, ліфтами, коридорами, дахами, підвалами, поза квартирним інженерним устаткуванням, прибудинковою територією й іншими місцями загального користування. З даного визначення слідує наступне: кондомініум - це деяка юридична особа, метою діяльності якого є експлуатація об'єктів загального користування багатоквартирного будинку. Поняття кондомініум і товариство власників житла змішуються. Ця плутанина зберігалася до прийняття Закону “Про товариства власників житла”, де розмежовуються поняття кондомініум і товариство власників житла, а також зобов'язуються усі суб'єкти РФ привести свої нормативні акти у відповідність цьому закону [35].

Товариство власників житла, відповідно до ст.1 - некомерційна організація, форма об'єднання домовласників для спільного керування і забезпечення експлуатації комплексу нерухомого майна, володіння, користування й у встановлених законодавством межах розпорядження загальним майном.

У тій же статті кондомініум визначений як - єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених границях і розташований на ньому житловий будинок (група будинків), у якому окремі частини, призначені для житлових і нежитлових цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень - приватній, державній, муніципальній і іншій формах власності, а інші частини (загальне майно) знаходяться в їхній загальній частковій власності.

У даному законі указані наступні шляхи управління кондомініумом :

безпосереднє управління домовласниками при не значних розмірах кондомініуму та обмеженому числі домовласників (не більше чотирьох);

передача домовласниками функцій по управлінню кондомініумом уповноваженому державою чи органами самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги;

створення домовласниками товариства власників житла для самостійного управління чи для подальшої передачі згідно угоди частини чи всіх функцій по управлінню уповноваженій фізичній особі чи уповноваженій організації будь-якої форми власності;

іншим способом, що не порушує федеральні закони.

Крім домовласників, суб'єктами управління справами в кондомініумі також можуть бути юридичні особи. Крім товариств власників житла, домовласники можуть створювати житлові і житлово-будівельні кооперативи. Дана можливість передбачена ст.51 Закону СРСР “Про споживацьку кооперацію в СРСР” № 8998-ХІ від 26 травня 1988 року, діючим в частині регулювання відносин по задоволенню житлово-побутових потреб громадян. На сьогодні, незалежно від розмірів кондомініуму, під одним дахом можуть одночасно існувати два типа домовласників - члени та ті, хто не є членами ТВЖ. Згідно з п.1 ст.247 Цивільного Кодексу РФ володіння та використання власністю, що знаходиться у частинній власності, виконується по домовленості всіх її учасників, а при виникненні спорів - згідно рішення суду. Тому всі рішення по управлінню справами в кондомініумі мають прийматися одноголосно усіма домовласниками.

Відповідно до ст.9 (пункт1, частина 3) ФЗ “Про товариства власників житла” : “Частка участі за згодою домовласників може бути встановлена різною для різних груп домовласників у залежності від виду приналежних їм приміщень у кондомініумі”(що значно відрізняється від норм українського законодавства). Частка домовласника в праві загальної часткової власності встановлюється:

способом пропорційності відповідно до частки приналежних домовласнику приміщень;

іншим способом, визначеним рішенням загальних зборів;

іншим способом, визначеним іншою законною угодою домовласників.

У зв'язку із вищевикладеним необхідно підкреслити, що дійсна частка участі домовласників може бути зовсім не пов'язаною з займаними домовласниками квадратними метрами приміщень у кондомініумі, а визначається винятково угодою між ними при створенні товариства власників житла.

Муніципалітет складає із себе “батьківську” турботу про місця загального користування, якщо тільки не є одним з домовласників. Інакше він повинен нести витрати на утримання і експлуатацію будинку, але лише пропорційно площі приналежних йому муніципальних квартир. Сьогодні в Росії створено 3,2 тис. ТВЖ, по регіонах вони розподілені вкрай нерівномірно, що залежить від політики місцевої влади. Особливо активно процес йде там, де товариствам на утримання будинків виділяються дотації, нарівні з муніципальним фондом, оплачуються витрати, пов'язані з їх реєстрацією, а також їм дозволено використовувати прибудинкові території, щоб дохід, отриманий від організації платних стоянок, здачі ділянок землі під комерційні кіоски, вони направляли на утримання житла. Так, у Новочеркаську земля здається товариствам в оренду, але орендна плата не стягується. Відповідно до постанови мера жодне рішення по використанню земельної ділянки, отриманого товариством, без участі останнього не приймається. При цьому всі послуги, пов'язані з інвентаризацією і реєстрацією кондомініуму оплачуються з місцевого бюджету. У результаті в місті з 300-тисячним населенням створене понад 40 ТВЖ. Прагнучи знизити напір бажаючих, адміністрація ввела обмеження: зареєструвати товариство можна, якщо не менш 90% жителів будинку є власниками своїх квартир. У регіонах прийняте відповідне законодавство. Так, у Москві, відповідно до закону “Про права товариства власників житла по управлінню і використанню об'єктів нежилого фонду в кондомініумі” від 16 квітня 1997 року, ТВЖ мають першочергове право на оренду чи викуп на пільгових умовах приналежних місту вільних нежилих приміщень у кондомініумі. Якщо воно не хоче викуповувати такі приміщення, то вправі брати участь у визначенні умов продажу чи здачі в оренду об'єктів, у тому числі виставляти обмеження по його цільовому використанню. Закон передбачає передачу ТВЖ у довірче управління нежилих приміщень, що знаходяться в кондомініумі і належать місту. У цьому випадку товариство саме підбирає орендарів, призначає орендну плату, отримуючи за свої послуги винагороду. Частина коштів, отриманих від оренди нежилих приміщень, що знаходяться в кондомініумі, повинна перераховуватись товариству.

