Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Общая характеристика и юридическая природа договора найма жилого помещения

1.1 Понятия, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения. Классификация договоров найма

1.2 Основания и порядок признания договора найма недействительным

2. Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма

2.1 Заключение договора найма

2.2 Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений

2.3 Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений

3. Расторжение договора найма жилых помещений. Выселение. Случаи выселения граждан из Жилых помещений государственного жилищного фонда

Заключение

Список использованных источников

Введение

Государство гарантирует права и свободы граждан Беларуси, закрепленные в Конституции, законах и предусмотренные международными обязательствами государства [1].

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный). Возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по найму и в частности поднайму жилых помещений.

По данным Министерства статистики, на 1 января 2007 года из общего объема жилищного фонда 84 процента составлял частный жилищный фонд и 16 процентов - государственный жилищный фонд. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены.

Как известно, правовые возможности удовлетворения потребностей граждан в жилище посредством заключения договоров найма жилых помещений являются традиционными и преимущественно использовались ранее в обобществленном жилищном фонде в СССР и Белорусской ССР.

В новых социально-экономических условиях конституционное право граждан Республики Беларусь обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате.

Действующие Жилищный [2] и Гражданский [3]кодексы Республики Беларусь (далее ГК и ЖК) не содержат терминологического понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «аренда жилого помещения». Гражданский кодекс предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений [3, ст. 578, 621], как имущественный наем, и договор найма жилого помещения [3, ст. 642], отношения по которому регулируются Жилищным кодексом. Жилищный кодекс, в свою очередь, договор найма жилого помещения трактует [2, ст. 27] как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

В соответствии с вышеизложенным значительный интерес представляют вопросы, регулирующие найм жилых помещений в Республике Беларусь.

Цель работы - исследование правового регулирования договора найма жилых помещений.

Для достижения её были рассмотрены следующие вопросы:

- Дать общую характеристику и юридическую природу договора найма жилого помещения. В том числе рассмотреть понятия, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения. Классификацию договоров найма. Основания и порядок признания договора найма не действительным.

- Рассмотреть порядок пользования жилым помещением на основании договора найма. Заключение договора найма. Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений. Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений.

- Выделить случаи расторжения договора найма жилых помещений. Выселения. Выселения граждан из жилых помещений государственного жилищного фонда

При написании работы использованы монографии и работы таких белорусских ученых как Чигир В.Ф. [3], Бруй М.Г. [4] А так же нормативные акты, регулирующие данные жилищные правоотношения: Конституция Республики Беларусь [1]; Жилищный Кодекс Республики Беларусь 1999г. ; Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» №565; положение «Об общежитиях» [7]; и др.

При написании работы использовались общие методы (сравнение, системный подход, анализ и синтез, дедукции и индукции) и частные методы (сравнительно-правовой метод, метод толкования правовых норм).

1. Общая характеристика и юридическая природа договора найма жилого помещения

1.1 Понятия, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения. Классификация договоров найма

договор наем жилое помещение

Статья 1 ЖК даёт следующее определение жилищных отношений - это «отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда»[2, ст.1].

Столь широкое определение жилищных отношений позволяет включить в его содержание самые разнообразные общественные отношения, регулируемые нормами права различных отраслей права: государственного, административного, финансового, гражданского и других отраслей права. Достаточно почитать названия статей ЖК, чтобы прийти к такому выводу. Статьи 16-24 ЖК определяют компетенцию органов государства в области регулирования в этой сфере. Многие из этих отношений являются типичными управленческими отношениями, аналогичными управленческим отношениям в любой отрасли государственного управления. Многие из этих отношений относятся к сфере финансового права. Однако большая часть этих отношений является имущественными отношениями, в которые вступают самостоятельные субъекты на основе автономии, равенства, свободного волеизъявления и диспозитивности.

Можно утверждать, что центральное место в жилищных отношениях, как их определяет ЖК, занимают жилищные отношения в узком смысле. Это экономические отношения, возникающие в процессе удовлетворения потребности граждан в жилище в которых граждане выступают не собственниками жилого помещения.

