Вдосконалення механізму створення і функціонування об’єднань співвласників багатоквартирного будинку

Підставою для передачі об'єднанню прибудинкової території є розроблений Проект відведення прилеглої до будинку території мікрорайону (кварталу).

Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього.

Показово, що після того, як будинок перетворюється на об'єднання, всі квартири стають частиною об'єднання. Якщо квартира не приватизована і продовжує залишатися на балансі міської Ради, тоді міська Рада вважається її власником з усіма правами і обов'язками приватного власника, а також одержує право голосу в процесі прийняття рішень об'єднання. Більше того, держава буде зобов'язана підкорятися та виконувати всі правила та розпорядження, прийняті правлінням, як і всі інші власники.

Один з найбільш ефективних засобів гарантувати відповідальний підхід членів Правління до своїх обов'язків є наявність всеосяжних, чітко сформульованих і абсолютно конкретних вимог статуту та інших документів, таких як правила й постанови.

Ефективне та акуратне ведення діловодства є основною запорукою успішної діяльності об'єднання. Часто діловодство розглядається як самоціль. Це невірний підхід. Організація діловодства повинна сприяти покращанню якості та підвищенню ефективності діяльності об'єднання. При веденні документації слід виділити ключові завдання:

створити історичну перспективу, необхідну для подальшого планування;

мати документальне відображення та підтвердження будь-яких операцій;

забезпечити постійний доступ до корисної інформації.

Правильне ведення документації забезпечить:

своєчасний та ефективний доступ до інформації про нерухомість;

доступ до інформації з метою її використання у звітах;

доступ до документів про нерухомість та пов'язаних з нею видів діяльності;

створення надійної та доступної бази даних, яка може бути використана при визначенні потреб та першочергових завдань об'єднання.

Приймаючи рішення про майбутню діяльність об'єднання, члени правління повинні володіти документами та записами, які допоможуть їм прийняти більш продумані та зважені рішення.

Часто опис напрямків та методів діяльності міститься в установчих документах об'єднання. В доповнення до них, можуть виникати нові, а вже існуючі напрямки можуть підлягати змінам протягом часу. Часто, навіть при наявності керуючого майном, питаннями кадрової політики займається правління. При розробці цієї політики правлінню слід враховувати такі фактори:

посадова інструкція;

винагорода;

свята, відпустка за захворюванням, понад-нормована робота, щорічна відпустка;

щорічна оцінка виконання службових обов'язків;

порядок розглядання скарг співробітників;

підстави для прийняття дисциплінарних заходів;

підстави для звільнення

По закінченні календарного року для розгляду наслідків господарської діяльності Правління об'єднання скликає Загальні збори членів об'єднання. Позачергові Загальні збори членів об'єднання можуть бути скликані за вимогою членів Правління або членів об'єднання, які мають більше 20 відсотків голосів від їх загальної кількості або за вимогою ревізійної комісії (ревізора).

Правління об'єднання на договірній основі може найняти на роботу керуючого справами об'єднання для виконання окремих функцій правління. Керуючий несе повну матеріальну відповідальність за дії, внаслідок яких об'єднанню завдано матеріальних збитків.

За рішенням Загальних зборів членів об'єднання виконання робіт з обслуговування і ремонту будинку та утримання прибудинкової території може бути передано згідно з договором підприємствам з обслуговування та ремонту житла. Окремі види робіт з обслуговування будинку та прибудинкової території можуть виконуватись фізичними особами на договірних умовах.

Відповідно до Закону “Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків”, за ініціативою декількох об'єднань, вони можуть утворити асоціацію об'єднань - для представлення спільних інтересів [5].

У серпні 2002 року зареєстровано першу в Україні громадську організацію “Дніпропетровська асоціація об'єднань співвласників багатоквартирних будинків”. Основною метою діяльності Асоціації є об'єднання громадян для задоволення та захисту своїх законних соціальних, економічних спільних прав та інтересів у сфері житлово-комунального господарства міста. Діяльність Асоціації має здійснюватися відповідно до своєї мети шляхом:

надання консультативно-правової допомоги членам Асоціації по захисту прав та законних інтересів своїм членам;

створення консультативно-методичного центру по забезпеченню законодавчими нормативно-технічними та іншими матеріалами у сфері реформування та вдосконалення систем управління житловим фондом своїх членів;

створення банку даних досвіду обслуговування житлового фонду;

проведення громадської експертизи житлово-комунальних послуг та сприяння державним органам у здійсненні контролю за якістю цих послуг;

розробка та надання до органів місцевого самоврядування і державного управління пропозицій проектів, що спрямовані на оптимізацію утримання та обслуговування житла;

популяризація у засобах масової інформації ходу виконання законодавчих актів з реформування житлово-комунальної системи в місті;

представлення та захист законних інтересів своїх членів в державних та громадських організаціях;

поширення інформації про діяльність Асоціації та пропаганда своїх цілей і завдань;

здійснення у встановленому законодавством порядку необхідної господарської та іншої комерційної діяльності шляхом створення госпрозрахункових установ та організацій із статусом юридичної особи та здійснення іншої діяльності, незабороненої законодавством України.

Членство в Асоціації може бути як індивідуальним, так і колективним. У своїй діяльності члени Асоціації керуються Конституцією, діючим законодавством та статутом Асоціації. Вищим керівним органом Асоціації є загальні збори, які скликаються Радою Асоціації по мірі необхідності, але не рідше одного разу на рік. Керівним органом Асоціації є Рада Асоціації, що координує роботу Асоціації в період між загальними зборами. Для забезпечення ефективної діяльності Асоціації рада формує Виконавчу дирекцію на чолі з директором, яка здійснює керівництво діяльністю Асоціації. Контроль за фінансово-господарською діяльністю Асоціації здійснює ревізійна комісія, підзвітна загальним зборам Асоціації. Джерелами доходів Асоціації є: кошти та інше майно, передане засновниками, членами, державою, набуте від членських внесків, пожертвувань громадян, підприємств, організацій, а також майно придбане за рахунок власних коштів чи інших підстав, не заборонених законодавством. Припинення діяльності Асоціації здійснюється шляхом її реорганізації або ліквідації. Реорганізація здійснюється по рішенню загальних зборів. Ліквідація і призначення ліквідаційної комісії здійснюється за рішенням загальних зборів або за рішенням суду.

