В настоящее время поставлена задача поэтапного перевода жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты определенных групп населения. Также устанавливается минимальный уровень государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающий удовлетворение основных потребностей человека, выраженный в предоставлении денежных выплат, бесплатных и общедоступных социальных услуг.

Так, в соответствии с Указаниями по определению типовых потребительских качеств жилых помещений [18] государственными минимальными социальными стандартами признаны: уровень платежей граждан в процентах от стоимости предоставляемых коммунальных услуг; максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату за пользование жилым помещением и оплату коммунальных услуг, а также на отчисления денежных средств на капитальный ремонт жилого дома в совокупном доходе семьи исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования и нормативов потребления коммунальных услуг.

Для тех граждан, сумма платы за жилье которых превышает 15% совокупного дохода семьи, предоставляется безналичная жилищная субсидия. Она распространяется не на все виды платежей, а лишь на оплату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, капитальный ремонт, некоторые виды коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, электро-, тепло- и газоснабжение, пользование лифтом). Тем самым некоторые виды предоставляемых услуг государство признает обязательными, исходя из доступного среднего уровня потребления услуг и обеспечения удовлетворения санитарно-гигиенических потребностей, что соответствует еще одному минимальному социальному стандарту - соответствующему перечню и объемам предоставляемых гражданам коммунальных услуг [19].

Не все осуществляемые нанимателем платежи и предоставляемые ему услуги лежат в рамках договора найма жилого помещения. Некоторые коммунальные услуги находятся за пределами жилищных отношений и предоставляются только на договорных условиях. Таким образом, в жилищную сферу вторгаются другие гражданско-правовые договоры, регулирующие предоставление других услуг, необходимых для нормального проживания.

В соответствии с п. 21 Инструкции по учету платных услуг населению, утвержденной постановлением Министерства статистики и анализа от 17 июля 2000 г. № 37, наниматель в пределах договора найма жилого помещения осуществляет: плату за пользование жилым помещением (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции); отчисления на капитальный ремонт; плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (по договорам поднайма и найма в домах частного жилищного фонда); плату за коммунальные услуги, предоставляемые наймодателем (энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, за отвод сточных вод в городскую канализацию, за пользование лифтом, за вывод и обезвреживание твердых бытовых отходов, за уборку территории, за установку, ремонт и техническое обслуживание приборов учета электрической и тепловой энергии, газа, расхода воды).

Обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения могут передаваться жилищно-эксплуатационной организации (далее - ЖЭО) в соответствии с Примерным договором между местным исполнительным комитетом и жилищно-эксплуатационным, коммунальным предриятием (объединением, организацией) на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и предоставление населению коммунальных услуг.

Государственный стандарт "Жилище. Основные положения", особо оговаривает, что особенности в оплате имеют наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах, состоящих из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. Они также вносят плату за техническое обслуживание (долю затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, с содержанием придомовой территории) на основании отдельного договора на участие в расходах по содержанию жилья.

Некоторые наниматели пользуются отдельными видами коммунальных услуг по индивидуальным приборам учета (водоснабжение, энергоснабжение, телефон). Тогда плата за эти услуги вносится организации-поставщику коммунальных услуг по договору с этой организацией.

Основываясь на ст. 394 ГК о цене, ст. 28 ЖК 1999 г. предусматривает, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, устанавливаемой Советом Министров [3, ст. 394].

Указание на соглашение сторон следует понимать ограниченно, поскольку нормы права о жилищных правоотношениях в большинстве случаев носят императивный характер, размеры платежей всегда устанавливались и устанавливаются централизованно. Даже применительно к договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, исходя из ст. 28 Общей части ЖК, плата за пользование жилым помещением "не должна превышать максимально допустимую норму" [2, ст. 28]. (Реальное соглашение сторон по вопросу оплаты было бы возможно при наличии конкуренции на рынках жилья и услуг.)

Размеры взимаемых с нанимателей платежей устанавливаются разными ведомствами:

а) ставка платы за пользование жилым помещением, ставки (тарифы) за техническое обслуживание и отчисления на капитальный ремонт - Министерством экономики; плата за техническое обслуживание может взиматься в некоторых случаях по нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Мингорисполкомом;

б) плата за коммунальные услуги в зависимости от видов и от поставщика может устанавливаться либо поставщиками коммунальных услуг, либо местными исполнительными и распорядительными органами, либо облисполкомами и Мингорисполкомом, либо законодательством Республики Беларусь;

в) размер платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда и по договору поднайма в домах государственного жилищного фонда устанавливается по соглашению сторон.

