Стимулирование платежеспособного спроса должно проводиться по следующим направлениям:

1) совершенствование системы ипотечного кредитования;

2) развитие небанковских форм кредитования.

Основными задачами развития системы ипотечного кредитования являются:

1) принятие мер по снижению уровня инфляции, что позволит снизить ставки по ипотечным кредитам;

2) секьюритизация ипотечных кредитов;

3) развитие системы страхования ипотечных кредитов.

Система ипотечного кредитования имеет целый ряд различных форм и схем, многие из которых остаются специфическими для Саратовской области. Они не имеют массового распространения, но применяются в отдельных регионах.

Можно отметить достаточно яркий и нетрадиционный опыт ипотечного кредитования Белгородской области, где создан фонд, выделяющий кредиты индивидуальным застройщикам с погашением сельскохозяйственной продукцией. Платёжеспособность заёмщика в общепринятом смысле не оценивается, а рассматривается «сельскохозяйственный потенциал» граждан, то есть результативность их подсобного хозяйства. Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования в России//Вопросы экономики. 2001. №5. С 89-106.

Так же интересен такой инструмент ипотечного кредитования как паевые инвестиционные фонды недвижимости. Одним из видов закрытых ПИФов недвижимости являются ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ), законодательно выделенных в отдельную группу. Суть их деятельности заключается в покупке закладных у банков, выдавших кредит под залог недвижимого имущества (т.е. ипотечный кредит). Приобретая ипотечные закладные, ИЗПИФ получает фиксированный ежемесячный доход. О. Мацнев. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу//Вопросы экономики. 2006. №9. С 128-137.

В рамках данного дипломного проекта будут подробно рассмотрены две схемы ипотечного кредитования наиболее эффективные для Саратовской области: строительные общества (ипотечные кооперативы и стройсберкассы) и ипотечное кредитование с привлечением ресурсов негосударственных пенсионных фондов.

Одновременно с развитием банковского ипотечного кредитования в Саратовской области необходимо развивать небанковские формы ипотечного кредитования, то есть приобретение жилья без его полной оплаты с использованием заемных кредитных средств: кредитование под залог жилья, долевое участие в строительстве жилья, купля-продажа с рассрочкой платежа, потребительское кредитование, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы. Эти схемы не исключают друг друга, так как каждая из них имеет свою нишу, свои особенности, свои преимущества.

Выбор такой схемы как строительные общества обоснован прежде всего тем, что в Саратовской области всего чуть более 30% граждан имеют достаточные доходы и могут позволить себе взять в банке ипотечный кредит. Основная же масса населения не располагает такими финансовыми возможностями.

Спрос на жильё непосредственно зависит от ставки по кредиту, которая существенно связана с качеством экономических институтов. Неопределённость макроэкономической и институциональной ситуации препятствует снижению таких ставок. В Саратове ставка ипотечного кредита варьируется от 12% до 15% в зависимости от банка и кредитной программы. Поэтому при больших объёмах кредита необходимо использовать его залоговые формы, ту или иную модификацию ипотеки.

Низкий уровень экономической культуры и слабые институты порождают значительное недоверие между экономическими агентами, что, в свою очередь, поддерживает высокую стоимость кредита и, следовательно, ограничивает массовый спрос на жильё.

Строительное общество - организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причём получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заёмщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.

Строительное общество - институт ипотечного кредитования; купленное его членами жильё остаётся в собственности строительного общества и служит залогом ссуды до её полной выплаты. От других ипотечных институтов строительное общество отличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам. Для успешного функционирования строительного общества необходимо, чтобы его члены состояли вкладчиками достаточно долго и накопили большие суммы. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России//Вопросы экономики.- 2005.- №1 - С. 63-86.

Выделяют два типа строительных обществ: строительно-сберегательные (ипотечные) кооперативы и строительно-сберегательные кассы. Основное их различие состоит в том, что первые являются некоммерческими, а вторые - коммерческими организациями. Как правило, кооперативы находятся в собственности своих членов, несущих солидарную неограниченную ответственность по внешним обязательствам, а стройсберкассы принадлежат внешним инвесторам и являются акционерными обществами либо обществами с ограниченной ответственностью. Кооператив не имеет права брать внешние ссуды, для выдачи кредитов он использует лишь вклады своих членов.