Однак цей закон фактично не діє, оскільки чиновники не квапляться розробляти необхідні нормативні документи. Зокрема, відсутні типовий договір передачі в управління ТВЖ приміщень і методика розрахунку частини нормативного доходу, що залишається в розпорядженні товариства. Департамент муніципального житла вимагає по кожному приміщенню видавати постанову уряду. Характерно, що у жителів муніципальних будинків бажання організувати ТВЖ виникає тоді, коли їм загрожує переселення з центру на окраїну, скажемо, під час капремонту. У цьому випадку мешканці об'єднуються, наполягаючи на тому, щоб їм передали у власність нежилі приміщення для комерційного використання. На кошти, отримані від здачі їх в оренду, жителі хочуть провести капітальний ремонт, зберігши за собою квартири, розселити комуналки. Наскільки реальні їхні прагнення - залежить від місцевої влади. Серед ТВЖ частка тих, які створено в муніципальних і відомчих будинках, не перевищує 15%.

Товариства утворяться й у колишніх житлово-будівельних кооперативах, хоча прямої матеріальної зацікавленості в цьому немає [24]. На ЖБК, навіть якщо товариство там не зареєстроване, виділяються такі ж дотації, як і на муніципальне житло. У тому ж обсязі вони зберігаються при утворенні ТВЖ. Ще за радянських часів пайовики ЖБК почували себе хазяїнами не тільки своїх квартир, але і будинків, утримання яких не довіряли чиновникам. Здавалося б, масове оформлення кондомініумів вигідно міським бюджетам, що тріскотять по швах. І будинки, у яких не менш двох власників, місцеві органи влади (якщо громадяни не виявляють ініціативу) та власники приватизованих квартир, повинні були б активно оформляти як кондомініуми. Такий підхід задекларований у деяких містах, у тому числі в Москві. У столиці 34 тис. житлових будинків, за заявою місцевої влади, приблизно в 30% з них можуть бути оформлені кондомініуми.

У законі “Про товариства власників житла” прописана процедура організації товариств на стадії будівництва. Оскільки забудовниками найчастіше виступають комерційні структури, вони зацікавлені скоріше передати будинок комусь на баланс, щоб не погашати різницю між реальною вартістю утримання житла і тією часткою, що повинні виплачувати мешканці. Однак муніципальні організації не поспішають приймати будинок, тому що їхньої власності там немає. Залишається зареєструвати його як ТВЖ. У Москві для реєстрації кондомініумів і ТВЖ у новобудовах створене державне унітарне підприємство “Мосжитлокомплекс”, що не запитує згоди майбутніх власників квартир на цю акцію. Їх просто ставлять перед фактом, що здійснився, на загальних зборах. У відповідь, як правило, звучать вимоги розпустити ТВЖ, тому що люди не готові нести фактичні витрати на технічне обслуговування будинку в той час, як “усі навколо” платять по встановленому урядом Москви мінімуму, тобто істотно менше. У більшості випадків створене забудовником ТВЖ ліквідують чи перетворюють у номінальне. Таке товариство коштів на своєму розрахунковому рахунку не має, фінансових операцій не веде, договорів зі спеціалізованими організаціями (Мосліфт, Мосенерго, Мосводоканал і т.п.) не укладає. Усе це бере на себе Дирекція єдиного замовника як керуюча й експлуатуюча організація в одному обличчі. ДЄЗ підписує договори на обслуговування окремо з кожним власником, збирає гроші з мешканців, отримує бюджетні дотації, продовжує перерозподіляти чималі кошти, витрачаючи їх за своїм розсудом, - не обов'язково в інтересах власників. Адже, віддавши фінанси, вони позбавилися реального важеля контролю за керуючою й експлуатуючою організацією. А вона у витратах себе не стримує. Тобто фактично нічого не міняється, тільки оплата технічного обслуговування все-таки зростає. Коротше кажучи, міські влади, вміло експлуатуючи утриманські настрої мешканців, однією рукою засновують кондомініуми і ТВЖ, а іншою - вихолощують саму суть післяреформеного закону “Про товариства власників житла”, переслідуючи свої корисливі інтереси. По рівню криміналізації і розкрадання бюджетних коштів з комунальним господарством може зрівнятися хіба що дорожнє будівництво.

