9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»;

10. Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

Пакет законов по формированию рынка доступного жилья создавался с целью обеспечить удовлетворение жилищных потребностей граждан с учетом их платежеспособности. Внесены изменения и дополнения в существующее законодательство, а также приняты два системообразующих нормативных правовых акта: Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации.

В результате принятия пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, упростился порядок получения налоговых льгот при покупке и продаже жилья. Также были сняты обременения с приобретаемого на вторичном рынке жилья, усилились гарантии граждан при участии в небанковских схемах кредитования и участии в долевом строительстве.

Новый Жилищный кодекс содержит такое важное для развития ипотечного кредитования в Российской Федерации положение, как вопрос предоставления жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан при утрате жилого помещения в результате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации.

Однако, следует отметить, что на практике применение данных положений Жилищного кодекса крайне затруднено.

Жилищный кодекс устанавливает новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма. Этот закон призван урегулировать вопрос пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Кодекс определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. В нем подробно изложены статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением; предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и обратно, переустройству и перепланировке. Кроме того, рассмотрен вопрос предоставления жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан, в том числе при утрате жилого помещения в результате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации. Вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

В Кодексе появляется новое понятие объекта управления - жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять его.

Наряду с перечисленными нормами, которые необходимо было конкретизировать для развития жилищного кредитования, новый кодекс содержит весьма спорные положения. И основное из них стоит в том, что он усложняет положение граждан при решении их жилищных вопросов по сравнению с действующим законодательством.

Например, положение о том, что, если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, признанного аварийным, то происходит его изъятие для государственных или муниципальных нужд прямо противоречит положению Гражданского кодекса, который устанавливает закрытый перечень причин такого изъятия. Или прекращение права пользования жилыми помещениями бывших членов семьи собственника наряду с положительными тенденциями снижения жилых помещений дополнительными обременяющими факторами, которые усложняют проверку продаваемых на вторичном рынке квартир, одновременно создает предпосылки лишения жилья целых семей по решению одного из ее членов. Это может привести к росту мошенничества при совершении сделок купли-продажи, о чем свидетельствует опыт Украины, где была введена аналогичная норма. Также весьма остро стоит вопрос о формировании маневренного фонда, для тех, на чьи жилые помещения было обращено взыскание. Эти и множество других вопросов требуют скорейшего урегулирования.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации нуждается в доработке. Многие его статьи содержат ссылки к нормативным правовым актам, в которые либо нужно вносить изменения, либо которые пока не приняты в официальном порядке. В связи с проведением реформы межбюджетных отношений многие вопросы должны регулироваться нормативными правовыми актами субъектов российской Федерации и местного самоуправления, которые еще предстоит принять.

Важными для формирования ипотечного кредитования являются изменения, внесенные в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон предусматривает исключение требования о нотариальном удостоверении договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Он дает возможность заключения соглашения об изменении любых условий правоотношений, возникающих при предоставлении ипотечного кредита. В случае приобретения за счет кредита не только жилого дома или квартиры, но и права собственности или прав аренды на земельный участок, на котором они расположены или предполагаются к расположению, указанный земельный участок или права аренды на него, также становятся предметом ипотеки в силу закона. Исключен пункт, который позволял суду отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно.

Положение о прекращении права пользования членов семьи заемщика распространяется на жилой дом или квартиру в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство другого жилого дома или квартиры. Это увеличивает доверие к залогу жилья, снижает расходы кредиторов на установление проживающих в жилом помещении членов семьи заемщика, что в целом приводит к снижению стоимости кредита и значительно стимулирует развитие ипотечного кредитования. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В изменениях к закону предусмотрена оплата первого взноса за счет продажи имеющегося у заемщика жилья, когда ипотека устанавливается в обеспечение кредита или займа, выданного для оплаты первого взноса.

В 2005 году принят федеральный закон «О внесении изменений в статью 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части изменения порядка выплаты страховой премии).

Новая редакция предусматривает уплату страховой премии ежегодно равными долями в течение срока действия договора об ипотеке, а не единовременно, как предусматривалось ранее. Это позволит снизить единовременные затраты заемщика на начальной стадии процесса кредитования и повысит доступность ипотечных кредитов.

