Договор купли-продажи жилого помещения

Распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Вместе с тем, участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное статьей 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4 ст. 253 ГК). В исключение из приведенных выше правил, иные правила установлены Семейным кодексом РФ См.: Семейный кодекс РФ: ФЗ РФ от 29 декабря 1995 г. // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

Ахмедшина А.Н., Краснова Т.В. Соотношение понятий "раздел общего имущества супругов" и "определение долей в общем имуществе супругов". - 2008. - С. 220-230..

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.

Так, Д.Н.А. обратилась в суд с иском к З.В.К., Д.И.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что с 12 января 2000 г. состоит в браке с Д.И.С. По договору об инвестиционной деятельности от 22 декабря 2006 г. Д.И.С. приобрел трехкомнатную квартиру по указанному адресу, зарегистрировав 08 октября 2007 г. свое право собственности на нее. 23 июня 2009 г. Д.И.С. выдал доверенность И.М.А., который, действуя от имени и в интересах Д.И.С, по договору купли-продажи продал названную квартиру З.В.К. При этом нотариальное согласие Д.Н.А. как супруги продавца квартиры на совершение сделки купли-продажи квартиры ответчиком в нарушение требований п. 3 ст. 35 СК РФ получено не было. Поскольку Д.Н.А. не знала и не могла знать о продаже супругом квартиры, являющейся их совместной собственностью, то просила признать договор купли-продажи квартиры на основании ст. 34, 35 СК РФ и ст. 166 - 168 ГК РФ недействительным с применением последствий его недействительности.

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2010 г. в удовлетворении иска Д.Н.А. было отказано.

По результатам изучения доводов надзорной жалобы Д.Н.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены судебных постановлений в порядке надзора.

Судебная коллегия пришла к выводу, что в настоящем деле было допущено существенное нарушение норм материального права судами первой и кассационной инстанций, которое выразилось в следующем.

Судом установлено, что 12 января 2000 г. Д.И.С. и Р.Н.А. заключили брак, при государственной регистрации которого супруге присвоена фамилия Д.Н.А. В период брака по заключенному договору об инвестиционной деятельности от 22 декабря 2006 г. Д.И.С. приобрел в собственность трехкомнатную квартиру. 08 октября 2007 г. Д.И.С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области выдано свидетельство о праве собственности на указанную квартиру.

Д.И.С. как собственник квартиры 20 марта 2009 г. выдал доверенность И.М.А. на представительство его интересов по вопросу оформления сделки купли-продажи квартиры. И.М.А., действующий по доверенности от 20 марта 2009 г. от имени и в интересах Д.И.С., по договору купли-продажи от 23 июня 2009 г. передал квартиру в собственность З.В.К.

Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Разрешая спор и отказывая Д.Н.А. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 23 июня 2009 г. соответствует всем требованиям гражданского законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, прошел государственную регистрацию, право собственности покупателя на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке.

Что касается доводов истца Д.Н.А. о том, что о договоре купли-продажи квартиры она не знала, нотариально удостоверенного согласия супругу на совершение этой сделки не давала, а также ссылок истца на нормы семейного законодательства (а именно п. 1 ст. 34 и п. 3 ст. 35 СК РФ) в обоснование требований о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, то, по мнению суда, ст. 35 СК РФ должна рассматриваться в системной связи со ст. 253 ГК РФ. Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотиву отсутствия согласия другого участника, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Исследовав обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что покупатель спорной квартиры З.В.К. не знала и не могла заведомо знать об отсутствии согласия Д.Н.А. на заключение договора купли-продажи квартиры ее мужем.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и толкованием норм материального права, примененных к отношениям сторон. При этом суд кассационной инстанции указал, что истцом Д.Н.А. не представлено доказательств того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия Д.Н.А. на совершение сделки купли-продажи квартиры ее мужем Д.И.С.

Судебная коллегия посчитала, что выводы судов первой и кассационной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов. Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

В исковом заявлении и при рассмотрении дела в суде Д.Н.А. в обоснование требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, и применении последствий недействительности сделки, ссылалась на то, что о состоявшейся сделке купли-продажи квартиры она не знала, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ супругу Д.И.С. не давала. Спорная квартира, на которую Д.Н.А. имела право в соответствии со ст. 34 СК РФ как на общее совместное имущество супругов против воли выбыла из ее владения.