Процентная ставка по депозитам, и по кредитам в кооперативах обычно равны нулю (небольшой процент от депозитов отчисляется на покрытие административных расходов кооператива). Если же они различны и кооператив получает прибыль, то распределяется на уставные цели. Член кооператива может забрать свои сбережения, заплатив штраф. Премия на накопления и льготы могут как наличествовать, так и отсутствовать.

Рассмотрим простейшую ситуацию, когда все члены кооператива планируют приобрести квартиры одинаковой стоимости. Тогда контракт может предусматривать вклады фиксированного объёма в течение определённого срока (так, чтобы накопленная сумма составила, скажем, 40% стоимости квартиры), после чего вкладчик приобретает право на получение кредита в объёме, необходимом для покупки квартиры (в нашем примере - 60% её стоимости). Если накопленной кооперативом суммы не хватает для выдачи кредитов всем членам, имеющим на них право, то возникает очередь. Получатель кредита определяется жребием среди тех, кто занимает в ней первое место (иногда вместо жребия используется аукцион). Приобретаемая квартира служит залогом ссуды и остаётся на балансе кооператива до полной выплаты кредита. Долг выплачивается равными долями в течение заранее оговоренного срока. Шелехов А. М. Об устойчивости ипотечного кооператива//Экономика и математические методы - 2007 - том 43, №3 - С.30-36.

В действительности предпочтения и возможности членов кооператива неодинаковы. Реальные контракты учитывают различия в цене приобретаемых квартир и позволяют вкладчикам выбрать схему накопления и погашения долга в соответствии с их ожидаемыми доходами. Кроме того, контракт должен предусматривать адаптацию к инфляции и будущим изменениям доходов вкладчика.

Следует различать ликвидируемые, серийные и непрерывные кооперативы. Все члены ликвидируемого кооператива вступают в него одновременно; после того, как каждый из них приобретёт квартиру, кооператив ликвидируется. Серийный кооператив принимает новых членов когортами; в каждый момент времени все его члены принадлежат к одной когорте. Обмен капитала между когортами позволяет ускорить выдачу кредитов и облегчает выход участников, не желающих брать кредит. Приём новых членов в непрерывный кооператив может происходить в любой момент или с определённой периодичностью, поэтому в нём одновременно состоят члены, вступившие в кооператив в разное время.

Стройсберкасса возникла в результате развития непрерывного кооператива. Контракты, предлагаемые стройсберкассами, отличаются от кооперативных контрактов ненулевыми процентными ставками по кредитам и депозитам. Эти ставки обычно меньше рыночных. Маржа является основным источником прибыли стройсберкассы. Как правило, её члены получают от государства премию на сбережения и другие льготы. Кроме того, в большинстве стройсберкасс участник, получивший право на кредит, не обязан его брать; он может выйти из неё изъяв свой вклад (включая премию). Тем самым поощряются долгосрочные сбережения. Некоторые стройсберкассы предоставляют своим членам кредиты по рыночным ставкам до полного выполнения плана сбережений. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере//Вопросы экономики - 2006 -№9 - С.149-153.

Можно выделить следующие черты строительных обществ, делающих их необходимым звеном в процессе создания массовой ипотеки.

Строительное общество - строго специализированная организация, что ограничивает риски её деятельности. Ему зачастую не доступны внешние заимствования, что также способствует ограничению риска.

Немалое значение имеет строительное общество и как источник «длинных» денег, столь необходимых развивающимся и переходным экономикам. Стройсберкассы способны привлечь значительную часть сбережений, находящихся на руках у населения. Клиентами стройсберкасс являются граждане с низкими и средними доходами, которые часто не пользуются услугами банковской системы и потому их накопления не работают в рамках официальной экономики.

Члены сберкасс обычно получают от государства премии на накопления и налоговые льготы. Такой подход гораздо эффективнее политики прямых дотаций. Переориентация средств федерального и местных бюджетов с программ индивидуальной помощи на поддержку строительных обществ позволят охватить значительно больший круг реципиентов.