По договору найма жилого помещения обязанность по оплате несет одна сторона - наниматель и совершеннолетние члены его семьи (если иное не предусмотрено письменным договором между ними - [2, ст. 30]). В соответствии со ст.ст. 303 - 307 ГК кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью [3, ст. 303-307].

В жилищном законодательстве нет указания о цене как существенном условии договора найма жилого помещения. Нормы об оплате, как правило, носят императивный характер, и соглашение сторон по этому поводу не требуется. Они применяются автоматически ко всем нанимателям. Поэтому даже если в заключенном договоре найма не будет оговорен срок, это не повлияет на возникновение жилищного правоотношения по найму жилья.

Внесение платежей по договору найма жилого помещения свидетельствует об исполнении договора, соответственно невнесение платежей является нарушением договорного обязательства и может повлечь гражданско-правовые последствия: взыскание пени, приостановление предоставления коммунальных услуг, взыскание задолженности по исполнительной надписи, наконец, граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения [2, ст. 71].

Такое основание выселения было предусмотрено еще в ГК БССР 1923 г. В соответствии со ст. 29 данного Кодекса неплатежом квартирной платы признавался невзнос платы за пользование жилищем в установленных размерах и сроках (для некоторых категорий лиц установлен двухмесячный срок внесения платы, для остальных - семь дней). Договор о предоставлении жилого помещения мог быть расторгнут в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.

Высказываемые учеными мнения о таком основании выселения неоднозначны. Так, Ю.Г.Басин полагает, что неуплата может служить основанием для привлечения нанимателя к другим формам ответственности, но не для выселения.

Эта норма распространяется на жилые помещения в домах республиканского и коммунального жилищных фондов, поскольку расположена в гл. 5 "Государственный жилищный фонд".

На нанимателе лежит обязанность вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца [2, ст. 65]. За просрочку гражданами жилищно-коммунальных платежей установлена пеня в размере 0,5% от суммы этих платежей за каждый день просрочки.

ЖЭО вправе приостановить предоставление коммунальных услуг нанимателю жилого помещения, имеющему без уважительных причин задолженность по оплате указанных услуг и не погасившему эту задолженность в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Приостановление предоставления коммунальных услуг осуществляется в зависимости от имеющейся технической возможности (пломбирование запорной арматуры, установка заглушек и так далее).

Затраты, связанные с возобновлением представления коммунальных услуг, возмещаются нанимателем жилого помещения в соответствии с калькуляцией, составленной ЖЭО. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение не более двух суток после предоставления документов в ЖЭО о погашении имеющейся задолженности и оплате за работу по их подключению.

Решение о приостановлении предоставления коммунальных услуг может быть обжаловано в судебном порядке.

Взыскание задолженности по договорам найма жилых помещений допускается посредством исполнительной надписи - распоряжения нотариального органа о принудительном взыскании с должника в пользу кредитора определенной суммы денег при наличии документов, подтверждающих бесспорность задолженности. За некоторые виды услуг (пользование телефоном, абонементное обслуживание телевизоров, пользование электроэнергией и пользование радиотрансляционными точками) задолженность не может быть взыскана путем совершения исполнительной надписи, поскольку предотвращение такой задолженности предусмотрено специальными мерами воздействия: отключение телефона, расторжение договора на абонементное обслуживание телевизора, отключение потребителя от электросети.

Для оказания финансовой поддержки в покрытии части затрат на оплату найма или содержания жилья и коммунальных услуг гражданам предоставляются безналичные жилищные субсидии.

Как видно из изложенного, имеется ряд мер по возмещению оплаты за жилье без обращения в суд.

Сам по себе факт невнесения платы не ведет к автоматической потере нанимателем права пользования жилым помещением. Это значит, что наймодатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор найма на прежнее жилое помещение, предоставить жилое помещение типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого и заключить новый договор найма на условиях ранее заключенного. (Однако не все условия прежнего договора войдут в новый договор найма, отличаться будут, в частности, предмет договора, размер новой оплаты).

Для выселения недостаточно одного факта неплатежа. Указание в ст. 71 ЖК на уклонение от внесения платы без уважительных причин связано с виной нанимателя. Соответственно вопрос о причинах неплатежа имеет важное юридическое значение для судьбы договора найма [2, ст. 71].

По мнению В.А.Золотаря, под уважительными причинами неплатежа следует понимать временное тяжелое материальное положение, сложившееся в силу тех или иных обстоятельств (например, смерти кормильца, стихийного бедствия), других обстоятельств при условии, если они создали для нанимателя реальную невозможность выполнить обязательство по внесению платы за пользование помещением.

В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем некоторые ученые (например, Д.Потерякин) считают задержку или невыплату зарплаты, являющейся единственным источником существования. Согласно практике Российской Федерации уважительными причинами невнесения платы суды признавали также длительные задержки выплаты пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и другие обстоятельства.

