В литературе было высказано мнение о том, что разделу не подлежат жилые помещения в аварийных домах и в домах, подлежащих сносу. Законодательство не содержит такого ограничения прав членов семьи нанимателя жилого помещения.

Можно встретить решение судов о разделе лицевого счёта без заключения самостоятельных отдельных договоров на части квартиры. Некоторые утверждают, что лицевой счёт может быть открыт и на лицо, которое самостоятельного права на жилое помещение может и не иметь. С этим нельзя согласиться. Суд не в праве обязать жилищно-эксплуатационную организацию открыть финансово лицевой счёт на часть жилой площади без выделения доли определённого члена семьи нанимателя жилого помещения и заключения с ним отдельного договора. Не вправе это сделать и сама жилищно-эксплуатационная организация [4].

В этой главе были отмечены основные положения заключения договора найма жилого помещения (в домах частного и государственного фонда). Его возмездный характер. Рассмотрены права и обязанности сторон (особое внимание было уделено праву граждан осуществлять предпринимательскую деятельность путём сдачи жилых помещений в наём). А так же отмечены особенности изменения жилищных правоотношений найма жилых помещений (в частности предоставление жилых помещений взамен занимаемых).

3. Расторжение договора найма жилых помещений. Выселение. Случаи выселения граждан из Жилых помещений государственного жилищного фонда

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. В условиях острого недостатка жилищ законодательство устанавливает основания расторжения договора найма по инициативе наймодателя. Поскольку при существующем уровне платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами проблемы пустующих квартир в домах государственного жилищного фонда не существует, по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, после выполнения им выполнения им своих обязательств перед наймодателем [2, ст. 37]. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда [2, ст. 37].

Никаких неблагоприятных для нанимателя последствий расторжение им договора найма жилого помещения не влечет. Лишь предусматривает, что наниматель при освобождении жилого помещения обязан сдать его наймодателю по акту в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем [28].

Расторжение же договора помимо воли нанимателя и совершеннолетних членов семьи допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь, независимо от того подлежит ли наниматель жилого помещения выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения [29].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств [2, ст. 38].

Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными [2, ст. 38];

- признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма [2, ст. 72];

- прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившим работникам служебное жилое помещение [2, ст. 96];

- прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой [2, ст. 98];

- увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнении за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте [2, ст. 98];

- в случае нарушения нанимателем существенных условий договора [2, ст. 36];

- прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение В специальных домах [2, ст. 100].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место в случаях, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

- дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом [2, ст. 38 и 67]; при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения; наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются о внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.

Рассмотрим далее расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя за систематическое разрушение или порчу жилого помещения.

Основанием для расторжения договора найма и выселения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.

Во-первых, действия нанимателя или членов его семьи, причиняющие разрушение или порчу жилому помещению или оборудованию квартиры должны быть противоправными. Обычно разрушение или порча жилого помещения является результатом активных действий, но они могут быть и результатом пассивного поведения, невыполнения договорных обязательств (например помещение не отапливают, не проветривают, не выполняют текущего ремонта), вследствие чего оно постепенно разрушается (например, деревянные конструкции поражаются грибком, гниют и т.п.). Встречаются случаи систематического оставления водопроводных кранов открытыми и затопление водой квартир на нижних этажах, отчего разрушаются межэтажные перекрытия, потолки, стены.

Во-вторых, такие действии должны быть систематическими, т.е. повторяться неоднократно. Единичный случай повреждений помещения, хотя и значительных, влечёт лишь меры общественного воздействия и возмещение причиненного вреда.

В-третьих, расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, если будет установлено, что противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной зависимости от действий (бездействия) выселяемого лица. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязательств по ремонту, наниматель не может нести гражданско-правовой ответственности. Однако наниматель обязан сообщить наймодателю о необходимости проведения ремонта, поскольку иногда наймодатель может и не знать о том, что помещение постепенно разрушается и приходит в негодное состояние.