Так, щоб зареєструвати ТВЖ у Москві, потрібно погодити питання в 22 міських комітетах і відомствах, заповнити 106 різних форм і документів, зробити і завірити 238 різних копій [35]. У результаті замість визначеного законом місячного терміну (із дня створення ініціативної групи) реальний термін усієї процедури складає 2,5-3 місяці, а реєстрація кондомініуму - 7-9 місяців. Обов'язковою умовою при цьому є наявність поверхового плану будинку, технічного паспорта, експлікації, плану земельної ділянки. Послуги БТІ обходяться в 1-10 тис. крб. І таких документів у процесі оформлення виявляється безліч.

Численні проблеми виникають і після реєстрації товариств. На практиці виходить, що органи санепідемслужби, пожежного нагляду, податкової інспекції й інші контролюючі служби, як правило, залишаючись байдужими до порушень у будинках муніципального житлового фонду, відразу ж починають виявляти принциповість у відношенні знову створених ТВЖ. У результаті після утворення ТВЖ оснащення колишнього муніципального будинку відповідно до пропонованих органів нагляду і контролю вимогами, діючих нормам і правил технічної експлуатації будинків, обходиться членам товариств у значну суму.

При виконанні комплексної програми формування кондомініумів в Північному окрузі Москви, виявлено суттєві недоліки та протиріччя в нормативних актах, що регулюють стан та відносини власників в житловій сфері. На приклад, теперішнє Положення про єдиний порядок оформлення документів для технічного обліку кондомініумів не виконано в частині державної реєстрації тих, де відсутні об'єднання громадян з правом юридичної особи. Порядок оформлення майнових прав на земельні ділянки в кондомініумах буде з'ясовано тільки після затвердження Закону міста Москви “Про землевикористання і забудову в Москві”. Для здійснення передачі земельних ділянок, що входять в склад кондомініумів, в нормативних розмірах безоплатно в загальну власність домовласників необхідні, як державна реєстрація кондомініумів, так і межування кварталів, яке ще не розпочато.

У діючому цивільному законодавстві Російської Федерації не реалізовані в повній мірі можливості правового регулювання відносин, щодо управління майном в кондомініумі. Регулювання відносин власності в кондомініумі має виконуватись у більш широких межах, чим Закон “Про товариства власників житла”, бо існування в даній країні кондомініуму, та керування ним, не пов'язано тільки з ТВЖ, а може, також, виконуватись самими власниками, та шляхом створення житлових та житлово-будівельних кооперативів.

У Росії масового утворення товариств і підвищення ефективності їхньої діяльності варто чекати не раніш чим громадяни стануть цілком оплачувати житлово-комунальні послуги. Тоді їм буде не байдуже хто, кому і скільки від їхнього імені і з їхнього гаманця платить, наскільки заощаджуються ресурси, які саме послуги надаються. Вони усвідомлюють користь від об'єднання в ТВЖ, а також можливість самим керувати будинком або довірити свою власність підконтрольної керуючої організації та можливість вибирати керівників і постачальників житлово-комунальних послуг на конкурентному ринку.

Аналізуючи різні форми власності у житлово-комунальній сфері, треба зазначити, що державна форма власності - це категорія, що зникає і змінюється комунальною власністю. Держава здійснює фінансову допомогу (безпосередньо або опосередковано) тим, хто потребує допомоги та тим, хто вкладає гроші у житлове будівництво, але не повинна управляти житловими об'єктами. У багатьох розвинутих країнах низові адміністративні одиниці не мають у своїй власності жодної квартири [27].

Житлові об'єднання (housing societies) у Великобританії - це основні одиниці системи взаємодії держави та приватних власників у житлово-комунальній сфері. Вони займаються будівництвом житла для осіб з низькими доходами, а також для тих, хто потребує особливих умов проживання. Питання створення кондомініумів у Великобританії тільки-но розглядається на урядовому рівні, тобто існують схожі форми управління житлом, але кондомініуми тільки-но зароджуються. Утворення, подібні до житлових об'єднань, діють у багатьох країнах. Це фірми non-profit : не приносять прибутку і не сплачують податку. Працюють у приватному полі, займаються благоустроєм території і зведенням або модернізацією будинків, призначених для продажу чи для наймання заможними родинами. Об'єднання підтримує центральна влада, яка надає ділянки під забудову в обмін на певну кількість квартир для родин, які цього найбільше потребують.

У Польщі підтримка з боку держави полягає у звільнені об'єднань від податків (за умови, що можливий прибуток піде на їх подальший розвиток) та у виділенні довгострокового низькопроцентного кредиту обсягом до 70 % загальної суми інвестування. Підтримка з боку гміни полягає у переданні у вічне користування земель, призначених під забудову, або ж у продаж таких земель за низькими цінами. Гміна має право на певну кількість квартир, якщо є співінвестором будівництва. Житлові кооперативи можуть і далі діяти в умовах ринкової економіки як організації non-profit. Кооперативні об'єднання будуть поволі зникати (оскільки триває викуп квартир). Поки що домінує (але без тенденції до зростання) форма кооперативу, близька до об'єднань власників, хоча вони і діють на різних юридичних засадах. Developer - це організація яка будує квартири на продаж, отже для одержання прибутків. Після продажу житла виникає об'єднання мешканців. У Польщі цей напрям динамічно розвивається, за рахунок цього ціни на квартири у Кракові зростають.