З появою об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у нас формується інститут замовника житлово-комунальних послуг та вони починають вимагати більш якісного та більш конкурентного обслуговування.

Очевидно, що навіть юридичне зареєстроване об'єднання, яке має у наявності пакет необхідних документів, зіткнеться у своїй діяльності з цілою низкою проблем. Наприклад, сьогодні ще не існує спеціально розроблених адміністративних процедур, які можуть допомогти кондомініуму в отриманні необхідних послуг або дотацій; не вирішено багато питань, що стосуються оподаткування та квартирної плати за приватизовані квартири. У такій ситуації участь міської Ради у вирішенні цих та інших питань є конче необхідною - тільки за таких умов власники приватизованих квартир будуть зацікавлені у створенні об'єднань, а самі об'єднання дістануть необхідну фінансову підтримку і в перспективі зможуть покращати свою матеріальну базу.

Конкретні проекти у справі створення кондомініумів можуть відрізнятися залежно від розмірів міста та місцевих умов, але фундаментальні засоби, і процедури, які викладені вище, будуть однаковими для всіх міст.

Ця інформація дає повне уявлення про те, як слід переходити від приватизації квартир до створення ефективно діючих об'єднань.

Аналізуючи головні проблеми, що гальмують процес масового створення ОСББ, на які слід звернути увагу ініціативній групі, слід зазначити наступні :

відсутність капітального ремонту в сформованих кондомініумах;

складність в отриманні земельної ділянки в загальночасткову власність;

не відпрацьований механізм фінансування ОСББ;

відсутність можливості здійснювати комерційну діяльність для здійснення фінансово-господарської діяльності кондомініуму, у тих, що не мають нежитлових приміщень;

відсутність досвіду фінансово-господарської та управлінської діяльності ОСББ;

хвилювання, щодо значного збільшення квартирної плати в кондомініумі.

Відсутність тривалого досвіду роботи об'єднань співвласників багатоквартирного будинку не дає змоги характеризувати недоліки, тому складно визначити, чи є це єдиним вірних шляхом до позитивних змін у житлово-комунальній сфері. Аналізуючи різні форми власності у житлово-комунальній сфері та шляхи управління ними, слід зазначити що існує декілька альтернативних напрямків. А саме: створення служби замовника та створення приватних ЖЕКів, чи можна залишити все так, як є, але це дуже ризиковано, тому, що інфраструктура житлово-комунального господарства руйнується швидше ніж відновлюється.

Створення ефективних механізмів управління муніципальним житловим фондом територіальних громад і його інфраструктурним забезпеченням можливо досягти шляхом чіткого виділення функцій власника житлового фонду і делегування ним (на конкурсних засадах) функцій управління та обслуговування нерухомості спеціалізованим організаціям та підприємствам.

У даному випадку структура управління житловим фондом муніципальних громад виділяє три самостійні ланки:

власник (відповідний підрозділ муніципальної влади, який створює незалежну організацію, що виконує контрольні функції);

замовник послуг - організація, що спеціалізується на виконанні функцій управління (управління житлово-комунального господарства чи житлово-експлуатаційна організація; менеджерська компанія);

виконавець послуг - організації, що спеціалізуються на виконанні функцій обслуговування (ремонтні та житлово-експлуатаційні контори або фірми різних форм власності).

Така нова конкурентна структура обслуговування житла має безумовні переваги для всіх суб'єктів ринкових відносин, задіяних у процесі утримання та обслуговування житлового фонду: мешканців, власників житла, працівників ЖЕО і приватних фірм.

Створення приватних ЖЕКів дає цим організаціям певні переваги, такі як: професіонали в конкурентній боротьбі мають більше шансів на успіх в умовах ринку; участь у програмі приватного утримання житла дає можливість кардинально змінити роль кожного працівника в житловому бізнесі, набути досвіду для організації власної компанії, отримувати більшу заробітну платню. Приватний ЖЕК є комерційною організацією, тому вартість своїх послуг встановлює самостійно, що може відчутися на розмірі квартирної плати.

3.2 Аналіз проблем та шляхи їх вирішення, що виникають в процесі діяльності ОСББ

Дуже важливо розібратися із соціально-психологічними аспектами житлово-комунальної реформи і виявити ці помилкові представлення і міфи, руйнування яких буде сприяти формуванню необхідної суспільної свідомості.

Міф перший “Жити в ОСББ економічно не вигідно”.

Він небезпечний тим, що підтримує на плаву стару утриманську позицію квартиронаймача, що сьогодні вже став власником квартири. Безкоштовна приватизація житла не сприяла підвищенню відповідальності за схоронність житлових багатоквартирних будинків, не привела до розуміння того, що це - єдиний спосіб збереження вартості своєї приватизованої квартири. Більш того, її ціна зростає за рахунок місць загального користування і нормативної частини земельної ділянки під будинком і прибудинкової території. Нарешті, взявши в керування житловий будинок, об'єднання звільняється податків.

Багато власників житла вважають, що комунальні платежі і технічне обслуговування покривають не більш 40% витрат на утримання будинку, і бояться, що при утворенні ОСББ розмір оплати збільшиться в кілька разів, тому що експлуатаційники почнуть установлювати для них підвищені тарифи за послуги. Побоюються і того, що, узявши будинок на баланс, самі будуть його ремонтувати за свій рахунок. Дуже важливо сьогодні, щоб органи влади систематично інформували мешканців про реальні витрати по утриманню будинку, частки платежів населення і дотацій з міського бюджету в цих витратах, а також про перспективи підвищення тарифів вартості послуг.