В-четвертых, действия лица, систематически разрушающего жилое помещение, предполагаются виновными. На наймодателя не возлагаете обязанность доказывать вину ответчика. Ему нужно лишь доказать противоправность действий (бездействия) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением и порчей жилого помещения, но не наличии вины в совершении этих действий.

В-пятых, выселение виновного лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными [30].

Расторжение договора по изложенному основанию может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если такие действия совершает кто-то один из них, договор не расторгается, а выселению подлежит лишь виновное лицо.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за использование жилого помещения не по назначению.

Жилые дома и жилые помещения в других строениях предназначаются для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается и является грубым нарушением договора. Практике известны случаи устройства в жилом помещении столярных мастерских, использование жилых помещений для выращивания цветов, содержания птицы и даже скота. Такое нарушение договора найма жилого помещения является грубым нарушением обязательств нанимателя и влечёт за собой расторжение договора и выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение в этом случае есть мера гражданско-правовой ответственности и производится при наличии изложенных выше условий.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение по этому основанию допускается при наличии всех условий гражданско-правовой ответственности.

Противоправность нарушения правил пользования жилым помещением в данном случае состоит в нарушении не только норм права, но и других правил поведения людей в обществе (норм морали, нравственности и т.д.). Многие из этих форм права отражены в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь и в типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и в других актах законодательства. Нарушение этих норм всегда является противоправным. Но несоблюдение и иных социальных норм, представляющих общепризнанные правила поведения, если оно создаёт невозможность совместного проживания в одной квартире или в одном доме, также является противоправным в смысле [2, ст. 39].

К незаконным действиям, влекущим ответственность в форме выселения, относятся оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, дебоши, драки, повреждение мебели, кражи и т.д. Значительное число исков о выселении за совершение таких действий предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли или еще состоят в браке. Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам, проживающим в той же квартире. Фабула искового заявления, в котором пишут, что ответчик пьянствует, наносит побои, устраивает скандалы, драки, выгоняет из квартиры, наносит побои и т.д., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемому основанию. Нарушением правил общежития признается поведение ответчика, препятствующее нормальному воспитанию детей, подача на соседей компрометирующих заявлений и необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру, предъявление необоснованных исков в суд и т.п. [28]

Каждый раз, вынося решение о выселении виновных по ст. 39 ЖК, суд должен указать, какие именно поступки ответчика создают условия невозможности совместного с ним проживания [2, ст. 39].

Игнорирование правил пользования жилым помещением может повлечь выселение ответчика лишь в случае, если оно совершалось неоднократно. Один случай подобного поведения, даже если он влечет административную или уголовную ответственность виновного, не дает оснований для выселения.

Не являются противозаконными поступки гражданина, который в связи с характером своей работы создает определенные неудобства для других жильцов квартиры или дома, хотя он их совершает часто (репетиции на дому артистов, возвращение с работы поздно ночью и т.п.). Но, используя эти обстоятельства, гражданин может преднамеренно создать условия при которых исключается возможность совместного с ним проживания, и тогда его поведение становиться основанием для предъявления иска о выселении по правилам ст. 39 Жилищного кодекса [30].

Противоправные действия гражданина служат основанием для выселения по ст. 39 Жилищного кодекса, если они совершаются умышленно. Нарушение правил пользования жилым помещением по неосторожности даже в форме грубой неосторожности не может повлечь таких последствий. Душевнобольной не может быть виновным даже в том случае, когда совместное с ним проживание опасно для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. В таких случаях можно ставить вопрос лишь о принудительном лечении [28].

Дело о выселении по ст. 39 Жилищного кодекса может быть начато и опекуном душевнобольного или ребенка, если лица, проживающие с ним создают обстановку, при которой им невозможно проживать с виновным в той же квартире [28].

Не может быть выселен за систематическое нарушение правил проживания в квартире гражданин, болеющий инфекционным заболеванием, хотя другим жильцам квартиры проживать с ним неудобно. Но больной должен соблюдать необходимые меры предосторожности, чтобы ограничить окружающих его лиц от заболевания.