С повышением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, укреплением законности, снижением ставки ссудного процента и банковской маржи всё большая часть населения начнёт отдавать предпочтения другим формам ипотеки. Строительные общества естественно трансформируются в ссудосберегательные ассоциации, вырастет доля ипотечных банков в общем объёме кредитования. Впрочем, строительные общества могут остаться в качестве эффективного инструмента социальной политики для обеспечения жильём низкодоходных слоёв населения. В некоторых развитых странах (Австрия, Германия) роль строительных обществ остаётся значительной.

К тому же, развитие системы строительных обществ не препятствует становлению других ипотечных институтов, поскольку речь идёт об обслуживании разных доходных групп населения.

В Саратовской области есть специализированная организация занимающаяся ипотечным кредитованием граждан - Региональный оператор Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования «Ипотечная корпорация Саратовской области» (ИКСО). На его базе можно создать один из типов строительного общества. В зависимости от доходов обратившегося в ИКСО гражданина предлагать ему ту или иную ипотечную схему. Если он обладает достаточными доходами - предлагать ипотечный кредит под проценты, если же его доходы не позволяют ему брать кредит - предлагать вступить в стройсберкассу.

Необходимо так же отметить, что бюджетная поддержка ипотечных кооперативов для ограниченного в средствах бюджета Саратовской области была бы эффективней, чем адресная поддержка отдельных граждан. В этом случае увеличивается возможность финансовой помощи большему количеству нуждающихся.

Безусловно, все эти инструменты в Саратовской области должны использоваться в комплексе. Не должно отдаваться предпочтения какому-то одному.

Другим специфическим институтом ипотечного кредитования является ипотечное кредитование с привлечением ресурсов негосударственных пенсионных фондов.

Объём накопленной части пенсии, по различным оценкам, составил 108 - 130 млрд. рублей в 2006 году, а к 2008 должен достичь 180 - 200 млрд. рублей. Часть этих денег можно было бы использовать в рамках жилищных схем. Негосударственные пенсионные фонды (НПФ) и управляющие компании (УК) могли бы инвестировать средства как накопительной части, так и добровольного пенсионного обеспечения в облигации Саратовской области, которые направляли бы вырученные от продажи облигаций деньги на строительство жилья. О. Мацнев. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу//Вопросы экономики. 2006. №9. С 128-137.

Инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги позволит, во-первых, продлить сроки их обращения; во-вторых, сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга; в-третьих, повысить доходность по пенсионным накоплениям граждан.

Средства, аккумулированные на консолидированном счёте в НПФ (ежемесячные взносы работников и предприятия), передаются на депозит сроком на 15 лет с правом пролонгации банку для инвестирования в ипотеку. Работник, желающий улучшить свои жилищные условия путём приобретения строящейся или готовой квартиры с помощью ипотечного кредитования, вносит 30% необходимой суммы, остальные 70% оплачивает банк в виде ипотечного кредита сроком до 15 лет.

Работник, взявший ипотечный кредит, может получить субсидию на частичное погашение первоначального взноса за счёт средств федерального или областного бюджетов, а также средств предприятия. Он выплачивает сумму кредита и проценты в банк, который в свою очередь возвращает их НПФ (за минусом комиссии в качестве платы за услуги), если не происходит реинвестирования этих средств. Таким образом, НПФ получает инвестиционный доход, а работники - возможность пользоваться ипотечным кредитом.

Рассмотрим в качестве примера предприятие Саратовской области ЗАО «ШЭЛДОМ», г. Саратов с общей численностью работающих 870 человек и средней заработной платой 19 тыс. рублей в месяц. 80% работников предприятия после подписания договора с НПФ участвуют в сбережении своих пенсий. В таком случае ежемесячные взносы в НПФ составят 396,7 тыс. рублей:

,

а с учётом перечисления предприятием паритетной суммы за год - 9 521,3 тыс. рублей. Работники переводят накопительную часть своей трудовой пенсии в управление НПФ

за 2003-2006 годы.