Не является неплатежом задолженность по оплате, образовавшаяся вследствие ошибки нанимателя в ее размере.

В.А.Золотарь приводил случай, когда наймодатель отказывался принять платеж, то есть неуплата произошла по его вине. Тогда надлежащим исполнением обязательства явилось внесение денег в депозит [2,ст. 308].

По смыслу ст. 71 ЖК выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого возможно в случае невнесения платы за жилье в течение шести месяцев подряд. Поэтому не могут быть выселены наниматель и члены его семьи, если они не внесли плату за один месяц и с момента истечения срока платежа за этот месяц прошло шесть месяцев [2, ст. 71].

Следует учитывать, что совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними[2, ст.30]. Кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью [3, ст.ст. 303 - 307 ГК].

При производстве дела о выселении в суде имеются процессуальные формы предоставления нанимателю и членам его семьи возможности погасить задолженность по оплате и, следовательно, исключить выселение по ст. 71 ЖК. Например, наймодатель может отказаться от иска в связи с погашением суммы задолженности. В связи с этим суд вправе приостановить производство по делу по соглашению сторон для погашения долга. Стороны могут заключить мировое соглашение, где оговорить срок погашения оплаты. Нанимателем может быть заявлен встречный иск о перерасчете задолженности в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг.

Удовлетворение требования о погашении задолженности не должно ставиться в зависимость от результата рассмотрения требования о выселении по ст. 71 ЖК. Поскольку внесение платы (погашение задолженности) - это надлежащее исполнение обязательства, которое должно быть произведено в обязательном порядке [3, гл. 22 ГК].

2.2 Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений

Следует отметить, что в изъятие из общих принципов гражданского права (в частности, принципа свободы договора) в договоре найма жилого помещения объем и содержание прав и обязанностей сторон определяется в большей степени не их соглашением, а императивными нормами законодательства. Особенно это касается договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда и жилья социального пользования.

Далее мы отметим, что права и обязанности сторон по рассматриваемому нами договору являются корреспондирующими, то есть праву одной стороны соответствует обязанность другой.

Права нанимателя:

Когда договор найма жилого помещения заключен до вселения нанимателя в жилое помещение, он вправе требовать от наймодателя передачи ему жилого помещения в судебном порядке и взыскания причиненных ему убытков вследствие задержания исполнения обязательства [3, ст. 364].

Наниматель и члены его семьи вправе:

- вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга, детей, родителей, других родственников, иждивенцев и других лиц [2, ст. 57];

- произвести обмен жилого помещения с другими лицами [2, ст. 32 и 35];

- разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц [2, ст. 40]

- сдавать жилое помещение другим гражданам по договору поднайма [2, ст. 85];

- наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади социального пользования, требовать предоставления им жилых помещений меньшего размера [2, ст. 58];

- с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого помещения [2, ст. 64];

- изменять договор найма в порядке, установленном жилищным кодексом [2, ст. 59-61];

- владеть и пользоваться жилым помещением и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой территории;

- сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия независимо от того, сколько времени оно продолжалось;

- требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по содержанию и эксплуатации жилого дома [14].

Наниматель жилого помещения обязан:

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

- вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома за каждый истёкший месяц;

- не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче или создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях;

- производить за счёт собственных средств самостоятельно или при помощи жилищно-эксплуатационной организации ремонт квартиры, замену и ремонт изношенного и вышедшего из строя оборудования [26];

- обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;

- обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

- возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности и вспомогательным помещениям жилого дома;

- при изменении количества проживающих информировать об этом наймодателя в месячный срок;

- соблюдать другие требования, предусмотренные Типовым договором найма жилого помещения и Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь.

Всем этим обязанностям нанимателя соответствуют права наймодателя.

Обязанности наймодателя:

- выполнять все требования нанимателя при осуществлении последним своих прав, изложенных выше;

- производить профилактические осмотры и технически обслуживать теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

- проверять техническое состояние дома, и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

- проверять техническое состояние дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

-своевременно проводить подготовку жилого дома , вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нём, к эксплуатации в зимних условиях;

- обеспечить бесперебойную работу лифтов, мусоропроводов, другого инженерного оборудования;

- выполнять ремонтные работы внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату

- осуществлять реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости нанимателю на время реконструкции, ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям находящееся в черте данного населённого пункта.

- устранять за свой счет повреждения в жилом помещении нанимателя, возникшие вследствие неисправностей инженерных систем иди конструктивных элементов жилого дома.

Всем этим обязанностям наймодателя соответствуют права нанимателя. [4]

В настоящее время в законодательстве не урегулирована систематическая сдача физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания. В частности ставится вопрос о том, относится ли такая деятельность граждан к предпринимательской деятельности [13].