Кроме того, новая редакция позволяет снизить потери страхователя при его отказе от договора страхования. Действующая редакция Федерального закона предусматривает единовременную уплату страховой премии, следовательно, при отказе страхователя от договора страхования не подлежит возврату вся уплаченная сумма страховой премии. В соответствии с новой редакцией Федерального закона не подлежат возврату лишь суммы уплаченных страховых взносов за период действия договора страхования.

Указанный федеральный закон улучшает положение заемщика и повышает доступность ипотечных кредитов.

Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности ипотечных ценных бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения их привлекательности с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков. Так, по этому Закону при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу.

Ряд изменений затрагивает сферу деятельности ипотечных агентов, например, для них предлагается исключить требование к размеру собственных средств.

Развитие рынка ипотечных бумаг повысит доступность ипотечного кредита для граждан за счет снижения банковских рисков, увеличит возможности рефинансирования выданных кредитов на фондовом рынке. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»

Рефинансирование ипотеки через ипотечные ценные бумаги происходит в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». При реализации этой схемы происходит секьюритизация ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие могут составлять обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте. В состав ипотечного покрытия ипотечных облигаций также могут входить государственные ценные бумаги и недвижимое имущество при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечное покрытие должно отвечать определенным требованиям: основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком стоимости залога, недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, жизнь и здоровье должника должны быть застрахованы.

Следовательно, ипотечное покрытие могут составлять только те кредиты, при получении которых заемщики вложили в приобретаемую недвижимость не менее 30% собственных средств. Поскольку во многих ипотечных программах процент собственных средств ниже 30%, данное ограничение не позволит рефинансировать значительную часть ипотечных кредитов.

Имеет смысл внести изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусмотрев меньшую разницу между суммой долга и рыночной стоимостью предмета ипотеки. Как, например, это предусмотрено для денежных требований, включаемых в состав активов паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных, для которых эта разница составляет всего 10%.

Одним из ключевых механизмов секьюритизации является специально созданное юридическое лицо -- ипотечный агент -- специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Однако, до сих пор в российском законодательстве не достаточно определен правовой статус ипотечного агента. Законодательно установлена только одна организационно-правовая форма ипотечного агента - акционерное общество. При этом не установлены специальные требования к учредителям, размеру уставного капитала ипотечного агента, порядку обращения акций, владельцам акций ипотечного агента. При современном состоянии законодательства ипотечный агент ничем не отличается от других акционерных обществ, что не соответствует цели его создания как узкоспециализированной организации - субъекта рынка ценных бумаг, чья профессиональная деятельность поднадзорна федеральному исполнительному органу власти по рынку ценных бумаг - Федеральной службе по финансовым рынкам.

На долгосрочную перспективу направлены положения Федерального закона «О кредитных историях». Его целью является создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами через систему кредитных бюро. Это обеспечит снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и также позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов.

Основная цель деятельности бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита). Кредитная история не только служит для фиксации факта получения и возврата кредитов, но должна позволить оценить кредитоспособность заемщика. Сбор и обработка значительного объема информации, описывающей заемщика и его договоры кредита, займа позволят значительно расширить потребительское и ипотечное жилищное кредитование.

Организация частных бюро кредитных историй позволит создать в России систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников от добросовестных, надежных заемщиков. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 219-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О кредитных историях» (с изм. и доп. от 21 марта 2005 года)

В целом формирование нормативной базы для регулирования вопросов обеспечения граждан жильём завершено. Но появилась необходимость доработки некоторых из них и внесений в них изменений.

Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (в части уточнения правового положения жилищного накопительного кооператива) предусматривает внесение изменений, направленных на расширение прав жилищных накопительных кооперативов на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Изменения, внесенные рассматриваемым законом в предшествующую редакцию федерального закона, также предусматривают упрощение процедуры исключения члена кооператива, не являющегося членом правления кооператива. Новая редакция федерального закона снимает ограничение в 200 человек на количество членов кооператива, в котором правление принимает решение об исключении члена кооператива. Это позволит сократить временные и финансовые затраты, связанные с процедурой принятия решения на общем собрании членов кооператива. В то же время права граждан не будут нарушены, так как исключение производится в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 10 указанного федерального закона.