Для забезпечення комунальними послугами місцева влада США використовує багато форм роботи, але ніколи не виступає власником чи розпорядником великої кількості одиниць нерухомого майна - на відміну від України, де це типово [48]. А коли говорити про комунальні послуги, то слід відзначити, що американські органи місцевого самоврядування майже завжди є власниками й керують роботою підприємств водопостачання та очищення стічних вод. Більшість муніципалітетів забезпечують такою послугою, як вивезення сміття, а також мають власну мережу громадського транспорту - щоправда, все поширенішою стає практика передавання цих функцій приватному підрядникові на основі укладеного контракту або практика, коли вони фактично є власністю такого підрядника. На відміну від українських, американські муніципалітети здебільшого не беруть участі в постачанні електроенергією чи природним газом.

Звичною є ситуація, коли органи місцевої влади мають власний житловий фонд, що, як правило, призначений для малозабезпечених та літніх людей, але дуже рідко частка такого фонду перевищує 10 відсотків загального житлового фонду в місті - зазвичай це навіть набагато менше. Менш поширеною, а проте не такою вже незвичайною є ситуація, коли місцевий уряд володіє деяким майном, що використовується з комерційною чи виробничою метою.

Буває, що працівники міських служб надають послуги з поточного ремонту й обслуговування муніципальної інфраструктури, але у багатьох американських містах звичною практикою є передоручати ці функції приватним підрядникам на основі контракту. Практично все будівництво об'єктів муніципальної інфраструктури у Сполучених Штатах виконується приватними компаніями - їх добирають на конкурсній основі.

Незалежно від того, надаються комунальні послуги державними чи приватними підприємствами, їхні працівники повинні розглядати користувачів як клієнтів, навіть якщо таке комунальне підприємство, можливо, діє як монопольне.

У ринковій економіці комунальні підприємства повинні мати чітку, незаангажовану і виправдану стосовно обслуговування клієнтів політику.

Політика щодо клієнтів комунальних послуг повинна врівноважувати справедливий підхід, який забезпечують правила, та гнучкість, якої вимагають особливі обставини. Іншими словами, політика надання послуг клієнтам повинна викликати довіру клієнтів. Збалансована політика щодо клієнтів передбачає, що користувачі (клієнти) повинні сплачувати рахунки, а комунальні підприємства можуть цілком законно припинити надання послуг тим користувачам, які цього не роблять. Життя без води чи електрики зазвичай спонукає більшість клієнтів знаходити гроші для сплати рахунків, щоб відновити отримання послуг. Однак більшість комунальних підприємств не вимикають опалення взимку, щоб хтось не замерз до смерті, а чекають весни.

Керівництво комунальних служб проводить навчання користувачів, застосовуючи велику кількість стратегій. Якщо служба надсилає рахунки поштою, вони можуть додавати вкладки до рахунків і це коштуватиме лише затрати на друк. Автотранспорт, що належить комунальним службам, може мати наклейки, які рекламують теми навчальної програми. На великих автомобілях можуть бути написи з більш детальною інформацією, і це вже буде пересувною зовнішньою рекламою.

У Сполучених Штатах, аби навчити дорослих, що треба покинути куріння, пристібати паски безпеки, здавати відходи на переробку, навчають учнів, які навчають цьому своїх батьків. В Америці комунальні служби вчать дітей та дорослих, що треба робити, коли вони відчують запах метану або помітили електропровід, обірваний бурею, пояснюють їм важливість економії електроенергії та води. Освітні кампанії, зазвичай, прості для зрозуміння.

У штаті Нью-Йорк право спільної власності у власників житлових та нежитлових приміщень відповідно до законодавчого акту про кондомініуми, прийнятого 2 березня 1964 року, виникає на:

все майно будинку (окрім квартир та нежитлових приміщень, що перебувають у власності окремих членів кондомініуму);

земельну ділянку (прилеглу до будинку територію);

будівлі і споруди, розташовані на земельній ділянці, яка відведена під будівництво кондомініуму;

інженерні комунікації, що забезпечують будинок комунальними послугами;

доріжки, тротуари та дороги, розміщені на земельній ділянці, відведеній для будівництва та обслуговування кондомініуму.

Акт власності кондомініумів 1980 року відкриває можливість для перетворення існуючих будівель в кондомініуми. Цей акт вимагає від міста покращення умов реєстрації кондомініумів. Відповідно до даного акту, дозвіл на створення кондомініумів дає мер міста. Перед затвердженням мер віддає проект у відділ планування та розвитку території для перегляду на відповідність. Перегляд складається з порівняння проекту до можливого розвитку, щоб проаналізувати забезпеченість парковкою та іншими необхідними послугами мешканців кондомініуму. Створення кондомініуму не повинно звужувати перспективи розвитку міста. Дана послуга є безкоштовною і триває 5 робочих днів. Після затвердження мером міста, проект передається для реєстрації у відповідний відділ. Вимоги для реєстрації : заповнити заяву на реєстрацію; надати план кондомініуму, який готується спеціальним відділом, відповідно до даного акту. План повинен містити: карту розміщення кондомініуму, кількість прилеглої території, розмежування місця для стоянки; якщо будівля перепланована для найму необхідно указати кількість спалень на 1 мешканця. А якщо будівля перетворена для комерційного використання, необхідно вказати на плані площу приміщення. Необхідно надати положення про управління кондомініумом, копію сертифікату, виданого відділом власності разом з копіями обмежувальних угод та інші документи, які вимагає реєстратор. Податок при реєстрації складає 40 $ на одну квартиру.