Зараз місто виділяє ОСББ дотації на рівні муніципальних будинків, підтримуючи платежі населення на середньому рівні. Але власники не упевнені, що в умовах фінансової кризи ситуація не зміниться до гіршого. Розвінчанню міфу сприяло б прийняття адміністраціями області, міста і районів рішень: про реєстрацію і передачу в керування ОСББ кондомініуму за рахунок виконавчої влади; про передачу орендних платежів від нежилих приміщень будинку, що є власністю міста, на розрахунковий рахунок товариства; про передачу земельної ділянки в нормативній частині безкоштовно у власність товариства. І ще дві пропозиції. На мій погляд, владі варто було б продумати двоступінчасту схему: на перший рік передати будинок у керування під контролем уповноваженої організації ОСББ (наприклад, відділ міськвиконкому). Якщо об'єднання протягом цього часу справиться з задачами керування, то тоді вже можна буде передати йому будинок остаточно. Нарешті, необхідно, з мого погляду, продумати механізм зворотного переходу, тобто повернення житлового будинку в керування ЖЕКу, щоб у будь-якому випадку власники не виявилися кинутими на сваволю долі.

Міф другий "Люди не довіряють один одному".

Походження подібної позиції зрозуміло. Об'єднання, утворене на базі ЖБК, МЖК; не в змозі платити велику зарплату голові, а значить він, на думку деяких громадян, буде красти. Боротися з цим міфом непросто, але можна. Тільки не слід форсувати створення ОСББ, тому що на роль лідера може претендувати випадкова людина. А потрібно, щоб він виростав і виявляв себе поступово, здобуваючи необхідні знання і набираючи досвіду. Вважаю, що взагалі ненавчених голів правлінь і керуючих товариств, бути в ОСББ не повинно.

Міф третій "Власники побоюються, що будуть платити за себе і за того хлопця".

Нерідко людям незрозуміла ситуація, коли жителі деяких муніципальних квартир виступають проти створення ОСББ. Хто в такому випадку буде за них платити їхню частку на утримання і ремонт житлового будинку? Члени товариства бояться того, що це їм доведеться робити зі своєї кишені, що в ОСББ буде панувати зрівнялівка, через що на них упадуть витрати тих, хто має великі апартаменти, друге житло, хто марнотратно відноситься до води, теплу, газу, електроенергії, іншим комунальним послугам, хто своїми чи діями бездіяльністю руйнує інженерні системи житлового чи будинку наносить йому збиток і т.п. Думаю, тут необхідно виконавчій владі провести активну роз'яснювальну роботу, щоб кожен власник твердо знав: платити в товаристві він буде тільки за себе. Витрати води, тепла, газу стануть контролювати самі жителі шляхом встановлення поквартирних засобів обліку споживання.

Міф четвертий “Кондомініум - це привезена через границю ідея, що насильно насаджується зверху”.

Відбулася централізація управління житловим фондом, і за 74 роки Радянської влади всі, у тому числі і жителі, до звикли до того що весь житловий фонд у власності держави [28]. Склалася також визначена психологія: держава зобов'язана утримувати будинок, нехай і утримує. З початком перебудови і масової приватизації житла в країні прошарок власників житла виник знову. І саме самі жителі, стурбовані погіршенням технічного стану свого житла, стали шукати і створювати різні форми будинкового самоврядування. Причина, що підштовхнула їх до цього, проста і природна. Вони хочуть самі керувати коштами, що надходять від жителів, власників і орендарів нежилих приміщень, виділяються державою на технічний утримання житлового будинку, нехай навіть цих коштів і небагато. Хочуть самі укладати (чи контролювати) договори з експлуатаційними організаціями на обслуговування будинку і платити (чи не платити) їм у залежності від кількості і якості наданих послуг і виконаних робіт.

Звичайно, названі не всі міфи суспільної свідомості, з якими треба боротися, роз'ясняючи і задачі, стратегію і тактику діяльності ОСББ. Ця робота повинна вестися в комплексі, і тому необхідно говорити про актуальність підготовки цільової “Програми підтримки ініціативи жителів по створенню територіальних громад, об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, домових комітетів, асоціацій ОСББ”, розробленої для області, міста, районів. І щоб вона успішно реалізовувалася, адміністраціям області, міста, районів необхідно, спираючись на найбільш активну частину населення, цілеспрямовано впливати на суспільну свідомість для зміни його в сприятливу сторону, у тому числі у відношенні проведення житлово-комунальної реформи, а це, зокрема, значить і боротися з міфами. Одна з найголовніших задач: роз'ясняти людям, що об'єднання в ОСББ означає для них не ріст витрат, а навпроти - збільшення доходів за рахунок реальної економії своїх і бюджетних коштів (у тому числі не оплачуючи безгосподарність локальних монополістів), конкретного скорочення витрат членів товариства (за рахунок експертизи й аудита встановлюваних тарифів) на тепло, воду, газ, електрику, інші послуги, економії енергоресурсів.

Велику роль тут можуть зіграти місцеві засоби масової інформації, а також соціологічні опитування суспільної думки про відношення населення до житлово-комунальної реформи та ОСББ.

Утримання приватного житла завжди було обов'язком його власника. Проте інколи це важко усвідомити людям, яким житло щойно передане безкоштовно. Тривалий період, більше 80 років, лиш незначна частина громадян України мала своє приватне житло. Тому у більшості населення склався стереотип: держава дала житло - отже, вона й повинна його утримувати.