Новая редакция федерального закона позволит сократить расходы кооператива, связанные с необходимостью привлечения независимого оценщика для оценки стоимости чистых активов кооператива.

Однако, сложность заключается в том, что нет общих правил оценки активов. Это может привести к заведомо заниженым результатам оценки и необоснованным тратам кооператива. Для того, чтобы эти положения были применимы на практике, необходимо, чтобы федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, разработал правила оценки стоимости чистых активов кооператива по данным бухгалтерского учета.

Новая редакция федерального закона устанавливает срок, в течение которого осуществляется выплата действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива. Это уточнение позволяет упорядочить выполнение обязательств кооператива по выплате действительной стоимости пая.

Предложенное исключение третьего предложения части 2 статьи 46 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», которое говорит о том, что «отсутствие вины доказывается должностными лицами кооператива», является необходимым, так как указанное положение противоречит законодательству Российской Федерации и закрепленному в нем принципу «презумпции невиновности». Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Также изменения, предложенные в данном федеральном законе, позволяют расширить возможности кооперативов по приобретению прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и по участию их в качестве застройщика в строительстве жилых домов и многоквартирных домов. Участники рынка неоднократно отмечали, что указанные формы деятельности жилищных накопительных кооперативов позволяют предоставлять в пользование членам кооператива жилье по более низким ценам, чем при покупке кооперативом уже построенных жилых помещений.

Снижение минимального срока внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, с двух лет до одного года, предусмотренное новой редакцией части 5 статьи 47, повышает привлекательность данного вида небанковской формы ипотечного кредитования.

Кроме того, федеральный закон позволит жилищным накопительным кооперативам выполнить перед членами кооператива свои обязательства, действовавшие на день их вступления в кооператив. То есть данный закон не в силах защитить интересы всех членов кооператива. Затраты одних окажутся значительно выше чем у других при прочих равных условиях.

Принятие Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (в части уточнения правового положения жилищного накопительного кооператива) должно способствовать более активному решению гражданами своих жилищных проблем через жилищные накопительные кооперативы.

1 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 №241-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Необходимость принятия этого закона была обусловлена наличием большого числа случаев нарушения прав инвесторов - физических лиц при инвестировании денежных средств в строительства жилья. Худшей формой таких нарушений являлась «двойная продажа» квартир, когда компания-застройщик начинала повторно продавать квартиры. Исправить положение должен был новый Федеральный закон.

Однако, практика реализации закона 241-ФЗ выявила некоторые его недостатки. В частности, его положения чрезмерно ограничивают права и возможности застройщика, причем как в отношении с физическими лицами, так и с юридическими лицами.

Согласно п. 1 ст. 1 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Федеральный закон от 30.12.2004 №241-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Таким образом, субъектами регулируемых указанным законом отношений являются как физические, так и юридические лица, а объектами -- как многоквартирные дома, так и иное недвижимое имущество, исключая промышленные здания.

Кроме того, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует привлечение только денежных средств для долевого строительства, привлечение иного имущества в качестве вклада в строительство им не регулируется.

Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части уточнения отдельных положений и снижения размера штрафных санкций) предусматривает внесение изменений, направленных на урегулирование ряда вопросов, связанных с осуществлением деятельности по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с участием физических и юридических лиц.

Так, например, перечень возможных случаев привлечения средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием ими на себя обязательств, после исполнения которых у граждан возникают права собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах кроме как застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с законом, регулирующим деятельность таких кооперативов предлагается расширить также и возможностью привлечения средств граждан путем выпуска облигаций, закрепляющих право на предоставление имущественного эквивалента в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Кроме того, предлагается уточнить соотношение применения положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ с применением норм Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В законе предлагается указать, что отношения между юридическими лицами, связанными с совместным участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, не основанные на договоре участия в долевом строительстве, могут осуществляться на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Федеральный закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» также регулирует отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство. Субъектами этих правоотношений могут являться как физические, так и юридические лица, а объектами -- находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого недвижимого имущества.

Также данный документ уточняет понятие объекта долевого строительства, включая в его состав помимо жилого или нежилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, также и долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, в состав которого входит передаваемое участнику долевого строительства жилое или нежилое помещение.

Законом изменяется судебный порядок расторжения договоров участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства и устанавливает в таком случае возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Предусмотрено снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства.

