Договор купли-продажи жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

1.1 Понятие жилого помещения в договоре купли-продажи недвижимого имущества

1.2 Понятие, предмет и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

1.3 Форма договора купли-продажи жилого помещения

2. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения

2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на недвижимое имущество

3. Ответственность сторон, особенности расторжения договора купли- продажи жилого помещения

Заключение

Список использованных источников и литературы



Введение

Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период и появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.

Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий. Поэтому необходимо различать экономическое содержание и соответствующие ему юридические конструкции недвижимости.

Под недвижимостью в экономическом смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их сущность.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новыми для Российской Федерации. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота.

В настоящее же время сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, с жилыми помещениями.

В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а цивилизованный рынок ещё не устоялся, не приобрел законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому изучение имеющегося в наличии материала представляется мне наиболее интересным и, и я надеюсь, что знание данного вопроса окажется еще и весьма полезным в практическом применении.

При написании работы, кроме нормативных правовых актов, были изучены работы таких ученых-цивилистов современности, занимающихся исследованиями данной проблемы, как: Алексеев В.А., Брагинский М. И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Козырь О.М., Садиков О.Н., Маковский А. Л., Суханов Е.А. и др., а также множество научных и научно-популярных публикаций из различных изданий и материалы судебной практики.

Таким образом, объектом исследования моей дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе купли-продажи жилого помещения, предметом исследования - нормативно-правовая база, содержащая нормы института недвижимого имущества, а также современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

Цель работы заключается в рассмотрении гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, в частности - «классического» договора продажи жилых помещений.

Задачами, которые призвана решить настоящая дипломная работа, являются:

1) раскрытие понятия «Жилое помещение»;

2) раскрытие понятия договора купли-продажи жилых помещений;

3) изучение элементов данного договора;

4) раскрытие предмета и подробное рассмотрение существенных условий договора;

5) характеристика формы договора купли-продажи жилого помещение;

6) характеристика сторон договора продажи жилого помещения, анализ их прав и обязанностей;

7) рассмотрение процедуры государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на недвижимое имущество;

8) изучение ответственности сторон по договору;

9) рассмотрение особенностей расторжения договора купли-продажи жилого помещения;

10) рассмотрение проблемы совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане и защита их конституционных прав;

11) анализ прав сособственников жилых помещений;

12) рассмотрение проблемы относительно земельного участка, на котором находится недвижимое имущество.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные методы: системный, исторический, формально-логический (метод анализа), так и частнонаучные методы: формально-юридический, юридического толкования.

Структура дипломной работы предопределяется целями и задачами исследования и включает в себя введение, три главы, заключение и библиографию.



1. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

1.1. Понятие жилого помещения в договоре купли-продажи недвижимого имущества

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений - ст. 558.

Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено главным образом особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью.

Пункт 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ определяет Жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, на основе изложенных норм ЖК РФ можно выделить три признака жилого помещения:

1) жилое помещение является недвижимым имуществом;

2) жилое помещение должно быть изолированным;

3)жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан.

Понятие недвижимости раскрывается в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся участки недр, земельные участки, т.е. объекты, передвижение которых без явного ущерба их назначению невозможно, в том числе сооружения, здания, объекты незавершенного строительства. Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения прав, возникновение и прекращение прав подлежат государственной регистрации. Аналогичное положение закреплено в статье 18 Жилищного кодекса РФ.

Следующим признаком жилого помещения является его изолированность. Принцип изолированности жилого помещения был закреплен и в прежнем жилищном законодательстве. Однако нельзя говорить об абсолютной изолированности жилых помещений. В ЖК РФ речь идет об относительной изолированности. Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав См.: Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: диссертация канд. юрид. наук. - М., 2007. - С. 21.

Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? / Семейное и жилищное право. - 2008. - № 1. C. 17-22.

Дроздов И.А. Понятие жилого помещения / Закон. - 2006. - №8. - С. 9-17..

Еще одним признаком жилого помещения, позволяющим отличить его от нежилого, является пригодность помещения для постоянного проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания, по мнению А.В. Халдеева, означает возможность проживания в них в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ // Журнал российского права. - 2006. - №8. - С.11.

Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений / С.Б. Иванников // Российский судья. 2006. - № 12. - С. 28-30..

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется также его соответствием санитарно-техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Статья 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Исчерпывающий перечень видов жилых помещений содержится в статье 16 ЖК РФ. Таким образом, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Также жилищное законодательство содержит определения указанных видов жилых помещений. Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 2 -- 4 ст. 16 ЖК РФ).

При отнесении помещения к жилому следует учитывать не только три вышерассмотренных формальных критерия (признака) жилого помещения, сформулированных в ЖК РФ, но и отнесение данного помещения к жилищному фонду, т.е. прохождение процедуры государственного учета, технической инвентаризации и паспортизации. Поскольку такие объекты недвижимости, как больницы, кемпинги, пансионаты, гостиницы, отели, дачи и т.д., несмотря на то, что по формальным критериям подпадают под определение жилого помещения, не могут являться таковыми, так как не включены в состав жилищного фонда и предназначены для временного проживания граждан в связи с их отдыхом и лечением, а не для постоянного проживания с целью удовлетворения потребности в жилье Малахова A.A. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ / A.A. Малахова // Юрист. - 2006. - № 10. - С. 50-51..

1.2 Понятие, предмет и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (ч. 2): ФЗ РФ от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 5. - Ст. 410..

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является:

- консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

- возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

- взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma--взаимоотношение).

Из легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ).

Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

- недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

- недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условия оборота;

- недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется.

Однако в данной работе нас интересует только юридический режим жилых помещений и соответственно оборот именно жилищного фонда, который регулируется в основном нормами гражданского и жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду, хотя стоит отметить, что отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся в Гражданском кодексе РФ.

Теперь, определив, что представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества, перейдем непосредственно к предмету и существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения.

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, в соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК являются:

Во-первых, предмет договора купли-продажи недвижимости, а именно жилое помещение с указанием всех данных продаваемого имущества, которые придают ему индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ).

Следует отметить, что в юридической литературе существуют разные мнения по вопросу о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. Т. 2. С. 104.. В.В. Витрянский же указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2011. Кн. 2. С. 196-197.. Данная точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли-продажи Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. - С. 211..

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников, так и иных лиц по каким-либо основаниям.

К числу жилых относятся следующие помещения:

· жилой дом;

· его часть;

· квартира в многоквартирном доме;

· ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.

Подкрепим данные положения примерами из судебной практики.

Так, Т. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Квартира.ру Платинум" об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры. Из материалов дела усматривается, что 24 марта 2008 года между Т. (покупатель) и ООО "Квартира.ру Платинум" (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры. Сторонами не оспаривался тот факт, что в настоящее время в ЕГРП сведения о спорной квартире как об объекте недвижимости отсутствуют, квартира как объект недвижимости не создана.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание, что квартира как объект гражданских прав в настоящий момент отсутствует, заключение договора купли-продажи недвижимости невозможно без указания конкретных данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, на основании чего суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы со стороны истца (покупателя) о том, что в настоящее время спорную квартиру возможно идентифицировать путем привязки к строительным осям, площади и этажу, суд посчитал подлежащими отклонению, поскольку ст. 554 ГК РФ содержит императивные нормы относительно указания предмета договора купли-продажи недвижимости См.: Приложение..

Однако, принимая во внимание разъяснение, данное в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 г. относительно еще не созданного объекта недвижимости (будущей недвижимой вещи) как предмета договора купли-продажи, необходимо учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 г. // Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 9..

Во-вторых, цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества. Договор о продаже жилого помещения должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости (жилые помещения) обладают индивидуальным характером.

Необходимо также отметить еще один важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости, который заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие. - М., 2006. - С. 231..