Досліджуючи роботу асоціації кондомініумів штатів Нью-Йорк і Нью-Джерсі, слід зазначити, що на асоціацію покладено більшість управлінських послуг, що регулюють діяльність кондомініумів. Філософія управління власністю асоціації полягає в управлінні кожною одиницею. Асоціація керує чітко розуміючи потреби членів кондомініуму. Під керівництвом команди професіоналів управління сфокусовано, скоріше, на проблемі попередження ніж вирішення проблем. Управління спрямовано на максимізацію рівня якості послуг для мешканців кондомініуму. Перелік послуг, що надаються асоціацією: обслуговування будівель, управління орендою, фінансування, управління продажем, оцінка вартості квартир та багато іншого, постійно розширюючи спектр своїх послуг.

Місія управління асоціації полягає у пошуку відмінної якості професійних послуг, дослідженні ринків та підборі клієнтів. Послідовно розширюючи власність, проводиться стимулювання та винагорода працюючих в кондомініумах службовців. Асоціація отримує успіх у своїй роботі, надаючи високоякісні особисті послуги.

Асоціація допомагає здійснювати фінансове управління кондомініумами, а саме допомагає в підготовці щорічного бюджету, прослідковуючи видатки у щомісячних фінансових звітах. А також, збирає і акумулює податки і спеціальні збори, на: капітальний ремонт та добудови, оплата за вивезення сміття, прибирання території та інші рутинні витрати, а також допомагає в складанні угод для повсякденних послуг таких, як прибирання, озеленення, очищення снігу. Асоціація здійснює підготовку сертифікатів та іншої документації у зв'язку з продажем чи додатковим фінансуванням одиниць, отриманні дотацій на ремонт і тимчасове переселення на час ремонту, а також, допомагає в організації фінансування великих капітальних витрат, які перевищують резерви. Фахівці асоціації надають поради відносно ремонту власності, облагородження житла, рекомендації відносно великих проектів.

Асоціацією проводяться щорічні зустрічі з мешканцями, що є дуже ефективним при обслуговуванні власності. Діяльність широко поширюється та рекламується, проводиться моніторинг успіхів та недоліків роботи. В асоціації зберігаються дублікати ключів від власності на анонімній системі ключів, а також надаються послуги як звичайних, так і віртуальних консьєржів.

Асоціацією пропонуються управлінські послуги власникам з спільною площею. За рахунок власників асоціація може встановлювати централізовану антенну систему для використання всіма власниками. Окремі телекомунікаційні компанії можуть встановлювати антенні системи для всієї асоціації. В більшості випадків, при наданні послуг витрати лягають на тих власників квартир, які вимагають цих послуг. Якщо в асоціації вводиться нова послуга, то керівництво кондомініумів може вимагати від його членів користування саме цією загальною послугою, а не індивідуально отримуваною.

Асоціація пройшла довгий шлях у підтримці прав своїх членів, захищаючи спільні потреби асоціації.

У 1982 році в Канаді засновано неурядову організацію - Канадський інститут кондомініумів (КІК), який прагне допомогти всім тим, хто зацікавлений у створенні кондомініумів [38]. КІК має свої філії у більшості канадських провінцій, веде інформаційно-освітню діяльність і займається лобіюванням питання кондомініумів. Це досить нова практика для Канади (вона існує близько 30 років), але вже усталена і поширена. В Онтаріо налічується більш ніж 400 асоціацій, які представляють інтереси біля 40 тис. власників квартир, та включають в себе фахівців та професіональні компанії в галузі законодавства, торгівлі нерухомістю, страхуванні і компанії з управління власністю.

Кондомініуми існують як законодавчо оформлені демократичні інституції [49]. Ухвалено відповідне законодавство, яке уможливлює право власності на окремі квартири в одній будівлі. Ці документи, як за звичай називають “законами про кондомініум”, визначають порядок реєстрації, адміністрування та будівництва кондомініумів. У Канаді кондомініуми підпадають під юрисдикцію провінцій, і кожна провінція має свій закон про кондомініум.

Законодавство більшості провінцій зобов'язує кондомініуми проводити оцінювання резервного фонду. Оцінка резервного фонду має проводитись інженером, який визначає майбутні експлуатаційні потреби та графік планових ремонтів. Крім того, даний звіт має містити проектні цифри коштів, необхідних для виконання ремонтних робіт. Така оцінка резервного фонду дозволяє керівництву належним чином формувати бюджет кондомініуму і планувати майбутні витрати.