Также, в развитие положений утратившей силу редакции федерального закона, устанавливающей пятилетний гарантийный срок объекта долевого строительства, предусмотрена возможность установления в договоре иных гарантийных сроков на использованные в объекте долевого строительства изделия, материалы и оборудование, за исключением тех изделий, материалов и оборудования, требования к которым установлены техническими регламентами, градостроительными регламентами, а также иными обязательными требованиями.

Он уточняет процедуру расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику долевого строительства, уточняет особенности рекламы и содержания проектной декларации.

В целом законопроект разработан с учетом предложений участников рынка и направлен на сохранения баланса прав и законных интересов участников долевого строительства и застройщиков.

Однако на практике проблема обманутых дольщиков до сих пор не урегулирована, что указывает на сложности претворения всех этих мероприятий в жизнь.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» называет находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок; строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует определить порядок обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, исключающий противоречия и неправомерные преимущества первых инвесторов перед последними, а также исключающий обеспечение исполнения обязательств по уплате убытков, штрафов и пеней залогом земли и строящейся недвижимости.

Многие положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» пока еще не действуют, так как не были приняты соответствующие подзаконные нормативные акты. Так, до сих пор не установлены нормативы финансовой устойчивости, предусмотренные Федеральным законом.

Доступное жилье для граждан, прежде всего, -- это приемлемые цены, что достигается сбалансированными отношениями между всеми участниками строительно-инвестиционного процесса. Однако, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о солидарной ответственности банка и застройщика устанавливают повышенные риски для банка при работе с данной категорией заемщиков. Это делает крайне затруднительным получение кредита застройщиком, особенно на начальном этапе строительства.

Практика показывает, что последствия принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» оказались во многом неблагоприятными как для застройщиков, так и для граждан.

Во-первых, выросли на 5% процентные ставки по кредитам застройщикам, так как в них со вступления закона в силу включается плата за гарантии. Во-вторых, была приостановлена на неопределенный срок реализация ряда строительных проектов, которые зависели от привлечения кредитных ресурсов банков. В-третьих, выросли цены на квартиры и ожидается дальнейшее сокращение предложения квартир.

Уже разрабатываются юридические конструкции, которые позволяют застройщикам не попадать под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Это вызвано в том числе тем, что законодательный акт содержит ряд неточностей и оставляет ряд открытых вопросов, таких как: обязанность по точному определению сроков строительства, оформления в собственность или аренду земельного участка, раскрытие информации, которая зачастую имеет конфиденциальный характер, что осложняет положение застройщиков.

Таким образом, в целом формирование законодательной базы в сфере обеспечения граждан доступным жильем завершено, и нормативное правовое регулирование выходит на уровень подзаконных нормативных правовых актов.

Однако, практика реализации принятых законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, выявила ряд несоответствий законодательства реальным потребностям участников рынка. Кроме того, обозначилась необходимость разработки и принятия на региональном уровне подзаконных актов и механизмов их реализации.

Глава 5. Компьютерное обеспечение дипломного проекта

При написании дипломного проекта мы использовали Microsoft Office приложение Microsoft Word - ведущая система обработки текстовых документов, совмещающая в себе широкий спектр мощнейших средств редактирования, форматирования и публикации документов. Word является мощный текстовый редактор, позволяющий быстро создать документ любой сложности из разрозненных заметок и довести до совершенства информационный бюллетень или брошюру. Это уже общепризнанно - редактор Word фирмы Microsoft является сегодня самой популярной в мире программой. Word начинен “быстрыми“ командами и самыми современными средствами, такими как встроенная программа проверки правописания и словарь синонимов, которые помогают грамотно составлять документы, и готовыми шаблонами, позволяют сводить воедино заметки, письма, счета брошюры без больших усилий. При помощи Word можно создавать любые документы и публиковать их в электронном виде, а также в виде печатных копий. Текст может быть введен в документ посредством набора на клавиатуре. Можно вставить в документ определенные текстовые фрагменты или даже целые файлы. Word предоставляет множество функций, позволяющих выполнять корректорскую правку, редактирование и изменение текстовой информации. Word позволяет устанавливать межстрочный интервал, характер выравнивания и размер отступов, выбирать гарнитуру и размер шрифта, а также его начертание. Текстовая информация может быть представлена в виде таблиц, в документах могут быть определены колонтитулы, простые и концевые сноски, подписи или текстовые рамки к рисункам и таблицам. Представление WYSIWYG (Wat You See Is What You Get) позволяет просмотреть на экране готовый к печати, документ не затрачивая время и бумагу на распечатку пробных страниц. Форматирование символов, например курсивное или жирное имеет адекватное представление на экране. В Word имеется широкий выбор средств автоматизации, упрощающих выполнение типичных задач.