Так, М.С. обратился в суд с иском к П.М. о признании сделки купли-продажи заключенной, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок в порядке наследования. В обоснование заявленных требований истец указал, что в апреле 2002 года его отец М. заключил с собственником имущества П.М. сделку купли-продажи указанного дома и земельного участка за 50 000 рублей, что было удостоверено распиской. Право собственности по сделке не было зарегистрировано в установленном законом порядке в связи с отсутствием у ответчика правоустанавливающих документов на земельный участок и дом. После получения в 2008 году документов о праве собственности на имущество истец обратился к ответчику с предложением о регистрации состоявшейся в 2002 г. сделки, однако поведение ответчика очевидно указывало на то, что она не намерена зарегистрировать сделку купли-продажи. 27.04.2010 г. М. умер, после его смерти домом и земельным участком пользовался истец, который произвел улучшение домовладения. М.С. полагает, что в 2002 г. между М. и П.М. состоялась сделка купли-продажи дома и земельного участка, по которой ответчик получил денежные средства за проданное имущество, а М. стал собственником имущества в виде дома и земельного участка. Ссылаясь на данные обстоятельства, положения ст. 218, 454, 1153 ГК РФ истец просил признать сделку купли-продажи земельного участка площадью 1829 кв. м. и жилого дома между П.М. и М. состоявшейся, и признать за ним право собственности на указанное имущество в порядке наследования. Однако суд в удовлетворении исковых требований отказал. В кассационной жалобе М.С. просил решение отменить, приводя доводы о заключении договора купли-продажи дома в простой письменной форме, который содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, и который был фактически исполнен. Договор после его заключения не оспаривался и не признавался недействительным.

Однако Судебная коллегия определила, что решение суда отмене не подлежит по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Рассматривая дело, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нормы ст. 550 ГК РФ, в силу которых договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В статье 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Отказывая в удовлетворении исковых требований М.С. о признании сделки заключенной, признании права собственности на домовладение с земельным участком в порядке наследования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих заключение договора купли-продажи спорного имущества в надлежащей форме, а также доказательств принадлежности спорного имущества на день смерти М. При этом суд правильно указал, что расписка о получении К. за дом с земельным участком 50 000 рублей не является достаточным и бесспорным доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного дома и земельного участка, поскольку сторонами (продавец, покупатель) не составлялся и не подписывался один документ, в котором бы были предусмотрены все существенные условия продажи жилого дома с земельным участком, кроме того, из расписки не представляется возможным установить является ли указанная денежная сумма ценой договора, задатком или авансом, предмет договора не представляется возможным идентифицировать (отсутствуют сведения о его местоположении на земельном участке, о наличии или отсутствии надворных строений и сооружений).

Таким образом, при указанных обстоятельствах, Судебная коллегия посчитала, что отказ в удовлетворении заявленных М.С. требований является обоснованным, основания для отмены решения по доводам кассационной жалобы отсутствуют См.: Приложение..

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими, согласно закону, могут быть:

? лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником.

? граждане, в момент приватизации имеющие равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовавшие в приватизации, если иное не установлено законом или договором (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») См.: ГК РФ (ч. 2): ФЗ РФ от 26 января 1996 г (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ. - 1996. - N 5.- Ст. 410.

ЖК РФ: ФЗ РФ от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. - 2005. - № 1(часть I). - Ст. 14.

О введении в действие ЖК РФ: ФЗ РФ от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) // СЗ РФ. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 15..

? получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

? наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 677 ГК).

Согласно точке зрения Е. А. Суханова непредоставление данного перечня дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость (п. 1 ст. 460 ГК) Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А, Суханова. - М., 2003. - С. 119.. Однако, принимая во внимание то, что в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ одним из существенных условий договора продажи жилой недвижимости является перечень лиц, имеющих право пользоваться продаваемым жилым помещением, отсутствие данного перечня (существенного условия) делает невозможным признание договора заключенным.

Рассмотрим данное положение на основе примера из судебной практики.

Г.А.Г., Г.Н.М., с одной стороны и М., с другой стороны, плательщиком ООО "Виктория" 30 июня 2008 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры *** по ул. Мокроусова г. Нижнего Новгорода.