КІК взаємодіє з членами кондомініумів шляхом :

освіта через курси і семінари, покликані допомогти учасникам сприяти спільним зусиллям ефективної координації діяльності, надаючи поради членам стосовно проблем чи їх можливого правового вирішення;

розвиток стандартів концепції в ключових питаннях життя кондомініумів і управління ними, включаючи законодавство, управління власністю та фінансами.

Переваги членства в КІК :

отримують переваги у членських внесках при участі в спеціально створених освітніх програмах з таких питань, як: страхування кондомініумів, законодавство, вивчення фінансового бюджетування;

існує спеціальна лінія, на яку можна зателефонувати та отримати відповіді з хвилюючих питань;

отримують інформаційну підтримку за допомогою зручних для них засобів: електронна пошта, web-сайти;

в асоціації є електронна мережа, через яку можна зв'язатися з іншими членами кондомініумів чи асоціації, та отримати поради з будь-яких питань.

КІК, будучи організацією, яка в змозі впливати на законотворчий процес в країні, проводить щорічні зустрічі підтримки - семінари, з метою вдосконалення законодавства на користь кондомініумів. Інститут має офіційне видання, в якому щокварталу публікуються новини, які містять корисну інформацію на допомогу членам, щоб підвищити ефективність управління кондомініумами. Публікації містять останні законодавчі акти та зміни до них. В публікаціях обговорюються проекти законів про кондомініуми та шляхи їх впровадження.

Проведення та запровадження таких досліджень гарантує створення ринку якісного кондомініумного житла та появу добре поінформованих покупців.

РОЗДІЛ 3. ПОБУДОВА ЕФЕКТИВНОГО МЕХАНІЗМУ ФУНКЦІОНУВАННЯ ОБ'ЄДНАНЬ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

3.1 Створення моделі ефективної діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку за законодавством України - це господарська організація, створена виключно для обслуговування, ремонту та реконструкції житлового будинку та утримання прилеглої території за кошти членів об'єднання і за рахунок доходів від господарської діяльності [5]. Створення об'єднання має для співвласників будинку та колишніх одноосібних власників такі переваги:

дає можливість співвласникам спільного майна брати участь у вирішенні питань утримання будинку та прилеглої території;

члени об'єднання - мешканці приватизованих квартир за рахунок участі у загальних зборах членів об'єднання контролюють витрачання їхніх внесків на утримання будинку та прилеглої території;

члени об'єднання самостійно визначають черговість проведення ремонтних робіт у будинку, беруть участь в оцінці їх якості;

більшість ОСББ, що створюються у дво- - десятиквартирних будинках, мають на меті закріпити за об'єднанням земельну ділянку (прилеглу територію);

члени об'єднання самостійно вибирають спосіб утримання свого будинку: своїми силами; шляхом укладення договору про утримання будинку з ЖЕКом; шляхом конкурсного відбору підприємства або фізичних осіб, які будуть здійснювати утримання будинку;

реєстрація об'єднання дає його членам економію витрат на утримання адмінперсоналу ЖЕКу та коштів, які ЖЕК сплачував у вигляді ПДВ та податку з прибутку, оскільки ОСББ є неприбутковою організацією;

об'єднання може здавати в оренду нежитлові чи житлові приміщення, що знаходяться у спільній власності його членів, використовувати фасад будинку для зовнішньої реклами і таким чином отримувати додаткові кошти на утримання будинку та прибудинкової території;

ОСББ, як юридична особа, має право накопичувати кошти на проведення капітального ремонту, чого не можуть зробити самостійно мешканці багатоквартирного будинку.

Основні етапи створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

1. Формування ініціативної групи.

При виконавчих органах влади чи органах місцевого самоврядування необхідно утворити відділ, на який буде покладено весь тягар юридичної, організаційної і підготовчої роботи, а саме:

підібрати та опрацювати законодавчу базу;

провести роз'яснювальну і агітаційну роботу серед мешканців;

сприяти утворенню ініціативної групи з числа прихильників ідеї створення ОСББ.

Процес створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку схематично викладено у додатку Б.

Ініціативній групі необхідно :

скласти список власників квартир і не житлових приміщень, що бажають створити об'єднання;

зібрати необхідну інформацію про будинок і мешканців;

провести розмежування власності, врегулювати правовідносини спільної власності, визначити частки прав спільної власності на спільне неподільне майно багатоквартирного будинку;

провести обстеження технічного стану будинку;

конкретизувати видатки на ремонт, обслуговування, експлуатацію житлового будинку;

визначити потенційні доходи;

скласти фінансовий план об'єднання;

розробити Статут об'єднання;

організувати і провести установчі збори власників житлових і не житлових приміщень;

підготувати і подати на реєстрацію установчі документи до органу державної реєстрації.

Важливо, щоб з самого початку своєї роботи ініціативна група розуміла всю відповідальність своєї роботи. Велику користь принесе розповсюдження листівок, проведення агітаційної і роз'яснювальної роботи серед мешканців на зборах і в приватних бесідах, поширення позитивного досвіду роботи створених об'єднань.