Всего получаем 19 042,6 тыс. руб. в 2007 году. Эти деньги передаются на депозит банку на 15 лет под 9% годовых (он использует их для выдачи связанных ипотечных кредитов под 12% годовых). Данной суммы достаточно для улучшения жилищных условий 35 работников. Если ипотечный кредит выдаётся для приобретения усреднённой квартиры стоимостью 905 101 рублей в сумме 636 571 рубля сроком на 15 лет, то аннуитетные ежемесячные платежи составят 7 619 рублей. Каждый работник, участвующий в предлагаемой схеме, получит после выхода на государственную пенсию дополнительное негосударственное пенсионное обеспечение в среднем в размере 137 694 рублей, то есть величина дополнительной пожизненной ежемесячной пенсии будет равна 1 161 рублю.

Предприятие может пойти и по другому пути, приняв решение о направлении части прибыли на финансирование строительства жилья для своих работников. Тогда у него (при том же финансировании 3% от фонда оплаты труда) возникнет необходимость платить с этой суммы налог на прибыль 24%. На ипотечное кредитование своих работников на базе НПФ предприятие сможет направить в течение года 7 742 800 рублей, а на финансирование строительства жилья для них без использования этой схемы - только 4 825 313 рублей. Фаерман Е., Хачатрян С. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования//Экономика и математические методы - 2004 - том 40, №1 - С. 3-15.

Таким образом, при одинаковых финансовых затратах эффективность схемы ипотечного кредитования работников на базе НПФ на 38% выше, чем при простом перечислении части прибыли предприятия на финансирование строительства жилья. Кроме того, корпоративная пенсионная программа укрепляет доверие сотрудников к работодателю, повышает рейтинг компании, создаёт позитивный имидж руководства.

В Саратовской области необходимо развивать такой институт, как ипотечные брокеры, который призван отстаивать интересы граждан. Зачастую потенциальный заемщик не в состоянии самостоятельно оценить всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования. Профессиональную помощь при взаимодействии со всеми участниками ипотечного кредитования, включая кредитные организации, страховые компании, оценочные компании и риэлторские фирмы, оказывают специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом.

В мировой практике существуют несколько моделей ипотечного брокера. В Саратовской области можно использовать наиболее распространенную из них: при банке, выдающем ипотечные кредиты, создается самостоятельное юридическое лицо, которое выполняет функции ипотечного брокера, продвигая услуги данного конкретного банка. В такой ситуации брокер представляет, прежде всего, интересы самого банка, а не заемщика. Ипотечный брокер анализирует и прогнозирует развитие истории кредита, сопровождает закладные, отслеживает платежи и график погашения. Брокер способствует банку при выдаче кредита и рефинансировании его через государственные фонды или частные компании. В случае если заемщик перестал платить по закладной, такой ипотечный брокер обязан выкупить дефолтную закладную, а затем от своего имени обратить взыскание на имущество заемщика через суд. В этой системе брокер получает доход в виде процента за обслуживание закладной от банка.

Необходимость развития данного института на территории Саратовской области обуславливается, прежде всего, тем, что работа ипотечного брокера будет способствовать снижению процентных ставок по кредитам, так как он направляет заемщика - участника системы ипотечного жилищного кредитования - в банк, где процентная ставка и другие дополнительные расходы на получение ипотечного кредита ниже, а значит банки с менее выгодными ипотечными программами не будут пользоваться спросом.

Таким образом, для решения проблемы формирования рынка доступного жилья включает комплекс мероприятий, которые можно разделить на 2 блока. Первый блок должен содержать мероприятия по стимулированию предложения на рынке жилья. В Саратовской области для стимулирования предложения необходимо, прежде всего, внедрять новые технологии строительства, привлекать как отечественные, так и иностранные инвестиции, стимулировать граждан для вложения собственных сбережений в строительство, развивать банковское кредитование строительных мероприятий, развивать комплексную застройку и малоэтажное строительство, устранить административные барьеры и пр.

Второй блок должен включать мероприятия по повышению платёжеспособного спроса населения. Повышение интереса жителей Саратовской области к приобретению жилья может привести только появление у них достаточных финансовых средств. Эту проблему призвана решить массовая ипотека и её различные варианты, в частности, такие как ипотечные кооперативы и использование средств негосударственных пенсионных фондов. А так же для защиты интересов заёмщиков в Саратовской области необходимо развивать такой институт, как ипотечный брокер.

Глава 4. Правовое обеспечение проекта