Параметры Word могут быть настроены в соответствии с любыми конкретными требованиями к рабочей среде. Word располагает богатейшим набором средств автоматизации создания документов. Функция автоформата позволяет выполнять форматирование текста по мере набора, например, автоматически создавать маркированные и нумерованные списки. Адаптивные меню и панели инструментов перемещают наиболее часто используемые команды в более доступные места, что облегчает доступ к ним.

В ходе написания дипломного проекта мы также использовали систему Консультант Плюс. Сегодня система КонсультантПлюс - это крупнейший правовой информационный ресурс. Система включает свыше 2,4 миллиона документов федерального и регионального законодательства, а также судебных решений, финансовых консультаций, комментариев к законодательству и другой полезной информации. Компания КонсультантПлюс разрабатывает и совершенствует справочную правовую систему КонсультантПлюс.

В основе КонсультантПлюс лежат современные программные технологии, которые постоянно совершенствуются - каждый год в системе появляются новые возможности, которые облегчают работу и экономят время.

Сеть КонсультантПлюс - крупнейшая в России сервисная сеть распространения правовой информации, объединяющая более 700 подразделений во всех регионах.

Также система КонсультантПлюс содержит:

- обзоры законодательства:

« Правовые новости», аналитический обзор «Документ недели», ежедневные и еженедельные мониторинги новых документов, "Новые документы для бухгалтера", анонсы журналов издательства "Главная книга";

- справочную информацию:

календарь бухгалтера, формы учета и отчётности, ставки налогов и других обязательных платежей, курсы валют и другие полезные материалы.

Также нами использовалась компьютерная справочная правовая система ГАРАНТ.

Система ГАРАНТ - это  специализированные правовые блоки по всем разделам федерального законодательства и 140 правовых блоков по законодательству субъектов Федерации. В системе ГАРАНТ представлено законодательство 84 регионов Российской Федерации, а также практика всех 10 Федеральных Арбитражных Судов округов.

Документы в системе ГАРАНТ представлены с комментариями и разъяснениями специалистов, также реализована возможность сопровождать тексты документов собственными комментариями с гиперссылками на нормативные акты.

Реализована уникальная технология поиска через Энциклопедию ситуаций. Пользователь формулирует запрос, используя привычные ему термины, система в течение нескольких минут предоставляет ему ответ.

В системе представлены, объединенные в одной программе, все типы правовой информации - федеральное и региональное законодательство, международные договоры, комментарии, проекты законов, судебная и арбитражная практика, а также бизнес-справки, налоговый календарь, формы бухгалтерской и статистической отчетности, таблицы и схемы по вопросам законодательства, в системе содержатся материалы из популярной бухгалтерской прессы.

А также много информации мы подчеркнули в Интернете, на сайте Правительства Саратовской области: http://www.saratov.gov.ru/.

С технической точки зрения, Интернет - это просто совокупность разбросанных по всему миру хостов (компьютеров, каждый из которых имеет свой уникальный IP-адрес), соединенных между собой маршрутизаторами (узлами, имеющими более двух каналов), т.е. глобальная компьютерная сеть, охватывающая весь мир. С гуманитарной точки зрения, Интернет - это новое измерение культуры, новый способ хранения и распространения знаний и информации, новый способ существования самого человечества, если угодно. Техническая сторона Интернет сводится к разработке и использованию протоколов связи между хостами (IP, TCP, SMTP, HTTP и др.). С другой стороны, применение Интернет дает в руки человечества невиданные ранее возможности, но одновременно с этим порождает массу новых проблем.