Проанализировав положения Конституции, Гражданского и Жилищного кодексов, законов, указов и других нормативных правовых актов Республики Беларусь, касающихся исследуемого вопроса, можно сделать следующие выводы.

В соответствии с действующим законодательством физические лица вправе сдавать в наем (поднаем) жилые помещения в порядке и на условиях, определенных актами законодательства [13].

Статьей 642 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь.

В статьях 85 и 101 ЖК предусмотрено, в частности, что наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда вправе сдавать по договору поднайма, а собственники жилых помещений в домах частного жилищного фонда - по договору найма жилые помещения гражданам и членам их семей в порядке, определенном законодательством Республики Беларусь [2, ст.85 и 101].

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. N 1191 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497" утверждены, в частности, формы договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан, а также договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, согласно которым договоры найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда должны быть зарегистрированы в местных исполнительных и распорядительных органах, а договоры поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда - в организациях, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда [23].

На практике имеют место случаи, когда граждане-наниматели, а также граждане-собственники жилых помещений периодически за плату сдают жилые помещения на краткосрочный период (на часы, сутки и т.п.).

Согласно законодательству Республики Беларусь сдача гражданами жилых помещений по договорам найма (поднайма) другим гражданам возможна без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя [17].

Так, в частности предусмотренно, что налоговые ставки в отношении доходов, полученных плательщиками, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, в наем (поднаем) жилых помещений в размере, не превышающем пятисот базовых величин в налоговом периоде, определяемых на дату фактического получения дохода, устанавливаются в фиксированных суммах. При получении в налоговом периоде доходов в размере, превышающем пятьсот базовых величин, такие доходы включаются в совокупный годовой доход [23].

Определено, что при получении в налоговом периоде доходов от сдачи физическим лицам в наем (поднаем) жилых помещений в размере более 500 базовых величин физические лица представляют в налоговый орган налоговую декларацию [23].

Физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче другим физическим лицам в наем (поднаем) жилых помещений не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре найма (поднайма) жилого помещения срока фактического предоставления таких помещений в наем (поднаем) зарегистрировать договор в соответствующем органе [23].

На практике возникает вопрос о необходимости заключения гражданами с другими гражданами договоров найма (поднайма) жилых помещений на краткосрочный период (на часы, сутки и т.п.) и регистрации таких договоров в установленном порядке. Исходя из анализа действующего законодательства, можно предположить, что и к этим лицам предъявляются требования о заключении договоров найма (поднайма) и их регистрации в соответствующих органах, хотя с учетом характера краткосрочного проживания и частой сменой жильцов исполнить эти требования затруднительно [13].

Систематическая сдача жилых помещений гражданами-собственниками и гражданами-нанимателями на краткосрочный период по своим признакам тяготеет к предпринимательской деятельности и на практике рассматривается как предпринимательская деятельность при осуществлении ее как процесса (действия), направленного на систематическое получение прибыли, то есть осуществлении неоднократно в течение налогового периода (два и более раз) по различным договорам (найма, оказания услуг). Вместе с тем и при длительной сдаче квартиры (комнаты) собственник или наниматель также получает доход, который в некоторых случаях (в зависимости от площади квартиры, количества комнат и др.) может быть даже большим, чем при сдаче на краткосрочный период [22].

В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 1 ГК предпринимательской деятельностью является самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления [3, ст. 1].

Согласно Общегосударственному классификатору Республики Беларусь "Виды экономической деятельности", утвержденному постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров Республики Беларусь от 28 декабря 2001 г. N 52, введенному в действие с 1 марта 2002 г. (далее - ОКЭД), предоставление мест для краткосрочного проживания в сельских домиках, коттеджах и квартирах относится к экономической деятельности (подкласс 55230) [24].

В абзаце втором раздела 2 ОКЭД предусмотрено, что вид экономической деятельности - это процесс, когда материальные ресурсы, оборудование, труд, технология сочетаются таким образом, что это приводит к получению однородного набора продукции (товаров или услуг) [24].

В то же время четкие критерии отнесения к предпринимательской деятельности сдачи физическими лицами жилых помещений другим гражданам для краткосрочного проживания не определены. Например, в гражданском и жилищном законодательстве отсутствует разъяснение понятий "предоставление мест в домах, квартирах, коттеджах для краткосрочного проживания" (на часы, сутки и т.п.), "систематическая сдача жилых помещений" и "систематическое получение прибыли".

В законодательстве предусмотрена административная и уголовная ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность, в том числе осуществление ее без государственной регистрации.