Однако суд при разрешении дела не применил к возникшему спору нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, а руководствовался положениями абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 3 ст. 253 ГК РФ, что нельзя признать правильным. Судом не учтено, что нормы п. 3 ст. 35 СК РФ не противоречат ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью. Обстоятельств, которые позволили бы суду не применять нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, в ГК РФ и СК РФ не приводится. Следовательно, применение этих норм, с учетом характера заявленных Д.Н.А. требований, является обязательным.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции, оставившее данное решение без изменения, нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав Д.Н.А., что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для их отмены.

Таким образом, решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 18 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 марта 2011 г. было отменено и дело направлено на рассмотрение в суд первой инстанции См.: Приложение..

1.3 Форма договора купли-продажи жилого помещения

Формой договора называется способ выражения воли при его совершении. Первоначально -- внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием его действительности. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные правила См.: Матвеев И.В. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2001. - №12. - С. 96.

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: утв. ВС РФ от 11 февраля 1993 г. N 4463-I // Российская газета". - 1993. - N 49..

Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГКРФ). Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434). Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

По прямому указанию нормы статьи 550 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность). Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон (участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договору продажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, при гибели недвижимого имущества) возместить его стоимость в деньгах.

Так, Хамовническим районным судом г. Москвы было установлено, что между С. и З. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ***, дом ***, корп. ***, кв. ***. Данный договор был заключен в простой письменной форме и сдан на государственную регистрацию представителем З. по доверенности. Переход права собственности был осуществлен. В спорной квартире проживают и зарегистрированы: С. (истица), З. (ответчик), ***, ***, ***, согласно выписки из ЕЖД. С. пояснила, что между ней и ответчиком была достигнута устная договоренность о предоставлении ей займа под залог квартиры, на шесть месяцев, с ежемесячной оплатой кредита и процентов. Она поехала в регистрационную палату, что бы подписать какие-то документы, после получения которых она, не прочитав их, отдала З. Взамен документов З. передал ей под расписку денежные средства, которые она передала своему знакомому *** для бизнеса. После чего он исчез, обманув ее. После чего она стала изучать документы и обнаружила, что вместо договора залога она оформила договор купли-продажи квартиры. Однако ее воля на продажу квартиры направлена не была. С. обратилась в прокуратуру с заявлением в отношении *** в рамках проверки по возбужденному уголовному делу проведена почерковедческая экспертиза, согласно выводов заключения которой "удостоверительная запись "С.", расположенная в строке "Продавец" в нижней части оборотной стороны Договора купли-продажи спорной квартиры выполнена не самой С., а другим лицом с подражанием каким-то подлинным записям С.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Решая спор по существу, суд пришел к выводам о том, что договор купли-продажи спорной квартиры С. с З. не подписывала, что З. фактически квартиру не принял, передаточный Акт не подписывался, ключи от квартиры не передавались, что воля С. не была направлена на совершение сделки по отчуждению квартиры и что форма договора купли-продажи квартиры не соблюдена, в связи с чем, договор купли-продажи квартиры от *-* г. по адресу: г. Москва, ***, дом ***, корп. ***, кв. ***, заключенный между С. и З., зарегистрированный в ЕГРП г. Москвы признан недействительным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание все вышеперечисленное, суд принял решение, в соответствии с которым сведения о праве собственности З. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ***, дом ***, корп. ***, кв. *** должны быть исключены из регистрационной записи в ЕГРП, а запись о собственности на квартиру должна быть внесена на С. и поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что С. получила от З. за квартиру денежные средства в размере *** руб., должна быть применена реституция в виде возврата денежных средств З. и возврате права собственности на квартиру С См.: Приложение..

Таким образом, подводя итоги первой главы дипломной работы, необходимо отметить, что на основе анализа жилищного и гражданского законодательства были даны определения понятиям жилого помещения, недвижимого имущества, а также подробно рассмотрены важные признаки, которые отличают жилые помещения от любых других. Тем самым, был четко определен объект договора купли-продажи жилого помещения и особенности этого объекта.