Такий стереотип мислення змінюється, на перший погляд, дуже повільно. Але, якщо врахувати, що передача квартир у власність громадян розпочалася тільки в 1992 році, можна констатувати, що позитивні зрушення в цьому напрямку все-таки є. Перш за все, це видно зі ставлення громадян України до набуття права власності на житло. Ще понад 20 відсотків житла перебувало у власності громадян до 1992 року або перейшло у їх власність у будинках житлово-будівельних кооперативів. Отже, частка житла, що перебуває у приватній власності громадян, сягає близько 70 відсотків від усього житлового фонду України, та слід зазначити, що спостерігається тенденція до зменшення активності. У багатьох випадках у будинках, де приватизовано 40-50 відсотків квартир чи більше, значно покращується їх санітарний та технічний стан. Кондомініум - це механізм фінансування утримання багатоквартирних будинків.

Багато мешканців міських квартир так чи інакше зіштовхуються з проблемою недостатнього благоустрою багатоквартирних житлових будинків: брудні під'їзди з дверми, що не закриваються, і обшарпаними стінами, відсутність висвітлення на сходових площадках, що часто виходять з ладу ліфти, незадовільний стан систем водопостачання, каналізації й опалення будинку, що протікає покрівля, що відвалюється зі стін будинку плитка, що відпадають з балконів шматки штукатурки і т.д.

Фінансування утримання житлового фонду традиційно здійснювався за рахунок бюджетних коштів. Сьогоднішня криза благоустрою багатоквартирних житлових будинків має своєю причиною криза системи фінансування утримання житлових будинків, що викликаний, з одного боку, недоліком бюджетних коштів, а з іншого боку - розладжуванням самого механізму фінансування. Як засіб децентралізації керування житловим фондом і його фінансуванням була запропонована концепція об'єднань власників квартир. Дана концепція була підкріплена Законом України від 29 листопада 2002 року № 2866-ІІІ “Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків” [5].

На даному етапі можна вказати на проблему, від вирішення якої може залежати подальший розвиток інституту кондомініумів [30]. Справа в тім, що при формуванні об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) досить часто не усі власники приміщень у будинку вступають у кондомініум тому, що членство в ОСББ не є обов'язковим. І тоді постає проблема регулювання відносин між кондомініумом і тими з мешканців, хто не є його членами, в аспекті участі у фінансуванні утримання будинку. Приміром, якщо приймається законне рішення ОСББ (відповідно до його Статуту) про фінансування визначених заходів, те всі члени ОСББ, принаймні, формально, зобов'язані виконувати таке рішення, навіть якщо вони його не підтримують. Ті ж, хто не є членами ОСББ, часто відмовляються брати участь у фінансуванні заходів щодо утримання і благоустрою будинку, посилаючись на те, що вони уже вносять кошти на зміст будинку в рамках комунальних платежів, що сплачуються на рахунок ЖЕКу. Тобто виходить, що члени кондомініуму беруть участь у фінансуванні заходів щодо обслуговування будинку, а ті, хто членами не є, мають можливість уникати витрат, у такий спосіб одержуючи безкоштовну вигоду.

Аналіз можна провести на прикладі наступної гіпотетичної ситуації. У будинку 50 квартир. Власники 40 квартир об'єдналися в ОСББ, а інші 10 відмовилися це зробити. ОСББ утрималося від прийняття будинку на свій баланс і зберегло договір про обслуговування з ЖЕКом (що і відбувається в більшості випадків). Кондомініум приймає рішення провести ремонт парадного з установкою нових дверей і кодового замка, причому залучає для цього комерційну організацію. Відповідно до затвердженого кошторису, загальна сума витрат складає 20000 гривень. Голова ОСББ пропонує нечленам ОСББ брати участь у фінансуванні ремонту, тобто 20000 гривень варто розподілити на 50 квартир (по 400 гривень із квартири). Нечлени ОСББ відмовляються брати участь у витратах на ремонт, мотивуючи своє відмовлення тим, що вони не є членами кондомініуму, не брали участь в ухваленні рішення про проведення ремонту і твердження кошторису і що їхнього зобов'язання по фінансуванню утримання будинку обмежуються сумами комунальних платежів, що вони справно вносять відповідно до договору з ЖЕКом. Таке відмовлення означає, що 20000 гривень потрібно поділяти на 40 квартир (по 500 гривень із квартири). Це викликає невдоволення членів кондомініуму, що вважають, що хтось живе за чужий рахунок. Це, у свою чергу, знижує бажання членів кондомініуму платити за ремонт, як і за що-небудь узагалі. Приведена ситуація, напевно, знайома багатьом членам ОСББ. Вона показує, як звичайно “буксує” механізм ОСББ. Давайте проаналізуємо ситуацію з правової точки зору.

Чи зобов'язані власники квартир вступати в ОСББ? Якщо, наприклад, власники 40 квартир з 50 об'єдналися в ОСББ, то чи зобов'язані що залишилися 10 власників квартир вступити в ОСББ? У статті 9 Закону “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” говориться, що членство в об'єднанні є добровільним [5]. Тобто юридично факт володіння квартирою в будинку, де створено ОСББ, не зобов'язує власника квартири вступати в ОСББ. Таким чином, тих 10 власників квартир, що відмовилися вступити в ОСББ, не порушили яких-небудь норм права.