Применение Интернета в развитых странах (США, Западная Европа и т.п.) ориентировано преимущественно на коммерцию (продвижение товаров), в то время как в России Интернет выполняет преимущественно информационную функцию (политика и новости). Internet остается самым быстрым и доступным поставщиком информации, предоставляя быструю связь между людьми на расстоянии многих тысяч километров. Информация не только пересылается и принимается, но и, самое важное, хранится.

Глава 6. Экономическое обеспечение проекта

Оценка эффективности проводимых в рамках реализации национального проекта мероприятий ежегодно производится на основе использования системы целевых индикаторов, которая обеспечивают мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период с целью уточнения задач и мероприятий.

Используются 17 целевых индикаторов, включающих в себя как комплексные индикаторы, так и индикаторы по отдельным приоритетным направлениям.

К комплексным относятся 2 индикатора:

1. уровень обеспеченности населения жильём (кв. м. на человека);

2. коэффициент доступности жилья (лет).

Уровень обеспеченности населения жильём рассчитывается по следующей формуле Федеральная целевая программа "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы от 17 сентября 2001 г. N 675, Приложение9 Методика оценки эффективности. :

,

где ПЛОЩжилфонд - общая площадь жилищного фонда в субъекте Российской Федерации на конец года;

НАС - общая численность населения в субъекте Российской Федерации на конец года.

Значение целевого индикатора «Коэффициент доступности жилья» рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек в субъекте Российской Федерации. Федеральная целевая программа "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы от 17 сентября 2001 г. N 675, Приложение9 Методика оценки эффективности.

,

причём средняя рыночная цена определяется как средняя арифметическая от цены на первичном рынке жилья и цены на вторичном рынке.

Для Саратовской области в 2007 году данный индикатор равен:

В 2006 году этот показатель составил 5,03 года.

На момент начала реализации Национального проекта количество выдаваемых ипотечных кредитов составляло всего 460 в год. Это притом, что в Области насчитывалось более 200 000 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. За последние 2 года этот показатель вырос до 7700 кредитов в 2007 году или почти в 17 раз по сравнению с 2005 годом. На рис. 6.1 показаны темпы развития ипотечного кредитования в Саратовской области.

Рис. 6.1. Количество выданных ипотечных кредитов (2005-2007гг.), шт.

Для более качественной оценки мероприятий, проведённых по данному приоритетному направлению, рассчитаем основные индикаторы:

· доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств;

· объем выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов;

· количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов или займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета.

Индикатор «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств» рассчитывается следующим образом Федеральная целевая программа "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы от 17 сентября 2001 г. N 675, Приложение9 Методика оценки эффективности.:

Сначала рассчитывается минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья

,

где TI - минимальный совокупный доход семьи (в рублях в месяц)

LTV - доля заёмных средств в стоимости приобретаемого жилья (%)

Р - средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья (в рублях в среднем за год)

i - процентная ставка по кредиту (в % в год)

t - срок кредита (в годах)

PI - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (в процентах).

Затем, доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального (TI) определяется исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода (так называемых децильных групп).

Территориальное отделение Федерального органа государственной статистики по Саратовской области приводит следующие данные за 2006-2007 годыОб итогах социально-экономического развития Саратовской области в 2007 году. Статистический сборник. - Саратов, 2008. :

Таблица 6.1

Данные для расчёта индикатора «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств»

Показатель	Единица измерения	2006	2007
доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья	%	68,0	72,8
процентная ставка по кредитам (годовая)	%	14,2	12,6
срок ипотечного кредита, средний	лет	16,6	16,7
доля платежа по ипотечному кредиту в доходах заемщиков (%)	%	40,0	59,6

Исходя из этих данных посчитаем показатель TI:

В 2006 этот показатель равнялся 22 269,18 рублей.

Исходя из этого показателя определяется значение целевого индикатора:

в 2007 году 24% семей (в среднем из 3 человек) при прочих равных условиях могут позволить себе приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита;

в 2006 году этот индикатор был гораздо ниже - 14% семей могли позволить себе ипотечный кредит. В среднем по России данный показатель заявлен на уровне 17%.

Для оценки эффективности мероприятий по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассчитывают следующие целевые индикаторы:

· количество граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия;

· среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования.