Після того, як визначиться достатнє коло зацікавлених власників житлових і нежитлових приміщень, визначити потенційного лідера, якому можна було б доручити керування подальшою роботою. Ініціативній групі належить скласти їх список, зібрати інформацію про будинок і про мешканців будинку (технічний паспорт, кількість приватизованих і неприватизованих квартир, наявність вбудованих нежитлових приміщень та їх належність, площа, строки оренди, використання допоміжних приміщень, кількість мешканців будинку, що мають різні пільги, право на субсидії та ін.).

2. Розробка Статуту об'єднання

Ініціативна група, спільно з зацікавленими власниками, розробляє проект Статуту об'єднання. Якщо об'єднання порівняти з міні-державою, то Статут об'єднання можливо порівняти з його Конституцією - Основним законом.

Статут детально визначає права та обов'язки членів об'єднання та об'єднання в цілому, а також права та обов'язки членів Правління об'єднання. Статут покликаний визначити основи функціонування об'єднання, накреслити головні напрямки діяльності організації та процедурні питання. Статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку повинен містити:

назву та місцезнаходження об'єднання;

мета створення, завдання та предмет діяльності об'єднання;

перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;

перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;

статутні органи об'єднання, їх повноваження та порядок формування;

порядок скликання та проведення загальних зборів;

періодичність проведення зборів;

порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;

перелік питань для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;

джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання;

порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;

порядок та умови укладання договорів між об'єднаннями та кожним власником квартири, приміщення;

перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;

порядок прийняття у члени об'єднання та виключення з нього;

права і обов'язки членів об'єднання;

відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;

порядок внесення змін до статуту;

підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим.

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об'єднання. та не суперечать діючому законодавству.

3. Підготовка і проведення установчих зборів

Слід особливо приділити увагу проведенню установчих зборів.

Після розробки проекту Статуту встановлюється дата проведення установчих зборів. Не пізніш ніж за 14 календарних днів до їхнього проведення кожен власник повинен бути оповіщений про порядок денний зборів, про дату, місце і час проведення зборів [5].

Необхідно вжити всіх заходів, аби кожен власник квартири або нежитлового приміщення, в тому числі і колишній одноосібний власник будинку, дізнались про це, для чого треба обов'язково розіслати письмові повідомлення чи рекомендовані листи. Час i місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Установчі збори вважаються правомочними, якщо на них присутні колишній одноосібний власник будинку або уповноважений ним орган, а також не менш ніж половина власників квартир, інших житлових і нежитлових приміщень будинку. На випадок відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів. Оголошення про нову дату цих зборів розміщуються в загальнодоступних місцях не раніш ніж за 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їх уповноважених осіб. У голосуванні беруть участь власники (їх уповноважені особи), які присутні на установчих зборах.

На установчих зборах ініціативна група, колишній власник будинку чи уповноважений ним орган інформують власників про порядок створення об`єднання та про основні принципи користування майном житлового будинку, що знаходиться у спільному користуванні.

На установчих зборах розглядаються такі питання:

створення об`єднання співвласників, визначення його назви і юридичної адреси;

розгляд і затвердження Статуту об`єднання;

вибори правління, ревізійної комісії і уповноваженої особи, відповідальної за реєстрацію;

про розмір частки кожного співвласника у витратах, пов'язаних зі створенням об`єднання (коштів, необхідних для підготовки і реєстрації установчих документів, виготовлення печатки і штампа об`єднання, відкриття розрахункового рахунку в банку і т.п.);

створення робочої групи для розробки першого річного кошторису витрат і прибутків об`єднання;

в разі необхідності - строк і порядок скликання наступних зборів;

визначення і затвердження "долі" кожного співвласника у загальних витратах;

інші питання.

У зв'язку з тим, що на установчих зборах обирається правління та визначається строк їх повноважень, доцільним вважається встановлення різних строків повноважень. Так, наприклад, якщо правління складається з трьох членів, строк повноважень одного з них складає один рік, другого - два роки, а третього - три роки. Таким чином забезпечується наступність в роботі правління.

Правлінню можуть надавати допомогу та консультації і інші комітети, створені з числа власників для конкретних цілей. Комітетам можуть бути передані повноваження з сприяння в проведенні реконструкції чи інших будівельних робіт, з утримання прилеглої території, з ведення громадської чи освітньої діяльності і т.п. Ефективно працюючі комітети можуть грати важливу роль в діяльності об'єднання співвласників.

Дольова участь ("доля") кожного члена об`єднання розраховується як відношення загальної площі квартири чи нежитлового приміщення до загальної площі всіх житлових і нежитлових приміщень будинку. Площа місць загального користування до розрахунку не береться. Розмір "долі" кожного власника визначає його участь в загальних витратах на утримання будинку і прилеглої території і впливає на результати голосування при прийнятті рішень в подальшій роботі об`єднання.

Частка участі співвласника квартири - власника кімнати (кімнат) в квартирі де проживає два і більше власника житлових приміщень, співвласника нежитлового приміщення визначається виходячи із загальної площі, що припадає на нього у квартирі чи нежитловому приміщенні, яка встановлена пропорційно до загальної площі, що знаходиться у його спільній сумісній чи спільній частковій власності.