В связи с этим представляется целесообразным четко определить критерии отнесения отдельных видов деятельности физических лиц к предпринимательской деятельности, в частности при предоставлении жилых помещений для краткосрочного проживания (на часы, сутки и т.п.), когда регистрация в качестве индивидуального предпринимателя является обязательной.

Только надлежащее правовое регулирование отношений, касающихся систематической сдачи гражданами жилых помещений для краткосрочного проживания другим гражданам, будет способствовать более полной реализации прав граждан на использование принадлежащего им недвижимого имущества, а также предотвращению необоснованного привлечения граждан к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Неясность и неопределенность положений нормативных правовых актов, их противоречивость и двусмысленность могут привести как к нарушениям прав и законных интересов граждан, так и злоупотреблению с их стороны своими правами [13].

Подоходный налог в фиксированных суммах уплачивается физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, при условии, если доход получен: от физических лиц; от сдачи наем (поднаем) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь и если размер дохода не превышает 500 базовых величин в налоговом периоде (календарном году).

В случае несоблюдения хотя бы одного из перечисленных условий подоходный налог уплачивается в общеустановленном порядке, предусмотренном Законом.

Для осуществления сдачи в наем (поднаем) жилых помещений физическое лицо обязано заключить договор найма (поднайма) в письменной форме, который до установленного в договоре срока фактического предоставления помещения необходимо зарегистрировать в местном исполнительном и распорядительном органе, а договоры найма (поднайма) жилых помещений в домах государственного жилищного фонда могут быть зарегистрированы в жилищно-эксплуатационной либо иной организации, осуществляющей эксплуатацию соответствующего жилого дома, как по месту жительства физического лица так и по месту нахождения сдаваемого объекта недвижимости [25].

Подоходный налог в фиксированных суммах не уплачивается, если сдается в наем (поднаем) жилое помещение молодым специалистам.

2.3 Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений

Жилищные правотношения найма жилого помещения стабильны. Договоры найма жилых помещений действуют длительное время, иногда в течение всей жизни нанимателя. Это не означает однако, что они не подвергаются изменениям. Нередко они изменяются вследствие событий, не зависящих от воли людей, например в связи со смертью самого нанимателя. Сам по себе факт увеличения или уменьшения состава семьи нанимателя в той или иной мере изменяет содержание договора. Первый фактор (увеличение состава семьи) связывает наймодателя с новыми лицами, которые сохраняют право пользования и право на жилое помещения и в случае выбытия ранее проживавших в жилом помещении нанимателя и всех членов его семьи. Он может снять с нанимателя жилого помещения обязанность оплачивать излишки площади по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда и увеличивать или уменьшать оплату некоторых коммунальных услуг. При определённых условиях изменение состава семьи нанимателя даёт всей семье льготы по плате за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами и т.д. Второй фактор (выбытие кого-либо из членов семьи) влечёт за собой рост доли в обшей жилой площади каждого из членов семьи, что в некоторых случаях приводит к образованию излишней общей площади квартиры, уменьшает число лиц, противостоящих наймодателю, может повлечь повышение платы за пользование жилым помещением для оставшихся членов семьи выбывшего лица, например, если выбывший имел льготы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

Законодательством специально не регулируется изменение договора найма жилого помещения в связи с увеличением или уменьшением состава семьи нанимателя жилого помещения, проживающих совместно с ним, поскольку в такой ситуации автоматически приводится в действие весь комплекс норм жилищного законодательства.

По общему правилу договор найма жилого помещения может быть изменён по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом не установлено иное [2, ст. 31].

В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства ст. 71 жилищного кодекса предусматривает возможность выселения граждан, уклоняющихся без уважительных причин от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключённого договора найма жилого помещения [2, ст. 71].

Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (20 кв. м на одного члена семьи), могут избежать перспективы стать должниками по плате за проживание и коммунальные услуги. Статья 58 Жилищного кодекса предоставляет им право с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения [2, ст. 58].

Поскольку ст. 58 жилищного кодекса дала нанимателю жилого помещения право требовать, а не просить предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и возложила на местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации обязанность предоставить этому нанимателю соответствующее жилое помещение, можно было бы предположить, что отказ удовлетворить указанное требование может быть обжалован в судебном порядке. Однако суд не может рассмотреть такое требование, так как решить вопрос, какое конкретное жилое помещение будет предоставлено, в каком доме, на каком этаже и т.п., может только компетентный жилищный орган. Надлежит прийти к выводу, что отказ местного исполнительного и распорядительного органа, предприятия, учреждения, организации выполнить указанное выше требование нанимателя может быть обжалован в порядке их подчинённости. Наниматель вправе также в установленном порядке произвести обмен занимаемого им жилого помещения или воспользоваться правом, предоставленным ему ч. 2 п. 12 Положения о порядке предоставления гражданам безналичных субсидий.