Также было дано определение понятия договора купли-продажи жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом и сделан вывод о том, что он является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- взаимным.

Существенными условиями данного договора являются:

- предмет договора купли-продажи недвижимости;

- цена продаваемого имущества;

- перечень лиц, которые после продажи сохраняют право пользования жилым помещением;

Во втором параграфе этой главы так же был затронут и раскрыт вопрос совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане и защита их конституционных прав, а также умаления прав тех несовершеннолетних, которые формально не относятся к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения.

Не остался без внимания и вопрос об определенных правах сособственников жилых помещений при продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество.

В параграфе третьем главы первой был рассмотрен такой важный аспект договора купли-продажи недвижимого имущества как его форма. И, исходя из анализа законодательства, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в случае же несоблюдения письменной формы это влечет его недействительность (ничтожность).

2. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. В силу того, что право собственности подлежит обязательной государственной регистрации, правомочия собственника могут быть подтверждены свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Тем самым, заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества.

В то же время, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. Данная точка зрения достаточно распространена в науке и практике, ее придерживался и профессор Б.Б. Черепахин, который отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. - С. 244. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником.

Его поддерживал и К.И. Скловский: «Свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б. Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, без этих свойств купли-продажи утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учебно-практическое пособие. - М., 1999. - С. 370..

Однако, осуществив анализ судебной практики, можно сделать вывод о том, что далеко не каждый продавец является собственником отчуждаемой вещи или имеет правомочия на ее отчуждение. В настоящее время широко распространено мошенничество в сфере сделок с недвижимостью.

Так, например, истец У.Е.П. обратился в Черемушкинский районный суд г. Москвы с иском к ответчику В.С.С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, исключении из ЕГРП сведений о регистрации права собственности ответчика на квартиру, выселении, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры заключенный от его, истца, имени, в результате которого квартира N 431 по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 104, перешла в собственность В.С.С., им не подписывался.

Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру N 431 по адресу: город Москва, ул. ***, д. 104, собственником которой являлся У.Е.П. На основании договора купли-продажи от 25 февраля 2010 года, заключенного от имени У.Е.П., с В.С.С., право собственности на спорную квартиру перешло к ответчику В.С.С.

В рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению У.Е.П., который признан потерпевшим, была проведена судебно-почерковедческая экспертиза, согласно которой подпись в договоре купли-продажи от 25 февраля 2010 года выполнена вероятно не У.Е.П., а другим лицом с подражанием подписи У.Е.П., решить вопрос о категорический форме не представляется возможным, вопрос кем, У.Е.П. или другим лицом выполнена подпись от имени У.Е.П. не решался.

Согласно заключения судебно-почерковедческой экспертизы от 17 ноября 2011 года, назначенной в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела и проведенной в ЗАО "Независимая экспертная компания "Мосэкспертиза", рукописный текст, удостоверительные записи и подписи от имени У.Е.П. в расписке от 25 февраля 2010 года в получении документов на государственную регистрацию права собственности, в договоре купли-продажи от 25 февраля 2010 года, в заявлении на государственную регистрацию права собственности, в извещении об оплате госпошлины на государственную регистрацию права собственности, в электрофотографической копии рукописной расписки от имени У.Е.П. о получении денежных средств от В.С.С., в копии передаточного акта выполнены одним лицом, но не У.Е.П.

Рассматривая настоящее дело, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 25 февраля 2010 г., акт приема-передачи спорной квартиры У.Е.П. не подписывался, денежные средства по договору купли-продажи У.Е.П. не получал, в связи с чем, признал недействительным договор купли-продажи квартиры N 431, расположенной по адресу: Москва, ул. ***, д. 104, от 25 февраля 2010 года, зарегистрированный 24.03.2010 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выселил В.С.С. из спорной квартиры См.: Приложение..

Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения лучше все же убедиться в том, что продавцом выступает уполномоченное и имеющее на то право лицо.

Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов (п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. редактор А.Л. Маковский. - М, 1998. - С. 137..

Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости (п. 1 ст. 454). Как правило, в договоре стороны предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости (п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ).

Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи, могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается, как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов: Сравнительно-правовой анализ // Ежегодник сравнительного правоведения. - 2005. - С. 107 - 121..

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности) Пантелеев A.A. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М., 1997. - 22 с.. По общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ.

На практике часто возникают споры по поводу земельного участка, на котором находится здание. По общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Статья 35 Земельного Кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник Земельный кодекс РФ: ФЗ РФ от 25 октября 2001 г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Макаров Г.П. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. - 1997. - № 4. - С. 152-161. В случае, когда земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, применяется рекомендация Высшего Арбитражного суда. Так, «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» показывает, при покупке недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено закономОбзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 // Вестник ВАС РФ. - 2001.- № 5..

Также при рассмотрении данного вопроса можно обратиться к пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п.1, 2 ст. 36, п. 1 ст. 38 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества и при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит также доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональная размеру общей площади жилого помещения См.: Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в редакции от 17 декабря 2009 г. N 316-ФЗ)// Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1(часть I). - Ст. 14.

О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: ФЗ РФ от 29 декабря 2004 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 15. .

2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на недвижимое имущество

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК). Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, о также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 223, ст. 251 ГК).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также порядок государственной регистрации закреплены законодателем в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации перехода права собственности. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр возникнет право собственности у покупателя в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, и при этом регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту приема-передачи недвижимого имущества. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации права собственности. Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и/или пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 1997. - №10. - С. 31-32.

Доркина А.В. Российская система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Сборник научных трудов. - 2009, Вып. 3. - С. 58-61.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы. М., 2004. - С.168.

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М., 2007. - С. 368.

Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под общей ред. В.П.Крашенинникова. - М., 2001. - С. 179..

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, вышеназванный Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 и Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Перечень предоставляемых документов как для регистрации договора продажи жилого помещения, так и перехода прав, содержится в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Для государственной регистрации договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 Закона представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;

3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;

9) документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом или представителем юридического лица.

Для государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права;

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (статья 157 ГК РФ).

Представленные на государственную регистрацию договора продажи и перехода права документы регистрируются в определенном порядке регистрирующим органом и заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2002. - № 4..

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов.

Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на всех подлинных экземплярах договора.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю.

Законом предусмотрено приостановление государственной регистрации (статья 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Существует несколько оснований приостановления государственной регистрации:

1) при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственная регистрация прав в данном случае может быть приостановлена не более чем на один месяц.

2) при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

3) при наличии поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца.

4) при наличии определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

В случаях наличия данных оснований, государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав См.: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 // Бюллетень Минюста РФ. - 2002. - N 11.

Огородников М.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как особый юридический факт в гражданских правоотношениях // Правовые отношения в контексте развития современного законодательства и правоприменения. - 2009. - С. 237-241.

Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под. ред. П.В. Крашенинникова. - М., 2001. - С. 184.. О приостановлении регистрации в книге учета документов делается соответствующая запись (п. 10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Законодательно определен и перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

- не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» О государственном кадастре недвижимости: ФЗ РФ от 24 июля 2007 г. (ред. от 08.12.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 31. - ст. 4017..

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Так, судом Центрального района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области об обязании проведения государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности на квартиру и земельный участок. Как следует из пояснений представителя заявителя, сообщениями от 26.08.2010 г., 24.10.2010 г., 01.10.2011 г. об отказе в государственной регистрации, М. отказано в регистрации сделки купли-продажи квартиры и земельного участка. М. обжаловала сообщения от 26.08.2010 г., 24.10.2010 г. в Центральный районный суд, который вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель УФРС, пояснил, что представитель продавца не имел полномочий на представление интересов доверителя по вопросу государственной регистрации права собственности, купли-продажи, перехода права собственности на квартиру и земельный участок. До направления в адрес М. сообщения об отказе, было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации. В связи с тем, что в установленный срок не были представлены документы, подтверждающие право продавца на спорный объект недвижимости, государственным регистратором был вынесен отказ в государственной регистрации сделки купли-продажи и права собственности.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен в ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой, государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничение (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможно только при условии наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.