Чи правомірна позиція нечленів ОСББ, коли вони відмовляються брати участь у витратах на ремонт, рішення про яке було прийнято ОСББ? Тобто чи існує норма права, відповідно до якої нечлени кондомініуму зобов'язані брати участь у витратах по благоустрої будинку, якщо такі витрати були затверджені кондомініумом? Відповідно до частини 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992р. № 2482-XII, власники квартир багатоквартирних будинків зобов'язані брати участь у загальних витратах, зв'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, у відповідності зі своєю часткою в майні будинку [8]. У “Правилах користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями”, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №572 від 08 жовтня 1992р., говориться про обов'язок власників квартир вносити плату за обслуговування і ремонт будинку (пункти 17 і 35 Правил) [16]. Таким чином, існує норма, по якій власники квартир зобов'язані вносити плату за обслуговування і ремонт житлового будинку. Але чи поширюється зміст даної норми на вищенаведену гіпотетичну ситуацію? Плата за обслуговування і ремонт будинку не відноситься до категорії обов'язкових платежів, а правовою підставою для її внесення є відповідна цивільно-правова угода. Члени ОСББ зобов'язані нести витрати на ремонт у силу наявності статуту ОСББ і рішення ОСББ про проведення ремонту, прийнятого відповідно до статуту. Щодо нечленів ОСББ, неможливо вказати на який-небудь цивільно-правовий документ, відповідно до якого вони зобов'язані розділити витрати з членами ОСББ. Нечлени ОСББ мають договір з ЖЕКом, але даний ремонт проводиться не за договором з ЖЕКом, а за рішенням ОСББ, прийнятому незалежно від ЖЕКу. Тому нечлени ОСББ не зобов'язані нести витрати, підставою для який не є договір з ЖЕКом. Це значить, що нечлени ОСББ не зобов'язані нести витрати, затверджені ОСББ. Таким чином, коли нечлени ОСББ відмовляються брати участь у витратах, затверджених ОСББ, вони не порушують яких-небудь норм права.

Якщо необхідна наявність договору, то в чому правовий зміст вищенаведеної норми про те, що власники квартир зобов'язані брати участь у загальних витратах, зв'язаних зі змістом будинку? Дана норма не означає, що власники квартир зобов'язані брати участь у будь-яких витратах по обслуговуванню будинку. Зміст норми зводиться до того, що власники квартир зобов'язані, по-перше, укласти договір про обслуговування і ремонт будинку з відповідною житлово-експлуатаційною організацією, а по-друге, виконувати фінансові зобов'язання за даним договором. Якщо ж зазначену норму тлумачити буквально, то можливої стає абсурдна ситуація: наприклад, якщо власник однієї квартири одноосібно вирішив провести дорогий ремонт у під'їзді, то всі інші мешканці зобов'язані будуть розділити ці витрати.

Чи існує механізм, по якому нечлени ОСББ були б зобов'язані брати участь у витратах, затверджених ОСББ? ОСББ може укласти індивідуальні договори з нечленами кондомініуму про розподіл витрат на обслуговування і ремонт будинку (маються на увазі витрати понад оплату рахунків ЖЕКу). У такому договорі можна передбачити механізм участі нечлена кондомініуму у фінансуванні обслуговування і ремонту будинку (понад оплату рахунків ЖЕКу). Цей шлях є самим реалістичної. При наявності такого договору, якщо нечлени ОСББ відмовляються брати участь у витратах на зміст будинку, ОСББ зможе стребувати відповідні суми через суд. Крім того, теоретично ОСББ може побічно перекласти частина своїх витрат на плечі нечленів ОСББ шляхом висновку договору з ЖЕКом, по якому останній буде нести частина витрат по ремонті. Даний шлях малоймовірний, але не є неможливим. Узагалі ж, у довгостроковій перспективі існує тільки один шлях нормалізації правовідносин по фінансуванню обслуговування і ремонту багатоквартирних будинків. Це внесення змін у законодавство, по яких членство в ОСББ стане обов'язковим. Фінансовий і адміністративний механізми ЖЕКів, принаймні, у їхньому сьогоднішньому стані, не в змозі стабільно забезпечувати нормальне утримання багатоквартирних будинків. Немає прямої залежності з тим, яку суму зібрав ЖЕК за рік з визначеного будинку, і тим, яку суму ЖЕК витратив за рік на цей будинок. А тому плата ЖЕКу по своїй природі є не стільки платою за послугу, скільки подобою місцевого податку. Фінансовий і адміністративний механізми ОСББ покликані чи доповнити цілком замінити повсюдно існуючі механізми ЖЕКів. І механізми існуючої системи ЖЕКів, і механізми ОСББ виявляють собою систему акумулювання і витрати коштів на утримання будинків. Система ЖЕКів носить централізований характер, і, відповідно, плата ЖЕКу більш схожа на податок і менш - на плату за послугу; тоді як ОСББ по своїй природі є децентралізованою системою, і внески ОСББ є плата за конкретні послуги. Можливі наступні схеми: мешканці-ЖЕК, мешканці-ОСББ-ЖЕК, мешканці - ОСББ. Проблема в тім, що названі механізми не можуть нормально функціонувати, якщо вони задіяні паралельно у відношенні того самого будинку. Шлях до нормалізації фінансування утримання багатоквартирних будинків лежить через кардинальну реформу системи фінансування муніципальних ЖЕКів, а також через встановлення обов'язковості членства в ОСББ (там, де вони створені). Однак, як показує міжнародна практика, у будь-якому випадку кондомініуми (чи аналогічні їм форми самоорганізації мешканців будинків) повинні стати організаційною основою нормального утримання будинку - як з фінансової, так і з адміністративної точок зору. У той же час, із практичної точки зору кондомініуми не зможуть нормально функціонувати, якщо на законодавчому рівні не буде затверджене обов'язкове членство в ОСББ усіх власників квартир у будинку.

Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” всі власники житлових приміщень є співвласниками будинку, а це означає, що у всіх випадках колишній одноосібний власник зобов`язаний при наданні дозволу на проведення будь-яких ремонтно-будівельних робіт у будинку не членам об'єднання мати на це згоду власників приватизованих квартир [8]. Це має велике значення для забезпечення законних інтересів та прав співвласників будинку. Відомо багато фактів, коли у будинках, де квартири приватизовано, але ще не створено об'єднання, порушуються права та законні інтереси співвласників будинку. Зокрема, без згоди мешканців приватизованих квартир органи місцевого самоврядування надають дозволи фізичним та юридичним особам на добудову, надбудову чи переобладнання горищного чи підвального приміщення, чим порушують законні права та інтереси інших співвласників будинку.