Согласно условиям договора Г.А.Г. и Г.Н.М. за счет средств ООО "Виктория" купили у М. спорную квартиру и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Продажная цена квартиры определена сторонами в размере 1 550 000 рублей. При подписании договора, М. обязался снять с регистрационного учета проживающих в квартире лиц в срок до 05 августа 2008 года, гарантировав, что спорная квартира свободна от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель не могли знать. 23 июля 2008 года данный договор зарегистрирован в УФРС по Нижегородской области, в этот же день Г.А.Г. и Г.Н.М. получены свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве по 1/2 у каждого. 24 сентября 2008 года Г.Н.М. умерла. Наследниками после смерти Г.Н.М. являются: муж Г.А.Г., сын Г.Д.А., и внук Г.А.Ю. по праву представления после умершего 24 марта 2002 года сына Г.Ю.А. Г.А.Г. от вступления в права наследства по закону после умершей супруги Г.Н.М. отказался в пользу сына Г.Д.А. 27 сентября 2010 года истцы, в связи с невыполнением ответчиком обязательства по снятию указанных в договоре лиц с регистрационного учета в спорной квартире, обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку отсутствует одно из существенных его условий.

Судебная коллегия же указывала, что статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Из части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Кроме того, в силу положений части 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции сделал вывод о незаключенности договора купли-продажи от 30.06.2008 года См.: Приложение..

При совершении сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане, имелись некоторые сложности, которые попытался разрешить Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 08.06.2010 N 13-П, устанавливающим соответствие пункта 4 статьи 292 ГК РФ Конституции Российской Федерации См.: Беспалов Ю.А. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция. - 1997. - № 12 . - С. 59-64.

Кураков Д.П. Охрана прав и интересов несовершеннолетних в Российской Федерации: теория и практика: Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции, Чебоксары 2007 г. - С. 160..

Установленный пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации различный уровень гарантий права пользования жилым помещением для несовершеннолетних членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), с одной стороны, и для несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, находящихся на попечении родителей, - с другой, основанный на учете особенностей правового статуса этих лиц и вытекающей из статьи 38 Конституции Российской Федерации презумпции добросовестного поведения родителей, имеет целью оптимизацию пределов вмешательства государства в регулирование отношений между родителями и ребенком, в том числе в имущественной сфере. Отчуждение родителями жилого помещения, собственниками которого они являются и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства, как того требовал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в предыдущей редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчуждения в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществляют попечение или действуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей. Тем самым допускалось не всегда оправданное вмешательство со стороны органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилых помещений в гражданско-правовом обороте, в реализацию имущественных прав и законных интересов собственников, равно как и в осуществление прав и обязанностей родителей по отношению к детям См.: Березникова Ю.Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. - 2009. - № 1. - С. 7-10

Осипова С.В. Согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних // Нотариус. -2006. - № 5. - С. 16-17.

Савельева Н.М. К вопросу о защите прав несовершеннолетних детей органами опеки и попечительства при совершении сделок с недвижимостью // Вестник Саратовской государственной академии права. - Саратов: Изд-во СГАП, 2004, № 4: Ч. 1. - С. 169-170..

Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. В соответствии с данным законоположением, жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса, что согласуется со статьей 38 Конституции Российской Федерации и корреспондирующей ей статьей 5 Конвенции о правах ребенка, в силу которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных Конвенцией прав Конвенция о правах ребенка: одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1989г., вступила в силу для СССР 15 сентября 1990 г. Конвенция ратифицирована Постановлением Верховного Суда СССР от 13 июня 1990 г. N 1559-I. // СПС Консультант Плюс..

В силу части 2 статьи 38 и части 1 статьи 40 Конституции РФ во взаимосвязи с частью 3 статьи 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и, во всяком случае, их действия не должны приводить к лишению детей жилища. И в соответствии с данным положением, внося изменения в статью 292 ГК Российской Федерации, законодатель исходил из презумпции добросовестности родителей, действующих при отчуждении находящегося в их собственности жилого помещения с соблюдением прав и законных интересов своих несовершеннолетних детей, проживающих в этом жилом помещении. То есть тем самым была предпринята попытка найти баланс прав и законных интересов родителей и несовершеннолетних детей.

Однако, исходя из данных положений, нельзя исключить возможность умаления прав тех несовершеннолетних, которые формально не относятся к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишены его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считаются находящимися на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Исходя из изложенного, пункт 4 статьи 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой: постановление Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 г. N 13-П // СПС Консультант Плюс..

Рассмотрим пример из судебной практики по сделкам купли-продажи с участием несовершеннолетних граждан.