Граждане проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью вправе потребовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на всё занимаемое ими жилое помещение [2, ст. 59]. В этой статье не установлено, что для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателями. Однако не подлежит сомнению, что такое согласие необходимо, поскольку все члены семьи нанимателей, объединяющих договоры, пользуются одинаковыми с нанимателями правами и несут с ними одинаковые обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения[2, ст. 31]. Никто не может быть принудительно включен в состав членов семьи, поэтому отказ какого-либо из членов семьи дать согласие на заключение одного договора найма жилого помещения [26].

Не может быть обжалован в судебном порядке. Если в составе семей нанимателей, требующих у наймодателя заключения с одним из них одного договора найма на на всё занимаемое жилое помещение, имеются несовершеннолетние дети, на заключение одного договора должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства [6, ст. 161].

Наниматели вправе требовать заключения с одним из них договора на все занимаемое жилое помещение при условии, что они уже объединились в одну семью [2, ст. 59]. Статья 59 ЖК не отвечает на вопрос, может ли быть обжалован отказ наймодателя заключить с одним из них договор на всё жилое помещение в судебном порядке. Ответ на этот вопрос положительный, поскольку ст. 59 ЖК предоставляет гражданам судебную защиту их прав. Рассматривая такой иск, суд должен проверить, соблюдены ли все предусмотренные ст. 59 ЖК для заключения одного договора на все жилое помещение, в частности действительно ли наниматели уже создали одну семью, согласны ли с этим все совершеннолетние члены семьи, получено ли необходимое разрешение органа опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети, не является ли кто-либо из лиц, проживающих вместе с объединившимися в одну семью гражданами, поднанимателем или временным жильцом [26].

Правилами ст. 59 ЖК не могут воспользоваться наниматели жилых помещений, включённых в число служебных по решению местных исполнительных и распорядительных органон, до их заселения [2, ст. 94].

Жилищный кодекс не дает ответа на вопрос, пользуются ли такими правами наниматели жилых помещений в общежитиях и специальных жилых домах. Представляется, что они имеют такие права.

Наниматели жилых помещений в домах частного жилищного фонда вправе заключить один договор на все занимаемые помещения только по согласию с собственником. Отказ собственника-наймодателя дать такое согласие не может быть обжалован в судебном порядке.

Осуществление нанимателями прав, предоставленных им ст. 59 ЖК, влечет весьма важные правовые последствия. Несколько договорных жилых правоотношений преобразуются в в одно с иным составом пользователей и другим объектом. Все лица, имевшие самостоятельное право пользования жилым помещением, приобретают равные права на всё жилое помещение. Выбытие всех постоянных пользователей, проживавших ранее в части помещения, которая была самостоятельным объектом преобразовавшегося правоотношения, не дает права наймодателю заселить ее по своему усмотрению. Она остается в пользовании нанимателей других частей жилого помещения, которые также были объектом преобразовавшегося самостоятельного жилищного правоотношения. Изменяется доля каждого из постоянных пользователей в общей жилой площади. В некоторых случаях она уменьшается, и в связи с этим отпадает обязанность вносить повышенную квартирную плату за имеющиеся излишки. Все постоянные пользователи приобретают право на льготы по оплате за пользование квартирой и коммунальными услугами, которые ранее имели лишь некоторые из них.

Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи [2, ст. 60].

Член семьи нанимателя жилого помещения в доме государственного жилищного фонда может осуществить право, предоставленное ему ст. 60 ЖК, при наличии следующих условий:

а) он должен быть совершеннолетним,

б) если наниматель и другие проживающие с ним члены семьи дают на это согласие.

Причём это согласие должно быть дано в письменной форме .

Статья 60 ЖК не содержит ответа на вопрос, может ли совершеннолетний член семьи оспорить в судебном порядке отказ нанимателя или кого-либо из проживающих с ним членов семьи в признании другого члена семьи новым нанимателем по договору найма жилого помещения. Можно встретить утверждение, что ответ на этот вопрос может быть положительным. С этим вряд ли можно согласиться. Все члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные права, поэтому никто из них не может требовать признания его нанимателем жилого помещения, если остальные члены семьи (или кто-нибудь из них) считают, что в замене нанимателя другим лицом нет необходимости. Другое дело, когда наниматель по уже заключенному договору умер или утратил право на жилое помещение, например переехал на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другую квартиру. В таких случаях заключение договора найма жилого помещения с кем-либо из дееспособных членов его семьи неизбежно. Вопрос о том, с кем он должен быть заключен, решается по их согласию, а в случае спора - судом [27]. Последний в таких случаях учитывает интересы не только членов семьи, но и наймодателя, стремящегося к тому, чтобы нанимателем было лицо, способное надлежащим образом исполнять договорные обязательства [2, ст. 60].

В случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение договор найма может быть заключен с любым дееспособным членом семьи, даже если он не достиг совершеннолетия, например был эмансипированным [3, ст. 26] или вступил в брак до достижения совершеннолетия, получив на это соответствующее разрешение органа опеки и попечительства [3, ст. 20].

От имени детей, не достигших 14 лет, такие договоры заключают их родители (усыновители) или опекуны, а несовершеннолетние достигшие 14-летнего возраста, заключают договоры найма жилого помещения с их согласия.

Статья 60 ЖК не содержит ответа на вопрос о том, какие последствия наступают в случае признания нанимателя жилого помещения недееспособным или безвестно отсутствующим. Представляется, что вопрос о заключении договора найма жилого помещения с кем-либо из членов его семьи должен решаться аналогично, как и в случае его смерти.

Статья 60 жилищного кодекса не требует, чтобы гражданин, претендующий на заключение с ним договора найма жилого помещения как с членом семьи нанимателя по ранее заключённому договору, имел самостоятельный источник средств существования (заработок, пенсию и т.д.). Наймодатель обязан признать его таковым, так как последний является членом семьи первоначального нанимателя.

Статья 60 ЖК не требует согласия наймодателя на заключение договора найма с членом семьи нанимателя вместо последнего. Отказ наймодателя заключить договор найма с членом семьи нанимателя может быть оспорен в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения не не вправе требовать признания кого-либо из них нанимателем вместо первоначального нанимателя [2, ст. 94].

Жилищный кодекс не содержит правил, аналогичных правилам ст. 60 ЖК, когда нанимателем жилого помещения является наниматель жилого помещения частного жилищного фонда. Представляется, что замена нанимателя жилого помещения в доме, принадлежим гражданину на праве частной собственности, возможна только при согласии наймодателя, всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и самого нанимателя. Но в случае смерти и выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим права и обязанности по договору найма жилого помещения переходит к проживающим совместно с ним членам семьи. Поэтому собственник обязан заключить на оставшийся срок договор найма с одним из проживающих в сданном в наём помещении совершеннолетних членов семьи выбывшего нанимателя. В случае отказа наймодателя заключить такой договор члены семьи нанимателя вправе требовать заключения договора с одним из них в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя [2, ст. 61].

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помешением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающего требованиям жилищного кодекса [2, ст. 61].

Жилищный кодекс не содержит указания, что на такое изменение договора найма жилого помещения требуется согласие и нанимателя. Хотя ст. 61 ЖК говорит о правах лишь совершеннолетнего члена семьи нанимателя, право требовать заключения отдельного договора имеет и сам наниматель.

Член семьи нанимателя и он сам вправе требовать такого изменения договорного правоотношения при наличии определённых условий [27].

Такое право имеет лишь совершеннолетний член семьи нанимателя. Статья 61 жилищного кодекса не отвечает на вопрос, имеет ли такое правоэмансипированный несовершеннолетний член семьи, который вступил в брак до достижения совершеннолетия, получив на это соответствующее разрешение органа опеки и попечительства [6, ст. 18], а также на вопрс, имеет ли такое право совершеннолетний член семьи нанимателя, признанный недееспособным [3, ст. 29], и член семьи, ограниченный в дееспособности по правилам ст. 30 гражданского кодекса.

Нам представляется, что право требовать изменения договора найма жилого помещения по правилам ст. 61 жилищного кодекса имеют не только совершеннолетние члены его семьи, но и эмансипированные [3, ст. 23] и вступившие в брак до достижения 18-летнего возраста члены семьи нанимателя [3, ст. 20].

Совершеннолетний член семьи нанимателя может оказаться душевнобольным или слабоумным. Если он будет признан недееспособным, договор найма жилого помещения от его имени может заключить опекун, который будет осуществлять жилищные права и обязанности нанимателя от имени совершеннолетнего, но больного человека [4].

Представляется правильным, что раздел жилой площади, являющейся предметом договора найма жилого помещения, может иметь место с предварительного разрешения органа опеки и попечительства и по требованию опекунов или попечителей, заявленному в интересах полностью недееспособных членов семьи нанимателя или несовершеннолетних детей. Такая ситуация может возникнуть, например, когда родители лишены родительских прав, а лицо, назначенное опекуном (попечителем) ребёнка, не является нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения, в котором с родителями проживает ребёнок.

Статья 61 жилищного кодекса не требует, чтобы член семьи, требующий заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, имел самостоятельный источник средств существования. Многие считают, что отдельный договор найма жилого помещения может быть заключён только с членом семьи нанимателя, имеющим самостоятельный источник существования. Утверждают, что в противном случае раздел жилой площади может привести к конфликтам между новым неплатежеспособным нанимателем и наймодателем. С этим нельзя согласится. Законодательство не предусматривает такого ограничения прав членов семьи нанимателя жилого помещения.