Всего на территории области на 2007 год зарегистрировано 5 817 семей категорий граждан, установленных федеральным законодательством, состоящих на учёте на получение жилья (в 2006 году их насчитывалось 6 629). Из них улучшили жилищные условия 337 (в 2006 году - 269 семей) это первый целевой индикатор.

Среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования рассчитывается следующим образом Федеральная целевая программа "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы от 17 сентября 2001 г. N 675, Приложение9 Методика оценки эффективности.:

,

где ОКС на учёте - количество семей категорий граждан (включая одиноко проживающих граждан), установленных федеральным законодательством, стоящих на учёте для получения жилья (на начало года);

ОКС улучшившие - количество семей категорий граждан (включая одиноко проживающих граждан), установленных федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия (за год).

(в 2006 году - 24,64 года).

Исходя из этих показателей, можно сделать вывод, что обеспечение нуждающихся граждан жильём пока осуществляется очень низкими темпами.

Для оценки эффективности реализации проекта рассчитываются также следующие целевые индикаторы:

· годовой объем ввода жилья;

· доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных застройщику;

· доля городов с населением более 50 тыс. человек, в которых приняты правила землепользования и застройки.

Индикатор «доля финансирования жилищного строительства за счет кредитных средств, предоставленных застройщику» определить невозможно, так как застройщики не отчитываются перед органами государственной власти о своих задолженностях перед кредиторами. В свою очередь кредиторам так же не выгодно предоставлять подобную информацию.

Доля городов с населением более 50 тыс. человек, в которых приняты правила землепользования и застройки рассчитывается как Федеральная целевая программа "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы от 17 сентября 2001 г. N 675, Приложение9 Методика оценки эффективности.

, где

Г?50 - количество городов на территории субъекта Российской Федерации с числом жителей более 50 тысяч

ГПЗЗ - количество городов (из числа Г?50) где сформирована система градостроительного планирования на уровне поселений (генеральные планы, правила землепользования и застройки, документы планировки территорий).

Для Саратовской области в 2006 году этот показатель был равен 0. В 2007 году в городе Саратове была сформирована система градостроительного планирования (была утверждена Схема территориального планирования Саратовской области). Окончание разработки Генерального плана и Правил землепользования и застройки города Саратова - это тоже достижение 2007 года. Наличие документов территориального планирования позволяют более активно осваивать новые земельные участки, в том числе под жилищное строительство.

Всего городов с численностью населения более 50 тысяч жителей в Саратовской области 5.

Для того, чтобы оценить эффективность реализации проекта в сфере модернизации коммунальной инфраструктуры необходимо проанализировать следующие индикаторы:

· уровень износа коммунальной инфраструктуры;

· доля частных инвестиций в общем объеме инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры;

· доля частных компаний, управляющих объектами коммунальной инфраструктуры на основе концессионных соглашений и других договоров;

· доля многоквартирных домов, управляемых профессиональными управляющими организациями;

· объем просроченной кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

· доля муниципальных образований, завершивших перевод субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежные выплаты на персонифицированные социальные счета граждан;

· доля семей, получающих субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Значения этих индикаторов были представлены нами в главе 2.1.

Таким образом, эффективность реализуемых мероприятий Национального проекта в наибольшей степени зависит от состояния строительного комплекса области. Чтобы обеспечить население доступным и качественным жильём для начала надо создать благоприятную среду для строительных предприятий, стимулировать их к активному строительству.

Заключение

В результате проведенного исследования нами были сделаны следующие выводы.

За время проведения в стране экономических реформ в стране возникло множество проблем, для решения которых нужны новые методы регулирования национальной экономики. Этим методом стало сочетание рыночных механизмов и индикативного планирования. Одним из приоритетных направлений новой экономической политики государства стало обеспечение жильём граждан России. В рамках этого приоритетного проекта реализуется федеральная целевая программа «Жилище».

Данная программа содержит в себе комплекс мероприятий, направленных на улучшение жилищных условий граждан России, повышению качества строящегося жилья, обеспечение доступности жилья для основной части населения, повышения качества коммунальных услуг. По каждому из этих направлений в рамках Программы выделены подпрограммы. Определены заказчики-координаторы и разработчики данной Программы. Для дальнейшей эффективной реализации поставленных целей необходимо проанализировать промежуточные результаты.