Орган опеки и попечительства Муниципалитет ВМО "Нагатино-Садовники" г. Москвы, действуя в интересах несовершеннолетнего С.К., обратился в суд с иском к матери несовершеннолетнего С., Т., Ж., Ж.Т. о признании сделок купли-продажи квартиры и их регистрации недействительными, признании не приобретшими права собственности на квартиру и выселении Ж. и Ж.Т. из квартиры.

Судом первой инстанции было установлено, что собственником спорного жилого помещения являлась ответчица С. на основании договора ренты, зарегистрированного в ГУ ФРС по Москве. В спорной квартире были зарегистрированы С. и ее несовершеннолетний сын С.К. Заочным решением районного суда г. Москвы С.К. лишена родительских прав в отношении несовершеннолетнего сына С. Распоряжением руководителя Муниципалитета "Нагатино-Садовники" г. Москвы над несовершеннолетним С.К. установлена опека, опекуном назначен С.Н., место жительство подопечного определено по месту жительства опекуна с сохранением права пользования спорной квартирой за несовершеннолетним подопечным. Контроль за соблюдением жилищных прав подопечного был возложен на органы опеки и попечительства муниципалитета "Нагатино-Садовники" г. Москвы. Как установлено судом и следует из материалов дела, С. выдала на имя И. нотариально оформленную доверенность, которой уполномочила последнего продать принадлежащую ей квартиру за цену и на условиях по его усмотрению, с правом сбора необходимых документов, регистрации сделки и получения денег. С. продала принадлежащую ей квартиру Т. Договор был заключен в простой письменной форме, подписан сторонами и по заявлению И., действовавшему от имени С. на основании ранее выданной доверенности, зарегистрирован ГУ ФРС г. Москвы.

Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Разрешая заявленные требования, судом было установлено, что С. и Т. в органы опеки и попечительства за получением согласия на отчуждение квартиры не обращались, сделка была совершена в нарушение требований п. 4 ст. 292 ГК РФ, поскольку затрагивала права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего ребенка С.К., зарегистрированного в спорной квартире и временно проживающего с опекуном по другому адресу. Поскольку при заключении договора купли-продажи между С. и Т. были нарушены требования ч. 4 ст. 292 ГК РФ, то сделка правомерно была признана судом ничтожной, запись о ее регистрации также была аннулирована судом.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об удовлетворении требований Муниципалитета "Нагатино-Садовники" г. Москвы о признании сделок купли-продажи квартиры и их регистрации недействительными, признании не приобретшими права собственности на квартиру и выселении Ж. и Ж.Т. из квартиры.

Доводы кассационных жалоб и дополнений к ним о том, что законные права и интересы самого несовершеннолетнего С.К. при совершении оспариваемых сделок со спорной квартирой не были нарушены, на момент отчуждения спорной квартиры несовершеннолетний имел право пользования квартирой, не влекут отмену решения суда первой инстанции, поскольку судом установлено, что в нарушение ч. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении спорного жилого помещения ответчиками, в котором проживает несовершеннолетний С.К. и находящийся под опекой, согласие органов опеки и попечительства, опекуна получено не было. Кроме того, изменение собственника спорной квартиры затрагивает права несовершеннолетнего в пользовании спорным жилым помещением. Указание в дополнениях к кассационным жалобам о том, что при рассмотрении дела ответчики Ж. и Ж.Т. должны быть признаны добросовестными приобретателями спорной квартиры не влекут отмену решения, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и суд верно разрешая заявленные требования исходил из того, что Т. и Ж. не проявила разумной и достаточной осторожности при приобретении спорной квартиры, а также знали, что в квартире проживает и зарегистрирован несовершеннолетний С.

Судебная коллегия определила, что решение суда первой инстанции не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы кассационных жалоб направлены на иную оценку доказательств, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

Тем самым, решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2010 года - было оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения См.: Приложение..

Наряду с защитой прав несовершеннолетних, гражданское законодательство также гарантирует определенные права сособственников жилых помещений. Так, при продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее, к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию и направить извещение об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Возникшие в связи с такой регистрацией споры между сособственниками должны разрешаться в судебном порядке (ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - ст. 3594..

...