За злостное игнорирование предписаний врача и несоблюдение их больной может нести ответственность вплоть до выселения по правилам ст. 39 Жилищного кодекса, так как он виновно создаёт условия, при которых невозможно совместное с ним проживание в одной квартире [4].

Выселению по правилам ст. 39 Жилищного кодекса подлежат лишь виновные в противоправном поведении лица. Если все совершеннолетние проживающие в жилом помещении, неоднократно нарушают правила пользования жилым помещением и делает невозможным с ними проживание, иск предъявляется ко всем ним. Несовершеннолетние дети граждан, выселяемых по этому основанию, могут быть выселены вместе с ними. Таким образом, договор найма жилого помещения расторгается лишь в том случае, когда выселяемое лицо является одиноким пользователем жилого помещения, либо когда выселению подлежат все совместно с ним проживающие пользователи жилого помещения. Если же выселяются только виновные лица, изменяется лишь субъектный состав договорного жилищного правоотношения.

Выселение виновных за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением является крайней мерой. Оно допускается если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Не требуется, чтобы к виновному применялись как меры предупреждения, так и меры общественного воздействия, но применение одной из них обязательно. Суды считают достаточными мерами воздействия на выселяемого до предъявления иска о выселении предупреждение прокуратуры, органами милиции, привлечение к уголовной ответственности за недостойное поведение в жилом помещении, арест или штраф за мелкое хулиганство в квартире, обсуждение поведения домовым комитетом, собранием жильцов дома и т.д. В большинстве случаев суды удовлетворяли» иски о выселении за нарушение правил пользования жилым помещением, если ответчик предупреждался органами милиции или прокурором, хотя его поведение не было предметом рассмотрения общественных организаций.

Эффективным средством ликвидации жилищного конфликта возникшего в связи с систематическим нарушением правил пользования жилым помещением, делающим невозможным совместное проживание в одной квартире, является так называемый принудительный обмен жилого помещения как альтернатива выселению по правилам ст. 39 Жилищного кодекса. Принудительный обмен жилого помещения был предусмотрен ч. 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г. Она содержала следующее правило: «лица подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселен произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмена стороной» [27, ст. 115]. Эта норма права позволяла лицам, жилищные права которых были нарушены вследствие систематического нарушения правил общежития другими лишили, использовать эффективное средство защиты своих жилищных интересов. К сожалению, это правило по непонятным причинам изложено в ст. 39 Жилищного кодекса иначе:«Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение» [2, ст. 39]. Эта фактически новая норма права изложена не отдельной частью ст. 39 ЖК, а отдельным предложением этой статьи и, следовательно, относится не только к случаям систематического нарушения правил пользования жилым помещением, делающим невозможным для других проживание в одной квартире или в одним домо с лицом, нарушающим эти правила, но и к случаям, когда наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Понять логику авторов этого правила трудно. Предположим, что лиц, систематически нарушающих или портящих жилое помещение, переселили в другое жилое помещение. Их до этого предупреждали о недопустимости совершать подобные действия, оказывали на них общественное воздействие, но они продолжают их совершать. К новому жилому помещению они будут относиться так же, как и к помещению, из которого их переселили [4].

По правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Это требование предъявляется виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Представляется, что последнее предложениест. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г.

Рассмотренные основания выселения без предоставления другого жилого помещения являются правовыми санкциями за нарушение договора найма жилого помещения.

Статья 39 Жилищного кодекса помещена в разделе «Общая часть» и распространяется на нанимателей жилых помещений, членов семьи нанимателя и других совместно проживающих с ним лиц независимо от того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение и от оснований заключения договора. По каждому из оснований может быть выселено лицо, нарушающее нормы права ст 39 Жилищного кодекса, проживающее на основании договора найма как в домах государственного жилищного фонда (республиканского, коммунального, в т. Ч. В служебном жилом помещении, общежитии, специальных домах), так и в жилых помещениях частного жилищного фонда. По этим же основаниям могут быть выселены члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности да долю в жилом помещении [2, ст. 120].

В разделе «Общие положения» Жилищного кодекса содержится и более общее правило расторжения договора найма жилого помещения. В ст. 36 установлено: «Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим кодексом» [2, ст. 36].