За трехлетний период реализации Национального проекта была проделана большая работа и достигнуты определённые результаты (увеличились объёмы строительства, население стало пользоваться, субсидиями от государства). Однако эта система ещё не до конца отлажена. На фоне мирового финансового кризиса ситуация на данный момент сложно прогнозируема и будет зависеть от многих экономических и политических факторов. Усугубляет положение ещё и низкая информированность граждан.

Результаты, достигнутые по России в целом, - это сводные результаты по отдельным территориям. Для каждого отдельно взятого региона характерны индивидуальные особенности реализации Национального проекта. В Саратовской области в рамках Приоритетного Национального Проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» и на основе Федеральной целевой программы «Жилище» разработана Областная целевая (комплексная) программа «Обеспечение населения области доступным жильем и развитие жилищного строительства на 2005-2010 годы».

Промежуточные результаты реализации Национального проекта в Саратовской области и в частности в городе Саратове показали, что помимо положительной динамики обеспечения населения города и области жильем до середины 2008 года, есть серьезные сложности с реализацией проекта в конце 2008 года и далее: развивающаяся система ипотечного кредитования столкнулась с огромными сложностями, в условиях кризиса практически все банковские структуры отказываются от своих ипотечных программ и закрывают кредитные линии; возросли объёмы ввода жилья, в том числе благодаря разработанной системе территориального планирования и комплексной застройке, но такой же динамики роста, как раньше в этом году уже не будет; не малую роль в растущих объёмах строительства играет и постоянное увеличение объёмов выпуска строительной продукции и развитие стройиндустрии в области, но в 2009 году эту индустрии ждут большие сложности, многие организации, которые работали по кредитным программам и сейчас испытывают сложности с финансированием. Есть вероятность, что многие организации могут покинуть рынок в 2009 году по причине неплатежеспособности. Плюс к этому сохраняются и некоторые отрицательные тенденции (медленно сокращается количество очередников на получение квартир, высокая степень изношенности коммунальной инфраструктуры, велико количество проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде и пр.).

Эффективность реализуемых мероприятий Национального проекта в наибольшей степени зависит от состояния строительного комплекса области. Чтобы обеспечить население доступным и качественным жильём для начала надо создать благоприятную среду для строительных предприятий, стимулировать их к активному строительству.

Решение проблемы формирования рынка доступного жилья включает комплекс мероприятий, которые можно разделить на 2 блока. Первый блок должен содержать мероприятия по стимулированию предложения на рынке жилья. В Саратовской области для стимулирования предложения необходимо, прежде всего, внедрять новые технологии строительства, привлекать как отечественные, так и иностранные инвестиции, стимулировать граждан для вложения собственных сбережений в строительство, развивать банковское кредитование строительных мероприятий, развивать комплексную застройку и малоэтажное строительство, устранить административные барьеры и пр.

Второй блок должен включать мероприятия по повышению платёжеспособного спроса населения. К повышению интереса жителей нашего региона к приобретению жилья может привести только появление у них достаточных финансовых средств. Эту проблему призвана решить массовая ипотека и её различные варианты, в частности, такие как ипотечные кооперативы и использование средств негосударственных пенсионных фондов. Если до 2009 года данные программы развивались очень хорошими темпами, то на данный момент можно сказать, что рост практически остановился. Считаем, что предусмотренные мероприятия должны быть скорректированы и разработаны с учетом финансового кризиса и с учетом ситуации на валютном рынке.

Эффективность реализации программных мероприятий также во многом зависит от разработанности нормативной базы. Пакет законов, регулирующих отношения в сфере обеспечения населения жильём, содержит большое количество нормативных документов. То есть можно говорить о сформированности законодательной базы в данной сфере. Но применение данных законов на практике не всегда возможно. Это говорит о том, что механизмы реализации данных нормативов должным образом не проработаны.

Список литературы

1. Федеральная целевая программа "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы от 17 сентября 2001 г. N 675

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ;

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 218-ФЗ «О кредитных историях»;

7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»;

9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»;

10. Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

11. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»

12. Закон Саратовской области «Об ипотечном жилищном кредитовании».

13. Закон Саратовской области «О предоставлении жилых помещений в Саратовской области».

14. Областная целевая (комплексная) программа «Обеспечение населения области доступным жильем и развитие жилищного строительства на 2005-2010 годы»

...