Собственник жилого дома или квартиры удовлетворяет свои потребности в жилье, осуществляя правомочия собственника владения, пользования и распоряжения. Он не состоит в жилищных отношениях с кем-либо по поводу проживания в своем доме или квартире.

Экономические отношения пользования жилым помещением, не имея права собственности на него, являются имущественными товарно-денежными стоимостными отношениями, хотя в условиях регулирования квартирной платы они далеко не эквивалентны.

Жилищное правоотношение - урегулированное нормами жилищного законодательства конкретное экономическое жилищное отношение пользования жилым помещением без права собственности на него, субъекты которого обладают коррелятивными (корреспондирующими) субъектными правами и обязанностями. По своей природе это гражданско-правовые отношения.

В литературе давно ведется спор по вопросу о том, какими являются жилищные отношения - вещными или обязательственными.

Жилищные правоотношения независимо от оснований их возникновения - самостоятельный тип относительных обязательственных правоотношений, опосредующих экономические отношения обмена пользования жилыми помещениями без права собственности пользователя на них.

В условиях перехода к рыночным формам удовлетворения потребностей в жилье неизмеримо возрастает значение договора найма жилого помещения и других гражданско-правовых обязательственных правоотношений.

Пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма не одинаковы. В одних случаях для заключения договора найма жилого помещения не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.

Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст. 27 Жилищного кодекса. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование» [2, ст. 27].

Понятно договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст. 56 ЖК. В ней установлено, что наймодателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда является местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности [2, ст. 56].

Сторонами договора найма являются:

- наймодатель. В домах государственного жилищного фонда функции наймодателя выполняет жилищно-эксплуатационная организация, обладающая правами юридического лица. Если для эксплуатации домов предприятий, учреждений, организаций жилищно-эксплуатационная организация не создана, то функции наймодателя выполняет непосредственно предприятие, учреждение, организация. Наймодателем жилого помещения в домах частного жилищного фонда выступает юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения, а в домах (квартирах) граждан - собственник жилого дома (квартиры).

- наниматель. Им может быть только физическое лицо. [4]

Срок договора найма жилого помещения может быть определён договором, а также может быть бессрочным [6].

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006г. № 371 утверждёны типовые договора найма: жилых помещений государственного жилищного фонда; жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда [8]; найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда [9]; общежития [7]; частного жилищного фонда [10].

Итак, в соответствии с вышеназванными документами, предметом договора найма жилых помещений государственного жилищного фонда может быть:

1. Жилое помещение. То есть предметом данного договора не может быть нежилое помещение (подвал, полуподвал, кухня и т.д.).

2. Это жилое помещение должно быть предоставлено в виде отдельной квартиры на семью.

3. Это жилое помещение должно быть таковым, чтобы не допустить заселения одной комнаты двумя лицами разного пола (кроме супругов) - часть 1 статьи 55 ЖК Республики Беларусь [2, ст. 55].

4. Это жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, то есть должно соответствовать среднему уровню жилых помещений того же жилищного фонда в данном населенном пункте по наличию коммунальных удобств (центральное отопление, газ и т.д.).

5. Это жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям [11]. Следует отметить, что порядок обследования состояния жилых помещений и признания их несоответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям или непригодными для проживания закреплен в одноименном Положении, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 г. №1392. [12]

6. Это жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта.

7. Это жилое помещение должно быть фактически и юридически свободным.

8. Это жилое помещение должно быть пригодным для проживания данной конкретной семьи. То есть престарелым гражданам или инвалидам, к примеру, по их просьбе может быть предоставлено жилое помещение на нижних этажах зданий либо в зданиях, где имеются лифты [2, ст. 55].

9. Это жилое помещение должно быть установленных размеров. Например, жилые помещения социального пользования предоставляются в пределах от 15-ти до 20-ти квадратных метров общей площади на одного члена семьи [2, ст. 81]. В соответствии с частью 2 данной статьи, эта норма может быть превышена в том случае, если выделяемое жилое помещение составляет однокомнатную квартиру, либо предназначено для проживания граждан разного пола (кроме супругов), а также в случае предоставления дополнительной жилой площади.