Какие условия договора найма жилого помещения являются существенными Жилищный кодекс, как и Жилищный кодекс 1983 г., не устанавливает. Часть 2 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса предусматривает, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 1 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса договор не считается заключенным, если между сторонами в требуемой и подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора [3, ст. 402]. Поскольку Жилищный кодекс и другие акты жилищного законодательства не устанавливают существенных условий договора найма жилого помещения, для договора найма жилого помещения существенным условием договора является только предмет этого договора. Квартирная плата и плата за пользование коммунальными услугами не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь [2, ст. 28]), поэтому, если стороны не предусмотрели в договоре какая плата взимается за пользование жилым помещением, она определяется по установленным ставкам и договор найма жилого помещения считается заключенным.

Не является существенным для договора найма жилого помещения и плата за коммунальные услуги, поскольку они согласно ч. 2 ст. 28 ЖК оплачиваются по тарифам. Не является существенным для договора найма жилого помещения и срок договора, и другие его условия. Следовательно, возможность применения правил ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса становится весьма сомнительной.

Жилищный кодекс предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения не только как гражданско-правовой санкции за нарушение договорных обязательств, но и при надлежащем их выполнении нанимателем и членами его семьи. Такое расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, когда жилое помещение предоставлялось с учётом определённой правовой связи с лицом, которомц оно предоставлено, при условии сохранения им этой связи. Речь идёт о помещениях, включённых в число служебных, общежитиях и домах специального назначения.

Выселение из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения предусмотрено ст. 96 Жилищного кодекса: «Работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ним гражданами без предоставления жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Выселение по этому основанию допускается независимо от того, по каким основаниям были прекращены трудовые отношения с работником, которому служебное жилое помещение было предоставлено, но выселение не допускается, если с этим работником проживает кто-либо из членов его семьи, состоящих в трудовых отношениях с наймодателем, и по характеру его работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение. Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение. Если в судебном заседании ответчик, проживающий до увольнения в служебном жилом помещении, выразил желание вернуться на работу, оно может быть учтено лишь тогда, когда возможно предоставление прежней или другой работы, выполнение которой будет связано с проживанием в служебном жилом помещении.

При выселении из служебных жилых помещений совхозов суды должны помнить, что жилые помещения в домах совхозов, построенных или приобретённых другим способом после 30 марта 1994 г., то есть после вступления в силу Конституции Республики Беларусь (с последующими изменениями и дополнениями), являются служебными если они включены в число служебных в порядке установленном ст. 117 Жилищного кодекса 1983 г. При этом если служебные жилые помещения в домах совхозов предоставляются учителям, врачам и другим специалистам, проживающим в сельской местности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обеспечению жильём, то в случае увольнения этих специалистов они и члены их семей не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения, так как жилая площадь была предоставлена не в связи с трудовыми отношениями с совхозом.

При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений суд должен проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных и относится ли ответчик к числу категорий работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения.

По основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 96 ЖК, без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, относящиеся к категориям граждан, перечисленных в ч.2 ст. 96 ЖК. При этом не имеет значения, относится ли к ним сам наниматель служебного жилого помещений или кто-либо из лиц, проживающих совместно с ним в этом помещении [2, ст. 96].

К лицам, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, относятся:

- граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей [31];

- граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебные жилые помещения, не менее 10 лет [32];

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников [32];

- военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение [31];

- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- воины-интернационалисты, принимавшие участие в боевых действиях;

- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей;

- инвалиды I и II группы;

- граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

- другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь [6].

Выселение без предоставления жилого помещения из общежития регулируется ст. 98 ЖК и пунктами 44 и 45 Положения об общежитиях. Согласно части первой ст. 98 ЖК выселению без предоставления другого жилого помещения и, общежития подлежат:

а) сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, - в случае прекращения работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие;

б) граждане, получившие место в общежитии учебного заведения в связи с обучением, в случае выбытия из него;

в) другие работники предприятий, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой,- в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины либо совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населённом пункте [32].