На установчих зборах кожен власник, в тому числі і власник будинку, має тільки один голос, незалежно від розміру, площі і кількості житлових і нежитлових приміщень, які йому належать.

Рішення установчих зборів приймаються простою більшістю голосів присутніх на них власників шляхом поіменного голосування і оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі із зазначенням результату голосування (“за” чи “проти”). Оформляється протокол установчих зборів, який підписують голова і секретар зборів.

Основним установчим документом при створенні об`єднання є статут об'єднання. Статут об'єднання затверджується на установчих зборах. Державна реєстрація об'єднання затверджується на установчих зборах. Державна реєстрація об'єднання здійснюється в міських і районних виконавчих комітетах місцевих Рад.

4. Підготовка реєстраційних документів.

Для державної реєстрації об'єднання уповноважена установчими зборами особа готує документи для державної реєстрації:

реєстраційну картку, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію об'єднання;

протокол установчих зборів, на яких було прийнято рішення про створення об'єднання та затвердження його статуту;

два примірники оригіналу і одну копію Статуту об'єднання, що відповідає вимогам законодавства;

список членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку;

опис земельної ділянки встановленої форми;

технічний паспорт будинку;

нотаріально завірені копії документів, які засвідчують право власності на квартиру, житлові й нежитлові приміщення.

Установчі документи викладаються на українською мовою нумеруються і прошнуровуються. Вони не повинні містити положень, що суперечать існуючому законодавству.

5. Подання документів на реєстрацію.

Уповноважена установчими зборами особа подає до органу державної реєстрації установчі документи об'єднання.

Державна реєстрація створюваних об'єднань здійснюється безкоштовно.

При реєстрації об`єднання на титульному листі Статуту робиться відмітка. Відмітка завіряється підписом посадової особи, що здійснювала реєстрацію, і печаткою органу державної реєстрації.

Перший примірник Статуту з відміткою про реєстрацію повертається об'єднанню.

Мотивована відмова в реєстрації об'єднання надсилається в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом об'єднання.

Об'єднання вважається створеним з дати його реєстрації.

6. Перереєстрація Об'єднання та внесення змін (доповнень) до Статуту.

Об'єднання у разі зміни назви зобов'язане протягом місяця після прийняття рішення про це і подати документи для перереєстрації.

Орган державної реєстрації протягом п'яти робочих днів після перереєстрації об'єднання подає копії реєстраційної картки з внесеними змінами до органів державної статистики, державної податкової служби, Пенсійного фонду та фондах загальнообов'язкового державного соціального страхування.

У разі перереєстрації об'єднання оригінали раніше виданого свідоцтва про державну реєстрацію об'єднання та його Статуту повертаються до органу державної реєстрації.

Зміни до статуту об'єднання підлягають державній реєстрації протягом п'яти робочих днів після надходження відповідної інформації до органу державної реєстрації.

Зміни до статуту оформляються у вигляді окремих додатків або шляхом викладення його у новій редакції з додержанням вимог, визначених цим Порядком. На титульному аркуші оригіналу Статуту робиться відмітка про внесення змін, а на титульних аркушах додатків до Статуту - про те, що зазначені документи є невід'ємною частиною оригіналу. У разі викладення Статуту у новій редакції на титульному аркуші робиться відповідна відмітка.

Орган державної реєстрації протягом п'яти робочих днів після державної реєстрації змін Статуту подає копії реєстраційної картки з відміткою про державну реєстрацію внесених змін до органів державної статистики та у разі потреби - до органів державної податкової служби, Пенсійного фонду та фондах загальнообов'язкового державного соціального страхування.

Повідомлення та прийняття до обліку в відповідних державних установах. Об'єднанню необхідно стати на облік в:

органі державної статистики;

державній податковій інспекції;

Пенсійному фонді;

фонді загальнообов'язкового державного соціального страхування.

При реєстрації необхідно мати нотаріально завірені копії установчих документів.

8. Виготовлення печатки і штампу.

Після реєстрації необхідно виготовити печатку і штампи об'єднання. Для одержання дозволу на їхнє виготовлення потрібно подати в дозвільний орган районного відділення міліції:

заяву;

ескізи печатки і штампів;

копії установчих документів, завірені нотаріально.

Після одержання дозволу печатку і штамп замовляють у відповідній майстерні за окрему плату.

9. Відкриття розрахункового рахунку в установі банку.

Наступний крок - відкриття рахунків в одному з банків. Правління об`єднання обирає банк, керуючись його фінансово-економічними характеристиками, і укладає з ним угоду, для чого подає:

картку з зразками підписів першої та другої особи, заповнену і завірену у нотаріуса;

копію Статуту об`єднання з відміткою податкової інспекції.

Після цього новостворене об`єднання фактично готове до початку діяльності.

Доцільно одразу ж вирішити питання з передачею об'єднанню прибудинкової території і визначити, як краще її використати в інтересах об'єднання. Об'єднання після набуття статусу юридичної особи може:

прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Прибудинкова територія (земельна ділянка) передається об'єднанню у власність або в користування відповідними органами місцевого самоврядування. Передача здійснюється після звернення об'єднання до цих органів.

...