Жилые помещения по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляется по нормам, установленным для жилья социального пользования [12]

Члену организации граждан-застройщиков жилое помещение предоставляется в соответствии с суммой его паевого взноса, других взносов и нормой жилой площади, предусмотренной в уставе этой организации [2, ст. 111].

К предмету договора найма служебного жилого помещения относятся требования пунктов 1, 2, 3, 5, 7, 8. А к предмету договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, домах, принадлежащих организации граждан-застройщиков, - в пунктах 1, 5.

Жилищный фонд состоит из государственного и частного.

Государственный жилищный включает в себя республиканский и коммунальный жилищные фонды.

Республиканский жилищный фонд - это жилые дома и жилые помещения, которые находятся в собственности Республики Беларусь и переданы в ведение республиканских государственных предприятий и учреждений соответственно в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Коммунальный жилищный фонд - это фонд, включающий жилые дома и жилые помещения в нежилых домах, которые находятся в собственности административно-территориальных единиц.

В государственном жилищном фонде (республиканском и коммунальном) выделяется ведомственный жилищный фонд. В него входят жилые дома и жилые помещения в нежилых домах. Они предназначены для предоставления жилищ рабочим и служащим государственных предприятий и учреждений, в ведении которых; находятся жилые дома и жилые: помещения в нежилых домах.

Частный жилищный фонд состоит из жилых домов и квартир, которые находятся и собственности граждан (физических лиц) и в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (жилищных, жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков, других юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности).

Далее осуществим рассмотрение порядка пользования жилыми помещениями, в зависимости от оснований их предоставления.

Жилые помещения, государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Жилые помещения предоставляются гражданам:

- в домах коммунального жилищного фонда - по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при местном исполнительном и распорядительном органе, или по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета;

- в домах республиканского жилищного фонда - по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета.

Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, предоставляют своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения в соответствии с ЖК и коллективными договорами.

При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов.

Престарелым гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты.

По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение.

Наниматель вправе в установленном Жилищным Кодексом порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с положениями настоящей статьи в занимаемое им жилое помещение, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя.

Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение.

Договор найма жилого помещения может быть в судебном порядке признан недействительным в случаях:

-предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

- нарушения прав других граждан или юридических лиц на указанное в договоре найма жилое помещение;

- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

- нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения, предусмотренных жилищным законодательством Республики Беларусь.

Требование о признании договора найма жилого помещения недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня заключения этого договора.

Местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия, учреждения, организации вправе отчуждать в установленном законодательством Республики Беларусь порядке жилые помещения (в том числе незавершенные строительством) юридическим лицам и гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в данном местном исполнительном и распорядительном органе либо на предприятии, в учреждении, организации. [6], [2].

Жилые помещения социального пользования.

Основанием для вселения в предоставленное жилое помещение социального пользования является договор найма жилого помещения социального пользования, заключаемый на основании решения районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа или решения администрации предприятия, учреждения, организации о предоставлении жилого помещения социального пользования.

Жилое помещение социального пользования предоставляется нанимателю в пользование на условиях, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Жилые помещения социального пользования приватизации, обмену и разделу не подлежат.

Жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от пятнадцати до двадцати квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека.

Жилое помещение социального пользования может быть предоставлено с превышением максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, установленной частью первой настоящей статьи, если оно составляет однокомнатную квартиру либо предназначено для проживания граждан разного пола, кроме супругов, а также в случае предоставления дополнительной площади.

Если гражданину на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения социального пользования принадлежит на праве собственности жилое помещение, в котором не остаются проживать члены его семьи, то он обязан произвести отчуждение этого жилого помещения местному Совету депутатов, предприятию, учреждению, организации, предоставляющим жилое помещение социального пользования, в ценах, действующих на момент отчуждения.

Отказ гражданина от исполнения обязательств по отчуждению жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, является основанием для отмены решения о предоставлении ему жилого помещения социального пользования.