Причины, по которым была прекращена сезонная или временная работа либо гражданин выбыл из учебного заведения, не оказывают влияния на решение вопроса о выселении указанных граждан без предоставления другого жилого помещения. Что касается граждан, принятых на постоянную работу и получивших в связи с этим жилое помещение в общежитии, то они могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения при увольнении по одному из трёх указанных выше оснований. Однако лица, получившие в связи с работой место в общежитии, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение.

Работники, прекратившие работу по иным основаниям, не могуч быть выселены без предоставления им другого жилого помещения. То же следует сказать и о работниках, относящихся к категориям граждан, перечисленным в части второй ст. 96 Жилищного кодекса [32].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения в домах государственного жилищного фонда допускается лишь по установленным законодательством обстоятельствах и только в судебном порядке, кроме случаев выселения граждан из жилых домов, грозящих обвалом [2, ст. 96].

Основания выселения с предоставлением гражданам жилого помещения типовых потребительских качеств, предусмотрены жилищным кодексом [2, ст. 67].

Первым из них назван снос дома в котором находится жилое помещение. Основаниями сноса жилого дома могут быть реконструкция городов и других населённых пунктов, осуществление работ по созданию новых магистралей и площадей, расширение улиц и проездов, ликвидация существующей малоэтажной застройки, обветшалость домов, не подлежащих капитальному ремонту и т.п.

Снос жилого дома означает ликвидацию предмета договора найма жилого помещения и прекращение жилищного правоотношения. В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в предусмотренное помещение они подлежат выселению в принудительном порядке по решению суда.

Выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств. Обязанность предоставить жилое помещение возлагается на предприятие, учреждение, организацию, которым отводится земельный участок.

Вторым основанием выселения по правилам ст. 67 ЖК является непригодность для проживания дома (квартиры), подлежащего переоборудованию в нежилой. Основания для признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и условия для признания его таковым установлены Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждено постанов гением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 г. № 13921) и Условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (приложение к постановлению Министерства Жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г, № 42). В частности, основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износ свыше 65%, а также аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае должен предоставить собственник жилищного фонда [11].

Выселение-с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств допускается ст. 67 Жилищного кодекса в случаях, если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом вследствие естественного износа или механических повреждений. По этой причине необходимо быстро расторгнуть договор найма и выселить всех из помещения. Поскольку проживание в таком : (помещении) опасно для жизни людей, то в их интересах ст. 67 Жилищного кодекса предусматривает расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и выселение по требованию наймодателя по постановлению прокурора лиц, проживающих в таком доме (жилом помещении). Но жилищные права граждан, выселяемых в административном порядке, защищаются законом. Им предоставляется другое жилое помещение типовых потребительских качеств.

Выселение по этому основанию близко соприкасается с выселением из домов, подлежащих сносу, поскольку в обоих случаях дома ликвидируются. Но когда дома сносятся по другим причинам, можно заблаговременно решить вопрос о выселении проживающих в нём лиц в судебном порядке. В этой связи можно установить, какому помещению грозит обвал.

Этот факт и необходимость срочного выселения всех, кто проживает в помещениях, устанавливается комиссией под председательством местного совета. Постановление комиссии подлежит утверждению исполкомом соответствующего совета депутатов. Без него прокурор не может принять от заинтересованной организации приказ об административном выселении по указанным основаниям.

Обязанность предоставить гражданину, проживающему в доме, грозящем обвалом, другое жилое помещение типовых потребительских качеств возлагается на владельца дома, т.е. на исполком местного Совета депутатов или соответствующую организацию. Если такой дом восстановлен, граждане, выселенные из него в административном порядке, не имеют права требовать предоставления им прежнего жилого помещения.

К другим основаниям расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств относится ликвидация жилого помещения или его существенное уменьшение в ходе капитального ремонта и реконструкции жилого дома. В этом случае по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключённого договора найма жилого помещения [3, ст. 68].

Расторжение договора найма жилого помещения, выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств допускается за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами [2, ст. 78].