Такі дії органів місцевого самоврядування спонукають мешканців приватизованих квартир об'єднуватися для захисту своїх законних інтересів, що часто веде до створення ОСББ. Як правило, при наданні таких дозволів на надбудову, добудову чи переобладнання органи місцевого самоврядування ставлять бажаючим здійснити переобладнання певні умови, спрямовані на поповнення місцевого бюджету. Крім того, у випадку надбудов у будинках поліпшується якість покрівлі за кошти особи, яка проводить переобладнання, що позитивно впливає на технічний стан будинку в цілому. Але одноосібне вирішення органами місцевого самоврядування питання про надання дозволу на такі переобладнання незалежно від того, яка благородна мета при цьому ставиться, все-таки є порушенням прав та законних інтересів інших співвласників будинку.

У більшості випадків власники житлових та нежитлових приміщень дають згоду на переобладнання. Звичайно, вони при цьому братимуть участь в обговоренні умов, на яких надаватиметься дозвіл. Процедура узгодження зі співвласниками будинку дій органу місцевого самоврядування щодо надання дозволу дасть тільки позитивний результат. З одного боку, не будуть порушуватися права співвласників будинку, з іншого - такі дії сприятимуть підвищенню довіри до органів місцевого самоврядування. Це в перспективі призведе до зближення інтересів органів місцевого самоврядування та власників житла і до їх спільної участі у вирішенні проблем населеного пункту, пов'язаних із утриманням житлового фонду та підтриманням належного санітарного стану. Орган місцевого самоврядування зможе вирішувати деякі проблеми утримання житлового фонду та прилеглих до будинку територій без додаткових бюджетних витрат.

Необхідно наголосити, що від створення у багатоквартирних будинках об'єднань співвласників виграють і органи місцевого самоврядування, оскільки:

зменшується обсяг витрат з місцевого бюджету на утримання будинків, переданих на баланс ОСББ;

знімається проблема збирання квартирної плати чи видатків на утримання будинку та прилеглої території;

значно покращується санітарно-технічний стан житлового фонду, оскільки ОСББ ставить собі за мету зберегти будинок;

ОСББ, у випадку сприяння їхній діяльності, часто надають безкоштовну допомогу у вирішенні певних місцевих проблем, пов'язаних із приведенням території населеного пункту до відповідного санітарного стану;

у таких будинках краще йдуть справи з попередженням правопорушень.

Сьогодні вже у багатьох населених пунктах керівники органів місцевого самоврядування розуміють необхідність створення ОСББ і майже всі заявляють, що важко переконати мешканців приватизованих квартир об'єднувати свої зусилля. Так, це непросто, особливо враховуючи, що у 90 відсотках органів місцевого самоврядування та в обласних та районних державних адміністраціях немає секторів чи відділів, які б планомірно займалися цими питаннями. В найкращих випадках в органах місцевого самоврядування та органах виконавчої влади ці обов'язки покладені на когось із заступників голови. Практика ж показує: якщо систематично проводити роз'яснювальну роботу серед населення, результати не забаряться.

3.3 Пропозиції щодо покращення функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку

Сучасний темп змін в суспільстві настільки великий, що стратегічне планування є єдиним способом прогнозування майбутніх проблем і можливостей. Воно має велику роль в розв'язанні місцевих проблем, дає можливість керівному органу створити план на довготривалий термін та підстави для обґрунтованого прийняття рішень. Розуміння того, що саме прагне досягти даний орган, допомагає винайти найбільш оптимальні шляхи вирішення поставлених задач. Уміння розробити ефективний план, а потім забезпечити задані ним обмеження за всіма видами ресурсів та заданий рівень якості результатів його реалізації - залог успіху місцевого самоврядування. Тому, узагальнивши вітчизняний, хоча не дуже великий, досвід та досвід високо розвинутих країн в області стратегічного планування у вирішенні муніципальних проблем, можна зробити висновок, що за умов постійних змін, невизначеності, коли законодавство знаходиться на недостатньому рівні, коли існує неконтрольоване зростання цін та дефіцит ресурсів, саме стратегічне планування є оптимальним шляхом вирішення економічних та соціальних проблем.

Формування різноманіття власників в житловій сфері шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку - є одним з найбільш ефективних засобів захисту прав його членів, впливу на вартість і якість послуг, що надаються, і дозволяє створювати умови для залучення додаткових джерел фінансування робіт по обслуговуванню і ремонту житла.

Для забезпечення безпечних та сприятливих умов проживання та захисту капіталовкладень членів ОСББ у майно, необхідно підтримувати дане майно у належному стані. Для досягнення цієї мети об'єднання має створити механізм, який забезпечує високу рентабельність утримання майна при дотриманні встановлених норм. Деякі співвласники можуть брати на себе частину роботи з утримання житла на суспільних засадах. Об'єднання може наймати кваліфікований персонал чи укладати контракти з професійними фірмами по утриманню майна. Якщо правління ОСББ не забезпечить збирання адекватної кількості коштів і нагромадження їх на резервних рахунках для подальших ремонтів, то в майбутньому перед ним постане проблема дефіциту ресурсів, яку доведеться вирішувати за рахунок членів об'єднання, зрозуміло, що легше сплачувати невеликі суми щомісяця, ніж великі одразу. Щоб уникнути потенційних проблем такого типу, уряд повинен зобов'язати новостворювані об'єднання до проведення оцінки експертом резервного фонду.

Успішна фінансова діяльність є життєво необхідною для діяльності об'єднання. Реалістичний план та бюджет, ретельне та своєчасне фінансове звітування дуже важливі для оптимального функціонування об'єднання. Дуже важливим є загальний підхід до ведення фінансової діяльності.

Для забезпечення захисту членів ОСББ від розкрадання коштів, обраного ними керівництва, органи місцевого самоврядування мають нормативно затвердити включення своїх представників до аудиторської комісії, що створюється об'єднанням. Врешті-решт, мешканці покладаються на місцеву владу у тому, що стосується захисту їхніх інтересів і, якщо місцеві обрані посадовці не впораються зі своїми обов'язками, вони можуть це відчути за результатами наступних виборах.