Жилые помещения социального пользования предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет.

Вне очереди жилые помещения социального пользования предоставляются:

- гражданам, жилые помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригодными для проживания;

- детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, находившимся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обучения в высшем, среднем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании срока службы в Вооруженных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из которого выбыли;

- больным активной формой туберкулеза;

- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь. [2],[6].

Служебные жилые помещения.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений.

Жилое помещение включается в число служебных по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Президентом Республики Беларусь может быть предусмотрен иной порядок включения жилых помещений в число служебных.

Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры.

Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Президентом Республики Беларусь и Советом Министров Республики Беларусь.

В домах государственного жилищного фонда, вводимых в эксплуатацию, часть общей площади жилого дома может выделяться в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, для использования под служебные жилые помещения, которые предоставляются работникам, занятым непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находятся эти помещения, если иное не предусмотрено другими актами законодательства Республики Беларусь.

Первоочередное право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Пользование служебными жилыми помещениями определяется правилами договора найма жилого помещения, кроме правил, предусмотренных статьями 58-61, 74-89 Жилищного Кодекса.

Договор найма служебного жилого помещения заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.

Работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных Жилищным Кодексом.

Из служебного жилого помещения не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения:

- граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

- граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников. [2],[6],[9].

Общежития

Для проживания граждан на период их работы или учебы могут быть использованы общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома.

Положение об общежитиях разрабатывается и утверждается в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Прекратившие работу сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, а также граждане, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития, которое им было предоставлено в связи с работой, учебой, без предоставления другого жилого помещения.

Работники предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте.

Из общежития не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, прекратившие работу по другим основаниям, а также граждане, указанные в части второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случаях сноса жилого дома, в котором расположено общежитие, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также если жилой дом (жилое помещение) грозит обвалом, проживающим в нем гражданам предоставляется другая жилая площадь в общежитии. При невозможности предоставления другой жилой площади в общежитии проживающим в этом общежитии гражданам, за исключением сезонных, временных работников и граждан, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением, предоставляется другое жилое помещение. [2],[6],[7]

Специальные дома.

Для проживания отдельных категорий граждан используются специальные дома (дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, дома на закрытых территориях и т.д.) и иные построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома.

Порядок отнесения жилых домов к категории специальных домов, предоставления и пользования жилыми помещениями в специальных домах определяется Советом Министров Республики Беларусь.

Жилые помещения в специальных домах приватизации, обмену и разделу не подлежат.

Выселение из жилых помещений в специальных домах производится в связи с прекращением оснований, по которым были предоставлены эти помещения, и по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Беларусь.

Большая часть граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может рассчитывать на получение в установленном порядке с соблюдением очередности государственной поддержки на строительство (реконструкцию) или приобретению жилых помещений в собственность.

Часть граждан (как состоящих, так и не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), имеющая достаточно финансовых средств, может свободно приобретать жилье (без ограничения его размеров и количества) на первичном и вторичном рынке жилья. [2],[6].

Традиционно существуют и такие возможности получения жилья в пользование как поднаем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда и наем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. [10]

Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи и наймодателя сдавать жилое помещение другим гражданам по договору поднайма.

Нанимателем могут быть сданы по договору поднайма часть занимаемого им жилого помещения в виде отдельной комнаты, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Ответственным по договору найма в данном случае остается наниматель.

Для сдачи жилого помещения по договору поднайма в квартире, в которой проживает несколько нанимателей, требуются взаимное согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также согласие остальных нанимателей, проживающих в этой квартире.

Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь [10].

По истечении срока действия договора поднайма жилого помещения поднаниматель не вправе требовать продления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе - подлежит выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.

Поднаниматель жилого помещения вправе с согласия совершеннолетних членов своей семьи в любое время расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выполнив обязательства по нему перед нанимателем.

В случае заключения договора поднайма жилого помещения без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца [10].

Можно проследить историю договора поднайма жилых помещений со времён СССР.

В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

Следовательно, нормы поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда [2, ст. 85-89] могут быть практически использованы только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма.