Жилое помещение, предоставляемое выселяемым, должно находиться в пределах данного населённого пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов [2, ст. 73]. Оно должно быть типовых потребительских качеств, т.е. отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

В данной главе были рассмотрены варианты расторжения договоров найма жилых помещений. Отмечены случаи выселения нанимателя с предоставлением ему жилого помещения (в случае износа жилого помещения), а так же без предоставления такового (за порчу помещения, пользование не по назначению, за нарушение правил пользования).

Заключение

В данной дипломной работе было рассмотрено нормативное регулирования отношений в области найма жилых помещений в Республике Беларусь. Были выделены общие положения жилищных правоотношений, рассмотрены виды жилых помещений, входящих в государственный жилищный фонд, рассмотрены договоры найма и поднайма жилых помещений. Отдельно выделен коммерческий наём жилья, налогообложение данной сферы деятельности, а также отмечены недостатки в законодательстве Республики Беларусь, касающегося данной сферы деятельности.

Таким образом в первой главе была дана общая характеристика и юридическая природа договора найма. Были даны определения сторон договора (наниматель и наймодатель), его предмет, классификация договоров найма (наём жилых помещений в домах частного и государственного жилищного фонда). Рассмотрены основания для признания договора найма жилых помещений недействительным (случаи нарушения правил заключения договора найма и правил проживания).

Во второй главе были отмечены основные положения заключения договора найма жилого помещения (в домах частного и государственного фонда). Его возмездный характер. Рассмотрены права и обязанности сторон (особое внимание было уделено праву граждан осуществлять предпринимательскую деятельность путём сдачи жилых помещений в наём). А так же отмечены особенности изменения жилищных правоотношений найма жилых помещений (в частности предоставление жилых помещений взамен занимаемых).

В третьей главе были рассмотрены варианты расторжения договоров найма жилых помещений. Отмечены случаи выселения нанимателя с предоставлением ему жилого помещения (в случае износа жилого помещения), а так же без предоставления такового (за порчу помещения, пользование не по назначению, за нарушение правил пользования).

Правом пользования жилым помещением обладают лица, заключившие договор найма или поднайма жилого помещения, носящего возмездный характер.

Лица могут использовать собственные или нанимаемые жилые помещения могут использовать их для получения прибыли путём сдачи этого помещения в наём или поднаём другим лицам.

За полученную таким способом прибыль наймодатель обязан уплатить налог в фиксированной ставке.

В ходе выполнения дипломной работы были выявлены проблемы в области коммерческой сдачи жилых помещений в наём. В настоящее время законодательством не урегулирована сдача жилых помещений в наём на краткосрочный период. В связи с изложенным необходимо:

1. Принять в установленном законом порядке меры по надлежащему регулированию порядка и условий сдачи гражданами жилых помещений другим гражданам для проживания (пребывания) на краткосрочный период (часы, сутки и т.п.). При этом целесообразно определить, проживание какой продолжительности является краткосрочным, а также что понимается под систематической сдачей жилья и др.

2. Более четко и однозначно определить, при каких условиях граждане, сдающие жилые помещения другим гражданам для краткосрочного проживания (пребывания), должны руководствоваться жилищным законодательством либо законодательством о предпринимательской деятельности, так как систематическая сдача жилых помещений на краткосрочный период без заключения договора найма (поднайма) может быть отнесена к предпринимательской деятельности.

3. Решить, насколько при систематической сдаче жилых помещений для краткосрочного проживания в многоквартирных домах соблюдаются права и законные интересы других жильцов (собственников, нанимателей), а также не изменяются ли при этом предназначение жилого помещения и его статус (квартира превращается в гостиницу).

Список использованных источников:

1. Конституция Республики Беларусь 1994 г., с изменениями и дополнениями от 24 ноября 1996г. И 17 ноября 2004 г. - Минск:2004.

2. Жилищный кодекс Республики Беларусь : Принят Палатой Представителей 18 декабря 1998 года. Одобрен Советом Республики 8 февраля 1999 года / .- МН. : АМАЛФЕЯ , 2002. - 78c.

3. Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.; одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г. - Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, с.101.

4. Чигир В.Ф. Договор найма жилого помещения: По новому жилищному законодательству [Текст]/ В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2001. - 368 с.

5. Бруй М.Г. Жилищное право [Текст]// М.Г. Бруй. - Мн.: Тетрасистемс, 2008. - 271 с.

6. О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений. Указ Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2005 г. - № 190. - №1/6977.

7. Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999 г. - № 73. - 5/1672.

8. Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2006 г. - № 52. - 5/22049.

9. Об утверждении Типового договора найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде. Постановление. Совета Министров Республики Беларусь от 7 марта 2003 г. № 318//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2003 г. - № 32 - 5/12112.

10. Об утверждении типового договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 35. - 9/546.

11. Правила пользования жилыми помещениями, содержание жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь. Утверждены приказом министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 07 декабря 1999 г. № 177// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 14. - 8/2546.

12. Условия при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания. Утверждены Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. №4, в редакции от 17 апреля 2006 г. № 17// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 51. - 8/3456.

13. О правовом регулировании систематической сдачи физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания: Решение конституционного суда Республики Беларусь от 06 апреля 2007 г., г. Минск № П-210/2007 //Нар.газ. - 2007. - 16 мая. - С.2.

14. Лизинг, аренда, ссуда имущества [Текст]/ Библиотечка журнала `Юрист`. - Мн.: Агенство Гревцова, 2007. - 96 с.

15. Герасимова Л. Жилищное право. Краткий курс [Текст]/ Л. Герасимова. - Ст. Пт.: Питер, 2005. - 256 с.

16. Сухова Е. Справочник юриста по земельному праву [Текст]/ Е. Сухова - Ст. Пт.: Питер, 2006. - 272 с.

17. Фирсова М. Коммерческая недвижимость: приватизация и защита [Текст]/ М. Фирсова - М.: Вершина, 2007. - 224 с.

18. Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений. Утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. №303 в редакции от 18 февраля 2004 г. №2// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999 г. - № 85. - 8/1200.

19. Жилищный кодекс Белорусской ССР. Принят Верховным Советом Белорусской ССР 22 декабря 1983 года// СЗ БССР, 1983 N 36, ст.586.

20. Инструкция по учету платных услуг населению утверждена постановлением Министерства статистики и анализа от 17 июля 2000 г. № 37// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 14. - 6/2532.

21. О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности: указ Президента Республики Беларусь от 18 июня 2005 г., № 285// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 2005 г. - № 103.

22. Аренда недвижимого имущества [Текст]/ Библиотечка журнала `Юрист`. - Мн.: Агенство Гревцова, 2006. - 95 с.

23. О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2006 г. - № 151. - 5/22941.

24. Общегосударственный классификатор Республики Беларусь "Виды экономической деятельности": Утвержден постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2001 г. N 52 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2006 г. - № 51. - 8/3456.

25. Налоговый кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 15 ноября 2002 г.; одобрен Советом Республики 2 декабря 2002 г. - Мн.: Информпресс, 2004. - 83 с.

26. Корнушенко Е. Регулирование жилищных отношений [Текст]/ Е. Корнушенко, Н. Качан, Е. Чарей. - Мн.: Агенство Гревцова, 2006. - 208 с.

27. О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 37. - 6/218.

28. О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 8// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь - 2007 г., - № 171. - 6/686.

29. О некоторых вопросах представления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда: Указ Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. №128// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь - 2007 г. - № 70. - 1/8420

30. Данилов Е. Защита жилищных прав [Текст]/ Е. Данилов - М.: АСТ, 2007. - 256 с.

31. О некоторых мерах по упорядочению использования жилых помещений, занимаемых отдельными категориями военнослужащих и членами их семей. Декрет Президента Республики Беларусь от 18 января 2001 г. № 2// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001 г. - № 9. - 1/1967.

32. Шабалин В. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров [Текст]/ В. Шабалин - М.: Омега-Л, 2006. - 416 с.

Размещено на Allbest.ru