Завищення норм споживання дає змогу виробникам відповідних послуг стверджувати, що тарифи на ці послуги мізерні, хоча це не відповідає дійсності. Перехід до реальних норм споживання і тарифів, можливий лише тільки встановлення приладів обліку, що, зрозуміло, не викликає ентузіазму у підприємств постачальників послуг, тому доцільним вважається: при створенні ОСББ встановлення лічильників тепла, гарячої та холодної води, що дасть можливість заощадити кошти та направити їх на утримання будинку.

Для забезпечення розповсюдження створення ОСББ органам виконавчої влади слід розробити міські та районі програми, які повинні включати декілька розділів, що будуть забезпечувати підтримку ОСББ, серед них: сприяння на місцевому рівні становленню ОСББ в існуючому житловому фонді; сприяти в отриманні об'єднанням встановлених дотацій з місцевих бюджетів, на поточний ремонт будинку, капітальний ремонт в межах дотацій муніципального житлового фонду з диференціацією їх в залежності від ступеня зносу житлового фонду; надання податкових пільг в межах компетенції представницьких органів обласної і місцевої влади; розподіл території, що спростить передачу при будинкової території у загальну часткову власність членів ОСББ. Замовником на необхідну технічну документацію має виступати місцеві органи влади. Організація ОСББ в процесі будівництва має стати постійною практикою роботи органів місцевого самоврядування.

ВИСНОВКИ

Діюча система обслуговування житлового фонду не в змозі запропонувати населенню надання якісних послуг. Тому тільки шляхами радикальної реорганізації взаємовідносин в системі житлового господарства міст шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку та запровадження конкурентних засад у сферу обслуговування житла можна досягти згоди між керівництвом міста, територіальною громадою та громадянами.

Для реалізації, поставлених в роботі завдань, проведено дослідження та аналіз проблем, що дає підставу розробити пропозиції та рекомендації, які можуть бути використані, як для теоретичних методик ефективного функціонування об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, так і застосування їх в практичній діяльності ОСББ та органів місцевого самоврядування, які виступають стейкхолдерами процесу. Головні з них такі:

Для успішної реалізації Програми реформування і розвитку житлового господарства на 2002-2005 роки та на період до 2010 року, схваленої Кабінетом Міністрів України, органам місцевого самоврядування необхідно визнати створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку приоритетним напрямком реформування житлово-комунальної галузі, а також визначити першочергові завдання, що стоять перед містом. Доцільно з'ясувати: як реформування позначиться та трудових та фінансових ресурсах міста.

З метою захисту прав мешканців міста (членів ОСББ), від фінансових махінацій правління даних об'єднань, органам місцевого самоврядування необхідно нормативно затвердити введення до складу аудиторських комісій об'єднань своїх представників - фахівців у даному напрямку. А також зобов'язати новостворювані ОСББ проводити експертну оцінку резервного фонду.

У зв'язку з необхідністю набуття членами об'єднань співвласників багатоквартирного будинку навичок керування комунальною житловим фондом, при органах місцевого самоврядування доцільно створити консультативні центри з питань створення та функціонування ОСББ. Даний центр буде проводити систематичне навчання бухгалтерів та голів ОСББ, щодо ведення господарської діяльності, надавати юридичну та організаційну допомогу.

З метою підвищення поінформованості та формування сприятливого клімату серед населення необхідно постійно вести роз'яснювальну роботу шляхом розповсюдження агітаційного матеріалу та залучення засобів масової інформації.

З метою спрощення процесу створення та підвищення ефективності функціонування об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку доцільно використовувати в своїй роботі запропоновані в даній роботі схему процесу створення (див. додаток Б) та модель ефективної діяльності ОСББ.

За умови масового розповсюдження об'єднань співвласників багатоквартирного будинку на території України, доцільно використовувати досвід американських асоціацій кондомініумів у наданні комунальних послуг, адаптований до реалій українського суспільства. А згодом, створити інститут кондомініумів, за канадським прикладом.

Особливе значення для державного управління у житлово-комунальній сфері має створення інститут власників житла, який необхідно формувати з урахуванням особливостей політичного та економічного стану країни та запровадження адаптованого зарубіжного досвіду.

Питання створення інститут власників житла необхідно вирішувати комплексно, з урахуванням інтересів всіх стейкхолдерів процесу. Тільки системний підхід у розширенні створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку на території України дасть змогу ефективно забезпечувати комунальні потреби українського суспільства.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

Конституція України. Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 року. - Київ: Просвіта, - 1996.

Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 р. - К., 1983.

Закон України "Про власність" // Відомості Верховної Ради. - 1991. - № 20.

Закони України "Про внесення змін та доповнень до Житлового кодексу Української РСР" // Відомості Верховної Ради. - 1992. №1, 1993. № 6, 1995. №8.

Закон України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2002 р. // www.rada.kiev.ua.

Закон України “Про місцеве самоврядування в Україні” від 21 травня 1997 р. № 280 // Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 24.

Закон України "Про підприємства в Україні" // Відомості Верховної Ради. -1991.- №24.

Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" // Відомості Верховної Ради. - 1992. -№ 20.

Концепція адміністративної реформи в Україні // Державна комісія з проведення в Україні адміністративної реформи. - К., 1998. - 62 с.