В то же время не лишены здравого смысла мнения тех специалистов - жилищников, которые считают, что коль скоро жилое помещение в виде квартиры или комнаты было предоставлено для проживания именно нанимателю и членам его семьи, то оно и должно использоваться по назначению, а не для извлечения личных доходов (как это классифицировалось ранее - «нетрудовых» доходов») от сдачи в поднаем государственного имуществ. Ведь, если эта площадь стала для нанимателя лишней, то можно воспользоваться правом, предоставленным статьей 58 ЖК. А именно, наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (от 15 до 20 кв. метров на одного человека), вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения [2, 58].

При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более, с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно статье 86 Жилищного кодекса плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов [2, 86].

В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда для извлечения подобных доходов в прежнем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст.93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке [27, ст. 93]. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства [27, ст. 92].

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, исходя из вышеизложенного вполне резонно может быть поставлен вопрос об упразднении вообще поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда.

При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.

Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности [13].

По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 89,7 процента (167,4 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 8,5 процентов (почти 16 млн. кв. метров общей площади) - в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (по методологии Минстата это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом) [14].

В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 года № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства был утвержден (приказ от 13 июля 1999 года № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 года, рег. № 8/876). Указанным Типовым договором было предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение) (утратило силу) [15].

С принятием Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 (которым утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда) указанный приказ Минжилкомхоза утратил силу, и отношения по найму и поднайму жилых помещений в домах частного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности оказались неурегулированными вообще [8].

Ни Жилищный кодекс, ни Типовые договоры найма не содержат норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь в целом не урегулированы должным образом вопросы найма жилого помещения гражданами в домах частного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности и, в частности, особенности, связанные со сроками найма жилого помещения [17].

Вообще нормы по найму жилых помещений, содержащиеся в общей и особенной частях ЖК (статьи 26, 27, 30, 31, 36, 37,57, 59, 62) заимствованы с Жилищного кодекса Белорусской ССР (действовал с 1 апреля 1984 по 1 июля 1999 года) и не учитывают особенностей жилищных правоотношений в изменившихся социально-экономических условиях, связанных с реструктуризацией жилищного фонда и новым содержанием права на жилище, декларированным статьей 48 Конституции Республики Беларусь [1].

В Жилищном кодексе Белорусской ССР не содержалось указаний на срок договора найма жилого помещения и тем самым было закреплено бессрочное пользование жилым помещением по договору найма. Жилищный кодекс Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 года) также не содержит нормы о сроке действия договора найма жилого помещения [16].

1.2 Основания и порядок признания договора найма недействительным

Договор найма жилого помещения может быть в судебном порядке признан недействительным в случаях:

- предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

- нарушения прав других граждан или юридических лиц на указанное в договоре найма жилое помещение;

- нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения, предусмотренных жилищным законодательством Республики Беларусь.

Требование о признании договора найма жилого помещения недействительным может быть заявлено трёх лет со дня заключения этого договора [ст.62 2].

В соответствии с пп. 19 и 20постановления пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000г. №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» на требование о признании недействительными других сделок с жилыми помещениями распространяются сроки исковой давности, установленные ст. 182 Гражданского кодекса. В соответствии со ст. 206 Гражданского кодекса восстановление срока исковой давности допускается в целях защиты нарушенного права гражданина, а не юридического лица. Поэтому пропуск юридическим лицом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является основанием для отказа в иске о выселении гражданина, признании обмена недействительным и т.д. [19]

Пори признании договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если эти граждане ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им при выселении предоставляется это жилое помещение или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещением в другом населённом пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

При признании договора найма жилого помещения недействительным по иным причинам граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали.

При выселении в случае признания договора найма недействительным жилое помещение предоставляется в пределах данного населённого пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов [5].

Таким образом в первой главе была дана общая характеристика и юридическая природа договора найма. Были даны определения сторон договора (наниматель и наймодатель), его предмет, классификация договоров найма (наём жилых помещений в домах частного и государственного жилищного фонда). Рассмотрены основания для признания договора найма жилых помещений недействительным (случаи нарушения правил заключения договора найма и правил проживания).

2. Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма

2.1 Заключение договора найма

Заключать договор найма жилого помещения, осуществлять права нанимателя и исполнять его обязанности самостоятельно граждане могут с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста, а в случае эмансипации[3, ст. 26] или вступления в брак до достижении 18-летнего возраста в установленном порядке [3, ст. 20] - соответственно со времени эмансипации или вступления в брак. В случае, когда после смерти родителей или по другим причинам в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети, достигшие 14-летнего возраста, они вправе заключить договор найма сами, если только получат письменное согласие своих законных представителей [3, ст. 25]. Когда в такой ситуации оказываются дети, не достигшие 14-летнего возраста, договор найма жилого помещения могут совершать от их имени их законные представители [3, ст. 27].

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном Жилищным Кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Круг членов семьи нанимателя делиться не только по отношению к нему самому, но и для каждого члена его семьи [2, ст. 30].

Жилищное законодательство не содержит понятий «семья» и «член семьи» нанимателя. Жилищный кодекс лишь содержит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя. В перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, ЖК включил без каких-либо оговорок супруга нанимателя, их детей и родителей. Достаточно только чтобы они проживали с нанимателем.

Иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилого фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма жилого помещения неодинаковы. В одних случаях для заключения договора не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например, при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.

Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст.27 Жилищного кодекса. Ч.1 этой статьи устанавливает: "Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование" [2, ст. 27].

Понятие договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст.56 ЖК. В ней установлено, что наймодателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда являются местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности [2, ст. 56].

Ст.95 ЖК содержит еще одно определение договора найма жилого помещения, отнесенного к числу служебных. Подобные помещения подчиняются правовому режиму, отличающемуся от правового режима других жилых помещений [2, ст. 95].

В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии договор найма жилого помещения заключается как на помещения, предоставляемые для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании несколько лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях [14].

Типовые договоры, утвержденные в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями. Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды: а) договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него входят договоры: найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди; найма жилого помещения в специальном доме; найма служебного жилого помещения; найма жилого помещения в общежитии; б) договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят: договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан; найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилищных комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков; найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности; найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан.

Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.

С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения; общая стоимость заявленного имущества, не должна превышать размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи; решение соответственно исполнительного и распорядительного органа, предприятия, учреждения, организации; договор найма жилого помещения завершает этот юридический состав.

С гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, в юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения, входят следующие факты: включение жилого дома в категорию специальных домов; отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах; решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом; договор найма жилого помещения в специальном доме.

Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения, состоит из следующих юридических фактов: включение жилого помещения в число служебных помещений; нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя; решение наймодателя о предоставлении общежития; договор найма жилого помещения в общежитии.

Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт - заключение договора.

После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится регистрация всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки от поступления от нанимателя указанных платежей [6].

Поскольку финансово-лицевой счет открывается гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться. В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения [14].

Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, не является основанием для сохранения права на жилье. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением [14].

Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.

Договор найма жилого помещения является возмездным договором, поскольку жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Размер квартирной платы, будучи экономической категорией, зависит от уровня экономического развития государства, уровня доходов населения, качества жилья, количества льготных категорий граждан и ряда других условий. Составляющими элементами квартплаты являются: земельная рента, проценты за постепенное погашение авансированного капитала на строительство жилого дома, расходы на его ремонт, содержание и страхование, средства на покрытие вероятных безнадежных долгов по квартирной плате и возможных убытков от пустующих квартир, прибыль домовладельца [17].

С 1920-х по 1980-е годы размер квартирной платы практически не менялся. Сначала это рассматривалось как достижение, а затем было признано ошибкой, поскольку не способствовало развитию жилищного сектора экономики. Установление справедливого размера оплаты жилья должно сочетаться с комплексом более широких мер, чем те, которые охватываются жилищным правом (повышение доходов населения, совершенствование оплаты труда, пенсионное обеспечение).

...