Таким образом, член семьи нанимателя жилого помещения (совершеннолетний эмансипированный несовершеннолетний, несовершеннолетний вступивший с разрешения органов опеки и попечительства в брак до достижения совершеннолетия) может требовать заключения с ним отдельного договора на часть жилого помещения, приходящуюся на его долю общей площади жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением, если ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Жилищного кодекса.

Изолированное жилое помещение в жилом помещении, в котором проживает член семьи нанимателя, требующий заключения с ним отдельного договор состоять из изолированной комнаты или нескольких комнат, изолированных от других комнат квартиры. Изолированной комнатой (несколькими комнатами) является комната (несколько комнат), не связанная с другой (несколькими комнатами) общим входом. Следовательно, ни одна из комнат, связанных друг с (смежные комнаты), не может быть предметом самостоятельного договора найма и выделена членам семьи нанимателя. Однако не обязательно, чтобы выделяемое помещение было изолированным в момент предъявления требования членом семьи нанимателя заключить с ним отдельный договор. Выражение «может быть выделено» не означает, что в квартире уже имеется такое помещение. Его следует понимать в смысле технической возможности превращения причитающейся члену семьи доли жилого помещения в .отдельную изолированную комнату (несколько комнат).

Изолированное жилое помещение не всегда может быть предметом самостоятельного договора найма, принимая в внимание его небольшой размер. Суды в недалеком прошлом отказывали в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования они приходили к выводу о невозможности заключения на жилые помещения в одной квартире нескольких договоров найма жилого помещения, принимая во внимание малый размер их площади. Речь идет о так называемых малометражных квартирах, построенных по типовым проектам для небольших семей. Вместе с тем суды исходили из того, что, если можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированную комнату по размеру менее установленной законодательством нормы, это не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство.

При изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя следует исходить из равного права нанимателя и проживающих с ним членов семьи на пользование жилым помещением. Ему выделяется изолированное жилое помещение «в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения» [2, ст. 61]. Однако, если между вселившимися членами семьи одновременно со вселением или впоследствии было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, последнее может быть разделено с учетом этого обстоятельства[2, ст. 61], т.е. с отступлением от равенства долей.

Статья 61 ЖК 1999 Г. (в отличие от ст. 102 ЖК 1983 г.) исходит из того, что выделяющийся член семьи может претендовать на изолированное жилое помещение, соответствующее его доле не в жилой площади помещения, а в его общей площади [2, ст. 61] [4].

Общая площадь жилого помещения - это «суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома)» [2, ст.1]. Член семьи нанимателя жилого помещения не имеет доли в общей площади жилого помещения. В соответствии с п. 10.1 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома, все подсобные помещения квартиры находятся в совместном (общем) пользовании. Жильцы квартиры, сданной внаем, имеют равные права и обязанности по пользованию такими помещениями и находящимся в них санитарно-техническим, электрическим и газовым оборудованием. После раздела жилого помещения и заключения с членом семьи нанимателя отдельного договора ничего не изменится. Он, как и ранее, будет пользоваться подсобными помещениями и находящимся в них оборудованием. Поэтому выделяющемуся члену семьи нанимателя может быть выделено жилое помещение, соответствующее его доле в жилой площади квартиры или одноквартирного жилого дома [11].

Если при заселении жилого помещения кому-либо из ленов семьи была предоставлена дополнительная, жилая площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежать разделу и не оказывать влияния на размер доли такого члена семьи в остальной части жилого помещения. При согласии всех остальных членов семьи может быть выделена жилая площадь, превышающая его долю в жилой площади квартиры.

Если член семьи нанимателя требует предоставления ему жилого помещения меньшего по величине, чем его доля в общей жилой площади, нет оснований отказывать ему в этом.

Согласие членов семьи нанимателя и самого нанимателя на заключение отдельного договора с выделяющимся членом семьи должно быть дано в письменной форме. Согласие на это в устной форме не может быть основанием заключения отдельного договора найма жилого помещения с выделяющимся членом семьи нанимателя [4].

Отказ членов семьи нанимателя дать согласие на заключение с совершеннолетним членом семьи отдельного договора найма жилого помещения по изложенным правилам и отказ наймодателя заключить с ним отдельный договор является нарушением его жилищных прав и может быть оспорен им в судебном порядке [2, ст. 9].

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения [2, ст. 94], помещения в общежитии [7] и помещения социального пользования [9] не имеют права и члены семьи нанимателя жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину, или в доме организации граждан-застройщиков.

...