Концепція державної житлової політики від 30 червня 1995 р. // Відомості Верховної Ради. - 1995. - № 36.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про вдосконалення системи державного регулювання розміру квартирної плати за утримання будинків і прибудинкових територій" від 22 червня 1998 р. № 939 // Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 20.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні" від 31 липня 1995р. № 588 // Відомості Верховної Ради. - 1995. - № 16.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Програми поетапного оснащення наявного житлового фонду засобами обліку та регулювання споживання води і теплової енергії на 1996-2000 роки” // Відомості Верховної Ради. - 1995. - № 18.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Програми проведення житлово-комунальної реформи на 1999-2001 роки" від 29 січня 1999 р. № 113 // Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 3.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про подальший розвиток житлово-будівельної кооперації" від 20 жовтня 1992 р. № 593 // Відомості Верховної Ради. - 1992. - №22.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про правила користування приміщеннями житлових будинків та прилеглими територіями" від 12 жовтня 1992 р. № 572 // Відомості Верховної Ради. - 1992. - № 38.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Програми реформування і розвитку житлового господарства на 2002-2005 роки та періодом до 2010 року” від 14 лютого 2002 р. // www.rada.kiev.ua.

Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Програми реформування і розвитку житлового господарства на 2002-2005 роки та періодом до 2010 року” від 14 лютого 2002 р. // www.rada.kiev.ua.

Указ Президента України "Про реалізацію Закону України “Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку”" від 11 жовтня 2002 р. № 1521 // www.rada.kiev.ua.

Указ Президента України "Про державну підтримку розвитку місцевого самоврядування в Україні" від 30 серпня 2001 р. № 749/2001 // www.rada.kiev.ua.

Проект Житлового кодексу України // www.rada.kiev.ua.

Абрамович І. Інфраструктура міста: проблеми // Міське господарство України.-1997.-№2.

Авдеев В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере // Жилищно-коммунальное хозяйство. - 1997. -№ 3.

Бондурка Й. Правовое регулирование жилишных правоотношений // Бизнесинформ. - 1998. - № 2.

Беляєв А. Деякі аспекти реформування міського житлово-комунального господарства // Управління сучасним містом. - 2000. - № 3.

Бородюк Н. Шлях до комфорту: рух з обмеженням // Аспекти. - 2001. -№2.

Вакуленко В. Економіка міст. - К.: Основи, 1997.

Власов В. Цивільно-правові аспекти проблеми створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків // Новини житлової реформи. -1997.-№5.

Власов В. Багатоквартирний будинок - занедбане чи комфортабельне житло? // Аспекти. - 2000. - № 1.

Євдокименко М. Продовжити життя "хрущовкам" // Міське господарство України. - 1996. - № 4.

Жаворонков В. Стратегічне планування розвитку регіонів як засіб залучення інвестицій // Науковий вісник. - 2001. - № 2.

Завальна І. До проекту Житлового кодексу України. // Право України. -1996.-№4.-С.40.

Завада О. Житлово-комунальне господарство: проблеми галузі з точки зору антимонопольного законодавства // Економіка України. - 2000. - № 10.

Задорожна О. Соціальні аспекти інвестування житлового будівництва // Економіка України. - 1977. - № 3.

Иванченко А. Нужна ли демонополизация жилищно-коммунальной сферы? // Российско-экономический журнал. -- 1997. - № 2.

Інформаційний бюлетень національної програми реформування житлового сектору України: Новини житлової реформи, фінансування житла в Україні, перехід від соціалістичної системи до ринкової // Інформаційний пакет фірми РАDКО, 1997 - 1998.

Кучма Л. Послання до Верховної ради України // Урядовий кур'єр. - 2000. - № 34.

Кассіді П. Створення ринку кондомініумів // Аспекти. - 2000. - № 1.

Лебединська О. Соціально-економічні проблеми малих міст України // Управління сучасним містом. - 2000. - № 2.

Лєбєдєв М. Житлова політика України в умовах ринкових перетворень // Аспекти. - 2000. - №1.

Макашов Л. Правовий статус співвласників багатоквартирного будинку // Право України. - 1996. -№11.

Олтаржевський Д. Хто в домі господар // Урядовий кур'єр. - 2001. - № 115.

Семчук М. Реформа стосується всіх // Міське господарство України. -2002.-№ 3.

Строкань Т. Управління житлово-комунальним господарством: досвід Кракова // Економіка України. - 2000. - № 11.

Шаров Ю.П. Управління змінами. - К.:, УАДУ, 1998.

Шаров Ю.П. Стратегічне планування в муніципальному менеджменті -К.: УАДУ, 2001.

Шимкін В. Трансформація житлового сектору України // Економічний часопис. - 1998. -№ 3.

Додаток А

об'єднання співвласник будинок приватизація

Перелік робіт з утримання будинків та прибудинкових територій

№	Найменування послуг
	Прибирання сходових клітинок
	Вивезення та утилізацій твердого побутового та грубого сміття
	Обслуговування ліфтів
	Електроенергія для ліфтів
	Освітлення сходових клітинок, підвалів, підкачка води
	Прибирання прибудинкової території
	Обслуговування внутрішньобудинкових систем водо-, теплопостачання, водовідведення, зливової каналізації
	Дератизація
	Дезінфекція
	Обслуговування димовентиляційних каналів
	Прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель
	Обслуговування диспетчеризації
	Технічне обслуговування систем протипожежної автоматики и димовидалення
	Технічне обслуговування побутових плит
	Поточний ремонт: покрівлі; під'їзди та сходових кліток, підвальних приміщень; несучих та захисних конструкцій будинку та столярних виробів
	Ремонт обладнання спортивних майданчиків (за наявності)
	Ремонт обладнання дитячих майданчиків (за наявності)
	Поливання дворів, клумб, газонів
	Підготовка житлового фонду до експлуатації в зимовий період
	Вивезення снігу
	Витрати на виготовлення розрахункових книжок та довідок наймачам
	Експлуатація номерних знаків
	Очищення не каналізаційних люків
	Очищення дворових туалетів та приярків
	Утримання виробничих майстерень, транспортних засобів та механізмів для обслуговування житла, поточного ремонту і ліквідації аварій
	Інші прями витрати, передбачені чинним законодавством

Размещено на www.allbest.

...